Schroder Immo PLUS
30. September 2021
Geprüfter Jahresbericht –
Anlagefonds schweizerischen Rechts
der Art «Immobilienfonds»
Avenue de Rhodanie 58 + 60
1007 Lausanne
Inhaltsverzeichnis
Kennzahlen 4 Bericht des Portfoliomanagers 5 Nachhaltigkeitsbericht 9 Vermögensrechnung 10 Erfolgsrechnung 11 Kommentar zur Jahresrechnung 12 Liegenschaftenverzeichnis 14 Finanzierung 19
Bewertungsbericht 20 Erläuterungen zum Jahresbericht 21
Kurzbericht der kollektivanlagengesetzlichen Prüfgesellschaft 22 Organisation und Verwaltung 23
Valoren-Nr. 39571886 ISIN: CH0395718866
Schroder ImmoPLUS 4
Kennzahlen
Einheit 30.09.2021 30.09.2020 30.09.2019 Rentabilität
Letzter Börsenkurs per Stichtag CHF 169.30 153.90 172.30
Höchster Börsenkurs CHF 178.00 188.50 180.60
Tiefster Börsenkurs CHF 152.70 138.00 149.00
Vermögensrechnung
Nettofondsvermögen Mio. CHF 1 420.8 1 397.8 1 199.2
Grundstücke/Immobilien Mio. CHF 2 173.8 2 081.0 1 618.3
Gesamtfondsvermögen Mio. CHF 2 193.3 2 101.6 1 633.1
Restlaufzeit fixierter Mietverträge (WAULT) Jahre 7.1 8.1 6.6
Fondsbetriebsaufwandquote (TERREFGAV) % 0,72 0,75 0,8
1 Die vergangene Performance ist keine Garantie für zukünftige Entwicklungen.
Die erwähnte Performance lässt allfällige bei Zeichnungen und Rücknahmen von Anteilen erhobene Kommissionnen und Kosten unberücksichtigt.
2 Exkl. Wertberichtigung auf derivaten Finanzinstrumenten (Zinsabsicherung).
Details Seite 19.
3 Mietzinsausfallrate ohne Effekt aus Covid-19 Delkredererisiken.
4 Kapitalerhöhung per 23.12.2019 im Ver-hältnis 13:2.
5 Rücknahmepreis vor Ausschüttung und nach Abzug der Rücknahmekommission und sämtlicher Liquidationssteuern.
Schroder ImmoPLUS 5
Bericht des Portfoliomanagers
Immobilienmarkt
Investitionsmarkt
Im aktuellen Marktumfeld sind Immobilien weiterhin stark gefragt. Vor allem attraktive Geschäftsimmobilien in guten Lagen stehen in der Gunst der Investoren. Die Nachfrage nach solchen Anlageobjekten gründet unseres Erachtens auf besserem Infla-tionsschutz und höherer Rendite im Vergleich zu den ebenfalls gefragten Wohnimmobilien. Der Anlagedruck auf Investorenseite bleibt hoch, da Anlagealternativen zu Obligationen weitestgehend fehlen. Mit der hohen Liquidität im Markt und der anhaltenden Niedrigzinspolitik erwarten wir, dass die Preise für Qualitätsimmo-bilien sich weiter auf hohem Niveau halten werden.
Vermietungsmarkt Geschäftsflächen
Auch während der von der Covid-19-Situation geprägten letzten zwölf Monate war die Nachfrage nach Büroflächen stark von der Lage- und Objektqualität und dem regionalen Markt abhängig.
Zentrumslagen in Grossstädten wie Zürich, Genf und Lausanne erfreuen sich trotz der aktuellen Situation einer stabilen Nach-frage. Gesucht sind flexible, des Öfteren auch kurzfristig verfüg-bare Büroflächen mit optimaler Flächenausnutzung. Die Mieter legen zudem vermehrt Wert auf eine optimale Infrastruktur inner-halb der Geschäftsliegenschaft sowie gute Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz.
Der Markt für Verkaufsflächen bleibt, wie in den Vorjahren, ange-spannt. Der Strukturwandel hin zum Onlinehandel wurde durch Covid-19 weiter beschleunigt. Der stationäre Handel verliert dem-entsprechend gegenüber dem Onlinehandel weiter an Marktantei-len. Die einzelnen Segmente sind jedoch unterschiedlich stark betroffen. So waren zum Beispiel Food, Convenience Shopping und Baufachmärkten (DIY) von der Krise deutlich weniger betrof-fen oder haben sogar davon profitiert, während beispielsweise das Modesegment in der Krise stärker gelitten hat. Zudem haben sich die Umsätze bei vielen Detailhändlern in diesem Jahr wieder erstaunlich gut erholt. Wir sind überzeugt, dass attraktive Flächen in guten Lagen mit hoher Frequenz weiterhin gesucht werden, während die Vermietung von Flächen in Einkaufszentren in peri-pheren Lagen schwierig bleiben dürfte.
Auf der anderen Seite hat sich Logistik sehr positiv entwickelt und profitiert unter anderem vom Strukturwandel im Retailbereich.
Entwicklung des Schroder ImmoPLUS Fonds
Starkes Geschäftsjahr
Der Marktwert des Gesamtportfolios erhöhte sich im Berichtsjahr auf rund CHF 2.2 Milliarden. Die Zunahme von 4,5 % setzt sich zusammen aus den Neubewertungseffekten der 50 Liegenschaf-ten im Bestand sowie aus der getätigLiegenschaf-ten Neuinvestition von zwei Gebäuden (zusammengefasst zu einer Liegenschaft im Liegen-schaftsverzeichnis) in Lausanne. Diese zwei vollvermieteten attrak-tiven Bürogebäude in sehr guter städtischer Lage steigern die Portfolio- und Ertragsqualität des Fonds nachhaltig.
Der Nettoertrag konnte im laufenden Geschäftsjahr erneut um 6 % (Vorjahr: 6,5 %) auf CHF 56.6 Millionen (Vorjahr: CHF 53.3 Mil-lionen) gesteigert werden. Dabei erhöhten sich die Mieteinnah-men um rund 8,5 %. Die wichtigsten Werttreiber für die um CHF 7.5 Millionen höheren Mietzinseinnahmen waren einerseits höhere Erträge in der grössten Geschäftsliegenschaft Genf-Corna-vin (erfolgreiche Neuvermietungen und erstmals voll ertragswirk-sam während zwölf Monaten) und andererseits eine deutlich redu-zierte Mietzinsausfallrate mit nur noch marginalen Auswirkungen der Covid-19-Pandemie. Zudem hat der Erwerb der neuen Büroimmobilien in Lausanne per 1. August 2021 mit zusätzlichen Mieteinnahmen in Höhe von zwei Monatsmieten positiv zum Ergebnis beigetragen. Das starke Nettoergebnis beweist, dass sich der Fonds von den Auswirkungen der Covid-19-Pandemie erholt hat und die Qualiät der Liegenschaften erfolgreiche Neuvermie-tungen zulässt.
Im letzten Geschäftsjahr war der Gesamterfolg von einmaligen Sonder effekten im Zusammenhang mit zwei grossen Akquisitio-nen in Genf und Stein (AG) und von einer Reduktion der latenten Steuern infolge der Steuerrechtsreform in Genf geprägt. Nach Wegfall dieser Sondereffekte konnte der Gesamterfolg in diesem Jahr um 18 % auf CHF 65.3 Millionen (Vorjahr: CHF 55.3 Millionen) deutlich gesteigert werden. Damit erhöhte sich der Nettoinventar-wert um 1,64 % auf CHF 142.53 pro Anteil (Vorjahr: CHF 140.23).
Das breit diversifizierte Portfolio zeichnet sich durch attraktive, ertragsstarke Geschäftsliegenschaften in guten und zentralen Lagen aus. Die sehr gute Portfolioqualität hat erneut zu einem erfreulichen Jahresergebnis geführt. Zum Abschluss des Geschäfts-jahres ergibt sich für den Schroder ImmoPLUS folgendes Bild:
Anlagerendite: 5,2 % (Vorjahr 4,5 %) Eigenkapitalrendite: 4,7 % (Vorjahr 4,0 %) Nettorendite: 4,1 % (Vorjahr 4,1 %) EBIT-Marge: 75,2 % (Vorjahr 78,1 %) Mietzinsausfallquote: 4,8 % (Vorjahr 6,7 %) Leerstand per Stichtag: 4,2 % (Vorjahr 6,9 %) Neben der finanziellen Performance legt Schroders als verantwor-tungsbewusster Anleger auch grossen Wert auf die Nachhaltig-keitsaspekte Umwelt, Gesellschaft und Governance (ESG). Im nachfolgenden Nachhaltigkeitsbericht werden die erzielten Fort-schritte detailliert aufgeführt. Dabei haben sich die laufenden Ver-besserungen positiv auf das «GRESB» Rating (Global Real Estate Sustainability Benchmark) ausgewirkt. Neu hat der Schroder ImmoPLUS einen vierten «Green Star» erhalten, nachdem das Resultat im Vergleich zum Vorjahr um 13 Punkte gesteigert wer-den konnte. 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
Schroder ImmoPLUS 6
Leichte Erhöhung der Ausschüttung
Dank der robusten Ertragssituation, dem guten Geschäftsergebnis und dem positiven Ausblick für die kommenden Jahre wird die Ausschüttung gegenüber dem Vorjahr von CHF 4.70 auf CHF 4.80 pro Anteilschein erhöht. Die Ausschüttungsquote bleibt mit 78,3 % sehr solide abgesichert.
Börsenkurs
Die Kursentwicklung der Schweizer Immobilienfonds war im Geschäftsjahr durchwegs positiv. In diesem Umfeld hat sich der auf Geschäftsimmobilien fokussierte Schroder ImmoPLUS mit einer Performance von + 13,2 % ebenfalls positiv entwickelt. Nach einem markanten Kursanstieg auf CHF 173 anfangs Januar 2021 folgte eine Korrektur auf CHF 157.60. Der Kurs konnte sich jedoch wieder erholen und stieg bis Mitte Jahr auf CHF 178.00 pro Anteil.
Nach einer Seitwärtsbewegung schloss der Börsenkurs bei CHF 169.30. Die Kursentwicklung während der Berichtsperiode hat sich auch positiv auf die Prämie des Schroder ImmoPLUS ausgewirkt.
Die Prämie zwischen Börsenkurs und Nettoinventarwert hat sich von 9,8 % im Vorjahr auf 18,8 % gesteigert.
Asset Management Aktivitäten
Investitionen
Im August 2021 hat der Fonds zwei attraktive Bürogebäude in Lausanne für rund CHF 70 Millionen gekauft. Die Bürohäuser in unmittelbarer Nähe zum Genfersee sind mit Individual- und öffentlichem Verkehr sehr gut erschlossen. Die Liegenschaften sind an verschiedene Mieter vermietet, wobei der Hauptmieter, eine öffentlich-rechtliche Institution, einen langfristigen Mietver-trag unterzeichnet hat. Das Risiko- und Renditeprofil der beiden Büroimmobilien ergänzt sich optimal zum bestehenden Portfolio und ist bestens geeignet, langfristig Mehrwert für die Investoren zu schaffen.
Nach dem Erwerb der Liegenschaften in Lausanne ist die Fremd-finanzierungsquote auf 28,1 % gestiegen. Damit liegt diese an der oberen Grenze unseres Zielbands. Der Spielraum für Zukäufe ist somit begrenzt. Bei einem zukünftigen Wachstum des Fonds liegt der Fokus unverändert auf Rendite und Qualität.
Im aktuellen Marktumfeld wird zudem eine hohe Priorität auf die Entwicklung des bestehenden Immobilienportfolios gelegt. Dies gibt die Möglichkeit, aus eigenem Bestand Wertsteigerung zu generieren sowie die Attraktivität der Liegenschaften am
Vermie-tungsmarkt zu sichern. Bei bestehenden, nicht strategischen Liegenschaften mit beschränktem Potenzial werden Verkäufe geprüft.
Vermietung
Im Zuge der Bewältigung der Covid-19-Situation wird die Entwick-lung auf dem Vermietungsmarkt für Geschäftsimmobilien in peri-pheren Lagen anspruchsvoll bleiben. Das Portfolio des Schroder ImmoPLUS ist bezüglich Lagequalität, Nutzungsarten und Mieter breit diversifiziert und bietet dadurch Vorteile im gegenwärtigen Umfeld. Dies zeigt sich darin, dass die im Berichtsjahr zur Ver-marktung stehenden Mietflächen zu attraktiven Konditionen wie-dervermietet oder die entsprechenden Verträge vorzeitig verlän-gert wurden.
Von den Einschränkungen der Covid-19-Pandemie ist auch der Hotelbetrieb in Lausanne betroffen. Das Hotel in bester Lage am Genfersee ist jedoch sehr gut positioniert und die Auslastung hat sich bereits wieder deutlich verbessert. Das Asset Management ist in regem Austausch mit dem Betreiber und man überlegt sich neue Hotelnutzungen, um den geänderten Bedürfnissen der Reisenden Rechnung zu tragen.
Insgesamt konnten bei rund 30 000 m2 Mietfläche Neuvermietun-gen oder VertragsverlängerunNeuvermietun-gen erzielt werden. Neben Vertrags-abschlüssen im Bürogebäude in Genf-Cornavin und der Wieder-vermietung von rund 10 500 m2 in der Logistikimmobilie in Genf-Satigny ist insbesondere die Wiedervermietung von rund 8000 m2 Verkaufsfläche in einer Verkaufsliegenschaft in Villeneuve zu erwähnen.
Die Mietzinsausfallrate hat sich in der Berichtsperiode von 6,7 % auf 4,8 % reduziert. Aufgrund der getätigten Vertragsabschlüsse erwarten wir die Mietzinsausfallrate mittelfristig weiterhin auf moderatem Niveau.
Im kommenden Geschäftsjahr liegt der Fokus – neben der gene-rellen Bewältigung der Auswirkungen der Covid-19-Situation – auf der Repositionierung einer Büroimmobilie in der Nähe vom Zürich-Flughafen, der Erholung des Hotelbetriebs in Lausanne inkl. teilweiser Neupositionierung sowie darin, die Nachhaltigkeit der Liegenschaften des Portfolios weiter zu verbessern.
Hauptmieter
Der grösste Mieter bleibt die Credit Suisse mit 10,9 % an 14 ver-schiedenen Standorten, danach folgt Hornbach mit 6,0 % in drei langfristig vermieteten Baufachmärkten (DIY), dicht gefolgt von Bank Pictet mit 5,8 % in zwei modernen Bürogebäuden in Genf- Carouge, Manor mit 5,6 % in zwei zentralen Einkaufszentren in Winterthur und St. Gallen, Syngenta mit 5,5 % im Forschungszent-rum in Stein (AG) sowie das Hotel Mövenpick in Lausanne mit 5,0 %.
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
KURSWERT IN CHF
Schroder ImmoPLUS: Preisentwicklung (Total Return)* SXI Real Estate® Funds TR (Total Return)*
Schroder ImmoPLUS: Preisentwicklung SXI Real Estate® Funds TR (Preis-Index)*
* angeglichen
Credit Suisse AG Hornbach Baumarkt (Schweiz) AG Banque Pictet & Cie SA Manor AG Syngenta Crop Protection AG Accor/ Mövenpick Zimmer Biomed Holdings, Inc Senevita AG Coop Selecta AG
IN % DER SOLL-NETTOMIETERTRÄGE
Schroder ImmoPLUS 7 Fälligkeit der Mietverträge
Die Laufzeitenstruktur der Geschäftsmietverträge wird aktiv bewirtschaftet. Mit den grösseren Mietern besteht regelmässiger Kontakt und bei wichtigen Vertragsverhandlungen nimmt das Asset Management zusammen mit der externen Bewirtschaftung eine aktive Rolle ein. Dieser Prozess stellt ein wichtiges Instrument dar, um allfällige Veränderungen frühzeitig antizipieren zu können und Massnahmen rechtzeitig einzuleiten. Dies ist umso wichtiger im aktuellen Umfeld. So wird auch die Bonität der Mieter regel-mässig überprüft.
Die durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge (WAULT) beträgt hohe 7.1 Jahre und sichert stabile Mietzinseinnahmen über die nächsten Jahre. In den nächsten zwei Jahren laufen weniger als 10 % der Mietverträge aus.
Steigende Mietzinseinnahmen
Die Mietzinseinnahmen konnten trotz Covid-19 im Verlauf des Geschäftsjahres um 8,5 % auf CHF 94.4 Millionen gesteigert wer-den. Hauptgründe für diese Zunahme waren zum einen die bei-den Zukäufe der Liegenschaften in Genf-Cornavin und Stein (AG) im Dezember 2019, welche nun über die gesamte Berichtsperiode zum Ergebnis beigetragen haben, sowie zum anderen die beiden per Anfang August 2021 neu erworbenen Gebäude in Lausanne, welche während zwei Monaten Mieterträge im Berichtsjahr erwirt-schaftet haben. Ein weiterer Grund ist die signifikante Reduktion der Mietzinsausfallquote aufgrund von Vermietungserfolgen.
Ohne verbuchte Mietzinsausfälle und Rückstellungen im Zusam-menhang mit Covid-19 von CHF 0.3 Millionen wäre diese Steige-rung sogar noch etwas höher ausgefallen.
Mietzinsausfallquote
Die Mietzinsausfallquote hat sich in der Berichtsperiode auf 4,8 % reduziert. Zu dieser Senkung hat unter anderem die Neuvermie-tung von rund 10 500 m2 Logistikfläche in Genf Satigny beigetra-gen wie auch der Beginn von mehreren Mietverhältnissen wäh-rend der Berichtsperiode in der Liegenschaft Genf-Cornavin sowie weitere Vermietungserfolge in diversen anderen Liegenschaften.
Das Geschäftshaus in der Flughafenregion Zürich wurde in der Berichtsperiode einer leichten Repositionierung unterzogen, wel-che bereits die ersten Wiedervermietungen zur Folge hatte. Die Vermietungsaktivitäten bleiben weiterhin ein wichtiger Faktor, um im anspruchsvollen Büromarkt in der Flughafenregion erfolgreich zu sein. Das Gebäude weist jedoch eine hohe Qualität auf und wurde vor wenigen Jahren umfassend saniert. Zusammen mit marktgerechten Mietkonditionen erwarten wir in den nächsten Monaten weitere erfolgreiche Neuabschlüsse.
Dank dem breit diversifizierten Portfolio, der guten Bonität der Mieter und den langfristigen Mietverträgen befindet sich der Schroder ImmoPLUS in einer sehr guten Ausgangslage, wie sich auch in der deutlichen Reduktion der Mietzinsausfallquote in der jüngsten Vergangenheit bestätigt hat. Aufgrund der auslaufenden Mietverträge in den nächsten zwei Jahren erwarten wir mittelfris-tig eine Mietzinsausfallrate zwischen 4 % und 5 %.
Immobilienportfolio per 30.09.2021
Portfolioqualität
Die Standortqualität und die Objektqualität des Portfolios sind sehr gut. Das Gesamtrating des Schroder ImmoPLUS hat sich auf-grund des Zukaufes der Liegenschaft in Lausanne weiter verbes-sert. Das Portfolio ist bezüglich Lage, Nutzungsmix und Mietermix breit aufgestellt und weist eine hohe Diversifikation auf. Die sehr guten Ratings spiegeln sich auch in den Bewertungen von Wüest Partner wider. Der durchschnittlich marktgewichtete reale Diskon-tierungssatz beträgt 3,15 % und der nominale DiskonDiskon-tierungssatz liegt bei 3,67 %.
Nutzungsarten
Per Ende des Geschäftsjahres stellen Büroflächen mit 42 % den grössten Anteil der Flächennutzungen gemessen an den Soll-Mie-terträgen dar. Der Anteil der Verkaufsnutzungen wurde mit dem Erwerb der Büroliegenschaft erneut leicht auf 25 % (Vorjahr 26 %) reduziert. Davon entfallen 7 % der Nutzungen auf Food, 6 % auf Baufachmärkte (DIY) und 12 % auf Non-Food. «Gewerbe/Logistik»
stellt mit 14 % die drittgrösste Nutzungsart dar. Der Rest ist auf
«Hotel/Alterswohnen» mit 8 %, «Parkplätze», «Wohnen» sowie
«Übrige Nutzungen» mit je ca. 4 % aufgeteilt.
Kommerzielle Nutzung Wohnen
ungenügend genügend gut sehr gut
Gewichtetes Portfolio Schroder ImmoPLUS
30.09.1998 30.09.1999 30.09.2000 30.09.2001 30.09.2002 30.09.2003 30.09.2004 30.09.2005 30.09.2006 30.09.2007 30.09.2008 30.09.2009 30.09.2010 30.09.2011 30.09.2012 30.09.2013 30.09.2014 30.09.2015 30.09.2016 30.09.2017 30.09.2018 30.09.2019 30.09.2020 30.09.2021
10
Schroder ImmoPLUS 8
Geografische Aufteilung
Die Liegenschaften sind auf zehn Kantone in der deutschsprachi-gen und französischsprachideutschsprachi-gen Schweiz verteilt. Die beiden gröss-ten Kantone Genf und Zürich bilden mit zusammen rund 53 % die beiden Hauptmärkte. Mit dem Kauf der Liegenschaft in Lausanne beträgt der Anteil des Portfolios im Kanton Waadt rund 14 %. Der
0
Büros Verkauf Gewerbe/ Logistik Hotel/ Alter Wohnen Parking Übrige Nutzung
IN % DER SOLL-NETTOMIETERTRÄGE
Ausblick
Das rund CHF 2.2 Milliarden grosse Immobilienport -folio ist auf die wichtigen Wirtschaftsstandorte in der Deutsch- und Westschweiz fokussiert. Die ausgezeich-neten Standorte, die hohe Bauqualität sowie die lang-fristigen Mietverträge mit einer gewichteten, durch-schnitt lichen Laufzeit von mehr als sieben Jahren sichern die zukünftige Performance. Der Schroder ImmoPLUS ist in einer starken Marktposition.
Zudem hat sich die Mietzinsausfallrate nach der kurzfris-tigen Erhöhung im vergangenen Jahr wie angekündigt über die vergangenen zwölf Monate wieder auf 4,2 % per Stichtag 30.09.2021 reduziert. Wir erwarten weiter-hin eine Mietzinsausfallquote zwischen 4 % und 5 %.
Im fortgeschrittenen Immobilienzyklus mit oft tiefen Renditen bei Zukäufen setzt die Fondsleitung unverän-dert auf ein proaktives Asset Management im Bestand.
Aktuelles Beispiel dafür ist das Ende 2019 erworbene Büro gebäude in bester Lage in Genf-Cornavin, in wel-chem die Flächen nach den Umbauarbeiten trotz Covid-19 zu attraktiven Konditionen an neue Mieter vermietet wurden.
Mittelfristig ist beabsichtigt, den Verkaufsanteil im Portfolio weiter zu reduzieren. Dies soll vor allem durch Umnutzungen von bestehenden Verkaufsflächen in alternative Nutzungen erreicht werden.
So prüft die Fondsleitung auch eine mögliche zukünf-tige Er weiterung der zweitgrössten Liegenschaft Stadt-garten in Winterthur. Die Flächen sind noch bis 2026 vermietet, die Planung für die Erweiterung/Aufstockung und allenfalls Reduktion der Verkaufsflächen haben wir jedoch frühzeitig begonnen. Bereits im letzten Jahr wurde ein Projekt gestartet, um das langfristige Poten-zial dieser Liegenschaft in bester Lage in Winterthur zu evaluieren.
Diese Asset-Management-Massnahmen tragen zu einer weiter verbesserten und nachhaltigen Portfolioqualität bei. Sie schaffen langfristig Mehrwert und bilden die Grundlage für eine kontinuierlich attraktive Rendite für die Investoren. Neuzugänge werden ausschliesslich in Objekte in für die jeweilige Nutzung attraktiven und gut erschlossenen Lagen getätigt. Wir sehen daher der Ent-wicklung des Fonds positiv entgegen.
Das weitsichtige Management des Fonds hat für uns stets höchste Priorität. Als Fondsleitung verfolgen wir eine nachhaltige Dividendenpolitik mit einer Ausschüt-tungsquote von knapp unter 80 %. Damit agieren wir konservativer als die Vergleichsgruppe der Schweizer börsennotierten Immobilienfonds, was im gegenwärti-gen anspruchs vollen Umfeld ein wichtiger Vorteil ist.
Rest des Portfolios verteilt sich auf mittlere und grössere Wirt-schaftsstandorte in sieben verschiedenen Kantonen in der Deutschschweiz.
Schroder ImmoPLUS 9
Nachhaltigkeitsbericht
Eine gute Anlagestrategie muss neben traditionellen wirtschaftli-chen Erwägungen auch Umwelt-, Sozial- und Governance-Faktoren (ESG) berücksichtigen. Weitere Informationen zum Nachhaltig-keitsansatz von Schroders finden Sie hier
Als Vermieter haben wir die Möglichkeit, die Betriebskosten für unsere Mieter zu senken, die Produktivität und das Wohlbefinden der Mitarbeiter zu steigern und durch Gebäudegestaltung und öffentlichen Raum zur Prosperität eines Standorts beizutragen.
Das Fondsmanagement hat diese Anlagephilosophie weiterentwi-ckelt, um über Investitionen positive Auswirkungen im sozialen und ökologischen Bereich herbeizuführen. Dabei dienen die wich-tigsten Nachhaltigkeitsziele der Vereinten Nationen (UN Sustain-able Development Goals) als Richtschnur.
Umweltkontrollsystem
Im Januar 2021 wurde das Umweltmanagementsystem (EMS) von Schroders nach den internationalen anerkannten Standards ISO14001 extern zertifiziert. Das EMS legt die Rahmenbedingun-gen für den Umgang mit Nachhaltigkeitsprinzipien (inkl. Energie, Wasser und Abfall sowie soziale Aspekte) in allen Phasen unseres Immobilienanlageprozesses fest; d.h. von der Due Diligence bei Liegenschaftskäufen, dem Asset Management, der Liegenschafts-verwaltung durch Dritte, den Gebäudesanierungen und -entwick-lungen bis hin zum Verkauf.
Die Nachhaltigkeitsstrategie wird jährlich überprüft und vom An lageausschuss genehmigt. Die wesentlichen Aspekte und Ziele dieser Vorgaben sind nachstehend aufgeführt.
Nachhaltigkeitsanforderungen an die Bewirtschaftung Immobilienbewirtschafter spielen eine wesentliche Rolle bei der Umsetzung der Nachhaltigkeitsstrategie. Dazu arbeitet der Asset Manager eng mit der Liegenschaftsverwaltung zusammen. Es wurden gemeinsam verschiedene Kennzahlen (KPI’s) definiert, um Verbesserungsmöglichkeiten zu erkennen und umzusetzen.
Energie und Treibhausgas-Emissionen
Aktives Bewirtschaften des Energieverbrauches und des CO2 -Aus-stosses der Liegenschaften sind ein wesentliches Element unserer Nachhaltigkeitsstrategie. Davon profitieren die Mieter dank gerin-gerer Betriebskosten, was hilft, bestehende Mieter zu halten und neue Mieter zu gewinnen. Um die gesteckten Ziele zu erreichen und die Energieeffizienz des Portfolios zu verbessern, haben wir mit den Nachhaltigkeitsberatern von Evora Global zusammenge-arbeitet.
CO2-Absenkpfad
Im Einklang mit dem Pariser Abkommen soll das Ziel von Netto- Null-Treibhausgasemissionen bis spätestens 2050 erreicht werden.
Unser CO2-Absenkpfad umfasst die Festlegung der Energie- und CO2-Ziele der nächsten fünf Jahre.
Wasser
Frisches Wasser ist eine endliche Ressource für Umwelt & Gesell-schaft, und die Reduktion des Wasserverbrauchs kann einen posi-tiven Effekt auf die Betriebskosten haben.
Renovationen, Sanierungen und Gebäude-Zertifizierungen Unsere Strategie ist es, Renovations- und Sanierungsprojekte nach anerkannten Nachhaltigkeitsstandards durchzuführen und die operative Performance von Liegenschaften zu verbessern. Nach Möglichkeit werden die Gebäude nach Schweizer Minergie-Stan-dard (oder den internationalen BREEAM- oder Leed-StanMinergie-Stan-dards)
zertifiziert. Im Jahr 2021 wurden sieben Liegenschaften nach BREEAM In-Use zertifiziert.
Stakeholder Engagement
Wir pflegen eine aktive Kommunikation mit unseren Mietern, indem wir eine partnerschaftliche Mieterbeziehung aufbauen, auf die sich ändernden Bedürfnisse eingehen und sie antizipieren.
Damit wollen wir bestehende Mieter halten und neue Mieter hin-zugewinnen.
Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) GRESB ist der führende globale Standard für die Bewertung der Corporate Social and Governance Performance von Immobilien-fonds und Immobilien-Aktiengesellschaften. Dabei werden jeweils die beiden Dimensionen Management und Policy sowie
Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) GRESB ist der führende globale Standard für die Bewertung der Corporate Social and Governance Performance von Immobilien-fonds und Immobilien-Aktiengesellschaften. Dabei werden jeweils die beiden Dimensionen Management und Policy sowie