Die vorliegende Untersuchung orientiert sich an Arbeiten von Bone-Winkel und Isenhöfer, die Projektentwicklung als strategisches Geschäftsfeld von institutio-nellen Investoren untersucht haben. Im Rahmen der Untersuchung von Bone-Winkel wurde als Möglichkeit der Zusammenarbeit mit einem Projektentwickler eine projektweise Kooperation oder eine strategische Allianz beschrieben. Die Arbeit von Isenhöfer untersuchte das strategische Management von Projek-tentwicklungsunternehmen. Dabei wurde insbesondere auf das Konzept der strategischen Allianz im Rahmen der Kooperationsstrategie auf Geschäftsbe-reichebene eingegangen. Die vorliegende Arbeit grenzt sich von diesen Unter-suchungen ab und analysiert die projektweise Zusammenarbeit von Projektent-wickler und Investor.
45 Die Gesprächspartner wurden nach subjektiven Kriterien ausgewählt. Die Erhebung wurde mittels einer teilstrukturierten Befragung mit offenen Fragen durchgeführt. Aufgrund dieses Vorgehens erhielt eine präskriptive Auswertung mit qualitativen Interpretationen gegenüber einer quantitativen, statistischen Analyse den Vorzug. Eine empirische Beweisführung der erarbeiteten Struktur wurde als nicht sinnvoll erachtet, da die zu erwartende Qualität der Ergebnisse keine verwertbaren Ergebnisse erwarten ließ. Eine statistische Auswertung von Honorarhöhen ergibt keine interpretierbaren Resultate, da die Aussagen subjektiv beein-flusst sind und die richtige Honorarhöhe nicht in der arithmetischen Mitte der statistischen Auswertung liegen muss.
Gegenstand der Untersuchung ist die Projektentwicklung von gewerblich ge-nutzten Immobilien.46 Die getätigten Investitionen werden zum Zwecke der Er-zielung von Einkünften vorgenommen.47 Immobilieninvestitionen, die nur mittel-bar zu Einkünften führen, sind damit ausgeschlossen.48
Die Arbeit gliedert sich in sechs Kapitel. Ausgehend von der Problemstellung der Arbeit wird zunächst der theoretische Bezugsrahmen aufgezeigt. Das erste Kapitel schließt mit einer Darstellung der getroffenen Abgrenzungen. Im An-schluss erfolgt im zweiten Kapitel eine Analyse von Projektentwicklungsleistun-gen. Als Grundlage der Projektentwicklung von Gewerbeimmobilien wird zu-nächst eine definitorische Präzisierung des Projekentwicklungsbegriffs vorge-nommen. Dabei stellt der Faktor Zeit, neben den drei Ausgangsfaktoren Stand-ort, Kapital und Idee eine hinreichende Bedingung für Projektentwicklung dar.
Als Basis für das weitere Vorgehen der Arbeit wird das Phasenkonzept der Projektentwicklung kurz dargestellt und erläutert. Die Beschreibung des Markts für Projektentwicklung liefert die Grundlage für die ökonomische Untersuchung der Projektentwicklungsleistungen bzw. der projektweisen Zusammenarbeit in der Projektentwicklung. Die empirische Analyse des Markts gibt einen Überblick über die Einschätzung von Unternehmen hinsichtlich der Aufgaben, der Funk-tionen, des Aufwands und der Gefahren von Projektentwicklungsleistungen. Die Studie stellt somit ein Fundament für die wirtschaftliche Relevanz dieser Arbeit dar. Die Relevanz einer institutionenökonomischen Untersuchung wird durch die Darstellung der Besonderheiten des Projektentwicklungsmarkts herausge-arbeitet. Komplexität, Intransparenz und Ungleichverteilung von Informationen prägen den Markt und bieten hervorragende Ansatzpunkte für institutionenöko-nomische Untersuchungen. Als Grundlage für eine institutionenökoinstitutionenöko-nomische Betrachtung werden im Anschluss die einzelnen Institutionen identifiziert und deren Zielsysteme und Marktfunktionen analysiert. Dabei erfolgt eine begriff-liche Bestimmung der einzelnen Institutionen. In der Dichotomie der
46 „Gewerbliche Immobilien sind Immobilien, die der gewerblichen Nutzung und nicht Wohn-zwecken dienen. Schulte/Leopoldsberger et.al., Immobilienfinanzierung, S. 459.
47 Vgl. Ropeter, Investitionsanalyse, S. 11.
48 Steuerliche Motivationen zur Immobilieninvestitionen werden im Rahmen dieser Untersu-chung ausgenommen.
tentwicklung steht die Institution des Projektinitiators im Mittelpunkt der Unter-suchung.
Die verschiedenen Organisations- bzw. Kooperationsformen und deren Abhän-gigkeiten stellen den Schwerpunkt dieser Betrachtung dar. Das zweite Kapitel schließt mit einer Betrachtung der unterschiedlichen Risikoverteilungen zwi-schen Projektentwickler und Investor im Zuge eines Projektentwicklungspro-zesses. Aus dieser Betrachtung wird zum einen ein qualitativer Wertverlauf für eine Projektentwicklung beschrieben und zum anderen die projektweise Zu-sammenarbeit als Kooperationsalternative dargestellt.
Das dritte Kapitel behandelt eine ökonomische Analyse der Beziehung zwi-schen den Institutionen des Projektentwicklers und Investors. Die Transaktions-kostentheorie findet als Gestaltungshilfe bei Make-or-Buy-Entscheidung eines Investors ihre praktische Anwendung. Als Einflussfaktoren auf Transaktions-kosten sind transaktionsspezifische Faktoren, die strategische Bedeutung, Um-welt- sowie Humanfaktoren zu identifizieren. Diese Determinanten werden in Bezug auf Projektentwicklungsleistungen analysiert und in der qualitativen Mo-dellgestaltung berücksichtigt. Die Analyse von Problemen asymmetrischer In-formationsverteilung innerhalb einer projektweisen Zusammenarbeit zwischen Projektentwickler und Investor erfolgt mit Hilfe der Principal-Agent-Theorie. Die Theorie dient als Instrument, um aus der deskriptiven Charakterisierung der Verhältnisse der Vertragspartner Gestaltungshinweise für die gemeinsame Zu-sammenarbeit zu erhalten. Hierbei wird die Sicht eines neutralen Dritten einge-nommen, um die Mechanismen der Intransparenz und des Ausnutzens von In-formationsasymmetrien besser beschreiben zu können. Hierbei wird gezeigt, dass vertragsökonomische Lösungsansätze Möglichkeiten zur Reduzierung von Verhaltensproblematiken bestehen. Mit Hilfe von Anreiz- und Kontrollsystemen kann ex ante Vertrauen aufgebaut und ex post Anreize geschaffen werden, die eine effektive Zusammenarbeit der Parteien ermöglicht.
Auf Basis der agency-theoretischen Lösungsansätze erfolgt im Kapitel 4 die Gestaltung einer integrierten Leistungs- und Honorarstruktur. Zunächst werden die beiden grundsätzlichen Formen von projektweisen
Kooperations-beziehungen erläutert. Die Beschreibung der Grundlagen einer effektiven Lei-stungs- und Honorarstruktur dient als Basis zur Definition eines Leistungsbilds und einer Honorarstruktur für die Projektentwicklung. Dabei spielen vor allem die Beurteilungskriterien und die Basiselemente eines effektiven Belohnungssy-stems eine Rolle. Aufbauend auf diesen Ergebnissen wird im Anschluss die Definition eines output-orientierten Leistungsbilds abgeleitet. Die Strukturierung des Leistungsbilds erfolgt anhand einer Matrix, in der eine synoptische Darstel-lung der einzelnen Leistungen in einzelne Leistungsphasen vorgenommen wird, die sich an Wertschöpfungsstufen des Projektentwicklungsprozesses orientie-ren. Zur Gestaltung einer effektiven Honorarstruktur werden zwei Untersu-chungsschritte vorgenommen. Zunächst wird untersucht, inwieweit eine Kapi-talbeteiligung des Projektentwicklers für die Gestaltung einer effektiven Hono-rarstruktur notwendig ist. Dies erfolgt unter Berücksichtigung der beschriebenen Verhaltensproblematiken und Beurteilungskriterien. Das Ergebnis dieser Unter-suchung mündet in eine Gestaltungsanweisung für die Honorierung von Pro-jektentwicklungen als Dienstleistung. Im Anschluss erfolgt die Definition einer effektiven Honorarstruktur für Equity Joint Venture. Hierzu werden zunächst Bemessungsgrundlagen für die drei möglichen Exit Strategien einer projektwei-sen Zusammenarbeit determiniert. Die Definition einer Honorarfunktion zur Be-stimmung der Ergebnisverteilung zwischen den Parteien schließt das Kapitel ab.
Im Rahmen des Kapitels 5 erfolgt die Anwendung der Leistungs- und Honorar-struktur im Rahmen eines konstruierten Fallbeispiels. Diese Anwendung bietet Ansatzpunkte, um mit Hilfe dieser Struktur Aktionsforschung zu betreiben. In dem Modellbeispiel A tritt der Projektentwickler als Partner unter Gleichen in dem Beziehungsverhältnis zum Investor auf. Das Modellbeispiel B beschreibt eine Kapitalpartnerschaft, in der ein Projektentwickler als Minderheitsgesell-schafter einen Großteil der Projektentwicklungsleistungen ausführt und neben dem Hauptinvestor weitere Equity Partner an der Gesellschaft beteiligt sind.
Die folgende Abbildung gibt den Gang der Untersuchung und den Aufbau der Arbeit graphisch wieder.
1.1 Problemstellung und Zielsetzung
1.2 Methodik und theoretischer Bezugs-rahmen
1.3 Abgrenzung und Gang der Untersuchung
2.1 Grundlagen der