Entsprechend den Ausführungen im Rahmen der Problemstellung und des skizzierten methodischen Vorgehens besteht die Zielsetzung dieser Arbeit dar-in, einen ersten Beitrag zur Entwicklung einer wissenschaftlichen Konzeption für ein Real Estate Asset Management zu leisten. Um diese umfangreiche The-menstellung angemessen und trotzdem wissenschaftlich fundiert bearbeiten zu können, werden nachfolgend einige Eingrenzungen des Untersuchungsgegens-tandes vorgenommen.
Während Real Estate Asset Management-Dienstleistungen von unterschiedli-chen Anbietern für zahlreiche Adressaten konzipiert werden, soll in dieser Un-tersuchung lediglich die Sichtweise ausgewählter institutioneller Investoren als Adressaten intensiv analysiert werden, ohne daraus eine auf alle Investoren übertragbare und übergreifende Konzeption abzuleiten. Die Definitionen und Gestaltungsbereiche des Real Estate Asset Managements können indessen mit einigen Anpassungen auf zahlreiche institutionelle Anleger übertragen werden, jedoch unterscheiden sich die jeweiligen Gruppen institutioneller Anleger in ih-rer Struktur, den rechtlichen Rahmenbedingungen und den verfolgten Anlage-zielen erheblich. Folglich ist es zielführend, das Real Estate Asset Management in einer homogenen Untersuchungsgruppe bzw. in homogenen Untersu-chungsgruppen detailliert und kritisch zu analysieren. Eine Übertragung der Er-gebnisse auf andere ausgewählte Gruppen erfolgt dann zielgerichtet an geeig-neter Stelle.
Für die vorliegende Erhebung werden drei in sich homogene Gruppen als Basis gewählt, die sich in ihrer Organisationsstruktur und ihren Mitgliedern allerdings maßgeblich unterscheiden: in Immobilien investierende Lebensversicherungs-unternehmen, Pensionskassen bzw. Versorgungskassen und Berufsständische
Einleitung 9
Versorgungswerke mit Sitz in Deutschland.18 Diese Eingrenzung ergibt sich aus der vergleichbaren Produktstruktur19, der Kapitalanlagepolitik20, des Kapitalan-lagevolumens21, des Kapitalanlagehorizontes22 und der hier insbesondere be-trachteten unterschiedlichen Organisationsstrukturen des Immobilienmanage-ments mit eigenen Immobilienabteilungen für das immobilienbezogene Management23, externe, spezialisierte Immobilienmanagement-Gesellschaften für das Management der Immobilienbestände24 oder Mischformen25. Damit sind vielfältige Organisationsstrukturen vorhanden, wodurch die Ergebnisse dieser Untersuchung in der Praxis anwendbar und auch vergleichbar sind.26
Zudem ist der Betrachtungsraum aufgrund der rechtlichen Rahmenbedingun-gen und der konzeptionellen Vorgehensweise auf die Bundesrepublik Deutsch-land begrenzt. Vergleiche zu anderen Ländern werden ausschließlich dort ge-zogen, wo diese sinnvoll erscheinen. Das Forschungsvorhaben beschränkt sich auf die Ableitung einer Definition und die Analyse ausgewählter Gestaltungs-probleme der Organisation und der Vergütungsstruktur von ausgewählten Real Estate Asset Management-Dienstleistungen. Auf darüber hinausgehende, ver-bundene Bereiche wird dabei lediglich an passender Stelle verwiesen. Der Be-reich des Real Estate Asset Managements wird häufig mit der Asset Allocation
18 Für einen Überblick über Versicherungen und Pensionskassen vgl. Schulte/ Holzmann (2005), S. 179f.; Bassen (2002), S. 15f.; Gahn (1994), S. 26ff.; Davis/ Steil (2001), S. 65ff.
Für einen Überblick über Lebensversicherungsverträge (Zusatzversicherungen, Kollektivver-sicherungen, und PensionsverKollektivver-sicherungen, fondsgebundene Kapital- und Renten-versicherungen und KapitalRenten-versicherungen) vgl. GDV (2009a), S. 26.
19 Dieses sind i. d. R. langfristige Lebensversicherungsverträge und damit verbundene ähnli-che Anlageziele, Anlagehorizonte und Verhaltensweisen.
20 Die Marktteilnehmer investieren in gemischte Kapitalanlageportfolien. Das heißt, Investitio-nen in direkte Immobilienbestände konkurrieren in ihrer Rendite-/ Risiko-Struktur mit ande-ren Kapitalanlagen. Folglich besteht Bedarf an einer effizienten Organisationsstruktur.
21 Die Marktteilnehmer gehören zu den größten institutionellen Anlegergruppen in Deutschland, besitzen großvolumige Immobilienbestände und decken rd. 75 % des Markts der direkten Immobilienanlagen der Erstversicherungsunternehmen ab. Erstversicherungsunternehmen umfassen alle Lebensversicherungsunternehmen, Pensionskassen, Sterbekassen, Kran-kenversicherungsunternehmen sowie Schadens- und Unfallversicherungen (jedoch keine Rückversicherungsunternehmen), vgl. BaFin (2009lv/pk).
22 Die Marktteilnehmer sind Langzeitinvestoren, die in der Regel über konstante Mittelzuflüsse verfügen und folglich ein großes Interesse daran haben, in attraktive, renditestarke, aber auch nachhaltige und vor allem sichere Anlagen zu investieren.
23 Beispielsweise die Bayerische Versorgungskasse.
24 Übernahme des Asset Managements durch einen externen Anbieter, bspw. Babcock PK/
Swiss Life.
25 Beispielsweise Generali Immobilienmanagement, Allianz Real Estate GmbH oder Münchner Rück/ MEAG Munich Ergo Asset Management mit eigenen, separierten Immobilienabteilun-gen.
26 Vgl. Leykam (2004), S. 1; Leykam (2005), S. 3.
im Allgemeinen und der Portfoliotheorie in Verbindung gebracht. Hier sei explizit darauf hingewiesen, dass in der vorliegenden Betrachtung die Portfoliotheorie und die damit verbundene Optimierung der Asset Allocation keine zentralen Bestandteile darstellen. Vielmehr soll das Spannungsverhältnis zwischen dem Portfolio Management, dem Real Estate Asset Management und dem Property Management/ Facility Management analysiert werden. Ferner wird das immobi-lienbezogene Asset Management häufig auch auf das Management von Fondsanbietern bezogen, u. a. von Immobilien-Spezialfonds oder Offenen Im-mobilienpublikumsfonds. Auch hier sei darauf verwiesen, dass dieser Betrach-tungsgegenstand nicht Bestandteil der nachfolgenden Ausführungen ist.27 Abschließend sei erwähnt, dass die vorliegende Analyse auf der Betriebswirt-schaftslehre als determinierende Forschungsdisziplin fußt, weshalb technische und insbesondere rechtliche Betrachtungen nur an den dafür vorgesehenen Stellen innerhalb des Forschungsvorhabens erfolgen.
27 Vgl. zum institutionellen Asset Management bei Fonds die gesammelten Ausführungen in Leser/ Rudolf (Hrsg.) (2003).
Begrifflicher und theoretischer Bezugsrahmen 11
2 Begrifflicher und theoretischer Bezugsrahmen
In diesem Kapitel werden die begrifflichen und theoretischen Grundlagen für die weitere Untersuchung geschaffen sowie ausgewählte Akteure am Markt von weiteren Marktteilnehmern abgegrenzt und analysiert. Dazu wird zunächst auf das zu untersuchende Investitionsobjekt, die direkte Immobilienanlage, einge-gangen, um danach den Bezug zur gewählten, exemplarisch betrachteten Ziel-gruppe der Versicherungen, Pensionskassen bzw. Versorgungskassen und Be-rufsständischen Versorgungswerke herzustellen. Im Anschluß daran wird ein genereller Asset Management-Prozess beschrieben, wobei auf Definitionen aus dem allgemeinen Kapitalmarkt und der Vermögensverwaltung zurückgegriffen wird.