Schroder ImmoPLUS
Emissionsprospekt
Vertraglicher Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art „Immobilienfonds“
Ausgabe von Fondsanteilen gegen Bezugsrecht
Neue Emission mit Bezugsfrist vom 30. November bis
9. Dezember 2021, 12.00 Uhr
Schroder ImmoPLUS 2 Emissionsprospekt:
Der vorliegende Emissionsprospekt bildet die ausschliessliche Grundlage für alle Zeichnungen von Anteilen des Immobilienfonds Schroder ImmoPLUS (nachstehend auch der «Fonds» oder der «Immobilienfonds»).
Dieser Emissionsprospekt wurde in Übereinstimmung mit der Fachinformation Ausgabe von
Immobilienfondsanteilen der Swiss Funds & Asset Management Association SFAMA (neu Asset Management Association Switzerland AMAS) vom 25. Mai 2010 (Stand 21. Dezember 2018) erstellt.
Potenzielle Anleger werden gebeten, diesen Emissionsprospekt und insbesondere das Kapitel «Risiken» sorgfältig durchzulesen.
Schroder ImmoPLUS 3
Inhaltsverzeichnis
1. Angebot ... 4
2. Angaben über den Schroder ImmoPLUS ... 8
3. Angaben über die Fondsleitung ... 16
4. Angaben über die Depotbank ... 18
5. Angaben über Dritte... 19
6. Risiken ... 20
7. Weitere Informationen ... 23
8. Anhang: Geprüfter Jahresbericht per 30.09.2021 ... 24
9. Anhang: Fondsvertrag ... 49
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1. Angebot
1.1. Rechtsgrundlage Der Verwaltungsrat der Schroder Investment Management
(Switzerland) AG, als Fondsleitung des Schroder ImmoPLUS, hat die Emission von maximal 712’012 Anteilen des Schroder ImmoPLUS beschlossen.
Damit erhöht sich die Anzahl der sich im Umlauf befindenden Anteile wie folgt:
Anzahl Anteile vor Emission 9’968’181
+ Emission neuer Anteile max. 712’012
= Anzahl Anteile nach Emission max. 10‘680‘193 Die Emission wird kommissionsweise («best effort basis») im Rahmen eines öffentlichen Bezugsangebotes in der Schweiz und einer freien Zeichnung in der Schweiz für die nicht im öffentlichen Bezugsangebot bezogenen Anteile durchgeführt. Voraussetzung für die Teilnahme an der freien Zeichnung ist, dass der Anleger, die ihm zugeteilten oder durch ihn erworbenen Bezugsrechte
vollständig ausgeübt hat. Nicht gezeichnete Anteile werden allenfalls nicht emittiert, wodurch sich der Emissionsbetrag reduziert. Die Fondsleitung behält sich das Recht vor, nach Ablauf der Bezugsfrist allenfalls nicht gezeichnete Anteile zusammen mit der Depotbank oder Dritten mit der gebotenen Sorgfalt im Markt zu platzieren.
Die Ausübung der Bezugsrechte hat via Depotbank der Anleger bis am 9. Dezember 2021 um 12.00 Uhr (MEZ) zu erfolgen.
Nach dem Ende der Bezugsfrist gibt die Fondsleitung die Anzahl der effektiv zu emittierenden Anteile bekannt. Die neuen Anteile
werden zu den folgenden Bedingungen angeboten.
1.2. Bezugsfrist 30. November 2021 bis 9. Dezember 2021, 12.00 Uhr (MEZ) Später eingereichte Ausübungserklärungen können nicht mehr berücksichtigt werden. Bezugsrechte, die nicht innerhalb der Bezugsfrist ausgeübt werden, verfallen wertlos und ohne Entschädigung (siehe nachstehend «Bezugsrechtshandel»). Die Ausübung der Bezugsrechte ist unwiderruflich.
1.3. Bezugsverhältnis Jedem Anteil vor der Emission wird ein (1) Bezugsrecht zugeteilt.
Vierzehn (14) Bezugsrechte berechtigen zum Bezug von einem (1) neuen Anteil gegen Bezahlung des Bezugs- bzw. Ausgabepreises.
1.4. Zuteilung der Bezugsrechte Stichtag für die Zuteilung der Bezugsrechte ist der 29. November 2021 (nach Handelsschluss); ab dem 30. November 2021 werden die Anteile ex Bezugsrecht gehandelt.
Bestehenden Anlegern werden die Bezugsrechte durch ihre Depotbank eingebucht.
1.5. Ausübung des Bezugsrechts Die Ausübung des Bezugsrechts hat gemäss den Instruktionen der Depotbank der Anleger zu erfolgen.
Schroder ImmoPLUS 5 Während der Bezugsfrist nicht ausgeübte Bezugsrechte verfallen wertlos und ohne Entschädigung. Die Fondsleitung behält sich das Recht vor, nach Ablauf der Bezugsfrist allenfalls nicht gezeichnete Anteile zusammen mit der Depotbank oder Dritten mit der gebotenen Sorgfalt im Markt zu platzieren.
1.6. Bezugsrechtshandel Es findet ein Bezugsrechtshandel vom 30. November 2021 bis 7.
Dezember 2021 an der SIX Swiss Exchange AG statt.
Der Wert der an der SIX Swiss Exchange AG gehandelten Bezugsrechte ist aufgrund von Angebot und Nachfrage
Schwankungen unterworfen. Es gibt keine Gewähr dafür, dass sich in diesem Zeitraum auch tatsächlich ein aktiver Markt für die Bezugsrechte entwickelt. Die Werthaltigkeit der Bezugsrechte kann nicht gewährleistet werden.
1.7. Zeichnungsfrist 30. November 2021 bis 9. Dezember 2021, 12.00 Uhr (MEZ) 1.8. Anmeldung der freien
Zeichnung Freie Zeichnungen der nicht im Bezugsangebot bezogenen Anteile haben gemäss den Instruktionen der Depotbank der Anleger zu erfolgen.
1.9. Bezugs- bzw. Ausgabepreis CHF 144.00 netto je neuen Anteil
Der Bezugs- bzw. Ausgabepreis wurde gemäss Fondsvertrag (siehe
§ 17 Ziff. 3) festgelegt. Er basiert auf dem Inventarwert per 30.
September 2021 (CHF 142.53) abzüglich der Ausschüttung für das Geschäftsjahr 2020/2021 (CHF 4.80). Eingeschlossen sind der Einkauf in den laufenden Ertrag (für die Periode 1. Oktober 2021 bis 10. Dezember 2021), die Ausgabekommission von 2% sowie die Nebenkosten gemäss Fondsvertrag. Der Bezugs- bzw.
Ausgabepreis wird auf einen Franken gerundet.
Die Liegenschaften des Immobilienfonds wurden durch die
unabhängigen Schätzungsexperten per 30. September 2021 zuletzt geschätzt bzw. überprüft. Diese Schätzungen bildeten die
Grundlage für die Berechnung des Bezugs- bzw. Ausgabepreises.
1.10. Zuteilung Die Zuteilung der Anteile erfolgt voraussichtlich am 9. Dezember 2021.
Im Falle einer Überzeichnung erfolgt eine pro rata Zuteilung und die Zeichnungsaufträge der freien Zeichnung werden entsprechend gekürzt. Die mit einem Bezugsrecht gezeichneten neuen Anteile werden in jedem Fall im vollen Umfang zugeteilt. Die Anleger sind verpflichtet, die ihnen zugeteilten Anteile in vollem Umfang zu liberieren.
1.11. Liberierung 10. Dezember 2021
1.12. Anlegerkreis Der Kreis der Anleger ist nicht beschränkt.
1.13. Verurkundung / Depotpflicht Die Anteile werden nicht verbrieft, sondern buchmässig geführt.
1.14. Ausschüttungsberechtigung
Die neuen Anteile sind für das Geschäftsjahr 2021/2022 ausschüttungsberechtigt.
1.15. Verwendung des
Emissionserlöses Der Emissionserlös aus der Kapitalerhöhung soll den Erwerb von zwei Bürogebäuden im Jahr 2021 in der Höhe von rund CHF 70 Mio.
refinanzieren und dazu dienen, das dafür aufgenommene
Schroder ImmoPLUS 6 kurzfristige Fremdkapital zurückzuzahlen. Der übrige Erlös wird zur Investition in Projekte sowie zur Reduktion des kurzfristigen Fremdkapitals herangezogen.
1.16. Kotierung / Handel der Anteile
Die bisherigen Anteile sind gemäss Standard für kollektive Kapitalanlagen an der SIX Swiss Exchange AG kotiert. Ab dem 30.
November 2021 werden die Anteile ex Bezugsrecht gehandelt.
Die Kotierung der neuen Anteile aus Kapitalerhöhung gemäss Standard für kollektive Kapitalanlagen an der SIX Swiss Exchange AG ist auf den 10. Dezember 2021 beantragt und bewilligt worden.
Die genaue Anzahl der effektiv neu zu emittierenden Anteile und damit die genaue Anzahl der zu kotierenden Anteile werden nach Ablauf der Bezugsfrist durch die Fondsleitung bekanntgegeben.
1.17. Verkaufsrestriktionen Bei der Ausgabe und Rücknahme von Anteilen dieses Immobilienfonds im Ausland kommen die dort geltenden Bestimmungen zur Anwendung.
Für folgendes Land liegt eine Vertriebsbewilligung vor: Schweiz.
Anteile des Fonds dürfen innerhalb der USA und ihren Territorien weder angeboten, verkauft noch ausgeliefert werden. Anteile des Immobilienfonds dürfen Bürgern der USA oder Personen mit Wohnsitz oder Sitz in den USA und/oder anderen natürlichen oder juristischen Personen, deren Einkommen und/oder Erträge, ungeachtet der Herkunft, der US-Einkommenssteuer unterliegen, sowie Personen, die gemäss Regulation S des US Securities Acts von 1933 und/oder dem US Commodity Exchange Act in der jeweils gültigen Fassung als US Personen gelten, weder angeboten, verkauft noch ausgeliefert werden.
1.18. Valor / ISIN / Ticker Anteilschein
• Valor: 39 571 886
• ISIN: CH0395718866
• Ticker: SRI Bezugsrecht
• Valor: 114619908
• ISIN: CH1146199083
• Ticker: SRI1 1.19. Durchführende Bank Zürcher Kantonalbank 1.20. Anwendbares Recht /
Gerichtsstand Schweizer Recht / Zürich
1.21. Force Majeure Die Fondsleitung sowie die Depotbank haben das Recht, jederzeit vor dem Liberierungsdatum aufgrund von bedeutenden
Ereignissen nationaler oder internationaler, währungspolitischer, finanzieller, wirtschaftlicher, politischer oder
abwicklungstechnischer Natur oder bei Eintreten von
Vorkommnissen anderer Art, die den Erfolg des Angebots ernsthaft in Frage stellen würden, die Emission von neuen Anteilen zu verschieben bzw. diese nicht durchzuführen.
Schroder ImmoPLUS 7 1.22. Terminübersicht Zuteilung der Bezugsrechte 29. November 2021
(nach Börsenschluss)
Ex-Tag Bezugsrecht 30. November 2021
Beginn der Bezugs- und Zeichnungsfrist 30. November 2021 Beginn des Bezugsrechtshandels 30. November 2021 Ende des Bezugsrechtshandels 7. Dezember 2021 Ende der Bezugs- und Zeichnungsfrist 9. Dezember 2021, 12.00 Uhr (MEZ) Bekanntgabe der genauen Anzahl effektiv 9. Dezember 2021 neu auszugebender Anteile und damit der (nach Börsenschluss) genauen Anzahl der zu kotierenden Anteile
Liberierung der Anteile / 10. Dezember 2021 Lieferung der Anteile
Kotierung der neuen Anteile aus Kapitalerhöhung gemäss Standard für kollektive Kapitalanlagen der SIX Swiss Exchange AG und 1.
Handelstag 10. Dezember 2021
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2. Angaben über den Schroder ImmoPLUS
2.1 Allgemeine Angaben zum Fonds Der Schroder ImmoPLUS ist ein vertraglicher Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art „Immobilienfonds“ gemäss
Bundesgesetz über die kollektiven Kapitalanlagen vom 23. Juni 2006.
Der Fondsvertrag wurde von der Schroder Investment Management (Switzerland) AG, Zürich (vormals „Swiss Re Asset Management Fund (Switzerland) AG“), als Fondsleitung aufgestellt und mit Zustimmung der Zürcher Kantonalbank, Zürich, als Depotbank der Eidgenössischen Bankenkommission unterbreitet und von dieser erstmals am 24.
September 1997 genehmigt.
Der Immobilienfonds basiert auf einem Kollektivanlagevertrag (Fondsvertrag), in dem sich die Fondsleitung verpflichtet, den Anleger nach Massgabe der von ihm erworbenen Fondsanteile am
Immobilienfonds zu beteiligen und diesen gemäss den
Bestimmungen von Gesetz und Fondsvertrag selbständig und im eigenen Namen zu verwalten. Die Depotbank nimmt nach Massgabe der ihr durch Gesetz und Fondsvertrag übertragenen Aufgaben am Fondsvertrag teil.
Gemäss Fondsvertrag steht der Fondsleitung das Recht zu, mit Zustimmung der Depotbank und Genehmigung der Aufsichtsbehörde jederzeit verschiedene Anteilsklassen zu schaffen, aufzuheben oder zu vereinigen.
Der Immobilienfonds ist nicht in Anteilsklassen unterteilt.
2.2 Profil der typischen Anleger Der Immobilienfonds eignet sich für Anleger mit einem mittel- bis langfristigen Anlagehorizont. Die Anleger können zeitweilige
Schwankungen des Inventarwertes der Fondsanteile in Kauf nehmen und sind nicht auf einen bestimmten Termin hin auf eine Realisierung der Anlage angewiesen.
2.3 Anlageziel und Anlagepolitik Das Anlageziel des Immobilienfonds besteht hauptsächlich darin, langfristig ein attraktives inneres Wachstum zu erzielen. Um dies zu erreichen, wird der Fonds Immobilien mit überdurchschnittlichen Ertragsaussichten erwerben.
Dieser Immobilienfonds investiert in erster Linie in Grundstücke (schwergewichtig kommerziell genutzte Liegenschaften deren Erwerb gemäss Art. 2 Abs. 2 des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland vom 16. Dezember 1983 (BewG) nicht der Bewilligungspflicht untersteht) und andere gemäss Fondsvertrag zulässige Anlagen.
Anlagepolitik
1. Die Fondsleitung investiert das Vermögen dieses
Immobilienfonds in Immobilienwerte in der ganzen Schweiz.
2. Als Anlagen dieses Immobilienfonds sind zugelassen:
a) Grundstücke (einschliesslich Zubehör).
Als Grundstücke gelten:
– Wohnbauten
– Kommerziell genutzte Liegenschaften
Schroder ImmoPLUS 9 – Bauten mit gemischter Nutzung
– Stockwerkeigentum
– Bauland (inkl. Abbruchobjekte) und angefangene Bauten;
Unbebaute Grundstücke müssen erschlossen und für eine umgehende Überbauung geeignet sein sowie über eine rechtskräftige Baubewilligung für deren Überbauung verfügen. Mit der Ausführung der Bauarbeiten muss vor Ablauf der Gültigkeitsdauer der jeweiligen Baubewilligung begonnen werden können.
– Baurechtsgrundstücke (inkl. Bauten und Baudienstbarkeiten).
Gewöhnliches Miteigentum an Grundstücken ist zulässig, sofern die Fondsleitung einen beherrschenden Einfluss ausüben kann, d.h. wenn sie über die Mehrheit der Miteigentumsanteile und Stimmen verfügt.
b) Beteiligungen an und Forderungen gegen Schweizer Immobiliengesellschaften, deren Zweck einzig der Erwerb und Verkauf oder die Vermietung und Verpachtung eigener, im Sinne des BewG nicht bewilligungspflichtiger Grundstücke ist, sofern mindestens zwei Drittel ihres Kapitals und der
Stimmen im Immobilienfonds vereinigt sind.
c) Schuldbriefe oder andere vertragliche Grundpfandrechte.
3. Die Fondsleitung darf für Rechnung des Immobilienfonds Bauten erstellen lassen. Sie darf in diesem Fall für die Zeit der Vorbereitung, des Baus oder der Gebäudesanierung der Ertragsrechnung des Immobilienfonds für Bauland und angefangene Bauten einen Bauzins zum marktüblichen Satz gutschreiben, sofern dadurch die Kosten den geschätzten Verkehrswert nicht übersteigen.
2.4 Fondsvolumen Nettofondsvermögen per 30. September 2021: CHF 1‘420‘786‘632 2.5 Verkehrswert der
Liegenschaften
Verkehrswert der Liegenschaften per 30. September 2021: CHF 2'173'827’000
Schroder ImmoPLUS 10 2.6 Weitere Kennzahlen Die wichtigsten Zahlen (Quelle Jahresbericht 30. September 2021):
Schroder ImmoPLUS 11 2.7 Entwicklung Inventarwert und
Börsenkurs
Entwicklung des Inventarwerts
2.8 Fondsdomizil Schweiz
2.9 Fondsleitung Schroder Investment Management (Switzerland) AG, Zürich 2.10 Depotbank Zürcher Kantonalbank, Zürich
2.11 Vergütungen Vergütungen und Auslagenersatz von Fondsleitung und Depotbank richten sich nach § 19 des Fondsvertrags.
2.12 Geschäftsjahr Das Geschäftsjahr dauert vom 1. Oktober bis zum 30. September.
2.13 Verwendung des Erfolgs Der Nettoertrag des Immobilienfonds wird jährlich spätestens innerhalb von vier Monaten nach Abschluss des Rechnungsjahres in der
Rechnungseinheit Schweizer Franken an die Anleger ausgeschüttet.
Die Fondsleitung kann zusätzlich Zwischenausschüttungen aus den Erträgen vornehmen.
Bis zu 30% des Nettoertrages der kollektiven Kapitalanlage (Einkommen, welches der Fonds von seinen gehaltenen Beteiligungen erzielt) inklusive vorgetragene Erträge aus früheren Rechnungsjahren können auf neue Rechnung vorgetragen werden. Beträgt der Nettoertrag eines
Rechnungsjahres inklusive vorgetragene Erträge aus früheren
Rechnungsjahren weniger als a) 1% des Nettofondsvermögens und b) CHF 1 pro Anteil, so kann auf eine Ausschüttung verzichtet werden und der gesamte Nettoertrag auf neue Rechnung vorgetragen werden.
Realisierte Kapitalgewinne aus der Veräusserung von Sachen und Rechten können von der Fondsleitung ausgeschüttet oder zur Wiederanlage zurückbehalten werden.
2.14 Relevante Steuervorschriften Der Immobilienfonds besitzt in der Schweiz keine Rechtspersönlichkeit. Er unterliegt grundsätzlich weder einer Ertrags- noch einer Kapitalsteuer.
Eine Ausnahme bilden Immobilienfonds mit direktem Grundbesitz. Die Erträge aus direktem Grundbesitz unterliegen gemäss dem
50 70 90 110 130 150 170 190
1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
Börsenkurs Inventarwert
Schroder ImmoPLUS 12 Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer der Besteuerung beim Immobilienfonds selbst und sind dafür beim Anteilinhaber steuerfrei.
Kapitalgewinne aus direktem Grundbesitz sind ebenfalls nur beim Immobilienfonds steuerbar.
Die im Immobilienfonds auf inländischen Erträgen abgezogene
eidgenössische Verrechnungssteuer kann von der Fondsleitung für den Immobilienfonds vollumfänglich zurückgefordert werden.
Die Ertragsausschüttungen des Immobilienfonds (an in der Schweiz und im Ausland domizilierte Anleger) unterliegen der eidgenössischen Verrechnungssteuer (Quellensteuer) von 35%. Die je mit separatem Coupon ausgeschütteten Erträge und Kapitalgewinne aus direktem Grundbesitz und Kapitalgewinne aus der Veräusserung von
Beteiligungen und übrigen Vermögenswerten unterliegen keiner Verrechnungssteuer.
In der Schweiz domizilierte Anleger können die in Abzug gebrachte Verrechnungssteuer durch Deklaration in der Steuererklärung resp.
durch separaten Verrechnungssteuerantrag zurückfordern.
Im Ausland domizilierte Anleger können die Verrechnungssteuer nach dem allfällig zwischen der Schweiz und ihrem Domizilland bestehenden Doppelbesteuerungsabkommen zurückfordern. Bei fehlendem
Abkommen besteht keine Rückforderungsmöglichkeit.
Die steuerlichen Ausführungen gehen von der derzeit bekannten Rechtslage und Praxis aus. Änderungen der Gesetzgebung,
Rechtsprechung bzw. Erlasse und Praxis der Steuerbehörden bleiben ausdrücklich vorbehalten.
Die Besteuerung und die übrigen steuerlichen Auswirkungen für den Anleger beim Halten bzw. Kaufen oder Verkaufen von Fondsanteilen richten sich nach den steuergesetzlichen Vorschriften im Domizilland des Anlegers. Für diesbezügliche Auskünfte wenden sich Anleger an ihren Steuerberater.
Der Immobilienfonds hat folgenden Steuerstatus:
Internationaler automatischer Informationsaustausch in Steuersachen (automatischer Informationsaustausch):
Dieser Anlagefonds qualifiziert für die Zwecke des automatischen Informationsaustausches im Sinne des gemeinsamen Melde- und Sorgfaltsstandard der Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung (OECD) für Informationen über Finanzkonten (GMS) als nicht meldendes Finanzinstitut.
FATCA:
Der Immobilienfonds wurde bei den US-Steuerbehörden als Registered Deemed Compliant Financial Institution unter einem Model 2 IGA im Sinne der Sections 1471-1474 des U.S. Internal Revenue Code (Foreign Account Tax Compliance Act, einschliesslich diesbezüglicher Erlasse,
“FATCA“) angemeldet.
2.15 Ausgabe und Rücknahme von Anteilen
Die Ausgabe von Anteilen ist jederzeit möglich, doch darf sie nur
tranchenweise erfolgen. Die Fondsleitung bestimmt die geplante Anzahl der neu auszugebenden Anteile, das Bezugsverhältnis für die bisherigen Anleger, die Emissionsmethode für das Bezugsrecht und die übrigen Bedingungen, die in diesem Emissionsprospekt veröffentlicht sind.
Schroder ImmoPLUS 13 Der Anleger kann seinen Anteil jeweils auf das Ende eines
Rechnungsjahres, unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von 12 Monaten, kündigen. Die Fondsleitung kann unter bestimmten
Bedingungen die während eines Rechnungsjahres gekündigten Anteile vorzeitig zurückzahlen (vgl. § 17 Ziff. 2 Fondsvertrag). Die ordentliche wie auch die vorzeitige Rückzahlung erfolgt innerhalb von maximal 3
Monaten nach Abschluss des Rechnungsjahres (vgl. § 5 Ziff. 5 Fondsvertrag).
Der Nettoinventarwert des Immobilienfonds wird zum Verkehrswert auf Ende des Rechnungsjahres und bei jeder Ausgabe von Anteilen in Schweizer Franken berechnet.
Der Nettoinventarwert eines Anteils ergibt sich aus dem Verkehrswert des Fondsvermögens, vermindert um allfällige Verbindlichkeiten des Immobilienfonds sowie um die bei einer allfälligen Liquidation des Immobilienfonds wahrscheinlich anfallenden Steuern, dividiert durch die Anzahl der sich im Umlauf befindlichen Anteile. Er wird auf einen Franken gerundet.
Gemäss Art. 88 Abs. 2 KAG, Art. 92 und 93 KKV sowie den Richtlinien der Asset Management Association Switzerland (AMAS) für die
Immobilienfonds (Link: www.am-switzerland.ch) werden die Immobilien des Fonds regelmässig von unabhängigen, bei der Aufsichtsbehörde akkreditierten Schätzungsexperten anhand einer dynamischen
Ertragswertmethode geschätzt. Die Bewertung erfolgt zum Preis, der bei einem sorgfältigen Verkauf im Zeitpunkt der Schätzung wahrscheinlich erzielt würde. Bei Erwerb oder Veräusserung von Grundstücken im Fondsvermögen sowie auf den Abschluss jedes Rechnungsjahres muss der Verkehrswert der Grundstücke im Fondsvermögen durch die Schätzungsexperten überprüft werden. Der Verkehrswert der einzelnen Immobilien stellt einen bei gewöhnlichem Geschäftsverkehr und unter Annahme eines sorgfältigen Kauf- und Verkaufsverhaltens mutmasslich erzielbaren Preis dar.
Der Ausgabepreis ergibt sich wie folgt: im Hinblick auf die Ausgabe berechneter Nettoinventarwert, zuzüglich der Nebenkosten
(Handänderungssteuern, Notariatskosten, Gebühren, marktkonforme Courtagen, Abgaben usw.), die dem Immobilienfonds im Durchschnitt aus der Anlage des einbezahlten Betrages erwachsen und zuzüglich der Ausgabekommission. Die Höhe der Nebenkosten und der
Ausgabekommission ist unter Ziff. 5.3 des separaten Prospekts mit integriertem Fondsvertrag ersichtlich.
Der Rücknahmepreis ergibt sich wie folgt: im Hinblick auf die Rückgabe berechneter Nettoinventarwert, abzüglich der Nebenkosten, die dem Immobilienfonds im Durchschnitt aus dem Verkauf eines dem
gekündigten Anteil entsprechenden Teils der Anlagen erwachsen und abzüglich der Rücknahmekommission. Die Höhe der Nebenkosten und der Rücknahmekommission ist unter Ziff. 5.3 des separaten Prospekts mit integriertem Fondsvertrag ersichtlich.
Ausgabe- und Rücknahmepreise werden auf 1 Franken gerundet. Die Auszahlung erfolgt jeweils innert fünf Bankarbeitstagen nach der
definitiven Bewertung der Anteile per Bewertungstag, welcher jeweils der 30. September des Geschäftsjahres ist.
Die Anteile werden grundsätzlich nicht verbrieft, sondern buchmässig geführt.
Schroder ImmoPLUS 14 Die Fondsleitung kann die Ausgabe der Anteile jederzeit einstellen sowie Anträge auf Zeichnung oder Umtausch von Anteilen zurückweisen.
2.16 Handel Die Fondsleitung stellt einen regelmässigen börslichen Handel der Immobilienfondsanteile über die Schweizer Börse SIX Swiss Exchange AG sicher. Als Market Maker wurde die Zürcher Kantonalbank eingesetzt.
Die Fondsleitung veröffentlicht den Verkehrswert des Fondsvermögens und den sich daraus ergebenden Inventarwert der Fondsanteile gleichzeitig mit der Bekanntgabe an die mit dem regelmässigen börslichen Handel der Anteile betraute Bank oder den damit betrauten Effektenhändler im Publikationsorgan.
2.17 Bekanntmachungen Publikationsorgan für Mitteilungen an die Anleger: Swiss Fund Data AG (www.swissfunddata.ch)
Weitere Publikationen: Periodische Berichte (Jahres- und Halbjahresberichte, Monatsübersichten).
2.18 Kapitalveränderungen der letzten 3 Jahre vor der Emission
Split 1:8 per 05.02.2018,
Anteile im Umlauf vor Split: 959‘899 Stück Anteile im Umlauf nach Split: 7'679’192 Stück Emission 19.02.2018,
Anteile im Umlauf vor Emission: 7'679'192 Stück Anteile im Umlauf nach Emission: 8'639’091 Stück Emission 23.12.2019,
Anteile im Umlauf vor Emission: 8'639’091 Stück Anteile im Umlauf nach Emission: 9’968'181 Stück 2.19 Ausschüttungsentwicklung der
letzten 3 Jahre vor der Emission
Ausschüttung pro Anteil:
2019: CHF 4.60 2020: CHF 4.70 2021: CHF 4.80 2.20 Veränderungen im
Liegenschaftenbestand (Periode??)
Kauf per 01.01.2018:
Winterthur, Sulzerallee 8/10
kommerziell genutzte Liegenschaft, CHF 62.6 Mio.*
Verkauf per 31.12.2018:
Ascona, Viale B. Papio 6
kommerziell genutzte Liegenschaft, CHF 4.6 Mio.*
Kauf per 11.12.2019:
Stein, Schaffhauserstrasse 101
Kommerziell genutzte Liegenschaft, CHF 145.0 Mio*
Kauf per 19.12.2019:
Genève, Rue de Lausanne 11–19b / Passage des Alpes 2 Kommerziell genutzte Liegenschaft, CHF 300.2 Mio*
Kauf per 21.07.2021:
Lausanne, Avenue de Rhodanie 58/60
Kommerziell genutzte Liegenschaft, CHF 70 Mio*
*Preise ohne Nebenkosten
Schroder ImmoPLUS 15 2.21 Weitere Angaben zum Fonds Für weitere, ausführlichere Angaben zum Anlagefonds Schroder
ImmoPLUS verweisen wir auf den geltenden separaten Prospekt mit integriertem Fondsvertrag (Anhang 1).
Schroder ImmoPLUS 16
3. Angaben über die Fondsleitung
3.1 Allgemeine Angaben zur Fondsleitung
Für die Fondsleitung zeichnet die Schroder Investment Management (Switzerland) AG verantwortlich. Seit der Gründung im Jahre 1988 als Aktiengesellschaft mit Sitz in Zürich ist die Fondsleitung im
Fondsgeschäft tätig.
Die Höhe des gezeichneten Aktienkapitals der Fondsleitung beträgt am 31. Dezember 2020 CHF 1 Mio. Das Aktienkapital ist in
Namenaktien eingeteilt und voll einbezahlt. Die Fondsleitung ist eine 100%-ige Tochtergesellschaft der Schroder International Holdings Limited.
3.2 Verwaltungsrat Karine Szenberg Präsidentin
Serge Ledermann Vizepräsident
Andreas Markwalder
Delegierter des Verwaltungsrates
Benno Flury Mitglied
Dirk Lohmann Mitglied
Oluremi Tolulope Olupitan Mitglied
Weitere Angaben zu den Mitgliedern des Verwaltungsrates können dem Prospekt mit integriertem Fondsvertrag entnommen werden.
3.3 Geschäftsleitung Andreas Markwalder Geschäftsführer Stefan Frischknecht
Stellvertretender Geschäftsführer, Mitglied der Geschäftsleitung Daniel Grünig
Mitglied der Geschäftsleitung Marcel Vogt
Mitglied der Geschäftsleitung
Weitere Angaben zu den Mitgliedern der Geschäftsleitung können dem Prospekt mit integriertem Fondsvertrag entnommen werden.
3.4 Gerichts-, Schieds- und Administrativverfahren
Der Gerichtsstand des Schroder ImmoPLUS ist der Sitz der Fondsleitung.
Schroder ImmoPLUS 17 3.5 Delegation von Teilaufgaben Die Liegenschaftenverwaltung und der technische Unterhalt sind an
die Privera AG, Gümligen, delegiert. Die Liegenschaftsverwaltung zeichnet sich durch eine langjährige Erfahrung in der
Liegenschaftsbranche aus. Die genauen Ausführungen des Auftrages regelt ein zwischen der Fondsleitung und Privera AG am 18.09.2009 abgeschlossener Vertrag.
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4. Angaben über die Depotbank
4.1 Rechtsform und Ort der Hauptverwaltung
Als Depotbank fungiert die Zürcher Kantonalbank, Zürich. Die Bank wurde im Jahre 1870 als selbstständige Anstalt des kantonalen öffentlichen Rechts in Zürich gegründet. Die Zürcher Kantonalbank ist eine Universalbank.
Die Depotbank kann Dritt- und Sammelverwahrer im In- und Ausland mit der Aufbewahrung des Fondsvermögens beauftragen. Sie haftet dabei für die gehörige Sorgfalt bei deren Wahl und Instruktion sowie bei der Überwachung der dauernden Einhaltung der Auswahlkriterien.
Die Dritt- und Sammelverwahrung bringt es mit sich, dass die
Fondsleitung an den hinterlegten Wertpapieren nicht mehr das Allein- , sondern nur noch das Miteigentum hat.
Die Depotbank ist bei den US-Steuerbehörden als «reporting model 2 foreign financial institution» im Sinne des Abkommens zwischen der Schweiz und den Vereinigten Staaten von Amerika über die
Zusammenarbeit für eine erleichterte Umsetzung von FATCA (Foreign Account Tax Compliance Act) «IGA Schweiz/USA» sowie Sections 1471–
1474 des U.S. Internal Revenue Code einschliesslich diesbezüglicher Erlasse gemeldet.
4.2 Haupttätigkeit Die Zürcher Kantonalbank ist eine Universalbank.
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5. Angaben über Dritte
5.1 Zahlstelle Zürcher Kantonalbank
Bahnhofstrasse 9 8001 Zürich
5.2 Revisionsstelle PricewaterhouseCoopers AG Birchstrasse 160
8050 Zürich
5.3 Schätzungsexperten Die Fondsleitung hat mit Genehmigung der Aufsichtsbehörde folgende unabhängige Schätzungsexperten beauftragt:
Andreas Ammann, dipl. Architekt ETH/SIA, Partner bei Wüest Partner AG, Zürich.
Thomas Pfenninger, eidg. dipl. Immobilientreuhänder, Geroldswil.
Reto Stiefel, eidg. dipl. Architekt ETH und exec. MBA ZHW, Director bei Wüest Partner AG, Zürich.
Die Schätzungsexperten zeichnen sich durch ihre langjährige Erfahrung in Bewertungsdienstleistungen für Immobilienportfolios aus. Wüest Partner AG ist ein international tätiges
Beratungsunternehmen in den Bereichen Immobilien- und Baumarkt sowie Raum- und Standortentwicklung. Die genaue Ausführung des Auftrages regelt ein zwischen der Fondsleitung und den
Schätzungsexperten abgeschlossener Auftrag.
Schroder ImmoPLUS 20
6. Risiken
6.1 Investitionsrisiken Der Schroder ImmoPLUS unterliegt den Anlegerschutzvorschriften des Bundesgesetzes über die kollektiven Kapitalanlagen vom 23. Juni 2006 (KAG). Diese Vorschriften können die erwähnten Risiken allenfalls mindern, nicht jedoch ausschliessen.
Anleger, die im Zusammenhang mit dieser Emission den Kauf von Anteilen am Immobilienfonds erwägen, sollten die nachstehenden, spezifischen, jedoch nicht abschliessenden Risikofaktoren
berücksichtigen. Solche Risiken können einzeln oder in Kombination die Ertragslage des Immobilienfonds und die Bewertung des Fondsvermögens negativ beeinflussen und zu einer Verminderung der Anteilswerte führen.
6.2 Abhängigkeit von konjunkturellen Entwicklungen
Der Schroder ImmoPLUS investiert vorwiegend in
Geschäftsliegenschaften und ist dadurch von der allgemeinen konjunkturellen Entwicklung sowie von allgemeinen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen abhängig. Eine schlechte konjunkturelle Entwicklung kann beispielsweise zu höheren Leerständen bei Geschäfts- und/oder Wohnliegenschaften führen; als allgemeine wirtschaftliche Rahmenbedingungen kommen beispielsweise Änderungen der Teuerungsrate in der Schweiz oder der Attraktivität der Standortfaktoren der zentralen Wirtschaftsräume der Schweiz im internationalen Vergleich in Frage. Auch können negative
Entwicklungen im Ausland zu einem negativen Börsenumfeld führen, das sich auch auf die SIX Swiss Exchange AG und damit die Kurse der Anteile niederschlägt.
6.3 Veränderungen des schweizerischen Immobilienmarktes
In der Vergangenheit wies der Immobilienmarkt zyklische Strukturen auf. Zyklische Schwankungen von Angebot und Nachfrage können auch in Zukunft sowohl auf dem Mieter- als auch auf dem
Eigentümermarkt auftreten, wobei diese Schwankungen nicht notwendigerweise mit der allgemeinen konjunkturellen Entwicklung einhergehen müssen. Überangebote führen zu einer Reduktion der Mieterträge und der Immobilienpreise, eine Verknappung des Angebots dagegen zu deren Erhöhung. Es können indessen keine zuverlässigen Aussagen zur künftigen Entwicklung des
schweizerischen Immobilienmarktes gemacht werden. Zudem ist nicht auszuschliessen, dass die Wertentwicklung von Immobilien je nach ihrem Standort sehr unterschiedlich erfolgen kann.
6.4 Beschränkte Liquidität Der schweizerische Immobilienmarkt kann sich bei gewissen Objekten durch eine beschränkte Liquidität auszeichnen, was sich negativ auf die Preisgestaltung auswirken kann. Es besteht das Risiko, dass der kurzfristige Kauf bzw. Verkauf grösserer Immobilienbestände je nach Marktlage teilweise nicht oder nur mit entsprechenden
Preiszugeständnissen möglich ist.
6.5 Zinsentwicklung Zinsveränderungen, insbesondere die Veränderung des Hypothekarzinses, können negative Auswirkungen auf die Finanzierungskosten, die Bewertung der gehaltenen Immobilien sowie auf die Entwicklung der Mieterträge haben. Gemäss Fondsvertrag darf allerdings die maximale Schuldenbelastung im Durchschnitt ein Drittel des Verkehrswerts nicht übersteigen (vgl. § 14 Ziff. 2 des Fondsvertrages).
Schroder ImmoPLUS 21 6.6 Bewertung der Immobilien Die Bewertung von Immobilien ist von zahlreichen Faktoren abhängig und unterliegt nicht zuletzt einer gewissen subjektiven Einschätzung dieser Faktoren. Die von der Fondsleitung festgelegten Werte der Liegenschaften können daher vom zukünftigen Verkehrswert abweichen.
Trotz der im Fondsvertrag statuierten Diversifikation des
Immobilienportefeuilles können Veränderungen der Bonitätsrisiken der Mieter, der Leerstandsrisiken sowie der Mietzinsentwicklung und anderer Faktoren einen bedeutsamen Einfluss auf die Bewertung des Fondsvermögens und der Anteile haben.
6.7 Erstellen von Bauten Gemäss Fondsvertrag kann die Fondsleitung zur Beschaffung von Kapitalanlagen für Rechnung des Fonds Bauten erstellen lassen (§8 Ziff. 3 des Fondsvertrags). Bis zu deren Fertigstellung können die Investitionen erhebliche Mittel über eine längere Zeit notwendig machen und es kann ebenfalls eine längere Zeit notwendig machen und es kann ebenfalls eine längere Zeit dauern, bis diese Bauten einen Ertrag abwerfen. Überdies sind mit dem Erstellen von Bauten, insbesondere bei Grossprojekten, alle einer Bauplanung und Bauausführung inhärenten Risiken verbunden.
6.8 Altlasten und Umweltrisiken Die Möglichkeit von unbekannten, erst später zu Tage tretenden Altlasten oder umweltrelevanten Belastungen (beispielsweise aufgrund von Lärmemissionen) kann nicht generell ausgeschlossen werden. Diese können zu erheblichen Sanierungskosten führen.
6.9 Wettbewerb Die sich abzeichnenden Veränderungen in der Bewirtschaftung von Immobilien, insbesondere von Geschäftsimmobilien (Stichworte:
Miete statt Kauf, Ausgliederung von Immobilien und/oder des
Immobilienmanagements), können zu einem verstärkten Wettbewerb und einem sich bereits abzeichnenden Konzentrationsprozess führen.
Eine Öffnung der Schweiz zur Europäischen Union (bilaterale Verträge) oder ein allfälliger Beitritt der Schweiz zur Europäischen Union könnte aufgrund der damit einhergehenden teilweisen oder vollständigen Öffnung des schweizerischen Immobilienmarktes für ausländische Investoren zu einer erheblichen Steigerung der Nachfrage führen. Aus heutiger Sicht müssen die möglichen Auswirkungen einer Öffnung des schweizerischen Arbeits- und Immobilienmarkts auf den Wert in der Schweiz gelegener Immobilien als ungewiss bezeichnet werden.
6.10 Rechtsänderungen Mögliche zukünftige Rechtsänderungen, insbesondere im Bereich des Mietrechts, Raumplanungs- und Baurechts, Steuerrechts, des
Umweltschutzrechts und des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (Lex Koller), können einen Einfluss auf Immobilienpreise, Kosten und Erträge und damit auf die Bewertung des Fondsvermögens und der Anteile haben.
6.11 Mögliche Interessenkonflikte Obschon die Fondsleitung ausreichend Zeit und Ressourcen zur Erfüllung ihrer Aufgaben einplant und überdies einen Teil ihrer Aufgaben an Dritte delegiert hat, arbeiten die bei der Fondsleitung verantwortlichen Personen nicht ausschliesslich für Schroder ImmoPLUS, sondern auch für andere Anlagefonds.
6.12 Verträge mit Nahestehenden Die Fondsleitung bestätigt, dass keine Übertragung von
Immobilienwerten auf Nahestehende im Sinne von Art. 91a KKV stattgefunden hat und dass übrige Geschäfte mit Nahestehenden zu
Schroder ImmoPLUS 22 marktkonformen Bedingungen abgeschlossen wurden (Ziff. 18 der Richtlinien für Immobilienfonds der Swiss Funds & Asset Management Association SFAMA (neu Asset Management Association Switzerland AMAS) vom 2. April 2008 (Stand 13. September 2016)).
6.13 Risiken aufgrund der «best effort»-Emission
Die Emission wird kommissionsweise («best effort» basis) im Rahmen eines öffentlichen Bezugsangebotes in der Schweiz durchgeführt. Der (theoretische) Preis für den Handel der Fondsanteile ab dem 30.
November 2021 (ex Bezugsrecht) wird aufgrund des derzeit geplanten Bezugsverhältnisses bei einem maximalen Emissionsvolumen
berechnet. Sofern nicht alle neuen Anteile gezeichnet oder platziert werden und in der Folge nicht die maximale Anzahl von Anteilen emittiert wird, wird das Bezugsverhältnis (in Übereinstimmung mit der Fachinformation der Swiss Funds & Asset Management
Association SFAMA (neu Asset Management Association Switzerland AMAS) zur Ausgabe von Immobilienfondsanteilen vom 25. Mai 2010 (Stand 21. Dezember 2018)) nicht angepasst, weshalb der für die Fondsanteile angebotene Preis (ex Bezugsrecht) rückblickend als nicht angemessen erscheinen könnte. Mit Abschluss der Emission entfällt eine mögliche Beeinflussung des Preises/Kurses durch das
Bezugsverhältnis.
6.14 Preisbildung Obwohl die Anteile des Schroder ImmoPLUS an der SIX Swiss Exchange AG kotiert sind, gibt es keine Gewissheit, dass stets ein genügend liquider Markt für die Anteile vorhanden sein wird. Eine ungenügende Liquidität kann die Handelbarkeit und Kurse der Anteile negativ beeinflussen sowie zu einer erhöhten Volatilität der Kurse führen. Es kann nicht gewährleistet werden, dass die Anteile zum oder über dem Ausgabepreis oder Inventarwert gehandelt werden; auch bei einem Immobilienfonds wie dem Schroder ImmoPLUS ist eine Prämie oder ein Discount auf dem Inventarwert möglich. Allerdings ist die Fondsleitung zur Rücknahme der Anteile unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von 12 Monaten auf das Ende eines Rechnungsjahrs zu den im Fondsreglement festgelegten Bedingungen (§ 5 des Fondsvertrags) verpflichtet.
6.15 Bisherige Wertentwicklung Eine Steigerung des Anteilskurses in der Vergangenheit ist kein Indiz für eine entsprechende Entwicklung in der Zukunft.
Schroder ImmoPLUS 23
7. Weitere Informationen
7.1 Negativbestätigung Seit dem Stichtag des letzten Geschäftsjahrs per 30. September 2021 sind keine wesentlichen Änderungen in der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage eingetreten.
7.2 Verantwortlichkeit für diesen Emissionsprospekt
Die Schroder Investment Management (Switzerland) AG als Fondsleitung des Schroder ImmoPLUS übernimmt die Verantwortung für den Inhalt dieses Emissionsprospektes und erklärt hiermit, dass ihres Wissens die Angaben in diesem Emissionsprospekt richtig und keine wesentlichen Umstände ausgelassen sind.
7.3 Dokumente Dieser Emissionsprospekt, der Prospekt mit integriertem
Fondsvertrag, der vereinfachte Prospekt und der letzte Jahres- bzw.
Halbjahresberichtkönnen bei der Fondsleitung und der Depotbank jederzeit kostenlos bezogen werden.
Zürich, 24. November 2021 Die Fondsleitung
Schroder Investment Management (Switzerland) AG
Andreas Markwalder Roger Hennig
Die Depotbank
Zürcher Kantonalbank
Schroder ImmoPLUS 24
8. Anhang: Geprüfter Jahresbericht per 30.09.2021
Schroder Immo PLUS
30. September 2021
Geprüfter Jahresbericht –
Anlagefonds schweizerischen Rechts
der Art «Immobilienfonds»
Avenue de Rhodanie 58 + 60
1007 Lausanne
Inhaltsverzeichnis
Kennzahlen 4 Bericht des Portfoliomanagers 5 Nachhaltigkeitsbericht 9 Vermögensrechnung 10 Erfolgsrechnung 11 Kommentar zur Jahresrechnung 12 Liegenschaftenverzeichnis 14 Finanzierung 19
Bewertungsbericht 20 Erläuterungen zum Jahresbericht 21
Kurzbericht der kollektivanlagengesetzlichen Prüfgesellschaft 22 Organisation und Verwaltung 23
Valoren-Nr. 39571886 ISIN: CH0395718866
Schroder ImmoPLUS 4
Kennzahlen
Einheit 30.09.2021 30.09.2020 30.09.2019 Rentabilität
Performance 1 % 13,2 – 6,0 14,5
Performance Benchmark (SXI Real Estate®Funds TR) % 15,3 8,2 12,3
Anlagerendite % 5,1 2 5,2 4,3 2 4,5 6,22 6,4
Eigenkapitalrendite (ROE) % 4,6 2 4,7 3,9 2 4,0 6,0 2 6,1
Rendite des investierten Kapitals (ROIC) % 3,2 2 3,3 3,0 2 3,1 4,6 2 4,7
Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge) % 75,2 78,1 78,4
Nettorendite der fertigen Bauten % 4,1 4,1 4,7
Ausschüttungsrendite % 2,8 3,1 2,7
Ausschüttungsquote % 78,3 80,5 78,9
Finanzierung
Fremdfinanzierung Mio. CHF 610.0 550.0 286.0
Fremdfinanzierungsquote % 28,1 26,4 17,7
Fremdkapitalquote % 35,2 33,4 26,4
Fremdfinanzierungskosten % 0,8 0,9 1,6
Restlaufzeit Fremdfinanzierung Jahre 4.2 5.5 5.2
Finanzmärkte
Agio/Disagio % 18,8 9,8 24,1
Kurs-/Gewinnverhältnis (P/E Ratio) 26,3 2 25,9 28,9 2 28,0 21,2 2 20,8
Kurs-/Cashflowverhältnis (P/CF Ratio) 27,6 26,6 29,5
Letzter Börsenkurs per Stichtag CHF 169.30 153.90 172.30
Höchster Börsenkurs CHF 178.00 188.50 180.60
Tiefster Börsenkurs CHF 152.70 138.00 149.00
Vermögensrechnung
Nettofondsvermögen Mio. CHF 1 420.8 1 397.8 1 199.2
Grundstücke/Immobilien Mio. CHF 2 173.8 2 081.0 1 618.3
Gesamtfondsvermögen Mio. CHF 2 193.3 2 101.6 1 633.1
Erfolgsrechnung
Nettoertrag Mio. CHF 56.6 53.3 50.1
Gesamterfolg Mio. CHF 65.3 55.3 71.5
Mietzinseinnahmen Mio. CHF 94.4 87.0 82.6
Mietzinsausfallrate % 5,1 4,8 3 9,6 6,7 3 3,1
Restlaufzeit fixierter Mietverträge (WAULT) Jahre 7.1 8.1 6.6
Fondsbetriebsaufwandquote (TERREFGAV) % 0,72 0,75 0,8
Fondsbetriebsaufwandquote (TERREFMV) % 0,96 0,93 0,9
Anteile
Anteile im Umlauf Anzahl 9 968 181 9 968 1814 8 639 091
Nettoinventarwert pro Anteil CHF 142.53 140.23 138.81
Rücknahmepreis pro Anteil 5 CHF 137.00 135.00 134.00
Ausschüttung CHF 4.80 4.70 4.60
Ausgaben Anzahl 0 1 329 090 0
Rücknahmen Anzahl 0 0 0
1 Die vergangene Performance ist keine Garantie für zukünftige Entwicklungen.
Die erwähnte Performance lässt allfällige bei Zeichnungen und Rücknahmen von Anteilen erhobene Kommissionnen und Kosten unberücksichtigt.
2 Exkl. Wertberichtigung auf derivaten Finanzinstrumenten (Zinsabsicherung).
Details Seite 19.
3 Mietzinsausfallrate ohne Effekt aus Covid-19 Delkredererisiken.
4 Kapitalerhöhung per 23.12.2019 im Ver- hältnis 13:2.
5 Rücknahmepreis vor Ausschüttung und nach Abzug der Rücknahmekommission und sämtlicher Liquidationssteuern.
Schroder ImmoPLUS 5
Bericht des Portfoliomanagers
Immobilienmarkt
Investitionsmarkt
Im aktuellen Marktumfeld sind Immobilien weiterhin stark gefragt. Vor allem attraktive Geschäftsimmobilien in guten Lagen stehen in der Gunst der Investoren. Die Nachfrage nach solchen Anlageobjekten gründet unseres Erachtens auf besserem Infla- tionsschutz und höherer Rendite im Vergleich zu den ebenfalls gefragten Wohnimmobilien. Der Anlagedruck auf Investorenseite bleibt hoch, da Anlagealternativen zu Obligationen weitestgehend fehlen. Mit der hohen Liquidität im Markt und der anhaltenden Niedrigzinspolitik erwarten wir, dass die Preise für Qualitätsimmo- bilien sich weiter auf hohem Niveau halten werden.
Vermietungsmarkt Geschäftsflächen
Auch während der von der Covid-19-Situation geprägten letzten zwölf Monate war die Nachfrage nach Büroflächen stark von der Lage- und Objektqualität und dem regionalen Markt abhängig.
Zentrumslagen in Grossstädten wie Zürich, Genf und Lausanne erfreuen sich trotz der aktuellen Situation einer stabilen Nach- frage. Gesucht sind flexible, des Öfteren auch kurzfristig verfüg- bare Büroflächen mit optimaler Flächenausnutzung. Die Mieter legen zudem vermehrt Wert auf eine optimale Infrastruktur inner- halb der Geschäftsliegenschaft sowie gute Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz.
Der Markt für Verkaufsflächen bleibt, wie in den Vorjahren, ange- spannt. Der Strukturwandel hin zum Onlinehandel wurde durch Covid-19 weiter beschleunigt. Der stationäre Handel verliert dem- entsprechend gegenüber dem Onlinehandel weiter an Marktantei- len. Die einzelnen Segmente sind jedoch unterschiedlich stark betroffen. So waren zum Beispiel Food, Convenience Shopping und Baufachmärkten (DIY) von der Krise deutlich weniger betrof- fen oder haben sogar davon profitiert, während beispielsweise das Modesegment in der Krise stärker gelitten hat. Zudem haben sich die Umsätze bei vielen Detailhändlern in diesem Jahr wieder erstaunlich gut erholt. Wir sind überzeugt, dass attraktive Flächen in guten Lagen mit hoher Frequenz weiterhin gesucht werden, während die Vermietung von Flächen in Einkaufszentren in peri- pheren Lagen schwierig bleiben dürfte.
Auf der anderen Seite hat sich Logistik sehr positiv entwickelt und profitiert unter anderem vom Strukturwandel im Retailbereich.
Entwicklung des Schroder ImmoPLUS Fonds
Starkes Geschäftsjahr
Der Marktwert des Gesamtportfolios erhöhte sich im Berichtsjahr auf rund CHF 2.2 Milliarden. Die Zunahme von 4,5 % setzt sich zusammen aus den Neubewertungseffekten der 50 Liegenschaf- ten im Bestand sowie aus der getätigten Neuinvestition von zwei Gebäuden (zusammengefasst zu einer Liegenschaft im Liegen- schaftsverzeichnis) in Lausanne. Diese zwei vollvermieteten attrak- tiven Bürogebäude in sehr guter städtischer Lage steigern die Portfolio- und Ertragsqualität des Fonds nachhaltig.
Der Nettoertrag konnte im laufenden Geschäftsjahr erneut um 6 % (Vorjahr: 6,5 %) auf CHF 56.6 Millionen (Vorjahr: CHF 53.3 Mil- lionen) gesteigert werden. Dabei erhöhten sich die Mieteinnah- men um rund 8,5 %. Die wichtigsten Werttreiber für die um CHF 7.5 Millionen höheren Mietzinseinnahmen waren einerseits höhere Erträge in der grössten Geschäftsliegenschaft Genf-Corna- vin (erfolgreiche Neuvermietungen und erstmals voll ertragswirk- sam während zwölf Monaten) und andererseits eine deutlich redu- zierte Mietzinsausfallrate mit nur noch marginalen Auswirkungen der Covid-19-Pandemie. Zudem hat der Erwerb der neuen Büroimmobilien in Lausanne per 1. August 2021 mit zusätzlichen Mieteinnahmen in Höhe von zwei Monatsmieten positiv zum Ergebnis beigetragen. Das starke Nettoergebnis beweist, dass sich der Fonds von den Auswirkungen der Covid-19-Pandemie erholt hat und die Qualiät der Liegenschaften erfolgreiche Neuvermie- tungen zulässt.
Im letzten Geschäftsjahr war der Gesamterfolg von einmaligen Sonder effekten im Zusammenhang mit zwei grossen Akquisitio- nen in Genf und Stein (AG) und von einer Reduktion der latenten Steuern infolge der Steuerrechtsreform in Genf geprägt. Nach Wegfall dieser Sondereffekte konnte der Gesamterfolg in diesem Jahr um 18 % auf CHF 65.3 Millionen (Vorjahr: CHF 55.3 Millionen) deutlich gesteigert werden. Damit erhöhte sich der Nettoinventar- wert um 1,64 % auf CHF 142.53 pro Anteil (Vorjahr: CHF 140.23).
Das breit diversifizierte Portfolio zeichnet sich durch attraktive, ertragsstarke Geschäftsliegenschaften in guten und zentralen Lagen aus. Die sehr gute Portfolioqualität hat erneut zu einem erfreulichen Jahresergebnis geführt. Zum Abschluss des Geschäfts- jahres ergibt sich für den Schroder ImmoPLUS folgendes Bild:
Anlagerendite: 5,2 % (Vorjahr 4,5 %) Eigenkapitalrendite: 4,7 % (Vorjahr 4,0 %) Nettorendite: 4,1 % (Vorjahr 4,1 %) EBIT-Marge: 75,2 % (Vorjahr 78,1 %) Mietzinsausfallquote: 4,8 % (Vorjahr 6,7 %) Leerstand per Stichtag: 4,2 % (Vorjahr 6,9 %) Neben der finanziellen Performance legt Schroders als verantwor- tungsbewusster Anleger auch grossen Wert auf die Nachhaltig- keitsaspekte Umwelt, Gesellschaft und Governance (ESG). Im nachfolgenden Nachhaltigkeitsbericht werden die erzielten Fort- schritte detailliert aufgeführt. Dabei haben sich die laufenden Ver- besserungen positiv auf das «GRESB» Rating (Global Real Estate Sustainability Benchmark) ausgewirkt. Neu hat der Schroder ImmoPLUS einen vierten «Green Star» erhalten, nachdem das Resultat im Vergleich zum Vorjahr um 13 Punkte gesteigert wer- den konnte.
0 100 200 300 400500 600700 800 900 10001100 1200 1300 1400 1500 1600 1700 1800 1900 20002100 2200
Nettofondsvermögen Verkehrswerte IN MIO. CHF
JAHR 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
Schroder ImmoPLUS 6
Leichte Erhöhung der Ausschüttung
Dank der robusten Ertragssituation, dem guten Geschäftsergebnis und dem positiven Ausblick für die kommenden Jahre wird die Ausschüttung gegenüber dem Vorjahr von CHF 4.70 auf CHF 4.80 pro Anteilschein erhöht. Die Ausschüttungsquote bleibt mit 78,3 % sehr solide abgesichert.
Börsenkurs
Die Kursentwicklung der Schweizer Immobilienfonds war im Geschäftsjahr durchwegs positiv. In diesem Umfeld hat sich der auf Geschäftsimmobilien fokussierte Schroder ImmoPLUS mit einer Performance von + 13,2 % ebenfalls positiv entwickelt. Nach einem markanten Kursanstieg auf CHF 173 anfangs Januar 2021 folgte eine Korrektur auf CHF 157.60. Der Kurs konnte sich jedoch wieder erholen und stieg bis Mitte Jahr auf CHF 178.00 pro Anteil.
Nach einer Seitwärtsbewegung schloss der Börsenkurs bei CHF 169.30. Die Kursentwicklung während der Berichtsperiode hat sich auch positiv auf die Prämie des Schroder ImmoPLUS ausgewirkt.
Die Prämie zwischen Börsenkurs und Nettoinventarwert hat sich von 9,8 % im Vorjahr auf 18,8 % gesteigert.
Asset Management Aktivitäten
Investitionen
Im August 2021 hat der Fonds zwei attraktive Bürogebäude in Lausanne für rund CHF 70 Millionen gekauft. Die Bürohäuser in unmittelbarer Nähe zum Genfersee sind mit Individual- und öffentlichem Verkehr sehr gut erschlossen. Die Liegenschaften sind an verschiedene Mieter vermietet, wobei der Hauptmieter, eine öffentlich-rechtliche Institution, einen langfristigen Mietver- trag unterzeichnet hat. Das Risiko- und Renditeprofil der beiden Büroimmobilien ergänzt sich optimal zum bestehenden Portfolio und ist bestens geeignet, langfristig Mehrwert für die Investoren zu schaffen.
Nach dem Erwerb der Liegenschaften in Lausanne ist die Fremd- finanzierungsquote auf 28,1 % gestiegen. Damit liegt diese an der oberen Grenze unseres Zielbands. Der Spielraum für Zukäufe ist somit begrenzt. Bei einem zukünftigen Wachstum des Fonds liegt der Fokus unverändert auf Rendite und Qualität.
Im aktuellen Marktumfeld wird zudem eine hohe Priorität auf die Entwicklung des bestehenden Immobilienportfolios gelegt. Dies gibt die Möglichkeit, aus eigenem Bestand Wertsteigerung zu generieren sowie die Attraktivität der Liegenschaften am Vermie-
tungsmarkt zu sichern. Bei bestehenden, nicht strategischen Liegenschaften mit beschränktem Potenzial werden Verkäufe geprüft.
Vermietung
Im Zuge der Bewältigung der Covid-19-Situation wird die Entwick- lung auf dem Vermietungsmarkt für Geschäftsimmobilien in peri- pheren Lagen anspruchsvoll bleiben. Das Portfolio des Schroder ImmoPLUS ist bezüglich Lagequalität, Nutzungsarten und Mieter breit diversifiziert und bietet dadurch Vorteile im gegenwärtigen Umfeld. Dies zeigt sich darin, dass die im Berichtsjahr zur Ver- marktung stehenden Mietflächen zu attraktiven Konditionen wie- dervermietet oder die entsprechenden Verträge vorzeitig verlän- gert wurden.
Von den Einschränkungen der Covid-19-Pandemie ist auch der Hotelbetrieb in Lausanne betroffen. Das Hotel in bester Lage am Genfersee ist jedoch sehr gut positioniert und die Auslastung hat sich bereits wieder deutlich verbessert. Das Asset Management ist in regem Austausch mit dem Betreiber und man überlegt sich neue Hotelnutzungen, um den geänderten Bedürfnissen der Reisenden Rechnung zu tragen.
Insgesamt konnten bei rund 30 000 m2 Mietfläche Neuvermietun- gen oder Vertragsverlängerungen erzielt werden. Neben Vertrags- abschlüssen im Bürogebäude in Genf-Cornavin und der Wieder- vermietung von rund 10 500 m2 in der Logistikimmobilie in Genf- Satigny ist insbesondere die Wiedervermietung von rund 8000 m2 Verkaufsfläche in einer Verkaufsliegenschaft in Villeneuve zu erwähnen.
Die Mietzinsausfallrate hat sich in der Berichtsperiode von 6,7 % auf 4,8 % reduziert. Aufgrund der getätigten Vertragsabschlüsse erwarten wir die Mietzinsausfallrate mittelfristig weiterhin auf moderatem Niveau.
Im kommenden Geschäftsjahr liegt der Fokus – neben der gene- rellen Bewältigung der Auswirkungen der Covid-19-Situation – auf der Repositionierung einer Büroimmobilie in der Nähe vom Zürich-Flughafen, der Erholung des Hotelbetriebs in Lausanne inkl. teilweiser Neupositionierung sowie darin, die Nachhaltigkeit der Liegenschaften des Portfolios weiter zu verbessern.
Hauptmieter
Der grösste Mieter bleibt die Credit Suisse mit 10,9 % an 14 ver- schiedenen Standorten, danach folgt Hornbach mit 6,0 % in drei langfristig vermieteten Baufachmärkten (DIY), dicht gefolgt von Bank Pictet mit 5,8 % in zwei modernen Bürogebäuden in Genf- Carouge, Manor mit 5,6 % in zwei zentralen Einkaufszentren in Winterthur und St. Gallen, Syngenta mit 5,5 % im Forschungszent- rum in Stein (AG) sowie das Hotel Mövenpick in Lausanne mit 5,0 %.
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
KURSWERT IN CHF
Schroder ImmoPLUS: Preisentwicklung (Total Return)* SXI Real Estate® Funds TR (Total Return)*
Schroder ImmoPLUS: Preisentwicklung SXI Real Estate® Funds TR (Preis-Index)*
* angeglichen 0
20 40 60 80 100 120 140 160 180 200 220 240 260 280 300 320
Credit Suisse AG Hornbach Baumarkt (Schweiz) AG Banque Pictet & Cie SA Manor AG Syngenta Crop Protection AG Accor/ Mövenpick Zimmer Biomed Holdings, Inc Senevita AG Coop Selecta AG
IN % DER SOLL-NETTOMIETERTRÄGE 12
11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0
