Aufgrund von sich ändernden Rahmenbedingungen und wachsendem Druck auf bestehende Strukturen war die Assetklasse „Immobilie“ in den letzten Jah-ren einem grundlegenden Wandel unterworfen. Verstärkt wurden diese Verän-derungen durch einen langen Aufschwung auf den Immobilienmärkten, verbun-den mit zahlreichen großen Immobilientransaktionen1, und resultierten schließlich in einem Abschwung, hervorgerufen durch die „Subprime“-Krise in Kombination mit erheblichen Wertänderungen. Mit dieser Entwicklung einher gingen die zunehmende Nutzung bzw. die Einführung innovativer und/ oder neuer Immobilienprodukte in Deutschland, wie bspw. Real Estate Private Equi-ty, Real Estate Securisation oder Real Estate Investment Trusts, sowie die Im-plementierung neuer immobilienbezogener Dienstleistungen2, wie etwa des Real Estate Asset Managements (kurz REAM).3
Institutionelle Investoren4 gehören zu den bedeutendsten Akteuren auf dem deutschen Immobilienmarkt, stellen große Bestandshalter direkt gehaltener Immobilienbestände5 dar und können, je nach den gesetzlichen Rahmenbedin-gungen, aus unterschiedlichen Immobilienanlagesegmenten im In- und Ausland wählen.6 Die fortlaufende Betreuung dieses Immobilienvermögens7 – der sog.
1 Als Beispiel sei hier stellvertretend der Verkauf der Gagfah, der Viterra oder der Wohnungen der Stadt Dresden genannt.
2 Die steigende Bedeutung des tertiären Sektors in entwickelten Ökonomien hat dazu geführt, dass sich das Dienstleistungsmanagement als eigene Disziplin in den Wirtschaftswissen-schaften etablieren konnte, vgl. Kaas (2001), S. 105ff.
3 Vgl. Giessler (2008), S. 14; Hardebusch (2008), S. 14. REAM-Leistungen sind insbesondere für Investoren von Bedeutung, die über große Immobilienbestände verfügen oder diese auf-bauen möchten, vgl. Schulte/ Walbröhl (2002), S. 660. Vgl. zur Aktualität des Real Estate Asset Managements Ehrlich (2007), S. 33; vgl. zum Wandel der Immobilienwirtschaft Väth (2003), S. 642.
4 Institutionelle Investoren sind Finanzintermediäre, die Geldanlagen kollektiv für (Klein-) In-vestoren betreuen und dabei ein spezielles Ziel im Hinblick auf Risiko und Rendite in einem vorgegebenen Anlagezeitraum verfolgen. Zu institutionellen Immobilieninvestoren zählen u.
a. Versicherungsunternehmen, Pensionskassen, Kapitalanlagegesellschaften (KAG), Fonds-initiatoren, Immobilienaktiengesellschaften/ REITs und Real Estate Private Equity Funds, vgl. Davis/ Steil (2001), S. XXIII; Walbröhl (2001), S. 9, 12 und die Ausführungen in Kap. 2.
5 Das durch institutionelle Investoren gehaltene Immobilienvolumen wird auf über € 400 Mrd.
geschätzt, vgl. hierzu aktuelle Statistiken u. a. der BaFin (2009), BVI (2009) sowie eigene Erhebungen.
6 Vgl. Bone-Winkel et al. (2005), S. 687-696; Bone-Winkel et al. (2005), S. 788-791; Walbröhl (2001), S. 128.
„Assets“8 – geschieht auf verschiedenen Ebenen der jeweiligen Institutionen im Rahmen des allgemeinen Vermögensmanagements oder Kapitalanlagenmana-gements bzw. des auf Immobilien fokussierten Real Estate Asset Manage-ments.9
Trotz der Bedeutung des institutionellen Anlagevolumens sowie der beschrie-benen Aktualität des auf Immobilien abstellenden Vermögensmanagements ist die Begrifflichkeit des „Real Estate Asset Managements“ – bis auf wenige An-sätze – weder in der wissenschaftlichen Literatur10 noch in der Praxis11 eindeu-tig und einheitlich definiert oder abgegrenzt zu ähnlichen Begrifflichkeiten, wie Real Estate Investment Management, Real Estate Portfolio Management, Real Estate Management oder Real Estate Property Management. Zudem wird in der wissenschaftlichen Fachliteratur auch die Fragestellung, auf welche Teilberei-che des Lebenszykluses12 einer Immobilie sich das Real Estate Asset
7 Neben den vorhandenen direkt gehaltenen Immobilienbeständen werden – aktuellen Erhe-bungen zufolge – institutionelle Anleger zukünftig wieder verstärkt in Immobilien investieren, vgl. stellvertretend Feri Rating & Research (2007); Pörschke (2007); im Rahmen der Studie wurden 143 institutionelle Investoren mit einem Gesamtvermögen i. H. v. € 990 Mrd. und Immobilienvermögen i. H. v. € 65 Mrd. befragt. Über 70 % der befragten institutionellen In-vestoren planen, bis 2012 ihren Anteil an Investitionen im Immobilienbereich zu erhöhen, vgl. hierzu Trübestein (2007); Frensch/ Fischer (2009), S. 25ff.; Berg/ Deisenrieder (2007), S. 478; vgl. für Gründe für Investitionen in Immobilien Lampl (2008), S. 249f.
8 Vgl. Rothe (1999), S. 18ff.; zur Attraktivität der Assetklasse „Immobilie“ und zur Steigerung des Anlagevolumens vgl. Kassen/ Singer/ Wolter (2007), S. 235.
9 Institutionelle Investoren können zwischen verschiedenen Organisationsalternativen wählen, bspw. der Nutzung der eigenen Infrastruktur (ausgewählte Investoren streben u. a. eine Entwicklung, hin zu einem aktiven Produktanbieter im Real Estate Asset Management an, um Drittgeschäfte zu generieren, vgl. Väth (2003), S. 656), der Beauftragung unabhängiger, externer Dienstleister bzw. einer Kooperation mit einem externen Dienstleister (vgl. Geipel-Faber (2002), S. 731; Huddart (1999), S. 227ff.; Sirmans/ Sirmans/ Turnbull (1999), S.
173ff.; Worzala/ Bajtelsmit (1997), S. 53), der Beteiligung an bzw. der Übernahme/ Grün-dung einer Real Estate Asset Management-Gesellschaft (bspw. Münchner Rück mit der MEAG MUNICH ERGO AssetManagement GmbH) oder einer Mischung aus mehreren Komponenten.
10 Die gif – Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung verzichtet aufgrund mehrerer unterschiedlicher Auslegungen auf eine Definition des Begriffs „Real Estate Asset Manage-ment“, vgl. gif (2004a), S. 5ff.; gif (2003), S. 1; Rosskopf (1997), S. 149; Wellner (2003), S.
46; Schulte/ Walbröhl (2002), S. 659; Iezman/ Ihlenfeld (1991), S. 58.
11 Laut einer Studie von Eurogroup Consulting/ Pfnür (2007) sind die Definitionen und die Wertschöpfungstiefe bei einer empirischen Erhebung unter Anwendern unklar; vgl. auch Siebertz (2002), S. 672.
12 Zu den Teilbereichen des Lebenszykluses einer Immobilie gehören Projektentwicklung, Fer-tigstellung, Nutzung, (Kern-)Sanierung, Leerstand und Abriss; vgl. Bone-Winkel (1994), S.
47; Rottke/ Wernecke (2005), S. 211ff.
Einleitung 3
gement bezieht, nicht behandelt und es existieren dazu auch noch keine klä-renden Normen.13
In Verbindung mit dieser fehlenden definitorischen Grundlage stehen unklare bzw. divergierende Ansätze für eine Konzeption und für die damit einhergehen-den Funktionen sowie Gestaltungselemente eines Real Estate Asset Manage-ments. Die Kooperationsbeziehungen zwischen den institutionellen Investoren und dem Real Estate Asset Management als interner oder externer Dienstleis-tungspartner sind aufgrund der unklaren Begrifflichkeiten und der sich daraus ergebenden Informationsunterschiede bzw. -defizite sowie der mangelnden Vergleichbarkeit wegen der unzureichenden Transparenz von „Unsicherheiten“
geprägt, was in Zielkonflikten und folglich erhöhten Kosten resultiert. Diese In-transparenz und mangelnde Vergleichbarkeit sind – insbesondere auch vor dem Hintergrund der aktuellen Immobilien- und Finanzkrise – kritisch zu bewer-ten.
Ungeachtet der fehlenden begrifflichen und konzeptionellen Grundlagen hat sich in der Praxis in jüngster Zeit eine vermehrte Bedeutung des Real Estate Asset Managements als gesondertes Leistungsangebot abgezeichnet, wobei einige Marktteilnehmer diese Art des Immobilienmanagements als Dienstleis-tung für institutionelle Investoren anbieten und damit in einem zukunftsträchti-gen Markt präsent sein möchten.14 Diese Dienstleistungen könnten für institu-tionelle Investoren von Interesse sein, da ein Real Estate Asset Management aufgrund der Intransparenz, Komplexität und Unvollkommenheit des Immobi-lienmarkts im Allgemeinen und des Wirtschaftsguts Immobilie im Speziellen15 mit besonderen Wertschöpfungspotenzialen verbunden ist.
13 Weder gibt es eine gesetzliche Definition noch eine europäische oder deutsche Norm für diesen Terminus.
14 Hockmann geht von einem großen Wachstumspotenzial für Asset Management (im Allge-meinen) aus, vgl. Hockmann (2003), S. 4. Schulte/ Walbröhl gehen gleichfalls von einem großen Wachstumspotenzial für Real Estate Asset Management aus, vgl. Schulte/ Walbröhl (2002), S. 659, 672; vgl. ferner Geipel-Faber (2002), S. 717; Seiler/ Webb/ Myer (1999), S.
163; Walter/ Sisli (2006), S. 6. Die 15 weltgrößten REAM-Unternehmen verwalten Liegenschaften im Wert von ca. € 460 Mrd., eigene Recherche in Anlehnung an Baum (2009).
15 Vgl. Gahn (1994), S. 11; Kaiser (1990), S. 128ff.; Bone-Winkel/ Schulte/ Focke (2005), S.
16-23; Thomas/ Aumann (2003), S. 663-666; Bierbaum (2003), S. 601; Fischer (2004), S.
96ff.
Gleichwohl beschränken sich bisherige Publikationen und Forschungsvorhaben i. d. R. auf die Optimierung der Asset Allocation im Allgemeinen, d. h. die Ablei-tung eines optimalen Portfolios oder vereinzelt auch auf die Optimierung der Asset Allocation im Immobilienbereich im Besonderen.16 Mithin werden die ei-gentliche Konzeption eines Real Estate Asset Managements und die Beson-derheiten beim Management von Immobilien meist ausgeklammert bzw. wegen der fehlenden begrifflichen Abgrenzung nicht nachhaltig untersucht.17