Top-Lagen umfasst knapp 170.000 qm, ins-gesamt bietet die Innenstadt ca. 290.000 qm Verkaufsfläche. Die Verkaufsfläche in der gesamten Region wird auf gut 1,8 Mio.
qm geschätzt.8
Rund um den Kröpcke
Hannovers größte innerstädtische Baustelle, das revitalisierte Kröpcke-Center, nimmt
deutlich Form an. Im März 2009 begann der Umbau nach Entwürfen des Architek-turbüros Kleihues + Kleihues. Der erste
Bauabschnitt wurde Ende 2011 abgeschlos-sen. Das neue Kröpcke-Center zeichnet sich durch eine moderne und zeitlose Architek-tur aus. Glas und NaArchitek-turstein ersetzen den rohen Beton des Vorgängerbaus. Der Düs-seldorfer Projektentwickler Centrum entwi-ckelt das zentrale Gebäude in zwei Stufen zu einem modernen Geschäftshaus mit rd.
14.000 qm Einzelhandelsfläche. Der alte Büroturm des Vorgänger-baus wird im zweiten Bau-abschnitt bis 2013 kom-plett demontiert. Insge-samt werden ca. 200 Mio. € investiert.
Ankermieter bleibt Peek & Cloppenburg (auf zukünftig 11.000 qm). Das
Unterneh-Spitzenmiete in 1a-Lagen 2012
190 €/qm
Die Hamburger Gastrokette Block, bekannt durch ihre Blockhouse-Steakhäuser, eröffnete im Juni 2012 die erste Filiale der Schnellrestaurant-Marke Jim Block außerhalb Hamburgs am Kröpcke, in den Räumen des ehem. Mövenpick-Restaurants Grünschnabel.
» Hannovers Top-Lagen sind hoch attraktiv und
stark nachgefragt. «
34
Großflächige Anbieter/Warenhäuser C & A
Galeria Kaufhof am Ernst-August-Platz
Galeria Kaufhof an der Marktkirche Karstadt
Karstadt Sports Saturn
Gastronomie (Ansiedlungen/
Erweiterungen/Umbau) Bean’s since Coffee Jim Block Vapiano Primark
René Lazard Shoe City
Shoppingcenter/Passage Ernst-August-Galerie Galerie Luise
Kaufland Einkaufszentrum Kröpcke-Passage Markthalle
Niki-de-Saint-Phalle-Promenade Promenade im Hauptbahnhof Projektentwicklungen, Umbauten
oder Ansiedlungen 2011/2012/2013 Apple
Bestseller Desigual
Eckerle Herrenmoden (ab 2013) Esprit
ehem. Erdmann (Projektentwick-lung durch Development Partner, 2013)
Hollister Hugendubel
(ehem. Schmorl & von Seefeldt) Peek & Cloppenburg
23 22
24
26 27 28 20 1 21
2
4 3
5 6
7 8
9
1a-Lage Fußgängerzone Altstadt
Parkhaus/Parkplatz Stadtbahn Hauptbahnhof/
Fernverkehr 12
11
13 14 15 16 10
17 18 19
25
c
stellung
1
2 4
20
21 25
22 23
24
3 5
14
6
8
9
10
11 12
16 18
17
19
28 26
27
50 m 100 m 150 m
Kartengrundlage: ATKIS-Daten der LGN
35
Einzelhandels-Immobilienmarkt 3
*men hat sich Ende 2011 zunächst auf 5.000 qm in der bereits fertig gestellten Gebäu-despitze eingerichtet. Der Herrenausstat-ter Eckerle wird mit Fertigstellung des Kröpcke-Centers Ende 2013 das textile An-gebot abrunden (1.400 qm).
Vor rd. zehn Jahren wurde in der City am Ernst-August-Platz vor dem Hauptbahnhof mit der Modernisierung von Freiflächen be-gonnen. Sie setzte sich fort an der
Bahn-hofstraße, dem Platz der Weltausstellung sowie am Operndreieck und findet am Kröpcke mit dem Umbau von etwa
10.000 qm Freifläche im Zuge des Center-umbaus ihren Abschluss. Architektonisch und städtebaulich profitiert das gesamte Umfeld des Kröpcke.
Georgstraße – die hannoversche Top-Lage schlechthin
Fast alle wichtigen Einkaufsstraßen Hanno-vers kreuzen die Georgstraße im Bereich des Kröpcke oder gehen von dieser ab. Seit Jahren werden hier hohe
Passantenfre-quenzen gemessen, welche die Attraktivität der Teilla-ge unterstreichen. Hier wer-den in wer-den letzten Jahren auch die höchsten Einzel-handelsmieten in Hannover erzielt. In der Top-Lage Georgstraße beobachten alle Marktteilnehmer eine stabile und hohe
Flä-chennachfrage für die rd. 70 Ladenlokale zwischen Nordmannpassage und Wind-mühlenstraße.
Bahnhofstraße gewinnt trotz vieler Baustellen
Die Bahnhofstraße hat nach Sanierung der Bahnhofstraße 8 (ehem. Ernst-August-Markthalle) an zusätzlicher Attraktivität gewonnen. Hauptmieter sind Esprit (960 qm, seit Oktober 2011), Desigual (960 qm, seit November 2011) und Shoe City (1.400 qm, seit April 2012). Bauzäune werden bis zum Jahresende 2012 dennoch zum Stra-ßenbild gehören – bis dahin entsteht auf den ehem. Flächen von Olymp & Hades ein Apple-Flagship Store (ca. 1.000 qm, Eröff-nung Ende 2012).
Mit dem dreieckigen Grundriss des Neubaus zeigt der Kröpcke sein neues Profil. Aktuell läuft der zweite Bauabschnitt, nachdem der alte zwölfgeschossige Turm bis zur fünften Etage komplett abgetragen wurde. Bis zum Jahr 2014 werden auf dem verbliebenen fünfgeschossigen Turmsockel zwei neue Staffelgeschosse errichtet, die Büros bzw. Haustechnik aufnehmen werden.
» In der Top-Lage Georgstraße beobachten
alle Marktteilnehmer eine stabile und hohe
Flächennachfrage. «
36
Einschneidendste Änderung für alteinge-sessene Hannoveraner: Die traditionsreiche Marke Schmorl & von Seefeld hat im Juli 2012 umgeflaggt. Die schon seit längerem zur Hugendubel-Gruppe aus München ge-hörende hannoversche Traditionsbuch-handlung firmiert nun mit beiden Filialen (auch in der Ernst-August-Galerie) unter neuem Namen.
Karmarschstraße profitiert von neuer Optik
Der Abschnitt zwischen Leinstraße und Osterstraße mit dem Platz der Weltausstel-lung lädt bereits auf breiten Bürgersteigen zum Bummeln ein. Gegenwärtig wird im Umfeld des Alten Rathauses und der Markthalle der öffentliche Raum aufgewer-tet. Spätestens mit Abschluss der
Bauar-Die Marke Hugendubel löste im Juni 2012 im Stadtbild die hannoversche Traditionsbuchhandlung Schmorl & von Seefeld ab, die bereits seit einigen Jahren dem Eigner DBH gehört.
37
Einzelhandels-Immobilienmarkt 3
*beiten am Kröpcke dürfte die Lage bis zur Markthalle einen weiteren, deutlichen Schub erfahren. Die Spitzenmieten dieser 1a-Lage liegen mit 165 €/qm noch deutlich hinter den drei anderen starken Lagen.
.
Flanieren und shoppen: neue Laufwege zwischen Großer und Kleiner Packhofstraße
Die gelungenen Neu- und Umbauten in den vergangenen drei Jahren zeigen Wirkung.
Die Leerstände der Kaufhäuser von Karstadt und SinnLeffers haben im Herzen der Innenstadt die Möglichkeit eröffnet, neue großflächige Konzepte internationaler
Anbieter nach Hannover zu holen. Das hat zu einer nachhaltigen Stärkung der südli-chen Innenstadt geführt.
Dabei hat die wichtigste Neueröffnung der letzten Monate eigentlich in einer Neben-lage, der Osterstraße, stattgefunden. Das irische Label Primark hat selbst in das alte SinnLeffers-Haus investiert, was als be-sonderes Bekenntnis zum Standort zu wer-ten ist (9.000 qm, Eröffnung Oktober
2011). Zur Eröffnung kons-tatierte die lokale Presse einen wahren „Kaufrausch mit Schnappatmung“, der gefühlt bis heute anhält. Spürbar werden von der Georgstraße auch über die Kleine Packhofstraße die Kundenströme zum Pri-mark gezogen. Der Bio-Kaffee-Shop
unter den Top 10 der umsatzstärks-ten deutschen Einzelhandelsstand-orte (GfK)
Platz 5
Auf Expansionskurs: Das irische Label Primark hat das ehem. SinnLeffers-Haus an der Osterstraße erworben und 9.000 qm komplett saniert.
» Die gelungenen Neu- und Umbauten in den vergangenen drei Jahren zeigen Wirkung. «
Bean’s since Coffee hat das Potenzial er-kannt und direkt am Seiteneingang von Primark in der Heiligerstraße 4 Position be-zogen (Eröffnung Oktober 2011). In der Heiligerstraße 3 wird noch bis Ende 2012 ein Vapiano-Restaurant (900 qm) eröff-net und dort schnelle italienische Küche anbieten.
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Top-Lagen und Centerflächen ergänzen sich
Die Ernst-August-Galerie prägt das Bild des Handelsstandortes. Trotzdem ist die Ausstattung mit Centerflächen in Hannover eher niedrig. Das Verhältnis von Centerflä-che pro 1.000 Einwohner liegt bei 58 qm, bundesweit liegt es fast doppelt so hoch. In diesem Kennwert werden Center mit mehr als 10.000 qm Nutzfläche einbezogen.
Die Ernst-August-Galerie und kleinere Pas-sagen ergänzen die innerstädtischen Ein-kaufslagen Hannovers. Insgesamt ergibt sich ein ausgewogenes Verhältnis verschie-dener Handelsformen, die Passantenströ-me fließen relativ gleichmäßig durch alle 1a-Lagen.
In der Region Hannover gibt es zwei weitere Center mit einer Fläche über 20.000 qm an Standorten mit herausragenden Einzelhan-delskennziffern:
Das ECE-geführte Leine-Center in Laat-zen-Mitte verfügt nach Umbau- und Er-weiterungsarbeiten seit Oktober 2011 über rd. 29.000 qm Verkaufsfläche in rd.
100 Läden.
Die Hanseatische Betreuungs- und Be-teiligungsgesellschaft hat die Erweite-rung des City Centers Langenhagen (CCL) im Frühjahr 2012 abgeschlossen.
Entstanden ist ein Anbau für etwa 50 weitere Geschäfte mit einer zusätzlichen Verkaufsfläche von ca. 17.000 qm. Die Gesamtverkaufsfläche des CCL steigt da-mit auf 30.000 qm in 120 Läden.
In der Nachbarstadt Garbsen steht zu-dem das Shoppingcenter Neue Mitte kurz vor der Realisierung. Der Baubeginn soll im Jahr 2015 erfolgen. Die Pläne se-hen insgesamt ca. 20.000 qm Verkaufs-fläche vor.
Handelsatlas für Stadtteillagen vorgestellt
Außerhalb der Innenstadt gibt es in 43 von 51 hannoverschen Stadtteilen Einkaufsla-gen mit mindestens fünf benachbarten Läden. Diese sind mit insgesamt rd. 3.100 Ladenlokalen auf 70 Standorte verteilt. Der Filialisierungsgrad liegt bei ca. 21 %, 7 % dieser Läden stehen gegenwärtig leer. Die hannoversche Delta Domizil GmbH hat in Zusammenarbeit mit dem Handelsverband Die Große Packhofstraße hat sich in den letzten zwei Jahren dynamisch entwickelt und ist bei nationalen und internationalen Filialisten besonders gefragt. Das Neubauvorhaben an der Ecke Heiligerstraße, in direkter Nähe zu Primark, soll am früheren Standort des hannoverschen Traditionsunternehmens Erdmann entste-hen. Der Filialbesatz im Umfeld liegt bei 100 %, in direkter Nachbarschaft haben sich Unternehmen wie TK maxx, Gina Tricot, Fossil oder s.Oliver angesiedelt.
39
Einzelhandels-Immobilienmarkt 3
*Hannover e. V. im Juni einen Handelsatlas9 vorgelegt. Er gibt sehr detailliert Auskunft über Handelsstrukturen in den Stadtteilen und leistet einen Beitrag zur Transparenz des Einzelhandels-Immobilienmarktes. Die Stadt Hannover will gezielt bestehende Einzelhandelsstrukturen in den Stadtteilen stabilisieren und konzeptionell ergänzen.
Ziel ist es, im Rahmen einer nachhaltigen Stadtentwicklung exzellente Nahversor-gungsqualitäten nachhaltig zu sichern.
Investitionen in Fachmarktzentren
In der Südstadt entwickelt die Franzen Group auf dem Gelände eines ehem. Güter-bahnhofes, des sog. SüdGüter-bahnhofes, bis Herbst 2012 ein Fachmarktzentrum. Als Nutzer stehen bereits Edeka (5.500 qm),
120 Geschäfte auf 30.000 qm Verkaufsfläche, das bietet das neue City Center Langenhagen (CCL), das im Februar 2012 eröffnet wurde. Diese Größenordnung ist vergleichbar mit der Ernst-August-Galerie am hannoverschen Hauptbahnhof. 80 Mio. € investierte die Hanseatische Beteiligungs- und Betreuungsgesellschaft mbH (HBB) in das Vorhaben, von dem die Stadt Langenhagen als Einkaufsstandort deutlich profitiert.
Hagebau (9.500 qm) und dm-Drogerie-markt fest.
In Altwarmbüchen konkretisiert die Krie-ger-Gruppe aus Hamburg ihre Planungen, ein Möbel-Höffner-Haus (37.000 qm) mit angegliedertem Fachmarktzentrum auf den Weg zu bringen (bis zu 24.000 qm).
Die Eröffnung ist für 2014 geplant, die
Ab-rissarbeiten am alten Möbel-Unger-Haus sind bereits abgeschlossen. Und auch in Linden-Süd füllt sich die ca. 20.000 qm große sog. U-Boot-Halle auf dem
Hano-9 Delta Domizil GmbH 2012: DELTA-Handelsatlas, die wichtigsten Einzelhandelslagen in Hannovers Stadtteilen
mag-Areal, die 1944 eigentlich für die Pro-duktion von Rüstungsgütern errichtet wur-de. Noch stehen ca. 6.600 qm der Halle leer. Der südliche Bereich wird seit Frühjahr 2010 bereits durch Zweirad Stadler genutzt (9.000 qm). Im Oktober 2012 eröffnen RS und Yellow-Möbel eine gemeinsame Mö-belfiliale (4.200 qm) in der etwa 40 Meter hohen Industrie-Halle. Für die noch
ver-bleibenden Flächen interes-sieren sich u.a. ein Lebens-mittelmarkt (1.400 qm) und ein Fachmarkt für Einrich-tung, Teppiche und Heim-textilien (3.200 qm). Sobald die planeri-schen Voraussetzungen geschaffen sind, könnte Anfang 2013 mit dem Ausbau der Restflächen begonnen werden.
» In den Stadtteilen sollen exzellente Nah-
versorgungsqualitäten nachhaltig gesichert
werden. «
40
Seit dem Sommer 2012 wird der Pickup Amarok von Volkswagen Nutzfahrzeuge in Hannover montiert. 2013 soll eine Produktionskapazität von 41.000 Fahrzeugen erreicht werden. Beliefert wird das Werk vom nahegelegenen Logistiklager im Gewerbegebiet Schwarze Heide.
41
Berlin
Stuttgart
Donau
Erfurt
Hamburg
Kölner Bucht
Leipzig Mitte Deutschland
München
Duisburg Niederrhein
Nürnberg
Oberrhein
Östliches Ruhrgebiet
Rhein Main
Rhein Neckar
Saarland Schwaben
Bremen
Wien
Klagen-furt
Graz
Linz
Salz-burg
West- schweiz
Basel
Zürich Münster Osnabrück
Champions
Verfolger
Klassiker Etablierte
Deutschland Österreich Schweiz Globale Gateways Europäische Gateways Regionale Ballung Regionale Industrie
Zentrale Hubs Interregionale Portale Hannover
überdurchschnittlich
überdurchschnittlich Attraktivitätsindex sehr hoch
sehr hochIntensitätsindex der Logistikkonzentration
Etablierter Klassiker mit weiterem Potenzial
Die Region Hannover ist einer der attraktivsten und dynamischsten Logistikstandorte Deutschlands und Europas. In der Region wurden in den vergangenen beiden Jahren langjährige Höchstwerte bei den Flächenumsätzen verzeichnet. Die Weichen für die zukünftige Entwicklung von Top-Flächen stellt das „Logistikflächenkonzept 2020“
der Region Hannover.
Logistik-Immobilienmarkt
4 *
Top-Logistikregionen in Deutschland, der Schweiz und Österreich
Quelle: Fraunhofer SCS: Logistikimmobilien – Markt und Standorte 2011
Hannover glänzt mit einer sehr positiven Entwicklung im Logistikbereich in den letz-ten Jahren. Das Fraunhofer Institut aus Nürnberg sieht die Region Hannover als ei-nen der „Klassiker“ unter den Logistikregio-nen. Hannover befindet sich damit in guter Gesellschaft zu Standorten wie Nürnberg, Stuttgart oder Bremen und lässt in puncto Attraktivität sogar München und Berlin hin-ter sich (vgl. Abb. rechts).10 Dem zentralen Dreieck zwischen Hannover über Mittelhes-sen nach Leipzig/Halle und dem indust-riereichen Süden Deutschlands werden konstant hohe Ansiedlungspotenziale be-scheinigt.11
Rd. 20 % aller gewerblichen Grundstücks-verkäufe in der Region lassen sich in den letzten Jahren auf logistische Vorhaben zu-rückführen.12 Seit 2003 wurden ca. 250 ha Logistikflächen umgesetzt und über 1 Mrd. € in Erweiterungs- und Neubauvorhaben in-vestiert. Dadurch wurden 7.300 neue Ar-beitsplätze geschaffen. Hinter diesen Zah-len stehen Ansiedlungen und Erweiterungen
10 vgl. Fraunhofer SCS 2011: Logistikimmobilien – Markt und Standorte 2011
11 vgl. Fraunhofer SCS 2011: Logistikimmobilien – Markt und Standorte 2011
12 seit 2007, bezogen auf die Anzahl der Verkaufsfälle
42
sowohl von Eigennutzern (z. B. Lyreco, So-nepar, Krage, Kaufland, Penny, Netrada) als auch von Projektentwicklern (z. B. Pro-Logis, Dietz, ECE, bauwo, Nibler, Goodman) für namhafte Unternehmen (z. B. CBR Fa-shion Holding, Europazentrale Weather-ford, Nordhub Hermes, Delticom, Syncreon, Volkswagen Nutzfahrzeuge, Wabco). Diese eindrucksvolle Entwicklung verdeutlicht, dass die Region Hannover einen festen Platz im Fokus relevanter Unternehmen, Projektentwickler und Investoren ein-nimmt.13
Sehr gute Umsätze in den Jahren 2010 und 2011
Die Region Hannover erweist sich beim Flächenumsatz für Logistikimmobilien als ausgesprochen stabil. 2010 konnte die Re-gion eine Steigerung des Umsatzes um gut 15 % auf 313.000 qm verzeichnen, begüns-Das neue Logistiklager für den Amarok im Gewerbegebiet Schwarze Heide wurde im Frühjahr 2012 fertig gestellt, gut 1 km Luftlinie vom Werk Volkswagen Nutzfahrzeuge (VWN). Es stellt die Produktionsversorgung für den Amarok sicher und wird vom Logistikdienstleister Panopa betrieben. Von hier aus erfolgt die Just-in-sequence-Anlieferung an das Gebäude von Europas größtem Nutzfahrzeughersteller.
Logistiklager Amarok
Continental Schenker
Volkswagen Nutzfahrzeuge
13 vgl. Logistikprofil der Region Hannover 2011; vgl. regionales Gewerbeflächenmonitoring 2012 der Region Hannover
Logistik-Immobilienumsätze Region Hannover 2007–2012
Quelle: Erhebungen und eigene Berechnungen der Region Hannover
* Schätzung
400
300
200
100
0
in Tsd. qm 2007 2008 2009 2010 2011 2012*