Wie bereits erläutert, soll im Rahmen der Aufstellung des vorliegenden vorhabenbezogenen Bebauungsplanes die Errichtung eines zweigeschossigen Mehrfamilienhauses ermöglicht werden. Dieses soll neben einem Staffelgeschoss ein Untergeschoss erhalten, welches als Tiefgarage genutzt wird. Die Fußbodenhöhe des Erdgeschosses wird bezogen auf den Fer-tigfußboden bei 24,33 m üNHN liegen, was gegenüber der Straßenmitte (22,56 üNHN) einer absoluten Höhe von 1,77 m entspricht.
Das Gebäude selbst wird über eine maximale Höhe von 33,95 üNHN aufweisen und damit geringfügig oberhalb des nächstgelegenen nördlich stehenden Gebäudes (First 33,10 üNHN) bzw. unterhalb der darauf folgenden Wohngebäude (35,92 üNHN) liegen. Das Altenheim auf der gegenüberliegenden Straßenseite weist eine Firsthöhe von 33,33 m üNHN auf. Die un-terschiedlichen Höhen der Bestandsgebäude begründen sich dadurch, dass im geltenden
Bebauungsplan Nr. 76 keine abschließende Obergrenze der Höhen baulicher Anlagen fest-gelegt wurde.
Der Lageplan des Vorhabens ist als Vorhaben- und Erschließungsplan Bestandteil der Plan-zeichnung, weitere Regelungen, z. B. zur baulichen Gestaltung, werden Gegenstand eines Durchführungsvertrages.
8.1 Art der baulichen Nutzung
Als Art der baulichen Nutzung wird analog zum Bestand auch weiterhin ein Reines Wohnge-biet (WR) festgesetzt.
Da es sich um einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan handelt, soll sichergestellt werden, dass nur die Nutzungen dort zugelassen werden, die Bestandteil der Vorhabenplanung und damit des Durchführungsvertrages sind und nicht der gesamte Nutzungskatalog der Baunut-zungsverordnung für ein Reines Wohngebiet. Daher ist eine entsprechende textliche Fest-setzung Bestandteil der Planzeichnung, die festhält, dass im Rahmen der festgesetzten Nut-zungen nur solche Vorhaben zulässig sind, zu deren Durchführung sich der Vorhabenträger im Durchführungsvertrag verpflichtet hat. Die Änderung des Durchführungsvertrages oder der Abschluss eines neuen Durchführungsvertrages sind allerdings zulässig.
8.2 Maß der baulichen Nutzung / überbaubare Grundstücksfläche / Bauweise
Das Maß der baulichen Nutzung wird im Bebauungsplan durch die maximal zulässige Höhe baulicher Anlagen, die Zulässigkeit von maximal zwei Vollgeschossen und die festgesetzte Grundfläche baulicher Anlagen (GR) sowie deren Überschreitung durch Nebenanlagen be-stimmt.
Abgestimmt auf das Vorhaben wird die maximal zulässige Höhe baulicher Anlagen auf 34,0 m üNHN festgesetzt, die Höhe des geplanten Vorhaben beträgt 33,95 m üNHN. Dies entspricht bezogen auf den Höhenfestpunkt (21,83 m üNHN) einer zulässigen absoluten Gebäudehöhe von 12,17 m. Um sicherzustellen, dass das oberste Geschoß nicht als Vollge-schoss ausgebildet wird, sondern aus stadtgestalterischen Gründen hinter den darunterlie-genden Geschossen zurück bleibt (Staffelgeschoss) werden maximal zwei Vollgeschosse als zulässig erklärt.
Die Grundfläche baulicher Anlagen (GR) wird mit maximal 676 m² festgesetzt. Damit ist der geplante Gebäudekörper und die Tiefgaragenzufahrt abgedeckt. Da die Tiefgarage konstruk-tiv mit dem Hauptgebäude verbunden ist, ist sie diesem bauordnungsrechtlich zuzuordnen.
Für den Fußweg sowie die Rampe zwischen Straße und Eingang, die zusammen eine Flä-che von 50 m² einnehmen, wird eine entspreFlä-chende Überschreitung zugelassen. Die für eine Bebauung erforderlichen Stützwände und Stützmauern werden nicht auf die Grundfläche an-gerechnet.
Insgesamt errechnet sich somit eine GRZ von 0,46 bezogen auf die zulässige Grundfläche und 0,49 bezogen auf die Gesamtversiegelung. Die Obergrenze der GRZ für Reine Wohn-gebiete von 0,4 wird somit leicht überschritten.
Grundsätzlich können die in § 17 der BauNVO festgelegten Obergrenzen des Maßes der baulichen Nutzung aus städtebaulichen Gründen überschritten werden, wenn „die Über-schreitung durch Umstände ausgeglichen ist oder durch Maßnahmen ausgeglichen wird, durch die sichergestellt ist, dass die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Ar-beitsverhältnisse nicht beeinträchtigt werden und nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt vermieden werden.“
Städtebauliche Gründe:
Aufgrund der innerstädtischen Lage des Plangebietes ist die Anlage einer Tiefgarage vorge-sehen, um die erforderlichen Stellplätze für das geplante Wohngebäude unterzubringen. Die Überschreitung der Obergrenze der GRZ resultiert im Wesentlichen aus der erforderlichen Rampe für die Tiefgarage.
Zudem ist eine gewisse Gebäudetiefe des geplanten Baukörpers erforderlich, um eine für den Nutzungszweck sinnvolle innere Gebäudeaufteilung zu ermöglichen. Aus städtebaulicher Sicht ist es daher vertretbar, an diesem innerstädtischen Standort eine Überschreitung der Grundflächenzahl zu ermöglichen.
Gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse:
Die Gesamtversiegelung im Plangebiet unterschreitet das in Reinen Wohngebieten zulässige Maß, d. h. 0.6 (GRZ 0,4 zzgl. Überschreitung von 50 %).
Insofern ist eine Beeinträchtigung der allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse durch die Anhebung der zulässigen Grundfläche nicht erkennbar, zumal ausreichend Freiflächen für die Bewohner Umfeld vorhanden sind und die geplanten Woh-nungen mit Balkonen ausgestattet sind.
Vermeidung nachteiliger Auswirkungen auf die Umwelt:
Auswirkungen auf die Umwelt in relevantem Umfang sind nicht erkennbar.
Die überbaubare Grundstücksfläche regelt die Lage der Bebauung auf dem Grundstück und ist daher auf die Vorhabenplanung abgestimmt. Daher orientiert sie sich an den Gebäudeau-ßenwänden und der Tiefgaragenzufahrt, ausgenommen der südlichen Grundstücksgrenze.
Hier wird sie aus Platzgründen direkt auf die Grenze der Tiefgaragenzufahrt und damit die Grundstücksgrenze abgestellt. Im Norden beträgt der Grenzabstand 3,0 m, um den Mindest-grenzabstand laut Bauordnung einzuhalten.
Um das geplante Vorhaben realisieren zu können wird eine offene Bauweise festgesetzt, so dass Gebäudelängen bis maximal 50 m unter Einhaltung der bauordnungsrechtlichen Grenzabstände zulässig sind.
8.3 Zulässigkeit von Stellplätzen, Carports und Garagen
Um die Gartenbereiche um das Planvorhaben von weiteren (baulichen) Anlagen und Einrich-tungen zur Unterbringung des ruhenden Verkehres freizuhalten, wird festgesetzt, dass Stell-plätze, Carports und Garagen nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche zulässig sind. Diese Regelung dient neben der Ortsbildgestaltung auch dem Immissions- und damit dem Nachbarschutz.
Entsprechend der Vorhabenplanung soll eine Tiefgarage mit 12 Einstellplätzen entstehen.
Diese Anzahl deckt nicht die laut Bauordnung erforderlichen Stellplätze vollständig ab. Auf-grund der Lage des Vorhabens in direkter Zentrumsnähe und damit der fuß- und radläufigen Erreichbarkeit aller Versorgungs-, Dienstleistungs- und Gemeinbedarfseinrichtungen sowie der guten Anbindung an das ÖPNV-Netz sieht die Stadt die geplante Anzahl allerdings als ausreichend an. Der konkrete Nachweis ist im Baugenehmigungsverfahren zu führen, restli-che Stellplätze können abgelöst werden.
8.4 Flächenübersicht
Das Reine Wohngebiet hat eine Größe von ca. 1.463 m².
8.5 Textliche Festsetzungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 203 „Am Hang“
„1. Art der baulichen Nutzung
Im Rahmen des festgesetzten Reinen Wohngebietes sind nur solche Vorhaben zulässig, zu deren Durchführung sich der Vorhabenträger im Durchführungsvertrag verpflichtet (§ 12 Abs.
3a i. V. m. § 9 Abs. 2 BauGB). Die Änderung des Durchführungsvertrages oder der Ab-schluss eines neuen Durchführungsvertrages sind zulässig.
2. Maß der baulichen Nutzung 2.1 Höhe baulicher Anlagen
Die maximal zulässige Höhe baulicher Anlagen (§ 16 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO) beträgt 34,0 m über NHN (§ 18 Abs. 1 BauNVO).
2.2 Zulässige Grundfläche
Das Maß der baulichen Nutzung wird durch die in der Planzeichnung festgesetzte ma-ximale Grundfläche baulicher Anlagen begrenzt (§ 16 Abs. 2 BauNVO).
Die maximal festgesetzte Grundfläche baulicher Anlagen darf durch die Grundflächen von Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO um bis zu 50 m² überschritten werden (§ 19 Abs. 4 Satz 3 BauNVO).
Stützmauern und Stützwände werden nicht auf die Grundfläche angerechnet (§ 19 Abs. 4 Satz 3 BauNVO).
3. Zulässigkeit von Stellplätzen, Carports und Garagen
Stellplätze, Carports und Garagen sind nur innerhalb der festgesetzten überbaubaren Grundstücksfläche zulässig (§ 13 Abs. 6 BauNVO).“