6.1 Investitionsrisiken Der Schroder ImmoPLUS unterliegt den Anlegerschutzvorschriften des Bundesgesetzes über die kollektiven Kapitalanlagen vom 23. Juni 2006 (KAG). Diese Vorschriften können die erwähnten Risiken allenfalls mindern, nicht jedoch ausschliessen.
Anleger, die im Zusammenhang mit dieser Emission den Kauf von Anteilen am Immobilienfonds erwägen, sollten die nachstehenden, spezifischen, jedoch nicht abschliessenden Risikofaktoren
berücksichtigen. Solche Risiken können einzeln oder in Kombination die Ertragslage des Immobilienfonds und die Bewertung des Fondsvermögens negativ beeinflussen und zu einer Verminderung der Anteilswerte führen.
6.2 Abhängigkeit von konjunkturellen Entwicklungen
Der Schroder ImmoPLUS investiert vorwiegend in
Geschäftsliegenschaften und ist dadurch von der allgemeinen konjunkturellen Entwicklung sowie von allgemeinen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen abhängig. Eine schlechte konjunkturelle Entwicklung kann beispielsweise zu höheren Leerständen bei Geschäfts- und/oder Wohnliegenschaften führen; als allgemeine wirtschaftliche Rahmenbedingungen kommen beispielsweise Änderungen der Teuerungsrate in der Schweiz oder der Attraktivität der Standortfaktoren der zentralen Wirtschaftsräume der Schweiz im internationalen Vergleich in Frage. Auch können negative
Entwicklungen im Ausland zu einem negativen Börsenumfeld führen, das sich auch auf die SIX Swiss Exchange AG und damit die Kurse der Anteile niederschlägt.
6.3 Veränderungen des schweizerischen Immobilienmarktes
In der Vergangenheit wies der Immobilienmarkt zyklische Strukturen auf. Zyklische Schwankungen von Angebot und Nachfrage können auch in Zukunft sowohl auf dem Mieter- als auch auf dem
Eigentümermarkt auftreten, wobei diese Schwankungen nicht notwendigerweise mit der allgemeinen konjunkturellen Entwicklung einhergehen müssen. Überangebote führen zu einer Reduktion der Mieterträge und der Immobilienpreise, eine Verknappung des Angebots dagegen zu deren Erhöhung. Es können indessen keine zuverlässigen Aussagen zur künftigen Entwicklung des
schweizerischen Immobilienmarktes gemacht werden. Zudem ist nicht auszuschliessen, dass die Wertentwicklung von Immobilien je nach ihrem Standort sehr unterschiedlich erfolgen kann.
6.4 Beschränkte Liquidität Der schweizerische Immobilienmarkt kann sich bei gewissen Objekten durch eine beschränkte Liquidität auszeichnen, was sich negativ auf die Preisgestaltung auswirken kann. Es besteht das Risiko, dass der kurzfristige Kauf bzw. Verkauf grösserer Immobilienbestände je nach Marktlage teilweise nicht oder nur mit entsprechenden
Preiszugeständnissen möglich ist.
6.5 Zinsentwicklung Zinsveränderungen, insbesondere die Veränderung des Hypothekarzinses, können negative Auswirkungen auf die Finanzierungskosten, die Bewertung der gehaltenen Immobilien sowie auf die Entwicklung der Mieterträge haben. Gemäss Fondsvertrag darf allerdings die maximale Schuldenbelastung im Durchschnitt ein Drittel des Verkehrswerts nicht übersteigen (vgl. § 14 Ziff. 2 des Fondsvertrages).
Schroder ImmoPLUS 21 6.6 Bewertung der Immobilien Die Bewertung von Immobilien ist von zahlreichen Faktoren abhängig und unterliegt nicht zuletzt einer gewissen subjektiven Einschätzung dieser Faktoren. Die von der Fondsleitung festgelegten Werte der Liegenschaften können daher vom zukünftigen Verkehrswert abweichen.
Trotz der im Fondsvertrag statuierten Diversifikation des
Immobilienportefeuilles können Veränderungen der Bonitätsrisiken der Mieter, der Leerstandsrisiken sowie der Mietzinsentwicklung und anderer Faktoren einen bedeutsamen Einfluss auf die Bewertung des Fondsvermögens und der Anteile haben.
6.7 Erstellen von Bauten Gemäss Fondsvertrag kann die Fondsleitung zur Beschaffung von Kapitalanlagen für Rechnung des Fonds Bauten erstellen lassen (§8 Ziff. 3 des Fondsvertrags). Bis zu deren Fertigstellung können die Investitionen erhebliche Mittel über eine längere Zeit notwendig machen und es kann ebenfalls eine längere Zeit notwendig machen und es kann ebenfalls eine längere Zeit dauern, bis diese Bauten einen Ertrag abwerfen. Überdies sind mit dem Erstellen von Bauten, insbesondere bei Grossprojekten, alle einer Bauplanung und Bauausführung inhärenten Risiken verbunden.
6.8 Altlasten und Umweltrisiken Die Möglichkeit von unbekannten, erst später zu Tage tretenden Altlasten oder umweltrelevanten Belastungen (beispielsweise aufgrund von Lärmemissionen) kann nicht generell ausgeschlossen werden. Diese können zu erheblichen Sanierungskosten führen.
6.9 Wettbewerb Die sich abzeichnenden Veränderungen in der Bewirtschaftung von Immobilien, insbesondere von Geschäftsimmobilien (Stichworte:
Miete statt Kauf, Ausgliederung von Immobilien und/oder des
Immobilienmanagements), können zu einem verstärkten Wettbewerb und einem sich bereits abzeichnenden Konzentrationsprozess führen.
Eine Öffnung der Schweiz zur Europäischen Union (bilaterale Verträge) oder ein allfälliger Beitritt der Schweiz zur Europäischen Union könnte aufgrund der damit einhergehenden teilweisen oder vollständigen Öffnung des schweizerischen Immobilienmarktes für ausländische Investoren zu einer erheblichen Steigerung der Nachfrage führen. Aus heutiger Sicht müssen die möglichen Auswirkungen einer Öffnung des schweizerischen Arbeits- und Immobilienmarkts auf den Wert in der Schweiz gelegener Immobilien als ungewiss bezeichnet werden.
6.10 Rechtsänderungen Mögliche zukünftige Rechtsänderungen, insbesondere im Bereich des Mietrechts, Raumplanungs- und Baurechts, Steuerrechts, des
Umweltschutzrechts und des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (Lex Koller), können einen Einfluss auf Immobilienpreise, Kosten und Erträge und damit auf die Bewertung des Fondsvermögens und der Anteile haben.
6.11 Mögliche Interessenkonflikte Obschon die Fondsleitung ausreichend Zeit und Ressourcen zur Erfüllung ihrer Aufgaben einplant und überdies einen Teil ihrer Aufgaben an Dritte delegiert hat, arbeiten die bei der Fondsleitung verantwortlichen Personen nicht ausschliesslich für Schroder ImmoPLUS, sondern auch für andere Anlagefonds.
6.12 Verträge mit Nahestehenden Die Fondsleitung bestätigt, dass keine Übertragung von
Immobilienwerten auf Nahestehende im Sinne von Art. 91a KKV stattgefunden hat und dass übrige Geschäfte mit Nahestehenden zu
Schroder ImmoPLUS 22 marktkonformen Bedingungen abgeschlossen wurden (Ziff. 18 der Richtlinien für Immobilienfonds der Swiss Funds & Asset Management Association SFAMA (neu Asset Management Association Switzerland AMAS) vom 2. April 2008 (Stand 13. September 2016)).
6.13 Risiken aufgrund der «best effort»-Emission
Die Emission wird kommissionsweise («best effort» basis) im Rahmen eines öffentlichen Bezugsangebotes in der Schweiz durchgeführt. Der (theoretische) Preis für den Handel der Fondsanteile ab dem 30.
November 2021 (ex Bezugsrecht) wird aufgrund des derzeit geplanten Bezugsverhältnisses bei einem maximalen Emissionsvolumen
berechnet. Sofern nicht alle neuen Anteile gezeichnet oder platziert werden und in der Folge nicht die maximale Anzahl von Anteilen emittiert wird, wird das Bezugsverhältnis (in Übereinstimmung mit der Fachinformation der Swiss Funds & Asset Management
Association SFAMA (neu Asset Management Association Switzerland AMAS) zur Ausgabe von Immobilienfondsanteilen vom 25. Mai 2010 (Stand 21. Dezember 2018)) nicht angepasst, weshalb der für die Fondsanteile angebotene Preis (ex Bezugsrecht) rückblickend als nicht angemessen erscheinen könnte. Mit Abschluss der Emission entfällt eine mögliche Beeinflussung des Preises/Kurses durch das
Bezugsverhältnis.
6.14 Preisbildung Obwohl die Anteile des Schroder ImmoPLUS an der SIX Swiss Exchange AG kotiert sind, gibt es keine Gewissheit, dass stets ein genügend liquider Markt für die Anteile vorhanden sein wird. Eine ungenügende Liquidität kann die Handelbarkeit und Kurse der Anteile negativ beeinflussen sowie zu einer erhöhten Volatilität der Kurse führen. Es kann nicht gewährleistet werden, dass die Anteile zum oder über dem Ausgabepreis oder Inventarwert gehandelt werden; auch bei einem Immobilienfonds wie dem Schroder ImmoPLUS ist eine Prämie oder ein Discount auf dem Inventarwert möglich. Allerdings ist die Fondsleitung zur Rücknahme der Anteile unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von 12 Monaten auf das Ende eines Rechnungsjahrs zu den im Fondsreglement festgelegten Bedingungen (§ 5 des Fondsvertrags) verpflichtet.
6.15 Bisherige Wertentwicklung Eine Steigerung des Anteilskurses in der Vergangenheit ist kein Indiz für eine entsprechende Entwicklung in der Zukunft.
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