2.1 Allgemeine Angaben zum Fonds Der Schroder ImmoPLUS ist ein vertraglicher Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art „Immobilienfonds“ gemäss
Bundesgesetz über die kollektiven Kapitalanlagen vom 23. Juni 2006.
Der Fondsvertrag wurde von der Schroder Investment Management (Switzerland) AG, Zürich (vormals „Swiss Re Asset Management Fund (Switzerland) AG“), als Fondsleitung aufgestellt und mit Zustimmung der Zürcher Kantonalbank, Zürich, als Depotbank der Eidgenössischen Bankenkommission unterbreitet und von dieser erstmals am 24.
September 1997 genehmigt.
Der Immobilienfonds basiert auf einem Kollektivanlagevertrag (Fondsvertrag), in dem sich die Fondsleitung verpflichtet, den Anleger nach Massgabe der von ihm erworbenen Fondsanteile am
Immobilienfonds zu beteiligen und diesen gemäss den
Bestimmungen von Gesetz und Fondsvertrag selbständig und im eigenen Namen zu verwalten. Die Depotbank nimmt nach Massgabe der ihr durch Gesetz und Fondsvertrag übertragenen Aufgaben am Fondsvertrag teil.
Gemäss Fondsvertrag steht der Fondsleitung das Recht zu, mit Zustimmung der Depotbank und Genehmigung der Aufsichtsbehörde jederzeit verschiedene Anteilsklassen zu schaffen, aufzuheben oder zu vereinigen.
Der Immobilienfonds ist nicht in Anteilsklassen unterteilt.
2.2 Profil der typischen Anleger Der Immobilienfonds eignet sich für Anleger mit einem mittel- bis langfristigen Anlagehorizont. Die Anleger können zeitweilige
Schwankungen des Inventarwertes der Fondsanteile in Kauf nehmen und sind nicht auf einen bestimmten Termin hin auf eine Realisierung der Anlage angewiesen.
2.3 Anlageziel und Anlagepolitik Das Anlageziel des Immobilienfonds besteht hauptsächlich darin, langfristig ein attraktives inneres Wachstum zu erzielen. Um dies zu erreichen, wird der Fonds Immobilien mit überdurchschnittlichen Ertragsaussichten erwerben.
Dieser Immobilienfonds investiert in erster Linie in Grundstücke (schwergewichtig kommerziell genutzte Liegenschaften deren Erwerb gemäss Art. 2 Abs. 2 des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland vom 16. Dezember 1983 (BewG) nicht der Bewilligungspflicht untersteht) und andere gemäss Fondsvertrag zulässige Anlagen.
Anlagepolitik
1. Die Fondsleitung investiert das Vermögen dieses
Immobilienfonds in Immobilienwerte in der ganzen Schweiz.
2. Als Anlagen dieses Immobilienfonds sind zugelassen:
a) Grundstücke (einschliesslich Zubehör).
Als Grundstücke gelten:
– Wohnbauten
– Kommerziell genutzte Liegenschaften
Schroder ImmoPLUS 9 – Bauten mit gemischter Nutzung
– Stockwerkeigentum
– Bauland (inkl. Abbruchobjekte) und angefangene Bauten;
Unbebaute Grundstücke müssen erschlossen und für eine umgehende Überbauung geeignet sein sowie über eine rechtskräftige Baubewilligung für deren Überbauung verfügen. Mit der Ausführung der Bauarbeiten muss vor Ablauf der Gültigkeitsdauer der jeweiligen Baubewilligung begonnen werden können.
– Baurechtsgrundstücke (inkl. Bauten und Baudienstbarkeiten).
Gewöhnliches Miteigentum an Grundstücken ist zulässig, sofern die Fondsleitung einen beherrschenden Einfluss ausüben kann, d.h. wenn sie über die Mehrheit der Miteigentumsanteile und Stimmen verfügt.
b) Beteiligungen an und Forderungen gegen Schweizer Immobiliengesellschaften, deren Zweck einzig der Erwerb und Verkauf oder die Vermietung und Verpachtung eigener, im Sinne des BewG nicht bewilligungspflichtiger Grundstücke ist, sofern mindestens zwei Drittel ihres Kapitals und der
Stimmen im Immobilienfonds vereinigt sind.
c) Schuldbriefe oder andere vertragliche Grundpfandrechte.
3. Die Fondsleitung darf für Rechnung des Immobilienfonds Bauten erstellen lassen. Sie darf in diesem Fall für die Zeit der Vorbereitung, des Baus oder der Gebäudesanierung der Ertragsrechnung des Immobilienfonds für Bauland und angefangene Bauten einen Bauzins zum marktüblichen Satz gutschreiben, sofern dadurch die Kosten den geschätzten Verkehrswert nicht übersteigen.
2.4 Fondsvolumen Nettofondsvermögen per 30. September 2021: CHF 1‘420‘786‘632 2.5 Verkehrswert der
Liegenschaften
Verkehrswert der Liegenschaften per 30. September 2021: CHF 2'173'827’000
Schroder ImmoPLUS 10 2.6 Weitere Kennzahlen Die wichtigsten Zahlen (Quelle Jahresbericht 30. September 2021):
Schroder ImmoPLUS 11 2.7 Entwicklung Inventarwert und
Börsenkurs
Entwicklung des Inventarwerts
2.8 Fondsdomizil Schweiz
2.9 Fondsleitung Schroder Investment Management (Switzerland) AG, Zürich 2.10 Depotbank Zürcher Kantonalbank, Zürich
2.11 Vergütungen Vergütungen und Auslagenersatz von Fondsleitung und Depotbank richten sich nach § 19 des Fondsvertrags.
2.12 Geschäftsjahr Das Geschäftsjahr dauert vom 1. Oktober bis zum 30. September.
2.13 Verwendung des Erfolgs Der Nettoertrag des Immobilienfonds wird jährlich spätestens innerhalb von vier Monaten nach Abschluss des Rechnungsjahres in der
Rechnungseinheit Schweizer Franken an die Anleger ausgeschüttet.
Die Fondsleitung kann zusätzlich Zwischenausschüttungen aus den Erträgen vornehmen.
Bis zu 30% des Nettoertrages der kollektiven Kapitalanlage (Einkommen, welches der Fonds von seinen gehaltenen Beteiligungen erzielt) inklusive vorgetragene Erträge aus früheren Rechnungsjahren können auf neue Rechnung vorgetragen werden. Beträgt der Nettoertrag eines
Rechnungsjahres inklusive vorgetragene Erträge aus früheren
Rechnungsjahren weniger als a) 1% des Nettofondsvermögens und b) CHF 1 pro Anteil, so kann auf eine Ausschüttung verzichtet werden und der gesamte Nettoertrag auf neue Rechnung vorgetragen werden.
Realisierte Kapitalgewinne aus der Veräusserung von Sachen und Rechten können von der Fondsleitung ausgeschüttet oder zur Wiederanlage zurückbehalten werden.
2.14 Relevante Steuervorschriften Der Immobilienfonds besitzt in der Schweiz keine Rechtspersönlichkeit. Er unterliegt grundsätzlich weder einer Ertrags- noch einer Kapitalsteuer.
Eine Ausnahme bilden Immobilienfonds mit direktem Grundbesitz. Die Erträge aus direktem Grundbesitz unterliegen gemäss dem
50 70 90 110 130 150 170 190
1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
Börsenkurs Inventarwert
Schroder ImmoPLUS 12 Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer der Besteuerung beim Immobilienfonds selbst und sind dafür beim Anteilinhaber steuerfrei.
Kapitalgewinne aus direktem Grundbesitz sind ebenfalls nur beim Immobilienfonds steuerbar.
Die im Immobilienfonds auf inländischen Erträgen abgezogene
eidgenössische Verrechnungssteuer kann von der Fondsleitung für den Immobilienfonds vollumfänglich zurückgefordert werden.
Die Ertragsausschüttungen des Immobilienfonds (an in der Schweiz und im Ausland domizilierte Anleger) unterliegen der eidgenössischen Verrechnungssteuer (Quellensteuer) von 35%. Die je mit separatem Coupon ausgeschütteten Erträge und Kapitalgewinne aus direktem Grundbesitz und Kapitalgewinne aus der Veräusserung von
Beteiligungen und übrigen Vermögenswerten unterliegen keiner Verrechnungssteuer.
In der Schweiz domizilierte Anleger können die in Abzug gebrachte Verrechnungssteuer durch Deklaration in der Steuererklärung resp.
durch separaten Verrechnungssteuerantrag zurückfordern.
Im Ausland domizilierte Anleger können die Verrechnungssteuer nach dem allfällig zwischen der Schweiz und ihrem Domizilland bestehenden Doppelbesteuerungsabkommen zurückfordern. Bei fehlendem
Abkommen besteht keine Rückforderungsmöglichkeit.
Die steuerlichen Ausführungen gehen von der derzeit bekannten Rechtslage und Praxis aus. Änderungen der Gesetzgebung,
Rechtsprechung bzw. Erlasse und Praxis der Steuerbehörden bleiben ausdrücklich vorbehalten.
Die Besteuerung und die übrigen steuerlichen Auswirkungen für den Anleger beim Halten bzw. Kaufen oder Verkaufen von Fondsanteilen richten sich nach den steuergesetzlichen Vorschriften im Domizilland des Anlegers. Für diesbezügliche Auskünfte wenden sich Anleger an ihren Steuerberater.
Der Immobilienfonds hat folgenden Steuerstatus:
Internationaler automatischer Informationsaustausch in Steuersachen (automatischer Informationsaustausch):
Dieser Anlagefonds qualifiziert für die Zwecke des automatischen Informationsaustausches im Sinne des gemeinsamen Melde- und Sorgfaltsstandard der Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung (OECD) für Informationen über Finanzkonten (GMS) als nicht meldendes Finanzinstitut.
FATCA:
Der Immobilienfonds wurde bei den US-Steuerbehörden als Registered Deemed Compliant Financial Institution unter einem Model 2 IGA im Sinne der Sections 1471-1474 des U.S. Internal Revenue Code (Foreign Account Tax Compliance Act, einschliesslich diesbezüglicher Erlasse,
“FATCA“) angemeldet.
2.15 Ausgabe und Rücknahme von Anteilen
Die Ausgabe von Anteilen ist jederzeit möglich, doch darf sie nur
tranchenweise erfolgen. Die Fondsleitung bestimmt die geplante Anzahl der neu auszugebenden Anteile, das Bezugsverhältnis für die bisherigen Anleger, die Emissionsmethode für das Bezugsrecht und die übrigen Bedingungen, die in diesem Emissionsprospekt veröffentlicht sind.
Schroder ImmoPLUS 13 Der Anleger kann seinen Anteil jeweils auf das Ende eines
Rechnungsjahres, unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von 12 Monaten, kündigen. Die Fondsleitung kann unter bestimmten
Bedingungen die während eines Rechnungsjahres gekündigten Anteile vorzeitig zurückzahlen (vgl. § 17 Ziff. 2 Fondsvertrag). Die ordentliche wie auch die vorzeitige Rückzahlung erfolgt innerhalb von maximal 3
Monaten nach Abschluss des Rechnungsjahres (vgl. § 5 Ziff. 5 Fondsvertrag).
Der Nettoinventarwert des Immobilienfonds wird zum Verkehrswert auf Ende des Rechnungsjahres und bei jeder Ausgabe von Anteilen in Schweizer Franken berechnet.
Der Nettoinventarwert eines Anteils ergibt sich aus dem Verkehrswert des Fondsvermögens, vermindert um allfällige Verbindlichkeiten des Immobilienfonds sowie um die bei einer allfälligen Liquidation des Immobilienfonds wahrscheinlich anfallenden Steuern, dividiert durch die Anzahl der sich im Umlauf befindlichen Anteile. Er wird auf einen Franken gerundet.
Gemäss Art. 88 Abs. 2 KAG, Art. 92 und 93 KKV sowie den Richtlinien der Asset Management Association Switzerland (AMAS) für die
Immobilienfonds (Link: www.am-switzerland.ch) werden die Immobilien des Fonds regelmässig von unabhängigen, bei der Aufsichtsbehörde akkreditierten Schätzungsexperten anhand einer dynamischen
Ertragswertmethode geschätzt. Die Bewertung erfolgt zum Preis, der bei einem sorgfältigen Verkauf im Zeitpunkt der Schätzung wahrscheinlich erzielt würde. Bei Erwerb oder Veräusserung von Grundstücken im Fondsvermögen sowie auf den Abschluss jedes Rechnungsjahres muss der Verkehrswert der Grundstücke im Fondsvermögen durch die Schätzungsexperten überprüft werden. Der Verkehrswert der einzelnen Immobilien stellt einen bei gewöhnlichem Geschäftsverkehr und unter Annahme eines sorgfältigen Kauf- und Verkaufsverhaltens mutmasslich erzielbaren Preis dar.
Der Ausgabepreis ergibt sich wie folgt: im Hinblick auf die Ausgabe berechneter Nettoinventarwert, zuzüglich der Nebenkosten
(Handänderungssteuern, Notariatskosten, Gebühren, marktkonforme Courtagen, Abgaben usw.), die dem Immobilienfonds im Durchschnitt aus der Anlage des einbezahlten Betrages erwachsen und zuzüglich der Ausgabekommission. Die Höhe der Nebenkosten und der
Ausgabekommission ist unter Ziff. 5.3 des separaten Prospekts mit integriertem Fondsvertrag ersichtlich.
Der Rücknahmepreis ergibt sich wie folgt: im Hinblick auf die Rückgabe berechneter Nettoinventarwert, abzüglich der Nebenkosten, die dem Immobilienfonds im Durchschnitt aus dem Verkauf eines dem
gekündigten Anteil entsprechenden Teils der Anlagen erwachsen und abzüglich der Rücknahmekommission. Die Höhe der Nebenkosten und der Rücknahmekommission ist unter Ziff. 5.3 des separaten Prospekts mit integriertem Fondsvertrag ersichtlich.
Ausgabe- und Rücknahmepreise werden auf 1 Franken gerundet. Die Auszahlung erfolgt jeweils innert fünf Bankarbeitstagen nach der
definitiven Bewertung der Anteile per Bewertungstag, welcher jeweils der 30. September des Geschäftsjahres ist.
Die Anteile werden grundsätzlich nicht verbrieft, sondern buchmässig geführt.
Schroder ImmoPLUS 14 Die Fondsleitung kann die Ausgabe der Anteile jederzeit einstellen sowie Anträge auf Zeichnung oder Umtausch von Anteilen zurückweisen.
2.16 Handel Die Fondsleitung stellt einen regelmässigen börslichen Handel der Immobilienfondsanteile über die Schweizer Börse SIX Swiss Exchange AG sicher. Als Market Maker wurde die Zürcher Kantonalbank eingesetzt.
Die Fondsleitung veröffentlicht den Verkehrswert des Fondsvermögens und den sich daraus ergebenden Inventarwert der Fondsanteile gleichzeitig mit der Bekanntgabe an die mit dem regelmässigen börslichen Handel der Anteile betraute Bank oder den damit betrauten Effektenhändler im Publikationsorgan.
2.17 Bekanntmachungen Publikationsorgan für Mitteilungen an die Anleger: Swiss Fund Data AG (www.swissfunddata.ch)
Weitere Publikationen: Periodische Berichte (Jahres- und Halbjahresberichte, Monatsübersichten).
2.18 Kapitalveränderungen der letzten 3 Jahre vor der Emission
Split 1:8 per 05.02.2018,
Anteile im Umlauf vor Split: 959‘899 Stück Anteile im Umlauf nach Split: 7'679’192 Stück Emission 19.02.2018,
Anteile im Umlauf vor Emission: 7'679'192 Stück Anteile im Umlauf nach Emission: 8'639’091 Stück Emission 23.12.2019,
Anteile im Umlauf vor Emission: 8'639’091 Stück Anteile im Umlauf nach Emission: 9’968'181 Stück 2.19 Ausschüttungsentwicklung der
letzten 3 Jahre vor der Emission
Ausschüttung pro Anteil:
2019: CHF 4.60 2020: CHF 4.70 2021: CHF 4.80 2.20 Veränderungen im
Liegenschaftenbestand (Periode??)
Kauf per 01.01.2018:
Winterthur, Sulzerallee 8/10
kommerziell genutzte Liegenschaft, CHF 62.6 Mio.*
Verkauf per 31.12.2018:
Ascona, Viale B. Papio 6
kommerziell genutzte Liegenschaft, CHF 4.6 Mio.*
Kauf per 11.12.2019:
Stein, Schaffhauserstrasse 101
Kommerziell genutzte Liegenschaft, CHF 145.0 Mio*
Kauf per 19.12.2019:
Genève, Rue de Lausanne 11–19b / Passage des Alpes 2 Kommerziell genutzte Liegenschaft, CHF 300.2 Mio*
Kauf per 21.07.2021:
Lausanne, Avenue de Rhodanie 58/60
Kommerziell genutzte Liegenschaft, CHF 70 Mio*
*Preise ohne Nebenkosten
Schroder ImmoPLUS 15 2.21 Weitere Angaben zum Fonds Für weitere, ausführlichere Angaben zum Anlagefonds Schroder
ImmoPLUS verweisen wir auf den geltenden separaten Prospekt mit integriertem Fondsvertrag (Anhang 1).
Schroder ImmoPLUS 16