In den nachfolgenden Ausführungen werden der Aufbau, die Zielsetzungen und der Bezugsrahmen der empirischen Erhebung dargestellt, um dadurch ein um-fassendes Verständnis für das Vorgehen und die Gestaltung der Erhebung zu erhalten. Im Anschluss daran wird – aufgrund der zentralen Bedeutung der
434 Für einen Theorie-/ Praxis-Vergleich, vgl. Backhaus et al. (2006), S. 12, 490ff.; Kaufmann/
Pape (1996), S. 437ff.; Schulze (2000), S. 207ff.; Härdle/ Simar (2003), S. 301ff.; Hartung/
Elpelt (1995), S. 443ff.
435 Die allgemeinen Ergebnisse im Rahmen der „deskriptiven“ Statistik werden in den nachfol-genden Ausführungen nicht weiter erläutert bzw. nur an ausgesuchten Stellen auf diese verwiesen.
436 Vgl. Schnell/ Hill/ Esser (2005), S. 13f.
Empirische Untersuchung des Real Estate Asset Managements in Deutschland 161
Clusteranalyse für die weiteren Betrachtungen und Auswertungen der Ergeb-nisse – auf einige ausgewählte theoretische Grundlagen zur Clusteranalyse eingegangen.
5.1.1 Grundlagen und Aufbau der empirischen Untersuchung
Die Durchführung der empirischen Erhebung basiert auf mehreren, für das Ge-samtverständnis des Real Estate Asset Managements wichtigen Teilaspekten, die in den sich hier anschließenden Ausführungen aufgezeigt werden und da-durch eine spätere Einordnung der Aussagen ermöglichen.
Zielsetzung und Bezugsrahmen der empirischen Untersuchung
Eine empirische Analyse zum Real Estate Asset Management bei institutionel-len Investoren wurde in einer derartigen Form bislang noch nicht durchge-führt.437 Aufgrund der mangelnden Forschungserkenntnisse zu diesem The-menkomplex liegt der Untersuchung auch kein explizit ausformuliertes Hypothesensystem zugrunde.438 Vielmehr konzentriert sich die vorliegende Un-tersuchung auf die systematische Sammlung und Erhebung von Daten zum Real Estate Asset Management. Aus den daraus resultierenden Ergebnissen werden dann induktiv Hypothesen abgeleitet, wobei von der empirischen Unter-suchung im Speziellen auf die Grundgesamtheit, die die gleichen Eigenschaften aufweist, bzw. auf die Theorie geschlossen wird.439 Folglich wird primär explora-tiv nach Beziehungsstrukturen im Real Estate Asset Management gesucht.440
437 Empirische Studien zum Real Estate Asset Management existieren u. a. von Eurogroup Consulting/ Pfnür (2006); Frensch/ Fischer (2007); Frensch/ Fischer (2009).
438 Unter dem Begriff „Hypothese“ wird eine Vermutung über einen Zusammenhang zwischen mindestens zwei Sachverhalten verstanden, vgl. Kromrey (2002), S. 48; Schnell/ Hill/ Esser (2005), S. 53-57. Unterschieden werden des Weiteren „explanative Untersuchungen“, die der Prüfung von Theorien und Hypothesen dienen, sowie „deskriptive Untersuchungen“, mit deren Hilfe Populationen beschrieben werden, vgl. Bortz/ Döring (2006), S. 360; vgl. hierzu auch die Forschungsfragen in Kap. 1.
439 Zu strukturentdeckenden Verfahren, vgl. Backhaus et al. (2006), S. 12ff.
440 Zum explorativen, hypothesenerkundenden Charakter, vgl. Kromrey (2002), S. 67ff.; Fahr-meier (2010), S. 12f.; zur theoriebasierten Exploration, vgl. Bortz/ Döring (2005), S. 358-365;
zur empirisch-quantitativen Exploration, vgl. Bortz/ Döring (2005), S. 369-380, Explorative Untersuchungen dienen der Bildung von Theorien und Hypothesen, explanative Untersu-chungen dienen der Prüfung von Theorien und Hypothesen und deskriptive UntersuUntersu-chungen dienen der Beschreibung von Populationen, Bortz/ Döring (2006), S. 356.
Sofern es möglich und zielführend ist, werden auch Ergebnisse aus anderen Untersuchungen und Studien mit in die Analyse aufgenommen, womit – abhän-gig vom Stand der Forschung – primär hypothesenerkundend, aber in ausge-wählten Fällen auch hypothesentestend vorgegangen wird. Analysen mit hypo-thesenerkundendem Charakter eignen sich insbesondere für unerforschte Themengebieten441 und gehen i. d. R. explanativen Untersuchungen voraus.442 Für hypothesenerkundende Analysen ist daher ein theoretisches „Vorverständ-nis“ des Untersuchungsgegenstandes notwendig, da die Variablen zielführend abgefragt werden müssen und die Zielgruppe definiert werden muss.443 Im Ge-gensatz zu hypothesentestenden Verfahren444 lassen sich explizite Annahmen nicht als präzise Hypothesen formulieren und statistisch überprüfen, weshalb Beziehungsstrukturen auch erst bei der Datenanalyse aufgedeckt werden.
Die empirische Erhebung basiert auf dem in Abbildung 5-1 dargestellten kon-zeptionellen Bezugsrahmen. Den zentralen Untersuchungsgegenstand bilden die Funktionen des Real Estate Asset Managements, die mithilfe von 36 unter-schiedlichen, bereits hergeleiteten Variablen445 analysiert werden.446 Diese Va-riablen werden daraufhin geclustert und die aus ihnen abgeleiteten Gruppen werden auf die „Allgemeinen Datenvariablen“ (unternehmensbezogenen und immobilienbezogenen Variablen der Unternehmen) angewendet und in Bezug zu der Ausgestaltung des Real Estate Asset Managements der Unternehmen mit den Teilbereichen der Zuordnung und Nutzung der Funktionen, der Organi-sation der Funktionen und der Vergütung der Funktionen gesetzt.
Die im Rahmen der empirischen Erhebung ausgewählten und untersuchten Va-riablen lassen sich in folgende VaVa-riablen unterteilen bzw. kategorisieren:
• „Allgemeine Datenvariablen“ zur Charakterisierung der Unternehmen
• „Funktionsbeschreibende Variablen“, die zur Charakterisierung der Funk-tionen der Real Estate Asset Management-Leistungen dienen und in die
441 Vgl. hierzu die Ausführungen in den Kapiteln 3 und 4.
442 Vgl. hierzu auch die Anmerkungen und Empfehlungen in Kap. 6.2.
443 Vgl. hierzu die Ausführungen in den Kapiteln 2 und 3.
444 Vgl. Kromrey (2002), S. 86-92.
445 Variablen bestehen aus Variablenwerte, d. h. verschiedenen Ausprägungen einer Eigen-schaft, vgl. Schnell/ Hill/ Esser (2005), S. 130f.
446 Vgl. hierzu die Ableitung der Variablen/ Funktionen in Kapitel 3.3.
Empirische Untersuchung des Real Estate Asset Managements in Deutschland163
Funktionen des Real Estate Asset Managements
Strategieentwicklung Transaktionsmanagement Bestandssteuerung Controlling
• Bestand an und Entwicklung der Immobilienanlagen
• Bestand an und Entwicklung der direkten Immobilienanlagen
• Prognose über zukünftige Entwicklung der Immobilienanlagen
• Verteilung zwischen direkten und indirekten Immobilienanlagen
• Anzahl der Mitarbeiter im Immobilienbereich
• Entwicklung der Mitarbeiter im Immobilienbereich
Ausgestaltung des Real Estate Asset Managements
Nutzung und strategische Bedeutung des REAM
Organisation des REAM Vergabe und Auswahl im REAM
• Kriterien für Wahl des REAMs
Design der Datenerhebung und Datenauswertung
Die Erhebung der zu analysierenden und interpretierenden Daten erfolgte mit-tels eines schriftlich zu beantwortenden Fragebogens, der an die Zielgruppe versendet wurde.447 Die Methode der Datenerhebung erschien für durchgeführ-te Undurchgeführ-tersuchung sinnvoll, da die zu erhebenden Sachverhaldurchgeführ-te nur durchgeführ-teilweise be-obachtbar sind und eine hohe Anzahl an Unternehmen befragt werden sollte.
Ferner bringt dieses Vorgehen der Datenerhebung methodische und inhaltliche Vorteile mit sich, da aufgrund der freien Wahl eines Beantwortungszeitpunkts, einer größeren Glaubwürdigkeit hinsichtlich der Wahrung der Anonymität sowie einer höheren Ehrlichkeit und Überlegtheit der Antworten eine ausgeprägtere Motivation zur Beantwortung angenommen werden kann.
Der Fragebogen wurde unter Berücksichtigung der wissenschaftlichen Erkenn-tnisse sowie des aktuellen Standes der Forschung konzipiert.448 Dazu wurden in der Vorbereitungsphase zahlreiche Experteninterviews449 durchgeführt, um einen ersten Eindruck vom Real Estate Asset Management zu erhalten. Zu-gleich wurden die Vollständigkeit und Verständlichkeit der Fragen getestet,450 wobei zwischen notwendigen und gewünschten Informationen abgewogen und Umfang des Fragebogens hinterfragt wurde. Nach mehreren Iterationen und aufbauend auf den Ergebnissen und Verbesserungsvorschlägen der Experten entstand schließlich die endgültige Form des Fragebogens. Dieser „endgültige Fragebogen“ wurde im Rahmen mehrerer weiterer Pre-Tests451 an Entschei-dungsträgern aus dem Real Estate Asset Management getestet und auf seine Verständlichkeit und statistische Auswertbarkeit hin überprüft.452 Die nach allen
447 Vgl. den Fragebogen in Anhang II. Zu Formen und Möglichkeiten der Befragung, vgl. Attes-lander (2003), S. 143-146; May (2001), S. 97-109; Mayer (2006), S. 79-99; Scholl (2003), S.
45-52; zur Gestaltung und zu Besonderheiten bei Fragebögen, vgl. Kromrey (2002), S. 359-384; Kirchhoff et al. (2003), S. 29-36; zu Vor- und Nachteilen schriftlicher Fragebögen, vgl.
Atteslander (2003), S. 174-184; zu schriftlichen Befragungen, vgl. Schnell/ Hill/ Esser (2005), S. 358-363.
448 Vgl. Mayer (2006), S. 89-97.
449 Vgl. zu Experteninterviews u. a. Bogner/ Menz (2002), S. 33-67; Schnell/ Hill/ Esser (2005), S. 321-358.
450 Befragung von Experten, insbesondere im Kontaktstudium Real Estate Asset Management (Berlin) sowie auf Messen (u. a. Expo Real) und bei Veranstaltungen sowie in zahlreichen Telefonaten; vgl. hierzu auch die Ausführungen in Kap. 3.
451 Vgl. Scholl (2003), S. 192-196.
452 Stellvertretend für alle Experten seien hier Dr. Victoria Walbröhl (Head of Portfolio Manage-ment, Allianz Real Estate GmbH), Barbara Deisenrieder (Generali Deutschland Immobilien GmbH, Geschäftsführerin), Kay Wossidlo (MEAG MUNICH ERGO AssetManagement
Empirische Untersuchung des Real Estate Asset Managements in Deutschland 165
Tests abgeleitete und verwendete finale Version des Fragebogens453 basiert auf fünf Teilen mit insgesamt 15 Fragen, die tw. wiederum in mehrere Teilberei-che untergliedert wurden (vgl. Abb. 5-2).454
Allgemeine Fragen zum Real Estate Asset Management (Teil B)
Verständnis REAM (Frage 7) Kategorisierung Funktionalitäten (Frage 8)
Einordnung des Unternehmens (Teil A)
Organisationsstruktur im Real Estate Asset Management (Teil C)
Art des Investors (Frage 1) Börsennotierung (Frage 2) Gesamte Kapitalanlagen und Entwicklung (Frage 3) Gesamte Immobilienanlagen und
Entwicklung (Frage 4) Verteilung des
Immobilien-vermögens (Frage 5) Anzahl der Mitarbeiter (Frage 6)
Leistungserbringung (gesamthaft) (Frage 9) Leistungserbringung (detailliert) (Frage 9)
Kriterien bei der Vergabe von Real Estate Asset Management-Leistungen (Teil D)
Motive/Kriterien für Fremdvergabe
(Frage 10) Motive/Kriterien gegen
Fremdvergabe (Frage 11) Auswahl Real Estate Asset Management (Frage 12)
Vergütungsstrukturen im Real Estate Asset Management (Teil E)
Allgemeine Vergütung
(Frage 13a) Fixe Vergütung (Frage 13b) Variable erfolgsabhängige Vergütung (Frage 13c) Bewertung variable Vergütung (Frage 14) Herleiten optimaler Vergütungsstrukturen (Frage 15)
Abbildung 5-2: Inhaltliche Struktur des Fragebogens Quelle: eigene Darstellung
Zur Erhöhung der Rücklaufquote des Fragebogens wurden – bis auf einige un-ternehmensindividuelle Angaben zu Beginn des Fragebogens in Teil A (Fragen 3 bis 6) – alle Fragen zum Ankreuzen einer Antwortalternative bzw. mehrerer vorgegebener Antwortalternativen konzipiert (sog. „Multiple-Choice-Verfahren“).455 Bei einigen Fragestellungen wurde den Unternehmen Raum für zusätzliche Antwortmöglichkeiten gelassen, um somit unternehmensindividuelle
GmbH, Portfolio-Manager Immobilien), Dr. Sven-Eric Ropeter-Ahlers (Ropeter-Ahlers – real estate consulting & analysis, Geschäftsführer), Holger Ladewig (L/A/M – Ladewig Asset Ma-nagement GmbH, Geschäftsführer), Dr. Markus Bell und Sebastian Karban (Strehle & Bell Managementberatung, Geschäftsführer) und Carsten Böll (DeTeImmobilien, Leiter Property Management) genannt.
453 Rücksprache mit Erstbetreuer und Freigabe des Fragebogens am 14. Juni 2009.
454 Vgl. Anhang II.
455 Zur Gestaltung der Fragen, vgl. Scholl (2003), S. 139-173; zu offenen und geschlossenen Fragen, vgl. Atteslander (2003), S. 161ff.