BVK Personalvorsorge des Kantons Zürich Neubau Wohn- und Geschäftshaus Waltersbachstrasse 4

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Hochbauamt

BVK Personalvorsorge des Kantons Zürich

Neubau Wohn- und Geschäftshaus Waltersbachstrasse 4

Projektdokumentation mit Kostenvoranschlag

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BVK Personalvorsorge des Kantons Zürich Neubau Wohn- und Geschäftshaus

Waltersbachstrasse 4

Projektdokumentation mit Kostenvoranschlag

Zürich, 23. Januar 2012

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Impressum

Inhalt:

David Lopez

Hochbauamt Kanton Zürich Baubereich 3

Modellfotografie:

Mark Röthlisberger Hochbauamt Kanton Zürich Stab

Regula Harder, Dominik Bossart

harder spreyermann architekten eth/sia/bsa ag Zürich

Titelbild / Rendering:

harder spreyermann architekten eth/sia/bsa ag Zürich

Gestaltung, Layout:

Sascha Schurtenberger Hochbauamt Kanton Zürich Stab

Druck:

Speich Copy Print AG, Zürich

Auflage:

50 Exemplare

Herausgeberin:

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Inhalt

Bauaufgabe / Konzept / Lösung 6

Pläne 8

Wohnungsspiegel 16

Baubeschrieb nach BKP 18

Kostenvoranschlag 23

Projekt-Kurzinformation 26

Projektorganisation 28

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Übersichtsplan, M 1 : 20 000

Übersicht

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086 Neubau Waltersbachstrasse Bauprojekt

Situation 1:1000

harder spreyermann

architekten eth/sia/bsa ag badenerstrasse 18 8004 zürich

www.harderspreyermann.ch

27600580

27600534

27600578

27600308

27600882

27600605 27600579

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27600099 27600630 27600619 27600620

27600317

27600612

27600208 27600399

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27600030

27600442

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27600188 27600027 27600144

143

27600118

27602348

27602316

27600730

27600740 27600316

27600041

27600068 27600151

27600038 27600384

27601184

27601183

27601182 27602279

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27600061

27602178

27600636 27600635

27600637 27600529

27600723

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27600398

27602071

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27601950

27600441 27600476

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27600092 27600146

27600028

27600021 27600034

27600577 Beckenhof

13

9

107

105 10

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6

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20 7

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5a 27

65a 2a

12 29

23a

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26

84a 29a

15

8 10a

10b 112

119c

22

5 Situationsplan, M 1 : 1000

Situation

Waltersbachstrasse Beckenhof

Obstgartensteig Stampfenbachstrasse

Wasserwerkstrasse

Obstgartenstrasse Beckenhofstrasse

Kurvenstrasse

Beckenhofstrasse

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Bauaufgabe / Konzept / Lösung

Der Neubau des Wohn- und Geschäftshauses kom- plettiert das dicht umbaute Geviert zwischen Wal- tersbach-, Beckenhof- und Stampfenbachstrasse. In seiner differenzierten volumetrischen Gliederung mit der Dachlandschaft stellt es sich in einen selbstver- ständlichen städtebaulichen Zusammenhang mit den historischen kleinmassstäblichen Wohngebäuden. Es erhält trotz der weitgehenden Bebauung des Grund- stücks die Hinterhofidylle des ehemaligen Gartens und lässt die neuen Wohnungen mit grossen Terras- sen und Fenstern an dieser Qualität partizipieren.

Das Gebäude besteht aus Geschäftsräumen im Gar- ten- und Erdgeschoss sowie je vier Wohnungen in den drei Obergeschossen in einer vierspännigen Grundrisskonzeption. Die volumetrische Gliederung des Gebäudekörpers ermöglicht die Orientierung je- der Wohnung in mehrere Richtungen. Der Eingangs- bereich, der Essbereich mit Küche und der Wohnbe- reich bilden in den Wohnungen eine grosszügige, zusammenhängende Raumfigur. Es ist eine räumliche Dramaturgie von den Dielen zu den zweiseitig zum Aussenraum und zum Licht orientierten Wohnräu- men. In den grösseren Wohnungen kann je ein Zim- mer mit einer Schiebetür mit den Wohnräumen ver- bunden werden, so dass zusätzlich räumliche Gross- zügigkeit entsteht. Die Staffelung des Gebäudes entlang der Waltersbachstrasse schafft mit den er- kerartigen Eckfenstern einen Sichtbezug in die Tiefe des Strassenraums bis zur Stampfenbachstrasse. Die Wohnungen machen so die urbane Dimension des Ortes in gleichem Masse erlebbar wie die idyllische Qualität des Gartens. Die Dachform erzeugt in den Wohnungen der obersten beiden Geschossen aus- serordentliche Raumqualitäten. Drei dieser Woh- nungen sind Duplexwohnungen mit einem Zimmer mit Nasszelle im Dachgeschoss. Die Wohn- und Ess- räume im Hauptgeschoss sind geprägt durch die Raumform und Mehrhöhe bis unter das Dach. Die Lukarnen schaffen zur Strasse, trotz der Beschrän- kung der Gebäudehöhe, sehr differenzierte Räume.

Die Lukarnen zur Gartenseite ermöglichen eine räumlich offene Erschliessung der zweigeschossigen Wohnungen. Das grosszügige Treppenhaus mit Blick zum Garten bildet die räumliche Mitte des Hauses und schafft attraktive Zugangssituationen zu den Wohnungen. Die Geschäftsräume im Erd- und Gar- tengeschoss können als Gesamtfläche oder separiert in drei Teilflächen vermietet werden. Sie sind flexibel unterteilbar, im Erdgeschoss direkt von der Strasse zugänglich und profitieren gartenseitig vom attraktiven Bezug zum Aussenraum.

Das Dach schafft als gefaltete Landschaft eine prä- gnante Silhouette zum Strassenraum und zum Hof.

Es ermöglicht eine ganzheitliche plastische Einpas- sung des Gebäudes in die baugesetzlich definierten Gebäudeprofile. Als niedrigeres Volumen zur Becken- hofstrasse 17 entwickelt es sich zu einem höheren Gebäude Richtung Stampfenbachstrasse. Das Haus ist in Bezug zu den umliegenden Wohnhäusern ein verputztes Haus. Die französischen Fenster mit den plastisch geknickten Staketengeländern verleihen dem Gebäude den Charakter eines würdigen städ- tischen Wohnhauses. Die Fensterbänke, Geländer und Gesimse aus Metall schaffen einen Zusammen- hang mit dem Dach aus Blech und unterstreichen die traditionell materielle Ausstrahlung und die Wohn- lichkeit des Gebäudes.

Das Gebäude beinhaltet insgesamt zwölf Woh- nungen; davon sind sieben Dreieinhalb Zimmer Woh- nungen und fünf Zweieinhalb Zimmer Wohnungen.

Es ist in Massivbauweise mit Holzmetallfenstern und einer gedämmten Aussenwärmedämmung geplant.

Durchgehende Bodenbeläge prägen die räumliche Grosszügigkeit der Wohnungen. Die offenen Küchen sind plastisch differenziert gestaltet und prägen mit den gestrichenen Holztüren und den eingebauten Garderobenschränken eine gehobene Wohnlichkeit.

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Die Badezimmer verfügen über grossflächige, in die Wand eingelassene Spiegelschränke und über eine Waschmaschine mit Tumbler, welche in einen Schrank integriert ist. Eingebaute Downlights im Treppenhaus und in den Wohnungen erzeugen in den Räumen eine atmosphärische Beleuchtung. In den Geschäftsräumen werden den künftigen Mie- tern die räumlichen Rahmenbedingungen und die haustechnischen Anschlüsse für individuelle Rau- meinteilungen und Ausbauten bereitgestellt. Das ganze Gebäude ist im Minergiestandard konzipiert.

Die Umgebungsgestaltung schafft zur Waltersbach- strasse mit grosszügigen Eingangsplätzen und mit im Kies eingelassenen Pflanzbeeten eine Vorgartenzone, welche dem Quartiercharakter entspricht. Zur Gar- tenseite bieten ein grosser chaussierter Kiesplatz im Erdgeschoss und ein Vorplatz im Gartengeschoss Aufenthaltsmöglichkeiten für die Büros und die Be- wohner im Freien.

Die umgebenden Rasenflächen mit Bäumen und Sträuchern prägen den gartenartigen, idyllischen Charakter des Hinterhofes.

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Pläne

Büro EG West

BF 200 m2 Büro EG Ost

BF 102.3 m2

Grundriss Erdgeschoss M 1:250

N

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Büro UG 136.7 m2 Wohnung 103 3 1/2 Zimmer 85.8 m2

Wohnung 102 2 1/2 Zimmer 56.3 m2

Wohnung 101 3 1/2 Zimmer 90.5 m2 Wohnung 104

2 1/2 Zimmer 65.3 m2

Grundriss 1. Obergeschoss M 1:250

Grundriss Untergeschoss M 1:250

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2 1/2 Zimmer 65.3 m2

Wohnung 303 3 1/2 Zimmer 101 m2

3.1/2 Zimmer 91.6 m2

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Grundriss Dachgeschoss M 1:250

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Schnitt A, M 1:250

Schnitt B, M 1:250

(15)

Schnitt C, M 1:250

Schnitt D, M 1:250

A C DB

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Fassade Waltersbachstrasse, M 1:250 Fassade Beckenhofstrasse, M 1:250

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Fassade Stampfenbachstrasse, M 1:250 Hoffassade, M 1:250

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Büro UG 136.7 m2 Wohnung 103 3 1/2 Zimmer 85.8 m2

2 1/2 Zimmer 65.3 m2

Büro EG West

BF 200 m2 Büro EG Ost

BF 102.3 m2

1. Obergeschoss, M 1:500

Whg. 101, 3.5 Zimmer 90 m² 1

Whg. 102, 2.5 Zimmer 56 m² 1

Whg. 103, 3.5 Zimmer 86 m² 1

Whg. 104, 2.5 Zimmer 65 m² 1

Erdgeschoss, M 1:500

Büro EG West 200 m² 1

Büro EG Ost 102 m² 1

Untergeschoss, M 1:500

Büro UG 137 m² 1

Wohnungsspiegel

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2 1/2 Zimmer 65.3 m2 Wohnung 303 3 1/2 Zimmer 101 m2

3.1/2 Zimmer 91.6 m2

Dachgeschoss, M 1:500 Fläche zu Whg. 302 Fläche zu Whg. 303 Fläche zu Whg. 304

Whg. 301, 3.5 Zimmer 93 m² 1

Whg. 302, 2.5 Zimmer 98 m² 1

Whg. 303, 3.5 Zimmer 101 m² 1

Whg. 304, 3.5 Zimmer 92 m² 1

Whg. 201, 3.5 Zimmer 90 m² 1

Whg. 202, 2.5 Zimmer 56 m² 1

Whg. 203, 3.5 Zimmer 86 m² 1

Whg. 204, 2.5 Zimmer 65 m² 1

Zusammenzug

2.5 Zimmer 5

3.5 Zimmer 7

Bürofläche 439 m²

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Baubeschrieb nach BKP

1 Vorbereitungsarbeiten 10 Bestandesaufnahmen,

Baugrunduntersuchungen 101 Bestandesaufnahmen

- Bestandesaufnahmen durch Geometer. Höhen- kurvenplan, Umgebungs- und Gebäudekoten, Pflanzenbestand.

- Rissprotokolle von Nachbargebäuden 102 Baugrunduntersuchungen

- Geologisches Gutachten, inkl. notwen- digen Sondierungsmassnahmen und Grundwasseruntersuchungen.

- Schadstoffanalysen. Materialproben und Ana- lyse von Altlasten.

11 Räumungen, Terrainvorbereitungen 111 Rodungen

- Gehölze wie Hecken und dgl. abholzen bzw.

roden, inkl. entfernen der Wurzelstöcke. Bäume mit Astwerk fällen.

112 Abbrüche

- Rückbau Umgebung, Abschlüsse und Beläge wie Asphalt, Bodenplatten, Pflastersteine, Randabschlüsse.

- Abbruch Gartenmauern, Zäune, Geländer, Pfosten, Schutzwände und dgl. und Abbruch bestehender Käsekeller.

13 Gemeinsame Baustelleneinrichtung 131 Abschrankungen

- Signalisation und Abschrankungen, Mieten.

132 Zufahrten, Plätze - Deckbeläge, Zufahrt.

- Schotterbelag für Materiallager, Parkplätze.

133 Büro Bauleitung

- Bauleiterbüro mit Mobiliar, Heizung, elektri- scher Einrichtung und Reinigung.

- Sitzungsraum für min. 15 Personen.

134 Unterkünfte, Verpflegungseinrichtungen - Aufenthalts- und Unterkunftsräume.

- Materialbaracken für Haust. während Rohbau.

- WC- Anlagen.

135 Provisorische Installationen

- Baustromanschluss EWZ und Bauprovisorium Wasser.

136 Kosten für Energie, Wasser und dgl.

- Verbrauch von Bauwasser, Baustrom und Bau- heizung, Gebühren für Bautelefon.

137 Provisorische Abschlüsse und Abdeckungen 138 Sortierung Bauabfälle

- Entsorgungseinrichtung für Bauabfälle-Sortierung.

15 Anpassungen an bestehenden Erschliessungsleitungen 151 Erdarbeiten

- Aushub Erdmaterial Entlastungsschächte.

152 Kanalisationsleitungen

- Entlastungsschächte Explosionsdruck Waltersbachkanal.

17 Spez. Fundationen, Baugrubensicherung, Grundwasserabdichtung

171 Pfähle

- Mikrobohrpfähle, 8 m in Fels eingebunden 172 Baugrubenabschlüsse

- Rühlwand Seite Waltersbachstrasse.

176 Wasserhaltung - Offene Wasserhaltung

2 Gebäude 20 Baugrube 201 Baugrubenaushub

- Aushub Erdmaterial mit Bagger (kein Fels), inkl.

Abtransport und Gebühren, inkl. Böschungssi- cherung Innenecke zu Nachbarn.

- Entsorgungsgebühr von leicht kontaminiertem Aushubmaterial, Schätzung, Transport in Position oben.

- Hinterfüllen mit Kies, inkl. Lieferung Material - Hinterfüllen mit Erdmaterial (Volumen fest), inkl.

Lieferung Material und Rohplanie.

21 Rohbau 1

211 Baumeisterarbeiten

- Erforderliche Baustelleninstallation für die Baumeisterarbeiten.

- Fassadengerüste

- Aushub für Gräben Kanalisation unter dem Gebäude.

- Umhüllungen und Auffüllungen.

- Grundleitungen Kanalisation in PE unter dem Gebäude.

- Fundamente, Bodenplatte, Liftschachtunterfahrt.

- Aussen- und Innenwände sowie Decken vom UG bis DG.

- Dichtungskonzept mit weisser Wanne.

- Treppen auf Schalllagern.

- Einsteinmauerwerk aus Backstein und Kalksandstein.

- Tragendes Mauerwerk wird gleichzeitig mit dem Rohbau in Beton hochgeführt.

- Vollfugig mauern, inkl. Zuschlägen für Leibun- gen, Wandlagern und Ecken.

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- Übergänge Backstein zu Beton mit Armierun- gen, wo notwendig.

- Ergänzende Arbeiten Baumeister wie Spitz- und Zuputzarbeiten, etc.

214 Montagebau in Holz

- Dachkonstruktion aus geknickten Sparren und Firstpfette.

- Hauptdach mit geknickten Dachflächen.

22 Rohbau 2

221 Fenster, Aussentüren, Tore

- Fenster UG und EG (Büro) als Holz-Metallfenster, Perlglimmer, Widerstandsklasse 2 mit VSG.

- Fenster 1. OG bis DG wie Fenster Büros, aller- dings WK1.

- Fensterrahmen, innen: gespritzt, NCS Farbton gemäss Architekt.

- Hauseingangstüren aus thermisch getrenn- ten Aluminium-Profilen mit Glaseinsatz, Perlglimmer.

- Einbruchschutz Widerstandsklasse 1 (WK1).

- Eingang Veloraum als Blendrahmen-Tür mit Hartholzrahmen, bündig einschlagend, Schwel- lenprofil Hebgo, Türblatt wärmegedämmt.

222 Spenglerarbeiten

- Stehfalzblech-Eindeckung Steildach mit CNS- Blech, matt.

- Ort-, First- und Traufblechen, Kehlrinnen, vorge- hängte Traufrinne in Rinnenkasten.

- Schneefang und Sicherheitseinrichtungen - Blechabdeckung Balkonrand, Metallfenster-

bänke und Lisenen in CNS-Blech, matt.

223 Blitzschutz

224 Bedachungsarbeiten

- Flachdach EG, begehbar, mit PUR-Alu-Däm- mung, bedeckt mit Chaussierung Umgebung.

- Flachdach Balkone, gedämmt (teilweise Vacu- comp) mit schwimmendem UB und Naturofloor.

- An- und Abschlüsse mit Flüssigkunststoff.

- Flachdachrinnen vor Fenster auf Balkonen.

225 Spezielle Dichtungen und Dämmungen - Perimeterdämmung aus XPS.

- Abdichtungen Betonwand zu Erdreich.

- Dampfsperre Bodenplatte.

- Allgemein notwendige Brandabschottungen Geschossdecken.

226 Fassadenputze

- Kompaktfassade mit Wärmedämmung EPS.

- Untersichten Balkonplatten und Auskragungen Eingänge sowie Deckenstirnen Balkone analog Hauptfassade.

- Deckputz Korngrösse 1.0 mm.

227 Äussere Oberflächenbehandlungen

- Fassade 2-fach gestrichen, Schutz gegen Algen und Pilzbefall.

228 Äussere Abschlüsse, Sonnenschutz

- Alu-Verbundraffstoren UG und EG (Büros) mit Elektroantrieb.

- Alu-Verbundraffstoren 1. OG bis DG (Wohnun- gen) mit Gelenkkurbeln.

- Farbton aus Zusatzpalette Unternehmer.

- Vertikal-Markisen, seilgeführt, auf gedeckten Bal- konen mit Kurbelantrieb.

- Knickarm-Markisen auf oben offenen Balkonen mit Kurbelantrieb.

- Steuerung für alle mit Motoren betriebe- nen Lamellenstoren im UG und EG (Büro) als Mieterausbau.

23 Elektroanlagen

231 Zentrale Starkstromanlagen - Hauptverteilanlagen, Messungen.

- Notstromversorgungen.

- Zuleitungen bis zur Hauptverteilanlage.

- Erdungen / Potentialausgleich.

232 Starkstrominstallationen - Haupt- und Steigleitungen.

- Lichtinstallationen.

- Kraft- und Wärmeinstallationen.

- Verteilanlagen.

- Installationskanäle.

233 Leuchten und Lampen

- Leuchten Treppenhaus UG bis 3. OG.

- Leuchten Wohnungen Eingänge, Erschliessungen, Ausgänge Balkone, Bäder/WCs und Küchen.

- Leuchten Keller- und Nebenräume UG.

235 Telefonanlagen - Hauptverteiler.

- Hauptkabel.

- Verteilinstallationen.

236 Schwachstromanlagen

- Sonnerie- und Türsprechanlagen.

237 Sicherheitsanlagen - Fluchtwegmarkierungen.

238 Bauprovisorien

24 Heizungs-, Lüftungs-, Klimaanlagen 242 Wärmeerzeugung

- Apparate.

- Rohrleitungen.

- Armaturen und Instrumente.

- Regulierung.

- Transport und Montage.

- Isolierungen.

(22)

243 Wärmeverteilung - Apparate.

- Rohrleitungen.

- Armaturen und Instrumente.

- Regulierung.

- Transport und Montage.

- Isolierungen.

244 Lüftung

- Lüftungsanlage Keller- und Nebenräume.

- Lüftungsanlage Wohnungen mit einem separa- ten Gerät pro Wohneinheit.

- Lüftungsanlage Büros als Grundinstallation.

- Installationen Büroflächen sind Mieterausbau.

25 Sanitäranlagen

251 Sanitäre Apparate (Wohnungen)

- Lieferung und Montage Sanitäre Apparate.

252 Spezielle Apparate

- Lieferung und Montage Entfeuchtungsgerät Trockenraum.

253 Ver- und Entsorgungsapparate

- Lieferung und Montage Wassererwärmer.

254 Leitungen

- Kalt- und Warmwasserleitungen.

- Schmutzwasserleitungen.

- Regenwasserleitungen.

255 Dämmungen

- Dämmungen Kaltwasser.

- Dämmungen Warmwasser.

- Dämmungen Schmutzwasser.

- Dämmungen Regenwasser.

256 Installationselemente

- Lieferung und Montage Installationselemente.

258 Kücheneinrichtungen (nur Wohnungen) - Küchen mit Fronten, Sockel, Sichtseiten seiden-

matt lackiert, Farbe nach NCS.

- Abdeckung in Kunststein oder Chromstahl.

- Beschläge: Griffnuten, alle Türen und Schubla- den mit Blumotion.

- Geräte Qualitätsklasse V-Zug oder Electrolux:

Glaskeramik-Kochfeld, Einbaubackofen, Ge- schirrspüler, Kühl-Gefrierschrank-Kombination, Dunstabzug mit Aktivkohlefilter.

26 Transportanlagen 261 Aufzüge

- Aufzug mit 5 Zugängen, 10 Personen / 800 kg, mit Eingängen über Eck, behindertengängig.

- Innenausstattung und Kabinentableau in CNS matt.

27 Ausbau 1 271 Gipserarbeiten

- Wohnungen 1. OG bis DG: Wände mit Grundputz und mineralischem Deckputz, Korn 0.5 mm, Zement-Grundputz in den Nass- zellen. Decken mit Weissputz.

- Büros UG und EG: Decken und Wände bleiben roh für Mieterausbau.

- Treppenhaus UG bis 3. OG: Wände mit Grund- putz und mineralischem Deckputz, Korn 0.5 mm. Decken und schräge Untersichten Treppenläufe mit Weissputz.

- Kellerräume UG: keine Gipserarbeiten, nur roh gestrichen.

- Spezielle Gipserarbeiten.

- Wohnungen 1. OG bis DG: Wandbekleidung Schlafräume zu Treppenhaus zur Verbesse- rung der Schalldämmung. Wandbekleidung Nischen für Schiebetüren. Gipsständerwände Nasszellen.

- Büros UG und EG: Schachtverkleidungen EI60nbb.

272 Metallbauarbeiten

- Briefkastenanlagen mit Sonnerie und Tür- sprechanlage, einbrennlackiert in NCS Farbton.

- Treppenhaus: Staketen-Geländer horizontal und diagonal.

- Balkone: Staketen-Geländer, Staketen aus geknicktem Rundstahl, feuerverzinkt, Perlglimmer.

- Französische Balkone: Staketen-Geländer, Sta- keten aus geknicktem Rundstahl, feuerverzinkt, Perlglimmer.

- Gitterrost, liegend oder stehend (Waltersbach- kanal, Frischluft-Ansaug, Reserveplatz Splitge- rät), demontierbar.

273 Schreinerarbeiten

- Wohnungs- und Büroeingangstüren Treppen- haus als Blockrahmen-Tür mit Hartholzzarge, Türblatt wärmegedämmt, Dreipunktverschluss, Edelstahl Schutzbeschlag ES 1, EI30, gespritzt.

- Zimmertüren als Blockrahmen-Tür mit Hartholz- zarge, bündig einschlagend, gespritzt.

- Schiebetüren in Wandnischen laufend analog Zimmertüren.

- Türen Untergeschoss als Blockrahmen-Tür mit Hartholzrahmen, Türblatt wärmegedämmt, EI30, gespritzt.

- Garderobe und Putzschrank mit Fronten, So- ckel, Sichtseiten seidenmatt lackiert, Farbe nach NCS.

- Spiegelschrank Schreiner, in bauseitige Nischen.

- Schrankfronten 1- oder 2-flüglig für Nischen Wa-Tu, seidenmatt lackiert, Farbe nach NCS.

- Sturzbretter Fenster mit 2 Vorhangschienen eingelassen, grundiert zum Streichen.

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- Brüstungsabdeckung Wohnungstreppen, grundiert zum Streichen.

- Handläufe Innentreppen als Holzhandlauf, grundiert zum Streichen.

275 Schliessanlagen

- Schliessanlage Kaba Star für Hauseingangstü- ren, Wohnungstüren, Waschküchen / Trocknungs- räume, Türen Kellerabteile etc.

277 Elementwände

- Einfacher Holzlattenverschlag für die Trennung der Kellerabteile, inkl. Türen.

279 Übriges

- Anpassungen für Sanitär, Elektro sowie Flickarbei- ten etc.

28 Ausbau 2 281 Bodenbeläge

- Boden UG (Büro, Keller und Nebenräume zu Ter- rain) als Zement UB ohne Bodenheizung, Däm- mung Bodenplatte EPS.

- Boden Treppenhaus als Zement UB ohne Bodenheizung.

- Boden Wohnungen (inkl. Nasszellen) als Zement UB mit Bodenheizung.

- Boden Balkone als Zement UB im Gefälle zur Auf- nahme von Naturofloor.

- Eingang und Treppe zu Veloraum UG mit Zement- überzug im Gefälle.

- Wohnbereich, Korridore, Schlafzimmer und Kü- chen, Badezimmer, interne Treppen und Treppen- haus, Balkone: Naturofloor-Belag beige-grau bis anthrazit, 2x Anstrich mit Acryllack farblos, 2x Auf- trag mit Versiegelung.

- Bodenaufbau Büro: Mieterausbau - Sockelleisten Eiche, lackiert, NCS Farbton.

282 Wandbeläge, Wandbekleidungen

- Badezimmer und Spritzschutz Küchen: Naturof- loor-Belag beige-grau bis anthrazit oder hellgrau, 2x Anstrich mit Acryllack farblos, 2x Auftrag mit Versiegelung.

283 Deckenbekleidungen

- Deckenaufbau Büro: Mieterausbau

- Wohnungen 1. OG bis DG: Deckenbekleidung Schrägdach 3. OG / DG als abgehängte GKP-Decke, UK schräg.

- Deckenbekleidung Nasszellen als abgehängte GKP- Decke, UK horizontal oder schräg.

285 Innere Oberflächenbehandlungen

- Nebenräume UG: Anstrich mit Organosilikatfarbe, 2 Anstriche.

- Treppenhaus UG bis 3. OG: Anstrich mit Organosili- katfarbe, Bunttonzuschlag Farbe NCS, 2 Anstriche.

- Wohnungen: Anstrich mit Organosilikatfarbe, 2 Anstriche.

- Flügeltüren, Schiebetüren, Sturzbretter Fens- ter, Brüstungsabdeckungen und Holzhandläufe:

Anstrich auf Holz, NCS Farbton.

286 Bauaustrocknung 287 Baureinigung

4 Umgebung 40 Terraingestaltung 401 Erdbewegungen

- Aushub für Fundationen, Grabarbeiten Elek- tro- / Meteorwasserleitungen, Lieferung Auf- füllmaterial / Kulturerde, Rohplanie / Grünflächen anlegen.

41 Roh- und Ausbauarbeiten 415 Ausbau 1

- Geländer Eingang Veloraum als Staketenge- länder analog den Geländern bei den französi- schen Balkonen.

42 Gartenanlagen 421 Gärtnerarbeiten

- Belagsarbeiten und Einbauten.

- Gärtnerarbeiten.

422 Einfriedungen 423 Ausstattungen, Geräte.

44 Installationen 443 Elektroanlagen

- Pollerleuchten Umgebung.

- Beleuchtungskonzept: Schockbeleuchtung vorbereitet.

45 Erschliessung durch Leitungen (innerhalb Grundstück)

451 Erdarbeiten

- Aushub für Leitungen Swisscom, EWZ, Cablecom, Wasserzuleitung, Kanalisation, Sickerleitung.

- Aushub für Leitungen Elektro/Umgebungsbe- leuchtung, Fundamente für Pollerleuchten.

- Auffüllmaterial, inkl. Umhüllungen, Filterfliess bei Sickerleitungen und Auffüllungen.

452 Kanalisationsleitungen

- Kanalisationsleitungen Umgebung, inkl. umlau- fende Sickerleitung, Schlammsammler, Kontroll- schacht und Leitungen Umgebungsentwässe- rung, inkl. Einspitz in Waltersbachkanal.

453 Elektroleitungen

- Erschliessungskosten EWZ.

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- Erschliessungsleitungen auf dem Grundstück für Swisscom und Cablecom.

455 Sanitärleitungen

- Erschliessung Wasser (exkl. Grabarbeiten).

5 Baunebenkosten und Übergangskonten 51 Bewilligungen, Gebühren

511 Bewilligungen, Baugespann (Gebühren) 512 Anschlussgebühren

- Kanalisation.

- Anschlussgebühren EWZ.

- Anschlussgebühren Cablecom.

- Anschlussgebühren Wasser.

52 Muster, Modelle, Vervielfältigungen, Dokumentation

521 Muster, Materialprüfungen 522 Modelle

523 Fotos

524 Vervielfältigungen, Plankopien 525 Dokumentation

53 Versicherungen 531 Bauzeitversicherungen 532 Spezialversicherungen

- Bauherrenhaftpflichtversicherung.

6 Reserve

610 Projektreserve für Unvorhergesehenes

- Projektreserve für Unvorhergesehenes (ca. 5%

von BKP 1, 2, 4, 5).

9 Ausstattung 94 Kleininventar

940 Budgetposition Kleininventar

(25)

Kostenvoranschlag

Übersicht

Gliederung nach BKP-Untergruppen

BKP-Nr. Arbeitsgattung 3-stellig 1-,2-stellig

1 Vorbereitungsarbeiten 826 000

10 Bestandesaufnahmen, Baugrunduntersuchungen 8 000

101 Bestandesaufnahmen 5 400

102 Baugrunduntersuchungen 2 600

11 Räumungen, Terrainvorbereitungen 32 000

111 Rodungen 5 800

112 Abbrüche 26 200

13 Gemeinsame Baustelleneinrichtung 164 000

130 Kosten für gemeinsame Baustelleneinrichtung BKP 131-137 133 000

139 Übriges 31 000

15 Anpassungen an bestehenden Erschliessungsleitungen 78 000

151 Erdarbeiten 7 000

152 Kanalisationsleitungen 71 000

17 Spez. Fundationen, Baugrubensicherung, Grundwasserabdichtung 414 000

171 Pfähle 258 400

172 Baugrubenabschlüsse 138 300

176 Wasserhaltung 17 300

19 Honorare 130 000

191 Architekt 70 500

192 Bauingenieur 38 500

193 Elektroingenieur 500

195 Sanitäringenieur 500

196 Geometer, Geologe 20 000

2 Gebäude 7 816 000

20 Baugrube 300 000

201 Baugrubenaushub 300 000

21 Rohbau 1 1 710 000

211 Baumeisterarbeiten 1 377 000

214 Montagebau in Holz 333 000

22 Rohbau 2 1 326 000

221 Fenster, Aussentüren, Tore 519 600

222 Spenglerarbeiten 239 000

223 Blitzschutz 8 000

BKP-Nr. Arbeitsgattung KV-Betrag

1 Vorbereitungsarbeiten 826 000

2 Gebäude 7 816 000

4 Umgebung 385 000

5 Baunebenkosten und Übergangskonten 229 000

6 Reserve 475 000

9 Ausstattung 12 000

Total Anlagekosten 9 743 000

(26)

224 Bedachungsarbeiten 52 700

225 Spezielle Dichtungen und Dämmungen 80 200

226 Fassadenputze 301 300

227 Äussere Oberflächenbehandlungen 29 400

228 Äussere Abschlüsse, Sonnenschutz 95 800

23 Elektroanlagen 371 000

231 Zentrale Starkstromanlagen 28 000

232 Starkstrominstallationen 209 700

233 Leuchten und Lampen 65 700

235 Telefonanlagen 8 800

236 Schwachstromanlagen 39 500

237 Sicherheitsanlagen 3 000

238 Bauprovisorien 4 500

239 Übriges 11 800

24 Heizungs-, Lüftungs-, Klimaanlagen 640 000

242 Wärmeerzeugung 149 000

243 Wärmeverteilung 220 000

244 Lüftung 271 000

25 Sanitäranlagen 743 000

251 Sanitäre Apparate (Wohnungen) 202 000

252 Spezielle Apparate 5 000

253 Ver- und Entsorgungsapparate 11 500

254 Leitungen 156 000

255 Dämmungen 29 500

256 Installationselemente 66 000

258 Kücheneinrichtungen (nur Wohnungen) 273 000

26 Transportanlagen 110 000

261 Aufzüge 110 000

27 Ausbau 1 729 000

271 Gipserarbeiten 193 000

272 Metallbauarbeiten 209 400

273 Schreinerarbeiten 276 500

275 Schliessanlagen 6 300

277 Elementwände 8 700

279 Übriges 35 100

28 Ausbau 2 546 000

281 Bodenbeläge 324 900

282 Wandbeläge, Wandbekleidungen 79 800

283 Deckenbekleidungen 59 500

285 Innere Oberflächenbehandlungen 58 500

286 Bauaustrocknung 11 500

287 Baureinigung 11 800

29 Honorare 1 341 000

291 Architekt 1 057 000

292 Bauingenieur 112 500

293 Elektroingenieur 35 000

294 HLKK-Ingenieur 70 000

295 Sanitäringenieur 37 000

296 Bauphysiker, Lichtplaner 29 500

(27)

4 Umgebung 385 000

40 Terraingestaltung 27 000

401 Erdbewegungen 27 000

41 Roh- und Ausbauarbeiten 5 000

415 Ausbau 1 5 000

42 Gartenanlagen 132 000

421 Gärtnerarbeiten 117 000

422 Einfriedungen 5 800

423 Ausstattungen, Geräte 9 200

44 Installationen 13 000

443 Elektroanlagen 13 000

45 Erschliessung durch Leitungen (innerhalb Grundstück) 140 000

451 Erdarbeiten 43 500

452 Kanalisationsleitungen 61 000

453 Elektroleitungen 28 000

455 Sanitärleitungen 7 500

49 Honorare 68 000

491 Architekt 26 000

493 Elektroingenieur 500

495 Sanitäringenieur 500

496 Landschaftsarchitekt 41 000

5 Baunebenkosten und Übergangskonten 229 000

51 Bewilligungen, Gebühren 143 000

511 Bewilligungen, Baugespann (Gebühren) 47 000

512 Anschlussgebühren 96 000

52 Muster, Modelle, Vervielfältigungen, Dokumentation 78 000

521 Muster, Materialprüfungen 7 500

522 Modelle 5 500

523 Fotos 5 500

524 Vervielfältigungen, Plankopien 54 000

525 Dokumentation 5 500

53 Versicherungen 8 000

531 Bauzeitversicherungen 3 000

532 Spezialversicherungen 5 000

6 Reserve 475 000

61 Reserve fest 475 000

610 Projektreserve für Unvorhergesehenes, ca. 5% BKP1, 2, 4, 5 475 000

9 Ausstattung 12 000

94 Kleininventar 12 000

940 Kleininventar 12 000

Total Anlagekosten 9 743 000

KV-Stand: 9. Dezember 2010

Teuerungsindex: 1042.6, 1. April 2010 (Basis 1939) Kostengenauigkeit + / – 10 %

Beträge CHF inkl. MwSt. 8.0 %

(28)

Projekt-Kurzinformation

Kostenkennzahlen Ausgangswerte

BKP 2+3/HNF CHF/m² 5 421

BKP 2+3/GF CHF/m² 3 521

BKP 2+3/GV SIA 416 CHF/m³ 1 099

BKP 1–9/GV SIA 416 CHF/m³ 1 370

Kennzahlen

Projekt

Neubau Wohn- und Geschäftshaus Waltersbachstrasse 4, 8006 Zürich

Kategorie

BVK Personalvorsorge des Kanton Zürich

Projektkurzbeschrieb

Die BVK besitzt im Bereich Waltersbach- und Becken- hofstrasse ein weitgehend unbebautes Grundstück, welches lediglich mit der Altliegenschaft Becken- hofstrasse 13 bebaut ist. Das Grundstück liegt in einer viergeschossigen Wohnzone W4 und hat erheb- liche Ausnützungsreserven. Mit einem Neubau will die BVK diese Reserven möglichst zweckmässig und wirtschaftlich ausnützen. Das Projekt weist flexible Büroflächen im Grundausbau sowie einen attraktiven und heterogenen Wohnungsspiegel aus.

Architektur

Im Rahmen eines Studienauftrages wurde ein städte- baulich-architektonisch überzeugendes, nachhaltiges und investorentaugliches Projekt ausgelobt. Das vor- liegende Projekt besticht durch die spezifische, aus dem Umfeld entwickelte Gestaltung, welche den Charakter des Ortes zu erhalten oder gar zu steigern vermag, ebenso wie durch die hohe innenräumliche Qualität. Das Gebäude entspricht, in seiner äusseren als auch inneren Umsetzung, einem gehobenen Mietstandard.

Flächen und Volumenkennzahlen

Nutzfläche/Geschossfläche % 65

Verkehrsfläche/Hauptnutzfläche % 12

Gebäudehülle/Gebäudevolumen m²/m³ —

Standort

Waltersbachstrasse 4, 8006 Zürich

Gesamtleiter/in

harder spreyermann architekten eth/sia/bsa ag, zürich

Termine

Planungsbeginn (Ausschreibung) Februar 2012

Baubeginn (Soll) März 2013

Fertigstellung (Soll) 1. Quartal 2015

Bezug (Soll) 1. Quartal 2015

BVK Personalvorsorge des Kantons Zürich Neubau Wohn- und Geschäftshaus

(29)

Grundstück m²

Grundstücksfläche GSF 900

Gebäudegrundfläche GGF 393

bearbeitete Umgebungsfläche BUF 507

Gebäudevolumen m³

nach SIA 116 GV —

nach SIA 416 GV 7 110

Flächendaten SIA D 0165 m² %

Geschossfläche GF 2 220 100.0

Wohnen HNF1 1 003 45.2

Büro HNF2 439 19.8

Produktion HNF3 — —

Verkauf, Lager HNF4 — —

Bildung, Kultur HNF5 — —

Heilen HNF6 — —

Hauptnutzfläche (HNF 1–6) HNF 1 442 64.9

Nebennutzfläche NNF 164 7.4

Verkehrsfläche VF 166 7.5

Funktionsfläche FF 71 3.2

Konstruktionsfläche (Restfläche) KF 378 17.0

Nutzungseinheiten

2.5-Zimmer-Wohnung 5

3.5-Zimmer-Wohnung 7

Bürofläche m² 439

Ausgangswerte/Indexstand

Baukostenindex ZH (Basis 1988) 140.1 per 2010-10

Baupreisindex CH (Basis 1998) 125.6 per 2010-04

Kostendaten CHF %

Investitionskosten (BKP 0–9) IK 9 743 000 100.0

Grundstück BKP 0 0 0.0

Baukosten (BKP 1–9) BauK 9 743 000 100.0

Vorbereitungsarbeiten BKP 1 826 000 8.5

Gebäude BKP 2 7 816 000 80.2

Betriebseinrichtungen BKP 3 0 0.0

Umgebung BKP 4 385 000 4.0

Baunebenkosten BKP 5 229 000 2.4

Reserve BKP 6 475 000 4.9

BKP 7 0 0.0

BKP 8 0 0.0

Ausstattung BKP 9 12 000 0.1

Energiedaten SIA 380/1

Energiekennzahl E MJ / m² 125

Energiebezugsfläche (EBF) A^E m² 1 888

Gebäudehüllzahl Ath / AE 1.37

Projektdaten

Statik

Die Tragkonstruktion wird in Massivbauweise erstellt und besteht aus Flachdecken, Wänden und einzel- nen Stützen. Die Wände des Treppenhauses sowie zwei Wände in den Stirnfassaden werden in Stahlbe- ton erstellt und dienen der Erdbebensicherheit. Das Dach ist in Holzbauweise vorgesehen. Für die Funda- tion der Bodenplatte sind Pfähle erforderlich.

Der Waltersbachkanal, welcher unter dem Gebäude durchführt, stellt eine Besonderheit dar. Einerseits dürfen keine Gebäudelasten auf den Kanal abgege- ben werden, andererseits kann der Kanal im Falle einer Explosion, hohe Drücke bzw. Kräfte auf das Ge- bäude ausüben, welche von diesem oder durch spezielle Schächte aufzunehmen sind.

Haustechnik

Die Haustechnik entspricht dem gehobenen Woh- nungsstandard. In den Wohnungen ist eine kontrol- lierte Lüftung mit Einzellüftungsgeräten vorgesehen.

Das Installationskonzept der Büroflächen ist auf eine flexible Nutzung der Teilflächen und individuellen Mieterausbau ausgelegt.

Ökologie

Das Gebäude erfüllt den geforderten MINER-

GIE-Standard. Die ECO-Zertifizierung kann auf Grund der Rahmenbedingungen knapp nicht erreicht werden. Dennoch werden die Kriterien des MINER- GIE-ECO-Standards weiterverfolgt.

Projektstand: Kostenvoranschlag

(30)

Eigentümer / Bauherrschaft

BVK Personalvorsorge des Kantons Zürich Real Estate Management

Stampfenbachstrasse 63 8006 Zürich

Marco Castegnaro

Bauherrenvertretung Baudirektion Kanton Zürich Hochbauamt

Baubereich 3 8006 Zürich

David Lopez, Projektleitung Gianni Ligi, Fachprojektleitung GT

Liegenschaftenverwaltung Kantag Liegenschaften AG Josefstrasse 84

8005 Zürich Corinne Lopez

Projektorganisation

Gesamtleiter harder spreyermann architekten eth / sia / bsa ag Badenerstrasse 18

8004 Zürich

Regula Harder, Dominik Bossart

Fachplanung

APT Ingenieure GmbH (Fachplanung Statik):

Atelier für Planung und Tragkonstruktion Hofwiesenstrasse 3

8042 Zürich Andi Lutz

CM Engineering GmbH (Fachplanung HLKS) Beratung · Planung · Gebäudetechnik Neugutstrasse 54

Postfach 662 8600 Dübendorf Massimo Mancinone

Riesen Elektroplanungs GmbH (Fachplanung Elektro) Zeltweg 27

8032 Zürich Peter Riesen

Zehnder & Kälin AG (Fachplaner Bauphysik) Römerstrasse 21

8400 Winterthur Richard Zehnder

Ryffel + Ryffel (Landschaftsarchitekt) Brunnenstrasse 14

8610 Uster Thomas Ryffel

Friedli Partner AG (Fachplanung Geologie) Baumackerstrasse 24

8050 Zürich Reto Murer

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