B E W E R T U N G S G U T A C H T E N

(1)

Franz Grünberger Straße 13 3852 Gastern

E-Mail: mario.schalko@gmx.at Handy: 0664/3023910

Gastern, 29.01.2021 Bezirksgericht Korneuburg

Landesgerichtsplatz 1

2100 Korneuburg 9 E 4/20i

B E W E R T U N G S G U T A C H T E N

Mit Beschluss des Bezirksgerichtes Korneuburg vom 29.06.2020, eingegangen am 07.07.2020, wurde ich als Sachverständiger in der Exekutionssache

betreibende Partei: VTB BANK (EUROPE) SE Wipplingerstraße 35/Top 11 1010 Wien

vertreten durch: Dr. ENGELHART & PARTNER Rechtsanwälte OG

Esteplatz 4 1030 Wien

verpflichtete Partei: ASOTRA - Speditions- und Transport - Gesellschaft mbH Rudolf Diesel-Straße 2

2000 Stockerau

bestellt und beauftragt, ein Bewertungsgutachten über den Verkehrswert von den Liegenschaften in 2000 Unterzögersdorf, Rudolf Diesel-Straße 2, Parz. Nr. 245/2, EZ 254, GB 11151 Unterzögersdorf und 2000 Unterzögersdorf, Rudolf Diesel-Straße, Parz. Nr. 245/1, EZ 260, GB 11151 Unterzögersdorf, BG Korneuburg, zu erstatten.

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Grundlagen der Bewertung:

Befundaufnahme am 30.07.2020 in der Zeit von rd 07.45 Uhr bis 10.15 Uhr im größtenteilsen Beisein von

- Frau Mag. Adriana Maglica

- Herrn Geschäftsführer Anatolii Boikiv - Frau HBV Jutta Schmidl und

- dem gefertigten Sachverständigen

Erhebungen bei der Stadtgemeinde Stockerau

Erhebungen bei der Bezirkshauptmannschaft Korneuburg

Erhebungen beim Finanzamt Korneuburg

Erhebungen beim Bezirksgericht Korneuburg

Erhebungen bei der Netz NÖ GmbH

Erhebungen am Realitätenmarkt

Bewertungsstichtag:

Tag der Befundaufnahme, 30.07.2020

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I. B E F U N D:

Es werden die beiden direkt aneinandergrenzenden Liegenschaften als gemeinsame wirtschaftliche Einheit berücksichtigt. Dies deshalb, da Ver- und Entsorgungsleitungen bzw. -einrichtungen, etc. über die Grenze hinweg reichen. Sollte eine getrennte Veräußerung erfolgen, müsste die genaue Lage der Einbauten bekannt gegeben werden und („sicherheitshalber“ grundbücherlich sichergestellte) Vereinbarungen hinsichtlich wechselseitiger Nutzungen erfolgen. Ebenso sind allenfalls neue Anbindungen, etc. zu schaffen.

Zu bewertendes Objekt:

Bürogebäude und Lagerhalle

Lage der Grundstücke:

Im Betriebsgebiet der KG Unterzögersdorf, welches direkt an die KG Stockerau anschließt.

Westseitig grenzt die Rudolf Diesel Straße an; südöstlich vom Gst 245/1 verläuft eine eher schmälere Erschließungsstraße, welche als Sackgasse ausgebildet ist. Nördlich vom Gst 245/2 verläuft die Bahntrasse. In geringer Entfernung von der Immobilie befindet sich die Autobahn samt Anschlussmöglichkeit.

Aufschließungen auf öffentlichem Grund:

Schmutzwasserkanal-, Wasser-, Strom- und Telefonleitungen

Form und Niveau der Grundstücke:

Unregelmäßige Gesamtfiguration (annähernd dreieckiger und anschließender rechteckiger Bereich) mit einem grundsätzlich etwa horizontalen bzw. nur leicht geneigten Niveau.

Ausmaß der Grundstücke (laut Abfrage vom 01.07.2020; allfällige zwischenzeitig eingetretene Veränderungen sind daher nicht berücksichtigt):

Parzelle Nr. 245/1 (EZ 260) 3.873 m² Parzelle Nr. 245/2 (EZ 254) 9.028 m²

Gesamtausmaß 12.901 m²

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Flächenwidmung:

Bauland Betriebsgebiet

60 % Bebauungsdichte, offene Bebauung, Bauklasse I, II

Auf die Flächenwidmungs- und Bebauungsplandarstellung ist zu verweisen.

Bebauung auf der Liegenschaft:

Bürogebäude, bestehend aus einem Keller-, einem Erd- und einem Obergeschoß

Lagerhalle samt teilweisen Einbauten, bestehend aus einem Keller- und einem Erdgeschoß Nebengebäude

Vom Bauakt zur Verfügung gestellte Unterlagen (auszugsweise Auflistung):

BH Bescheid: 12.03.1992 (Bürogebäude, Lagerhalle und

Fahrzeugabstellplätzen)

Baubescheid: 23.06.1992 (Bürogebäude, Lagerhalle, Fahrzeug- abstellplätze und Einfriedung)

BH Bescheid: 09.10.1992 (Aufzugsanlage)

Baubescheid: 21.10.1992 (Leuchtschriftanlage am Dach) Baubescheid: 27.10.1992 (Selbstfahreraufzug)

BH Bescheid: 24.05.1993 (Kleinlastenaufzug)

Baubescheid: 08.06.1993 (Aufzugsanlage)

Benützungsbewilligungsbescheid: 09.11.1993 (Lagerhalle)

BH Bescheid: 30.11.1993 (Einbau von zwei Kühlzellen in die Lagerhalle)

Baubescheid: 10.05.1994 (überdeckter Autoabstellplatz)

Benützungsbewilligungsbescheid: 23.11.1994 (Bürogebäude, Fahrzeugabstellplätze, Einfriedung und Heizungsanlage)

Benützungsbewilligungsbescheid: 23.01.1995 (Aufzugsanlage) Benützungsbewilligungsbescheid: 23.01.1995 (Selbstfahreraufzug)

Benützungsbewilligungsbescheid: 24.01.1995 (überdeckter Autoabstellplatz) Benützungsbewilligungsbescheid: 24.01.1995 (Leuchtschriftanlage am Dach) BH Bescheid: 13.02.2006 (Einbau einer Brandmeldeanlage)

BH Bescheid: 11.08.2008 (Neubau einer Lagerhalle - nicht ausgeführt)

BH Bescheid: 12.05.2017 (Änderung des genehmigten Personen- und Lastenaufzuges zur ausschließlichen Verwendung als Aufzug für die Lastenbeförderung)

Ob ein kompletter Bauakt, welcher gänzlich dem Naturstand entsprechende Planunterlagen sowie Bau- und Benützungsbewilligungsbescheide bzw. Fertigstellungsmeldungen, etc.

beinhaltet, vorhanden ist wurde nicht im Detail geprüft.

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Die Daten wurden teilweise örtlich erhoben, den Unterlagen entnommen, angegeben bzw.

stellen Annahmen dar; die jeweils überwiegenden Ausstattungen sind beschrieben (detaillierte Angaben konnten nicht gänzlich getätigt werden). Weiters ist anzumerken, dass die Liegenschaft bzw. Bebauung etwas abweichend von einer genauen Nord-Südausrichtung angeordnet ist (es wurde die Bezeichnung jedoch vereinfachend mit nur „einer Himmelsrichtung“ erwähnt).

Einfriedungen (diese sind nicht überall an der Grundgrenze situiert):

An der Westseite: Größtenteils Maschendrahtzaun An der Nordseite: Teilweise Maschendrahtzaun An der Ostseite: Maschendrahtzaun

An der Südostseite: Teilweise Maschendrahtzaun

Teilweise sind Metallabgrenzungen und Stützmauern auch innerhalb der Liegenschaft gegeben.

Außenanlagen auf der Liegenschaft:

Befestigungen mittels Asphaltierung und teilweise Natursteinplattenbelegungen sowie geringfügig Waschbetonplatten, Beton und Betonverbundsteinen wurden vorgefunden (hinsichtlich dem Ausmaß ist auch auf die Orthofotodarstellungen einzugehen); weiters sind einige PKW Stellflächen mit Rasengittersteinen versehen. Die übrige Freifläche verfügt größtenteils über einen ungepflegten verwilderten Bewuchs.

Wasserversorgung:

Anschluss an das öffentliche Leitungsnetz

Abwasserbeseitigung:

Anschluss an den Schmutzwasserkanal

Regenrückhaltebecken, offene Sickerbecken, Sickerschächte, Abscheider und Schlammfänge sollen bestehen

Stromversorgung:

Anschluss an das Leitungsnetz (34 kW sollen abgegolten sein)

Gasversorgung:

Anschluss an das Leitungsnetz

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Sonstiges:

Klimageräte wurden beim Bürogebäude installiert.

Dem Bürogebäude ist nordseitig ein Windfang samt Dacherweiterung vorgelagert. Es handelt sich um eine verglaste Alukonstruktion.

Neben der westlichen Grenze ist auf der Parz. Nr. 245/1 ein überdachter Autoabstellplatz vorhanden. Dieser ist dreiseitig offen. Am Flachdach wurde ungepflegter Bewuchs vorgefunden.

Am Gst 245/2 ist im südöstlichen Teil eine Pergola errichtet. Die flugdachartig ausgebildete Konstruktion ist größtenteils mit einer Trapezblechdeckung versehen.

Im westlichen Teil ist neben der Zufahrt ein Carport positioniert. Die seitlich offene Holzkonstruktion besitzt eine Wellplattendeckung.

Eine Trafostation befindet sich im südwestlichen Teil des Grundstückes 245/2 (ob diese auch geringfügig auf der Parz. Nr. 245/1 situiert ist wurde nicht geprüft). Auf die Grundbuchseintragungen sowie die Darstellung der Netz NÖ ist zu verweisen.

Mitgeteilt wurde, dass hinsichtlich vieler haustechnischer Anlagen Wartungsverträge existieren.

Beschreibung des Zubehörs:

Die Büro- und Kücheneinrichtungen, etc. sind auftragsgemäß nicht als Zubehör zu berücksichtigen. Ebenso sind Container, etc. nicht erfasst worden.

Bürogebäude:

Geschoße:

Kellergeschoß Raumhöhe ca. 2,73 m im Archiv

Erdgeschoß Raumhöhe ca. 3,00 m im Grossraumbüro Obergeschoß Raumhöhe ca. 2,99 m im Konferenzsaal

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Fundierung:

Streifen- und Einzelfundamente

Kellergeschoßaußenmauerwerk: Hohlblockziegelmauerwerk

Mittelmauern: Hohlblockziegelmauerwerk und Stahlbetonsäulen

Zwischenwände: Ständerwände und teilweise Zwischenwandziegel sowie schiebbare Elementewand

Erdgeschoßaußenmauerwerk: Hohlblockziegelmauerwerk und Stahlbetonsäulen

Mittelmauern Stahlbetonsäulen

Zwischenwände: Ständerwände und teilweise Zwischenwandziegel

Obergeschoßaußenmauerwerk: Hohlblockziegelmauerwerk und Stahlbetonsäulen

Mittelmauern Stahlbetonsäulen

Zwischenwände: Ständerwände und teilweise Zwischenwandziegel

Kaminmauerwerk:

MSB Metallfang

Decke über Kellergeschoß:

Ortbetondecke

Decke über Erdgeschoß:

Ortbetondecke

Decke über Obergeschoß:

Ortbetondecke

Dachform:

Flachdach und teilweise Zeltdach

Dacheindeckung:

Abdichtung und Kies sowie teilweise Alu-Glaskonstruktion

Wärmedämmung in/über oberster Geschoßdecke:

Wurde eingebaut, jedoch nicht in einer dem heutigen Stand entsprechenden Stärke

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Brandschutzmäßige Abschlüsse:

Wurden nicht gänzlich ausgebildet

Die bei den Raumbeschreibungen verwendeten Abkürzungen bedeuten (die Raumwidmungen sind fallweise abweichend von der Plandarstellung wiedergegeben):

D: Decken- bzw. Schrägflächen W: Wandflächen

B: Bodenflächen Kellergeschoß:

Stiegenhaus:

D: Anstrich W: Anstrich B: Naturstein

Über eine Stiege gelangt man in das Erdgeschoß.

Abstellraum 1:

Abstellraum 2:

Speisesaal:

D: Akustikelemente W: Anstrich

B: Naturstein

Ein Ausgang auf die Terrasse wurde geschaffen.

Essraum:

B: Naturstein

Ruheraum:

D: Sichtschalung W: Sichtschalung B: Fliesen

Eine Türe führt ins Freie.

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Sauna:

D: Sichtschalung W: Sichtschalung B: Fliesen

Ein Saunaofen ist eingebaut.

Dusche:

D: Paneele W: Fliesen B: Fliesen

Duschen sind ausgebildet.

Putzraum:

D: Paneele W: Anstrich B: Fliesen

Vorraum 1:

Ein Waschbecken wurde vorgefunden.

WC 1:

Ein WC ist angeordnet.

Garderobe 1:

Heizraum:

D: Anstrich W: Anstrich B: Beton

Der Zugang ist von außen gewährleistet. Die Gaszentralheizungsanlage wurde installiert. In einem Schacht soll sich die Hebeanlage befinden.

Gang:

D: Paneele W: Anstrich B: Naturstein

Ein Ausgang ins Freie wurde geschaffen.

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Garderobe 2:

Abstellraum 3:

Abstellraum 4:

D: Paneele W: Naturstein B: Naturstein

Ein Waschmaschinenanschluss ist vorhanden.

Vorraum 2:

Ein Waschbecken ist installiert.

WC 2:

Vorraum 3:

Ein Waschbecken ist vorhanden.

Pissoir:

Ein Pissoir wurde angeordnet.

WC 3

D: Paneele W: Naturstein B: Naturstein Ein WC ist gegeben.

(11)

Archiv:

B: Naturstein

Der Kleinlastenaufzug ist eingebaut.

Büro:

B: Naturstein

Vorraum 4:

B: Naturstein

Ein Ausgang ins Freie wurde geschaffen.

Vorraum 5:

Ein Waschbecken ist montiert.

WC 4:

Abstellraum 5:

Küche:

D: Paneele

W: Anstrich und teilweise Fliesen B: Naturstein

Die Installationen für eine Abwäsche wurden geschaffen.

(12)

Erdgeschoß:

Eingangshalle:

D: Anstrich W: Anstrich

B: Natursteinplatten

Dem Objekt ist eine Eingangsüberdachung vorgelagert. Über Stiegen gelangt man in das Kellergeschoß und in das Obergeschoß.

Besprechungszimmer:

B: Naturstein

Teeküche:

B: Naturstein

Die Installationen für eine Abwäsche wurden geschaffen.

Gang:

Eine Türe führt ins Freie.

Garderobe 1:

Garderobe 2:

Vorraum 1:

Ein Waschbecken ist angeordnet.

Pissoir:

Ein Pissoir ist installiert.

(13)

WC 1:

D: Paneele W: Naturstein B: Naturstein Ein WC ist montiert.

Putzraum:

Ein Ausgussbecken ist vorhanden.

Vorraum 2:

Ein Waschbecken wurde vorgefunden.

WC 2:

Ein WC ist vorhanden.

Technikraum 1:

D: Akustikplatten W: Anstrich B: Naturstein

Der Stromzähler ist angeordnet.

Grossraumbüro:

Ein Kleinlastenaufzug ist gegeben.

Technikraum 2:

Büro:

(14)

Obergeschoß:

Halle:

Eine Stiege führt in das Erdgeschoß.

Sekretariat:

Konferenzsaal:

Gang:

Ein Ausgang ins Freie wurde ausgebildet.

Garderobe 1:

Garderobe 2:

Vorraum 1:

Pissoir:

Ein Pissoir ist installiert.

(15)

WC 1:

Putzraum:

Ein Becken ist angeordnet.

Vorraum 2:

WC 2:

Technikraum:

Buchhaltung:

Ein Kleinlastenaufzug ist vorhanden.

Buchhaltung Leiter Büro:

Büro 1:

(16)

Büro 2:

Generaldirektor:

Fenster:

Alufenster mit Isolierverglasung (zahlreiche Fixelemente, mehrfach als Glasfassade und auch als Zeltdach beim Stiegenhaus ausgebildet)

Eingangstüre:

Alutüren samt Isolierverglasungen Metallfüllungstür

Türen:

Vollbautüren in Stahlzargen

Stiege vom Erd- zum Obergeschoß:

Etwa halbgewendelte Stiege samt Betonholm und Natursteintrittstufen Etwa dreiarmige Massivstiege (im Freien)

Stiege vom Erd- zum Kellergeschoß:

Etwa halbgewendelte Stiege samt Betonholm und Natursteintrittstufen Etwa dreiarmige Massivstiege (im Freien)

Aufstieg auf das Flachdach:

Leiteraufstieg

Fassadenausbildung:

Vollwärmschutzfassade sowie Alukonstruktion samt Isolierverglasung

(17)

Beheizung der Wohnräume und Warmwasserbereitung:

Erfolgt von der Gaszentralheizungsanlage (laut Prüfbericht: Buderus G 324 ZE/92-10A, 92 kW Nennwärmeleistung, Baujahr 1991), welche sich im kellergeschoßigen Heizraum befindet, über Fußbodenheizungen und Radiatoren. Ein Vaillant Speicher ist angeordnet.

Lagergebäude:

Geschoße:

Kellergeschoß Unterzughöhe ca. 3,28 m im Zolllager

Erdgeschoß Raumhöhe ca. 5,67 m (bis Binderunterkante) in der Lagerhalle

Fundierung:

Streifen- und Einzelfundamente

Kellergeschoßaußenmauerwerk: Stahlbetonmauerwerk

Mittelmauern: Hohlblockmauerwerk und Stahlbetonsäulen sowie Stahlbetonmauerwerk

Zwischenwände: Zwischenwandziegel und Metallgitterwände sowie Kühlzellenwände

Erdgeschoßaußenmauerwerk: Stahlbetonsäulen und Sandwichplatten Mittelmauern Hohlblock- und Ortbetonmauerwerk

Zwischenwände: Zwischenwandziegel und Leichtwandkonstruktion

Kaminmauerwerk:

Ev. MSB Metallfang

Decke über Kellergeschoß:

Betonträger und Elementdecke bzw. Ortbetondecke

Decke über Erdgeschoß:

Größtenteils keine eigene Decke (Stahlbetonbinder und Trapezblech) sowie geringfügig Massivdecke

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Dachform:

Satteldach (eher flach geneigt)

Dacheindeckung:

Trapezblech

Wärmedämmung in der Dachschräge:

Wurde eingebaut, jedoch nicht in einer dem heutigen Stand entsprechenden Stärke

Brandschutzmäßige Abschlüsse:

Wurden nicht gänzlich ausgebildet

Die bei den Raumbeschreibungen verwendeten Abkürzungen bedeuten (die Raumwidmungen sind fallweise abweichend von der Plandarstellung wiedergegeben):

D: Decken- bzw. Schrägflächen W: Wandflächen

B: Bodenflächen

Kellergeschoß:

Vorraum 1:

Der Zugang erfolgt von außen. Eine Hebeanlage ist laut Angabe installiert.

Vorraum 2:

Ein Waschbecken wurde eingebaut. Eine Duschmöglichkeit wurde geschaffen.

WC:

(19)

Aufenthaltsraum:

D: Akustikplatten

W: Sichtschalung und Anstrich B: Fliesen

Heizraum (ohne Begehungsmöglichkeit):

Zolllager 1 und Lager:

D: Anstrich

W: Anstrich und Paneele B: Beton

Kühlzellen (mit Paneelen) wurden eingebaut. Teilweise Abgrenzungen mittels Gitterwänden wurden vorgefunden. Eine Aufzugsanlage wurde installiert.

Hydraulikraum:

Zolllager 2:

Eine Tür führt ins Freie. Über eine Stiege gelangt man ins Erdgeschoß.

Abstellraum:

Erdgeschoß:

Büro 1:

D: Akustikplatten W: Anstrich B: Linol

Abstellraum:

(20)

Vorraum:

D: Paneele

W: Fliesen und Anstrich B: Fliesen

Ein Waschbecken ist angeordnet.

WC:

D: Paneele

W: Fliesen und Anstrich B: Fliesen

Büro 2:

D: Akustikplatten W: Anstrich B: Linol

Lagerhalle:

D: Trapezblech W: Dielen B: Beton

Eine Aufzugsanlage ist installiert. Über eine Stiege gelangt man in das Kellergeschoß. Türen führen ins Freie. Verlademöglichkeiten sind ausgebildet, ein Kragdach wurde südseitig durchgehend errichtet. Ebenso ist nordseitig eine Verladerampe samt durchgehendem Kragdach gegeben (jedoch ohne angrenzender Zufahrt – in weiterer Folge befindet sich außerhalb der Grenze die Bahnlinie). Die Lagerhalle ist nicht niveaufrei mit Fahrzeugen erreichbar.

Fenster:

Alufenster mit Isolierverglasung (zahlreiche Fixelemente, teilweise mit vorgelagerten Gitteranordnungen)

Eingangstüren:

Alutüren samt Isolierverglasungen Sektionaltore

Türen:

Vollbautüren in Stahlzargen Metall- und Brandschutztüren Kühlraumtüren

Gittertür

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Stiege vom Erd- zum Kellergeschoß:

Zweiarmige Massivstiege samt Verfliesung Lastenaufzug

Aufstieg auf das Dach:

Anzuordnende Leiter (nicht vorhanden)

Fassadenausbildung:

Vollwärmschutzfassade und Anstrich

Beheizung der Räume und Warmwasserbereitung:

Erfolgt von der Gaszentralheizungsanlage (laut Akt: Buderus 128 kW Wärmeleistung), welche sich im kellergeschoßigen Heizraum befinden soll (ohne Begehungsmöglichkeit), über Radiatoren und Gebläse. Ein Speicher ist laut Angabe ebenso angeordnet.

Allgemeines:

Bau- und Instandhaltungszustand, etc. (es handelt sich um keine taxative Auflistung):

Grundsätzlich ist anzuführen, dass sowohl außen als auch raumseitig an einigen Stellen Schadensbilder bzw. Beeinträchtigungen vorliegen, unfachliche Ausführungen und nicht gänzlich gegebene Fertigstellungen erhoben werden konnten. Betreffend dem Zustand, etc.

ist auf die Fotodokumentation einzugehen (es wurden noch einzelne zusätzliche Fotos angefertigt, welche jedoch aus Kostengründen gleichlautend wie eine eingehende Textierung nicht beigefügt wurden).

Abplatzungen, Verfärbungen und Risse sind an den Fassaden gegeben.

Abwitterungen und einzelne An- sowie Abmorschungen sind an den Holzteilen erkennbar;

eine entsprechende Spritzwasserhöhe ist nicht ausgebildet.

Schadstellen sowie unfachliche Ausführungen liegen an einigen Stellen der Deckungen, Spenglerarbeiten, Holzteile, etc. vor.

Entsprechende ausreichende Sonnenschutzeinrichtungen (insbesondere außenliegende Beschattungen) sind nicht gegeben.

(22)

Schadstellen wurden an den Außenanlagen erhoben.

An Stahlteilen wurden Korrosionseinwirkungen und Beeinträchtigungen sowie Schäden an der Beschichtung vorgefunden.

Auf Bewuchs an den Flachdächern ist einzugehen.

Ob bei den bodennahen Elementen sowie Überkopfverglasungen Sicherheitsgläser Verwendung fanden ist nicht eindeutig bekannt bzw. wurde nicht im Detail geprüft.

Die Freiflächen können überwiegend als ungepflegt bzw. verwildert bezeichnet werden;

ebenso sind Rigole verlandet bzw. mit Bewuchs versehen.

In den Räumlichkeiten sind an mehreren Stellen Abnutzungserscheinungen, Verfärbungen, Verunreinigungen, Feuchtigkeitseinwirkungen, Schimmelbildungen, Verputzschäden, Rissbildungen, Anstrichschäden, Korrosionseinwirkungen, uneinheitliche und nicht gänzlich fertig gestellte bzw. unvollständige Ausführungen, etc. wahrnehmbar.

Frei geführte Installationen wurden vorgefunden.

Laut Angabe sind bei Schlagregen Niederschlagseintritte bei mehreren Fenstern aufgrund von Undichtheiten möglich.

Das vorgefundene Raumprogramm sowie die Raumanordnung und Ausrichtung, die Bauweise, etc. sind nicht gänzlich den heutigen Bedürfnissen entsprechend bzw. lassen eine wirtschaftliche sowie zeitgemäße Nutzung nicht vollkommen zu. Es kann der Bürotrakt für viele Branchen in dieser Lage als überdimensioniert, etc. bezeichnet werden. Die heutigen Anforderungen an Wärmeschutz, etc. werden nicht erfüllt bzw. wurden keine Angaben über die Aufbauten, etc. getätigt. Die laufenden Instandhaltungen/Instandsetzungen sowie Fertigstellungen wurden fallweise nicht komplett erbracht. Mit entsprechenden wirtschaftlichen Aufwendungen werden diese vorzunehmen sein (naturgemäß abhängig vom jeweiligen Verwendungszweck und „individuellen Vorstellungen“), um das Objekt einer zeitgemäßen längerfristigen Nutzung zuführen zu können. Als etwas eingeschränkt kann die Interessensgruppe für derartige Liegenschaften angesehen werden. Den genannten Umständen wird auch durch die Anwendung eines Abschlages für Marktanpassung Rechnung getragen. Auf die Lage der Immobilie, etc. ist ebenso einzugehen.

Ob ein kompletter Bau- und Betriebsanlagengenehmigungsakt inkl. gänzlich mit dem Naturstand korrespondierenden Baubewilligungen, Planunterlagen sowie einer Benützungsbewilligung bzw. Fertigstellungsmeldung vom gesamten Umfang vorliegt und sämtliche Auflagen erfüllt sind wurde nicht geprüft. Es wurde fiktiv davon ausgegangen, dass für die Erlangung allenfalls fehlender Bewilligungen keine größeren unwirtschaftlichen Investitionen notwendig werden (mit Ausnahme der ohnehin notwendigen Instandsetzungen). Sollte dies nicht der Fall sein würde eine entsprechende Wertminderung resultieren.

(23)

Eine detaillierte Überprüfung betreffend Übereinstimmung mit dem Bewilligungsstand bzw.

Bewilligungsfähigkeit wurde nicht durchgeführt. Die erhobenen Planunterlagen werden auszugsweise ohne der Vornahme von Abänderungen/Ergänzungen beigefügt (eine Kontrolle und etwaige komplette Bestandsplananfertigung vom Gesamtumfang erfolgte aus Kostengründen nicht). Zwecks Vermeidung weiterer Kosten wurden auch die umfangreichen Niederschriften und Bescheide, etc. nicht dem Gutachten angeschlossen.

Hinsichtlich der Funktionstüchtigkeit sämtlicher haustechnischer Anlagen, Installationen sowie Ver- und Entsorgungsleitungen können keine Angaben getätigt werden, eine Befundung erfolgte nicht. Ebenso wurden statische und bauphysikalische Untersuchungen, Objektsicherheitsprüfungen, etc. nicht vorgenommen (auf die mehrfach vorhandenen Beplankungen bzw. Verkleidungen ist einzugehen). Ein Energieausweis konnte nicht vorgelegt werden. Fallweise waren aufgrund von Lagerungen und nicht gegebener Zutrittsmöglichkeiten die Befundungen nicht bzw. nur in eingeschränktem Umfang gewährleistet.

Betreffend den Verlauf der Grundgrenzen sowie der Grundstücksfläche konnte keine Überprüfung erfolgen, eine Vermessung wurde nicht beauftragt (Erhebungen beim Vermessungsamt wurden nicht vorgenommen). Ob bzw. in welchem Umfang Grenzüberbauten bzw. „rechtmäßige Nutzungen“ vorliegen, kann nicht im Detail angeführt werden (auf solche wurde nicht hingewiesen). Die Fläche gemäß Grundbuchsabfrage wird zugrunde gelegt. Allfällige (insbesondere unentgeltliche) Abtretungen, Ersitzungen, etc. sind nicht berücksichtigt.

Bei der Bewertung wurde davon ausgegangen, dass keine Kontaminationen bestehen; auf solche wurde auch nicht verwiesen – diesbezügliche eingehende Befundungen erfolgten nicht. Allfällige Beeinträchtigungen bzw. Wertminderungen, etc. wären ohnehin von einem speziellen Fachgutachter nach der Vornahme von entsprechenden Untersuchungen zu behandeln. Hochwassereinwirkungen bzw. hohe Grundwasserstände sowie größere Grundwasserschwankungen sollen nicht vorliegen.

Allfällige Rückstandsbeträge, Pfandrechte sowie allenfalls aushaftende Darlehen, etc. wurden in der Bewertung nicht berücksichtigt. Gemäß Rücksprache mit der Stadtgemeinde Stockerau existieren per 28.01.2021 keine Abgabenrückstände mit dinglicher Wirkung. Der Vollständigkeit halber ist anzumerken, dass die Berechnungsflächen der Abgabenbescheide, etwaige Nachforderungen hinsichtlich Anschlussabgaben, Aufschließungen, Benützungsgebühren, etc. nicht geprüft wurden.

(24)

Es soll die gegenständliche Liegenschaft eigen genutzt sein. Auf das Vorliegen von zu berücksichtigenden Bestandsverhältnissen wurde nicht verwiesen, sodass bei der Bewertung von einem gänzlich bestandsfreien Zustand ausgegangen wurde (mit Ausnahme der grundbücherlich eingetragenen Dienstbarkeiten).

II. B E W E R T U N G:

Die Bewertung der Liegenschaft erfolgt nach dem Ertragswertverfahren, da sowohl von betrieblicher Nutzung als auch Vermietung auszugehen ist.

Bürogebäude und umliegender Bereich:

Bei Zugrundelegung der Bestandspläne ergibt sich eine gesamte Nutzfläche für die drei Geschoße in der Größenordnung von rd 1.050 m² (ohne örtlicher Naturmaßabnahme sowie Kontrolle der Eintragungen im Plan).

Nachhaltig erzielbare monatliche Miete, langfristig geschätzt unter der

Berücksichtigung einer eventuellen

Leerstehung rd € 5.700,--, ergibt jährlich € 68.400,--

(25)

Abzüglich Verwaltungskosten rd 3 % vom Jahresrohertrag

rd 3 % von € 68.400,-- - rd € 2.100,--

Abzüglich kleinere Instandhaltungsarbeiten rd 18 % vom Jahresrohertrag

rd 18 % von € 68.400,-- - rd € 12.300,--

_______________________________________________________

Jährlicher Nettoertrag € 54.000,--

Abzüglich Verzinsung des anteiligen Bodenwertes mit 3,0 %

Fiktive Fläche: bebauter Teil und angrenzende Bereiche rd 25 % von 12.901 m² a € 120,-- i.M. per m² = rd € 387.000,--

3,0 % von rd € 387.000,-- - rd € 11.600,--

_______________________________________________________

Jährlicher Reinertrag der baulichen Anlage € 42.400,--

(26)

Kapitalisiert mit rd 6,0 % i.M. (in Anbetracht

der vorliegenden Bauweise, Nutzung sowie Lage von der Immobilie, etc.) auf eine noch wirtschaftliche mittlere Restnutzungsdauer von rd 25 Jahren

(vorausgesetzt werden eine laufende Wartung, Instandhaltung und Instandsetzung, etc.)

€ 42.400,-- x 12,78 rd € 541.900,--

Lagergebäude und umliegender Bereich:

Bei Zugrundelegung der Bestandspläne ergibt sich eine gesamte Nutzfläche für die zwei Geschoße in der Größenordnung von rd 1.400 m² (ohne örtlicher Naturmaßabnahme sowie Kontrolle der Eintragungen im Plan).

Nachhaltig erzielbare monatliche Miete, langfristig geschätzt unter der

Berücksichtigung einer eventuellen

Leerstehung rd € 4.500,--, ergibt jährlich € 54.000,--

Abzüglich Verwaltungskosten rd 3 % vom Jahresrohertrag

rd 3 % von € 54.000,-- - rd € 1.600,--

(27)

Abzüglich kleinere Instandhaltungsarbeiten rd 15 % vom Jahresrohertrag

rd 15 % von € 54.000,-- - rd € 8.100,--

_______________________________________________________

Jährlicher Nettoertrag € 44.300,--

Abzüglich Verzinsung des anteiligen Bodenwertes mit 3,0 %

Fiktive Fläche: bebauter Teil und angrenzende Bereiche rd 35 % von 12.901 m² a € 120,-- i.M. per m² = rd € 541.800,--

3,0 % von rd € 541.800,-- - rd € 16.300,--

_______________________________________________________

Jährlicher Reinertrag der baulichen Anlage € 28.000,--

Kapitalisiert mit rd 7,0 % i.M. (in Anbetracht

der vorliegenden Bauweise, Nutzung sowie Lage von der Immobilie, etc.) auf eine noch wirtschaftliche mittlere Restnutzungsdauer von rd 20 Jahren

(28)

(vorausgesetzt werden eine laufende Wartung, Instandhaltung und Instandsetzung, etc.)

€ 28.000,-- x 10,59 rd € 296.500,--

Abzüglich eines Abschlages für rückgestauten Erhaltungsaufwand (Behebung der Bauschäden – angenommener Pauschalbetrag –

ohne Vornahme von Eingriffen, etc.) - rd € 80.000,--

Zuzüglich gesamter Bodenwert

12.901 m² Grundfläche mit der Widmung Bauland Betriebsgebiet, bewertet auf Grund der Lage, der Figuration der

Liegenschaft, etc. mit € 120,-- i.M. per m² rd € 1.548.100,--

___________________________________________________________________________

Zwischensumme € 2.306.500,--

(29)

Im Rahmen dieser Bewertung ist der Verkehrswert anzugeben.

Unter Verkehrswert im Sinne § 2 LBG versteht man jenen Preis, welcher bei der Veräußerung der Sache üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr unter Berücksichtigung der allgemeinen Wirtschaftslage, der Situation auf dem Realitäten- und Kapitalmarkt erzielt werden kann.

Dabei wird nicht Bedacht auf allfällige subjektive Wertvorstellungen einzelner Personen genommen, sondern orientiert sich vielmehr ausschließlich nach dem nach objektiven Maßstäben erhobenen Befund aller den Wert beeinflussenden Umstände tatsächlicher, rechtlicher und wirtschaftlicher Art.

Abschlag für Marktanpassung (auf die eingeschränkte Veräußerbarkeit von derartigen Immobilien ist einzugehen) sowie Berücksichtigung der im Grundbuch eingetragenen Dienstbarkeiten

rd 10 % von € 2.306.500,-- - rd € 226.500,--

___________________________________________________________________________

V E R K E H R S W E R T

ohne Berücksichtigung allfälliger

Abgabenrückstände mit dinglicher Wirkung € 2.080.000,--

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N.S.: Etwaige Kontaminationen (Belastungen des Bodens, der Bausubstanz, Radoneinwirkungen, etc.) sind im oben angeführten Verkehrswert nicht berücksichtigt.

Die am 27.12.2020 durchgeführte Datenbankabfrage des Verdachtsflächenkatasters vom Umweltbundesamt brachte nach Eingabe der Daten das Ergebnis, dass die gegenständliche Liegenschaft nicht in diesem Kataster eingetragen ist (weiterführende Erhebungen erfolgten nicht).

Das Zubehör sowie das Inventar samt Einbaumöbel, die Lagerungen, die Einrichtungsgegenstände, etc. sind (soweit nicht explizit anderslautend erwähnt) nicht Gegenstand der Bewertung.

Allfällige Rechte und Lasten, Darlehen, Rücklagen, Kautionen, Rückforderungen, Rückstandsbeträge, Bestandsverhältnisse, Superädifikate, Unterschutz-stellungen, etc.

wurden bei der Bewertung nicht in Ansatz gebracht (soweit nicht explizit anderslautend erwähnt).

Der ermittelte Verkehrswert stellt jenen Nettobetrag (also ohne 20 % USt.) dar, welchen der Verkäufer in Rechnung stellen würde, wenn er die Optionsmöglichkeit nützt, den Liegenschaftsumsatz als steuerpflichtig zu behandeln. Der Wert gilt also ausschließlich bei Verkauf an einen Unternehmer und Optierung (nur dann ist eine eventuelle Vorsteuerberichtigung nicht durchzuführen). Es handelt sich um ein Gebrauchtobjekt.

Der Vollständigkeit halber ist anzuführen, dass vor einer Transaktion unbedingt die Durchführung von Erhebungen/Überprüfungen in rechtlicher, steuerlicher, technischer Hinsicht, etc. zu empfehlen ist.

Grundsätzlich wird hinsichtlich der Höhe des Verkehrswertes auch auf folgende wesentliche Ausführungen verwiesen (Auszug aus der ÖNORM B 1802-1 vom 15.07.2019 „Liegenschaftsbewertung“):

Pkt. 4.4 Genauigkeitsanforderungen; Hinweispflicht

Angesichts der Unsicherheit einzelner in die Bewertung einfließender Faktoren, insbesondere der Notwendigkeit, auf Erfahrungswerte zurückzugreifen und Annahmen zu treffen, ist das Ergebnis der Bewertung keine mit mathematischer Exaktheit feststehende Größe. Der Gutachter hat jedoch nach bestem Wissen einen eindeutigen Wert anzugeben.

Auftraggeber sind insbesondere darauf hinzuweisen, dass der ermittelte Verkehrswert/Marktwert bzw. andere ermittelte Werte nicht bedeuten, dass ein entsprechender Preis auch bei gleichbleibenden äußeren Umständen im Einzelfall jederzeit, insbesondere kurzfristig, am Markt realisierbar ist.

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Gastern, 29.01.2021

Umseitig den Originalausfertigungen angeschlossen (die grafischen Darstellungen sind nicht maßstabsgetreu):

Grundbuchsauszüge Landkartenausschnitt

Orthofotodarstellungen samt Hochwasserüberlagerung

DKM Auszüge samt Orthofotoüberlagerung (teilweise mit Höhenabfragen) DKM Auszug samt teilweiser Einbautendarstellung

Flächenwidmungs- und Bebauungsplan

Ausschnitte aus den Planunterlagen (nicht komplett dem Naturstand entsprechend, nicht eingenordet)

Wasserbuchauszug

Unterlagen hinsichtlich der Dienstbarkeiten (aus der Urkundensammlung und von der Netz NÖ GmbH erhoben)

Feststellungs- und Grundsteuermessbescheid

Feststellungsbescheid und Bescheid über die Erhöhung des Einheitswertes sowie Grundsteuermessbescheid

Hinweise betreffend der Datenbankabfrage von etwaigen Bodenkontaminationen

Fotodokumentation (teilweise geben die Bilder auch nicht gegenständliche Bereiche wieder)