ING JELENA ORLAINSKY, MSC ING DKFM PETER STEPPAN
ING JELENA ORLAINSKY, MSC A - 1140 WIEN, LOUDONSTRASSE 46
UID NR ATU68577729 TEL 0043 (0) 1 97 97 211
Bezirksgericht Döbling Obersteinergasse 20 - 22 1190 Wien
Wien, 15.06.2020 GZ 35 E 35/19 h
S C H Ä T Z U N G S G U T A C H T E N
Bewertung der Eigentumswohnung 1190 Wien, Sieveringer Straße 83/3 EZ 127 Kat. Gem. 01513 Untersievering
B-LNR. 41, Wohnungseigentum
Betreibende Partei WEG Sieveringer Straße 83 Immobilienverwaltungs GesmbH vertreten durch: Dr. Christiane Kolbitsch u.a. RAe Verpflichtete Partei: Koca Müsüde
wegen: € 1.790,95 s. A.
3-fach Ausfertigung / digital . Ausfertigung
st/o, e GA 1190 Sieveringer Str. 83
1. ALLGEMEINES 1.1 Auftrag:
Schätzung des Verkehrswertes der Eigentumswohnung B-LNR. 41 1410/16380 Anteile an EZ 127 Kat. Gem. 01513 Untersievering, Wohnungseigentum an W 3 in 1190 Wien, Sieveringer Straße 83.
Zweck ist die Durchführung der mit Beschluss vom 09.08.2019 be- willigten Zwangsversteigerung.
1.2 Auftraggeber:
BG Döbling, GZ 35 E 35/19 h Beschluss vom 16.01.2020
1.3 Grundbuch - Anteil - Eigentümer:
Eingeschränkter Grundbuchsauszug:
1.4 Grundlagen:
• Grundbuchsauszug vom 30.09.2019 (Aktualität vorausgesetzt)
• örtliche Befundaufnahme am 25.05.2020 (die Wohnung wurde vom Gerichtsorgan unter Beiziehung eines Schlossers geöffnet) durch:
o SV Ing. Dkfm P. Steppan
o Assistenz SV Ing. J. Orlainsky, MSc anwesend:
o Zwei Herren die angaben, dass Herr Peter Hanschitz (Ge- schäftsführer der Fa. THE1 Media GmbH) die Wohnung an- gemietet habe.
• Einsicht in die Katastralmappe
• Flächenwidmungs- und Bebauungsplan der Stadt Wien
• Einsicht beim Bauamt, Kopien der Baupläne,
• Kopie Baubewilligungsbescheid vom 29.12.1969
• Kopie Benützungsbewilligung vom 17.08.1971
• ergänzende mündliche Auskunft des Bauamtes (keine offenen Bauverfahren der bewertungsgegenständlichen Wohnung)
• Übermittlung des Mietvertrages ab 01.03.2020 durch Herrn Hanschitz (Geschäftsführer der Fa. THE1 Media GmbH)
• Einsicht in den Wohnungseigentumsvertrag und Parifizierung
• Anfrage bei der Gebäudeverwaltung Eigentum Immobilienver- waltungs Gesellschaft m.b.H. über maßgebliche Bewirtschaf- tungsdaten des Objektes
o Monatl. BK-Vorschreibung ab 06/2020
o Schreiben Vorausschau 2020 vom Dezember 2019 o Eigentümerversammlungsprotokoll vom 19.02.2019 o Angabe zum Reparaturrückstand per Oktober 2019 o Angabe zu zukünftigen Sanierungsvorhaben
o Informationen zu allgemeinen Bereichen
• Übernahme der Kennwerte für das Wohnungseigentum aus dem Nutzwertgutachten
• aktuelle Bodenwertanteile für Wohnungseigentum ähnlicher Wohnqualität
• Baukosten
• allgemeine Anschauung über Wertminderung für ältere Objekte
• Analyse des gegenwärtigen Wohnungsmarktes
• Erhebung von Vergleichswerten
• einschlägige Erfahrung aus SV-Tätigkeit
• aktuelle Fachliteratur
1.5 Bewertungszeitpunkt:
25.05.2020 (Tag der Befundaufnahme) 1.6 Bewertungsvoraussetzung:
Aufgrund von rechtlichen und inhaltlichen Unklarkeiten des vorlie- genden Mietvertrages (welche vom SV nicht beurteilt werden kön- nen) werden 2 Bewertungsvarianten ausgearbeitet:
a) In unvermietetem Zustand.
Der Mietvertrag wurde „für Wohnzwecke“ ab 01.03.2020 abge- schlossen, die Einleitung des Versteigerungsverfahrens ist be- reits im Jahr 2019 (C-lfd. Nr. 38) erfolgt. Der Mietvertrag be- zieht sich auf Top 7, bewertungsgegenständlich ist jedoch die Top 3.
b) Mit Berücksichtigung des Mietvertrages (Beginn 01.03.2020, unbefristet vereinbart, Hauptmietzins inkl. Ust. und Betriebs- kosten € 750,-- p.m., Wertsicherung VPI).
Für beide Bewertungsvarianten gilt:
keine Geldlasten (Pfandrechte), keine bekannten dinglichen Lasten.
Der ermittelte Schätzwert gilt für den Zeitpunkt der Befundaufnah- me. Es werden die dafür zutreffenden wirtschaftlichen Verhältnisse eingebracht. Für den Fall des Einflusses aus der Corona-Krise zum Zeitpunkt der Versteigerung müsste eine (derzeit nicht bekannte) Marktanpassung des Schätzwertes erfolgen.
2. BESCHREIBUNG
2.1 Gutsbestand, Grundstück:
EZ 127 der Kat. Gem. 01513 Untersievering besteht aus
GST-NR. 111/1 291 m²
GST-NR. 111/2 8 m²
GST-NR. 807/5 6 m²
GST-NR. 825/24 81 m²
Gesamtfläche 386 m²
Quelle: http://www.wien.gv.at/flaechenwidmung/public/
Liegenschaftsanschrift:
lt. Grundstücksdatenbank gespeichert:
Sieveringer Straße 83 / Börnergasse 17 (1190 Wien) Formation:
Eckparzelle, geringfügig trapezförmig.
Straßenfront Sieveringer Straße ca. 19,0 m, Börnergasse ca. 23,0 m.
Anmerkung:
Das GST-NR. 111/2 wäre noch ins öffentliche Gut abzutreten.
Terrainverlauf:
weitgehend eben.
Aufschließung:
Die städtische Versorgung bietet an:
o Strom o Wasser o Gas o Kanal
Augenscheinlich sind diese Anschlüsse vorhanden.
Eine PKW-Einfahrt besteht aus der Börnergasse zum hinteren Grundstücksteil (auch Garagenzufahrt).
Flächenwidmung, Bebauungsbestimmungen:
Im digital veröffentlichten Flächenwidmungs- und Bebauungsplan ist die aktuelle Verordnung gezeigt:
„Wohngebiet“, Bauklasse II, 10,5 m Höhenbeschränkung, ge- schlossene Verbauung.
Hintere Baufluchtlinie nach 15,0 m.
Dahinter (gemeinsam mit angrenzenden Liegenschaften) „G“ (kei- ne Hauptgebäude, besondere Bestimmungen).
Die Sieveringer Straße ist hier zur Gänze als Schutzzone darge- stellt (§ 7 der BO f. Wien).
Ausschnitt aus Flächenwidmungsplan (siehe Anhang)
Charakteristik:
Gute Wohnlage,
in der Börnergasse nur Anliegerverkehr (Sackgasse).
Front Sieveringer Straße zeigt eine (eher geringe) Beeinträchtigung durch Individual- und öffentlichen Verkehr.
Nähe zu infrastrukturell profilierten Bezirksbereichen.
Bus in der Straße.
Quelle: http://www.wien.gv.at/stadtplan/
2.2 Bebauung:
Wohnhaus mit Baubewilligung vom 29.12.1969, rechtsseitig an die Nachbarliegenschaft angebaut.
Es bestehen Fensterfronten zur Sieveringer Straße und zur Bör- nergasse.
Im Kellergeschoß (Untergeschoß, Eingangsgeschoß) bestehen Parteienkeller, 4 PKW-Garagen, Waschküche mit Trockenraum, Heiz- und Lagerraum sowie der Hauseingang, in der gartenseitigen Front Balkone und Loggien in den Hauptgeschoßen.
Im Erdgeschoß (bzw. „Hochparterre“), 1. und 2. Stock sind insge- samt 9 Wohnungen. Das Dachgeschoß beherbergt eine „Mittel- wohnung“ (bezeichnet lt. Baubewilligungsbescheid).
Untergeschoßebene und in den Geschoßen über ein Treppenhaus mit geradläufiger Treppe und Zwischenpodest.
Die Dachgeschoßwohnung besitzt Dachschrägen und Dachflä- chenfenster, das Stiegenhaus Oberlichten.
Die lichten Raumhöhen der Hauptgeschoße betragen 2,65 m.
Grundriss Erdgeschoß und Schnitt:
Technische Darstellung:
Die Bauweise entspricht dem Stand der Technik Ende der 1960er Jahre:
Streifenfundierung, Außen- und tragende Innenmauern, 25 cm (üb- licherweise Mantelbeton bzw. Hohlblocksteine), Stahlbetondecken.
Stahlbeton-Dachkonstruktion als „Sargdeckel“, Blechdeckung.
Fassaden Reibputz mit Färbelung, kleines Stahlbeton-Gesimse, außen liegendes Regenabfallrohr. Sockel Kratzputz.
Fenster in Kunststoff (bereits erneuert), Dachflächenfenster, Kellerfenster Stahl, Außengitter.
Garagentore Blech, Kipptor-Beschlag.
Balkone bzw. Loggien Stahlbetonplatte, Geländerbrüstung aus Stahlprofil mit Holzdurchzügen.
Innenbereich:
Hauseingang Weichholztüre, Drahtverglasung, Selbstschließer, fi- xe Seitenteile.
Gang:
Terrazzoplatten, glatte Wände und Decke mit Weißigung.
Türen im Eingangsgeschoß Stahlzargen, glatte Türblätter.
Stiege auf Stahlbeton-Laufplatten, Kunststeinstufen, Metallrohrge- länder mit Gitterfüllung.
Zählernischen in den Geschoßen.
Bereich Parteienkeller:
Estrichbelag, Lattenrostwände. Frei geführte Leitungen.
Wohnungszugangstüren Stahlzargen, furnierte Türblätter.
Beheizung:
Gas-Zentralheizung, ein Kaminpfeiler über Dach geführt.
Lüftungsmöglichkeit der Innenräume über Sammelstränge, über Dach geführt.
Elektro-Installation:
soweit wahrnehmbar nach Baujahr, zur Anpassung an die aktuelle Verordnung (insbesondere bei Vermietung) sind (geringe) Moder- nisierungsarbeiten erforderlich.
Sanitär-Ausstattung:
Warm- und Kaltwasser, Abwasserinstallation zum öffentlichen Ka- nal.
Torsprechanlage.
Außenanlagen:
Der Einfahrts- und Zugangsbereich ist mit Rasensteinen befestigt, Ausgleichs- bzw. Stützmäuerln begrenzen den Rangierbereich.
Bau- und Erhaltungszustand:
benützbar, sichtbare Zeitschäden an Dach (Blechkorrosion) und Fassaden.
Der Innenbereich bietet sich normal abgenützt bei einfacher In- standhaltung.
2.3 Die Eigentumswohnung:
Zur Bewertung steht an:
B-LNR. 41 mit Anteil 1410/16380. Wohnungseigentum an „W 3“.
Die Wohnung besteht aus:
Nutzfläche aus Parifizierung Nfl. lt. Einreichplan ca. m²
Wohnung 3 m² Erdgeschoß
Erdgeschoß 75,33 Vorr. 8,47
WoZi, Zi, Kab, Kü, V, B, WC, AR AR 1,68
Anteil 1410 / 16380 Wohnzimmer 26,53
Küche 8,80
Kabinett 12,76
Bad 3,08
WC 1,17
Zimmer 16,59
79,08 Als Eckwohnung bestehen Fenster zur Sieveringer Straße (Kabi- nett) sowie zur Börnergasse (Wohnzimmer, Zimmer, Küche). Vor- raum sowie Sanitärbereiche sind unbelichtet, aber indirekt belüftet.
Die Grundrissgestaltung bietet vom Vorraum aus direkten Zugang zum Wohnzimmer und einem weiteren Zimmer, Kabinett sowie Kü- che sind vom Wohnraum aufgeschlossen.
Anmerkung: Der Einreichplan entspricht nicht ganz der Natur, der Installationsschacht wurde anders ausgeführt. Es besteht ein zwei- ter Abstellraum.
Ausstattung der Räumlichkeiten:
Vorraum:
Keramikplattenboden, glatte Wände und Decke mit Färbelung, Holztürstöcke mit Verkleidungen, Füllungstüren, Metallbeschläge, Anstrich.
Haussprechanlage mit Toröffner, E-Verteiler auf-Putz, Radiator.
Zimmer:
Holzdielenboden, Wände und Decke mit Färbelung, Radiator. Kunststofffenster.
WC:
Fußboden Keramikbelag, Wandfliesen bis ca. 1,50 m, Decke Fär- belung, Spot zur Beleuchtung,
Wandschalen-WC mit integriertem Spülkasten (es fehlt die Spülein- richtung).
Bad:
Keramikboden, Wandfliesen bis ca. 2,0 m, Zwischendecke mit 3 Spots.
Waschbecken mit Warm-/Kalt-Armatur, Alibert.
Eckdusche (Rundung), Schiebetüren, Handbrause.
Waschmaschinenanschluss. Rohr-Radiator (an Heizungskreis an- geschlossen).
Wohnzimmer:
Holzdielenbelag, Decke und Wände mit Färbelung,
Kunststofffenster und Fenstertüre, Innenjalousien, Radiator.
Fenstertüre mit Außenbrüstung aus Metall mit Holzfüllung.
Küche: (zugänglich vom Wohnzimmer)
Keramikboden, Fenster mit Innenjalousien, Radiator.
Winkelförmige Küchenzeile mit Unter- und Oberschränken, glatte Fronten (Kunststoff, Metallgriffe).
Arbeitsplatte Kunststoffbelag.
Nirospüle mit Wandarmatur, Siemens Geschirrspüler, Kochfläche, Backofen, Dunstabsaugung. Freistehender Tiefkühl-/Kühlturm
„Mikrowelle“.
Raum (im Plan als Kabinett bezeichnet):
Dielenboden, Fenster wie vor, Radiator.
Schiebetüre gegen Abstellraum, durchgehender Fußboden.
Abstellkammerl (aus Vorraum zugänglich):
Keramikboden, glatte Wände.
Erhaltungszustand der Wohnung:
Gut, kürzlich zurückliegende Teilsanierung der Oberflächen Anmerkung:
Die zum Befundungszeitpunkt festgestellte Nutzung war „Büro“.
2.4 Bestandsrechte:
Für die Bewertungsvariante A wird Bestandsfreiheit vorausgesetzt.
Für die Bewertungsvariante B:
Der anwesende Herr informiert über den Bestand eines Mietvertra- ges, welcher nachträglich vorgelegt wurde.
Anmerkung: Im übermittelten PDF des Vertrages an den SV be- zieht sich der Vertrag auf Top 7, tatsächlich wäre Top 3 zutreffend.
Die mit rotem Stern gekennzeichneten Fußnoten waren nicht ent- halten, das Übergabeprotokoll wurde ebenfalls nicht übermittelt.
Ein Kautionsanspruch ist bei dieser Bewertung nicht berücksichtigt.
2.5 Verwaltung:
Die Gebäudeverwaltung Eigentum Immobilienverwaltungs GmbH, 1100 Wien gibt die aktuelle Vorschreibung bekannt:
Die Rücklage des Instandhaltungsfonds beträgt per Oktober 2019 rd. € 37.000,--.
Geplante Sanierung: Dachblech streichen und Sanierung der Dachflächenfenster.
Keinerlei Einnahmen aus Garagen bzw. Waschküche.
Ein Elektrobefund liegt nicht vor.
Es bestehen keine außerbücherlichen Darlehen auf die WEG.
Die Vorausschau und das letzte Eigentümerversammlungsprotokoll sind den Beilagen zu entnehmen.
2.6 Grundbuch:
A2-Blatt:
Verpflichtungen aus 1974 dient - soweit zu erkennen - erscheinen erfüllt bzw. bilden keine Wertbeeinträchtigung.
Der Bauplatz ist ersichtlich gemacht.
Das C-Blatt zeigt aus 1848 eine Protokollerwähnung, welche wohl obsolet ist.
Pfandrechte sind nicht berücksichtigt.
2.7 Energieausweis:
Wurde nicht vorgelegt.
2.8 Elektrobefund:
Wurde nicht vorgelegt.
2.9 Sonstiges:
Die SV weist darauf hin, dass anlässlich der gerichtlichen Verstei- gerung normalerweise eine Besichtigung durch Interessenten mög- lich ist. Der Besichtigungstermin kann aus dem Versteigerungs- edikt entnommen bzw. bei Gericht angefragt werden. Es wird emp- fohlen, von dieser Besichtigungsmöglichkeit Gebrauch zu machen, da nicht alle Wertigkeiten aus dem Licht der Interessenten verbal dargestellt werden können.
2.10 Umsatzsteuer:
Die geltenden umsatzsteuerlichen Bestimmungen sind zu beach- ten.
Sollte die Immobilie mit gesondert ausgewiesener Umsatzsteuer (derzeit 20 %) verwertet werden, ist diese Steuer dem ermittelten Wert hinzuzurechnen.
3. BEWERTUNG
Grundsätzlich wird der Verkehrswert geschätzt. Dieser Wert ist im Liegenschaftsbewertungsgesetz definiert als:
„der Preis, der bei einer Veräußerung der Sache üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr für sie erzielt werden kann. Der Wert der besonderen Vorliebe sowie andere ideelle Zumessungen blei- ben außer Betracht.“
Grundlage bilden die in vorstehender Beschreibung (Befund) ent- haltenen wertbeeinflussenden Merkmale, Feststellungen und Vo- raussetzungen.
Die Schätzung folgt den allgemeinen Bestimmungen und Normen.
Berücksichtigt ist die gegenwärtige Lage des Realitätenmarktes für ähnliche Objekte.
Bewertungsmethodik:
Sachwertverfahren Ertragswertverfahren Vergleich mit dem Markt
Im Sinne des begründeten Wohnungseigentums werden die Flä- chen der Bestandseinheit und die zugeordneten Flächen direkt bewertet.
Sachwert:
Für den Anteil am Bodenwert gilt die ortsüblich beobachtete Höhe des „Bodenwertanteiles“, bezogen auf die Nutzfläche. Diese wird auch aus dem Vergleich mit bekannten Verkäufen abgeleitet, wo- bei der örtliche Verkaufswert der Bestandsflächeneinheit um die darin enthaltenen Bau- und Baunebenkosten reduziert wird, wo- raus eben der „Bodenwertanteil“ entsteht (Qualität des Standortes).
Dieser Wert ist unabhängig von einem Bodenwert, welcher sich auf die Grundstücksfläche stützt.
Für den Bauwert wird der vergleichbare Herstellaufwand (anteilig am ganzen Gebäude) auf heutiger Preisbasis geschätzt und um die zwischenzeitlich eingetretenen Wertveränderungen (insbeson- dere Alter- und Erhaltungszustand) vermindert, wobei eine Aufsplit- tung nach Substanz, Installationen und Ausstattung erfolgt.
Hinzurechnung allfälliger anteiliger allgemeiner Bauteile und Aus- stattungen zum Zeitwert (wie z.B. Gemeinschaftsräume, anteilige Außenanlagen etc.).
Summe aus Bodenwert und Bauwert als „Sachwert“.
Ertragswert Variante A:
Für die Wohnung wird ein fiktiver Mietnutzwert eingeschätzt (nach- haltig, marktüblich), welcher sich auf den vorgefundenen Zustand bezieht.
Abzug der den Eigentümer treffenden Bewirtschaftungskosten:
• Wagnis (in % des Rohertrages)
• (laufende) erwartete sonstige notwendige Aufwändungen (als
%-Satz des Ertrages)
• laufende jährliche Erhaltungsvorsorge (Durchschnittswert als
%-Satz des Herstellaufwandes)
Der jährliche Reinertrag wird kapitalisiert (Barwert der zukünftigen erwarteten Nettoeinnahmen).
Für den Zinssatz (Liegenschaftszins) gilt die Beobachtung des An- legerverhaltens für vergleichbare Objekte (in Abstimmung mit den Empfehlungen des Hauptverbandes der Immobiliensachverständi- gen), sowie die umlaufgewichtete Durchschnittsrendite von Bun- desanleihen (UDRB) abzüglich Inflationsanteil. Der „Realzins“ ist um das Wagnis der Investition in dieser Immobiliengruppe erhöht;
die restliche Gebäudeertragsdauer wird aus der Erfahrung der SVs im Hinblick auf die vorliegende, befundete Gebäudeart einge-
schätzt.
Aus diesen Eingaben wird der Vervielfältiger, welcher zum Barwert aller erwarteten Jahresnettoerträge führt, berechnet. Er entspricht einer nachschüssigen Rente, wobei im Normalfall der Bodenanteil des Ertrages als ewige Rente, der Bauwertanteil auf die ange- schätzte wirtschaftliche restliche Ertragsdauer des Bauwerkes be- zogen ist.
Der Ertragswert ist somit die Summe der jeweils diskontierten zu- künftigen erwarteten jährlichen Reinerträge auf die restliche Nut- zungsdauer.
Mittelwert:
Bei annähernd ähnlichen Ergebnissen: arithmetischer Mittelwert aus Sachwert und Ertragswert.
Schätzwert: (Verkehrswert, Marktwert, Fair Value) Der gerundete Mittelwert.
Ertragswert Variante B:
Grundlage bildet der im Mietvertrag angeführte Hauptmietzins inkl.
Ust. und Betriebskosten von € 750,-- p.m.
Vorausgesetzt wird die rechtliche Gültigkeit hinsichtlich der mögli- chen Unstimmigkeiten. Der restliche Bewertungsvorgang entspricht der Variante A.
Mittelwert:
Um der Realität nahe zu kommen muss in diesem Fall das Ergeb- nis des Ertragswertes wesentlich stärker gewichtet werden (5 zu 1).
Schätzwert:
Der gerundete gewichtete Mittelwert.
Vergleichswerte:
Die Ergebnisse werden mit dem Marktspiegel verglichen. Eine wei- tere Marktanpassung scheint nicht erforderlich.
A Bewertung unvermietet 3.1 Sachwert
3.1.1 Bodenwert:
Bezogen auf die Nutzfläche lt. Parifizierung ca. 79,08 m² Wohnung Erdgeschoß
á 2.250 € 177.930 €
gebundener Bodenwert 177.930 €
3.1.2 Bauwert:
Herstellkosten aus Nutzfläche
ca. 79,08 m² Wohnung Erdgeschoß
á 2.700 € 213.516 €
-50,0% techn. Wertminderung
v 45% Substanzanteil -48.041 €
-30,0% techn. Wertminderung
v 20% Technik/Installationen -12.811 € -40,0% techn., wirtschaftl. Wertminderung
v 35% Ausstattungsanteil -29.892 € entspr. -42,5% Ø Wertminderung
v 100% Bauwerk gesamt -90.744 €
Gebäude-Zeitwert 122.772 €
Hinzurechnung von Ausstattungsteilen, Pauschal
Küche samt Geräten (montiert) 500 € zuzügl. Anteil an allgemeinen Gebäudeteilen und
gemeinamen Flächen (z.B. Heizung, Lager, WK), Zeitwert 1410 ./ 16380 Anteile
v. 50.000 € 4.304 €
Bauwert -Zeitwert 127.576 €
3.1.3 Sachwert:
Bodenwert 177.930 €
Bauwert 127.576 €
Sachwert 305.506 €
3.2 Ertragswert
möglicher Mietnutzwert, vorgefundener Zustand ca. 79,08 m² Wohnung Erdgeschoß
á 10,00 € 791 €
12 x möglicher jährlicher Rohertrag 9.490 € p.a.
abzgl. Bewirtschaftungskosten:
-5,0% für Wagnis und sonstige
Eigentümeraufwändungen -474 €
-0,80% der Herstellkosten für
die lfd. jährl. Instandhaltung -1.708 € möglicher jährlicher Reinertrag 7.307 € p.a.
Kapitalisierung:
2,00% Liegenschaftszinssatz
50 Jahre restliche wirtschaftl. Gebäudeertragsdauer Bodenwertanteil als ewiger Ertrag
Vervielfältiger 42,24 x
Ertragswert (fiktiv) 308.667 €
3.3 Mittelwert
Ertragswert 308.667 €
Sachwert 305.506 €
Mittelwert 307.086 €
3.4 Schätzwert unvermietet
der gerundete Mittelwert 307.000 €
B Bewertung vermietet lt. Vertrag ab 01.03.2020 3.1 Sachwert
3.1.1 Bodenwert:
Bezogen auf die Nutzfläche lt. Parifizierung ca. 79,08 m² Wohnung Erdgeschoß
á 2.250 € 177.930 €
gebundener Bodenwert 177.930 €
3.1.2 Bauwert:
Herstellkosten aus Nutzfläche
ca. 79,08 m² Wohnung Erdgeschoß
á 2.700 € 213.516 €
-50,0% techn. Wertminderung
v 45% Substanzanteil -48.041 €
-30,0% techn. Wertminderung
v 20% Technik/Installationen -12.811 € -40,0% techn., wirtschaftl. Wertminderung
v 35% Ausstattungsanteil -29.892 € entspr. -42,5% Ø Wertminderung
v 100% Bauwerk gesamt -90.744 €
Gebäude-Zeitwert 122.772 €
Hinzurechnung von Ausstattungsteilen, Pauschal
Küche samt Geräten (montiert) 500 € zuzügl. Anteil an allgemeinen Gebäudeteilen und
gemeinamen Flächen (z.B. Heizung, Lager, WK), Zeitwert 1410 ./ 16380 Anteile
v. 50.000 € 4.304 €
Bauwert -Zeitwert 127.576 €
3.1.3 Sachwert:
Bodenwert 177.930 €
Bauwert 127.576 €
Sachwert 305.506 €
3.2 Ertragswert
lt. Mietvertrag ab 01.03.2020
abgeschlossen auf unbestimmte Zeit 750,00 € p.m.
abzüglich Ust. (Annahme 10%) -68,18 € p.m.
ergibt netto inkl. Betriebskosten 681,82 € p.m.
abzüglich Betriebskosten lt. Vorschreibung -113,12 € p.m.
ergibt HMZ netto 568,70 € p.m.
Rückrechnung auf die Nutzfläche
ca. 79,08 m² Wohnung Erdgeschoß a 7,19 € je m² ()
12 x
jährlicher Rohertrag 6.824 € p.a.
abzgl. Bewirtschaftungskosten:
-3,0% für Wagnis und sonstige
Eigentümeraufwändungen -205 €
-0,80% der Herstellkosten für
die lfd. jährl. Instandhaltung -1.708 € möglicher jährlicher Reinertrag 4.912 € p.a.
Kapitalisierung:
1,75% Liegenschaftszinssatz
50 Jahre restliche wirtschaftl. Gebäudeertragsdauer Bodenwertanteil als ewiger Ertrag
Vervielfältiger 47,12 x
Ertragswert 231.431 €
3.3 Mittelwert
Ertragswert 5 fach 231.431 €
Sachwert 1 fach 305.506 €
gewichteter Mittelwert 243.777 €
3.4 Schätzwert vermietet lt. Vertrag ab 01.03.2020
der gerundete Mittelwert 244.000 €
Zusammenfassung:
Der Verkehrswert B-LNR. 41, 1410/16380 Anteile an EZ 127 Kat. Gem.
01513 Untersievering, Wohnungseigentum an W 3 in 1190 Wien, Sieverin- ger Straße 83, wird auf den zitierten Grundlagen, erhaltenen Angaben und getroffenen Voraussetzungen in lastenfreiem Zustand zum Mai 2020 ge- schätzt:
Variante A: unvermietet rd. € 307.000,--
Veriante B: vermietet lt. Auslegung Mietvertrag rd. € 244.000,--
Der Sachverständige
Ing Dkfm Peter Steppan
Assistenz und Sachbearbeitung SV Ing. Jelena Orlainsky, MSc
Anlagen:
/ Flächenwidmung / Vorausschau 2020
/ Protokoll der Eigentümerversammlung vom 19.02.2019 / Planausschnitte
/ Fotos
