Initiatorenfunktion in der Projektentwicklung

Aus diesen Ausgangssituationen ergeben sich in der Theorie sechs Verknüp-fungskonstellationen mit unterschiedlicher Initiatorenfunktion des Projekts.

1. Nutzung/Idee sucht Standort und Kapital 2. Standort sucht Nutzung/Idee und Kapital 3. Standort und Nutzung/Idee suchen Kapital 4. Kapital sucht Standort und Nutzung/Idee 5. Kapital und Standort suchen Nutzung 6. Kapital und Nutzung suchen Standort

Unter institutionenökonomischer Betrachtung lassen sich die Faktoren dieser Ausgangssituationen in die jeweiligen Institutionen des Markts und deren Funk-tionen transformieren. Diese Betrachtungsweise ist Gegenstand dieses Ab-schnitts und dient zur organisatorischen Darstellung der Schlüsselakteure und deren Beziehungen auf dem Projektentwicklungsmarkt.

Die ersten drei Ausgangssituationen stellen die klassischen Marktfunktionen einer Projektentwicklung dar, in der ein Projektentwickler die Funktion des Pro-jektinitiators übernimmt. Der Projektentwickler steht im Rahmen seiner

149 Vgl. Avis, Introduction, S. 2.

Projektentwickler als Projektinitiator

Investor als Projektinitiator

vitätsfunktion unter der permanenten Herausforderung, sich im Markt zu bewe-gen, Trends zu erkennen und daraus Ideen für neue oder bestehende Nut-zungskonzepte zu entwickeln. Gleichzeitig besteht die klassische Aufgabe des Projektentwicklers in der Suche nach neuen und geeigneten Standorten für Entwicklungsobjekte. Unabhängig von der Existenz der Ausgangsfaktoren

„Standort“ oder „Nutzungsidee“ besteht das Bestreben eines Projektentwicklers in der optimalen Kombination der beiden Faktoren, da er im Laufe einer Pro-jektentwicklung fast grundsätzlich eine Zusammenarbeit mit externen Kapital-gebern eingehen muss.¹⁵⁰ Bei ausreichendem Eigenkapitaleinsatz bzw. Bonität oder bei vorhandenem Nutzer bzw. Endinvestor wird der Projektentwickler eine Eigenentwicklung ohne externen Kapitalpartner anstreben, um keine Gewinn-beteiligung zahlen zu müssen. Aufgrund eines in diesem Fall vorhandenen Miet- und/oder Kaufvertrags (Nutzer und/oder Endinvestor) ist eine Risikotei-lung mit einem externen Partner nicht notwendig.¹⁵¹

Im Falle eines größeren Investitionsvolumens oder geringerer Bonität des Ent-wicklers besteht allerdings häufig die Notwendigkeit zur Zusammenarbeit mit externen Kapitalgebern.¹⁵² Durch die neue Basler Eigenkapitalvereinbarung (Basel 2) wird es für kleine oder mittelständige Projektentwickler größtenteils schwer oder unmöglich werden, größere oder mittlere Projekte ohne externe Investoren zu entwickeln.¹⁵³ Diese Entwicklung führt dazu, dass ein unabhängi-ger Projektentwickler mit begrenztem Eigenkapital, der als Initiator einer größe-ren Projektentwicklung auftritt, entweder auf eigenkapitalersetzende Mittel des

150 Für hervorragende Produkte (etablierte oder überzeugende neue Nutzungskonzepte) oder für herausragende Standorte (1A-Lage) besteht allerdings für den Projektentwickler auch ohne Kombination der Faktoren, die Möglichkeit eine Finanzierung ohne externe Kapital-partner zu erhalten.

151 In diesem Fall muss der Projektentwickler im Rahmen seiner Finanzierung nur eine Bezie-hung zum Fremdkapitalgeber aufbauen.

152 Vgl. Bone-Winkel, Wertschöpfung, S. 289; 4.4.4.1 „Bemessungsgrundlage für ein Equity Joint Venture“.

153 Besonders die niedrigen Eigenkapitalquoten deutscher Immobilienunternehmen, die erheb-lichen Einfluss auf das „Rating“ der Unternehmen haben wird, spielt in diesem Zusammen-hang eine entscheidende Rolle bei der Fremdkapitalvergabe. Vgl. von Weichs, Basel 2, S. 53; Schulte, Basel 2, S. 53.

finanzierenden Fremdkapitalgebers oder einen externen Investor angewiesen ist.¹⁵⁴

Die restlichen drei Ausgangskonstellationen einer Projektentwicklung zeigen den Investor als Projektinitiator. So besteht die Möglichkeit, dass ein Investor ein Objekt/Standort ausfindig macht oder besitzt oder im Rahmen seiner Tätig-keiten eine interessante Idee zur Umsetzung einer Projektentwicklung hat.¹⁵⁵ Der Investor steuert dann die Ausgangsfaktoren einer Projektentwicklung selbst bei. In diesem Fall benötigt der Investor entweder die Kreativitätsfunktion eines Projektentwicklers bei der Suche einer Nutzungsidee oder eines Standorts oder für den Fall einer vorgegebenen Nutzung/Standort die Managementfunktion des Projektentwicklers.¹⁵⁶ Besteht gleichzeitig noch ein Eigenkapitalbedarf des pro-jektinitiierenden Investors, wird auch bei dieser Konstellation ein zweiter exter-ner Investor notwendig.

Tritt ein Investor mit vorhandener Nutzungsidee und/oder gegebenem Standort als Initiator einer Projektentwicklung auf, so entsteht eine klassische Make-or-Buy-Entscheidung für den Investor.¹⁵⁷ Diese Entscheidungsproblematik entsteht durch unvollkommene und ungleich verteilte Informationen auf dem Projektent-wicklungsmarkt. Diese Informationsasymmetrie hat Konsequenzen auf das wirt-schaftliche Handeln der Wirtschaftssubjekte. Sie bewirkt, dass der Initiator als

„Entscheider“ bei seinen Dispositionen Unsicherheit realisiert und vor der Frage steht, ob er diese Unsicherheit durch den Einsatz seiner eigenen Ressourcen reduziert, er sich zur Behebung der Unsicherheit notwendige Informationen über einen Intermediär zugänglich macht oder ob er die nicht vorhandenen In-formationen für nicht entscheidungsrelevant hält, um sich für eine der ersten beiden Alternativen zu entscheiden.¹⁵⁸ Entweder soll die Projektentwicklung in

154 Vgl. von Weichs, Basel 2, S. 53.

155 Vgl. May/Eschenbaum et al., Projektentwicklung; S. 11; von Nell, Nutzungskonzeption, S. 85.

156 Die andere Alternative des Investors besteht in einer Integrationslösung. Vgl. hierzu 2.2.5

„Marktfunktionen in der Projektentwicklung“.

157 Vgl. hierzu 2.2.2 „Besonderheiten des Markts“.

158 Vgl. Spremann, Information, S. 562.

interner Leistungserbringung (Make) als Integrationslösung erfolgen oder mit Hilfe eines Fremdbezugs der Projektentwicklungsleistungen (Buy) durch einen externen Projektentwickler.

Bei der dritten Ausgangssituation „Kapital sucht Standort und Nutzung/Idee“

sucht die Institution des Investors ein Projekt, welches mit Hilfe des zu investie-renden Kapitals entwickelt werden soll. Im Rahmen dieser Kapitalgeberfunktion wird entweder mit Hilfe eines externen Projektentwicklers die Kreativitäts-funktion gesucht oder selbständig ggf. mit Hilfe eines Intermediärs¹⁵⁹ die Pro-jektentwicklung durchgeführt. Auch hierbei steht der Investor vor einer Make-or-Buy-Entscheidung. Die folgende Abbildung fasst diese Darstellungen schema-tisch zusammen und verdeutlicht die erläuterte Dichotomie im Rahmen der Projektentwicklung, in der sowohl der Projektentwickler als auch der Investor sowohl als Projektinitiator als auch als Kooperationspartner auftreten können.

PE

Investor PE

Investor Financier

FI Initiator Intermediär/

Kooperationspartner/

Käufer

Fremd-kapitalgeber Dichotomie

Abbildung 20: Dichotomie der Projektentwicklung¹⁶⁰

159 Die Rolle eines Intermediärs wird in diesem Fall durch externe Projektentwicklungs- und Beratungsunternehmen wahrgenommen.

160 Quelle: Eigene Darstellung.