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sweh60.docx
Bezirksgericht Schwechat
GZ. 19 E 2330/20aAbteilung 19 Schloßstraße 7 2320 SCHWECHAT
B E W E R T U N G S G U T A C H T E N
zur Feststellung des Verkehrswertes folgender Liegenschaft:
Gerichtsbezirk: Schwechat
Grundbuch: 05203 Fischamend Dorf
Einlagezahl: 639
Anteile: B-LNR 1 und 2 mit je ½-Anteil
Gegenstand: Einfamilienhaus mit Garten und Garage Adresse: 2401 Fischamend, Donauarmstraße 21 Bewertungsstichtag: 23. Februar 2021
Auftraggeber: Bezirksgericht Schwechat
Auftrag: Anordnung der Schätzung der gegenständlichen Liegenschaft mit Beschluss vom 28.10.2020 in der Exekutionssache
Betreibende Partei: Raiffeisenbank Region Schwechat eGen, 2320 Schwechat, Bruck-Hainburger Straße 5
vertreten durch: Höhne, In der Maur & Partner Rechtsanwälte GmbH & Co KG, 1070 Wien, Mariahilfer Straße 20
Verpflichtete Partei: 1. Antonija Demo, geb. 01.10.1966 2. Sabri Demo, geb. 20.03.1962
beide 2401 Fischamend, Heimstättensiedlung 6/22/87-88 vertreten durch: Dr. Thomas Deschka, Rechtsanwalt, 1010 Wien, Domgasse 4/9 wegen: € 120.359,77 s.A. (Zwangsversteigerung von Liegenschaften)
INHALTSVERZEICHNIS
1 GRUNDLAGEN BZW. UNTERLAGEN DER BEWERTUNG ... 3
2 GRUNDBUCHSSTAND ... 4
1 VORBEMERKUNGEN ... 6
1.1 Allgemeines ... 6
1.2 Umsatzsteuer ... 7
1.3 Genauigkeitsanforderungen und Hinweispflicht ... 7
2 BESCHREIBUNG DER LIEGENSCHAFT ... 8
2.1 Wohnlage ... 8
2.2 Verkehrslage ... 8
2.3 Erhebungen über Flächenwidmung und Bebaubarkeit ... 8
2.4 Größe ... 9
2.5 Grundstücksform und Maße ... 9
2.6 Aufschließung ... 9
2.7 Einkaufsmöglichkeiten ... 9
2.8 Nachbarschaft ... 9
2.9 Verdachtsflächenkataster ... 9
2.10 Energieausweis ... 10
2.11 Gemeindeabgaben ... 10
3 BESCHREIBUNG DER VORHANDENEN BEBAUUNG ... 10
3.1 Allgemeines und Baualter ... 10
3.2 Technische Beschreibung ... 10
3.3 Aufenthalts- und Nutzräume ... 11
4 AUSSENANLAGEN ... 12
5 BAU- UND ERHALTUNGSZUSTAND ... 12
6 BESTANDRECHTE ... 12
7 NUTZFLÄCHENAUFSTELLUNG... 12
8 BAUFORTSCHRITT ... 13
9 DINGLICHE RECHTE ... 13
10 DINGLICHE LASTEN ... 13
11 SACHWERTERMITTLUNG ... 15
11.1 Bodenwert ... 15
11.2 Bauzeitwert ... 15
11.3 Außenanlagen ... 16
11.4 Sachwert ... 16
12 ZUSAMMENFASSUNG ... 17
13 ZUBEHÖR ... 17
1 GRUNDLAGEN BZW. UNTERLAGEN DER BEWERTUNG
Besichtigung der Liegenschaft sowie Befundaufnahme am 23.2.2021 in der Zeit von 9:30 bis 10:30 Uhr durch den unterfertigten Sachverständigen in Anwesenheit von:Dr. Michael Zwirsmayr von der Kanzlei Höhne, In der Maur & Partner Rechts- anwälte GmbH & Co KG für die betreibende Partei
Antonija Demo, Verpflichtete Sabri Demo, Verpflichteter
Therese Schaffhauser, Mitarbeiterin des Sachverständigenbüros Christian Denk FI, Gerichtsvollzieher
Grundbuchsausdruck mit Abfragedatum 22.10.2020, der vom do. Bezirksgericht zur Verfügung gestellt wurde.
Erhebungen im Grundbuchsgericht Schwechat in 2320 Schwechat, Schloßstraße 7.
Erhebungen im Bauamt der Stadtgemeinde Fischamend, Gregerstraße 1, Einsichtnahme in den Bauakt und Anfertigung von Plankopien.
Erhebungen im Bauamt zwecks Feststellung der geltenden Bebauungsvorschriften gemäß Flächenwidmungs- und Bebauungsplan.
Erhebungen zwecks Feststellung aktueller Bodenpreise.
Abfrage und Herstellung einer Teilkopie aus dem digitalen Katasterplan.
Abfrage aus dem Verdachtsflächenkataster über Bodenkontaminierungen und Altlasten.
Energieausweis.
Fotodokumentation.
Fachliteratur: Heimo Kranewitter: Liegenschaftsbewertung Bienert+Funk: Immobilienbewertung ÖsterreichRössler/Langner/Simon: Ermittlung von Grundstückswerten Theo Gerardy: Liegenschaftsbewertung
Troll/Simon: Wertermittlung bei Geschäfts- und Fabriksgrundstücken Stabentheiner: Liegenschaftsbewertungsgesetz
Energieausweis-Vorlage-Gesetz
2 GRUNDBUCHSSTAND
1 VORBEMERKUNGEN
1.1 Allgemeines
Der Sachverständige geht bei der Gutachtenserstellung von den ihm zur Verfügung gestellten Unterlagen und ihm gegebenen Informationen aus.
Das Gutachten wurde ausschließlich nach den Bestimmungen des Liegenschaftsbe- wertungsgesetzes 1992, BGBl 1992/150 erstellt. Zweck des Bewertungsgutachtens ist die Ermittlung des geschätzten Verkehrswertes im gegenständlichen Exekutionsver- fahren.
Wenn nicht ausdrücklich anders angegeben versteht sich die Wertermittlung geldlas- tenfrei. Eine rechtliche und auch steuerliche Beurteilung wird vom Gutachter nicht vorgenommen. Es wird angenommen, dass gegebenenfalls wertbeeinflussende Abga- ben, Beiträge und Gebühren zum Stichtag bezahlt sind und Grundstücksabtretungen, Sonderumlagen oder ähnliches nicht mehr anfallen. Es wurde nicht geprüft, ob zu- gunsten des Bewertungsgrundstücks irgendwelche nicht im Grundbuch eingetragenen Rechte, auch aufgrund privatrechtlicher Vereinbarungen, oder dinglich nicht gesicher- te Verpflichtungen des Liegenschaftseigentümers bestehen.
Die Liegenschaft wurde mit bloßem Augenschein besichtigt. Die Feststellungen zur Beschaffenheit und den tatsächlichen Eigenschaften der baulichen Anlagen, des Grundstücks und des Bodens erfolgt ausschließlich auf Grundlage der Ortsbesichti- gung und der vorliegenden Unterlagen. Vom Sachverständigen wurde weder eine bauliche noch ein bauphysikalische Untersuchung des Gebäudes vorgenommen, noch wurde eine Untersuchung der Teile durchgeführt, welche überdeckt sind, sich nicht offen darbieten oder unzugänglich sind. Die Funktionsfähigkeit der haustechnischen und sonstigen technischen Anlagen wurde seitens des Sachverständigen nicht im Detail sondern nur nach dem bloßen Augenschein geprüft. Detaillierte Untersuchun- gen, insbesondere zerstörende Untersuchungen wurden nicht ausgeführt, weshalb Angaben über nicht sichtbare Bauteile und Baustoffe aus Auskünften, die dem Sach- verständigen gegeben werden, auf vorgelegten Unterlagen oder Annahmen beruhen.
Sie dürfen daher nicht so interpretiert werden, als würden diese die Konstruktion oder das bauliche Tragwerk in seiner Gesamtheit beurteilen.
Es wird ausdrücklich festgehalten, dass dieses Gutachten jedenfalls kein Gutachten über den allgemeinen Erhaltungszustand des Hauses im Sinne des § 37 Abs 4 WEG 2002 darstellt.
Die Bewertung allfälliger Instandhaltungs-, Instandsetzungs- oder Herstellungskosten wird vom Sachverständigen entsprechend seiner Erfahrung angesetzt und dabei von einer der Lage und jeweiligen Nutzung des Objektes marktkonformen Ausführung ausgegangen.
Maße und Flächen sind den vorgelegten Unterlagen entnommen und wurden örtlich nicht oder nur stichprobenweise überprüft. Technische Berechnungen sind überschlä- gig, d.h. in einem Genauigkeitsmaß ausgeführt wie es für die Bewertung des Ver- kehrswertes maßgeblich ist.
Soweit nichts anderes augenscheinlich feststellbar ist, wird angenommen, dass kon- sensmäßig gebaut wurde, daher keine Abweichungen der tatsächlichen Bauführung vom genehmigten Bauplan vorliegen und sämtliche baubehördlichen Auflagen erfüllt wurden. Der Wertermittlung werden die Umstände zugrunde gelegt, die im Rahmen einer üblichen, ordnungsgemäßen und angemessenen Erforschung des Sachverhalts bei der örtlichen Besichtigung erkennbar waren oder sonst bekannt geworden sind.
Die Bewertung von Liegenschaften beinhaltet grundsätzlich alle auf den Grundstücken errichteten Gebäude und die darin eingebaute Gebäudeausstattung, wie Installationen, Sanitäreinrichtungen, Heizungsanlagen etc. Weiters sind Außenanlagen, Einfriedun- gen, Gartengestaltungsbauwerke sowie alle Ver- und Entsorgungsanlagen im ermittel- ten Verkehrswert berücksichtigt. Die auf der Liegenschaft vorhandenen Fahrnisse, wie Möblierung, Gerätschaften, Hausrat etc. sind im ermittelten Verkehrswert nicht berücksichtigt. Als Zubehör bezeichnete Einbaumöbel sind Maßanfertigungen und werden gesondert bewertet.
Das vorliegende Verkehrswertgutachten ist nicht für steuerliche Zwecke zu verwen- den, sondern ist nur für den gegenständlichen Auftrag vorgesehen.
1.2 Umsatzsteuer
Die Umsätze von Grundstücken sind gemäß § 6 Abs 1 Z 9 lit a UStG steuerfrei. Auch die Umsätze von Gebäuden auf fremdem Grund und sonstige Leistungen, die in der Einräumung von Baurechten bestehen, sind ebenso unecht steuerbefreit. Es besteht allerdings die Möglichkeit, diese Umsätze gemäß § 6 Abs 2 UStG steuerpflichtig zu behandeln. Bei Zwangsversteigerungen kommt es zum Übergang der Steuerschuld gemäß § 19 Abs 1 b lit c UStG, wenn der Veräußerer auf die Steuerbefreiung für den Umsatz gemäß § 6 Abs 2 UStG verzichtet und der Erwerber ein Unternehmer oder eine juristische Person öffentlichen Rechts ist.
1.3 Genauigkeitsanforderungen und Hinweispflicht
Angesichts der Unsicherheit einzelner in die Bewertung einfließender Faktoren, insbesondere der Notwendigkeit auf Erfahrungswerte zurückzugreifen, kann das Ergebnis der Bewertung keine mit mathematischer Exaktheit feststehende Größe sein.
Weiters ist darauf zu verweisen, dass der ermittelte Verkehrswert nicht notwendiger- weise bedeutet, dass ein entsprechender Preis auch bei gleich bleibenden äußeren Umständen im Einzelfall jederzeit, insbesondere kurzfristig, am Markt realisierbar ist.
Je nach Verwertungsdauer und Anzahl der Interessenten kann der erzielte Kaufpreis nach oben oder unten abweichen. (ÖNORM B 1802 Pkt. 3.3)
Aufgrund der beim Lokalaugenschein getroffenen Feststellungen und unter Auswertung der dem Sachverständigen zur Verfügung gestellten Unterlagen bzw. der vom Sachverständigen durchgeführten Erhebungen und eingeholten Auskünfte wird nachstehender
B E F U N D
erstellt. Die Befundung erfolgte durch bloßen Augenschein. Für die Richtigkeit der angeführten Auskünfte von Ämtern, und an der Befundaufnahme teilgenommenen Personen, kann keine Gewähr übernommen werden.
2 BESCHREIBUNG DER LIEGENSCHAFT
2.1 Wohnlage
Die gegenständliche Liegenschaft ist ein Eckbauplatz an der Einmündung der Garten- gasse in die Donauarmstraße. Die Entfernung zur Ortsmitte beträgt rund 1,2 km. Es handelt sich um eine gute Wohnlage mit relativ geringen Verkehrsgeräuschen von der Autobahn.
2.2 Verkehrslage
Entfernung zu den Haltestellen der öffentlichen Verkehrsmittel:
Autobushaltestelle ca. 350 m
Bahnstation Fischamend ca. 1,3 km
Autobahnanschluss ca. 2,4 km
Die verkehrsmäßige Lage ist als günstig zu bezeichnen.
2.3 Erhebungen über Flächenwidmung und Bebaubarkeit
Laut Auskunft im Bauamt und geltendem Flächenwidmungs- und Bebauungsplan gelten für die gegenständliche Liegenschaft folgende Bestimmungen:
Bauland - Wohngebiet,
3 Wohneinheiten pro Liegenschaft, Bauklasse I oder II,
geschlossene Bauweise,
50 % der Grundfläche sind bebaubar, sonst gärtnerisch auszugestaltende Flächen.
2.4 Größe
Dem Grundbuchsausdruck ist folgendes Flächenausmaß des zur Liegenschaft gehö- renden Grundstücks zu entnehmen:
Grundstück Nr. 163/9 Baufläche (Gebäude) 213 m²
Gärten 257 m²
Gesamtfläche der gegenständlichen Liegenschaft 470 m² 2.5 Grundstücksform und Maße
Die Grundfläche hat eine rechteckige Form. Sie ist im Wesentlichen horizontal und ebenflächig.
Die Grundstücksbreite beträgt: ca. 16,95 m Die Grundstückstiefe beträgt: ca. 27,90 m 2.6 Aufschließung
Anschlüsse für Wasser, elektr. Strom, Gas, Kanal sind vorhanden. Die Straße und der Gehsteig sind hergestellt.
2.7 Einkaufsmöglichkeiten
Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf sind im Ort vorhanden. Weitere befinden sich in Schwechat in etwa 10 km Entfernung.
2.8 Nachbarschaft
Die in der Nähe liegenden Grundstücke sind größtenteils Gärten mit ein- und zweige- schoßigen Wohnhäusern. Die Autobahn A4 befindet sich in ca. 140 m Entfernung.
2.9 Verdachtsflächenkataster Information:
Das Grundstück 163/9 in Fischamend Dorf (5203) ist derzeit nicht im Verdachts- flächenkataster oder Altlastenatlas verzeichnet.
Entsprechend den Bestimmungen des Altlastensanierungsgesetzes (ALSAG, BGBl. Nr. 299/1989 i.d.g.F) hat die Landeshauptfrau/der Landeshauptmann der/dem BundesministerIn für Umwelt Verdachtsflächen bekanntzugeben.
Der Verdachtsflächenkataster wird vom Umweltbundesamt geführt und beinhaltet jene von der Landeshaupt- frau/vom Landeshauptmann gemeldeten Altablagerungen und Altstandorte, für die der Verdacht einer erheblichen Umweltgefährdung aufgrund früherer Nutzungsformen ausreichend begründet ist. Die Eintragung einer Liegen- schaft in den Verdachtsflächenkataster dokumentiert keinesfalls, dass von der Liegenschaft tatsächlich eine erhebliche Gefahr ausgeht. Ob von einer Verdachtsfläche tatsächlich eine erhebliche Gefahr ausgeht, muss durch entsprechende Untersuchungen (z.B. Boden- und Grundwasseruntersuchungen) nachgewiesen werden. Werden mit der Meldung einer Fläche zu wenige Informationen übermittelt, wird die Altablagerung oder der Altstandort nicht in den Verdachtsflächenkataster aufgenommen. Eine Eintragung kann erst erfolgen, wenn von der Landeshaupt- frau/vom Landeshauptmann zusätzliche, ausreichende Informationen übermittelt werden. Es gibt bereits eine große Anzahl von Meldungen, die noch nicht in den Verdachtsflächenkataster aufgenommen werden konnten. Die
österreichweite Erfassung von Verdachtsflächen ist noch nicht abgeschlossen. Es sind daher noch nicht alle Verdachtsflächen im Verdachtsflächenkataster enthalten.
Die Bewertung wird aufgrund vorliegender Informationen unter der Annahme erstellt, dass eine wertmindernde Bodenkontamination nicht vorhanden ist.
2.10 Energieausweis
Für die gegenständliche Liegenschaft liegt ein Energieausweis nicht vor.
2.11 Gemeindeabgaben
Allfällige Forderungen der zuständigen Gemeinde bzw. von Ver- und Entsorgungsun- ternehmungen werden nicht ermittelt.
3 BESCHREIBUNG DER VORHANDENEN BEBAUUNG
3.1 Allgemeines und Baualter
Das auf der gegenständlichen Liegenschaft befindliche wurde im Jahre 2020 errichtet und hat daher ein Baualter von 1 Jahr. Ein Teil der Mauer im Erdgeschoß an der Straßenfront ist Altbestand aus etwa 1950. Das Einfamilienhaus besteht aus Erdge- schoß, Obergeschoß und Spitzboden. Es ist einseitig angebaut und liegt direkt an der Straße. Die PKW-Garage ist an das Haus angebaut und liegt direkt an der Gartengasse.
Die Baubewilligung wurde am 16.04.2009 erteilt. Die Fertigstellungsmeldung erfolgte noch nicht, weil das Gebäude eine Baustelle ist.
3.2 Technische Beschreibung
Nutzung: 1 Wohnung, PKW-Garage Bauweise: Massivbauweise
Mauerwerk: Hohlblocksteine, 25 cm stark, Altbestand Ziegel 45 cm stark Zwischenwände: Hohlblocksteine ca. 15 cm stark
Deckenkonstruktion: Stahlbeton
Dachform: Wohnhaus mit Garage mit Flachdach Dachkonstruktion: Holzdachstuhl, Flachdächer Stahlbeton
Dachdeckung: Walmdach mit Ziegel ohne Wärmedämmung, Flachdächer mit Bitumendeckung
Verblechungen: Hängerinnen und Fallrohre aus Blech
Regenwasser: Das Regenwasser wird auf eigenem Grund zur Versickerung gebracht
Blitzschutz: vorhanden
Fassaden: Rohbauzustand, Altbestand mit Verputz beschädigt
Eingänge: Zum Gartenhof einflügelige Sicherheitstür aus Aluminium, Zylinderschloss, fixer Seitenflügel.
Zum Wohnhaus einflügelige Sicherheitstür aus Aluminium, Glaslichte mit Zweischeibenisolierverglasung, Zylinderschloss, fixer Seitenflügel.
Zum Büro einflügelige Kunststofftür, Glaslichte mit Zweischei- benisolierverglasung, Zylinderschloss.
Innentüren: Innentüren und Türzargen sind nicht vorhanden (außer zwischen Garage und Wohnhaus, Bad im Erdgeschoß)
Fenster: Kunststofffenster mit Dreischeibenisolierverglasung, Drehkipp- flügel, größtenteils Rolljalousien außen, im Erdgeschoß teilwei- se mit elektr. Antrieb
Stiegenanlage: Dreiarmige gerade Betontreppe im Rohbauzustand, provisori- sches Holzgeländer, natürliche Belichtung; Deckenluke zum Spitzboden mit herunterklappbarer Patentleiter aus Eisen
Garagentor: 2 Sektionaltore, elektrischer Antrieb mit Fernbedienung
3.3 Aufenthalts- und Nutzräume
Boden: Betonestrich, keine Beläge vorhanden Wandflächen: Großteils verputzt
Deckenflächen: Großteils verputzt
Küchenbereich: Starkstromanschluss, 2 Wasseranschlüsse vorhanden Bäder/Klosetts: Anschlüsse vorhanden, keram. WC im Bad im Erdgeschoß Galerie: Provisorisches Holzgeländer
Heizung/Warmwasser: Zentrale Warmwasser-Umlaufheizung mit Gaskombitherme, Fabrikat Vaillant, Fußbodenheizung laut Aussage der Verpflich- teten in den meisten Räumen, Druckausgleichsgefäß, Ventile, freiliegende Rohre; offener Kamin im Wohnraum ist abgemeldet
Balkone/Dachterrasse: Balkone im Rohbauzustand ohne Geländer, Dachterrasse über der Garage mit Bitumendeckung, ohne Belag und ohne Geländer
4 AUSSENANLAGEN
Einfriedung: Gartenseitig Ziegelmauern, an der Gartengasse ein Blechtor.
Befestigungen: Stellenweise Kies, sonst Baustellenzustand.
Aufwuchs: Ungepflegte Grasflächen.
5 BAU- UND ERHALTUNGSZUSTAND
Der Bau- und Erhaltungszustand entspricht dem Alter von 1 Jahr und kann im Allge- meinen als sehr gut bezeichnet werden. Weiters sind die im Herstellungsfortschritt angeführten Fertigstellungen durchzuführen. Zwischen Wohnbereich und Garage ist eine Schleuse mit 2 selbstzufallenden feuerhemmenden Stahltüren zu errichten.
6 BESTANDRECHTE
Das Haus ist nach Angabe der Verpflichteten nicht vermietet. Die Liegenschaft wird daher bestandfrei bewertet.
7 NUTZFLÄCHENAUFSTELLUNG
Die Nutzflächen wurden dem Auswechslungsplan entnommen. Im Erdgeschoß wurde der im Plan als Technikraum bezeichnete Raum in einen Vorraum und den Heizraum geteilt. Der am Plan als Heizraum bezeichnete Raum ist das Bad. Außerdem wurde vom Wohnraum ein Abstellraum abgetrennt. Das im Obergeschoß befindliche WC soll laut Aussage als Abstellraum genützt werden.
Erdgeschoß: Nutzfläche ca. 149,00 m² 149,00 m²
Obergeschoß: Innenfläche 143,58 m²
Balkone/Terrasse 44,98 m² x 25% = 11,25 m² Nutzfläche Obergeschoß 154,83 m² 154,83 m² Garage Nutzfläche Garage 31,90 m² 31,90 m²
Summe aller Nutzflächen 335,73 m²
Summe der Wohnnutzflächen 303,83 m²
8 BAUFORTSCHRITT
Da das Bauwerk eine Baustelle ist, wird der Baufortschritt wie folgt ermittelt.
Herstellungsfortschritt Allgemein Ausgeführt Arbeit und Material Anteil in % Anteil in % Rohbau, Dachdeckung, Verblechungen 40 40
Zwischenwände mit Türzargen 6 4
Vollwärmeschutz 6 0
Elektroverrohrung 2 2
Installateur Rohre 3 3
Heizungsrohre 2 2
Fenster, Außentüren 5 5
Decken- und Innenputz 2 2
Estrich 3 3
Gaskombitherme, Anschlüsse 5 5
Verdrahtung, Schalter, Stecker, Verteiler 2 2
Außenputz 4 0
Heizkörperendmontage Fußbodenheizung 4 4
Verfliesungen 2 0
Anstreicher 1 0
Maler und Tapezierer 3 0
Bodenbeläge 4 0
Innentüren, Geländer, Innenstiegen 3 0
Sanitärgeräte, Armaturen 3 0
Prozentsumme für Rohbau und Ausbau 100 72
Fehlende Fertigstellungen % 28
9 DINGLICHE RECHTE
Im A2-Blatt des Grundbuchsausdrucks ist keine wertbeeinflussende Eintragung vorhanden.
10 DINGLICHE LASTEN
Unter C-LNR 4 des Grundbuchsausdrucks ist das Wohnungsgebrauchsrecht gem.
Vereinbarung 2009-10-21 für Antonija Demo geb. 1966-10-01 eingetragen, unter C-LNR 6 des Grundbuchsausdrucks ist das Wohnungsgebrauchsrecht gem. Vereinba- rung 2009-10-21 für Sabri Demo geb. 1962-03-20 eingetragen. Die einverleibten Pfandrechte sind nicht Gegenstand der Bewertung.
Das Pfandrecht gemäß C-LNR 7 hat Vorrang vor den Belastungs- und Veräußerungs- verboten gem. C-LNR 3 und C-LNR 5 sowie vor den Wohnungsgebrauchsrechten gemäß -LNR 4 und C-LNR 6.
B E W E R T U N G
Die Bewertung der Liegenschaft erfolgt unter Berücksichtigung aller befundmäßig getroffenen Feststellungen sowie unter Bedachtnahme auf die derzeitige Situation auf dem Realitätenmarkt. Liegenschaft wird nach dem SACHWERTVERFAHREN bewertet. Der Verkehrswert wird im Sinne des Liegenschaftsbewertungsgesetzes aus dem Sachwert abgeleitet und, falls erforderlich, der Marktlage angepasst.
Der Bewertungsvorgang folgt im Wesentlichen den Bestimmungen des Liegenschaftsbewertungsgesetzes.
Gemäß § 2 LBG gelten folgende Bewertungsgrundsätze:
(1) Sofern durch Gesetz oder Rechtsgeschäft nichts anderes bestimmt wird, ist der Verkehrswert der Sache zu ermitteln.
(2) Der Verkehrswert ist der Preis, der bei einer Veräußerung der Sache üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr für sie erzielt werden kann.
(3) Die besondere Vorliebe und andere ideelle Wertzumessungen einzelner Personen haben bei der Ermittlung des Verkehrswertes außer Betracht zu bleiben.
Das Sachwertverfahren beinhaltet die Ermittlung des Bodenwertes und des Bauwertes.
Im Vergleichswertverfahren erfolgt die Wertermittlung durch Erhebung von Verkaufspreisen, die im redlichen Geschäftsverkehr in zeitlicher Nähe und in vergleichbaren Gebieten erzielt wurden.
11 SACHWERTERMITTLUNG
11.1 Bodenwert
Bei der Feststellung des Bodenwertes sind Wertkriterien wie örtliche Lage der Liegen- schaft, gegebene Aufschließung, Größe und Figuration der Grundfläche, Verkehrser- schließung, allfällige Immissionen sowie unmittelbare und mittelbare Umgebung maßgebend. Das Flächenausmaß der gegenständlichen Liegenschaft wird aus dem Grundbuchsausdruck übernommen und unter Berücksichtigung der angeführten Kriterien als Freigrund bewertet. Wegen der Gebundenheit durch die vorhandene Bebauung wird ein prozentueller Abschlag vorgenommen.
Bodenwertbereich € 240 bis € 300 je m²
Bodenwert im Mittel 470 m² x € 270 je m² = € 126 900 Abzug wegen vorhandener Bebauung -10% = -€ 12 690
Bodenwert € 114 210
11.2 Bauzeitwert
Der Neubauwert inklusive Mehrwertsteuer je m² verglichener Nutzfläche wird nach den ortsüblichen und angemessenen Herstellungskosten für Objekte dieser Art und Ausstattung ermittelt und aufgrund der im Befund festgestellten Bewertungskriterien
abgemindert. Es erfolgt ein Abzug wegen technischer Abnutzung unter Berücksichti- gung des festgestellten Baualters und der zu erwartenden Bestandsdauer sowie ein weiterer wegen des festgestellten Erhaltungszustandes und der erforderlichen Fertig- stellungen.
Neubauwert Erdgeschoß 149,00 m² x € 1 900 je m² = € 283 100 Neubauwert Obergeschoß 154,83 m² x € 1 900 je m² = € 294 168 Neubauwert Garage 31,90 m² x € 1 300 je m² = € 41 470
Summe Neubauwert 335,73 m² € 618 738
Übliche Gesamtnutzungsdauer 80 Jahre
Baualter 1 Jahr
Voraussichtliche Restnutzungsdauer 79 Jahre
abzügl. technische Wertminderung (linear) -1,3% = -€ 7 734
Zwischensumme € 611 004
Abzug aufgrund fehlender Fertigstellungen -28% = -€ 171 081
€ 439 923
Abzug aufgrund des Baustellenzustandes -10% = -€ 43 992
Bauzeitwert € 395 931
11.3 Außenanlagen
Der Zeitwert der im Befund geschilderten Außenanlagen wird als Prozentsatz des Bauzeitwertes angesetzt.
Bauzeitwert € 395 931 Zeitwert der Außenanlagen 1% = € 3 959
11.4 Sachwert
Bodenwert € 114 210
Bauzeitwert € 395 931
Zeitwert der Außenanlagen € 3 959
Sachwert € 514 100
Der Sachwert entspricht der Lage auf dem Realitätenmarkt und wird gerundet als Verkehrswert ausgewiesen.
12 ZUSAMMENFASSUNG
Es beträgt somit der gerundete
VERKEHRSWERT
der Liegenschaft EZ 639 GB Fischamend Dorf mit dem Grundstück Nr. 163/9 in 2401 Fischamend, Donauarmstraße 21,
bestands- und geldlastenfrei am Bewertungsstichtag 23. 02. 2021
€ 514 000
(in Worten: Euro fünfhundertvierzehntausend)
13 ZUBEHÖR
Gesondert zu bewertendes Zubehör wurde dem Sachverständigen nicht bekannt gegeben.
Schwechat, am 16.03.2021 Der Sachverständige
Beilagen: Bilddokumentation Teilkopie des Ortsplans
Teilkopie des Flächenwidmungs- und Bebauungsplans 1 : 1000 Teilkopie des Katasterplans
Kopie des Lageplans Kopien der Gebäudepläne
