Eine Vielzahl von Neu- bauten der vergangenen Jah- re hat dazu geführt, daß heute in nahezu allen Teilen Deutschlands niedrigere Im- mobilienpreise gelten als noch im Jahr 1994. Gleiches gilt für Vermietungen.
Einen guten Überblick über den Immobilienmarkt liefert alljährlich der Ring Deutscher Makler, der in ei- ner breitangelegten Untersu- chung den deutschen Immo- bilienmarkt unter die Lupe nimmt. Bei neu abgeschlosse- nen Wohnungsmietverträgen meldete der RDM im Vorjahr noch einen Rückgang um vier bis sechs Prozent, jedoch hat sich die Abwärtsbewegung im 1. Halbjahr 1996 deutlich verringert.
Von München bis Görlitz
Die durchschnittliche Miete einer Drei-Zimmer- Altbauwohnung mittleren Wohnwerts liegt nach RDM- Angaben in den westdeut- schen Großstädten mit elf DM auf unverändertem Ni- veau. Bei Neubau-Mehrfami- lienhäusern sind die Preise um 1,1 Prozent auf zwölf DM gefallen, und bei Neubau-Ei- gentumswohnungen haben Vermieter einen Rückgang um zwei Prozent auf durch- schnittlich 14,44 DM hinneh- men müssen.
Die höchsten Preise wer- den – analog zu den Kauf- preisen für Immobilien – in München, aber auch in Wies- baden, Frankfurt und Ham- burg erzielt. Lediglich bei Neubauwohnungen ist eine Verschiebung zugunsten der Städte Düsseldorf und Köln zu verzeichnen, die mit 20 be- ziehungsweise 18 DM/m2ein deutlich höheres Niveau auf- wiesen als beispielsweise Stuttgart und München mit jeweils 17,50 DM. Die nied-
rigsten Mieten deutscher Großstädte werden derzeit in Bremerhaven und Kaisers- lautern verlangt, hier begin- nen die Angebote bereits bei 7,30 DM/m2Wohnfläche.
Während im Westen also noch moderate Rückgänge zu verzeichnen waren, mußten im Osten stärkere Reduzie- rungen hingenommen wer- den. Altbauwohnungen mit mittlerem Wohnwert werden derzeit mit durchschnittlich 7,99 DM/m2 und damit um zwei Prozent billiger angebo- ten als vor Jahresfrist. Der gleiche Rückgang wurde bei Neubauten verzeichnet, bei denen die Miete derzeit durchschnittlich 8,81 DM/m2 beträgt. Im Erstbezug von Neubauten liegen die Mieten aktuell bei 11,58 DM (mittle- rer Wohnwert) beziehungs- weise 13,33 DM (guter Wohnwert), mithin immerhin um 5,5 beziehungsweise 7,6 Prozent unter dem Stand des Vorjahres. Hier machte sich
insbesondere das noch nicht voll vermietete Angebot aus zahlreichen Baumaßnahmen mit Sonderabschreibungen bemerkbar. Das höchste durchschnittliche Mietniveau Ostdeutschlands hat derzeit Leipzig mit 11,15 DM (Alt- bau) beziehungsweise 14,35 DM (Neubau), das niedrigste Niveau registrierte der RDM mit 4,80 beziehungsweise 8,50 DM in Görlitz.
Bei den Kaufpreisen nennt der RDM in seiner neuesten Auswertung für Einfamilien- häuser mittleren Wohnwerts einen Preisrückgang um durchschnittlich 1,2 Prozent, so daß jetzt wieder das Niveau von Ende 1994 erreicht wur- de. Insbesondere im Norden und im Süden wurden Rück- gänge in einer Größenord- nung von 1,6 beziehungswei- se 2,4 Prozent registriert, während es im Westen und in Ostdeutschland nochmals Steigerungen um 1,1 bezie- hungsweise 1,0 Prozent gege-
ben hat. Die Preisspanne reicht aktuell von 350 000 DM in Bremen über 750 000 DM in Stuttgart bis zu 860 000 DM in München, wobei im Voral- penland Preise von bis zu 1 300 000 DM erzielt werden.
Relativ stabil:
Reihenhäuser
Geringer als bei Einfami- lienhäusern war der Preis- rückgang bei Reihenhäusern mittleren Wohnwerts. Hier verzeichnete der RDM einen durchschnittlichen Rückgang um 0,5 Prozent, wobei die Rate in Norddeutschland bei ein Prozent auf 237 000 DM und in Süddeutschland bei 1,1 Prozent auf 445 000 DM lag, während im Westen ein Zu- wachs um 0,9 Prozent auf 336 000 DM und im Osten ein mit 253 000 DM unveränder- tes Preisniveau verzeichnet wurde. Auch hier sind Städte wie Stuttgart (Durchschnitts- wert: 600 000 DM) und Mün- chen (653 000 DM) beson- ders teuer, während in Dort- mund 340 000 DM und in Bremen sogar nur 260 000 DM aufzuwenden sind.
Erheblich unter Preis- druck standen im Berichts- zeitraum die Preise für Eigen- tumswohnungen, die der RDM auf Basis einer bezugs- freien Drei-Zimmer-Woh- nung mit 70 m2Wohnfläche in normaler Wohnlage analy- siert: Hier lag der durch- schnittliche Preisrückgang bei 2,5 Prozent. Während im Westen mit einem Quadrat- meterpreis von 2 410 DM ge- genüber dem Vorjahr unver- änderte Preise festgestellt wurden, registrierte der RDM im Norden ein Minus um 1,1 Prozent auf 2 450 DM, im Süden einen Rückgang um immerhin 5,3 Prozent auf 3 160 DM und in den neuen Bundesländern sogar einen Rückschlag um sechs Prozent auf 2 725 DM. In den Bal- lungsgebieten gingen die Preise um knapp drei Prozent auf 3 270 DM zurück.
Beträchtlich ist auch hier die Preisspanne: Während in A-2246 (78) Deutsches Ärzteblatt 93,Heft 36, 6. September 1996
V A R I A IMMOBILIEN
Immobilien-Preise geben nach
Langfristig aber eine lohnende Anlage
Auf den Boom folgt die Flaute. Nachdem 1993 und 1994 auf dem westdeutschen Immobilienmarkt Umsätze von 238 und 229 Milliarden DM erzielt wurden, ist das Immobiliengeschäft 1995 wieder unter die 200-Milliarden-DM-Grenze ge- fallen. Nach Schätzungen des GEWOS-Instituts für Stadt-, Regional- und Wohn- forschung wird sich der Umsatz im laufenden Jahr auf 182 Milliarden DM ver- ringern. Die Zahl der Kaufverträge sank von 806 000 im Jahr 1994 auf 670 000 im Jahr 1995. Die Umsatzrückgänge betreffen allein Wohnimmobilien. So er- rechneten die GEWOS-Experten bei Eigentumswohnungen einen Rückgang von knapp 76 auf 61 Milliarden DM. Bei Gewerbeimmobilien ist der Umsatz mit 40
Milliarden DM stabil geblieben. Globus
Duisburg bereits für 2 200 DM/m2eine Eigentumswoh- nung zu bekommen ist, müs- sen Anleger in Hamburg 3 400 DM, in München 4 350 DM und Düsseldorf 4 400 DM bezahlen. Spitzenwerte von mehr als 5 000 DM/m2 werden in touristisch belieb- ten Gegenden, speziell Gar- misch-Partenkirchen, Starn- berg, Tegernsee und auf Sylt, verlangt und bezahlt.
Wichtigstes Problem ist die unsichere wirtschaftliche Lage, die viele Investoren vor dem Einstieg in die selbstge- nutzte oder vermietete Im- mobilie abhält. Eine bedeu- tende Rolle spielt in vielen Regionen aber auch das Überangebot der in den Boomjahren 1992/94 konzi- pierten Objekte, die – speziell in Ostdeutschland – mit oft- mals erheblichen steuerli- chen Vorteilen ausgestattet waren. Zu nennen sind schließlich auch die seit An- fang 1996 ungünstigeren steu- erlichen Abzugsmöglichkei- ten, die sich insbesondere auf hochpreisige Immobilien ne- gativ auswirken.
Auch wenn sich an der grundsätzlichen Preissituati- on momentan wenig ändern dürfte, spricht doch manches
für die Immobilie: Insbeson- dere die niedrigen Zinsen – Darlehen kosten heute je nach Zinsfestschreibungsdau- er oftmals weniger als sieben Prozent – machen den Ein- stieg interessant. Zudem ist die Neubautätigkeit, speziell aber die Planung neuer Ob- jekte, in den vergangenen Monaten deutlich zurückge- gangen. Dieser Rückgang dürfte sich im kommenden Jahr insbesondere in den neu- en Bundesländern verstärkt fortsetzen, wenn die Sonder- abschreibungen nach dem Fördergebietsgesetz zurück- genommen werden. Da ande- rerseits die Bevölkerung wie- der wächst und gleichzeitig der Trend zu mehr Wohn- raum anhält, sollte die Nach- frage mittelfristig wieder stär- ker steigen als das Angebot.
Schließlich wird von einigen Experten auch erwartet, daß die Einführung des Euro zu höheren Preisen, insbesonde- re für Sachwerte wie Immobi- lien, führen sollte. Es kann sich daher durchaus lohnen, rechtzeitig eine Entscheidung zu treffen, denn langfristig werden auch Immobilien wie- der zu einer renditeträchtigen Form der Geldanlage wer-
den. Peter Jobst
A-2248 (80) Deutsches Ärzteblatt 93,Heft 36, 6. September 1996
V A R I A IMMOBILIEN
Wohnungskündigung
Sonderrecht durch Pflegefall
Meine 81jährige Mutter ist über Nacht zum Pflegefall geworden. Sie mußte in einem Heim untergebracht wer- den. Ich möchte ihre Wohnung, in der sie seit 15 Jahren ge- lebt hat, schnellstmöglich aufkündigen. Muß ich – wie der Vermieter meint – eine zwölfmonatige Kündigungsfrist ein- halten? Besorgte Frage einer Tochter – tägliche Realität.
Die zwölfmonatige Kündigungsfrist ist nach einer mehr als zehnjährigen Wohndauer korrekt ermittelt. Allerdings gestattet die Rechtsprechung dem Mieter, in Härtefällen vorzeitig auszuziehen – wenn dem Vermieter ein „zumut- barer“ Nachmieter gestellt wird. Der Nachmieter muß im Regelfall akzeptiert werden, wenn er finanziell in der La- ge ist, die Miete aufzubringen, und keine besonderen
„Störungen“ im Verhältnis zum Vermieter vorliegen.
Alternativ kann der Mieter auch einen Untermieter für die Dauer der zwölfmonatigen Kündigungsfrist suchen.
Das ist allerdings nur mit Zustimmung des Vermieters zulässig. Trick: Verweigert der Vermieter seine Zustim- mung zur Untervermietung, so kann die Wohnung vom Mieter mit dreimonatiger Frist gekündigt werden. WB
