Modul „Basisdaten"

Die Daten zu den Investitionsalternativen (Basisdaten) bilden den Ausgangs-punkt der gesamten modellmäßigen Vorteilhaftigkeitsrechnung. Diese Daten werden im Modul "Basisdaten" zentral eingegeben und stehen im Modell für alle Berechnungen, Vergleiche sowie graphischen Auswertungen zur Verfü-gung.

Die Eingabe der Basisdaten in nur einem Modul (im Gegensatz zur Eingabe der Basisdaten in mehrere Module) dient aufgrund der damit verbundenen Über-sichtlichkeit vor allem der Benutzerfreundlichkeit, erleichtert die Fehlersuche und erlaubt somit vereinfachte Plausibilitätskontrollen der resultierenden Er-gebnisse.

Ferner bildet die Flexibilität in bezug auf Anpassungsmöglichkeiten der verwen-deten Daten ein zentrales Merkmal des entwickelten Computermodells. Bei-spielsweise können Prämissen, Annahmen und Daten weitestgehend geändert und angepaßt werden, um die Investitionsalternativen so realitätsnah wie mög-lich im Modell abzubilden. Diese Anpassungsmögmög-lichkeiten werden durch die zentrale Datenhaltung im Modul "Basisdaten" geschaffen.

Die Felder, die im Modul "Basisdaten" vom Benutzer zu füllen sind, wurden zur besseren Übersichtlichkeit grau hinterlegt. Bei den umrandeten Feldern handelt es sich um sogenannte "drop-down-boxen". Diese erlauben es dem Benutzer, eine Auswahl aus mehreren Möglichkeiten zu treffen. Ferner werden fakultativ zusätzliche Angaben und Rechenergebnisse in einer weiteren Spalte (rechts) ausgewiesen.

Die im Modul "Basisdaten" zu erfassenden Daten lassen sich in folgende fünf Kategorien gliedern:

• Grunddaten,

• Daten der Kaufalternative,

• Daten der Leasingalternative,

• steuerliche Daten sowie

• Prognosedaten.

Seite 144 Quantitative Analyse des Immobilienleasing anhand eines Vergleichsmodells Seite 101

Als Grunddaten werden grundlegende Informationen zur Bezeichnung der Im-mobilie und des Investor-Unternehmens, zur Art der Investition509 und zum Pla-nungszeitraum eingegeben (vgl. Abbildung 33). Zudem werden die laufenden Einzahlungen in absoluten DM-Beträgen unter Angabe der jährlichen Steige-rungsraten (in Prozent) eingegeben.

Die Dauer der Planungszeitraumes ist auf die steuerlich maximal zulässige Grundmietzeit der Leasingalternative (22,5 Jahre) begrenzt.

Grunddaten:

Objekt-/Projektbezeichnung: "Muster Immobilie"

Investitionsobjekt: Bürogebäude

Investor-Unternehmung: "xyz-GmbH"

Investitionsart: Kauf ] < r

Beginn der Nutzungsphase: 01.01.1999

Nutzungszeitraum in Jahren: - M 18

Laufende Einzahlungen: 0 DM

Steigerungsrate Einzahlungen: ~ H t 0 DM

Abbildung 33: Grunddaten

Den Ausgangspunkt für die Eingabe der Daten der Kaufalternative bilden die Objektdaten (vgl. Abbildung 34).

Den ersten Wert bildet der Kaufpreis bzw. bilden die Anschaffungskosten; die-se sind in einem Betrag anzugeben. Zudem sind die Anteile der Erwerbsne-benkosten an den Anschaffungskosten in Prozent zu nennen (Notargebühren, Grunderwerbsteuer und eine eventuelle Makler-Courtage). Die DM-Beträge und die gesamten Anschaffungskosten werden auf Grundlage dieser Daten errech-net und in der rechten Spalte ausgewiesen.

Im vorliegenden Modell wird nur die Investitionsart Kauf dem Leasing gegenübergestellt.

Eine Erweiterung des Modells um die Eigenerstellung ist möglich.

Quantitative Analyse des Immobilienleasing anhand eines Vergleichsmodells Seite 101

Als Grundlage für die späteren Abschreibungen ist ferner der Gebäudeanteil an den Anschaffungskosten anzugeben. Zur Auswahl steht standardmäßig nur die lineare Abschreibung, weil andere Abschreibungsarten für Immobilien im Be-triebsvermögen zur Zeit nicht zulässig sind.510 Die Verwendung eines drop-down-Felds soll die Funktionalität auch in Zukunft gewährleisten, falls weitere Abschreibungsarten zugelassen werden sollten. Unter diesem Feld sind der Abschreibungssatz, die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer und - soweit zu-treffend - die Laufzeit des Erbbaurechts anzugeben.

Aus diesen Daten werden die jährliche Abschreibung und der Restbuchwert am Ende des Planungszeitraumes errechnet und angegeben.

Schließlich sind unter den Objektdaten noch die erwarteten jährlichen laufen-den Auszahlungen und deren Steigerungsraten sowie die sonstigen Auszah-lungen (z.B. für Großreparaturen) aufzuführen.

Im Rahmen der Finanzierungsdaten wird zuerst der Eigenkapitalanteil aus der Fremdkapitalbeschaffung und den (bereits zuvor errechneten) gesamten An-schaffungskosten errechnet. Ferner kann - wieder mittels eines drop-down-Fensters - die Form der Kreditfinanzierung gewählt werden (Annuität, Raten-kredit bzw. beides). Gegebenenfalls wird folgend die RestRaten-kreditsumme errech-net. Die Laufzeit des Kredits wird in Jahren angegeben.

Daran anschließend sind vom Benutzer die Kreditgebühren (in Prozent der Fremdkapitalaufnahme) einzugeben, woraus der korrespondierende DM-Betrag errechnet und angezeigt wird. Schließlich ist noch der Kreditzins in Prozent an-zugeben.

Sofern der Käufer die Möglichkeit hat, unter bestimmten Bedingungen Sonderabschrei-bungen vorzunehmen, kann dies zu einem Zinsvorteil als Folge zeitlicher Verschiebung von Steuerzahlungen in die Zukunft führen. Vgl. Blohm/Lüder, Investition, S. 215.

Seite 146 Quantitative Analyse des Immobilienleasing anhand eines Vergleichsmodells Seite 101

Anschaffungskosten gesamt: 0 DM

davon Anschaffungskosten Gebäude (in %):

:

^{0,00% 0 DM}

davon Anschaffungskosten Grundstück:

davon Anschaffungskosten Erbbaurecht:

0 DM 0 DM

Abschreibungsart: linear •

Abschreibungssatz (p.a. in %):

:

^4.00%

Betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer: 25

Laufzeit Erbbaurecht: 0

Abschreibung p.a.:

Restbuchwert:

0 DM 0 DM

Laufende Auszahlungen: 0 DM

Steigerungsrate Auszahlungen: 0.00%

Sonstige Auszahlungen (z.B. Großreparaturen): 0 DM Finanzierungsdaten:

Eigenkapitaleinsatz (in %): nn 3% 0 DM

Kreditaufnahme: 0 DM

Form der Finanzierung: Annuität •

Restkreditsumme (Annuität): 0 DM

Kreditlaufzeit: 18

Kreditgebühren (in %): 0.00% 0 DM

Kreditzins (in % p.a.): 0,000%

Zahlungsweise der Zins- und Tilgungszahlungen: jährlich •

Abbildung 34: Daten der Kaufalternative

Im R a h m e n d e r D a t e n d e r I m m o b i l i e n l e a s i n g a l t e m a t i v e ist z u n ä c h s t v o m A n

Quantitative Analyse des Immobilienleasing anhand eines Vergleichsmodells Seite 101

am Ende der Grundmietzeit zum Restbuchwert bei linearer Abschreibung ver-einbart wird. Die Eingabe bzw. Löschung des Optionspreises wird über die Plausibilitätsprüfung abgefragt. Die Optionspreiszahlung ist aufgrund individu-eller Vertragsgestaltungen nicht standardisierbar und muß daher manuell ein-gegeben werden.

Neben einigen weiteren im Rahmen dieser Arbeit bereits erläuterten oder selbsterklärenden Daten sind noch die Mietnebenkosten und deren jährliche Steigerungsrate einzugeben; diese entsprechen inhaltlich, nicht notwendiger-weise betragsmäßig, den laufenden Auszahlungen der Kaufalternative.

Zudem wird an dieser Stelle - wie auch bei den Daten des Kaufs - nach den sonstigen Auszahlungen (z.B. für Großreparaturen) gefragt, da sich diese Aus-zahlungen im Kauf- und im Leasingfall nicht immer entsprechen.

Leasingalternative:

Leasingvertragsformen TAV degressiv | •

Optionen: ohne Option j •

Gesamtinvestitionskosten (GIK): 0 DM

Kaufoptionspreis: 0 DM

Dauer der Grundmietzeit (bis 22,5 Jahre): 18

Leasingrate (vorgegeben): 0 DM

Mieterdarlehen (vorgegeben): 0 DM

Zahlungsweise der Leasingratenbzw. MD: jährlich

Einmalige Sonderzahlungen (in % der GIK): - H f ffe 0 . 0 0 % 0 DM

Vormieten (in % der GIK): ' 0,00% 0 DM

Marge auf die Leasingrate (in % der GIK): - 0.00% 0 DM

Mietnebenkosten: 0 DM

Steigerungsrate Mietnebenkosten: - H o.oo%

Sonstige Auszahlungen (z.B. Großreparaturen): 0 DM Refinanzierungsdaten:

Finanzierungsform der Refinanzierung: Raten

Restkreditsumme:

- H S o.ooo%

0 DM

Refinanzierungszins (in % p.a.): - H S o.ooo%

Zahlungsweise der Zins- undTilgungzahlungen jährlich Abbildung 35: Daten der Leasingalternative

Seite 148 Quantitative Analyse des Immobilienleasing anhand eines Vergleichsmodells

Zur Berechnung der Leasingraten sind ferner die Refinanzierungsdaten der Leasinggesellschaft anzugeben. Es wird davon ausgegangen, daß die Refinan-zierungskonditionen der Leasinggesellschaft offengelegt werden und sich die Leasingraten somit aus dem Modell berechnen.

Es wird nicht verkannt, daß die Berechnung der Leasingraten eigentlich von der Leasinggesellschaft vorgenommen wird. In der Praxis wird die Leasingrate stets als Finanzierungsmiete ermittelt und die Kalkulation wird dem Leasingvertrag beigefügt.511 Falls in Ausnahmefällen keine Informationen bezüglich der Refi-nanzierung vorliegen sollten, kann der Investor im Modell auch eine pauschale Leasingrate und Mieterdarlehenszahlung ansetzen.

Als Darlehensform der Refinanzierung kann entweder ein Annuitätendarlehen (mit daraus resultierenden linearen Leasingraten) oder ein Ratendarlehen (mit daraus resultierenden degressiven Leasingraten) ausgewählt werden. Die Restdarlehenssumme wird vom Modell eingesetzt; ihre Höhe entspricht bei den hier betrachteten Teilamortisationsverträgen stets dem Restbuchwert der Im-mobilie am Ende des Planungszeitraumes.

In einem nächsten Schritt sind die für die Steuerberechnung notwendigen Ba-sisinformationen nach der Abbildung 36 zu erfassen.

Steuerliche Daten:

Gesellschaftsform:

Anlageart:

Einheitswert des Betriebsvermögens:

Hebesatz der Gemeinde:

Meßzahl der Gewerbeertragsteuer:

Gewerbeertragsteuersatz:

Körperschaftsteuersatz:

GmbH • Betriebsvermögen •

. -« -

0 DM 430,00%

5,00%

>

>

^45,00%

Abbildung 36: Steuerliche Daten

511 Vgl. Gabele/Dannenberg/Kroll, Immobilien-Leasing, S. 103.

Quantitative Analyse des Immobilienleasing anhand eines Vergleichsmodells Seite 149

Das Modell analysiert Immobilien im Betriebsvermögen von Kapitalgesell-schaften. Diese Gesellschaftskonstruktion unterliegt der Körperschaft- und Ge-werbesteuerpflicht kraft Rechtsform.512 Zur Ermittlung der periodischen Steuer-zahlungen sind die jeweils geltenden Steuersätze, der Hebesatz der Gemeinde sowie die Meßzahl der Gewerbesteuer einzugeben.

Wegen des langen Planungszeitraumes von in der Regel mehr als 20 Jahren sind die Vergleichsrechnungen mit besonderer Unsicherheit behaftet. Nicht alle Eingabegrößen können exakt angegeben werden, da sie von künftigen Ent-wicklungen abhängig sind; sie müssen also geschätzt werden. Dies gilt vor al-lem für die Entwicklung der sogenannten Prognosedaten in Abbildung 37.

Der Veräußerungserlös kann gewählt werden als Restbuchwert (dieser wird vom Modell automatisch errechnet), in Form von Wertsteigerungen/

-minderungen während des Planungszeitraumes oder frei eingegeben werden.

Prognosedaten:

Veräußerungserlös:

Wertsteigerung in % p.a.:

Anlagezinssatz der Ergänzungsinvestition:

Zentrale Bestandteile der Prognosedaten bilden ferner die erwarteten Soll- und Habenzinssätze zur Finanzierung bzw. Wiederanlage von zwischenzeitlich auf-tretenden Liquiditätsdefiziten bzw. -Überschüssen. Dabei können diese Daten für jede Periode des Planungszeitraumes individuell vorgegeben werden.

Vgl. § 2 Abs. 2 GewStG.

Seite 150 Quantitative Analyse des Immobilienleasing anhand eines Vergleichsmodells

Sofern sich Kauf und Leasing hinsichtlich des notwendigen Eigenkapitaleinsat-zes unterscheiden, wird der Zinssatz für die Ergänzungsinvestition im Leasing-fall benötigt; hier ist der Zins anzunehmen, den der Investor bei einer Anlage über die entsprechende Laufzeit alternativ tatsächlich erzielen könnte.513 Dabei ist es unerheblich, ob als Ergänzungsinvestition eine Anlage in Wertpapieren oder eine betriebliche Investition unterstellt wird.

Mit diesen Eingaben sind die vom Anwender vorzugebenden Daten vollständig erfaßt und werden nun vom Modell entsprechend den in Abbildung 31 darge-stellten Zusammenhängen mittels der Methode Vollständiger Finanzpläne zum Zielwert Endvermögen überführt.

Im Dokument i Gewerbliches Immobilien-leasing (Seite 163-170)