PerFekT geTroFFen: WAcHSTUm DURcH WANDEL IN HANNOVER
Immobilienmarktbericht 2012
WIRTScHAFTSFÖRDERUNG
fertig gestellte Wohnflächen seit 2000
965.000 qm
Spitzenmiete Büro in der City
13,80 €/qm
der umsatzstärksten deutschen Einzelhandelsstandorte (GfK)
Spitzenmiete im Einzelhandel
TOP 5
190 €/qm
Neubau-Hallenflächen für Logistik seit 2007
1 mio. qm
Büroflächenumsatz seit 2003
1,1 mio. qm
!
Platz 8
im IVG-Büromarktscoring 2012 – größter Regionalmarkt Deutschlands
Hannover auf einen Blick
! *
Einwohner und Beschäftigte
* Quelle: Landesamt für Statistik und kommunikationstechnologie niedersachsen
Büro-Immobilienmarkt
* nur Landeshauptstadt Hannover
** Wert für Landeshauptstadt Hannover plus Laatzen und Langenhagen
Logistik-Immobilienmarkt*
* Werte gelten für die region Hannover.
Einzelhandels-Immobilienmarkt
* Bahnhofstraße, große Packhofstraße, georgstraße
einwohner in der region Hannover (31.12.2011)* 1.132.962
Darunter Stadt Hannover 523.515
Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte, region Hannover (30.06.2011)* 441.415
Darunter Stadt Hannover 281.436
gesamtbürobeschäftigte 2012* 161.600
gesamtbürobeschäftigtenquote 2012* 41,7 % Mietfläche Büroflächenbestand 2011
in qm MF-g**
4.679.000
Büroflächenumsatz 2011 in qm MF-g** 182.000 Davon Vermietungen 2011 in qm MF-g** 150.000 Büroflächenumsatz 2012 (Schätzung)** 140.000–
160.000 qm
Leerstand 2012 in qm MF-g* 185.000
Leerstandsquote 2012* 4,3 %
Spitzenmiete City 2012 in €/qm MF-g 13,80 Spitzenmiete Cityrand und
Bürozentren 2012 in €/qm MF-g
10,30
nettoanfangsrendite in Spitzenlagen 2012 5,9–6,1 %
Logistikflächenumsatz 2011 in qm 310.000 Logistikflächenumsatz 2012 in qm (geschätzt) 250.000 Spitzenmiete (neubauobjekte mit
hervorragender Ausstattung und optimaler Standortanbindung) 2012 in €/qm
4,70
Durchschnittsmiete 2012 in €/qm 3,20 bis 3,40 nettoanfangsrendite Spitzenobjekte
in Spitzenlagen 2012
6,7– 7,1 %
Verkaufsfläche einzelhandel region Hannover in qm 1,8 Mio.
Davon Stadt Hannover in qm 843.000
Davon Innenstadt Hannover in qm 290.000
Spitzenmiete City 1a-Lage 2012 in €/qm* 190 Durchschnittsmiete City 1a-Lage 2012 in €/qm* 140 nettoanfangsrendite in 1a-Lagen 2012* 4,9–5,3 %
Wohn-Immobilienmarkt*
* nur Landeshauptstadt Hannover
** Wert für Landeshauptstadt Hannover plus Laatzen und Langenhagen
Quelle für alle weiteren Angaben (wenn nicht explizit benannt): rIWIS@Bulwiengesa Ag;
Berechnungen der region Hannover; geprüfte Angaben von Marktteilnehmern aus der Pro- jektrunde Immobilienmarktbericht region Hannover
Wohnungsmieten neubau 2012, Spitzenmiete in €/qm
12,30
Wohnungsmieten neubau 2012, Durchschnitt in €/qm
8,70
kaufpreise eigentumswohnungen neubau, Spitzengruppe 2012 in €/qm
3.690
kaufpreise eigentumswohnungen neubau, Durchschnitt 2012 in €/qm
2.660
Umsatz Transaktionsvolumen Wohnungsmarkt 2011 in Mio. €**
803
Vervielfacher Mehrfamilienhäuser/Zinshäuser, Durchschnitt 2012
13,2
Vervielfacher Mehrfamilienhäuser/Zinshäuser Bestand, Spitzengruppe 2012
15,3
Vervielfacher Mehrfamilienhäuser/Zinshäuser neubau, Spitzengruppe 2012
19,5
Quelle: rIWIS@Bulwiengesa; erhebungen der region Hannover
* Vermietungen und eigennutzungen (Hannover, Laatzen, Langenhagen)
** nur Landeshauptstadt Hannover
*** Schätzung (oberer rand)
Flächenumsatz* Leerstand**
240
200
160
120
80
40
2012***
in €/qm MF-g
Quelle: rIWIS@Bulwiengesa; erhebungen der region Hannover;
geprüfte Angaben von Marktteilnehmern
Spitzenmiete City Spitzenmiete Cityrand Spitzenmiete Bürozentren
ø-Miete City ø-Miete Cityrand ø-Miete Bürozentren 13,0
12,0
11,0
10,0
9,0
8,0
7,0
in Tsd. qm
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
03
Inhalt
1 * 2 * 3 * 4 * 5 *
* Vorwort Seite 4
Perfekt getroffen!
* Standort Region Hannover Seite 6
Wachstum durch Wandel
* Büro-Immobilienmarkt Seite 14
Standort Hannover setzt sich nachhaltig durch
* Einzelhandels-Immobilienmarkt Seite 30
Shopping-Metropole an der Leine
* Logistik-Immobilienmarkt Seite 40
Etablierter Klassiker mit weiterem Potenzial
* Wohn-Immobilienmarkt Seite 52
Gefragter Lebensraum
! *
04
Über zehn Jahre hannoversche Erfolgsgeschichte
Fast geräuschlos hat sich der Standort Hannover in den vergangenen zehn Jahren einen festen Platz unter den Top 10 der deutschen Immobilienmärkte erarbeitet.
Die Initialzündung lieferte die Weltausstel- lung EXPO 2000, in deren Zuge erheblich in Infrastruktur und Immobilien investiert wurde. Durch zahlreiche neue Projekte, die zum großen Teil auf Bestandsstandorten entwickelt wurden, konnte sich die Stadt als Standort neu positionieren – ob im Ein- zelhandel, in der Forschung, in der Logistik, bei Wohnimmobilien oder im Büromarkt.
Hannover ist es dabei gelungen, zuneh- mend auch die Blicke internationaler Inves- toren auf sich zu ziehen.
Robuster und stabiler Markt trotzt Krisen
Ohne große Einbrüche kam die Region Han- nover durch die Weltwirtschaftskrise und zeigt sich bislang auch wenig beeindruckt von der anhaltenden Eurokrise. Das Jahr 2011 und das erste Halbjahr 2012 belegen diesen Trend in allen Teilmärkten:
Büro-Immobilienmarkt: Der Markt zog be- reits 2011 stark an – 182.000 qm1 Bürofläche wurden gehandelt. Der Vermietungsumsatz lag im letzten Jahr bei rd. 150.000 qm – hannoverscher Rekordwert und über 70 % mehr als 2010. 2012 kann Hannover mit über 90.000 qm Umsatz ein im Vergleich zum ersten Halbjahr 2011 noch stärkeres Umsatzergebnis zur Jahresmitte erreichen.
Marktteilnehmer erwarten einen Jahres- gesamtumsatz zwischen 140.000 und 160.000 qm. Zudem steigen die Mieten in allen Lagen – die Spitzenmiete in der City legt am deutlichsten zu und steht Mitte 2012 bei 13,80 €/qm.
Einzelhandels-Immobilienmarkt: Die Lan- deshauptstadt gehört zu den Shopping- Hochburgen der Republik. Die Spitzenmiete entwickelt sich seit Jahren positiv und steigt auch 2012 leicht auf 190 €/qm an.
Eine kaum zu bedienende Nachfrage nach Flächen in 1a-Lage zeugt von einer unge- brochenen, auch internationalen Attraktivi- tät des Standortes.
Logistik-Immobilienmarkt: Seit 2003 wur- den ca. 250 ha Logistikflächen entwickelt und über 1 Mrd. € in Erweiterungs- und Neu- bauvorhaben investiert. Dadurch entstan- den ca. 7.300 neue Arbeitsplätze. Die Regi- on Hannover verfügt über ein sehr differen- ziertes Angebot an Gewerbeflächen und -immobilien für Logistikansiedlungen. 2010 und 2011 wurden jährlich über 310.000 qm Logistikfläche umgesetzt. Marktteilnehmer beobachten eine anhaltend starke und dy- namische Nachfrage nach sofort bebauba- ren Flächen mit optimalen Lagequalitäten bzw. nach direkt logistisch nutzbaren Be- standsimmobilien. Auch 2012 ist von Flä- chenumsätzen von ca. 250.000 qm auszu- gehen.
Wohn-Immobilienmarkt: Die Stadt an der Leine gilt als „Hidden Champion“ und ver-
Perfekt getroffen!
schafft sich mit der Entwicklung von hoch- wertigen Wohnbauprojekten und einem ge- sunden Zinshausmarkt Respekt. Die demo- grafischen Perspektiven Hannovers sehen sehr viel günstiger aus als in vielen anderen Städten Niedersachsens und Deutschlands.
Die Einwohnerzahlen in der Stadt Hannover und im direkten Umland werden in den nächsten Jahren steigen, die Nachfrage nach Wohnraum wird weiter wachsen.
Immobilienmarktbericht liefert zuverlässige Datengrundlage
Der erste Platz in der zweiten Reihe – das ist hannoversches Understatement und Er- folgsrezept zugleich. Hannover darf mitt- lerweile in keinem Immobilienportfolio in- und ausländischer Investoren fehlen. In der Logistik und im Einzelhandel spielt die Re- gion sogar in der ersten Liga mit.
Zur hohen Markttransparenz beigetragen hat der regionale Immobilienmarktbericht, der erstmals 2003 erschien. Seit zehn Jah- ren trägt die Wirtschaftsförderung gemein- sam mit einer steigenden Zahl von Partnern aus der Immobilienwirtschaft Kerndaten aus allen Marktsegmenten zusammen und be- reitet diese übersichtlich auf. Die vorliegen- de zehnte Ausgabe des Berichts wurde ge- meinsam mit 20 Partnern erarbeitet. Die re- gionale Wirtschaftsförderung gewährleistet dabei konsequent die Einhaltung der hohen Standards der Gesellschaft für immobilien- wirtschaftliche Forschung gif e. V. und lässt die Ergebnisse durch das renommierte Bera- tungsunternehmen BulwienGesa prüfen.
!
1 Die Angaben zum Umsatz erfolgen nach Definition der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung gif e. V.
05
Vorwort !
*06
Platz für Gründer: Technologieorientierte Unternehmen finden zukünftig neuen Raum im besonderen Ambiente des Technologiecentrums Marienwerder. 3.800 qm sind derzeit im Bau.
07 Bekenntnis zum Dienstleistungs-
standort Hannover
Den Bürostandort Hannover prägen große Unternehmen der Finanz- und Versiche- rungsbranche und der unternehmensnahen Dienstleistungen. Viele haben in den ver- gangenen Jahren erheblich in Büroimmobi-
lien investiert bzw. sind dabei, dies zu tun.
Sie legen damit ein eindrucksvolles Be- kenntnis für den Standort ab und tragen teilweise durch spektakuläre Architektur dazu bei, der Region Hannover ein markan- tes Gesicht zu verleihen.
Revitalisierte Standorte für Zukunftsbranchen
Die Umnutzung von Brachen ist in den ver- gangenen Jahren eines der wichtigsten Themen für den hannoverschen Immobili- enmarkt gewesen. Auch im Bestand und auf Brachflächen ist im städtischen Kon- text immer wieder Raum für neue und tragfähige Immobilienkonzepte zu entdecken und zu entwi- ckeln. Bestes Beispiel ist die Podbielski- straße: Durch Büro- und Wohnnutzungen ist die Wiederbelebung der Firmengelände namhafter hannoverscher Traditionsunter- nehmen gelungen – Bahlsen, Pelikan, Geha und Deutsche Grammophon. Sie
Wachstum durch Wandel
sind heute fest etablierte und bedeutende Büro- und Wohnlagen in der Stadt. Im End- spurt befindet sich die Revitalisierung des ehem. Hanomag-Areals im Westen der Landeshauptstadt. Hier sind allein in den letzten drei Jahren über 30.000 qm Büro- flächen entstanden bzw. sind im Entstehen – ambitioniert verwoben mit der alten In- dustriearchitektur. Revitalisiert wurde auch die denkmalgeschützte sog. U-Boot-Halle (lichte Höhe ca. 40 m): Hier werden insge- samt 20.000 qm Flächen durch den Einzel- handel genutzt. Zudem werden derzeit ca.
4.000 qm Wohnflächen im Loft-Stil in ei- nem Flügel der über 100 Jahre alten Indust- riegebäude entwickelt.
Seit über zehn Jahren schreibt Hannover Erfolgsgeschichte: Der stabile und vielseitige Immobilienmarkt in der Region Hannover entwickelt sich beständig positiv. Am füh- renden Industrie- und Dienstleistungsstandort Niedersachsens wurde nicht nur auf der grünen Wiese investiert und erweitert. Vor allem durch Projektentwicklungen an bestehenden Standorten konnte sich die Stadt an der Leine neu positionieren und zu- nehmend auch die Blicke internationaler Investoren auf sich ziehen. Diesen erfolgrei- chen Wandel belegen Projekte in allen wichtigen Teilmärkten.
Standort Region Hannover
1 *
Büroflächenumsatz seit 2003
1,1 Mio. qm
» Große Unternehmen legen ein eindrucksvolles
Bekenntnis für den Standort ab. «
08
Zukunftsfähig: der Logistik- standort
Im Schnittpunkt großer Verkehrsachsen von Straße, Wasser und Schiene gelegen und mit einem der größten deutschen Ver- kehrsflughäfen am Standort gilt die Region Hannover in der Logistikbranche als wich- tiger Seehafenhinterlandhub und europäi- sches Gateway. Die Anziehungskraft des Standortes wird durch Neubau-Investitio- nen in Logistikimmobilien von mehr als ei- ner Milliarde Euro innerhalb der letzten zehn Jahre verdeutlicht. Über 80 logistisch geprägte Neuansiedlungen von bedeuten- den regionalen, nationalen und internatio- nalen Unternehmen aus den Bereichen Handel, Automotive und Industrie haben seit 2003 die Schaffung von etwa 7.300 neuen Arbeitsplätzen ermöglicht – weitere
12.000 Arbeitsplätze in der Logistik wur- den gesichert und nicht an andere Stand- orte verlagert.
Auch zukünftig setzt die Region auf die Er- weiterung und Zukunftssicherung des Lo- gistikstandortes. Wichtige Infrastruktur- projekte werden in den nächsten Jahren umgesetzt und begünstigen insbesondere die Möglichkeiten zum schnellen Umschlag zwischen den verschiedenen Verkehrsträ- gern. In Wunstorf wird ein bis zu 150 ha großer trimodaler Logistikstandort direkt am Mittellandkanal entstehen. Und in Lehrte startet nach langer Vorbereitungs- zeit der Bau des sog. Megahubs – eine Er- gänzung des bestehenden Güterverkehrs- zentrums Lehrte, die nicht nur den Contai- nerumschlag zwischen Bahn und LKW
beschleunigen wird, sondern vor allem als große Drehscheibe im Schiene-Schiene- Umschlag Güterzüge neu gruppieren wird.
Raum für Innovationen
Forschung und Wissenschaft tragen erheb- lich zu Hannovers starker Position im regi- onalen Wettbewerb bei. Ziel ist zum einen, weitere innovative und wissensintensive Unternehmen aus Fokusbranchen nach Hannover zu ziehen – zusätzliches Kapital und Arbeitskräfte werden so an den Stand- ort Region Hannover gebunden. Gleichzei- tig sollen für wissensintensive Branchen unverwechselbare Standorte mit Profil ge- schaffen werden. So entstand in den ver- gangenen Jahren an der Expo Plaza rd. um den markanten Expo-Pavillon der Bertels- mann AG der Campus für die Design-und Finanzierung gesichert, Bauvorbereitung gestartet: Der Megahub Lehrte, Umschlaganlage für den Kombinierten Verkehr, umfasst neben der Erweiterung der Gleis- anlagen den Bau drei neuer Umschlagkräne. Der Containerterminal wird dazu beitragen, Hannovers Position als Seehafenhinterlandhub zu festigen.
09
Standort Region Hannover 1
*Medienwirtschaft. Im Planet MID befinden sich Büros, Seminarräume und ein Hörsaal der Fakultät für Medien, Information und Design der Hochschule Hannover.
Derzeit entstehen im Wissenschafts- und Technologiepark Hannover im Norden Hannovers Neubauflächen für ingenieur- wissenschaftlich orientierte Unternehmen.
Auf dem ca. 20 ha großen Gelände werden
sich in einem Landschaftspark Forschungs- einrichtungen und wissenschaftsnahe Un- ternehmen ansiedeln können. Das industri- ell vorgeprägte Gelände wird sich zu einem
Campus mit besonderer Identität und at- traktivem Arbeitsumfeld wandeln. Im neu- en Technologiecentrum (3.800 qm, derzeit im Bau) werden technologieorientierte Gründungen künftig passende Raumange- bote finden. Im gesamten Areal stehen ca.
100.000 qm Baugrund zur Verfügung.
In direkter Nachbarschaft in Garbsen wird ab 2014 durch die Verlagerung der Maschi- nenbauinstitute aus Herren- hausen neben das bereits be- stehende Produktionstechni- sche Zentrum (PZH) ein neuer Campus der Leibniz Universität für bis zu 5.000 Studierende entstehen.
Das Land investiert bis 2018 rd. 90 Mio. € in mehrere Gebäude, die einen insgesamt fast 21.000 qm großen Komplex bilden werden.
Der Neubau Molekulare Pflanzenwissen- schaften wird bis 2014 auf dem Campus der Leibniz Universität in Herrenhausen seinen Platz finden. Auf 2.500 qm Büro- und La- borflächen werden über 100 Wissenschaft- ler eine neue Ära der molekularbiologi- schen Forschung anstoßen. Ein vergleich- bares Forschungszentrum existiert in Deutschland bislang nicht. Im Zentrum für Biomolekulare Wirkstoffe, das bis Ende 2013 am Schneiderberg entsteht, sollen künftig auf 2.200 qm interdisziplinäre Ar- beitsgruppen klinische und anwendungsori- entierte Forschung betreiben.
Der Neubau Molekulare Pflanzenwissenschaften in Hannover ist ein bundesweit einzigartiges Forschungszentrum. Es ist Teil der „Grünen Fakultät“, die bis 2014 auf dem Campus der Leibniz Universität Hannover in Herrenhausen entstehen wird.
» Gleichzeitig sollen für wissensintensive
Branchen unverwechselbare Standorte mit
Profil geschaffen werden. «
10
Im Umfeld der Medizinischen Hochschule Hannover in Groß-Buchholz wird im nächs- ten Jahr der Grundstein für das ca. 7.000 qm große niedersächsische Zentrum für Biomedizintechnik und Implantforschung gelegt. Bis 2014 werden bis zu 400 Wissen- schaftler, die u. a. an künstlichen Herzklap- pen und Hüftgelenken forschen, ihre Arbeit aufnehmen. Insgesamt werden 53 Mio. € in das Forschungszentrum investiert.
Fertig gestellt und eröffnet wurde im Sep- tember 2012 das Europäische Zentrum für Tierimpfstoffe von Boehringer Ingelheim.
Das forschende Pharmaunternehmen hat mehr als 40 Mio. € in den neuen Standort investiert und stärkt damit den For- schungsstandort Region Hannover nach- haltig.
Die Innenstadt entwickelt sich weiter – Hannover City 2020+
nimmt Gestalt an
Unverwechselbarkeit und städtebauliche Qualität bestimmen die Wahrnehmung ei-
ner Stadt. Der Klagesmarkt im Norden der City ist Ausgangspunkt der Veränderungen, die durch den Stadtentwicklungsprozess Hannover City 2020+ angestoßen wurden.
Am Klagesmarkt entsteht ein erheblich auf- gewerteter öffentlicher Raum mit einer in zwei Blöcke gegliederten Wohnbebauung. In den Erdgeschossen sind halböffentliche, ge- mischt genutzte Zonen vorgesehen. Gegen-
wärtig wird die Verkehrsführung am südli- chen Ende des Klagesmarktes neu gestaltet.
Die öffentliche Diskussion um die konkrete Umgestaltung des Bereiches rd. um Gose-
riede, Postkamp und Kla- gesmarkt ist in vollem Gange. Erste Projektent- wickler und Wohnungs- baugesellschaften bzw.
-genossenschaften haben öffentlich ihr In- teresse an dem Projekt bekundet.
Die Neugestaltung des Hohen Ufers in der Altstadt ist ebenfalls im Zuge von Hanno- ver City 2020+ forciert worden. Am Ufer der Leine auf dem Areal der ehem. Gehörlosen- schule wird die Volkshochschule Hannover ihr neues Domizil errichten.
» Am Klagesmarkt entsteht ein erheblich auf- gewerteter öffentlicher Raum mit einer in zwei Blöcke gegliederten Wohnbebauung. «
Am Postkamp am Klagesmarkt entsteht ein Büro- und Wohnstandort, entwickelt vom hannoverschen Unternehmen Gundlach. Zur Straßenseite Klagesmarkt plant das hannoversche Architekturbüro agsta Wohnbebauung, in das Hofhaus zog im Juni 2012 das imug-Forschungsinstitut ein.
11
Standort Region Hannover 1
*Leuchttürme in Kultur und Bildung
Neuer Anziehungspunkt für Kongresse wird ab Januar 2013 das Schloss Herrenhausen werden. Die IVA KG, eine Tochtergesellschaft der VolkswagenStiftung, hat 20 Mio. € in die Rekonstruktion des Schlosses und ein integ- riertes unterirdisch liegendes Auditorium in- vestiert. Der Mitteltrakt wird an einen Betrei- ber des Tagungszentrums verpachtet; die Stadt Hannover mietet die Schlossflügel für Museumszwecke an. Mit der Fertigstellung Ende 2012 endet der Bau eines seit Jahren mit Spannung erwarteten Projekts, das ex- akt an der Stelle des 1943 kriegszerstörten Vorgängerbaus steht. Von dem neuen „alten“
Schloss in exponierter Lage in einem der be- deutendsten Barockgärten Europas werden positive Impulse für das Tourismusmarketing und die städtische Identität erwartet.
Neuer Leuchtturm: Der Wiederaufbau des Schlosses Herrenhausen schließt die Lücke, die im Zweiten Weltkrieg in die Herrenhäuser Gärten gerissen wurde.
Die IVA KG hat 20 Mio. € in das Bauvorhaben investiert. Ende 2012 wird das neue Schloss mit historischer Fassade als Tagungs- und Kongresszentrum eröffnen.
Die Volkshochschule Hannover (VHS) wird in ein ehem. Schulgebäude am Hohen Ufer einziehen. Das Gebäude neben dem Historischen Museum wird für rd. 9 Mio. € komplett saniert. Die neue dreigeschos- sige VHS öffnet sich mit großen Fensterflächen zur Altstadt hin. Die Sanierung wird voraussichtlich 2013 beginnen.
12
Konversion
Podbi-Park (ehem. Bahlsen) Pelikanviertel
Grammophon-Büropark Geha-Carré
Campus Wissenschafts- und Technologiepark Hannover (ehem. Varta Stöcken) ehem. Continental Werk Limmer (Wasserstadt)
ehem. Hanomag-Gelände ehem. Güterbahnhof Hannover- Süd (Südbahnhof)
Tourismus, Messen und Kongresse Erlebniszoo Hannover Hannover Congress Centrum Herrenhäuser Gärten Sprengel Museum Schloss Herrenhausen Forschung und Wissenschaft
Boehringer-Ingelheim – Europäisches Forschungszentrum für Tierimpfstoffe
Neubau Molekulare Pflanzen- wissenschaften
Planet MID – Expo-Campus – Hochschule Hannover Verlagerung der Maschinen- bauinstitute – Campus Garbsen der Leibniz Universität Wissenschafts- und Technologie- park Hannover
Zentrum für Biomedizintechnik und Implantforschung Zentrum für Biomolekulare Wirkstoffe
Büro
Deutsche Hypo
Büro Deloitte
Deutsche Rentenversicherung Braunschweig-Hannover
Einzelhandel
City Center Langenhagen Fachmarktzentrum Südbahnhof Kröpcke-Center
Leine-Center Laatzen
Möbel Höffner/Fachmarktzentrum Altwarmbüchen
Wohnen
An der Gartenbauschule Büntekamp Kirchrode Klagesmarkt Mosaik Eilenriede Vier
zero:e-park 1
3
4
5
6
7
8
9
11 12 13 14 15
16 17 18 19 20 21
25 26 22 23 24
30 31 32 33 34 27
29 28
Logistik
Air Cargo Terminal Netrada – Logistikzentrum ESPRIT
Volkswagen Nutzfahrzeuge – Logistikzentrum Amarok 35
36
37 10
2
Flughafen Messegelände Hauptbahnhof/
Fernverkehr
Laatzen
6
3 1 4
5
7
8 9
10 12
13
14 11
15
19
17 16 18
21 32 34
30 31
33 37
Hannover
27
28
29 26
1 km 2 km 3 km
36 22
23 24
25
2
20
13
Standort Region Hannover 1
*Jahr* Projektname bzw. Hauptnutzer Bürofläche
1999 FinanzIT 50.000 qm
2001 Gehry-Tower 2.000 qm
2002 Office Center Plaza 17.000 qm
2002 Medienhaus Expo Plaza 12.000 qm
2002 Norddeutsche Landesbank Girozentrale 44.000 qm
2003 Bürocenter Yachthafen 10.700 qm
2003 Ehem. Telefunken-Areal 15.000 qm
2003 bauwo Business Center Nord 12.000 qm
2003 Zentrale 1-2-fly 8.000 qm
2004 Bürogebäude Kaufland-Einkaufszentrum, Raschplatz 6.550 qm
2005 T-Mobile, Hamburger Allee 5.000 qm
2006 Torhaus am Aegi 7.600 qm
2006 ZooBiz 7.000 qm
2007 Mendini-Haus 2.600 qm
2008 AOK-Zentrale Niedersachen 10.500 qm
2009 VGH Versicherungen 27.600 qm
2009 VHV Versicherungen 35.000 qm
2010 Deutsche Telekom Service-Center, Hanomag-Gelände 9.300 qm
2011 HDI-Talanx Sachversicherungsgruppe 51.000 qm
2011 Gutenberghof 7.800 qm
2012 Zentrale TÜV NORD Group 5.100 qm
2013 Deutsche Telekom Erw. Service-Center, Hanomag-Gelände 5.000 qm 2014 Deutsche Rentenversicherung Braunschweig-Hannover 18.500 qm
2014 Deutsche Hypo 11.000 qm
2014 Deloitte 10.500 qm
Das Züricher Architekturbüro Meili, Peter Architekten AG ist Sieger im Architektenwettbewerb für den Erweiterungsbau des Sprengel Museums Hannover. Das bestehende Museum wird um ca. 4.000 qm Ausstellungsfläche erweitert. Die Baufertigstellung ist für Ende 2014 geplant. Der Erweiterungsbau wird finanziert vom Land Niedersachsen mit 16,6 Mio. € (5 Mio. € aus Landesmitteln und 11,6 Mio. € aus EFRE-Mitteln), von der Stadt Hannover (6,9 Mio. €) und Drittmitteln aus Spenden (5 Mio. €).
Ab 2013 wird das Sprengel Museum am Maschsee erweitert. Es ist bundesweit ei- nes der bedeutendsten Museen der klassi- schen Moderne. 28,5 Mio. € werden in die Erweiterung des Museums um rd. 4.000 qm Ausstellungsfläche investiert. Ab 2014 soll für die Werke von Kurt Schwitters und Niki de Saint Phalle, aber auch für Fotografien und die Kunst der hannoverschen Neuen Sachlichkeit mehr Raum geschaffen wer- den. Der Entwurf für den Anbau stammt vom renommierten Schweizer Architektur- büro Meili, Peter Architekten AG.
Ausgewählte Büro-Immobilienprojekte
* bezogen auf Fertigstellung
14
Das neue Tor zur Stadt soll ein echter Hingucker werden: Drei hannoversche Unternehmen (beide Hannover Region Grundstücksgesellschaften und Delta Bau) planen an der Vahrenwalder Straße, Hannovers Hauptausfallstraße nach Norden, das City Gate Nord. Drei Entwürfe für das verkehrlich bestens angebundene Grundstück liegen mittlerweile vor. Möglich sind bis zu acht Geschosse und eine Bruttogeschossfläche von bis zu 38.000 qm. Die Ver- marktung durch Delta Bau hat begonnen.
15
2 Alle Angaben zu Büroflächenumsätzen und Mieten erfolgen auf Basis der Definitionen der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung gif e. V.
3 Bezogen auf das Stadtgebiet Hannover. Der Wert für den Büromarkt Hannover (plus Langenhagen und Laatzen liegt) bei ca. 4,6 Mio. qm MF-G.
Erfolgsgeschichte auf dem Büro- markt wird fortgeschrieben
Seit 2003 wurden in Hannover insgesamt über 1,1 Mio. qm Büroflächen umgesetzt.
Das entspricht einem Zehnjahresschnitt von 110.000 qm, der in den letzten fünf Jahren sogar regelmäßig übertroffen wur-
de. Für die Jahre ab 2007 liegt der Schnitt sogar bei knapp 145.000 qm.
Hannover verfügt mit einem Büroflächen- bestand von über 4,3 Mio. qm über den größten Flächenbestand unter den regiona- len Immobilienzentren.3 Die niedrige Leer-
Standort Hannover setzt sich nachhaltig durch
standsquote, die schon länger unterhalb der 5-%-Marke liegt, spiegelt den geringen Anteil spekulativer Neubauten und die hohe Nachfrage wider. Die Flächenauswei- tungen orientieren sich am tatsächlichen Bedarf. Gemessen an der Zahl der Bürobe- schäftigten (Anstieg mehr als 6 % seit 2001) ist die Flächenausweitung um unge- fähr 8 % (seit 2001) angemessen und nachhaltig.
Die Spitzenmiete hatte nach der Dotcom- Krise 2000 zwar deutlich nachgegeben, zeigt sich von den jüngsten Krisen aller- dings wenig beeindruckt. Sie ist seit 2007 wieder deutlich gestiegen, in den letzten zwölf Monaten sogar um fast 8 % (+1 €).
Hier zeigt sich der Standort deutlich weni- ger volatil als die Top-Standorte (vgl. Abb.
links).
Der Büro-Immobilienmarkt Hannover hat 2011 ein Rekordergebnis erreicht. Im vergan- genen Jahr stieg der Umsatz um über 70 %. Das Jahr 2012 entwickelt sich genauso dynamisch: Bereits 90.000 qm Büroflächen wurden in der ersten Jahreshälfte gehan- delt. Die Spitzenmiete stieg zur Jahresmitte auf 13,80 €/qm.2
Büro-Immobilienmarkt
2 *
Büroflächenumsatz 2011
182 Tsd. qm
Entwicklung der Spitzenmieten
Quelle: Sonderauswertung RIWIS@BulwienGesa AG
Veränderung der A-Städte in % gegenüber dem Vorjahr Veränderung der B-Städte in % gegenüber dem Vorjahr Veränderung Hannover in % gegenüber dem Vorjahr 10
5
0
–5
–10
–15
in % 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 201120022001
16
Märkte in den B-Städten sind robust und attraktiv
Im aktuellen IVG-Büromarktscoring (Ver- gleich von 74 Standorten deutschlandweit) kann Hannover seinen Platz direkt hinter den sieben großen A-Standorten behaup- ten. Hannover schließt nachhaltig zu den sog. Big Seven auf und etabliert sich vor Nürnberg und Bremen mit Abstand als größter Regionalmarkt in Deutschland.4
Der Standort Hannover ist gekennzeichnet durch weniger konjunkturabhängige Ver- mietungsumsätze, stabile Mieten und wettbewerbsfähige Renditen. Durch gerin- ge Leerstände und eine hohe Markttrans- parenz ist das Marktrisiko zudem eher ge- ring.
Talanx Immobilien Management GmbH investiert 30 Mio. € in die Sanierung: Die ehem. HDI-Gerling-Zentrale am Riethorst soll 2013 wieder für den Konzern nutzbar sein. Das Bürohochhaus aus den 1970er Jahren wird in Bezug auf das Energie- und Brandschutzkonzept optimiert. Bereits mit dem Neubau der Hauptverwaltung am HDI-Platz 1 hatte die Talanx AG ein klares Bekenntnis zum Standort Hannover abgegeben.
Ranking Nach Marktgröße Investmentattraktivität*
1 München München
2 Berlin Hamburg
3 Hamburg Frankfurt
4 Frankfurt Stuttgart
5 Köln Berlin
6 Düsseldorf Köln
7 Stuttgart Düsseldorf
8 Hannover Hannover
9 Nürnberg Nürnberg
10 Bremen Bonn
IVG-Büromarktscoring
Quelle: IVG Immobilien AG – Marktreport Deutschland 2012
* Zusätzlich zur Marktgröße fließen Indikatoren zum Marktrisiko und zu den Zukunftsperspektiven ein.
4 Vgl. IVG (2012): Marktreport Deutschland 2012; als Indikatoren zur Bestimmung der Marktgröße dienen der Bürobestand in qm, die Anzahl der sozialversicherungs- pflichtig Beschäftigten und die absolute Bruttowertschöpfung.
17
Büro-Immobilienmarkt 2
*Meister der zweiten Liga
„Zweite Reihe, erster Platz“, konstatiert der
„Immobilienmanager“ in seiner Juni-Ausga- be 2012 und kürt Hannover zum „Meister der zweiten Liga“. Die Vermietungsumsätze im ersten Halbjahr sind wieder hervorra- gend, so dass für das Gesamtjahr 2012 ein Flächenumsatz zwischen 140.000 und 160.000 qm zu erwarten ist. Damit nähert man sich dem herausragend guten Vorjah-
reswert von 182.000 qm wieder an. Der Ver- mietungsumsatz betrug im vergangenen Jahr allein 150.000 qm – ein hannoverscher Rekordwert. Marktteilnehmer erwarten,
dass die Büroflächennachfrage gegenüber dem sehr guten Vorjahr zwar nachlässt, aber trotzdem deutlich über dem Schnitt der vergangenen Jahre liegen wird.
Hannover bietet sich als sicherer Hafen an
Hannover übertrifft die gegenwärtig zu be- obachtenden Entwicklungen auf den wich- tigsten deutschen Büro-Immobilienmärkten.
Obwohl sich die Konjunktur in der zweiten Jahreshälfte 2011 deutlich abgeschwächt hat, ist die Entwicklung am hannover- schen Büro-Immobilienmarkt auch im ers- ten Halbjahr 2012 durch hohe Flächenum- sätze, eine sinkende Leerstandsquote und steigende Mieten gekennzeichnet.
Allgemein betrachtet bleiben die volkswirt- schaftlichen Abwärtsrisiken hoch. Investo- ren scheuen spürbar Risiken an den etab- lierten Top-Standorten und halten sich bei risikobehafteten Objekten zurück. Sie schauen auf der Suche nach sicheren In- vestments zunehmend auf die starken Bü- ro-Immobilienmärkte der zweiten Reihe.
Die ehem. IBM-Niederlassung am Cityring wird weichen: An ihre Stelle soll das Bürogebäude Hamburger Allee 50 treten, geplant vom dänischen Architekten Carsten Lorenzen. Das geplante Ensemble umfasst nicht nur Büros, sondern auch ein Budget-Design-Hotel und Eigentumswohnungen.
im IVG-Büromarktscoring 2012 (größter und attraktivster Regional- markt)
Platz 8
» Die Zeitschrift ›Immobilienmanager‹ kürt
Hannover zum ›Meister der zweiten Liga‹. «
18
5 Die erzielte Maximummiete ist die bei einem im jeweiligen Berichtszeitraum abgeschlossenen Mietvertrag höchste registrierte nominale Nettokaltmiete, unab- hängig vom lokalen Teilmarkt, der Qualität und der Größe der vermieteten Fläche. Hierbei werden nicht nur Mietvertragsabschlüsse berücksichtigt, die zum Ver- mietungsumsatz gerechnet werden, sondern darüber hinaus auch Mietvertragsverlängerungen, die nicht zum Vermietungsumsatz gerechnet werden.Investoren schätzen Regional- märkte
Wegen des niedrigen Marktrisikos und guter Wachstumsperspektiven ist Hannover ein interessantes Ziel für Investoren aus dem In- und Ausland, die sich die besten Core- Objekte sichern möchten. Der hannover- sche Markt bietet die geforderten Objekte hoher Qualität, die in guten Lagen langfris- tig an bonitätsstarke Mieter vermietet sind.
So hat u. a. die englische Peakside Capital den Firmensitz der Solvay-Gruppe an der Hans-Böckler-Allee (23.700 qm) als Sale- lease-back-Transaktion für rd. 20 Mio. € er- worben. Der kanadische Dundee Internati- onal Reit kaufte Anfang des Jahres den knapp 20.000 qm Bürofläche umfassen-
den Grammophon-Park an der Podbi für 25,8 Mio. € ein.
An deutsche Investoren gingen die Projekt- entwicklung für die Deutsche Hypo an der Osterstraße (von Bertram Projektentwick- lung an LHI Leasing) und das revitalisierte ehem. Bürohaus der Zürich-Versicherung am Klagesmarkt (6.000 qm, von der BAUM-Gruppe an die Barmenia Lebensver- sicherung).
Spitzenmiete City steigt, auch die übrigen Lagen ziehen leicht an
Die solide Flächennachfrage und die ver- gleichsweise geringe Neubautätigkeit sorg- ten in den vergangenen zwei Jahren für an- steigende Mieten in allen Lagen. Mitte 2011
lag die Spitzenmiete in der City zunächst noch bei 12,80 €/qm, am Jahresende stieg sie auf 13,50 €/qm. Zur Jahresmitte 2012 wurde von den Marktteilnehmern ein Wert von 13,80 €/qm festgestellt – ein Anstieg von 7,8 % innerhalb eines Jahres.
Die Spitzenmieten in den Bürozentren und am Cityrand liegen 2012 weiterhin stabil bis leicht steigend bei ca. 10,30 €/qm (plus 1 %).
Für hochwertige Neubauobjekte oder sa- nierte Flächen mit zeitgemäßem Ausbau- standard sind in allen Lagen gegenüber den ausgewiesenen Spitzenwerten auch höhere Mieten erzielbar – die Maximummiete5 in der City liegt im ersten Halbjahr bei ca.
18,50 €/qm.
Ende 2012 wird das neue Zentralgebäude der TÜV NORD Group in Döhren fertig gestellt. Auf 5.100 qm Fläche entstehen Büro- und Seminarräume sowie ein Betriebsrestaurant.
19
6 Basis ist eine Vollerhebung des Büroflächenbestandes und -leerstandes von BulwienGesa 2008. Aufgrund des Methodenwechsels sind die Zahlen des Büroflä- chenbestandes und -leerstandes aus den Marktberichten der Vorjahre, die rechnerisch ermittelt wurden, mit den durch die Vollerhebung ermittelten Werten nicht vergleichbar. Alle Angaben zum Leerstand entstammen Prognose- und Modellrechnungen der BulwienGesa AG.
Büro-Immobilienmarkt 2
*Auswertung Vermietungsumsatz:
Großvermietungen immer wichtiger
Seit Mitte 2011 konnten mehrere Vermie- tungen von Großflächen mit über 2.000 qm realisiert werden (vgl. Tabelle Vermietun- gen). Die Mehrzahl der Mietverträge wird aber nach wie vor auf Flächen bis 500 qm abgeschlossen, meist durch unternehmens- nahe Dienstleister. Allerdings ist dieser An- teil in den letzten Jahren rückläufig. Der größte Nachfrager, gemessen am reinen Flächenanteil, ist auch 2012 wieder die Fi- nanz- und Versicherungsbranche.
Wachstum durch Wandel: Polari- sierung der Marktentwicklung
Begünstigt wird die stabile Entwicklung auf dem Büromarkt durch die relativ geringen Fertigstellungen an neuen Büroflächen und das niedrige Leerstandsvolumen.
Die Leerstandsquote6 lag in der Stadt Han- nover Ende 2011 mit 4,85 % deutlich unter
dem Durchschnitt der B-Städte (6,7 %). Für 2012 prognostiziert BulwienGesa aufgrund des sehr guten Umsatzes 2011 sogar einen deutlichen Abbau des Leerstandes und ein mögliches Abfallen der Quote auf 4,3 %.
Mit einem Leerstand von nur 185.000 qm würde ein absoluter Tief- stand erreicht.
Nachdem im Jahr 2011 ein Spitzenwert bei den Fer- tigstellungen in Höhe von ca. 82.700 qm (inkl. Sanierungen) erreicht wurde (u. a.
Objekt/Adresse Nutzer Mietfläche Büro
(qm MF-G) Bürolage Lange Weihe Deutsche Rentenversicherung Braunschweig-Hannover* 18.500 BZ Laatzen Buchholzer Straße Talanx-HDI Sachversicherungsgruppe 14.400 BZ Lahe
Karl-Wiechert-Allee Hannover Rückversicherung AG* 9.000 BZ Roderbruch/Karl-Wiechert-Allee Helstorfer Straße Medizinische Hochschule Hannover 8.400 BZ Roderbruch/Karl-Wiechert-Allee
Vahrenwalder Straße Job Center Region Hannover 7.000 Cityrand/Ausfallstraßen
Hanomag-Hof Deutsche Telekom AG 6.000 Hanomag-Gelände
Am Lindener Hafen WABCO 4.200 Lindener Hafen
Am Listholze Deutsche Post AG 3.400 Cityrand/Ausfallstraßen
Hans-Böckler-Allee Landwirtschaftskammer Niedersachsen 2.600 Cityrand/Ausfallstraßen Osterstraße Niedersächsisches Ministerium für Wirtschaft, Arbeit
und Verkehr
2.300 City
Bahnhofstraße Regus Office Center 1.800 City
Ausgewählte Bürovermietungen und Eigennutzungen seit Mitte 2011
» Die Leerstandsquote lag in der Stadt Hannover Ende 2011 mit 4,85 % deutlich unter dem Durch- schnitt der B-Städte. «
* Eigennutzer
20
Objektname bzw. Adresse Quartal Jahr Verkäufer Käufer Gebäude-
fläche*
Karl-Wiechert-Allee 4 Q 1 2011 TUI AG Wealth Management Capital
Holding GmbH
26.800 qm
Karl-Wiechert-Allee 10 Q 1 2011 TMW Pramerica Property Investment GmbH EuroYield
Heise Medien Gruppe 14.255 qm
Rund Carré Q 1 2011 HSBC Trinkaus Real Estate Corestate Capital AG 13.900 qm
Hamburger Allee 50 Q 1 2011 k. A. Weser-Wohnbau GmbH & Co. KG,
Zimmermann Real Estate GmbH
k. A.
Rotenburger Straße 7 Q 2 2011 Institutioneller Eigentümer Darimex GmbH 1.700 qm
Osterstraße 31/Röselerstraße 2 Q 2 2011 ZVK Zusatzversorgungskasse (Stadt Hannover)
Bertram Projektmanagement GmbH 12.000 qm
Schillerstraße 23 Q 2 2011 Archon Group Deutschland k. A.
Johannssenstraße 10 Q 2 2011 Landwirtschaftskammer Niedersachsen
Sozial-Konzept Beteiligungs- verwaltungs-GmbH
k. A.
Rotenburger Straße 7 Q 2 2011 Institutioneller Eigentümer Darimex GmbH 1.700 qm
Heiligerstraße 3 Q 3 2011 Niederländischer
Immobilienfonds
Investorengemeinschaft 1.800 qm
Tiergartenstraße 93 Q 4 2011 k. A. Hannover Investmentpartner
GmbH & Co. KG (HIP)
3.500 qm
Hildesheimer Straße 17 2011 BAUM Unternehmensgruppe ZdK Hamburg
(Zentralverband deutscher Konsumgenossenschaften)
2.000 qm
Grammophon-Büropark Podbielskistraße 156–168 / Raffaelstraße
Q 1 2012 Activum SG Capital Management, Stam Europe
Dundee International Reit 19.600 qm
Hans-Böckler-Allee 20 Q 1 2012 Solvay Peakside Capital 23.700 qm
Bahnhofstraße 8/
Ernst-August-Platz 6
Q 1 2012 Centrum Grundstücks- gesellschaft mbh
D&R Investments B.V. 6.400 qm
Am Klagesmarkt 29–31 Q 1 2012 BAUM Unternehmensgruppe Barmenia Lebensversiche- rung a. G.
6.000 qm
Wiesenauer Straße 11–13 Q 1 2012 k. A. BEOS Projektentwicklung
GmbH
6.000 qm
Bemeroder Straße 91 Q 2 2012 Merchant Place Corporate Finance
Family Office 2.560 qm
Hildesheimer Straße 98/
Devrientstraße
Q 2 2012 ARMINIUS Berlin Immobilien GmbH & Co. KG
Aberdeen Immobilien Kapi- talanlagegesellschaft mbH
4.130 qm
Am Lindener Hafen 22–24 Q 2 2012 Bertram Projektmanagement GmbH
Projekt Octava GmbH 4.200 qm
Osterstraße 31/Röselerstraße 2 2012 Bertram Projektmanagement GmbH
LHI Leasing 14.000 qm
CUBE CITY OFFICE, Schillerstraße 32, ehemals KARSTADT Bettenhaus
Q 2 2012 MIB k. A. 3.400 qm
Gutenbergstraße 15, Laatzen Q 3 2012 Gotic Epsilon B.V. Schramm & Schoen AG 6.316 qm
* teilweise sind nicht nur Büroflächen enthalten.
21
Büro-Immobilienmarkt 2
*Das Haus Heiligerstraße 3, errichtet 1890, blickt auf eine wechselvolle Geschichte zurück: Es erlebte eine teilweise Zerstörung im Krieg, danach vielfache Um- bauten. Bis zum November 2012 wird eine Investorengemeinschaft den alten Glanz wiederherstellen. Nach Entkernung und Fassadensanierung wird auf 1.600 qm Fläche ein Büro-, Wohn- und Geschäftshaus eröffnet.
Die Teilräume des Büromarktes Hannover (vgl. Karte Büroprojekte, S. 22):
Der Büromarkt Hannover mit ca. 4,6 Mio. qm Büromietfläche (nach gif*) umfasst die Stadt Hannover und die beiden Umlandstädte Laatzen und Langenhagen, die südlich bzw. nördlich direkt an die Landeshauptstadt grenzen und funktional eng mit ihr verbunden sind.
* Ermittlung nach Norm der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung gif e. V.
Karte Teilräume, Lage
City, begrenzt vom Straßenverlauf des Cityrings: Dieser Bereich umfasst die Straßen Georgstraße, Georgsplatz, Raschplatz, Friedrichswall, Aegidientorplatz und Schiffgraben.
Cityrand und Ausfallstraßen: Hochwertige Bürostandorte befinden sich im nord- und südöstlichen Stadtgebiet mit den Hauptverkehrsachsen Vahrenwalder Straße im Norden, Podbielskistraße im Nordosten, Marienstraße/Hans-Böckler-Allee im Osten und Hildesheimer Straße im Süden.
Bürozentrum Roderbruch/Karl-Wiechert-Allee: Dort liegen außer großflächigen Anlagen der Medizinischen Hochschule und des angrenzenden Medical Parks vor allem eigengenutzte Bürobauten von Konzernen aus der Finanz-, Versicherungs- und Touristikbranche.
Bürozentrum Lahe: Standort mit guter Verkehrsanbindung direkt an die A 2 im Nordosten Hannovers und an die Stadtbahn.
Flächenneuausweisungen und Umstrukturierungen bergen noch Entwicklungspotenziale.
Expo-Park: Hochwertige Büroobjekte der Ausrichtung IT, Design und Medien sind hier teilweise aus dem Gebäudebestand und auf Flächen der EXPO 2000 entstanden. In unmittelbarer Nachbarschaft auf dem Kronsberg (Kattenbrookstrift) wurden mar- kante Neubauten errichtet.
Stadt Laatzen: Büroobjekte konzentrieren sich auf das Stadtzentrum Laatzens. Unmittelbare Lage am Messegelände und an der A 37/A 7, hervorragender ÖPNV-Anschluss.
Stadt Langenhagen: Büroobjekte konzentrieren sich auf das Stadtzentrum und den Bereich um den S-Bahnhof Langenhagen- Mitte. Zudem hervorragende Verkehrsanbindung an die Autobahnen und den Flughafen. Weitere Büroimmobilien im Gewerbegebiet Godshorn und am Flughafen.
22
Stichweh Leinepark (3. BA) Geschäftshaus Große Packhofstraße (ehem. Herrenausstatter Erdmann)
Planung, mittelfristig City Gate Nord
Büroprojekt Pferdeturm (ehem. Autohaus) Business Park Hannover-Nord (3. BA) Büroprojekt Pferdeturm (ehem. AOK) Ratsquartier Nord
Technologiecentrum Marienwerder Büroprojekt Deutsche Hypo
Hamburger Allee 50 (ehem. IBM-Zentrale) Stichweh Leinepark (2. BA)
MEGA eG Zentrallager und Standortverwaltung Büroprojekt Aegi (ehem. VGH-Regionaldirektion) Bürogebäude Deutsche Rentenversicherung Braunschweig-Hannover
Planung, konkret
Niedersächsisches Justizzentrum Büroprojekt und Medizinisches Versorgungs- zentrum
Volkshochschule Hannover Business Center Podbi (3. BA) 13
15 14
16
17
22
23
18
19 20 12
Neubau Fertig gestellt
City Center Langenhagen/Westpassage Büro- und Geschäftshaus
(ehem. Ernst-August-Markthalle) Halle 96
(Gründungszentrum Kreativwirtschaft) Deutschlandzentrale GDA
WABCO Schulungs- und Bürogebäude
Im Bau
Zentrale TÜV NORD Group
Verwaltungsgebäude aha (Zweckverband Abfallwirtschaft Region Hannover) Stadthöfe Langenhagen
Deutsche Telekom Service-Center (Erweiterung) 1
2
3
4 5
6 7
8 9
24 25 26 27 10
11
21
Lahe
Expo-Gelände Cityrand
Kartengrundlage: ATKIS-Daten der LGN
8
16 26
24 29
1 km 2 km 3 km
s. Ausschnitt rechts
1
3
4
6
7
9 10
12 13
14
18 20
21
23 25
28
34 35
36
37
5
23
Büro-Immobilienmarkt 2
*Stadtbahn Stadtgrenze Bürozentren
Bürozentren Laatzen, Langenhagen City
Cityrand und Ausfallstraßen
Hauptbahnhof Flughafen Messegelände
Cityring und Ausfallstraßen Fußgängerzone
Marktkirche
100 km 200 km 300 m
38
42
33 31
39
41 32 40
30
19
27
15 22
11
2
17
Ausschnitt Büroprojekte City
Sanierung Fertig gestellt Marinebau Sorst-Areal Haus der Wirtschaftsförderung Bürolofts Postkamp
Büro- und Geschäftshaus Schillerstraße (ehem. Karstadt-Bettenhaus) Büroprojekt Klagesmarkt
(ehem. ZÜRICH-Versicherungen-Haus) Büro- und Geschäftshaus Heiligerstraße
Im Bau
Büro- und Geschäftshaus Tiergartenstraße Verwaltungsgebäude Johnson Controls Hanomag-Kopfgebäude am Deisterplatz Talanx AG (Riethorst)
28 29
31
32
33
34 35
Arbeitsagentur Hannover Kröpcke-Center
Planung, konkret
Zentrale der Sparkasse Hannover Kurierhaus
Planung, mittelfristig üstra-Zentrale
36 37
38 39
40 41
42 30
24
Nr.* Objekt Adresse Investor, Entwickler Mietfläche in qm MF-G Status Fertigstellung
1 City Center Langenhagen/
Westpassage
Marktplatz Hanseatische Betreuungs- und Beteiligungsgesellschaft (HBB)
1.895 qm Büro und Praxis März 2012
2 Büro- und Geschäftshaus (ehem. Ernst-August- Markthalle)
Bahnhofstraße 8 Ernst-August-Platz 6
D&R-Investments B.V.
Centrum Grundstücksgesell- schaft mbH
2.590 qm Büro, 3.810 qm Einzelhandel
Frühjahr 2012
3 Halle 96
(Gründungszentrum Kreativwirtschaft)
Hanomaghof/
Göttinger Straße
DIBAG Industriebau AG 3.000 qm
Neubau und Teilsanierung
Juni 2012
4 Deutschlandzentrale GDA Hildesheimer Straße 187
Gemeinschaft Deutsche Altenhilfe
1.500 qm Eigennutzung Sommer 2012
5 WABCO-Schulungszentrum Am Lindener Hafen 22-24
Bertram Projektmanagement GmbH, Projekt Octava GmbH
3.440 qm Büro, 760 qm Logistik
August 2012
Nr.* Objekt Adresse Investor, Entwickler Mietfläche Status
Fertigstellung
28 Marinebau Sorst-Areal Voltmerstraße 71 Aragon GmbH 2.600 qm Büro Anfang 2012
29 Haus der Wirtschafts- förderung
Vahrenwalder Straße 7
Union Boden GmbH 6.560 qm März 2012
30 Bürolofts Postkamp Postkamp/
Nordfelder Reihe
Gundlach GmbH & Co. KG 2.675 qm Büro Juni 2012
31 Büro- und Geschäftshaus (ehem. Karstadt- Bettenhaus)
Schillerstraße 32 MIB AG Immobilien und Beteiligungen
2.400 qm Büro, 1.000 qm Einzelhandel
September 2012
32 Büroprojekt Klagesmarkt (ehem. ZÜRICH-Versiche- rungen-Haus)
Am Klagesmarkt 29/31
BAUM Unternehmensgruppe 4.500 qm Büro, 1.200 qm Einzelhandel
Herbst 2012
33 Büro- und Geschäftshaus Heiligerstraße 3 Investorengemeinschaft 900 qm Büro, 900 qm Gastronomie
Herbst 2012
Fertigstellungen Sanierung/Entkernung
durch die Fertigstellungen für die Eigennut- zer HDI-Talanx und Ärzteversorgung Nie- dersachsen), werden die Fertigstellungen in diesem Jahr deutlich zurückgehen und bei nur ca. 17.000 qm im Neubau und ca.
27.000 qm bei Sanierungen liegen.
Die entstehenden neuen Büroflächen sind zum großen Teil vorvermietet. Spekulative Neubauten gibt es am Standort Hannover
praktisch nicht. Zudem steigt die Zahl der Bürobeschäftigten in der Stadt Hannover (jeweils plus ca. 2 % in 2011 und 2012).
Auch das zieht einen zusätzlichen Bedarf an Büroflächen nach sich.
Die Nachfrage nach modernen und energie- effizienten Büroflächen wird ebenso wie die Verknappung von hochwertigen Flächen den Anteil unvermietbarer Büroimmobilien
erhöhen. Bereits heute ist es zunehmend schwieriger, größere ineffiziente Büroflä- chen am Markt zu platzieren – stimmt die Qualität selbst in guter Lage nicht, bleiben die entsprechenden Objekte leer und belas- ten als Sockelleerstand den Markt.
Die Polarisierung des Angebotes zwischen hochwertigen Büroflächen einerseits und nicht mehr zeitgemäßen Standards ent-
* Die Nummern beziehen sich auf die Karten S. 22/23.
fertig gestellt
25
2
*Beliebter Bürostandort am Wasser: In den drei Bürogebäuden des Yachthafens wurden in diesem Jahr rd. 6.000 qm neu vermietet. Der Standort, gebaut im Jahr 2002, ist seit Jahren fast vollständig belegt.
Noch klafft in der Osterstraße eine Baugrube, doch schon bis zum Jahr 2013 entsteht hier ein 11.000 qm großer Neubau, in den die Deutsche Hypo als Mieter einzie- hen wird. Der Immobilienfinanzierer der Nord/LB wird auf dem Eckgrundstück zur Röselerstraße seine auf zwei Standorte verteilten Mitarbeiter in Hannover verei- nen. Im Architektenwettbewerb hat sich das Berliner Büro Kleihues + Kleihues durchgesetzt, das auch für den Umbau des Kröpcke-Centers verantwortlich zeichnet.
Büro-Immobilienmarkt
26
Nr.* Objekt Adresse Investor, Entwickler Mietfläche Status
Fertigstellung
6 Zentrale TÜV NORD Group Am TÜV 1 TÜV NORD Group 5.100 qm November 2012
7 Verwaltungsgebäude aha (Zweckverband Abfallwirt- schaft Region Hannover)
Karl-Wiechert-Allee 60 c
aha Zweckverband Abfallwirt- schaft Region Hannover
4.770 qm Eigennutzung (Nutzfläche)
Ende 2012
8 Stadthöfe Langenhagen Konrad-Adenauer- Straße 15
meravis-Gruppe 1.000 qm Büro und Praxis 2012
9 Deutsche Telekom Service- Center (Erweiterung)
Hanomaghof DIBAG Industriebau 6.000 qm Anfang 2013
10 Technologiecentrum Marienwerder
Wissenschafts- und Technologiepark Hannover
hannoverimpuls GmbH 3.800 qm Büro- und Laborflächen
Frühjahr 2013
11 Büroprojekt Deutsche Hypo Osterstraße 31 Bertram Projektmanagement GmbH
13.200 qm Büro, 1.200 qm Einzelhandel
Ende 2013
12 Hamburger Allee 50 (ehem.
IBM-Zentrale)
Hamburger Allee 50 Weser-Wohnbau GmbH & Co. KG, Zimmermann Real Estate GmbH
1.800 qm Büro, 400 qm Einzelhandel, 4.000 qm Hotel, 2.400 qm Wohnen
Ende 2013
13 Stichweh Leinepark (2. BA)
Wunstorfer Straße/
Färberstraße
Stichweh Leinepark GbR 3.200 qm Büro und Praxis 2013
14 MEGA eG Zentrallager und Standortverwaltung
Kugelfangtrift 30 MEGA eG 3.000 qm Büro,
15.000 qm Logistik
2013
15 Büroprojekt Aegi (ehem. VGH-Regional- direktion)
Aegidientorplatz 2 a Quantum Immobilien 10.500 qm Anfang 2014
16 Bürogebäude Deutsche Rentenversicherung Braunschweig-Hannover
Laatzen, Lange Weihe 2
Deutsche Rentenversicherung Braunschweig-Hannover
18.500 qm Eigennutzung September 2014
17 Niedersächsisches Justizzentrum
Augusten-, Ferdinand- und Hinü- berstraße
Land Niedersachsen 11.900 qm Büro Baubeginn 2013
18 Büroprojekt und
Medizinisches Versorgungs- zentrum
Podbielskistraße/
Pasteurallee
STRABAG 10.000 qm Büro und Praxis
zzgl. Gastronomie und Einzelhandel
Baubeginn 2013
19 Volkshochschule Hannover
Am Hohen Ufer Stadt Hannover 7.000 qm Eigennutzung Baubeginn 2013
20 Business Center Podbi (3. BA)
Podbielskistraße/
Eulenkamp
bauwo Grundstücks AG 3.000 qm Baubeginn 2013
21 Stichweh Leinepark (3. BA)
Wunstorfer Straße/
Färberstraße
Stichweh Leinepark GbR 2.300 qm Büro, 1.700 qm Einzelhandel
Baubeginn 2013
22 Geschäftshaus Große Packhofstraße (ehem. Herrenausstatter Erdmann)
Große Packhofstraße 34–35
Development Partner AG 1.550 qm Büro, 2.600 qm Einzelhandel
Baubeginn 2013
Neubau
* Die Nummern beziehen sich auf die Karten S. 22/23.
Im Bau Planung, konkret
27
Büro-Immobilienmarkt 2
*Nr.* Objekt Adresse Investor, Entwickler Mietfläche Status
Fertigstellung
34 Büro- und Geschäftshaus Tiergartenstraße 93 Hannover Investment Partner Gundlach
1.700 qm Büro, 1.700 qm Einzelhandel
Mitte 2012
35 Verwaltungsgebäude Johnson Controls
Am Leineufer 51 Johnson Controls Systems and Service GmbH
3000 qm Winter 2012
36 Hanomag-Kopfgebäude am Deisterplatz
Hanomaghof 4 DIBAG Industriebau AG 5.000 qm Büro, 2.000 qm Gastronomie
Anfang 2013
37 Talanx-HDI Sachversiche- rungsgruppe
Riethorst 2 Talanx Immobilien Management GmbH
21.000 qm Eigennutzung Herbst 2013
38 Arbeitsagentur Hannover Brühlstraße Agentur für Arbeit 10.000 qm Büro 2013
39 Kröpcke-Center Karmarschstraße 19– 23
Centrum Grundstücksgesell- schaft mbH
3.130 qm Büro, 14.000 qm Einzelhandel
Anfang 2014
40 Zentrale der Sparkasse Hannover
Raschplatz Sparkasse Hannover 27.500 qm Eigennutzung Baubeginn 2012
41 Kurierhaus Georgstraße 52 Quantum Immobilien AG 5.000 qm Büro Baubeginn 2014
42 üstra-Zentrale Am Hohen Ufer 6 üstra Hannoversche Verkehrsbetriebe GmbH
6.000 qm Büro Eigennutzung
k. A.
Sanierungen
Neubau
* Die Nummern beziehen sich auf die Karten S. 22/23.
Im Bau Planung, konkret Planung, mittelfristig
Nr.* Objekt Adresse Investor, Entwickler Mietfläche Status
Fertigstellung
23 City Gate Nord Vahrenwalder Straße 236
Projektentwicklung HRG &
Delta Bau GmbH & Co. KG
Bis zu 28.000 qm Büro, Einzelhandel möglich
k. A.
24 Büroprojekt Pferdeturm (ehem. Autohaus)
Hans-Böckler-Allee Stadt Hannover 12.500 qm k. A.
25 Business Park Hannover-Nord (3. BA)
Vahrenwalder Straße 319
bauwo Grundstücks AG 10.200 qm k. A.
26 Büroprojekt Pferdeturm (ehem. AOK)
Hans-Böckler-Allee bauwo Grundstücks AG 10.000 qm k. A.
27 Ratsquartier Nord Bruchmeisterallee Zech Immobilien Beteiligungs GmbH
8.100 qm k. A.
28
Jahr Stadt Hannover Quote** Umland Quote
2003 155,9 59,8 41,5 26,8
2004 150,9 63,7 41,3 26,7
2005 149,2 64,0 40,4 27,5
2006 148,4 64,2 39,7 27,9
2007 149,2 64,2 39,8 27,4
2008 151,9 65,2 40,1 27,6
2009 153,9 65,8 40,6 27,5
2010 155,4 63,3 40,9 26,1
2011* 158,8 64,7 41,3 26,1
2012* 161,6 64,5 41,7 25,7
2013* 162,8 64,2 42,0 25,2
Entwicklung der Zahl der Gesamtbürobeschäftigten in der Region Hannover 2005 bis 2011
* Quelle: RIWIS@BulwienGesa AG – Schätzung bzw. Prognose auf Basis der Meldungen des Landesbetriebs für Statistik und Kommunikationstechnologie Niedersachsen
** Anteil der Bürobeschäftigten an den Erwerbstätigen
sprechenden Immobilien andererseits ist zugleich die Chance, Neubauprojekte, Revi- talisierungen und Modernisierungen anzu- stoßen.
Langfristig dürften damit die Spitzenmie- ten, die in Hannover aus Sicht der Markt- teilnehmer vergleichsweise niedrig sind, deutlich weiter ansteigen. Letztlich spie- gelt sich darin der gestiegene Anspruch an die Qualität des Flächenangebotes wider.
Wachstum durch Wandel: Entwick- lungen aus dem Bestand
Potenzial für zukünftige Projektentwicklun- gen besteht in Hannover u. a. bei Bestands- objekten der Bauphase der 1950er bis in die
frühen 1980er Jahre, die in der City oder an den Ausfallstraßen liegen. So investiert die Quantum Immobilien AG aus Hamburg ca.
45 Mio. € am Aegidientorplatz. Für die Wirt- schaftsprüfungsgesellschaft Deloitte wird auf dem Grundstück der ehem. VGH-Regio- naldirektion ein repräsentativer Büroneubau mit über 10.500 qm Bürofläche direkt neben
dem Theater am Aegi errichtet. Ebenfalls erworben und abgerissen wurde ein von der Stadt und Zusatzversorgungskasse Hanno- ver genutztes Gebäude an der Oster- und Röselerstraße direkt in der City. Die hanno-
versche Bertram Projektmanagement GmbH realisiert dort einen Neubau für die Deutsche Hypo und investiert nach eigenen Angaben rd. 50 Mio. €.
Weitere Potenzialstandorte sind am Pfer- deturm (ehem. AOK-Verwaltung und Auto- haus) oder an der Vahrenwalder Straße
(ehem. Autohaus). Für das Grundstück an der Ecke Vah- renwalder Straße/Sahlkamp werden derzeit in einem Ar- chitekturwettbewerb Entwicklungsmöglich- keiten aufgezeigt – potenzielle Nutzer könnten kurzfristig bis zu 38.000 qm Brut- togeschossfläche im City Gate Nord mit Leben füllen.
» Langfristig dürften die Spitzenmieten in Hannover deutlich weiter ansteigen. «
6.000
5.000
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2.000
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Büroflächenbestand Region Hannover 2004 bis 2011
* jeweils Ende des Jahres ** mit Laatzen und Langenhagen Quelle: RIWIS@BulwienGesa AG
Stadt Hannover Büromarkt Hannover**
in Tsd. qm MF-G 2004* 2005* 2006* 2007* 2008* 2009* 2010* 2011*
29
Büro-Immobilienmarkt 2
*Fertigstellungen im Büromarkt Hannover 2003 bis 2013
* auf Basis der Frühjahrsprognose der BulwienGesa AG; Erhebungen der Region Hannover; geprüfte Angaben von Marktteilnehmern; Datenstand Q 3/2012
80
70
60
50
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30
20
10
0
in Tsd. qm
Sanierungen Neubau-Fertigstellungen
Energetisches Vorzeigeprojekt mit ungewöhnlicher Grundrissgestaltung: Das neue Büro- und Sozialgebäude von aha, Zweckverband Abfallwirtschaft Region Hannover an der Karl-Wiechert-Allee, setzt auf Passivhausstandard. Der Neubau umfasst 4.770 qm Nutzfläche.
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012* 2013*
30
Wer aus Hannovers Hauptbahnhof tritt, hat sie im Blick:
Die ehem. Ernst August-Markthalle am Kopf der frequenz- starken Bahnhofstraße 8 gehört heute D&R Investment aus Amsterdam. Sie wurde von der Centrum Grundstücks- gesellschaft aus Düsseldorf entwickelt, die in die Sanierung rd. 9,3 Mio. € investierte. In einer technisch anspruchsvollen Sanierung wurde das Haus entkernt und ca. 3.000 qm Flä- che geschaffen. Mittlerweile sind Shoe City und die Beklei- dungsfilialisten Esprit und Desigual im Gebäude ansässig.
31
7 Angaben zur Spitzenmiete beziehen sich auf ein ca. 100 qm großes Ladenlokal mit entsprechendem Schaufenster zur 1a-Lage (6–8 m). Größere bzw. kleinere Flächen weichen entsprechend von diesem Spitzenwert nach unten bzw. oben ab.
Die GfK rechnet für 2012 mit einem Einzel- handelsumsatz von ca. 6,5 Mrd. € in der Region Hannover, ein Zuwachs um über 100 Mio. € gegenüber 2011. Damit liegt die Region Hannover auf Platz 5 der umsatz- stärksten Landkreise und Städte (vgl. Abb.
rechts).
Top-Lagen überzeugen
Die sehr gute Flächennachfrage führt dazu, dass auch 2012 die Spitzenmieten in den drei Top-Lagen Georgstraße, Bahnhofstraße und Große Packhofstraße steigen. Aktuell werden bis zu 190 €/qm7 erzielt. In der Kar- marschstraße liegen die Mieten mit bis zu 165 €/qm etwas niedriger. Im Zehn-Jahres- Vergleich ist die Spitzenmiete in diesen vier Top-Lagen um rd. ein Viertel gestiegen.
Shopping-Metropole an der Leine
Die Region Hannover zählt zu den fünf stärksten Handelsstandorten Deutschlands.
Insbesondere die Innenstadt von Hannover entfaltet seit Jahren eine ungebrochen ho- he Anziehungskraft weit über die Grenzen der Region hinaus, aber auch in den Um- landkommunen gibt es attraktive Einzelhandelsstandorte mit überregionaler Strahl- kraft.
Einzelhandels-Immobilienmarkt
3 *
Rang Stadt-/
Landkreis Einwohner
Einzelhandels- umsatz in Mio. €
Index Einzel- handelsumsatz je Einwohner*
1 Berlin 3.460.725 17.817,8 102,6
2 Hamburg 1.786.448 10.910 121,7
3 München 1.353.186 10.253,7 151,1
4 Köln 1.007.119 6.903,3 136,6
5 Region Hannover 1.132.130 6.496,6 114,4
6 Düsseldorf 588.735 4.266,4 144,5
7 Frankfurt am Main 679.664 4.245,8 124,5
8 Stuttgart 606.588 4.183,2 137,5
9 Nürnberg 505.664 3.541,6 139,6
10 Essen 574.635 3.514,1 121,9
Top 10-Einzelhandelsstandorte in Deutschland nach Umsatzsumme
Quelle: GfK Einzelhandelsumsatz 2012
* Bundesdurchschnitt = 100