Archiv "Immobilien im Ausland: Besonderer Charme" (20.01.2006)

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Denn sie können die Aus- schüttungen weitgehend steu- erfrei vereinnahmen. Dieser Gesichtspunkt wird in den nächsten Jahren für viele An- leger noch erheblich an Ge- wicht gewinnen, weil es steu- erliche Verluste in der Investi- tionsphase in Deutschland bald nicht mehr geben soll. Steuer- freie Ausschüttungen bieten dann die einzige Möglichkeit, dem Fiskus ein Schnippchen zu schlagen.

Solche steuerfreien Aus- schüttungen bieten neben den USA in Europa vor allem die Niederlande, Österreich und Großbritannien. Besonderer Beliebtheit erfreuten sich in der Vergangenheit besonders US-Immobilienfonds, die in voll vermietete Class-A-Büro- immobilien investierten. Noch vor einigen Jahren konnten diese mit Ausschüttungen von mehr als sieben Prozent auf- warten.

Doch mittlerweile ist der Markt für Büroimmobilien in den USA überhitzt. Die Prei- se sind stark gestiegen, weil vor allem auch viele insti- tutionelle Anleger (Versiche- rungen, Pensionskassen) in Immobilienanlagen drängen.

Mit dem Preisanstieg sind die Renditen gefallen. Noch im Jahr 2000 lag die Rendite von US-Büroimmobilien bei etwas über acht Prozent. Heute be- trägt sie nur noch knapp sechs Prozent. Dementsprechend sind auch die Ausschüttungen deutlich zurückgegangen.

Die US-Immobilienrendi- te hat sich nun weitgehend dem europäischen Niveau an- genähert. Für viele Anleger sind damit geschlossene Im- mobilienfonds, die in europäi-

schen Ländern investieren, attraktiver geworden. Einer- seits ziehen viele Anleger die in Europa anlegenden Fonds wegen der geographischen Nä- he (Niederlande, Österreich) vor, zum anderen scheuen sie auch die Wechselkursrisiken, die außer bei Großbritanni- enfonds in Europa nicht vor- handen sind.

Auch was die Steuerfreibe- träge anbelangt, sind die USA für deutsche Anleger sehr at-

traktiv. Ausländer können in den USA derzeit einen Frei- betrag von jährlich 3 400 Dol- lar geltend machen. Bis zu dieser Höhe bleiben die Aus- schüttungen von US-Immobi- lienfonds in den USA steuer- frei. In Österreich bleiben da- gegen nur 2 000 Euro von der

Steuer befreit, im Jahr zuvor waren es noch 3 640 Euro.

Die Niederlande kennen kei- nen Freibetrag, haben dafür aber eine Nichtveranlagungs- grenze. Die bringt es mit sich, dass Anleger, die sich mit bis zu 7 000 Euro an geschlosse- nen Hollandfonds beteiligen, die Ausschüttungen auf diese Beteiligungen im Nachbar- land nicht versteuern müssen.

Am großzügigsten mit den Freibeträgen ist das Vereinigte Königreich. Dort können aus- ländische Anleger einen Frei- betrag von bis zu 4 895 Pfund (etwa 7 147 Euro) geltend ma- chen. Älteren Bundesbürgern (zwischen dem 65. und 74. Le- bensjahr) steht auf der Insel so- gar ein Freibetrag von umge- rechnet über 10 000 Euro zu.

Aufgrund der von Deutsch- land mit den meisten Ländern

abgeschlossenen Doppelbe- steuerungsabkommen bleiben die Freibeträge, die das Aus- land gewährt, auch in Deutsch- land von der Versteuerung freigestellt. Es gilt lediglich der Progressionsvorbehalt. Das heißt: Bei der Ermittlung des in Deutschland anzuwenden-

den Steuersatzes werden die ausländischen Ausschüttun- gen mit gezählt.Auf diese Wei- se erhöht sich der Steuersatz in Deutschland leicht. Das macht bei Einkünften bis 100 000 Eu- ro 0,32 Prozent der Kapitalan- lage in Großbritannien aus.

Die Steuerersparnis sollte indes nur ein Aspekt bei der Anlageentscheidung sein. Bei den derzeit stark angebote- nen Londonfonds (vier sind derzeit auf dem Markt) ist im- merhin das Währungsrisiko zu berücksichtigen. Der Pfund- kurs ist derzeit sehr hoch.

Wenn Großbritannien sich dem Euro anschließen sollte, so nur auf einem Niveau, das deutlich unter dem heutigen Kurs liegt.

Damit ergeben sich bei An- lagen in geschlossenen Immo- bilienfonds, die in Großbritan- nien investieren, Währungs- risiken. Diese sind bei ge- schlossenen Fonds in den Niederlanden und Österreich nicht vorhanden und in den USA sehr niedrig, weil der Dollar derzeit sehr preisgün- stig im Vergleich zum Euro ist und Aufwertungspotenzial hat.

Für Immobilieninvestitionen auf der britischen Insel spricht indes, dass sich der Londoner Immobilienmarkt aktuell in einer besseren Verfassung als die meisten europäischen Län- der und die USA befindet (sie- he Grafik).

Seit einiger Zeit werden auch geschlossene Immobili- enfonds in den osteuropäi- schen Ländern angeboten.

Büro-Immobilienfonds in Bu- dapest, Prag und Warschau bieten Anfangsausschüttungen von sieben bis 7,75 Prozent und damit etwas mehr als die meisten Holland- und Eng- landfonds und deutlich mehr als die Österreichfonds. Auch diese Ausschüttungen sind für den deutschen Anleger steu- erfrei. Sie stammen aber aus Erträgen, die zuvor auf der Ebene des Fonds bereits ei- ne mäßige Körperschaftsteuer in den Domizilländern ent- richtet haben. Das ist bei Fonds, die in England, den Niederlanden, Österreich oder den USA investieren, nicht der

Fall. Armin Löwe

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A136 Deutsches Ärzteblatt⏐⏐Jg. 103⏐⏐Heft 3⏐⏐20. Januar 2006

Immobilien im Ausland

Besonderer Charme

Wegen ihrer steuerfreien Ausschüttungen sind ge- schlossene Immobilienfonds im Ausland attraktiv.

Anmerkung:

• Die Uhr zeigt, wo sich die Büromärk- te nach Einschätzung von Jones Lang LaSalle innerhalb ihrer Mietpreis- Kreisläufe Ende März 2005 befinden.

• Der lokale Markt kann sich in der Uhr in verschiedene Richtungen und mit verschiedenen Geschwindigkeiten be- wegen.

• Die Uhr ist eine Methode zum Ver- gleich der Positionen der Märkte in ihrem Kreislauf.

• Die Positionen sind nicht zwingend repräsentativ für den Investment- markt.

• Die Positionen der Märkte beziehen sich auf die Spitzenmieten.

Grafik:Jones Lang LaSalle

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