Der bewertungsbasierte Index des US-amerikanischen

4.4.1.2.1 Institutionelle Rahmenbedingungen

Am 17. Juni 1982 wurde das National Council of Real Estate Investment Fiduciaries (NCREIF) gegründet. Diesem Gründungstag gingen schwierige Bemühungen seit dem Ende der 1970er Jahre voraus, in einer sehr wettbe-werbsintensiven Branche eine Non-Profit-Organisation zu etablieren, die sich der besseren Erforschung der Anlageklasse Immobilie verschreiben sollte.

Dies mündete in der Bereitschaft von 14 Gründungsmitgliedern, relevante operative Daten auf Einzelgrundstücksebene in eine Datenbank einzubringen, um das Verhalten von Immobilienanlageinvestitionen systematisch erforschen zu können. Nachdem 13 Jahre lang dieser Index, der Russell/NCREIF Property Index, durch die Frank Russell Company veröffentlicht wurde, hat NCREIF seit dem 1. Januar 1995 vollständig die Verantwortung für die Ver-öffentlichung und Distribution des NPI übernommen.⁴⁹³

NCREIF ist also der freiwillige Zusammenschluss von „institutional real estate professionals who share a common interest in their industry“⁴⁹⁴. In seiner Selbstbeschreibung präzisiert NCREIF seinen Mitgliederkreis wie folgt:

„They are investment managers, plan sponsors, academicians, consultants, appraisers, CPA’s and other service providers who have a significant involvement in pension fund real estate investments.

They come together to address vital industry issues and to promote research.“⁴⁹⁵

Die Mitglieder des NCREIF können dabei in drei Hauptgruppen untergliedert

492 Vgl. hierzu Abschnitt 4.4.3.2.

493 Vgl. NCREIF (o.J.), S. 4.

494 NCREIF (2002c), http://www.ncreif.com/about/.

werden. Die Datenlieferanten besitzen oder verwalten Immobilien und stellen jene operativen Daten von Einzelobjekten zur Verfügung, aus denen der NPI konstruiert wird. Die Gruppe der Professional Members setzt sich aus den An-bietern von Dienstleistungen zusammen, die die Datenlieferanten benötigen und auch in Anspruch nehmen. Hierbei handelt es sich vor allem um Spezia-listen, die sich zu buchhalterischen und bilanziellen, juristischen, bewertungs-technischen und sonstigen relevanten Fragen beratend äußern können.

Schließlich gehören hochrangige Akademiker dem NCREIF an, von denen die kritische Begleitung und wissenschaftliche Weiterentwicklung der von NCREIF angebotenen Dienstleistungen erwartet wird.⁴⁹⁶

In NCREIF’s Mission Statement kommt der als gemeinnützig zu bezeichnende Verbandscharakter dieser Organisation nochmals deutlich zum Ausdruck:

„NCREIF’s Mission – To foster understanding of the real estate asset class, through the collection and dissemination of information, performance measurement, standards, research and education.“⁴⁹⁷

Diese Organisationsstruktur ermöglicht es offensichtlich einerseits, einen weiten Personenkreis mit einzubinden. Die damit verbundene Hoffnung, durch den Einbezug möglichst vieler Fachleute auch einen bestmöglichen Index zu erhalten und zu entwickeln, ist andererseits mit dem Nachteil verbunden, dass Veränderungs- und Reformbemühungen durch langwierige, zum Teil sehr politische Diskussions- und Abstimmungsprozesse retardiert werden können.⁴⁹⁸ Dieser institutionelle Aspekt ist deshalb so wichtig, weil sich beim Vergleich des NCREIF-Konzeptes mit dem IPD-Konzept zeigt, dass eine privatwirtschaftlich organisierte Institution offenbar besser in der Lage ist, einen akuraten bewertungsbasierten Index bereitzustellen.⁴⁹⁹

495 Ebenda.

496 Vgl. ebenda.

497 NCREIF (o.J.), S. 2.

498 Vgl. Geltner/Ling (2000b), S. 17-20.

499 Vgl. Geltner/Ling (2000b), S. 4-7.

4.4.1.2.2 Der NCREIF Property Index NPI

Der NPI wird vierteljährlich veröffentlicht. Der Index zeichnet repräsentativ die Entwicklung der vierteljährlichen Total Returns institutionell gehaltenen, steuerbegünstigten Immobilienvermögens nach. Neben dem Nationalen Index existieren vier regionale Indizes, die die Regionen East, South, Midwest und West abdecken. Daneben werden die vier Branchenindizes Apartment, Industrial, Office und Retail auf nationaler Ebene erstellt. Die etwas über 3.000 Liegenschaften, die im vierten Quartal 2001 im NCREIF berücksichtigt wurden, hatten einen Wert von etwa 100 Mrd. $.⁵⁰⁰ Die geographische und branchenspezifische Verteilung der im NPI des vierten Quartals 2001 er-fassten Einzelgrundstücke kann Tabelle 4-1 entnommen werden.

East South West Midwest

Marktwert (in Mio. $) 30.202 23.822 39.711 17.241

Anzahl Grundstücke 733 1.000 1.147 567

Industrial Apartment Office Retail Marktwert (in Mio. $) 20.711 20.689 45.699 22.215

Anzahl Grundstücke 1.067 760 1.029 541

Tabelle 4-1: Geographische und branchenspezifische Verteilung der erfassten Einzelgrundstücke im NPI des vierten Quartals 2001

Quelle: NCREIF (2001a), http://www.ncreif.com/indices/npi.phtml.

Der Index (Total Return) wurde zu Beginn seiner Veröffentlichung 1978 auf den Wert 100 basiert. Alle Folgewerte fußen auf den aggregierten vierteljähr-lichen Renditen der berücksichtigten Einzelgrundstücke, die jeweils mit ihrem Verkehrswert gewichtet in den Index einfließen. Für jedes Quartal werden

500 Vgl. NCREIF (2002a), http://www.ncreif.com/indices/npi.phtml.

wohl Income Return⁵⁰¹ als auch Capital Return⁵⁰² berechnet. Der jeweils aktuell veröffentlichte Quartalswert wird zunächst vorbehaltlich möglicher Änderungen im Folgequartal festgestellt. Auch weiter zurückliegende Quartalsrenditen unterliegen eventuellen leichten Anpassungen, die sich aus möglichen Fehler-korrekturen ergeben, die einmal jährlich durchgeführt werden.⁵⁰³ Die offiziellen historischen Renditen des NPI veranschaulicht Tabelle 4-2.

Jahr Quarter 1 Quarter 2 Quarter 3 Quarter 4

501 Den Income Return berechnet NCREIF gemäß folgender Formel: IR =

NOI

502 Den Capital Return berechnet NCREIF gemäß folgender Formel: CR =

NOI

503 Vgl. NCREIF (2002d), http://www.ncreif.com/indices/.

1994 1,31 1,54 1,51 1,88

1995 2,11 2,08 2,06 1,09

1996 2,40 2,29 2,63 2,61

1997 2,34 2,82 3,38 4,71

1998 4,14 4,19 3,46 3,55

1999 2,59 2,62 2,81 2,89

2000 2,40 3,06 2,94 3,33

2001 2,37 2,50 1,61 0,74

Tabelle 4-2: Vierteljährliche NPI-Renditen (in %)

Quelle: NCREIF (2002b), http://www.ncreif.com/indices/npi.phtml?type=natio nal

Die in der Datenbank gehaltenen bzw. bei der Indexkonstruktion berücksichtig-ten Liegenschafberücksichtig-ten weisen bestimmte Gemeinsamkeiberücksichtig-ten auf. So sind alle Objekte im Namen bzw. auf Rechnung steuerbegünstigter Institutionen erwor-ben und werden treuhänderisch verwaltet. Berücksichtigt werden ausschließ-lich Bestandsgrundstücke; Entwicklungs- oder Redevelopmentprojekte fließen nicht in den Index ein. Alle Objekte werden unabhängig von ihrer Finan-zierung, also „unleveraged“ betrachtet. Desweiteren müssen sie den Kriterien

„investment-grade“, „non-agricultural“ und „income-producing“ genügen.⁵⁰⁴

Die NCREIF-Datenbank wächst in aller Regel von einer Index-Publikation zur nächsten. Gründe hierfür sind Objekt-Akquisitionen der bereits teilnehmenden Mitglieder sowie der Eintritt von Neumitgliedern, die ihre Daten in die Daten-bank erstmalig einbringen. Während verkaufte Objekte, die nicht durch ein anderes NCREIF-Mitglied erworben werden, aus der Datenbank herausfallen, bleiben die historischen Daten dieser Liegenschaften jedoch verfügbar. Der Marktwert aller Objekte muss durch anerkannte Bewertungsmethoden viertel-jährlich festgestellt werden.⁵⁰⁵

504 Vgl. ebenda.

505 Vgl. ebenda. Zur Kritik der Verkehrswertermittlung vgl. nachfolgend Abschnitt 4.4.2.

4.4.1.3 Die Indizes der britischen Investment Property Databank (IPD)