Die Untersuchung gründet sich auf die noch junge Wissenschaftsdisziplin der Immobilienökonomie, die sich als interdisziplinäres Querschnittsfach versteht.
Neben der Betriebswirtschaftslehre als methodologischem Fundament greift die Immobilienökonomie zudem auf die immobilienrelevanten Erkenntnisse der Volkswirtschaftslehre, der Rechtswissenschaften, der Soziologie, der Raumpla-nung sowie der Architektur und des Bauingenieurwesens zurück.24 Diese Er-kenntnisse werden so zu einer innovativen Forschungsdisziplin verbunden.25 Im Mittelpunkt der Immobilienökonomie steht dabei die Erklärung und Gestaltung von realen Entscheidungen von Wirtschaftssubjekten der Immobilienwirtschaft.
Unter Berücksichtigung der erläuterten Problemstellung und der daraus abge-leiteten Zielsetzung stützen sich die theoretischen Grundlagen dieser Arbeit im Rahmen der Immobilienökonomie auf die Theorie der Neuen Institutionenöko-nomik.26
Gegenstand des Forschungsgebiets der Neuen Institutionenökonomik ist die Gestaltung sowie der effektive Einsatz von Institutionen.27 Der hierbei zugrunde liegende Institutionenbegriff wird weit ausgelegt. Neben Unternehmungen mit ihren rechtlichen Regelungen können auch soziale Normen sowie Märkte und Währungssysteme als Institutionen aufgefasst werden. Gemeinsames Merkmal dieser Institutionen ist, dass mit ihrer Hilfe Handlungsrechte und -pflichten ein-zelner oder mehrerer Gesellschaftsteilnehmer determiniert werden.28
Die Neue Institutionenökonomik lässt sich als Gegenbild zur Neoklassischen Theorie darstellen. Die Neoklassische Theorie zeichnet sich lediglich durch eine
24 Vgl. Schulte, Vorwort, S. III; Schulte, Wissenschaft, S. 231ff.
25 Ausführlich zur Wissenschaftsdisziplin Immobilienökonomie vgl. Schulte, Wissenschaft, S. 234; Schulte/Schäfers et al., Immobilienökonomie, S. 13ff.; Schulte, Festschrift, S. 36
-26 47.Vgl. Williamson, Hierarchies, S. 1. Dieser Forschungsansatz wird gleichbedeutend auch als Neue institutionelle Mikroökonomik bezeichnet.
27 Vgl. Picot, Ökonomische Theorien, S. 144. Zum Begriff der Institution vgl. auch Richter, Institutionen, S. 572; Windsperger, Transaktionskostenansatz, S. 59f.
28 Vgl. Dietl, Institutionen, S. 570.
Institution, den vollkommenen Markt, aus.29 Für eine kostenlose und effiziente Koordination sämtlicher Produktions- und Konsumentenentscheidungen werden keine weiteren Institutionen benötigt. Für die rational handelnden Akteure wird eine Welt der vollständigen Informationen angenommen, in der sie weder Über-raschungen erleben noch Konflikte austragen müssen. Die Neue Institutio-nenökonomik wendet sich von dieser Sichtweise ab und unterscheidet sich von der älteren Mikroökonomik vor allem durch eine veränderte Betrachtungsweise, die durch die folgenden drei Annahmen charakterisiert wird:30
• begrenzte Rationalität,
• opportunistisches Verhalten der Beteiligten und
• auf Dauer angelegte Verträge.
Die Verhaltensannahme der „begrenzten Rationalität“ unterstellt den Akteuren den Willen, rational zu handeln, jedoch gelingt ihnen dies nur in begrenztem Umfang.31 Der Grund besteht dabei vor allem an ihrer nur eingeschränkten In-formationsgewinnungs- und -verarbeitungskapazität.32 Die Akteure müssen damit auf Basis eines unvollständigen Informationsstands rationale Entschei-dungen treffen, d. h. sie können nur begrenzt rational handeln. Weiterhin ist zu berücksichtigen, dass bei den betrachteten Austauschbeziehungen die Infor-mationen zwischen den Beteiligten ungleich verteilt sind.
Im Vergleich zur Neoklassischen Theorie liegt der zweite grundlegende Unter-schied in der Annahme, dass sich die Akteure opportunistisch verhalten.33 Die ihren Eigennutzen maximierenden Akteure verfolgen ihre Interessen gegebe-nenfalls auch unter Einsatz von List und Täuschungsmanövern.34
29 Vgl. Kaas, Neue Institutionenökonomik, S. 2; Achleitner, Investmentbanking, S. 53.
30 Vgl. Hax, Anreize, S. 55ff.
31 Vgl. Simon, Behavior, S. 28.
32 Vgl. North, Institutions, S. 3; Bogaschewsky, Kooperationen, S. 165.
33 Vgl. Williamson, Institutions, S. 47ff.
34 Vgl. Picot, Transaktionskostenansatz, S. 269; Bogaschewsky, Kooperationen, S. 166.
Innerhalb der Forschungsdisziplin der Neuen Institutionenökonomik wird zwi-schen den drei Teilgebieten Property-Rights-Theorie, Transaktionskostentheo-rie und Principal-Agent-TheoTransaktionskostentheo-rie unterschieden.
Das grundsätzliche Anliegen der Property-Rights-Theorie besteht in dem Erfas-sen des Einflusses, der von rechtlichen und institutionellen Regelungen auf das wirtschaftliche Verhalten der Menschen ausgeht.35 „Property Rights“ bezeich-nen Handlungs- und Verfügungsrechte, die benötigt werden, wenn wirtschaftli-che Güter mit Hilfe von Verträgen ausgetauscht werden. Im Gegensatz zur Property-Rights-Theorie steht bei der Transaktionskostentheorie die Transakti-on selbst im Mittelpunkt der Untersuchung.36 Sie befasst sich mit der effizienten Gestaltung von wirtschaftlichen Leistungsbeziehungen.37 Das dritte Teilgebiet wird der Principal-Agent-Theorie zugeschrieben.38 Im Mittelpunkt dieser Theorie steht die Analyse der Beziehung eines delegierenden Principals und eines ausführenden Agenten. Innerhalb der Theorie wird zwischen der positiven und formalen Agency-Theorie unterschieden. Die positive Agency-Theorie versucht, durch eine deskriptive und explikative Orientierung auch komplexe Organisa-tions- und Koordinationsformen zu erklären.39 Die formale Agency-Theorie ist von entscheidungslogischem und formalanalytischem Vorgehen geprägt und beschränkt sich auf die Durchdringung von Agency-Modellstrukturen.40 Die fol-gende Abbildung verdeutlicht den Aufbau. Im Rahmen dieser Untersuchung finden zum einen die Transaktionskostentheorie und zum anderen die positive und formale Agency-Theorie Anwendung.
35 Vgl. Leipold, Property Rights, S. 518.
36 Unter „Transaktion“ werden dabei die Handlungen der Anbahnung, Vereinbarung, Kontrolle und Anpassung von Verträgen subsumiert, die neben dem tatsächlichen Güteraustausch stattfinden. Vgl. Picot, Transaktionskostenansatz, S. 269.
37 Vgl. Kaas/Fischer, Transaktionskostenansatz, S. 686.
38 In der institutionenökonomischen Literatur werden gleichbedeutend mit dem Begriff „Princi-pal-Agent-Theorie“ die Begriffe „Agency-Theorie“ und „Agenturtheorie“ verwendet, die im Rahmen der vorliegenden Untersuchung ebenfalls angewendet werden.
39 Vgl. Buscher, Agency-Theorie, S. 106.
40 Da schon die Lösung einfacher Agency-Problematiken mit einem hohen Einsatz mathema-tischer Hilfsmittel verbunden ist, behandelt die formale Theorie i. d. R. weniger komplexe Agency-Modelle. Vgl. Wenger/Terberger, Ökonomische Theorie, S. 506.
Property-Rights Theorie
Transaktions-kostentheorie
Neue
Institutionenökonomie
Principal-Agent-Theorie
Formale Theorie
Positive Theorie
Abbildung 2: Neue Institutionenökonomie41
Die Motivation dieses Dissertationsvorhabens ist in der Auseinandersetzung mit der Praxis entstanden. In dieser Arbeit wird dem forschungskonzeptionellen und methodischen Vorgehen der Idealstrategie von Ulrich gefolgt.42
Entscheidend beim Einsatz dieser Forschungsstrategie ist die Tatsache, dass die einzelnen Stufen nicht rein sequentiell durchlaufen werden. Vielmehr ergibt sich eine zyklische Vorgehensweise bzw. ein iterativer Lernprozess.43 Dabei findet eine ständige Interaktion zwischen Fragen an die Wirklichkeit, der Sammlung von Daten und der kritischen Reflexion des so gewonnenen Reali-tätsbilds statt.44 So lässt sich der Wissens- und Erkenntniszuwachs durch Lite-raturrecherchen theoretisch fundieren und in der Praxis verifizieren.
41 In Anlehnung an Picot, Ökonomische Theorien, S. 144.
42 Vgl. Ulrich, Wissenschaft, S. 194.
43 Vgl. Kubicek, Konstruktionsstrategie, S. 13.
44 Vgl. Kloess, Immobilienmanagement, S. 7; Ulrich, Wissenschaft, S. 194.
Die Untersuchung beginnt mit der Erfassung und Typisierung des praxisrelan-ten Problems, das in Experpraxisrelan-tengesprächen45 herausgearbeitet wird. In den bei-den folgenbei-den Phasen erfolgt durch Literaturstudium und in der Diskussion mit Marktteilnehmern die vertiefende Bearbeitung, indem die Konsequenzen der aufgezeigten Probleme mit Hilfe der Theorie analysiert werden. Anschließend werden Untersuchungen über den relevanten Anwendungszusammenhang an-gestellt, indem ein Bezug zu einer projektweisen Kooperationsbeziehung her-gestellt wird. Aufbauend auf diesen Erkenntnissen wird dann eine Konzeption bzw. eine Struktur zur Lösung entworfen. Diese Vorhensweise mündet in einer Prüfung bzw. Implementierung dieser Konzeption in der Praxis.