Zahlungsgrößen der Kaufalternative .1 Investitionsauszahlungen

Zum Investitionszeitpunkt sind die mit der Beschaffung der Immobilie verbun-denen Investitionsauszahlungen zu erfassen. Diese lassen sich in die beiden Bestandteile Anschaffungskosten für Grund und Boden sowie Anschaffungs-oder Herstellungskosten für das Gebäude gliedern.427 Beim Erwerb des Grund und Bodens sind - wie bereits erläutert - die zwei Formen Grundstückskauf und Erbbaurechtsbestellung möglich 428 In beiden Fällen hat der Investor neben den eigentlichen Anschaffungskosten sogenannte Erwerbsnebenkosten zu zahlen.

Hierbei handelt es sich insbesondere um Gebühren und Beiträge für Notar, Grundbuch, Makler, Erschließung sowie auf den Grund und Boden entfallende Grunderwerbsteuer. Die Summe dieser Positionen ergibt die zu aktivierenden Anschaffungskosten des Grundstücks bzw. des grundstücksgleichen Erbbau-rechts.429 Anzumerken ist, daß die einmalige Erbbaurechtszahlung im Gegen-satz zum nicht abnutzbaren Grund und Boden über den jeweiligen Erbbau-rechtszeitraum in Form von Abschreibungen steuerlich geltend gemacht wer-den kann.

426 Zur Abgrenzung der finanz- von den erfolgswirtschaften Begriffen vgl. bspw. Schulte, Wirtschaftlichkeitsrechnung, S. 35 f.; Wöhe, Bilanzierung, S. 9 ff.

427 Vgl. bspw. Schulte/Ropeter, Rentabilitätsanalyse, S. 172; Klug, Wohneigentum, S. 72 f.

Die Notwendigkeit einer Differenzierung der Anschaffungsauszahlungen ergibt sich be-reits aus der unterschiedlichen steuerlichen Behandlung von Grundstücken und Gebäu-den, vgl. Ropeter, Investitionsanalyse, S. 245 f.

428 Vgl. hierzu die Ausführungen in Kap. 2.3.3.

429 Bilanziell wirken sich die Grundstückskosten als erfolgsneutrale Zahlungsvorgänge in ei-ner entsprechenden Mehrung der Bilanzposition Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte aus (§ 266 Abs. 2 A.II 1. HGB).

Seite 116 Quantitative Analyse des Immobilienleasing anhand eines Vergleichsmodells

Hinsichtlich der Gebäudeinvestition ist zwischen Eigenerstellung und Erwerb zu differenzieren. Die Zahlungen im Zusammenhang mit der Objekterstellung sind grundsätzlich als Herstellungskosten zu betrachten, welche sich insbesondere aus folgenden Komponenten zusammensetzen:430 Kosten der (Planungs-) Vor-bereitung, eigentliche Bauaufwendungen, Honorare für Architekten- und Inge-nieurleistungen sowie Bauzeitzinsen431. Dagegen spricht man von Anschaf-fungskosten, wenn der Käufer ein bereits fertiggestelltes Gebäude erwirbt.

Beim Erwerb des Gebäudes sind als aktivierungsfähige Positionen neben den reinen Anschaffungskosten des Gebäudes zusätzlich Gebühren für Notar, Grundbuch und Makler sowie Grunderwerbsteuer zu berücksichtigen. Da es sich bei Gebäuden um abnutzbare Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens handelt, sind die gesamten Gebäudeanschaffungs- bzw. -herstellungskosten über die steuerlich festgesetzte betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer abzu-schreiben. Die hier betrachteten betrieblich genutzten Gebäude im Betriebs-vermögen zählen zu den "begünstigten Wirtschaftsgütern" und können gemäß

§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 EStG mit 4% p.a. abgeschrieben werden. 1995 wurde die degressive Abschreibung für betrieblich genutzte Gebäude, die in den alten Bundesländern gelegen sind, abgeschafft.

Ob die Immobilie noch zu errichten ist oder ob eine bereits fertig erstellte Im-mobilie erworben wird, hat ferner Einfluß auf die zeitliche Verteilung der An-schaffungs- bzw. der Herstellungskosten.432 Bei einer zu errichtenden Immobi-lie werden - zumindest bei größeren Objekten - einzelne Bauabschnitte abge-nommen und abgerechnet. So verteilen sich die Anschaffungskosten auf meh-rere Bauabschnitte und auf mehmeh-rere Zeitpunkte. Dagegen ist bei Erwerb einer bereits fertiggestellten Immobilie eine einmalige Auszahlung im Investitionszeit-punkt üblich.

Vgl. hierzu ausführlich Hottmann, Herstellungskosten, S. 265 ff.

Sofern die Aufnahme des entsprechenden Kredits in unmittelbarem wirtschaftlichen Zu-sammenhang mit der Herstellung des Gebäudes steht, vgl. § 255 Abs. 3 HGB.

Vgl. Ropeter, Investitionsanalyse, S. 246.

Quantitative Analyse des Immobilienleasing anhand eines Vergleichsmodells Seite 101

Ein expliziter Ausweis des Grundstücks- und des Gebäudeanteils am Kaufpreis findet nicht immer statt 433 In diesem Fall ist das Verhältnis der jeweiligen Teil-werte maßgeblich.434 Da vorteilhafte Steuerwirkungen in Form von Abschrei-bungen nur durch den Gebäudeanteil möglich sind, hat der Investor ein Inter-esse daran, eventuell bestehende Spielräume bei der Kaufpreisaufteilung in der Form zu nutzen, daß der Kaufpreis des Gebäudes einen möglichst hohen Anteil am gesamten Kaufpreis ausmacht.

3.3.2.2 Laufende Auszahlungen

Neben den anfänglichen Investitionsauszahlungen sind im Modell die während der Laufzeit durch die Immobilie verursachten Auszahlungen zu berücksichti-gen. Diese lassen sich in zwei Kategorien unterteilen:435 in die periodischen und aperiodischen Auszahlungen.

Die periodischen Auszahlungen umfassen alle Komponenten, die regelmäßig in jeder Periode anfallen. Hierzu gehören Positionen wie Grundsteuer,

Versiche-rungen, Strom- und Heizkosten, Instandhaltung sowie Gebühren für die Müll-abfuhr und Straßenreinigung; sie werden auch als Betriebs- oder Nebenko-sten436 bezeichnet und mindern als abzugsfähige Aufwendungen die ertrag-steuerlichen Bemessungsgrundlagen.

In den aperiodischen Auszahlungen sind Zahlungen enthalten, die entweder in ihrer Höhe variieren oder in unterschiedlichen Zeitabständen anfallen. Dazu zählen Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen sowie Abrißkosten für nicht mehr benötigte Aufbauten. In diesem Zusammenhang stellt sich die Frage, ob diese Kosten den sofort abzugsfähigen Betriebsausgaben oder den

Vgl. Ropeter, Investitionsanalyse, S. 247.

Vgl. BFH-Urteil vom 19.12.1972, BStBl. 1973 II, S. 295 ff.

Vgl. Schulte/Ropeter, Rentabilitätsanalyse, S. 172; Ropeter, Investitionsanalyse, S. 250 ff.

Zur inhaltlichen Definition der Betriebs- oder Nebenkosten vgl. ausführlich Murfeld, Be-triebswirtschaftslehre, S. 249 ff.

Quantitative Analyse des Immobilienleasing anhand eines Vergleichsmodells Seite 109

aktivierungspflichtigen Herstellungsaufwendungen zuzuordnen sind; dies ist im Einzelfall zu prüfen.437

Bei der Berücksichtigung von laufenden Auszahlungen im Vergleichsmodell ist zu beachten, daß diese Nebenkosten in gleicher Höhe sowohl beim Leasing als auch beim Kauf anfallen.438 Daher gelten für sie die gleichen Einschränkungen bezüglich ihrer Relevanz für die Beurteilung der relativen Vorteilhaftigkeit wie für die Einzahlungen 439

3.3.2.3 Veräußerungserlös

Von besonderer Bedeutung ist ferner ein etwaiger Veräußerungserlös (erzielter Preis) aus der Immobilie am Ende des Planungszeitraumes. Aus der Differenz zwischen Veräußerungserlös und Restbuchwert ergibt sich der steuerliche Ver-äußerungsgewinn, wobei sich der Restbuchwert einer Immobilie aus den nicht abschreibungsfähigen Anschaffungskosten des Grund und Bodens und den noch nicht abgeschriebenen Anschaffungs- oder Herstellungskosten der auf-stehenden Bauten zusammensetzt. Der Veräußerungsgewinn von Immobilien im Betriebsvermögen unterliegt bei allen Ertragsteuerarten der vollen Besteue-rung. rt)

Die größten Schwierigkeiten bereitet im Modell die Prognose der Höhe des Veräußerungserlöses.441 Während bei den Anlageinvestitionen regelmäßig von einem im Zeitablauf aufgrund von Verschleiß und technischem Fortschritt -fallendem Restwert auszugehen ist442, stellt sich die Situation bei einer Immobi-lieninvestition anders dar. Attraktive Standorte für gewerbliche Immobilien sind I

Vgl. Ropeter, Investitionsanalyse, S. 252. Weiterführend auch Köhler, Gestaltungsmög-lichkeiten, S. 429.

Vgl. Ergenzinger, Kommunalleasing, S. 161.

Vgl. die Ausführungen in Kap. 3.2.1.

Eine Ausnahme der Besteuerung des Veräußerungsgewinns ergibt sich nach § 16 Abs. 1 bzw. 3 EStG bei der Veräußerung der Immobilie im Rahmen einer Betriebsaufgabe bzw.

Betriebsveräußerung. Vgl. bspw. Köhler, Gestaltungsmöglichkeiten, S. 446.

Vgl. auch Schulte/Ropeter, Immobilieninvestitionen, S. 136 f.; Ropeter, Investitionsanaly-se, S. 255 f.

Vgl. Schulte, Nutzungsdauer, S. 88 ff.

437

Quantitative Analyse des Immobilienleasing anhand eines Vergleichsmodells Seite 101

wegen der Begrenztheit von Grund und Boden ein knappes Gut. Aus diesem Grund konnte man zumindest in der Vergangenheit davon ausgehen, daß Ge-werbeimmobilien nicht nur ihren Wert erhalten haben, sondern bei gut ausge-wählten Standorten eine positive Wertentwicklung erzielen konnten.443

Beim Veräußerungsgewinn handelt es sich um eine Größe, die oftmals über die Vorteilhaftigkeit der Investition entscheidet. Da die Berechnungen zum Teil 20 Jahre und mehr in die Zukunft reichen, sind sie mit erheblicher Unsicherheit behaftet. Einen Anhaltspunkt für die Prognose zukünftiger Wertveränderungen kann durch Extrapolation von Vergangenheitsdaten gewonnen werden.444 Die hierfür benötigten Daten sind dem jährlich erscheinenden Statistischen Jahr-buch zu entnehmen. Da die Wertentwicklung dem freien Spiel von Angebot und Nachfrage unterliegt, kann eine solche auf Vergangenheitswerten beruhende Prognoserechnung nur als grobe Schätzung angesehen werden.

Festzuhalten bleibt, daß eine zu erwartende Wertentwicklung aus den oben genannten Gründen zwingend in den Vergleichsrechnungen berücksichtigt werden muß. Dabei sind Schätzungen über die zukünftige Wertentwicklung der Immobilie mit besonderer Sorgfalt vorzunehmen, da diese die Vorteilhaftigkeit von Investitionen maßgeblich beeinflußen.445

3.3.2.4 Finanzierungszahlungen

Die Finanzierungszahlungen werden grundsätzlich durch das Investitionsvolu-men, die Finanzierungsstruktur, die Laufzeit und den vereinbarten Zinssatz des aufzunehmenden Kapitals bestimmt.446 Das Investitionsvolumen ist mit der Hö-he der Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten der Immobilie vorgegeben.

Hinsichtlich der Fremdkapitalbeschaffung steht dem Investor eine Vielzahl von Darlehensvarianten zur Verfügung, die unterschiedliche Strukturen von

Zah-Vgl. Rohrbach/Wundrack, Rentabilität, S. 516. Zur Marktentwicklung vgl. ausführlich Bul-wien, Immobilienanlagemarkt, S. 43 ff.

Vgl. Schulte/Ropeter, Immobilieninvestitionen, S. 136 f.

Vgl. Schulte/Ropeter, Immobilieninvestitionen, S. 137.

Vgl. Ropeter, Investitionsanalyse, S. 256 ff.; Ergenzinger, Kommunalleasing, S. 254.

Seite 120 Quantitative Analyse des Immobilienleasing anhand eines Vergleichsmodells Seite 101

lungsströmen und damit abweichende Kapitalbindungen induzieren.447 Neben dem bereits genannten endfälligen Darlehen sind als weitere Grundformen das Annuitäten- und Ratendarlehen üblich.

Ein Annuitätendarlehen führt zu einer gleichbleibenden jährlichen Belastung, bestehend aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil, wobei der Zinsanteil im Zeitablauf sinkt und der Tilgungsanteil entsprechend steigt. Dagegen weist ein Ratendarlehen über die Laufzeit konstante Tilgungsbeträge auf, die aufgrund der degressiven Zinszahlungen zu einer degressiven Gesamtbelastung führen.

Bezüglich der Verzinsungsart sind fest und variabel verzinsliche Darlehen zu unterscheiden, wobei im Rahmen der Hypothekar- und Grundschuldfinanzie-rung aus risikopolitischen Gründen Festzinsdarlehen mit einer beispielsweise zehnjährigen Zinsanpassungsklausel üblich sind.448 Oftmals wird bei der Darle-hensvergabe ein Damnum (Agio, Disagio) vereinbart. Ein solches Damnum stellt aufgrund seines Zinscharakters Entgelt für die langfristige Nutzung von Fremdkapital dar und ist daher als Rechnungsabgrenzungsposten über die Laufzeit des Darlehens zu verteilen.449

3.3.3 Zahlungsgrößen der Leasingalternative