Begründung zum
vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 203 „Am Hang“
(Bebauungsplan der Innenentwicklung gem. § 13a BauGB) zugleich teilweise Aufhebung des Bebauungsplanes Nr. 76
„Bullwinkels Weide“
Stadt Osterholz-Scharmbeck
- Entwurf (Stand: 10.12.2019)
INHALTSVERZEICHNIS
1. STÄDTEBAULICHE SITUATION ... 4
2. PLANUNGSANLASS / PLANUNGSZIELE ... 4
3. PLANAUFSTELLUNG ... 5
4. PLANUNTERLAGE ... 6
5. GELTUNGSBEREICH ... 7
6. VERFAHRENSSTAND ... 7
7. STAND DER RÄUMLICHEN PLANUNG / PLANUNGSVORGABEN ... 9
7.1 Ziele der Raumordnung und Landesplanung ... 9
7.2 Vorbereitende Bauleitplanung ... 11
7.3 Verbindliche Bauleitplanung ... 12
8. INHALT DES VORHABENBEZOGENEN BEBAUUNGSPLANES ... 14
8.1 Art der baulichen Nutzung ... 15
8.2 Maß der baulichen Nutzung / überbaubare Grundstücksfläche / Bauweise ... 15
8.3 Zulässigkeit von Stellplätzen, Carports und Garagen ... 16
8.4 Flächenübersicht ... 16
8.5 Textliche Festsetzungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 203 „Am Hang“ ... 16
9. PLANUNGSRELEVANTE BELANGE ... 17
9.1 Umwelt- und Naturschutz sowie Landschaftspflege ... 17
9.2 Verkehrliche Belange / ÖPNV ... 20
9.3 Immissionsschutz... 20
9.4 Ver- und Entsorgung ... 20
9.5 Hangabstützung ... 20
9.6 Wald ... 21
10. RECHTSVERBINDLICHKEIT FRÜHERER FESTSETZUNGEN ... 22
11. NACHRICHTLICHE HINWEISE / ÜBERNAHMEN / HINWEISE ... 22
Anlage I: Kontrolle und Einschätzung zur Eignung zweier Bäume in Osterholz-Scharmbeck im Land- kreis Osterholz als Lebensstätte von Vögeln und Fledermäuse (Bezug: Artenschutzrechtliche Berücksichtigung vor der Astkürzung) – Kurzgutachten (BIOS - Gutachten für ökologische Bestandsaufnahmen, Bewertung und Planung, Osterholz-Scharmbeck, Dezember 2018) Anlage II: Artenschutzrechtliche Stellungnahme bezüglich des vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr.
203 „Am Hang“ in Osterholz-Scharmbeck (BIOS, Osterholz-Scharmbeck, April 2019) Anlage III: Stellungnahme Hangverbau (IGO, Kirchseelte, 18.04.2019)
Anlage IV: Baugrunduntersuchung und Gründungsberatung BV „Am Hang“ Osterholz-Scharmbeck (IGO Kirchseelte, 29.10.2019)
Anlage V: Gebäudepläne (Grünplan, Stand: 23.04.2019; Ansicht Süden und Westen, Stand:
24.02.2019; Ansichten Norden und Osten, Stand: 24.02.2019; Schnitte, Stand: 03.10.2019)
Anlage VI: Abwägung zu den Anregungen im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange (§ 4 Abs. 1 BauGB) und der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit (§ 3 Abs. 1 BauGB)
Anlage VII: Abwägung zu den Anregungen im Rahmen der Beteiligung der Behörden und sonstigen Trä- ger öffentlicher Belange (§ 4 Abs. 2 BauGB) und der Beteiligung der Öffentlichkeit (§ 3 Abs. 2 BauGB)
1. STÄDTEBAULICHE SITUATION
Das ca. 1.463 m² große Plangebiet befindet sich in zentraler Lage, angrenzend an den Kern- bereich der Innenstadt. Es handelt sich um die direkt östlich der Straße Am Hang gelegenen Flurstücke 282/75, 282/73 und 282/66, Flur 21, Gemarkung Osterholz-Scharmbeck.
Im Norden, Osten und Süden grenzt an den Planbereich Wohnbebauung, westlich, auf der gegenüberliegenden Straßenseite, befindet sich das Altenwohn- und Pflegeheim „Haus am Hang" und das Gebäude einer weiteren gemeinnützigen Einrichtung (Stiftung der Brüderge- meinden). An der südwestlich gelegenen Einmündung der Straße Am Hang in die Straße Hinter der Wurth befinden sich Gewerbe bzw. Einzelhandelsnutzungen.
Das Plangebiet ist derzeit unbebaut und mit Baum- und Strauchbestand bewachsen. Stra- ßenseitig verläuft an der Grenze des Geltungsbereichs eine Geländekante von ca. 2,0 m die mit Brombeeren, einzelnen Gehölzen und Brennnesseln bewachsen ist. Der Straßenraum wird hier von einem Parkstreifen (Längsaufstellung) begleitet.
Entsprechend den naturräumlichen Gegebenheiten weist das Plangebiet starke Geländeun- terschiede, insbesondere ggü. dem Straßenraum auf. So befindet sich mit ca. 28,0 m üNHN im Nordosten der höchste Punkt, während der tiefste Punkt bei ca. 22,0 m üNHN im Süd- westen liegt.
2. PLANUNGSANLASS / PLANUNGSZIELE
Anlass für die Aufstellung des Vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 203 „Am Hang“ ist die geplante Errichtung eines barrierearmen zweigeschossigen Mehrfamilienhauses mit Staffelgeschoss und Tiefgarage.
Eine Bebauung des Plangebietes gemäß den Festsetzungen des seit 1981 rechtskräftigen Bebauungsplanes konnte in den vergangenen 38 Jahren nicht realisiert werden. Aufgrund des demografischen Wandels besteht gegenwärtig ein Bedarf an barrierearmen Wohnungen mit guter Infrastrukturausstattung in der Kernstadt. Daher ist die Stadt Osterholz- Scharmbeck bestrebt, für geeignete Flächen die planungsrechtlichen Rahmenbedingungen zu schaffen, um derartige Gebäude zu realisieren. Aus Sicht der Stadt handelt es sich bei dem Plangebiet um einen geeigneten Standort für die Schaffung von barrierearmen Woh- nungen. Diese, gegenüber den vor 38 Jahren formulierten Festsetzungen des Bebauungs- planes Nr. 76 „Bullwinkels Weide“, geänderten städtebaulichen Ziele der Stadt Osterholz- Scharmbeck decken sich mit dem geplanten Vorhaben und sind der Grund für die Aufstel- lung des vorliegenden vorhabenbezogenen Bebauungsplanes. Insofern besteht ein öffentli- ches Interesse an der vorliegenden Bauleitplanung.
Aus städtebaulicher Sicht fügen sich die Inhalte des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes in den städtebaulichen Kontext ein. Der Bebauungsplan Nr. 76 „Bullwinkels Weide“ hat be- reits zwei Änderungen erfahren. Inhalt der ersten Änderung des Bebauungsplanes war im Wesentlichen die Festsetzung eines Sondergebietes mit der Zweckbestimmung „Altenfür- sorge“ für den Bereich des direkt westlich des Plangebietes gelegenen Pflegeheimes. Die bisher in diesem Bereich festgesetzten Reinen und Allgemeinen Wohngebiete wurden auf- gehoben. Insofern erfolgte bereits in der Vergangenheit eine grundlegende Änderung der städtebaulichen Ziele für diesen Teil der Innenstadt Osterholz-Scharmbecks. Der nun vorlie- gende vorhabenbezogene Bebauungsplan führt hingegen zu keiner grundlegenden Ände- rung der Konzeption, da die Gebietskategorie des Reinen Wohngebietes unverändert beibe- halten wird. Die Erhöhung der baulichen Dichte durch die Änderung des Maßes der bauli- chen Nutzung, die Anhebung der Anzahl der zulässigen Vollgeschosse von eins auf zwei so- wie die Zulässigkeit von 12 Wohneinheiten ist aus städtebaulicher Sicht an diesem Standort vertretbar und führt zu keinen erkennbaren städtebaulichen Konflikten.
Dem Vorhaben kommt aufgrund seiner zentralen Lage und hier insbesondere der fußläufigen Entfernung zur Innenstadt eine besondere Rolle zu. Mit der Verdichtung der Wohnbebauung im Plangebiet soll nachgefragter Wohnraum in Form von barrierefreien Wohnungen in inte-
grierter innerstädtischer Lage geschaffen werden. Mit der Konzentration auf Maßnahmen der Innenentwicklung (§ 1 Abs. 5 BauGB) sowie dem sparsamen Umgang mit Grund und Boden (§ 1a Abs. 2 BauGB) unterstützt das Vorhaben zudem eine ressourcenschonende Innenent- wicklung.
Ziel ist es, mit dem vorliegenden Bauleitplan die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Umsetzung des Vorhabens zu schaffen. Die Stadt legt dabei einen besonderen Wert auf die städtebauliche und architektonische Qualität des geplanten Gebäudes, daher wird für das beantragte Vorhaben einen vorhabenbezogener Bebauungsplan aufgestellt. Dieser besteht aus folgenden drei Komponenten:
Vorhaben- und Erschließungsplan (detaillierter Lageplan), als Bestandteil der Plan- zeichnung zum Bebauungsplan,
Bebauungsplan (Planzeichnung und Begründung),
Durchführungsvertrag (inklusive Anlagen wie z. B. Ansichten des Gebäudes etc.) Entsprechend den Vorgaben des Baugesetzbuches soll die städtebauliche Entwicklung vor- rangig durch Maßnahmen der Innenentwicklung erfolgen. Das gesamte Plangebiet ist bereits durch einen Bebauungsplan überplant. Insofern wird der Vorgabe des Baugesetzbuches zur vorrangigen Innentwicklung in besonders hohem Maße Rechnung getragen.
Da sich im Plangebiet umfangreicher Gehölzbestand befindet, sind die Anforderungen des besonderen Artenschutzes gem. § 44 BNatSchG zu berücksichtigen, gleichwohl eine Bebau- ung auf Grundlage der bestehenden Festsetzungen bereits möglich wäre. Zur Vermeidung artenschutzrechtlicher Verbotstatbestände wurde daher eine Begutachtung durch die Firma BIOS, Osterholz-Scharmbeck (Stand: Dezember 2018) vorgenommen und eine ergänzende Begehung durchgeführt (Stellungnahme von April 2019). Die Ergebnisse der fachgutachterli- chen Stellungnahmen fanden Berücksichtigung im Planungsprozess, ein Nachrichtlicher Hinweis auf die Bestimmungen des § 44 Abs. 1 BNatSchG ist Bestandteil der Planzeichnung und der Begründung.
3. PLANAUFSTELLUNG
Auf Grund der §§ 1 Abs. 3 und 2 Abs. 1 des Baugesetzbuches (BauGB) und des § 58 des Niedersächsischen Kommunalverfassungsgesetzes (NKomVG) hat der Verwaltungsaus- schuss der Stadt Osterholz-Scharmbeck in seiner Sitzung am 06.09.2018 den Beschluss zur Aufstellung des Vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 203 „Am Hang“, mit teilweiser Aufhebung des Bebauungsplanes Nr. 76 „Bullwinkels Weide“ gefasst.
Die Aufstellung des vorliegenden Bebauungsplanes soll im beschleunigten Verfahren als Be- bauungsplan der Innenentwicklung gemäß § 13a BauGB erfolgen. Diese seit der Novellie- rung des Baugesetzbuches ab dem 01.01.2007 gegebene Möglichkeit ist für Planungsfälle entwickelt worden, die der Wiedernutzbarmachung von Flächen, einer Nachverdichtung oder anderen Maßnahmen der Innenentwicklung dienen und somit zu einer innerörtlichen Sied- lungsentwicklung und Vermeidung der Inanspruchnahme von Flächen außerhalb des Sied- lungszusammenhanges beitragen. Das Verfahren nach § 13a BauGB ermöglicht eine erheb- liche Vereinfachung und Beschleunigung des Bauleitplanverfahrens. Dies beinhaltet, dass entsprechend den gesetzlichen Bestimmungen des Baugesetzbuches auf die frühzeitige Be- teiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB sowie die frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 verzichtet werden kann. Von diesen Möglichkeiten wird im vorliegenden Planverfahren allerdings kein Ge- brauch gemacht.
Bei dem Plangebiet handelt es sich um eine bereits durch einen Bebauungsplan beregelte Fläche innerhalb des zentralen Siedlungsbereiches, die allseits von Bebauung umgeben ist.
Die Möglichkeiten der baulichen Nutzung dieses Gebietes sollen durch den vorliegenden vorhabenbezogenen Bebauungsplan im Sinne einer Nachverdichtung erweitert werden. Es handelt sich somit um einen „Bebauungsplan der Innenentwicklung“.
Der Gesetzgeber hat die Aufstellung von Bebauungsplänen im Verfahren gemäß § 13a BauGB an folgende Bedingungen geknüpft:
1. Die Größe der im Bebauungsplan festgesetzten Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 Baunutzungsverordnung (BauNVO) muss weniger als 20.000 m² betragen. Dabei sind die Grundflächen mehrerer Bebauungspläne, die in einem engen sachlichen, räumli- chen und zeitlichen Zusammenhang aufgestellt werden, mitzurechnen.
Die im vorliegenden Bebauungsplan festgesetzte Grundfläche beträgt 726 m² und un- terschreitet somit die genannte Schwelle von 20.000 m² deutlich.
2. Durch die Planung dürfen keine Vorhaben begründet werden, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung gemäß den Bestimmungen des Ge- setzes über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) oder Landesrecht unterliegen.
Mit der vorliegenden Bauleitplanung ist kein Vorhaben geplant, welches nach bundes- rechtlichen oder landesrechtlichen Vorgaben der Pflicht einer Umweltverträglichkeitsprü- fung unterliegt.
Aufgrund des städtebaulichen Planungsziels mit dem vorliegenden Bebauungsplan die Ausnutzung eines Reinen Wohngebietes zu erhöhen, ist zudem kein Vorhaben geplant, welches einer allgemeinen Vorprüfung des Einzelfalls im Hinblick auf die Erforderlichkeit der Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung unterliegt (§ 5 Abs. 1 i. V. m. An- lage 1 Nds. Gesetz über die Umweltverträglichkeit).
3. Es dürfen keine Anhaltspunkte für die Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchsta- be b genannten Schutzgüter vorliegen. Es handelt sich dabei um die Erhaltungsziele und Schutzzwecke von EU-Vogelschutzgebieten und Flora-Fauna-Habitat Gebieten (FFH-Gebiete).
Weder im Plangebiet, noch in seinem Umfeld befinden sich EU-Vogelschutzgebiete oder FFH-Gebiete.
4. Das beschleunigte Verfahren ist ausgeschlossen, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes zu beach- ten sind. Dementsprechend sind Flächen einander so zuzuordnen, dass bei schwereren Unfällen (z. B. eine Emission, ein Brand oder eine Explosion größeren Ausmaßes, die zu einer ernsten Gefahr für die menschliche Gesundheit oder die Umwelt führen), Aus- wirkungen auf die ausschließlich oder überwiegend dem Wohnen dienenden Gebiete sowie auf sonstige schutzbedürftige Gebiete, insbesondere öffentlich genutzte Gebiete, wichtige Verkehrswege, Freizeitgebiete und unter dem Gesichtspunkt des Naturschut- zes besonders wertvolle oder besonders empfindliche Gebiete und öffentlich genutzte Gebäude, so weit wie möglich vermieden werden.
Mit dem vorliegenden Bebauungsplan ist, wie unter Punkt 2 bereits ausgeführt, die An- hebung der Ausnutzung innerhalb eines Reinen Wohngebietes vorgesehen. Schwere Unfälle im Sinne des Artikels 3 Nummer 13 der Richtlinie 2012/18/EU sind damit nicht zu erwarten.
Somit sind sämtliche vorgenannten rechtlichen Voraussetzungen erfüllt und bei der vorlie- genden Bebauungsplanänderung kann das beschleunigte Verfahren gemäß § 13a BauGB zur Anwendung kommen. Dementsprechend wird im vorliegenden Fall von einer Umweltprü- fung gemäß § 2 Abs. 4 BauGB und von einem Umweltbericht gemäß § 2a BauGB abgese- hen.
4. PLANUNTERLAGE
Die Planzeichnung ist unter Verwendung einer vom öffentlich bestellten Ingenieurbüro Bruns Vermessung zur Verfügung gestellten Katastergrundlage im Maßstab 1: 1.000 erstellt wor- den.
5. GELTUNGSBEREICH
Das ca. 1.463 m² große Plangebiet befindet sich in zentraler Lage, angrenzend an den Kern- bereich der Innenstadt. Es handelt sich um die direkt östlich der Straße Am Hang gelegenen Flurstücke 282/75, 282/73 und 282/66, Flur 21, Gemarkung Osterholz-Scharmbeck.
Die räumliche Lage des Plangebietes ist der nachfolgenden Abbildung und die genaue Ab- grenzung des Geltungsbereichs ist der Planzeichnung zu entnehmen.
Abb. 1: Räumliche Lage des Plangebietes (LGLN) (schwarz umrandet)
6. VERFAHRENSSTAND
Am 28.08.2018 hat der Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung in öffentlicher Sitzung den Antrag auf Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 203 „Am Hang“
erörtert und vorberaten. Der Verwaltungsausschuss der Stadt Osterholz-Scharmbeck hat an- schließend am 06.09.2018 die erfolgte Vorberatung bestätigt und die Einleitung eines förmli- chen Verfahrens beschlossen.
Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit
Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 1 BauGB wurde in der Form durchgeführt, dass Interessierten die Möglichkeit gegeben wurde die Planzeichnung sowie die Begründung in der Zeit vom 27.02.2019 bis zum 27.03.2019 im Rathaus einzusehen und bei Bedarf eine Stellungnahme abzugeben.
Es wurden vier Stellungnahmen abgegeben.
Frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange
Die frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. § 4 Abs. 1 BauGB wurde anhand der Planzeichnung sowie einer Kurzbegründung durchgeführt.
Folgende abwägungsrelevante Stellungnahmen liegen vor:
1.1 Landkreis Osterholz (Stellungnahme vom 26.03.2019)
1.2 Stadt Osterholz-Scharmbeck Fachbereich Wirtschaftsförderung (Stellungnahme vom 25.02.2019)
1.3 Osterholzer Stadtwerke GmbH & Co. KG (Stellungnahme vom 29.03.2019) 1.4 Staatliches Gewerbeaufsichtsamt Cuxhaven (Stellungnahme vom 19.03.2019)
1.5 Niedersächsische Landesbehörde für Straßenbau und Verkehr (Stellungnahme vom 21.03.2019)
1.6 Vodafone Kabel Deutschland GmbH (Stellungnahme vom 25.03.2019)
1.7 Verkehrsverbund Bremen / Niedersachsen GmbH (VBN) (Stellungnahme vom 18.03.2019)
1.8 Industrie- und Handelskammer Stade (Stellungnahme vom 12.03.2019) 1.9 Deutsche Telekom Technik GmbH (Stellungnahme vom 28.02.2019)
1.10 Unterhaltungsverband Nr. 79 Osterstade-Nord (Stellungnahme vom 04.03.2019) 1.11 EWE NETZ GmbH (Stellungnahme vom 19.02.2019)
1.12 Gasunie Deutschland Transport Services GmbH (Stellungnahme vom 19.02.2019) 1.13 LGLN, Regionaldirektion Hameln – Hannover (Kampfmittelbeseitigungsdienst) (Stel-
lungnahme vom 15.03.2019)
Hinsichtlich der Inhalte der jeweiligen Stellungnahmen sowie der Ergebnisse der Abwägung wird auf den Anhang VI und VII der Begründung verwiesen.
Beteiligung der Öffentlichkeit
Die Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 2 BauGB wurde in der Form durchgeführt, dass Interessierten die Möglichkeit gegeben wurde die Planzeichnung sowie die Begründung in der Zeit vom 29.07.2019 bis zum 06.09.2019 im Rathaus einzusehen und bei Bedarf eine Stellungnahme abzugeben.
Es wurden vier Stellungnahmen abgegeben.
Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange
Die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. § 4 Abs. 2 BauGB wurde anhand der Planzeichnung sowie einer Begründung durchgeführt.
Folgende abwägungsrelevante Stellungnahmen liegen vor:
1.1 Landkreis Osterholz (Stellungnahme vom 30.08.2019)
1.2 Stadt Osterholz-Scharmbeck Fachbereich Wirtschaftsförderung (Stellungnahme vom 26.08.2019)
1.3 Niedersächsische Landesforsten, Forstamt Rotenburg (Stellungnahme vom 07.08.2019)
1.4 Vodafone Kabel Deutschland GmbH (Stellungnahme vom 22.08.2019) 1.5 Industrie- und Handelskammer Stade (Stellungnahme vom 22.08.2019) 1.6 Deutsche Telekom Technik GmbH (Stellungnahme vom 06.08.2019)
1.7 Niedersächsische Landesbehörde für Straßenbau und Verkehr (Stellungnahme vom 30.07.2019)
1.8 Gasunie Deutschland Transport Services GmbH (Stellungnahme vom 29.07.2019) 1.9 EWE NETZ GmbH (Stellungnahme vom 29.07.2019)
Hinsichtlich der Inhalte der jeweiligen Stellungnahmen sowie der Ergebnisse der Abwägung wird auf den Anhang VI der Begründung verwiesen.
7. STAND DER RÄUMLICHEN PLANUNG / PLANUNGSVORGABEN 7.1 Ziele der Raumordnung und Landesplanung
Regionales Raumordnungsprogramm 2011 (RROP) des Landkreises Osterholz
Das Regionale Raumordnungsprogramm 2011 (RROP) des Landkreises Osterholz ist am 27.10.2011 in Kraft getreten und enthält folgende raumordnerische Ziele1 und Grundsätze, die für die vorliegende Planung relevant sind:
In der gesamträumlichen Siedlungsstruktur wird dem zentralen Ort der Stadt Osterholz- Scharmbeck die Funktion eines Mittelzentrums (RROP 2.1 01) zugewiesen welcher entspre- chend dieser Funktionszuweisung einen Versorgungsauftrag für den mittelfristigen gehobe- nen Grundbedarf der Bevölkerung hat.
Wie dem Auszug aus dem zeichnerischen Teil des RROP zu entnehmen ist, liegt das ge- samte Plangebiet innerhalb des zentralen Siedlungsbereiches der Stadt Osterholz- Scharmbeck. Zudem ist die Bahnhofstraße als Vorranggebiet Straße mit regional bedeutsa- men Busverkehr dargestellt.
Der schriftliche Teil des RROP konkretisiert die Ziele und Grundsätze der Raumordnung wie folgt:
2.3 Siedlungsstruktur, Wohnstandorte und Standorte der gewerblichen Wirtschaft RROP 2.3 08 (Grundsatz) „Die bedarfsgerechte Entwicklung und Umgestaltung vorhandener Siedlungsflächen (Innenentwicklung) soll Vorrang vor einer Inanspruchnahme von Freiräu- men haben. Dabei sollen – möglichst auf der Basis eines Flächenkatasters – die Möglichkei- ten des Flächenrecycling, die Wiedernutzung von Brach- und Konversionsflächen und die Schließung von Baulücken vorrangig genutzt werden.“
RROP 2.3 10 (Grundsatz) „Bei der Siedlungsentwicklung soll auf eine effiziente und somit insgesamt flächensparende Bodennutzung hingewirkt werden. Im Rahmen der Bauleitpla- nung sollen dazu Festsetzungen getroffen werden, die eine entsprechend hohe Grund- stücksausnutzung sowie eine flächensparende Erschließung bewirken.“
RROP 2.3 12 (Grundsatz) „Es soll ein quantitativ und qualitativ ausreichendes Wohnflächen- angebot bereit gestellt werden, das den unterschiedlichen Bedürfnissen der Bevölkerungs- ruppen Rechnung trägt. Das Wohnflächenangebot und das Wohnumfeld sollen an sich än- dernde Verhältnisse bedarfsgerecht angepasst werden. Bei der Entwicklung von Wohnflä- chenangebot und Wohnumfeld sollen die Auswirkungen des demografischen Wandels be- sonders berücksichtigt werden. Durch geeignete Angebote sollen Familien mit Kindern und ältere Menschen gefördert werden, u.a. durch eine kindgerechte bzw. seniorengerechte Ge- staltung der Wohnquartiere. Hierfür sollen geeignete Konzepte entwickelt werden und u.a. im Rahmen der Bauleitplanung umgesetzt werden.“
Im Rahmen der vorliegenden Bauleitplanung wird das Maß der baulichen Nutzung für ein be- reits durch einen bestehenden Bebauungsplan festgesetztes Reines Wohngebiet angeho- ben. Damit kann eine in der Kernstadt gelegene Fläche für den Geschoßwohnungsbau ge- nutzt und auf die Inanspruchnahme neuer Flächen für die Siedlungsentwicklung verzichtet werden. Insofern handelt es sich bei der vorliegenden Bebauungsplanänderung um eine
„sonstige Maßnahme der Innenentwicklung“.
1 Der § 3 des Raumordnungsgesetzes enthält folgende Begriffsdefinitionen:
„Ziele der Raumordnung: verbindliche Vorgaben in Form von räumlich und sachlich bestimmten oder be- stimmbaren, vom Träger der Raumordnung abschließend abgewogenen (§ 7 Abs. 2) textlichen oder zeich- nerischen Festlegungen in Raumordnungsplänen zur Entwicklung, Ordnung und Sicherung des Raumes.“
„Grundsätze der Raumordnung: Aussagen zur Entwicklung, Ordnung und Sicherung des Raumes als Vor- gaben für nachfolgende Abwägungs- oder Ermessensentscheidungen; Grundsätze der Raumordnung kön- nen durch Gesetz oder als Festlegung in einem Raumordnungsplan (§ 7 Abs. 1 und 2) aufgestellt werden.“
Zudem kann mit dem geplanten Gebäude ein barrierefreies hochwertiges Wohnungsangebot geschaffen werden, das aufgrund seiner zentralen Lage in besonderem Maße dazu geeignet ist, dem demografischen Wandel Rechnung zu tragen.
4.1.2 Schienenverkehr, öffentlicher Personennahverkehr Straße mit regional bedeutsamen Busverkehr
RROP 4.1.2 04 (Ziel) „Für regional bedeutsame Busverbindungen werden Vorranggebiete Straße mit regional bedeutsamem Busverkehr festgelegt.“
Das Plangebiet liegt nördlich der Bahnhofstraße, die als Vorranggebiet Straße mit regional bedeutsamem Busverkehr festgelegt ist. Es ist positiv zu bewerten, dass das Plangebiet so- wohl an das überörtliche Straßenverkehrsnetz als auch an das ÖPNV-Netz sehr gut ange- schlossen ist.
Abb. 2: Auszug aus dem zeichnerischen Teil des RROP (der Bereich des Plangebietes ist schwarz um- randet)
3.1 Klimaschutz und -anpassung
RROP 3.1 05 (Grundsatz) „Wald und sonstige Holzbestände sollen auch im Hinblick auf ihre Klimaschutzfunktion erhalten und in geeigneten Bereichen vermehrt werden.“
Da es sich bei dem im Plangebiet vorkommenden Waldbestand um eine recht kleine Fläche mit überwiegend standortfremden Baumarten handelt, die sich zudem in der verdichtetet be- bauten Kernstadt befindet, handelt es sich hierbei nicht um einen Bereich, der eine relevante Klimaschutzfunktionen erfüllt. Im Zuge der vorliegenden Planung wird zudem eine Walder- satzfläche neu angepflanzt, die an eine bestehende Waldfläche anschließt und somit auf- grund ihrer Größe den Klimaschutzfunktionen Rechnung tragen kann.
3.7.2 Forstwirtschaft
RROP 3.7.2.01 (Grundsatz) „Wald soll wegen seines wirtschaftlichen Nutzens sowie seiner Bedeutung für die Umwelt und die landschaftsbezogene Erholung nachhaltig gesichert und vermehrt werden; dabei sind die Nutz-, Schutz- und Erholungsfunktion als grundsätzlich gleichwertig anzusehen.
Vorhandene Wälder sollen erhalten und gepflegt werden. Die Neuanlage, Pflege und Ent- wicklung standortgerechter und möglichst naturnaher Waldflächen soll auf der Grundlage forstlicher Planung erfolgen. Dabei soll die ordnungsgemäße Forstwirtschaft die ökonomi- sche und ökologische Leistungsfähigkeit des Waldes und damit die Nachhaltigkeit seiner ma- teriellen und immateriellen Funktionen sichern.“
Die Waldfläche im Plangebiet unterliegt aufgrund ihrer Kleinflächigkeit keiner forstwirtschaft- lichen Nutzung und durch den überwiegenden Anteil an Nadelbäumen besteht zudem keine besondere naturschutzfachliche Schutzfunktion. Auch hinsichtlich der Erholungsfunktion kann für die Waldfläche keine Bedeutung erkannt werden, da das Plangebiet nicht öffentlich zugänglich ist und dementsprechend nicht von der Bevölkerung genutzt werden kann. Im Er- gebnis gehen mit der im Plangebiet vorhandenen Waldfläche keine besonderen Nutz-, Schutz- sowie Erholungsfunktionen einher. Die Neuanlage von Wald einer anderen Fläche sowie die durchzuführenden Maßnahmen sind zudem mit der Unteren Waldbehörde sowie dem zuständigen Forstamt abgestimmt.
RROP 3.7.2.03 (Grundsatz) „Der Anteil des Waldes an der Gesamtfläche des Landkreises Osterholz soll erhöht werden. Die Waldvermehrung soll in Bereichen erfolgen, in denen dies auch unter Gesichtspunkten der Landwirtschaft, des Naturschutzes und der Landschaftspfle- ge oder der Erholungsnutzung nicht zu erheblichen Problemen führt. An diesbezüglich prob- lematischen Stellen soll auf Erstaufforstungen verzichtet werden.“
Im Zuge der vorliegenden Bauleitplanung wird für die im Geltungsbereich vorhandene Wald- fläche eine Waldersatzfläche außerhalb des Plangebietes neu angepflanzt, die in Abstim- mung mit der Unteren Waldbehörde als geeignet eingestuft wurde. Die Untere Waldbehörde und das zuständige Forstamt haben ein Ausgleichsverhältnis von 1:1,4 vorgegeben, so dass sich durch die Neuanpflanzung der Waldanteil im Landkreis sogar erhöht.
7.2 Vorbereitende Bauleitplanung
Im geltenden Flächennutzungsplan der Stadt Osterholz-Scharmbeck ist das Plangebiet so- wie die östlich und südlich gelegenen Flächen als Wohnbauflächen (W), die Flächen des westlich gelegenen Altenheimes als Sondergebiet (SO) mit entsprechender Zweckbestim- mung und der südwestlich bzw. westlich gelegene Bereich des zentralen Stadtkernes als gemischte Bauflächen (M) dargestellt.
Abb. 3: Ausschnitt aus dem wirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Osterholz-Scharmbeck (Plange- biet ist schwarz umrandet)
Bedingt durch die Lage innerhalb des Siedlungsgebietes soll der vorliegende vorhabenbezo- gene Bebauungsplan, wie bereits beschrieben, im beschleunigten Verfahren als Bebauungs- plan der Innenentwicklung gemäß § 13a BauGB aufgestellt werden. Da durch den bestehen- den Bebauungsplan Nr. 76 bereits die Art der baulichen Nutzung als Reines Wohngebiet (WR) festgesetzt ist und unverändert beibehalten wird, entspricht der Bebauungsplan auch weiterhin dem Entwicklungsgebot gemäß § 8 Abs. 2 BauGB.
7.3 Verbindliche Bauleitplanung
Der Geltungsbereich ist Bestandteil des Bebauungsplanes Nr. 76 „Bullwinkels Weide“, der am 03.06.1981 mit seiner Bekanntmachung rechtskräftig wurde.
Dieser setzt je nach städtebaulicher Situation und städtebaulichem Erfordernis Reine und Allgemeine Wohngebiete (im Norden) sowie ein Misch- und Kerngebiet im Süden fest.
Für den Bereich des vorliegenden vorhabenbezogenen Bebauungsplanes trifft er eine Fest- setzung als Reines Wohngebiet (WR) mit einer Grundflächenzahl (GRZ) von 0,3 und einer Geschoßflächenzahl (GFZ) von 0,4 bei maximal einem zulässigen Vollgeschoß. Weiterhin gilt eine offene Bauweise und durch entsprechende Festsetzung in der Planzeichnung ist ein Nord-Süd-Firstverlauf für die zu errichtenden Satteldächer der Hauptgebäude vorgeschrie- ben. Weiterhin ist die Anzahl der maximal zulässigen Wohnungen pro Wohngebäude auf 2 beschränkt.
Die Baugrenze ist mit einem Abstand von 10 m von der vorgelagerten Straßenverkehrsfläche aus festgesetzt und hat selbst eine Tiefe von 15 m. Der Straßenraum der als Öffentliche Ver- kehrsfläche festgesetzten Straße Am Hang ist zum Plangebiet hin als Fläche für öffentliche Parkplätze und im östlichen Anschluss daran als Fläche für Verkehrsgrün, innerhalb derer Einzelbäume als Baumreihe anzupflanzen sind, abgegrenzt, vgl. nachfolgende Abbildung 4.
In der textlichen Festsetzung Nr. 5 wird geregelt, dass der Streifen für die öffentlichen Park- plätze (Längsaufstellung) zur Erschließung der künftigen Grundstücke um die Breite einer Grundstückszufahrt bis zu 3,0 m aufgehoben werden kann.
Abb. 4: Auszug aus dem B-Plan Nr. 76 „Bullwinkels Weide“, (Plangebiet rot umrandet)
Auf dem Flurstück 282/21 ist eine im „Zick-Zack“ verlaufende Grenze vermerkt, bei der es sich um die Umgrenzung des Sanierungsgebietes aus den 1980er Jahren handelt. Dieses besteht allerdings nicht mehr.
Weiterhin ist Bestandteil des Bebauungsplanes eine örtliche Bauvorschrift, die Regelungen zur Dach- und Fassadengestaltung, aber auch zur maximalen Erdgeschoßfußbodenhöhe (Oberkante) enthält. Diese wird für den Bereich östlich der Planstraße A (Am Hang) mit ei- nem Maß von 1,9 m bezogen auf die Höhe der Planstraße festgelegt.
Eine weitere Regelung betrifft die Einfriedung der Grundstücke, die nur als 0,8 m hohe natur- lasierte Holzzäune in senkrechter Lattung zulässig sind, dahinter können Pflanzstreifen mit Ziergehölzen angelegt werden. Vorgärten sind zudem als „nicht befestigte Ziergärten“ anzu- legen und Müllbehälter sind gegenüber öffentlich zugänglichen Flächen abzuschirmen. Wei- terhin sind Überdachantennen nicht zulässig.
Der westlich des Plangebietes gelegene Teil des Bebauungsplanes Nr. 76 „Bullwinkels Wei- de“, der von einem Pflegeheim eingenommen wird, war Gegenstand der zweiten Änderung des Ursprungsbebauungsplanes. Im Rahmen der Änderung wurde ein Sondergebiet mit der Zweckbestimmung „Altenfürsorge“ mit einer größeren zusammenhängenden „Bauzone“ fest- gesetzt in dem Gebäude mit einer Länge von mehr als 50 m und bis zu drei Vollgeschossen errichtet werden dürfen. Die GRZ ist mit 0,6 und die GFZ mit 1,6 festgesetzt. Eine örtliche Bauvorschrift zur Dachgestaltung, zur Fassadengestaltung, zur Eingrünung von Stellplätzen und Müllbehälter, zur Gestaltung der Vorgärten sowie zum Ausschluss von Überdachanten- nen ist ebenfalls Bestandteil der Änderung.
Abb. 5: Auszug aus dem B-Plan Nr. 76 „Bullwinkels Weide“, 2. Änderung
8. INHALT DES VORHABENBEZOGENEN BEBAUUNGSPLANES
Wie bereits erläutert, soll im Rahmen der Aufstellung des vorliegenden vorhabenbezogenen Bebauungsplanes die Errichtung eines zweigeschossigen Mehrfamilienhauses ermöglicht werden. Dieses soll neben einem Staffelgeschoss ein Untergeschoss erhalten, welches als Tiefgarage genutzt wird. Die Fußbodenhöhe des Erdgeschosses wird bezogen auf den Fer- tigfußboden bei 24,33 m üNHN liegen, was gegenüber der Straßenmitte (22,56 üNHN) einer absoluten Höhe von 1,77 m entspricht.
Das Gebäude selbst wird über eine maximale Höhe von 33,95 üNHN aufweisen und damit geringfügig oberhalb des nächstgelegenen nördlich stehenden Gebäudes (First 33,10 üNHN) bzw. unterhalb der darauf folgenden Wohngebäude (35,92 üNHN) liegen. Das Altenheim auf der gegenüberliegenden Straßenseite weist eine Firsthöhe von 33,33 m üNHN auf. Die un- terschiedlichen Höhen der Bestandsgebäude begründen sich dadurch, dass im geltenden
Bebauungsplan Nr. 76 keine abschließende Obergrenze der Höhen baulicher Anlagen fest- gelegt wurde.
Der Lageplan des Vorhabens ist als Vorhaben- und Erschließungsplan Bestandteil der Plan- zeichnung, weitere Regelungen, z. B. zur baulichen Gestaltung, werden Gegenstand eines Durchführungsvertrages.
8.1 Art der baulichen Nutzung
Als Art der baulichen Nutzung wird analog zum Bestand auch weiterhin ein Reines Wohnge- biet (WR) festgesetzt.
Da es sich um einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan handelt, soll sichergestellt werden, dass nur die Nutzungen dort zugelassen werden, die Bestandteil der Vorhabenplanung und damit des Durchführungsvertrages sind und nicht der gesamte Nutzungskatalog der Baunut- zungsverordnung für ein Reines Wohngebiet. Daher ist eine entsprechende textliche Fest- setzung Bestandteil der Planzeichnung, die festhält, dass im Rahmen der festgesetzten Nut- zungen nur solche Vorhaben zulässig sind, zu deren Durchführung sich der Vorhabenträger im Durchführungsvertrag verpflichtet hat. Die Änderung des Durchführungsvertrages oder der Abschluss eines neuen Durchführungsvertrages sind allerdings zulässig.
8.2 Maß der baulichen Nutzung / überbaubare Grundstücksfläche / Bauweise
Das Maß der baulichen Nutzung wird im Bebauungsplan durch die maximal zulässige Höhe baulicher Anlagen, die Zulässigkeit von maximal zwei Vollgeschossen und die festgesetzte Grundfläche baulicher Anlagen (GR) sowie deren Überschreitung durch Nebenanlagen be- stimmt.
Abgestimmt auf das Vorhaben wird die maximal zulässige Höhe baulicher Anlagen auf 34,0 m üNHN festgesetzt, die Höhe des geplanten Vorhaben beträgt 33,95 m üNHN. Dies entspricht bezogen auf den Höhenfestpunkt (21,83 m üNHN) einer zulässigen absoluten Gebäudehöhe von 12,17 m. Um sicherzustellen, dass das oberste Geschoß nicht als Vollge- schoss ausgebildet wird, sondern aus stadtgestalterischen Gründen hinter den darunterlie- genden Geschossen zurück bleibt (Staffelgeschoss) werden maximal zwei Vollgeschosse als zulässig erklärt.
Die Grundfläche baulicher Anlagen (GR) wird mit maximal 676 m² festgesetzt. Damit ist der geplante Gebäudekörper und die Tiefgaragenzufahrt abgedeckt. Da die Tiefgarage konstruk- tiv mit dem Hauptgebäude verbunden ist, ist sie diesem bauordnungsrechtlich zuzuordnen.
Für den Fußweg sowie die Rampe zwischen Straße und Eingang, die zusammen eine Flä- che von 50 m² einnehmen, wird eine entsprechende Überschreitung zugelassen. Die für eine Bebauung erforderlichen Stützwände und Stützmauern werden nicht auf die Grundfläche an- gerechnet.
Insgesamt errechnet sich somit eine GRZ von 0,46 bezogen auf die zulässige Grundfläche und 0,49 bezogen auf die Gesamtversiegelung. Die Obergrenze der GRZ für Reine Wohn- gebiete von 0,4 wird somit leicht überschritten.
Grundsätzlich können die in § 17 der BauNVO festgelegten Obergrenzen des Maßes der baulichen Nutzung aus städtebaulichen Gründen überschritten werden, wenn „die Über- schreitung durch Umstände ausgeglichen ist oder durch Maßnahmen ausgeglichen wird, durch die sichergestellt ist, dass die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Ar- beitsverhältnisse nicht beeinträchtigt werden und nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt vermieden werden.“
Städtebauliche Gründe:
Aufgrund der innerstädtischen Lage des Plangebietes ist die Anlage einer Tiefgarage vorge- sehen, um die erforderlichen Stellplätze für das geplante Wohngebäude unterzubringen. Die Überschreitung der Obergrenze der GRZ resultiert im Wesentlichen aus der erforderlichen Rampe für die Tiefgarage.
Zudem ist eine gewisse Gebäudetiefe des geplanten Baukörpers erforderlich, um eine für den Nutzungszweck sinnvolle innere Gebäudeaufteilung zu ermöglichen. Aus städtebaulicher Sicht ist es daher vertretbar, an diesem innerstädtischen Standort eine Überschreitung der Grundflächenzahl zu ermöglichen.
Gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse:
Die Gesamtversiegelung im Plangebiet unterschreitet das in Reinen Wohngebieten zulässige Maß, d. h. 0.6 (GRZ 0,4 zzgl. Überschreitung von 50 %).
Insofern ist eine Beeinträchtigung der allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse durch die Anhebung der zulässigen Grundfläche nicht erkennbar, zumal ausreichend Freiflächen für die Bewohner Umfeld vorhanden sind und die geplanten Woh- nungen mit Balkonen ausgestattet sind.
Vermeidung nachteiliger Auswirkungen auf die Umwelt:
Auswirkungen auf die Umwelt in relevantem Umfang sind nicht erkennbar.
Die überbaubare Grundstücksfläche regelt die Lage der Bebauung auf dem Grundstück und ist daher auf die Vorhabenplanung abgestimmt. Daher orientiert sie sich an den Gebäudeau- ßenwänden und der Tiefgaragenzufahrt, ausgenommen der südlichen Grundstücksgrenze.
Hier wird sie aus Platzgründen direkt auf die Grenze der Tiefgaragenzufahrt und damit die Grundstücksgrenze abgestellt. Im Norden beträgt der Grenzabstand 3,0 m, um den Mindest- grenzabstand laut Bauordnung einzuhalten.
Um das geplante Vorhaben realisieren zu können wird eine offene Bauweise festgesetzt, so dass Gebäudelängen bis maximal 50 m unter Einhaltung der bauordnungsrechtlichen Grenzabstände zulässig sind.
8.3 Zulässigkeit von Stellplätzen, Carports und Garagen
Um die Gartenbereiche um das Planvorhaben von weiteren (baulichen) Anlagen und Einrich- tungen zur Unterbringung des ruhenden Verkehres freizuhalten, wird festgesetzt, dass Stell- plätze, Carports und Garagen nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche zulässig sind. Diese Regelung dient neben der Ortsbildgestaltung auch dem Immissions- und damit dem Nachbarschutz.
Entsprechend der Vorhabenplanung soll eine Tiefgarage mit 12 Einstellplätzen entstehen.
Diese Anzahl deckt nicht die laut Bauordnung erforderlichen Stellplätze vollständig ab. Auf- grund der Lage des Vorhabens in direkter Zentrumsnähe und damit der fuß- und radläufigen Erreichbarkeit aller Versorgungs-, Dienstleistungs- und Gemeinbedarfseinrichtungen sowie der guten Anbindung an das ÖPNV-Netz sieht die Stadt die geplante Anzahl allerdings als ausreichend an. Der konkrete Nachweis ist im Baugenehmigungsverfahren zu führen, restli- che Stellplätze können abgelöst werden.
8.4 Flächenübersicht
Das Reine Wohngebiet hat eine Größe von ca. 1.463 m².
8.5 Textliche Festsetzungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 203 „Am Hang“
„1. Art der baulichen Nutzung
Im Rahmen des festgesetzten Reinen Wohngebietes sind nur solche Vorhaben zulässig, zu deren Durchführung sich der Vorhabenträger im Durchführungsvertrag verpflichtet (§ 12 Abs.
3a i. V. m. § 9 Abs. 2 BauGB). Die Änderung des Durchführungsvertrages oder der Ab- schluss eines neuen Durchführungsvertrages sind zulässig.
2. Maß der baulichen Nutzung 2.1 Höhe baulicher Anlagen
Die maximal zulässige Höhe baulicher Anlagen (§ 16 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO) beträgt 34,0 m über NHN (§ 18 Abs. 1 BauNVO).
2.2 Zulässige Grundfläche
Das Maß der baulichen Nutzung wird durch die in der Planzeichnung festgesetzte ma- ximale Grundfläche baulicher Anlagen begrenzt (§ 16 Abs. 2 BauNVO).
Die maximal festgesetzte Grundfläche baulicher Anlagen darf durch die Grundflächen von Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO um bis zu 50 m² überschritten werden (§ 19 Abs. 4 Satz 3 BauNVO).
Stützmauern und Stützwände werden nicht auf die Grundfläche angerechnet (§ 19 Abs. 4 Satz 3 BauNVO).
3. Zulässigkeit von Stellplätzen, Carports und Garagen
Stellplätze, Carports und Garagen sind nur innerhalb der festgesetzten überbaubaren Grundstücksfläche zulässig (§ 13 Abs. 6 BauNVO).“
9. PLANUNGSRELEVANTE BELANGE
9.1 Umwelt- und Naturschutz sowie Landschaftspflege
Da die Aufstellung des vorliegenden Bebauungsplanes gemäß § 13a BauGB im „beschleu- nigten Verfahren“ erfolgt, wird von einer Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB und einem Umweltbericht nach § 2 Abs. 4a BauGB abgesehen. Auch wenn eine Umweltprüfung in die- sem Fall nicht erforderlich ist, so sind die Belange des Naturschutzes und der Landschafts- pflege dennoch in der Planung zu berücksichtigen.
Mit dem vorliegenden Bebauungsplan soll unter Beibehaltung der Art der baulichen Nutzung die Ausnutzung und hier der zulässige Versiegelungsgrad erhöht werden. Damit sind mögli- che Auswirkungen auf das Schutzgut Boden zu erwarten. In der geltenden Fassung des Bebauungsplanes ist eine Grundflächenzahl von 0,3 festgesetzt, d. h. 30 % des Baugrund- stückes darf durch bauliche Hauptanlagen überdeckt werden. Weiterhin ist eine Überschrei- tung durch Nebenanlagen, Zufahrten und Garagen um bis zu 50 % zulässig, so dass sich ei- ne Gesamt-GRZ von 0,45 errechnet. Ausgehend von der Größe des reinen Wohngebietes mit 1.463 m² errechnet sich damit eine zulässige Versiegelung von 658,25 m². Mit dem vor- liegenden Bebauungsplan wird eine Versiegelung von insgesamt 726 m² (= 676 m² + 50 m²) zugelassen, was einem Versiegelungsanstieg von 67,75 m² entspricht. Aufgrund dieser ge- ringen Größe kann keine erhebliche Beeinträchtigung des Schutzgutes Boden erkannt wer- den. Gleiches gilt damit auch für die Schutzgüter Wasser sowie Klima / Luft.
Bezogen auf das Schutzgut Boden ist allerdings noch zu berücksichtigen, dass es sich um ein stark reliefiertes Gelände handelt. Damit ist sowohl im Bebauungsplan Nr. 76, als auch im vorliegenden Bebauungsplan davon auszugehen, dass über den zulässigen Versiege- lungsgrad hinausgehende Bodeneingriffe durch Abgrabungen und / oder Aufschüttungen er- folgen. Dies ist bereits nach geltendem Planungsrecht uneingeschränkt zulässig und führt daher planungsrechtlich zu keinen nachteiligen Auswirkungen auf das Schutzgut Boden.
Bezogen auf das Schutzgut Landschaftsbild ist die nunmehr geplante Zulässigkeit einer zweigeschossigen Bebauung dem bisher zulässigen einen Vollgeschoss gegenüber zu stel- len. Da einerseits keine abschließende Obergrenze der Höhe baulicher Anlagen im aktuellen Bebauungsplan festgesetzt ist und die geplante zweigeschossige Bebauung höhenmäßig in Anlehnung an die umgebenden Bauhöhen beschränkt wird, können erhebliche Beeinträchti- gungen dieses Schutzgutes nicht erkannt werden. Die Abkehr von der vormaligen gestalteri- schen Regelung, derzufolge nur Satteldächer zulässig sind, ist ebenfalls nicht als nachteilig anzusehen, da ein historisch bedingtes traditionelles Ortsbild im Sinne einer historischen
Kontinuität an dieser zentralen Stelle des Stadtgebietes nicht zu erkennen ist und auch im näheren Umfeld des Plangebietes Gebäude mit flach geneigten Dächern vorhanden sind.
Hinsichtlich des Schutzgutes Flächen, Pflanzen und Tiere ist festzuhalten, dass die Ent- fernung des im Planbereichs stockenden Gehölzbestandes entsprechend den geltenden Festsetzungen aus naturschutzrechtlicher Sicht bereits zulässig ist. Planbedingte erhebliche Beeinträchtigungen ergeben sich daher nicht.
Des Weiteren wird durch die vorliegende Planung auch eine Waldfläche im Sinne des NWaldLG in Anspruch genommen für die eine Ersatzaufforstung erforderlich ist, so dass waldrechtliche Belange betroffen sind. Die Einstufung als Waldfläche basiert hierbei auf den Angaben des Forstamtes Harsefeld sowie des Forstamtes Nordheide / Heidmark (Bera- tungsforstämter der Unteren Waldbehörde). Nach Aussagen der beiden Forstämter handelt es sich um eine etwa 1.500 m² große Waldfläche für die ein Ausgleich im Verhältnis 1 : 1,4 benötigt wird, womit 2.100 m² an anderer Stelle neu aufgeforstet werden müssen.
Für den waldrechtlichen Ersatz ist in Absprache mit dem Forstamt Harsefeld sowie der Unte- ren Waldbehörde die Aufforstung einer 2.100 m² großen Fläche mit einheimischen und standortgerechten Bäumen auf dem insgesamt 9.189 m² großen Flurstück 147/2, Flur 2, Gemarkung Heilshorn vorgesehen (vgl. nachfolgende Abbildung). Die Fläche liegt südlich der Schönebecker Aue sowie nördlich des Stoteler Waldes und unterliegt derzeit vorwiegend ei- ner Grünlandnutzung. Im nördlichen Bereich des Flurstückes stocken bereits Bäume, so dass die geplante Anpflanzung einer Vergrößerung der Waldfläche führt.
Abb. 6: Räumliche Lage der 2.100 m² großen Waldersatzfläche auf dem Flurstück 147/2, Flur 2, Gemar- kung Heilshorn, rot umrandet. Quelle: Niedersächsische Umweltkarten (2019).
Für die Waldersatzfläche wurde vom Forstamt Nordheide / Heidmark ein Konzept erstellt.
Die darin genannten Baumarten sowie Pflanzqualitäten werden nachfolgend näher beschrie- ben.
Bei der Anpflanzung der Bäume mit dem Entwicklungsziel eines Eichen-Hainbuchen Misch- waldes sind folgende gebietsheimische und standortgerechte Gehölze zu wählen:
- Stieleiche (Quercus robur), zweijährig, Stammhöhe 80-120 cm: etwa 60-80 %
- Hainbuche (Carpinus betulus) bzw. ggf. Rotbuche (Fagus sylvatica), zweijährig, Stammhöhe 50-80 cm: etwa 20-40 %
- Begleitbaumarten wie Roterle (Alnus rubra) und Flatterulme (Ulmus laevis), zweijährig, verpflanzt, 80-120 cm: etwa 10-20 %
- Begleitbaumarten wie Wildapfel (Malus sylvestris) oder Haselnuss (Corylus avellana), zweijährig, verpflanzt, 50-80 cm : etwa 10-20 %
Die Durchführung der Maßnahmen erfolgt in Abstimmung mit der Revierförsterei.
Insgesamt ist damit festzustellen, dass mit der vorliegenden Planaufstellung keine nachteili- gen Auswirkungen auf die Belange von Naturschutz und Landschaftspflege verbunden sind und ausschließlich waldrechtliche Belange betroffen sind.
Weiterhin ändert sich die derzeitige Situation hinsichtlich des besonderen Artenschutzes infolge der vorliegenden Planung nicht. Die Verbote des § 44 Abs. 1 BNatSchG sind bei Baumaßnahmen im Plangebiet auch derzeit bereits zu beachten. Dies gilt ebenso nach dem in Kraft treten des vorliegenden vorhabenbezogenen Bebauungsplanes. Ein entsprechender nachrichtlicher Hinweis ist Bestandteil der Satzung.
Zur Bewertung der artenschutzrechtlichen Bedeutung der im Plangebiet vorkommenden Bäume wurde eine Begehung durch die BIOS (siehe Anlage) vorgenommen und festgestellt, dass lediglich zwei im Plangebiet stockende Bäume aufgrund ihres Alters und damit Stamm- durchmessers als potenzielle Habitatbäume für Fledermäuse und Vögel anzusehen sind. Es handelt sich dabei um eine Stieleiche (Stammdurchmesser 0,65 cm) und eine Esche (Stammdurchmesser 0,80 cm). Im Bebauungsplan sind sie nicht zum Erhalt festgesetzt. Die Begutachtung kommt zu dem Ergebnis, dass „sich keine Hinweise auf eine Lebensstätte streng geschützter oder bestandsgefährdeter Vogel- oder Fledermausarten in der Esche und der Eiche feststellen [ließen]“ (BIOS 2018, Seite 4). Sowohl die beiden Bäume, als auch der weitere Gehölzbestand werden potenziell als Habitat für “mehrere häufiger und ungefährde- ter (Sing-)Vogelarten“ (BIOS 2018, Seite 4) genutzt. Weiterhin wird die Aussage getroffen, dass „durch die Fällung der zwei kontrollierten Bäume innerhalb des üblichen Zeitraumes (bis Ende Februar 2019) […] nach aktueller Einschätzung keine Neststandorte bzw. Quartiere streng geschützter Vogel- oder Fledermausarten zerstört werden. Es dürften sich keine po- tenziellen Störungen ergeben, die zu einer Verschlechterung des Erhaltungszustandes der lokalen Populationen (Vögel und Fledermäuse) führen können“ (BIOS 2018, Seite 4).
Eine erneute Ortsbegehung (Stellungnahme BIOS 2019) im April 2019, die eine Einschät- zung für das gesamte Plangebiet zum Inhalt hatte, kommt zu dem gleichen Ergebnis wie die erste artenschutzrechtliche Prüfung:
„Aufgrund der dicht angrenzenden Wohnbebauung und der städtischen Lage ist allerdings mit regelmäßigen Störungen durch Menschen und (Haus-)Tiere zu rechnen. Dadurch bedingt sind auf der verhältnismäßig kleinen Fläche keine streng geschützten Vogelarten zu erwar- ten. Nach der Potenzialeinschätzung ist auch nicht von einem Vorkommen bestandsgefähr- deter Vogelarten (nach aktueller Roter Liste für Niedersachsen und Deutschland; KRÜGER &
NIPKOW 2015 bzw. GRÜNEBERG u. a. 2015) auszugehen. Insgesamt setzt sich das zu er- wartende Spektrum der Brutvögel damit aus ganz überwiegend störungstoleranten und häu- figen (Sing-)Vogelarten zusammen, die hinsichtlich ihres Bestandes als ungefährdet einge- stuft sind. Im Falle einer Rodung der Vegetation im üblichen Fällungszeitraum im Winterhalb- jahr (außerhalb der Brut- und Aufzuchtzeit von Vögeln) ist davon auszugehen, dass ausrei-
chend Ausweichlebensräume im näheren Umfeld (z. B. im Stadtpark, angrenzenden vegeta- tions-reichen Gärten etc.) zur Verfügung stehen.
Bei der Begutachtung der zwei älteren Bäume (Esche, Eiche; BIOS 2018) ließen sich keine Höhlen- und Spaltenstrukturen nachweisen, die potenziell als Überwinterungshabitat für Fle- dermäuse dienen könnten. Der jüngere Baumbestand wird insgesamt als zu dünn für mögli- che (Winter-)Quartiere von Fledermäusen eingestuft. Aufgrund der Strukturvielfalt erscheint das Areal als Nahrungshabitat für mehrere Fledermausarten im Sommerhalbjahr potenziell gut geeignet. Ähnlich geeignete potenzielle Jagdhabitate dürften Fledermäusen auch in der weiteren Umgebung in ausreichendem Umfang zur Verfügung stehen. Im nahegelegenen Stadtpark befinden sich auch kleinflächige Gewässerstrukturen, dort ist eine mindestens ver- gleichbare Nahrungsverfügbarkeit (viele Insekten) zu erwarten.“
9.2 Verkehrliche Belange / ÖPNV
Aufgrund der Lage des Plangebietes in zentraler Lage des Ortskernes sind die wichtigsten Versorgungseinrichtung fußläufig erreichbar. Über die dem Plangebiet vorgelagerte Straße Am Hang besteht nach Süden bzw. Südwesten Anschluss an die Straße Hinter der Wurth und von dort an die Bahnhofstraße.
Über die westlich gelegene ÖPNV-Haltestelle „Marktweide“ besteht Anschluss an die Linien 680, 681, 686 sowie die Nachtlinien N 62 und N 68 und über die südlich gelegene ÖPNV- Haltestelle „Loger Straße“ an die Linien 661, 662, 663, 680, 681 und 686. Die Linien 661, 662, 663 und 681 sind ausschließlich auf die Belange der Schülerbeförderung ausgerichtet Insgesamt betrachtet ist das Plangebiet sehr gut an den öffentlichen Personennahverkehr angeschlossen.
9.3 Immissionsschutz
Immissionskonflikte werden nicht gesehen, da eine Wohnnutzung vorgesehen ist, die auch im Umfeld überwiegend vertreten ist. Der ruhende Verkehr wird zudem innerhalb des Ge- bäudes in einer Tiefgarage untergebracht, die auf direktem Wege von der Straße Am Hang aus angefahren wird. Sollte sich im Zuge des Genehmigungsverfahrens herausstellen, dass im Bereich der Tiefgaragenzufahrt schallschützende Maßnahmen erforderlich sind, können sie als Bestandteil der Baugenehmigung festgelegt werden.
Weitere Stellplätze sind auf dem Grundstück nicht zulässig.
Die Belange des Immissionsschutzes werden daher nicht negativ berührt.
9.4 Ver- und Entsorgung
Das Plangebiet kann an die zentralen Ver- und Entsorgungseinrichtungen von Stadt und Landkreis bzw. der sonst zuständigen Ver- und Entsorgungsträger angeschlossen werden.
Gegebenenfalls erforderliche Verlegungen von vorhandenen Leitungen erfolgen in Abstim- mung mit den jeweiligen Leitungsträgern und unter Berücksichtigung der einschlägigen Re- geln der Technik.
Die Entwässerung kann durch Einleitung in den vorhandenen Niederschlagswasserkanal si- chergestellt werden. Die Leitungsführung sollte möglichst im Freigefälle erfolgen. Ggf. sind aufgrund der bestehenden Auslastung des Kanals die anfallenden (zusätzliche) Nieder- schlagswassermengen auf dem Grundstück zurück zu halten und nur gedrosselt (max. 1 l/s) in den Niederschlagswasserkanal einzuleiten. Die Einzelheiten sind im Baugenehmigungs- verfahren abzuarbeiten (Entwässerungsantrag) und gem. den gültigen Regelwerken nach- zuweisen (DIN EN 752 / DIN 1986). Für den Anschluss des Plangebietes an den öffentlichen Kanal ist rechtzeitig vor Baubeginn ein Entwässerungsantrag bei der Stadt Osterholz- Scharmbeck zu stellen und die Kanalbauarbeiten dürfen erst nach Erteilung der Anschluss- genehmigung beginnen.
9.5 Hangabstützung
Der Vorhabenträger hat das Fachbüro IGO aus Kirchseelte mit der Begutachtung der Hang- lage des Grundstückes und der Erarbeitung von Vorschlägen zum Abstützen des Hanges bei der Realisierung des zukünftigen Bauvorhabens beauftragt. Im Rahmen einer Stellungnahme werden zwei Möglichkeiten aufgezeigt, wie der oberhalb des Plangebietes verbleibende Hang abgestützt werden kann. Der Gutachter schlägt vor, entweder eine Bohrpfahlwand aus über- schneidenden Ortbetonbohrpfählen oder eine Spundwand herzustellen, die ggf. mit Maß- nahmen zur dauerhaften Ableitung von Stauwasser ergänzt werden. Er kommt zu dem Er- gebnis, dass „bei fachgerechter Ausführung und Bemessung gegen den geplanten Verbau als Hangsicherung [prinzipiell] aus unserer Sicht keine Bedenken [bestehen], […].“ Damit liegt der Stadt eine fachlich fundierte Aussage vor, dass die erkannten schwierigen Gelände- verhältnisse bei der Realisierung des Bauvorhabens sachgerecht berücksichtigt werden. Wie in der Fachstellungnahme beschrieben, können bei fachgerechter Umsetzung der Hangsi- cherungsmaßnahmen Gefährdungen der Hangoberlieger oder benachbarter Grundstücke vermieden werden.
Zwischenzeitlich wurde vom Gutachterbüro eine vertiefende Untersuchung zum Thema Hanglage/Bodenverhältnisse durchgeführt (Baugrunduntersuchung und Gründungsberatung BV „Am Hang“ Osterholz-Scharmbeck, IGO, Kirchseelte, 29.10.2019).
Der Gutachter beschreibt die durchzuführenden Maßnahmen wie folgt:
„Aufgrund der Hanglage des Untersuchungsgeländes, ist ein umfangreicher Einschnitt in den bestehenden Hang notwendig. Entsprechend der vorliegenden Geländehöhen, ergibt sich ein Einschnitt in den Hang mit einer maximalen Gesamthöhe von ca. 6,50 m. Hiervon sollen ca.
3,00 m senkrecht verbaut hergestellt werden. Die restlichen 3,50 m werden ab OK Verbau mit einer flachen Böschung (30°) hangaufwärts hergestellt.
Die östliche Außenwand der Tiefgarage bildet die spätere Befestigung des Hangfußes. Ab OK Tiefgarage verläuft der später modellierte Hang frei geböscht unter < 30° hangaufwärts.
Für die Bauphase ist vorgesehen, mit ca. 1,00 m Abstand zur späteren Tiefgaragenaußen- wand einen Bohlträgerverbau („Berliner-Verbau“) zu installieren (siehe Anlage 6, Schnittdar- stellung). Später wird der Bereich zwischen dem Verbau und der Gebäudeaußenwand mit Boden verfüllt. Um eventuelle Rutschungen zu vermeiden, verbleiben die Verbaubohlen vo- raussichtlich im Untergrund. Die Profilträger werden voraussichtlich gezogen. Für den Ver- bau wurden von uns entsprechende Berechnungen (siehe Anlage 7) zur Orientierung durch- geführt. Diese sind ggf. nach weiterem Planungsstand zu verifizieren.
Bei dem Bereich, der frei abgeböscht hergestellt wird ist zu beachten, dass eine Böschungs- neigung von φ = 30° weder in der Bauphase noch danach überschritten werden darf.
Des Weiteren sollte im Rahmen der dauerhaften Hangsicherung vor der Außenwand der Tiefgarage und der Garageneinfahrt eine Dränage zur Ableitung des hangabwärts ablaufen- den Oberflächen- und Schichtenwassers installiert werden. Die Dränage ist in dauerhaft fil- terstabilem Material (z.B. Feinkiesgemisch) zu verlegen.“
„Bei den ermittelten Grundwasserständen von örtlich bereits ca. 1,50 m unter GOK, sind Maßnahmen zur Wasserhaltung vorzusehen. Hierbei ist zu empfehlen, die Wasserhaltung hangaufwärts vor dem geplanten Verbau (also östlich des Verbaus) zu installieren. Da in sehr unterschiedlichen Teufen mit Schichtenwasservorkommen gerechnet werden muss, sind auch die Filterstrecken entsprechend in unterschiedlichen Teufen abzusetzen.“
Für die Wasserhaltung besteht eine Genehmigungspflicht.
9.6 Wald
Ob es sich bei dem Gehölzbestand im Bereich des Plangebietes um Wald im Sinne des NWaldLG handelt, war aus naturschutzfachlicher Sicht zu Beginn des Bauleitplanverfahrens nicht zweifelsfrei erkennbar. Daher wurde der Gehölzbestand im Rahmen des vorliegenden Bauleitplanverfahrens aufgrund seines Umfeldes bisher als Siedlungsgehölz klassifiziert. Im Rahmen der Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange teilte das
Forstamt Harsefeld nach einer Ortsbegehung mit, dass es sich nach seiner Auffassung und der des Forstamtes Nordheide / Heidmark (Beratungsforstämter der Unteren Waldbehörde) bei dem Gehölzbestand im Plangebiet um Wald im Sinne des NWaldLG handelt, so dass ei- ne Waldersatzfläche erforderlich wird.
Für den waldrechtlichen Ersatz ist die Aufforstung einer Fläche mit einheimischen und stand- ortgerechten Bäumen auf dem Flurstück 147/2, Flur 2, Gemarkung Heilshorn vorgesehen.
Hierzu werden durch einen städtebaulichen Vertrag sowie die Eintragung einer Baulast die Maßnahmen auf der Waldersatzfläche rechtlich abgesichert.
10. RECHTSVERBINDLICHKEIT FRÜHERER FESTSETZUNGEN
Gleichlautende oder entgegenstehende Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 76 „Bull- winkels Weide“ treten mit der Bekanntmachung dieses Bebauungsplanes außer Kraft.
11. NACHRICHTLICHE HINWEISE / ÜBERNAHMEN / HINWEISE Militärische Altlasten
Für das Plangebiet wurden Luftbilder zur militärischen Altlastenerkundung nicht bzw. nicht vollständig ausgewertet. Hinweise auf militärische Altlasten im Plangebiet liegen nach Aus- wertung von lokalen Quellen nicht vor. Gleichwohl kann nicht unterstellt werden, dass keine Kampfmittelbelastung vorliegt.
Sollten bei anstehenden Erdarbeiten Land- und Luftkampfmittel, wie z.B. Granaten, Panzer- fäuste, Minen oder Munition, gefunden werden, ist umgehend die zuständige Polizeidienst- stelle, das Ordnungsamt oder der Kampfmittelbeseitigungsdienst zu benachrichtigen.
Archäologische Denkmalpflege
Sollten bei den geplanten Bau- und Erdarbeiten ur- oder frühgeschichtliche Bodenfunde (das können u. a. sein: Tongefäßscherben, Holzkohleansammlungen, Schlacken sowie auffällige Bodenverfärbungen u. Steinkonzentrationen, auch geringe Spuren solcher Funde) gemacht werden, sind diese gemäß § 14 Abs. 1 des Nds. Denkmalschutzgesetzes (NDSchG) melde- pflichtig und müssen dem Landesamt für Denkmalpflege, dem Landkreis Osterholz oder der Stadt unverzüglich gemeldet werden. Meldepflichtig ist der Finder, der Leiter der Arbeiten oder der Unternehmer.
Baumschutzsatzung
Innerhalb des Plangebietes gilt die „Satzung über den Schutz des Baumbestandes in der Stadt Osterholz-Scharmbeck“.
Altablagerungen
Sollten im Zuge von Baumaßnahmen Müllablagerungen, Altablagerungen bzw. Altstandorte (kontaminierte Betriebsflächen) oder sonstige Boden- bzw.-Grundwasserverunreinigungen festgestellt werden, ist die Untere Bodenschutzbehörde (Landkreis Osterholz) sofort zu be- nachrichtigen.
Besonderer Artenschutz
Gemäß den Bestimmungen des § 44 Abs. 1 BNatSchG ist es verboten:
1. wild lebenden Tieren der besonders geschützten Arten nachzustellen, sie zu fangen, zu verletzen, zu töten oder ihre Entwicklungsformen aus der Natur zu entnehmen, zu be- schädigen oder zu zerstören,
2. wild lebende Tiere der streng geschützten Arten und der europäischen Vogelarten wäh- rend der Fortpflanzungs-, Aufzucht-, Mauser-, Überwinterungs- und Wanderungszeiten
erheblich zu stören; eine erhebliche Störung liegt vor, wenn sich durch die Störung der Erhaltungszustand der lokalen Population einer Art verschlechtert,
3. Fortpflanzungs- oder Ruhestätten der wild lebenden Tiere der besonders geschützten Arten aus der Natur zu entnehmen, zu beschädigen oder zu zerstören,
4. wild lebende Pflanzen der besonders geschützten Arten oder ihre Entwicklungsformen aus der Natur zu entnehmen, sie oder ihre Standorte zu beschädigen oder zu zerstören.
Zur Vermeidung der Zerstörung oder Beschädigung von Fortpflanzungs- und Ruhestätten besonders und / oder streng geschützter Arten (vgl. § 7 Abs. 2 Nrn. 13 und 14 BNatSchG) sind Rodungs- und Fällarbeiten von Gehölzbeständen im Zeitraum vom 01. März bis 30.
September zu vermeiden. In Ausnahmefällen ist bei Gehölzbeseitigungen innerhalb dieses Zeitraumes das Nichtvorhandensein von Nistplätzen und Höhlen unmittelbar vor dem Eingriff zu überprüfen.
Vor Beginn von Rodungs- und Fällarbeiten in der Zeit vom 01. Oktober bis 28. Februar sind Gehölze auf Baumhöhlen und ggf. darin überwinternde Arten zu überprüfen.
Hinweis
Die der Planung zugrunde liegenden Vorschriften (Gesetze, Verordnungen und DIN- Vorschriften) können im Rathaus der Stadt Osterholz-Scharmbeck eingesehen werden.
Die Begründung wurde gemäß § 9 Abs. 8 BauGB im Auftrage der der Stadt Osterholz- Scharmbeck ausgearbeitet:
Bremen, den 09.01.2019 / 25.04.2019 / 10.12.2019
Osterholz-Scharmbeck, den ………
Stadt Osterholz-Scharmbeck Der Bürgermeister
………
(Rohde)
Anlage I: Kontrolle und Einschätzung zur Eignung zweier Bäume in Osterholz-
Scharmbeck im Landkreis Osterholz als Lebensstätte von Vögeln und Fleder- mäuse (Bezug: Artenschutzrechtliche Berücksichtigung vor der Astkürzung) – Kurzgutachten (BIOS - Gutachten für ökologische Bestandsaufnahmen, Bewer- tung und Planung, Osterholz-Scharmbeck, Dezember 2018
Anlage II: Artenschutzrechtliche Stellungnahme bezüglich des vorhabenbezogenen Be- bauungsplan Nr. 203 „Am Hang“ in Osterholz-Scharmbeck (BIOS, Osterholz- Scharmbeck, April 2019)
Anlage III: Stellungnahme Hangverbau (IGO, Kirchseelte, 18.04.2019)
Anlage IV: Baugrunduntersuchung und Gründungsberatung BV „Am Hang“ Osterholz- Scharmbeck IGO, Kirchseelte, 29.10.2019
Anlage V: Gebäudepläne (Grünplan, Stand: 23.04.2019; Ansicht Süden und Westen, Stand: 24.02.2019; Ansichten Norden und Osten, Stand: 24.02.2019; Schnitte, Stand: 03.10.2019)
Anlage VI: Abwägung zu den Anregungen im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der Be- hörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange (§ 4 Abs. 1 BauGB) und der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit (§ 3 Abs. 1 BauGB)
Anlage VII: Abwägung zu den Anregungen im Rahmen der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange (§ 4 Abs. 2 BauGB) und der Beteiligung der Öffentlichkeit (§ 3 Abs. 2 BauGB
