Gemeinde Feldkirchen Westerham 2. Änderung des
Flächennutzungs- und Landschaftsplans
Fassung April 2019
Inhalt:
• Einleitung
• Planerische Vorgaben
• Darstellungen im wirksamen Flächennutzungs- und Landschaftsplan
• Änderungen
• Begründung der Änderungen
• Umweltbericht
Einleitung
Die Gemeinde Feldkirchen-Westerham beabsichtigt, das Gewerbegebiet Weidach nach Osten zu erweitern. Konkreter Anlass ist der Wunsch der Firma Onyx Holzhaus GmbH, ihre Betriebsflächen zu vergrößern, wobei dieser Wunsch in die ortsplanerischen
Überlegungen der Gemeinde einfließt, die aufgrund kontinuierlicher Anfragen für Gewerbegrundstücke kleiner bis mittlerer Größe dringend nach einem geeigneten angebundenen Standort sucht. So soll neben der Ansiedlung weiterer kleiner bis mittlerer Handwerks- und Gewerbebetriebe auch die Betriebserweiterung der Firma Onyx Holzhaus GmbH ermöglicht werden.
Die geplante Erweiterung umfasst die Flurnummer 2127 sowie Teile der Flurnummer 2126, Gemarkung Vagen.
Der gesamte Geltungsbereich des parallel aufgestellten Bebauungs- und
Grünordnungsplan Nr. 108 „Weidach V“ ist im wirksamen Flächennutzungs- und Landschaftsplan als Fläche für die Landwirtschaft sowie als Fläche mit besonderer Bedeutung für die Ökologie und das Landschaftsbild (hier als Teil eines prägenden Grünzugs zwischen Siedlungseinheiten) dargestellt und soll im Zuge eines
Änderungsverfahrens in ein Gewerbegebiet umgewidmet werden. Die geplante Umwidmung soll auf einer Fläche von ca. 20.000 m² stattfinden.
Planerische Vorgaben
Raumordnung und Landesplanung
Der Regionalplan (Region 18) formuliert für die Gemeinde Feldkirchen-Westerham u.a.
Folgendes:
• Lage an einer überregional bedeutsamen Entwicklungsachse
• Sicherung des Arbeitsplatzangebotes im produzierenden Gewerbe und Erweiterung im Dienstleistungssektor
• Zwischen den Siedlungseinheiten vor allem an den Entwicklungsachsen sollen ausreichende Freiflächen erhalten werden.
Dieses Ziel wird in der Begründung zum Regionalplan folgendermaßen erläutert:
Aufgrund des zunehmenden Siedlungsdrucks wird der Erhalt des Freiraumes immer wichtiger. Das gilt zum einen in der Fläche und zum anderen vor allem zwischen den Siedlungseinheiten in den Entwicklungsachsen. Um dort eine durchgehende
Siedlungsentwicklung zu verhindern, sind zwischen Siedlungseinheiten grundsätzlich funktional ausreichende Freiflächen in einer Größenordnung von mindestens 500 m freizuhalten.
Zum Thema Zersiedelung formuliert das Landesentwicklungsprogramm (LEP) folgenden Grundsatz:
Dieser Grundsatz wird in der Begründung zum LEP u.a. folgendermaßen erläutert:
Um das Zusammenwachsen benachbarter Siedlungsbereiche zu verhindern, können in den Regionalplänen geeignete Gebiete als regionale Grünzüge (vgl. 7.1.4) oder
geeignete Freiflächen als Trenngrün festgelegt werden.
Unter 7.1.4 wird folgendes Ziel formuliert:
In den Regionalplänen sind regionale Grünzüge zur Gliederung der Siedlungsräume, zur Verbesserung des Bioklimas oder zur Erholungsvorsorge festzulegen. In diesen Grünzügen sind Planungen und Maßnahmen, die die jeweiligen Funktionen beein- trächtigen, unzulässig.
Eine planerische Darstellung der Freifläche zwischen Weidach und Feldolling als regionaler Grünzug oder Trenngrün erfolgt im Regionalplan zwar nicht, der
Flächennutzungs- und Landschaftsplan (s.u.) leitet aber aus den allgemeinen Zielen und Grundsätzen von LEP und Regionalplan die Darstellung einer Fläche mit
besonderer Bedeutung für die Ökologie und das Landschaftsbild ab.
Darstellungen im wirksamen Flächennutzungs- und Landschaftsplan
Die betrachtete Fläche ist im wirksamen Flächennutzungs- und Landschaftsplan als Fläche für die Landwirtschaft dargestellt.
Ferner liegt der Geltungsbereich in einer Fläche mit besonderer Bedeutung für die Ökologie und das Landschaftsbild (hier als Teil eines prägenden Grünzugs zwischen Siedlungseinheiten). Ergänzt wird diese Darstellung in der Begleitkarte zum
Landschaftsplan (Erholungswirksame Landschaften), in der zwischen Weidach und Feldolling ein „wichtiger erlebbarer Raumzusammenhang“ besteht.
Änderungen
Die Fläche soll im Zuge der 2. Änderung des Flächennutzungs- und Landschaftsplans in ein Gewerbegebiet umgewidmet werden. Die geplante Umwidmung findet auf einer Fläche von etwa 20.000 m² statt.
Begründung der Änderungen
Ziel der Gemeinde Feldkirchen Westerham ist es, die kontinuierlichen Anfragen für Gewerbegrundstücke kleiner bis mittlerer Größe an einem geeigneten angebundenen Standort zu befriedigen und dem konkreten Bedarf der im Gewerbegebiet Weidach angesiedelten Firma Onyx Holzbau GmbH nach einer Betriebserweiterung gerecht werden zu können.
Die Ausweisung von Gewerbeflächen für die Neuansiedlung kleiner bis mittlerer Betriebe und für den Entwicklungsbedarf der Firma Onyx Holzbau GmbH findet in Anbindung an das bestehende Gewerbegebiet Weidach statt.
Die angedachte Mindestgröße der Parzellen soll im nachfolgenden Bebauungsplan aufgrund der häufigen Anfragen nach kleineren Grundstücken auf eine Mindestgröße von 1.300 m² festgesetzt werden.
Mit einem Nachweis zum Flächenbedarf stellt die Gemeinde auf Seite 5 dar, dass innerhalb des Gemeindegebietes großer Bedarf an Gewerbeflächen besteht, der über die geplante Betriebserweiterung der Fa. Onyx GmbH hinausgeht und der nicht durch vorhandene Potentiale der Innenentwicklung gedeckt werden kann.
In solchen Fällen sind gem. LEP 3.2 (Z) Ausweisungen auch in anderen Flächen möglich, sofern gem. RP 18 BII 1 G eine Zersiedlung der Landschaft verhindert und bauliche Anlagen schonend in die Landschaft eingebunden werden. Dabei soll eine ungegliederte, bandartige Siedlungsentwicklung durch ausreichende Freiflächen zwischen Siedlungseinheiten verhindert werden.
Der Tatbestand der Zersiedlung ist im vorliegenden Fall nicht gegeben, weil die geplante Erweiterung im Anschluss an ein bestehendes Gewerbegebiet erfolgt und zudem im Norden und Süden an bestehende Bebauung grenzt.
Die schonende Einbindung in die Landschaft erfolgt i. W. über
Eingrünungsmaßnahmen, die in Verbindung mit Festsetzungen zu Gebäudehöhen im Bebauungsplan geregelt werden.
Der Freifläche zwischen den Siedlungseinheiten Weidach und Feldolling weist der Flächennutzungs- und Landschaftsplan eine besondere Bedeutung für Ökologie und Landschaftsbild zu (infolge des Fehlens von Bereichen mit ökologischer Bedeutung hier offensichtlich als prägender Grünzug zwischen Siedlungseinheiten). Abgesehen davon, dass der Bereich im Norden von zwei Verkehrstrassen durchschnitten wird (Bahnlinie, Aiblinger Straße), schrumpft seine Breite im Süden auf ca. 70 m. Zudem fehlen in dem Grünzug Grünstrukturen fast völlig. Es herrschen vielmehr intensiv landwirtschaftlich genutzte Flächen vor, die für das Landschaftsbild nur geringe Bedeutung haben.
Um dem Grünzug eine prägende Wirkung zu verleihen, ist nicht in erster Linie seine Breite maßgeblich, sondern vielmehr das Vorhandensein von optisch gliedernden Strukturen, wie z.B. Grünstrukturen. Damit werden die beiden Siedlungsteile wirksam voneinander getrennt, der Übergang von einem Quartier zum anderen bleibt somit deutlich wahrnehmbar. Die aktuell vorgesehene Eingrünung im Osten der geplanten Erweiterung entlang der Erschließungsstraße stellt einen vorübergehenden Zustand dar. Die angedachte (aber derzeit planerisch noch nicht verfolgte) Erweiterung im Osten der Gewerbeerschließung bietet dann die Möglichkeit, die Grünstrukturen in einer
Weise anzuordnen, mit der sich die oben angesprochene optische Trennung zwischen den Siedlungsteilen erzielen lässt.
Die Gemeinde verfolgt das Ziel, mit der aktuell beantragten Ausweisung den derzeitigen Bedarf an Gewerbeflächen zu decken. Mit der Anordnung der Erschließung am
östlichen Rand der Gewerbeerweiterung kann die Gemeinde zu gegebener Zeit (für Anfragen, die im ersten Abschnitt nicht berücksichtigt werden können) weitere Gewerbeflächen anbieten, ohne dafür eine eigene neue Erschließung zu benötigen.
Diese vorausschauende Sichtweise der Gemeinde stellt einen Beitrag zum Flächensparen dar.
Weitere Informationen zur Beurteilung der Maßnahme hinsichtlich ihrer Auswirkungen auf die Umwelt sind im folgenden Umweltbericht zusammengefasst.
Für das zeitgleich laufende Verfahren für den Bebauungsplan mit integrierter Grünordnung „Weidach V“ wurde ein eigener Umweltbericht erstellt.
Nachweis zum Flächenbedarf:
Bei der Gemeinde Feldkirchen-Westerham ging im Laufe des letzten halben Jahres eine Vielzahl von Bewerbungen für Gewerbegrundstücke ein. Ein Auszug aus den aktuellsten Anfragen umfasst insgesamt 11 Betriebe mit gewünschten Flächengrößen zwischen 500 und 8.000 m². Bei der Firma Onyx Holzbau GmbH, die die noch freien Flächen des Erweiterungsumgriffs vermarktet, gingen ohne jegliche
Vermarktungsaktivität bereits sechs konkrete Anfragen für Gewerbegrundstücke ähnlicher Größenstruktur ein.
Mit der Mindest-Parzellengröße von 1.300 m² kann den überwiegenden Flächengrößenanfragen entsprochen werden.
Umweltbericht
Relevante Rahmenbedingungen
Der Bereich der geplanten Gewerbeerweiterung auf der Flurnummer 2127 wird derzeit vollständig als Acker, auf der Flurnummer 2126 als Grünland intensiv genutzt.
Grünstrukturen wie Bäume und Sträucher sind nicht vorhanden.
Der wirksame Flächennutzungs- und Landschaftsplan stellt zwischen dem bestehenden Gewerbegebiet Weidach im Westen und der Ortschaft Feldolling im Osten einen
Grünzug dar.
Auswirkungen auf die Schutzgüter treten i. W. in Form eines dauerhaften Verlustes von Boden infolge der absehbaren Überbauung auf. Auswirkungen auf andere Schutzgüter lassen sich durch Festsetzungen im Bebauungsplan weitgehend ausräumen.
Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen Bestandsaufnahme und Bewertung des Umweltzustandes
Um den Umweltzustand eines Gebietes zu charakterisieren, sind die einzelnen Schutzgüter und deren Wechselwirkungen untereinander heranzuziehen.
1. Mensch, Tier und Pflanzen Mensch:
Das Planungsgebiet dient derzeit dem Menschen als landwirtschaftliche Fläche.
Die geplante gewerbliche Nutzung wird zu einer Nutzungsintensivierung führen.
Mögliche Auswirkungen (z.B. durch Lärm) auf benachbartes Wohnen werden durch geeignete Maßnahmen minimiert, die der Bebauungsplan festsetzt.
Den Flächenbedarf für die Erweiterung des bestehenden Gewerbegebietes weist die Gemeinde im Anhang nach. Mit der Anordnung der Erschließungsstraße, die auch für eine spätere Erweiterung mitgenutzt werden kann, vermeidet die Gemeinde eine doppelte Erschließung und leistet damit einen Beitrag zum Flächensparen.
Der im wirksamen Flächennutzungs- und Landschaftsplan dargestellte Grünzug zwischen dem Gewerbegebiet Weidach im Westen und der Siedlung Feldolling im Osten hat eine Breite von ca. 220 m. Mit der Ausweisung des Gewerbegebietes im
ca. 50 m. Die Breite des verbleibenden Grünzugs entspricht damit der Breite des Grünzugs nördlich der Aiblinger Straße, liegt aber immer noch deutlich über der
geringsten Breite des bestehenden Grünzugs, die im Süden nur etwa 70 m beträgt. Die Wirkung des Grünzugs mit einer deutlich wahrnehmbaren Trennung der Ortsteile lässt sich sogar noch aufwerten, und zwar wie vorgesehen über das Einbringen von
kulissenbildenden Grünstrukturen, wie es in der vorliegenden Planung dargestellt ist und in einem späteren, dem aktuellen Bedarf angepassten Planungsschritt ergänzt werden soll. Der in der Begleitkarte zum Landschaftsplan (Erholungswirksame
Landschaften) dargestellte „wichtige erlebbare Raumzusammenhang“ bleibt bestehen.
Tiere und Pflanzen:
Da die Flurnummern 2127 und 2126 intensiv landwirtschaftlich genutzt werden und zudem Grünstrukturen fehlen, hat die Fläche nur geringe Bedeutung als Lebensraum für Tiere und Pflanzen. Auf benachbarten, weiterhin landwirtschaftlich genutzten Flächen verbleiben Rückzugsareale. Bestandsgefährdungen sind nicht absehbar.
2. Boden, Wasser, Luft, Klima und Landschaft
Das geplante Gewerbegebiet nimmt eine weitgehend ebene Fläche auf einer
eiszeitlichen Schmelzwasserterrasse ein. Infolge dauerhaft wirksamer Überbauung geht der gewachsene Boden großenteils verloren. Die Übersichtsbodenkarte 1: 25000
beschreibt den Boden im betrachteten Bereich als „Fast ausschließlich Braunerde und Parabraunerde aus flachem kiesführendem Lehm (Deckschicht oder
Verwitterungslehm) über Carbonatsandkies bis -schluffkies (Schotter) (Code 22 a)“
Die Flächenversiegelungen führen zu einem erhöhten Aufkommen von Oberflächenwasser, das über dezentrale Versickerungseinrichtungen dem
Wasserkreislauf zurückgegeben wird. Die südlich des Wendehammers dargestellten Einrichtungen zum Regenrückhalt dienen der Aufnahme und Versickerung des Straßenwassers.
Aufgrund seiner Lage auf einer Flussterrasse ist das Gelände hochwasserfrei.
Durch die Nutzungsveränderung entfallen landwirtschaftliche Luftbelastungen, wie sie durch Düngen oder Spritzen verursacht werden.
Im Gegenzug führt die geplante Gewerbeerweiterung zu vermehrtem Verkehr und kann in Verbindung mit möglichen Produktionsprozessen zu einer zusätzlichen Belastung der Luftqualität führen. Der großräumige Zusammenhang weist jedoch keine Barrieren auf, die einen Luftaustausch behindern. Die Quellbelastung an dieser Stelle erscheint durch den weitgehend unbehinderten Luftaustausch kompensierbar.
Die Erweiterung des Gewerbegebietes grenzt im Westen an bestehendes Gewerbe und im Norden an die Aiblinger Straße, hinter der sich ein Mischgebiet befindet. Der
Abstand der Wohnbebauung im Osten (Feldolling) beträgt mindestens 160 m.
Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens wurde eine schalltechnische
Untersuchung erstellt, auf deren Basis zum Schutz der Nachbarschaft unter
Berücksichtigung der Vorbelastung Emissionskontingente gemäß DIN 45691:2006 festgesetzt werden.
Die Gewerbeerweiterung führt zu kleinklimatischen Veränderungen infolge zusätzlicher Versiegelungen, die jedoch vor dem Hintergrund eines weitgehend unbehinderten Luftaustausches (insbesondere entlang des verbleibenden Grünzugs) vernachlässigbar erscheinen.
Das beplante Areal ist von der Aiblinger Straße aus nordöstlicher Richtung einsehbar.
Im Süden sorgen Gehölze entlang der Flussterrassenkante für eine landschaftliche Einbindung. Im Westen befindet sich das bestehende Gewerbegebiet mit einer Randeingrünung zur geplanten Erweiterungsfläche.
Zur landschaftlichen Einbindung der geplanten Gewerbeerweiterung sind Baum- und Strauchpflanzungen vorgesehen. Näheres hierzu regelt der Bebauungsplan. Die aktuell geplante, kulissenbildende Bepflanzung entlang der Gewerbeerschließung stellt einen Zwischenschritt zur endgültigen landschaftlichen Einbindung dar, die dann im Rahmen der zukünftig angedachten Gewerbeansiedlung östlich der Gewerbeerschließung erfolgen wird.
3. Kultur- und Sachgüter
Im Bereich der Deckblattänderung sind keine Kultur- und Sachgüter bekannt.
Prognose des Umweltzustandes
Ließe man das Planungsgebiet im jetzigen Zustand, so bliebe der gewachsene Boden erhalten. Der Lebensraum für Tiere und Pflanzen, der jedoch nur von geringer
Bedeutung ist, bliebe ebenfalls in vollem Umfang erhalten. Der Wasserhaushalt wäre weiterhin ungehindert möglich, Auswirkungen auf das Landschaftsbild entfielen ebenso wie durch das Gewerbe verursachte Lärm- und Luftbelastungen.
Demgegenüber bestünden weiterhin von der Landwirtschaft verursachte Beeinträchtigungen, z.B. durch Düngen oder Spritzen.
Durch Vermeidungs- und Minimierungsmaßnahmen, die im Einzelnen der
Bebauungsplan regelt, wird eine Verschlechterung des Umweltzustandes bereits stark eingeschränkt. Ausgleichsmaßnahmen dienen der Kompensation einer dauerhaften Beeinträchtigung bestimmter Schutzgüter (hier i. W. das Schutzgut Boden).
Vermeidungs-, Minimierungs- und Ausgleichsmaßnahmen
Der Bebauungs- und Grünordnungsplan vermeidet mit seiner Abgrenzung Eingriffe in wertvolle Landschaftsbereiche. Beansprucht werden ausschließlich Flächen mit
Anordnung der Gewerbeerschließung verhindert für den Fall einer bedarfsgerechten, zusätzlichen Erweiterung eine Doppelerschließung und damit vermeidbaren, weiteren Flächenverbrauch.
Vermehrt anfallendes Oberflächenwasser wird vor Ort versickert.
Baum- und Strauchpflanzungen dienen neben ihrer Bedeutung als Lebensraum für wildlebende Organismen i. W. der landschaftlichen Einbindung. Ferner leisten sie einen Beitrag zur optischen Trennung zwischen den beiden Siedlungsteilen Weidach und Feldolling.
Die Ausgleichsmaßnahmen leisten Ersatz für dauerhaft wirksame Eingriffe, wozu i. W.
die Versiegelung von Boden zu rechnen ist. Näheres regelt der Bebauungsplan.
Datenmaterial
Der Beurteilung des Umweltberichtes lagen folgende Daten zur Verfügung und wurden ausgewertet:
• Flächennutzungs- und Landschaftsplan ja
• Amtliche Biotopkartierung ja nicht im Geltungsbereich vorhanden
• FFH-Gebiete ja nicht im Geltungsbereich vorhanden
• Vogelschutzgebiete ja nicht im Geltungsbereich vorhanden
• Luftbild ja
• Eigene Nutzungskartierung ja
Zusammenfassung
Die Gemeinde Feldkirchen-Westerham beabsichtigt mit der 2. Änderung des
Flächennutzungs- und Landschaftsplans, das bestehende Gewerbegebiet Weidach nach Osten zu erweitern.
Die geplante Erweiterung nimmt ausschließlich intensiv landwirtschaftlich genutzte Flächen in Anspruch, die geringe Bedeutung für das Landschaftsbild und den
Naturhaushalt haben und die bereits Störungen durch angrenzendes Gewerbe oder Wohnen bzw. angrenzende Straßen ausgesetzt sind.
Die Ansiedlung führt zu einer Intensivierung der bestehenden Nutzung.
Auswirkungen auf benachbartes Wohnen werden auf Ebene des Bebauungsplans geregelt.
Anfallendes Oberflächenwasser kann vor Ort versickert werden.
Auswirkungen auf die Schutzgüter treten i. W. in Form eines dauerhaften Verlustes von Boden infolge der absehbaren Überbauung auf. Als Ersatz-Kompensation greifen hier die Ausgleichsmaßnahmen.
