Immobilien und Steuern

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Immobilien und Steuern

Jürgen Lindauer

Kompakte Darstellung für die Praxis

2. Auflage

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Immobilien und Steuern

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Jürgen Lindauer

Immobilien und Steuern

Kompakte Darstellung für die Praxis

2., überarbeitete und aktualisierte Auflage

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Jürgen Lindauer Darmstadt, Deutschland

ISBN 978-3-658-06722-9 ISBN 978-3-658-06723-6 (eBook) DOI 10.1007/978-3-658-06723-6

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V Immobilien unterliegen – mit Ausnahme der Grundsteuer – keiner eigenständigen Besteu- erung; vielmehr knüpft die Besteuerung an unterschiedliche Vorgänge bzw. Zustände im Zusammenhang mit Immobilien an, wie beispielsweise die entgeltliche bzw. unentgeltliche Übertragung oder die Eigen- oder Fremdnutzung.

Um eine rationale Entscheidung für den Erwerb, die Nutzung bzw. die Veräußerung einer Immobilie treffen zu können, ist die genaue Kenntnis aller Steuern, die auf Immo- bilien lasten oder mit ihrem Verkehr verbunden sind, erforderlich („Immobilienbesteue- rung“). Allerdings ist das deutsche Steuerrecht äußerst zersplittert, kompliziert und unter- liegt einer hohen Änderungsgeschwindigkeit.

Dieser Umstand gibt Veranlassung, die Grundzüge der die Besteuerung von Immo- bilien regelnden Rechtsnormen geschlossen, in einem einführenden Informationswerk darzustellen. Das hier nunmehr in der 2. Auflage vorliegende Buch will keinen Kommen- tar zu einzelnen die Immobilienbesteuerung ausmachenden Gesetzen ersetzen, sondern demjenigen, der sich mit steuerlichen Fragen zu Immobilien beschäftigt, einen aktuellen fundierten Gesamtüberblick verschaffen. Die Darstellung verzichtet dementsprechend auf vertiefende Auseinandersetzungen und kritische Diskussionen.

Seit der Veröffentlichung der 1. Auflage im Jahr 2010 sind zahlreiche Steuergesetze, finanzgerichtliche Urteile sowie Verlautbarungen der Finanzverwaltungen ergangen, die Auswirkungen auf die Immobilienbesteuerung haben. Diese wurden vor dem Hintergrund einer einführenden Darstellung in der Neuauflage berücksichtigt, so dass der Rechtsstand Dezember 2015 ist.

Da sich die Grundkonzeption des Werkes bewährt hat, konnte die gewählte Gliede- rung beibehalten werden. Erweitert wurde das Werk lediglich um einen kurzen Abschnitt zur Besteuerung von Photovoltaikanlagen.

Vorwort

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VI Vorwort

Für die Mithilfe bei der Überarbeitung des Manuskripts, sowie der Aktualisierung des Fußnotenapparats und des Stichwortverzeichnisses bedanke ich mich bei Frau Kerstin Giebel, B.A. sowie Frau stud. rer. oec. Sarah Klose und Frau stud. rer. oec. Neele Kämpf.

Auch danke ich meinen Kollegen Herrn Ingo Banzhaf, WP/StB und Herrn Dr. Martin Ribbrock, RA für Ihre kritische Durchsicht und die anregenden Diskussionen zu einzelnen Themen.

Für Hinweise und Anregungen bin ich dankbar (juergenlindauer@web.de).

Darmstadt, im Dezember 2015 Jürgen Lindauer

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VII Vorwort ... V Abkürzungsverzeichnis ... XVII

1. Allgemeiner Teil ... 1

1.1 Einleitung ... 1

1.2 Übersicht über die Besteuerung von Immobilienvermögen ... 3

1.2.1 Art der wirtschaftlichen Betätigung ... 4

1.2.1.1 Besteuerung des Erwerbsvorgangs ... 4

1.2.1.1.1 Grunderwerbsteuer ... 4

1.2.1.1.2 Umsatzsteuer ... 4

1.2.1.1.3 Erbschaft- und Schenkungsteuer ... 5

1.2.1.1.4 Ertragsteuern ... 5

1.2.1.2 Besteuerung der Nutzung der Immobilie ... 6

1.2.1.2.1 Umsatzsteuer ... 7

1.2.1.2.2 Grundsteuer ... 8

1.2.1.3 Besteuerung der Veräußerung bzw. Übertragung ... 10

1.2.1.3.1 Erbschaft- und Schenkungsteuer/ Verkehrsteuern ... 10

1.2.1.4 Besteuerung mit Auslandsbezug ... 10

1.2.1.4.1 Besteuerung eines Steuerausländers mit inländischer Immobilie ... 11

1.2.1.4.2 Besteuerung eines Steuerinländers mit ausländischer Immobilie ... 12

Inhaltsverzeichnis

(8)

VIII Inhaltsverzeichnis

1.2.2 Zuordnung zum Betriebsvermögen bzw. zum Privatvermögen ... 13

1.2.2.1 Betriebsvermögen ... 14

1.2.2.1.1 Notwendiges Betriebsvermögen ... 14

1.2.2.1.2 Gewillkürtes Betriebsvermögen ... 15

1.2.2.2 Privatvermögen... 16

1.3 Finanzierung der Immobilie ... 16

1.3.1 Grundsätzliches ... 16

1.3.2 Steuerliche Auswirkungen der Fremdfinanzierung ... 16

1.3.2.1 Fehlende Einkünfteerzielungsabsicht ... 17

1.3.2.2 Beschränkung des Zinsabzugs bei den Gewinneinkunftsarten (Zinsschranke) ... 17

1.3.2.3 Schuldzinsen bei gemischt genutzten Gebäuden ... 19

1.3.2.4 Darlehensaufnahme durch Ehegatten ... 19

1.3.2.5 Schuldzinsenabzug nach Beendigung der Einkünfteerzielung ... 20

1.3.2.6 Vorfälligkeitsentschädigung ... 21

1.4 Zerlegung eines Grundstücks in seine Bestandteile aus steuerlicher Sicht .... 22

1.4.1 Grundstück ... 23

1.4.1.1 Grundstücksgleiche Rechte ... 23

1.4.1.1.1 Erbbaurecht ... 24

1.4.1.1.2 Wohnungseigentum/Teileigentum ... 24

1.4.2 Grund und Boden ... 24

1.4.3 Gebäude ... 25

1.4.3.1 Begriff ... 25

1.4.3.2 Gebäude als einheitliches Wirtschaftsgut ... 27

1.4.4 Gebäudeteile ... 27

1.4.4.1 Unselbständige Gebäudeteile ... 28

1.4.4.2 Selbständige Gebäudeteile ... 28

1.4.4.2.1 Betriebsvorrichtungen ... 29

1.4.4.2.2 Scheinbestandteile ... 30

1.4.4.2.3 Mietereinbauten und -umbauten ... 30

1.4.4.2.4 Ladeneinbauten ... 31

1.4.4.3 Selbständige Wirtschaftsgüter ... 31

1.4.5 Sonstige mit dem Gebäude zusammenhängende Definitionen ... 32

1.4.5.1 Familienheim ... 33

1.4.5.2 Häusliches Arbeitszimmer ... 33

1.5 Zivilrechtliches und wirtschaftliches Eigentum ... 35

1.5.1 Grundsätzliches ... 35

1.5.2 Auseinanderfallen von wirtschaftlichem und zivilrechtlichem Eigentum ... 35

1.5.2.1 Eigentumsübertragung eines Grundstücks ... 36

1.5.2.2 Leasing/Nutzungsüberlassung ... 36

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Inhaltsverzeichnis IX

1.5.2.2.1 Operating-Leasing ... 37

1.5.2.2.2 Finanzierungsleasing ... 38

1.5.2.2.3 Mietkauf... 43

1.5.2.2.4 Sale-and-lease-back ... 43

1.5.2.3 Nießbrauch ... 43

1.5.2.4 Gebäude auf fremdem Grund und Boden ... 44

1.5.2.5 Erbbaurecht ... 44

1.5.2.6 Mietereinbauten bzw. -umbauten ... 44

1.5.2.7 Treuhandverhältnisse ... 46

1.6 Bewertung von Immobilien ... 47

1.6.1 Bewertungsmaßstäbe nach HGB/EStG ... 48

1.6.1.1 Anschaffungskosten ... 49

1.6.1.1.1 Anschaffungspreis ... 50

1.6.1.1.2 Anschaffungsnebenkosten ... 50

1.6.1.1.3 Nachträgliche Anschaffungskosten ... 51

1.6.1.1.4 Anschaffungspreisminderungen ... 52

1.6.1.1.5 Ansatz der Anschaffungskosten ... 52

1.6.1.1.6 Aufteilung von Anschaffungskosten ... 52

1.6.1.2 Herstellungskosten ... 54

1.6.1.2.1 Definition ... 54

1.6.1.2.2 Abgrenzung zu Anschaffungskosten ... 54

1.6.1.2.3 Abgrenzung zum Erhaltungsaufwand ... 54

1.6.1.2.4 Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen ... 55

1.6.1.2.5 Abbruchkosten ... 58

1.6.1.2.6 Ermittlung der Herstellungskosten ... 59

1.6.1.2.7 Ansatz der Herstellungskosten ... 60

1.6.1.3 Erhaltungsaufwand ... 61

1.6.1.3.1 Definition ... 61

1.6.1.3.2 Steuerliche Behandlung ... 61

1.6.1.3.3 Energetische Sanierung ... 61

1.6.1.4 Teilwert ... 63

1.6.1.4.1 Bedeutung ... 63

1.6.1.4.2 Begriffsbestimmung ... 63

1.6.1.4.3 Wertermittlung ... 64

1.6.1.5 Gemeiner Wert ... 65

1.6.1.5.1 Bedeutung ... 65

1.6.1.5.2 Wertermittlung ... 65

1.6.2 Absetzung für Abnutzung (AfA) ... 65

1.6.2.1 AfA-Berechtigung ... 65

1.6.2.1.1 AfA-Berechtigung bei Miteigentum ... 66

1.6.2.1.2 Drittaufwand ... 66

(10)

X Inhaltsverzeichnis

1.6.2.2 Bemessungsgrundlage ... 66

1.6.2.3 AfA-Arten ... 67

1.6.2.4 Regelmäßige AfA ... 68

1.6.2.4.1 Beginn/Ende der AfA ... 68

1.6.2.4.2 AfA-Objekte ... 69

1.6.2.4.3 AfA-Methoden... 71

1.6.2.5 Erhöhte Absetzung (Planmäßige AfA) ... 74

1.6.2.5.1 Anwendungsfälle der erhöhten Absetzung ... 74

1.6.2.5.2 Voraussetzungen des § 7a EStG ... 75

1.6.2.6 Außerordentliche AfA ... 77

1.6.2.7 AfA-Berichtigung ... 77

1.6.2.8 Abschreibungen von Immobilien im Handelsrecht ... 77

1.6.2.8.1 Planmäßige Abschreibung ... 77

1.6.2.8.2 Außerplanmäßige Abschreibung ... 78

1.6.3 Bewertung von Grundbesitz nach dem Bewertungsgesetz (BewG) ... 78

1.6.3.1 Einheitswertermittlung für Zwecke der Grundsteuer .... 80

1.6.3.1.1 Grundstücke des Grundvermögens ... 81

1.6.3.1.2 Grundstücke des Betriebsvermögens (Betriebsgrundstücke) ... 85

1.6.3.2 Bewertung für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer sowie der Grunderwerbsteuer ... 85

1.6.3.2.1 Grundstücke des Grundvermögens ... 85

1.6.3.2.2 Bewertung von Grundbesitz im Rahmen des Betriebsvermögens ... 93

1.6.3.2.3 Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts ... 94

2. Besonderer Teil ... 95

2.1 Direktinvestition ... 96

2.1.1 Besteuerung des Erwerbs ... 96

2.1.1.1 Grunderwerbsteuerliche Aspekte ... 96

2.1.1.1.1 Steuerbare Rechtsvorgänge ... 96

2.1.1.1.2 Bemessungsgrundlage ... 98

2.1.1.1.3 Steuerbefreiungen ...100

2.1.1.1.4 Steuersatz ...101

2.1.1.1.5 Steuerschuldner ...102

2.1.1.1.6 Entstehung, Festsetzung und Zahlung der Grunderwerbsteuer ...102

2.1.1.1.7 Ertragsteuerliche Behandlung der Grunderwerbsteuer ...103

(11)

Inhaltsverzeichnis XI

2.1.1.1.8 Anzeigepflicht ...103

2.1.1.2 Umsatzsteuerliche Aspekte ...103

2.1.1.2.1 Steuerbarkeit des Erwerbsvorgangs ...103

2.1.1.2.2 Steuerpflichtigkeit des Erwerbsvorgangs ...105

2.1.1.2.3 Verkauf mit Option zur Umsatzsteuer ...106

2.1.1.2.4 Bemessungsgrundlage ...106

2.1.1.2.5 Schuldner der Umsatzsteuer bei Verkauf mit Option ...107

2.1.1.2.6 Berechtigung zum Vorsteuerabzug bei Ausführung steuerpflichtiger Umsätze ...107

2.1.1.2.7 Ertragsteuerliche Behandlung der Vorsteuern ...108

2.1.1.3 Ertragsteuerliche Aspekte ...108

2.1.1.3.1 Entgeltlicher Erwerb ...109

2.1.1.3.2 Unentgeltlicher Erwerb (Schenkung) ...110

2.1.1.4 Steuerliche Förderung (InvZulG) ...111

2.1.2 Besteuerung der Nutzung ...112

2.1.2.1.1 Abgrenzung Gewerbebetrieb/ Vermögensverwaltung i.R.d. Immobiliennutzung ...113

2.1.2.1.2 Immobilie im Privatvermögen ...122

2.1.2.1.3 Immobilie im Betriebsvermögen ...145

2.1.2.2 Umsatzsteuerliche Aspekte i. R. der Immobiliennutzung ...148

2.1.2.2.1 Umsatzsteuerbarkeit des Vermietungsumsatzes ...148

2.1.2.2.2 Umsatzsteuerbefreiung des Vermietungsumsatzes ...149

2.1.2.2.3 Optionsrecht des Vermieters ...151

2.1.2.2.4 Berechtigung zum Vorsteuerabzug bei Ausführung steuerpflichtiger Umsätze ...152

2.1.2.2.5 Berichtigung des Vorsteuerabzuges nach § 15a UStG im Zusammenhang mit Immobilien ...155

2.1.2.2.6 Bemessungsgrundlage/ Steuerschuldner ...158

2.1.2.2.7 Steuersatz ...159

(12)

XII Inhaltsverzeichnis

2.1.2.2.8 Ertragsteuerliche Behandlung

der Umsatzsteuer ...159

2.1.2.3 Grundsteuerliche Aspekte ...160

2.1.2.3.1 Grundsätzliches ...160

2.1.2.3.2 Steuergegenstand ...160

2.1.2.3.3 Steuerbefreiungen ...160

2.1.2.3.4 Steuerschuldner ...160

2.1.2.3.5 Haftungsschuldner ...161

2.1.2.3.6 Bemessung der Grundsteuer ...161

2.1.2.3.7 Festsetzung der Grundsteuer ...162

2.1.2.3.8 Erhebung der Grundsteuer ...162

2.1.2.3.9 Erlass der Grundsteuer ...162

2.1.2.3.10 Grundsteuerreform ...164

2.1.3 Besteuerung der Veräußerung ...167

2.1.3.1 Veräußerung einer im Betriebsvermögen befindlichen Immobilie ...168

2.1.3.1.1 Einzelveräußerung ...168

2.1.3.1.2 Entnahme ...169

2.1.3.1.3 Gewerblicher Grundstückshandel ...171

2.1.3.2 Veräußerung der im Privatvermögen befindlichen Immobilie ...177

2.1.3.2.1 Grundsatz ...177

2.1.3.2.2 Berechnung der Haltefrist ...178

2.1.3.2.3 Ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzte Grundstücke ...180

2.1.3.2.4 Veräußerungsgewinn ...182

2.1.4 Immobilien-Leasing ...185

2.1.4.1.1 Wirtschaftliches Eigentum beim Leasinggeber...186

2.1.4.1.2 Wirtschaftliches Eigentum beim Leasingnehmer...187

2.1.4.2 Umsatzsteuerliche Aspekte ...188

2.1.4.2.1 Wirtschaftliches Eigentum beim Leasinggeber...188

2.1.4.2.2 Wirtschaftliches Eigentum beim Leasingnehmer ...188

2.2 Indirekte Investition ...189

2.2.1 Immobilie im Vermögen einer Personengesellschaft ...190

2.2.1.1 Gewerbliche Personengesellschaft ...191

2.2.1.1.1 Formen der gewerblichen Personengesellschaft ...191

(13)

Inhaltsverzeichnis XIII

2.2.1.1.2 Besteuerung des Erwerbsvorgangs ...193

2.2.1.1.3 Besteuerung der Nutzung ...198

2.2.1.1.4 Besteuerung der Veräußerung ...210

2.2.1.2 Vermögensverwaltende Personengesellschaft ...213

2.2.1.2.1 Besteuerung des Erwerbs ...213

2.2.2 Immobilie im Vermögen einer Kapitalgesellschaft ...216

2.2.2.1 Besteuerung ...216

2.2.2.1.1 Besteuerung des Erwerbsvorgangs ...216

2.3 Unentgeltliche Übertragung von Immobilien zu Lebzeiten oder von Todes wegen ...222

2.3.1 Grundsätzliches ...222

2.3.2 Erbschaftsteuerreform ...223

2.3.3 Direkte Übertragung ...223

2.3.3.1 Verkehrsteuerliche Auswirkungen ...224

2.3.3.2 Erbschaft-/Schenkungsteuerliche Auswirkungen ...224

2.3.3.2.1 Überlassung der selbst genutzten Immobilie an den Ehegatten ...225

2.3.3.2.2 Überlassung der selbst genutzten Immobilie von Todes wegen an Kinder oder Kinder verstorbener Kinder ...225

2.3.3.2.3 Überlassung einer fremd genutzten Immobilie ...226

2.3.4 Freibeträge ...226

2.3.5 Steuertarif ...227

2.3.6 Festsetzung und Entrichtung der Erbschaftsteuer ...228

2.4 Immobilienprodukte ...228

2.4.1 Geschlossene Immobilienfonds ...228

2.4.1.1 Besteuerung der Fondsgesellschaft ...230

2.4.1.2 Besteuerung des Anlegers ...231

2.4.1.3 Steuerliche Besonderheiten ...232

2.4.1.3.1 Hersteller- oder Erwerbereigenschaft des Fonds ...233

2.4.1.3.2 Einordnung der Kosten bei Fehlen einer wesentlichen Einflussnahmemöglichkeit (Erwerbereigenschaft) ...234

2.4.1.3.3 Einordnung der Kosten bei Vorliegen einer wesentlichen influssnahmemöglichkeit (Herstellereigenschaft) ...234

(14)

XIV Inhaltsverzeichnis

2.4.1.4 Besteuerung der Veräußerung ...235

2.4.2 Offene Immobilienfonds ...235

2.4.2.1 Gesellschaftsrechtlicher Rahmen ...236

2.4.2.2 Steuerliche Aspekte ...237

2.4.2.2.1 Laufende Einkünfte ...238

2.4.2.2.3 Ausblick- Referentenentwurf eines Gesetzes zur Reform der Investmentbesteuerung...241

2.4.3 German REIT ...241

2.4.3.1 Voraussetzungen zur Erlangung des REIT-Status ...242

2.4.3.1.1 Börsenzulassung ...242

2.4.3.1.2 Streuung der Aktien der REIT-AG ...243

2.4.3.1.3 Vermögens- und Ertragsanforderungen ...243

2.4.3.1.4 Ausschüttung an die Anleger ...243

2.4.3.1.5 Immobilienhandel ...243

2.4.3.1.6 Mindesteigenkapitalanforderungen ...244

2.4.3.2 Steuerlicher Rahmen ...244

2.4.3.2.1 Steuerbefreiung der REIT-AG ...244

2.4.3.2.2 Erwerbsphase ...244

2.4.3.2.3 Besteuerung laufender Erträge ...245

2.5 Internationale Immobilienbesteuerung ...247

2.5.1 Einführung ...247

2.5.2 Immobilieneinkünfte in den Doppelbesteuerungsabkommen ...248

2.5.2.1 Besteuerung von Einkünften aus unbeweglichem Vermögen (Art 6 OECD-MA) ...249

2.5.2.2 Gewinne aus der Veräußerung unbeweglichen Vermögens (Art. 13 OECD-MA) ...250

2.5.2.3 Methoden zur Vermeidung einer Doppelbesteuerung (Artikel 23 OECD-MA) ...250

2.5.3 Investition in inländische Immobilien durch Steuerausländer ...251

2.5.3.1 Investition durch eine natürliche Person ...251

2.5.3.1.1 Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung i.S.d. § 49 Abs. 1 Nr. 6 EStG ...251

2.5.3.1.2 Anordnung des Steuerabzuges nach § 50 a Abs. 7 EStG ...253

2.5.3.2 Investition durch eine Kapitalgesellschaft ...253

(15)

Inhaltsverzeichnis XV

2.5.3.2.1 Einkünfte aus Gewerbebetrieb

i.S.d. § 49 Abs. 1 Nr. 2 f) aa) EStG ...253

2.5.3.3 Besteuerung der Veräußerung ...255

2.5.3.4 Investition von Steuerausländern über eine inländische Immobilienkapitalgesellschaft ...256

2.5.3.4.1 Einkünfte aus Kapitalvermögen ...256

2.5.3.4.2 Besteuerung der Veräußerungsgewinne ...256

2.5.4 Investition in ausländische Immobilien durch Steuerinländer ...257

2.5.4.1 Besteuerung der Nutzung von Auslandsimmobilien ...257

2.5.4.1.1 Anrechnungsmethode ...259

2.5.4.1.2 Freistellungsmethode ...261

2.5.4.1.3 Besonderheiten der Besteuerung von über eine Kapitalgesellschaft gehaltenen Ferienimmobilien ...261

2.5.4.2 Besteuerung der Veräußerung von Auslandsimmobilien ...262

2.5.4.3 Besteuerung der Veräußerung von Auslandsimmobiliengesellschaften ...263

2.6 Photovoltaikanlagen ...263

2.6.1 Einführung ...263

2.6.2 Einkunftsart ...264

2.6.3 Selbständige bewegliche Wirtschaftsgüter ...264

2.6.4 AfA ...264

2.6.5 Umsatzsteuer ...265

Literaturverzeichnis ...267

Stichwortverzeichnis ...269