Wohnungswirtschaftliche Bedeutung

Heute verfügen zahlreiche bedeutende und mit der Entwicklung des Wirtschafts-standortes Deutschland zumeist eng verbundene Industrieunternehmen über eigene Wohnungsuntemehmen mit z.T. erheblichen Wohnungsbeständen. Seit ihrer Konstituierung bzw. der Aufnahme ihres unternehmerischen Handelns zählt die Erstellung und Vermietung von Wohnungsbeständen sowie deren Bewirt-schaftung zu den originären Aufgaben der industrieverbundenen Wohnungsun-ternehmen.

Hinsichtlich der Finanzierung der Bauaktivitäten ist zu konstatieren, daß ein Großteil der industrieverbundenen Wohnungsbestände mit Hilfe öffentlicher För-dermittel errichtet wurde. Mit der Inanspruchnahme der öffentlichen

Investiti-121 Vgl. Lütge, Wohnungswirtschaft, S. 312 ff.

122 Vgl. Große-Wilde, Wohnungswirtschaft, S. 132; Schuberl, Wohnungswirtschaft, S. 62;

Kloetsch, Werkswohnungsbau, S. 654; Lehmkul, Sozialauftrag, S. 38.

123 Vgl. Spörtiase, Wohnungsbau, S. 245 f.; Komemann, Zukunft, S. 293.

onsmittel gehen langfristige Mietpreis- bzw. Belegungsbindungen des öffentlich geförderten Wohnungsbestandes einher, welche vielfach noch heute wirksam sind und die Vermietung des Wohnungsbestandes auf eine i.d.R. unterhalb der am Markt erzielbaren Miete beschränken.124

Insgesamt existieren derzeit in Deutschland ca. 50 in der Rechtsform der Kapital-gesellschaft organisierte industrieverbundene Wohnungsunternehmen125 mit einem eigenen Bestand von schätzungsweise 370.000 Wohnungen.126 Der Wohnungsbestand befindet sich fast ausschließlich in den alten Bundesländern, da nahezu sämtliche industrieverbundenen Mietwohnungsbestände in den neuen Bundesländern im Rahmen der Wiedervereinigung von den Industrieunternehmen separiert und in sonstige Trägerschaften überführt wurden.127

In Relation zum Gesamtbestand der ehemals gemeinnützigen Wohnungsunter-nehmen in den alten Bundesländern in der Rechtsform einer Kapitalgesellschaft von ca. 2,8 Mio. Wohnungen entspricht der Anteil des Wohnungsbestandes in industrieller Trägerschaft 13,2 %.128 Der numerische Anteil der industrieverbun-denen Wohnungsuntemehmen an den 1.819 in den alten Bundesländern im Gesamtverband der Wohnungswirtschaft (GdW) zusammengeschlossenen Woh-nungsunternehmen beträgt dagegen lediglich etwa 2,5%.129

124 So verfügen die Thyssen Immobilien GmbH und die Veba Immobilien AG jeweils über einen Anteil an Wohnungen, die sich aktuell in Mietpreisbindungen befinden, von ca. 47 % bzw. 53

%. Vgl. hierzu Thyssen Immobilien GmbH, Geschäftsbericht 1995/96, S. 28; Veba Immobilien AG, Geschäftsbericht 1996, S. 35.

125 Vgl. Richter, Wohnungswirtschaft, S. 104.

126 Galonska/Kühne-Büning und Richter beziffern in diesem Zusammenhang den numerischen Wohnungsbestand der industrieverbundenen Wohnungsuntemehmen auf lediglich 285.000.

Vgl. hierzu Galonska/Kühne-Büning, Wohnungsuntemehmen, S. 90; Richter, Wohnungswirt-schaft, S. 104. Nach eigenen Erhebungen beträgt der effektive Bestand derzeit aber tatsächlich ca. 370.000 Wohnungen. Da insbesondere die großen Wohnungsbestände von nehmen in mehreren Wohnungsuntemehmen organisiert sind, liegt die Zahl der Industrieunter-nehmen mit eigenen Wohnungsuntemehmen ertieblich unter der Anzahl von ca. 50 industrie-verbundenen Wohnungsuntemehmen.

127 Durch die Teil-Akquisition der Gemeinnützige Deutsche Wohnungsbaugesellschaft mbH (Deutschbau) verfügt die Veba Immobilien AG als eine von wenigen industrieverbundenen Wohnungsuntemehmen über nennenswerte Wohnungsbestände in den neuen Bundesländern.

128 Vgl. GdW, Bericht 1996/97, S. 57 f.; GdW, Bericht 1995/96, S. 42 ff.; GdW Daten und Fakten 1995, S. 20.

129 Vgl. GdW, Bericht 1996/97, S. 57 f. Von den 1996/97 im GdW insgesamt zusammengeschlos-senen 3.079 Wohnungsuntemehmen entfallen 1.819 Wohnungsuntemehmen auf die alten und 1.260 auf die neuen Bundesländer.

Generell erscheint in diesem Zusammenhang bemerkenswert, daß die einzelnen industrieverbundenen Wohnungsunternehmen durchschnittlich über einen signifi-kant größeren Wohnungsbestand verfügen als die im GdW organisierten Wohnungsunternehmen in sonstiger Trägerschaft. Läßt sich für die industriever-bundenen Wohnungsuntemehmen ein durchschnittlicher Wohnungsbestand von ca. 7.500 Wohnungen je Unternehmen feststellen, bewirtschafteten sämtliche, als Kapitalgesellschaften betriebene ehemals gemeinnützige Wohnungsunternehmen des GdW in 1996/97 lediglich ca. 4.000 eigene Wohnungen pro Mitgliedsunter-nehmen.130

Mit einem Anteil von etwa 65 % des industrieverbundenen Wohnungsbestandes stellt NordrheinWestfalen insbesondere der Ballungsraum des Ruhrgebietes -den räumlichen Schwerpunkt der industriellen Wohnungsbauaktivitäten dar. Im Vergleich zu den im Eigentum der GdW-Mitgliedsunternehmen in Nordrhein-Westfalen stehenden ca. 1,2 Mio. Wohnungen beträgt der Anteil der industriever-bundenen Wohnungen in Nordrhein-Westfalen über 20 %.131 In diesem Zusam-menhang sind insbesondere die Wohnungsbestände der Unternehmen Krupp Hoesch Immobilien GmbH, Ruhrkohle Immobilien AG, Thyssen Immobilien GmbH sowie der Veba Immobilien AG hervorzuheben.

Zusammenfassend liefert Tabelle 1 eine Übersicht über die wesentlichen industrieverbundenen Wohnungsuntemehmen, deren Wohnungsbestände sowie deren zugehörigen Gesellschafter.132

130 Vgl. GdW, Bericht 1996/97, S. 58. In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, daß die durchschnittliche Wohnungsanzahl pro industrieverbundenem Wohnungsuntemehmen durch einige Wohnungsuntemehmen mit überdurchschnittlich großen Wohnungsbeständen verzerrt werden kann.

131 Vgl. GdW, Daten und Fakten 1995, S. 20. Die Mitgliedsuntemehmen des GdW verfügten zum 31.12.1995 in Nordrtiein-Westfalen über einen Wohnungsbestand von ca. 1,2 Mio. Wohnun-gen.

132 Sofern den Wohnungsuntemehmen diverse operative Wohnungsuntemehmen zuzuordnen sind, die den Wohnungsbestand bilanzieren bzw. die eigentliche Untemehmenstätigkeit wahr-nehmen, wird aus Gründen der Anschaulichkeit lediglich das größte bzw. übergeordnete Wohnungsuntemehmen aufgeführt.

Konzern Wohnungsunternehmen Standort Eigener BASF AG LUWOGE GmbH Ludwigshafen ca. 11.000 ca. 800

Rheinland-Pfalz Bayer AG Bayer Wohnungen GmbH Leverkusen ca. 10.000 ca. 9.000

Nordrhein-Westfalen

Bayernwerk AG V\ßG GmbH München k.A. k A Bayern

Boehringer Ingelheim GmbH

Boehringer

Grundstücks-gesellschaft mbH Ingelheim ca. 500

- Rheinland-Pfalz

Degussa AG Industria GmbH Offenbach ca. 1.800 - Hessen

Deutsche Pos» AG Postdienst Wohnbau GmbH Bonn ca. 45.000

- Bundes-gebiet Henkel KG aA Wohnungsbaugesellschaft

Henkel GmbH Düsseldorf ca. 1.500 -

Nordrhein-Westfalen Hoechst AG Hoechst Bauen und V\fohnen

GmbH Frankfurt a.M. ca. ».000 - Hessen Krauss-Maffei AG Alte Haide Baugesellschaft

mbH München ca. 2.000 - Bayern

Krupp Hoesch AG Krupp Hoesch Immobilien

GmbH Essen ca. 17.000 ca. 1.100

Nordrhein-Westfalen Preussag AG Preussag Immobilien GmbH Salzgitter ca. 17.000

- Nieder-sachsen Robert Bosch

GmbH

Bosch

Wohnungs-gesellschaft mbH Stuttgart ca. 3.800 ca. 700 Bundes-gebiet Ruhrkohle AG Ruhrkohle Immobilien AG Essen ca. 45.000 ca. 5.000

Nordrhein-Westfalen

RV\E AG Victoria Matthias GmbH Essen ca. 2.600

- Nordrhein-Westfalen Siemens AG Siemens

Wohnungs-gesellschaft mbH Berlin ca. 7.700

-Berlin Bayern Thyssen AG Thyssen Immobilien GmbH Oberhausen ca. 37.000 ca. 2.000

Nordrhein-Westfalen Veba AG Veba Immobilien AG Bochum ca. 130.000 ca. 6.000 Nordrhein-Westfalen J.M. Voith GmbH

(ca. 35 %)

Grundstücks- und

Bau-gesellschaft Heidenheim AG Heidenheim ca. 5.000 ca. 1.500 Baden-Württemberg V W AG VWWohnungs GmbH & Co.

KG Wolfsburg ca. 13.200 ca. 1.100

Nieder-sachsen

Tabelle 1: Industrieverbundene Wohnungsunternehmen in Deutschland133

1 3 3 Die Übersicht ertiebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit der industrieverbundenen

Wohnungs-u n t e m e h m e n , sondern gibt v i e l m e h r die wesentlichen W o h n Wohnungs-u n g s Wohnungs-u n t e m e h m e n der IndWohnungs-ustrie- Industrie-k o n z e m e überblicIndustrie-kartig w e d e r . Als Informationsgrundlage für die Ermittlung der herangezoge-n e herangezoge-n D a t e herangezoge-n staherangezoge-ndeherangezoge-n geherangezoge-nerell die aktuelleherangezoge-n Geschäftsberichte sowie Gesprächsprotokolle aus zahlreichen Interviews zur Verfügung.