Ein Überblick:
Fristen + Abnahme +
Sicherheiten im Bauvertrag
16.06.2021
Überblick
Anwaltliche Beratung von höchster Qualität
ERFAHRUNG – langjährige Tätigkeit in renommierten Großkanzleien TEAMGEIST – gemeinsam strategisch
DEUTSCHLANDWEIT – flexibel, effizient
Kompetenzen
Bau- und Immobilienrecht
Wirtschafts- und Gesellschaftsrecht
Referenzen
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Ingenieur- und Tiefbau dreier Lose im Rahmen des Bauprojekts Stuttgart 21 (ca. 25 Mio.)
Highlight Towers München (EUR 9,8 Mio.)
Umbau eines der größten Münchner U-Bahnhöfe (ca. EUR 2,0 Mio.)
Monatliche Informationen & Praxistipps zur aktuellen Rechtsprechung
in der SHK-Fachzeitschrift „Si“ und dem
„Handwerker-Magazin“
Veröffentlichungen
„Der Architektenvertrag“ mit Tipps
zur Vertragsgestaltung, 1. Auflage 2017
„Der Ingenieurvertrag“ unter vollständiger Berücksichtigung der Baurechtsreform
1. Auflage 2018
Veröffentlichungen
Dr. Hendrik Hunold Jutta Weigert Dr. Matthias Farian Maximilian Gawlik
Persönlichkeiten
I. Fristen im Bauvertrag II. Abnahme
III. Keine Zahlung – was tun?
Inhaltsübersicht
Fristen im Bauvertrag
Grundlegende Differenzierung:
Ist die VOB/B vereinbart oder nicht?
Hintergrund:
+ BGB enthält nur rudimentäre Vorgaben + VOB/B enthält konkrete Regelungen
Fristen im Bauvertrag
Bei Geltung der VOB/B:
+ § 4: allgemeine Koordination Bauvorhaben (z.B. Selbstbestimmungsrecht AN)
+ § 5: Ausführungsfristen
+ § 6: Behinderung und Unterbrechung der Ausführung
Fristen im Bauvertrag
Bei Geltung der VOB/B:
+ § 5 Abs. 1 Ausführungsfristen
„Die Ausführung ist nach den verbindlichen Fristen
(Vertragsfristen) zu beginnen, angemessen zu fördern und zu vollenden.
In einem Bauzeitenplan enthaltene Einzelfristen gelten nur dann als Vertragsfristen, wenn dies im Vertrag ausdrücklich vereinbart ist.“
Fristen im Bauvertrag
Bei Geltung der VOB/B:
+ § 5 Abs. 6 Schadensersatz + Kündigungsrecht
AG kann Schadensersatz verlangen und kündigen, wenn Vertragsfristen (schuldhaft) versäumt werden
(Kündigung setzt Abmahnung voraus!)
Fristen im Bauvertrag
Bei Geltung nur des BGB:
+ Vorrangig: vertragliche Vereinbarung (z.B. in Angeboten)
+ Nachrangig: § 271 BGB „Leistungszeit“
Ist Regelung zur „Fälligkeit“, also ob AG die Leistung schon fordern kann
Fristen im Bauvertrag
Bei Geltung nur des BGB:
+ Nur weil keine Fristen vereinbart sind, bedeutet dies nicht, dass man nicht „termingerecht liefern“ muss.
+ Denn: AG kann AN „in Verzug setzten“ (§§ 286 ff. BGB)
Bei schuldhafter Versäumnis einer angemessenen Frist Ersatz des Verzögerungsschadens – allerdings nur, wenn Leistung „fällig“
war -> Problem des § 271 BGB (Folgefolie)!
Fristen im Bauvertrag
Bei Geltung nur des BGB:
+ Problem des § 271 BGB „Leistungszeit“
„Ist eine Zeit für die Leistung
▪ weder bestimmt noch
▪ aus den Umständen zu entnehmen,
so kann der Gläubiger die Leistung sofort verlangen, der Schuldner sie sofort bewirken.“
Fristen im Bauvertrag
Einhaltung von Fertigstellungsterminen
+ Grundsatz: JA.
+ Ausnahmen:
+ Einrede, die Leistung noch nicht erbringen zu müssen (P: Vorleistung!) + Annahmeverzug Auftraggeber (§ 642 BGB)
+ vertragliche Regelungen
+ Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB?)
Muss man arbeiten?
Einhaltung von Fertigstellungsterminen
§ 6 Abs. 1 VOB/B analog/entsprechend bei BGB-Vertrag?
+ Eine Auffassung: ja.
Über „Treu & Glauben“ (§ 242 BGB) ermöglicht das BGB auch die Einbindung der
§§ der VOB/B
+ Andere Auffassung: nein.
VOB/B ist Allgemeine Geschäftsbedingung und kann nicht das BGB als Gesetz ergänzen
Fristen im Bauvertrag
Greifen Vertragsstrafen?
+ Voraussetzung ist Verzug, der Verschulden voraussetzt.
Verzug liegt daher nicht vor
+ bei Anspruch auf Fristverlängerung
+ bei fehlenden Verschulden: z.B. „für Corona kann keiner was“
+ Fristen können durch Vereinbarung angepasst werden.
I. Fristen im Bauvertrag II. Abnahme
III. Keine Zahlung – was tun?
Inhaltsübersicht
Folgen der Abnahme
+ Fälligkeit der Vergütung des Unternehmers + Gefahrübergang
+ Wechsel vom Erfüllungs- in das sog. Nacherfüllungsstadium + Beweislastumkehr für Mängel
+ Risiko Verschlechterung/Untergang der Sache nicht mehr beim Unternehmer, sondern beim Besteller
+ Verjährungsfristen beginnen zu laufen
Abnahme – Definition
Abnahme § 640 BGB/§ 12 VOB/B + Definition:
körperliche Entgegennahme im Rahmen der
Besitzübertragung, verbunden mit der Anerkennung des Werkes als in der Hauptsache vertragsgemäße Leistung
+ Faustformel:
Abnahme – Arten
+ Ausdrückliche Abnahme (z.B. Protokoll)
+ auch durch Vertreter möglich (Architekten/Bauleiter sind nicht per se bevollmächtigt)
Praxistipp:
Bereits im Vertrag festhalten, welche Person zur Abgabe welcher Erklärungen ausdrücklich bevollmächtigt ist.
Abnahme – Arten
+ konkludente Abnahme/durch schlüssiges Verhalten + Abnahmereife nicht zwingend erforderlich
+ Regelmäßig: beanstandungslose Ingebrauchnahme (BGH,
Urteil 18.02.2003, X ZR 245/00), erst nach Ablauf angemessener Prüfungszeit (BGH, Urteil vom 26.09.2013, VII ZR 220/12) und nicht bei faktischem Nutzungszwang
+ Ggf. bei Bezahlung des Werklohns oder Weiterveräußerung
Konkludente Abnahme
BGH, Beschluss 04.01.2017, VII ZR 133/14 [NZB]:
1. Architekten- und Ingenieurleistungen können sowohl ausdrücklich als auch durch schlüssiges Handeln (konkludent) abgenommen werden.
2. Die konkludente Abnahme einer Architekten- oder Ingenieurleistung kann darin liegen, dass der Bauherr nach Fertigstellung der Leistung und nach Ablauf einer angemessenen Prüffrist nach Bezug des fertig gestellten Bauwerks keine Mängel der Architekten- bzw. Ingenieurleistung rügt.
3. Sofern keine Anhaltspunkte für die Erforderlichkeit und Angemessenheit einer längeren Prüffrist vorliegen, ist ein Prüfungszeitraum von sechs Monaten als angemessen anzusehen.
Abnahmepflicht/Verweigerung
+ Abnahme -> Vertragspflicht des Auftraggebers Wann darf die Abnahme verweigert werden?
+ § 640 Abs. 1 S. 2 BGB: nicht bei unwesentlichen Mängeln + „Unwesentlich“ = hinnehmbar als im Großen und Ganzen
vertragsgemäß (unter Abwägung aller Umstände)
+ Maßstab: Auswirkung auf Zweck und Gebrauchstauglichkeit
Abnahmepflicht/Verweigerung
Abnahmepflicht bei Abnahmereife, z.B.:
+ keine oder nur unwesentliche Mängel
+ Gebrauchstauglichkeit nicht (erheblich) beschränkt + keine Sicherheitsrelevanz
Umkehrschluss:
Nicht behebbare, sicherheitsrelevante oder die Verwendbarkeit beeinträchtigende Mängel stehen Abnahmereife entgegen.
Ebenso: ausstehende Dokumentation.
Abnahmeverweigerung
+ Abnahmeverweigerung:
Angabe mindestens eines Mangels erforderlich, wenn Aufforderung des Bestellers zur Abnahme
(§ 640 Abs. 2 Satz 1 BGB)
+ Auftragnehmer kann gemeinsame Zustandsfeststellung verlangen; erfolgt sie nicht, kann er Zustand einseitig
aufnehmen. Folge: Beweislast verschiebt sich zu Lasten des Auftraggebers! (§ 650 g Abs. 1 und Abs. 2 BGB)
Abnahme – Arten
+ fiktive Abnahme (§ 640 Abs. 1 Satz 3 BGB)
+ wenn Besteller nicht innerhalb einer ihm gesetzten Frist abnimmt, gilt Werk als abgenommen.
+ Ausschluss in AGB unwirksam
Beachte: Bei Abnahmeverweigerung Angabe mindestens eines Mangels erforderlich (§ 640 Abs. 2 Satz 1 BGB)!
§ 650 s BGB: Teilabnahme
„Der Unternehmer kann ab der Abnahme der letzten Leistung des bauausführenden Unternehmers oder der bauausführenden Unternehmer eine Abnahme der von ihm bis dahin erbrachten Leistungen verlangen.“
I. Fristen im Bauvertrag II. Abnahme
III. Keine Zahlung – was tun?
Inhaltsübersicht
Absicherung Forderungen
+ Vertragliche Vereinbarungen
+ § 650 f a BGB: Bauhandwerkersicherung
+ § 650 e BGB: Bauhandwerkersicherungshypothek
§ 650 f BGB:
Bauhandwerkersicherung
§ 650 f BGB: Bauhandwerkersicherung
(1) Der Unternehmer kann vom Besteller Sicherheit für die auch in
Zusatzaufträgen vereinbarte und noch nicht gezahlte Vergütung einschließlich dazugehöriger Nebenforderungen, die mit 10 Prozent des zu sichernden
Vergütungsanspruchs anzusetzen sind, verlangen. Satz 1 gilt in demselben
Umfang auch für Ansprüche, die an die Stelle der Vergütung treten. Der Anspruch des Unternehmers auf Sicherheit wird nicht dadurch ausgeschlossen, dass der
Besteller Erfüllung verlangen kann oder das Werk abgenommen hat. Ansprüche, mit denen der Besteller gegen den Anspruch des Unternehmers auf Vergütung aufrechnen kann, bleiben bei der Berechnung der Vergütung unberücksichtigt, es sei denn, sie sind unstreitig oder rechtskräftig festgestellt.[…]
§ 650 f BGB:
Bauhandwerkersicherung
Vorteile:
✓ Sicherheit auch für Vorleistungen.
✓ Es gilt nicht das Wertsteigerungsprinzip (anders bei § 650 e BGB).
✓ durchsetzbarer – einklagbarer - Anspruch.
✓ Nicht dispositiv, d.h. Ausschluss unwirksam.
§ 650 f BGB:
Bauhandwerkersicherung
Nachteile:
+ Sicherheitslücke für Vorleistung zwischen Aufforderung und Fristablauf + Sicherungsumfang als monetäre Belastung des AN (Avalzinsen)
+ Vollzugsschwierigkeiten bei Mängeln
+ Faktische Erschwernisse: Auf- bzw. Verrechnung mit Gegenforderungen.
§ 650 f BGB:
Bauhandwerkersicherung
Sicherungsverlangen schafft folgende Möglichkeiten:
Bei Nichtleistungder Sicherheit innerhalb angemessener Frist (z.B. 14 Tage):
- Leistungsverweigerungsrecht oder
- Kündigungsrecht des AN ohne Nachfrist oder Kündigungsandrohung (vgl. § 650 f a Abs. 5 Satz 1 BGB).
Bei Leistung der Sicherheit:
- Sicherheit für Insolvenzfall des AG
§ 650 e BGB
Sicherungshypothek
§ 650 e BGB Sicherungshypothek des Bauunternehmers
Der Unternehmer kann für seine Forderungen aus dem Vertrag die Einräumung einer Sicherungshypothek an dem Baugrundstück des Bestellers verlangen.
Ist das Werk noch nicht vollendet, so kann er die Einräumung der Sicherungshypothek für einen der geleisteten Arbeit entsprechenden Teil der Vergütung und für die in der Vergütung nicht inbegriffenen Auslagen verlangen.
§ 650 e BGB
Sicherungshypothek
Vorteile:
✓ Zugriff auf Baugrundstück = werthaltige Sicherheit.
✓ Einseitige Durchsetzbarkeit im einstweiligen Rechtsschutz.
✓ Hohe Lästigkeit bei AG: Verkehrsfähigkeit des Baugrundstücks eingeschränkt.
✓ Leidensdruck AG: Bonität wahrnehmbar in Frage gestellt.
✓ faktische Grundbuchsperre: Nachfinanzierung bei eingetragener Sicherungshypothek bzw. Vormerkung faktisch unmöglich.
✓ Bei rechtzeitiger Geltendmachung vorrangige Absicherung möglich.
§ 650 e BGB
Sicherungshypothek
Nachteile:
+ Absicherung bereits erbrachter Leistungen.
+ Beschränkte Insolvenzbeständigkeit: Rückschlagsperre (§ 88 InsO) und Anfechtungsrecht (§§ 129 ff. InsO).
+ Vorrangige Vorbelastungen durch Finanzierungsgläubiger (z.B. Banken)
+ Manipulationsrisiko (z.B. Eintragung vorrangiger Belastungen, Verfügung über das Baugrundstück durch AG).
+ Beschränkter sachlicher Anwendungsbereich (Unternehmer eines Bauwerks, Baugrundstück des Bestellers).
+ Vertraglicher Ausschluss.
§ 650 e BGB
Sicherungshypothek
Vertraglicher Ausschluss?
+ Individualvertraglich, ja (auch nachträglicher Verzicht)
+ Allgemeine Geschäftsbedingungen:
▪ früher wirksam, wenn dem Auftragnehmer andere - dem § 648 BGB gleichwertige Sicherungen - vertraglich zugesagt sind.
▪ Seit Einführung des § 648 a BGB Ausschluss generell wirksam
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