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Der Gutachterausschuß für Grundstückswerte im Kreis Kleve

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Kreis Viersen

Grundstücksmarktbericht 2 0 0 1

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Kleve

Grundstücksmarktbericht 2001

Übersicht über den Grundstücksmarkt im Kreis Kleve

Umsätze, Preisentwicklung, Preisspiegel im Jahr 2001

Kleve, im März 2002

- 1 -

Herausgeber:

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Kleve

Auflage:

Druck:

250 Exemplare

Kreiseigene Druckerei

Geschäftsstelle:

Brabanter Straße 58-60 47533 Kleve

Telefon: 02821-85633 Telefax: 02821-85620

Gebühr: 15,- EUR

Postfachadresse:

Postfach 1552 47515 Kleve

Nachdruck und Vervielfältigungen oder Wiedergabe auch von Teilen des Grundstücksmarktberichtes nur mit Quellenangabe gestattet.

..

INHALTSVERZEICHNIS

Seite

1. Vorwort 6

2.

Allgemeines

2.1 Rechtsgrundlagen 7

2.2 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte 7

2.2.1 Mitgliederliste 8

2.3 Aufgaben des Gutachterausschusses 9

2.4 Geschäftsstelle Des Gutachterausschusses 10

2.5 Kaufpreissammlung 11

2.6 Auszug aus der Gebührenordnung 12

3.

Angaben zum Kreis Kleve 13

4.

Allgemeine Rahmendaten zum Grundstücksmarkt

4.1 Preisindex für den Neubau von Wohnungen in NRW 14 - Basisjahr 1985, 1991, 1995-

4.2 Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte 15 - Basisjahr 1995 -

4.3 Preisindex für Wohnungsmieten u. Lebenshaltung - 4 Pers. 15 Arbeitnehmerhaushalt - Basisjahr 1995 -

4.4 Hypothekarkredite zu Festzinsen auf 5 Jahre 16 •

4.5 Leitzinsentwicklung - Basiszinssatz und Zinssatz für 16 die Spitzenrefinanzierungsfazilität

5.

Grundstücksmarkt und Umsatzentwicklung

5.1 Allgemeines 17

5.2 Gesamtmarkt 17

5.3 Vergleich der Vertragszahlen von 1990-2001 18 5.3.1 Kaufvertragszahlen 2001 gegliedert nach Teilmärkte 18 5.4 Gesamtübersicht der Teilmärkte in Zahlen 19 5.5 Vergleich der Umsatzzahlen von 1900-2001 20 5.5.1 Umsatzzahlen 2001 gegliedert nach Teilmärkte 20 5.6 Umsatzzahlen im Vergleich der Jahre 1990-2001 und 21

gegliedert nach Teilmärkte

5.7 Gesamtumsatz und Vertragszahlen 2001 gegliedert 22 nach Gemeinden

5.7.1 Gesamtumsatz und Vertragszahlen 2001 gegliedert 23 nach Gemeinden und den Teilmärkten 1-4

- 3-

Inhaltsverzeichnis

Seite 6. TEILMARKT I - Bebaute Grundstücke

6.1 Marktentwicklung 24

6.2 Verkaufszahlen und Umsatz im Vergleich von 25 1990 bis 2001

6.3 Durchschnittspreise für neue Doppelhäuser mit Angaben 26 über durchschnittliche Grundstücks- und Wohnungsgrößen sowie Baukostenpreise

6.4 Stellplatzablösung aufgeschlüsselt nach Gemeinden 27

7. TEILMARKT II - Bauland

7.1 Marktentwicklung 28

7.2 Umsatz- und Verkaufszahlen für Wohnbauland 29

7.3 Umsatz und Flächenanteile als Grafik 29

7.4 Prozentuale Steigerung der Wohnbaulandpreise zum Vorjahr 30 -Vergleich Kreis Kleve mit NRW-

7 .4.1 Prozentuale Steigerung der Wohnbaulandpreise zum Vorjahr 30 für Nord- und Südkreis

7.4.2 Entwicklung der Baulandpreise mit IndextabeHe 31 -Vergleich Nordkreis/Südkreis 1991 - 2001

7.5 Bodenrichtwerte (allgemeine Information) 32 7.5.1·· Ausschnitt aus der Bodenrichtwertkarte mit Erläuterungen 33 7.6 Erschließungs- und Kanalanschlussbeiträge aufgeschlüsselt 34

nach Gemeinden

7.7 Entwicklungsstufen zum Bauland 35

7.8 Bodenrichtwertindexreihe für die Jahre 1993-2001 36+37 -Durchschnittswerte für die jeweiligen Ortsteile und Orte-

7.9 Umsatz- und Verkaufszahlen für Gewerbebauland 38

7.9.1 Umsatz und Flächenanteile als Grafik 38

8. Teilmarkt 111 - Wohnungseigentum

8.1 Marktentwicklung 39

8.2 Umsatz Kreis Kleve 1990 bis 2001 40

8.2.1 Umsatz mit Nord- und Südkreisunterteilung 40

8.3 Anzahl der Kaufverträge 1990 bis 2001 41

8. 3.1 Anzahl der verkauften Wohneinheiten 1990 bis 2001 41 8.4 Durchschnittliche Quadratmeterpreise aus 2001 für 42

Eigentumswohnungen nach Baujahresklassen unterteilt

8.5 Neubaupreise für Eigentumswohnungen als Tabelle und 43 Grafik

8.6 Umsatz und Verkaufszahlen der Gemeinden im Vergleich 44 zu 2000

8.6.1 8.7 8.7.1

Verkaufsumstände Herkunft der Käufer

Herkunft mit Nord- und Südkreisunterteilung

44 45 45

Grundstücksmarktbericht 2001

8.8 8.8.1 8.9

8.9.1

Regressionsgerade mit Formel zur Ermittlung eines Quadratmeterpreises nach dem Baujahr

Indexreihe mit Grafik für Neubaupreise aus den Jahren 1990-2001

Anzahl der Kauffälle differenziert nach der Kaufpreis- höhe in

Einfluss der Wohnungsgröße mit Indextabelle

9. TEILMARKT IV - Forst und Landwirtschaft 9.1 Gesamtübersicht in Zahlen

9.1.1 Flächen und Umsatzanteile 9.2 Acker- und Grünlandflächen

9.2.1 Durchschnittliche Quadratmeterpreise für landwirtschaftliche Acker- und Grünlandflächen von 1990 bis 2001 mit Index- reihen

9.2.2 Käuferverhalten - Herkunft der Käufer

9.2.3 Zahlenübersicht für Acker- und Grünland aufgeschlüsselt nach Gemeinden

9.3 Erläuterungen

9.3.1 Durchschnittliche Ackerlandpreise im Vergleich von 1990 bis 2001

9.4 Erläuterungen zum Grünland

9.4.1 Durchschnittliche Grünlandpreise im Vergleich von 1990 bis 2001

9.4.2 Mi Ichkontingent

9.5 Richtwerte 2001 für Acker- und Grünland 9.5.1 Richtwerte im Vergleich von 1980 bis 2001

9.6 Formeln zur Berechnung des Quadratmeterpreises für Acker- und Grünlandflächen (Regressionsgeraden) 9.7 Forstwirtschaftliche Flächen

9.8 Abgrabungsflächen (Abbauland) 9.9 Gärtnereiflächen

10. Schlussbemerkung ANHANG

Seite

46 47 48

49

50 50 51 51

52 53 54 55 56 57 58 58 59 60 61 61 62

63

Anschriftenverzeichnis der Verwaltungen der kreisangehörigen Städte und Gemeinden

64+65

- 5-

•

Vorbemerkungen

1. Vorwort

Mit dem Grundstücksmarktbericht 2001 legt der Gutachterausschuss für Grund- stückswerte im Kreis Kleve wieder eine Übersicht über das Geschehen auf dem lm- mobilienmarkt im Jahre 2001 für das gesamte Kreisgebiet vor.

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte will hiermit zumindest in Teilberei- chen den gesetzlich vorgegebenen Aufgaben gerecht werden.

Aussagen über Umsatz- und Preisentwicklungen sind in Übersichten zusammenge- fasst, Quadratmeterpreise und andere Daten auf der Grundlage ausgewerteter Kauf- preise abgeleitet.

Neben dem Marktbericht veröffentlicht der Gutachterausschuss bereits alljährlich die schon bekannte Richtwertkarte im Maßstab 1:50.000.

Der Grundstücksmarktbericht und die Richtwertkarte erscheinen jährlich.

Mit beiden Erzeugnissen soll der Grundstücksmarkt transparent gestaltet werden.

Gleichzeitig möchte der Gutachterausschuss seine Arbeit und die seiner Geschäfts- stelle der Öffentlichkeit vorstellen.

Kleve, den 14.03.2002

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte

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Preiß Vorsitzender

Geschäftsstelle d~~terausschusses Geschäftsführer

~~

Grundstücksmarktbericht 2001

2 Allgemeine Information

2.1 Rechtsgrundlagen

Aufgrund des Bundesbaugesetzes (BBauG) von 1960 wurden erstmals in Nordrhein- Westfalen die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte als gesetzliche Einrich- tungen gebildet. Demgemäß sind Gutachterausschüsse in allen kreisfreien Städten, Kreisen und auch in großen kreisangehörigen Städten als selbständige Behörden vorhanden.

Der Gutachterausschuss und seine Geschäftsstelle arbeitet im wesentlichen auf der Grundlage folgender Rechtsvorschriften:

* Baugesetzbuch

* Verordnung

*Verordnung

(BauGB) - Nachfolgegesetz des Bundesbaugesetzes - in der Neufassung der Bekanntmachung vom 27. August 1997 (veröffentlicht im Bundesgesetzblatt (BGBI. Teil I Seite 2141 ), Drittes Kapitel "Sonstige Vorschriften", Erster Teil "Wertermittlung", §§ 192-199.

über die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte (Gutachterausschussverordnung NRW-GAVO NRW) vom 07. März 1990 (veröffentlicht im Gesetz und Verord- nungsblatt für das Land Nordrhein-Westfalen Seite 156) novelliert durch Gesetz zur Stärkung der Leistungsfähig- keit der Kreise, Städte und Gemeinden in Nordrhein- Westfalen vom 25.11.1997.

über Grundsätze für die Wertermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Wertermittlungsverordnung - WertV 1988) vom 06. Dezember 1988 (BGBI. I, S. 2209).

Je nach gestellter Aufgabe sind weitere gesetzliche Vorschriften, Verordnungen, Richtlinien sowie Rechtssprechungen zum Bau- und Bodenrecht, Mietrecht etc. an- zuwenden.

2.2 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte

Der Gutachterausschuss - eine Behörde des Landes - ist ein unabhängiges, an Weisungen nicht gebundenes Kollegialgremium. Die Mitglieder des Ausschusses werden durch die Bezirksregierung jeweils auf die Dauer von 5 Jahren bestellt. Sie üben ihr Amt ehrenamtlich aus.

Die Gutachter müssen die für die Wertermittlung von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Rechten an Grundstücken erforderliche Sachkunde besitzen und sollen erfahren sein. Infolgedessen kommen die ehrenamtlichen Gutachter ins- besondere aus den Bereichen Architektur, Sauwirtschaft, Bank- und lmmobilienwe- sen, Land- und Forstwirtschaft sowie Vermessungs- und Liegenschaftswesen.

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Kleve ist für das gesamte Gebiet des Kreises Kleve zuständig.

- 7 -

..

Vorbemerkungen

2.2.1 Liste der Mitglieder des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Kreis Kleve (Stand 14.03.2002)

Vorsitzender

Preiß, Helmut Stellvertreter Ermert, Heinrich Janssen, Wolfgang Hüttner, Georg

Ehrenamtliche Gutachter:

van Ackeren, Werner Baumgärtner, Gerd Brammen, Gerd Eck, Andreas F ehlemann;·· Otto Flintrop, Helmut Forthmann, Hermann Hout, Hans

Muysers, Heinz Lukassen, Richard Schoofs, Heribert Thelosen, Gerhard Völling, Klaus

Dr. Wehren, Wilhelm Zech, Günter

Dip I. -lng., Kreisvermessungsdirektor

Dipl. -lng., Kreisvermessungsoberamtsrat Dipl.-lng., Kreisvermessungsrat

Dipl.-lng., Öffentl. best. Vermessungs- ingenieur

Bau.-lng. Architekt

vereidigter Iandwirtschaft!. Sachver- ständiger

Betriebswirt (grad.) Immobilienbetriebswirt Dipi:-Kaufmann

Dr.-lng., Architekt Architekt

Dipl.-lng. Bauunternehmer Dipl.-lng. Architekt

Immobilienkaufmann Bausachverständiger Dipl. -lng., Bauunternehmer Dipl.-lng. Architekt

Landwirtschaftsdirektor Dipl.-lng. Architekt

Ehrenamtliche Gutachter von den zuständigen Finanzbehörden Drißen, Franz-Josef

Kerkmann, Udo Stellvertreter:

Winterhoff, Hubert Janssen, Helmut

Steueroberamtsrat Steueroberamtsrat

Steueramtmann Steueroberinspektor

Grundstücksmarktbericht 2001

2.3 Aufgaben des Gutachterausschusses (§ 193 BauGB i. V. mit§ 5 GAVO NW

Erstattung von Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebau- ten Grundstücken sowie Rechten an Grundstücken.

Erstattung von Gutachten nach § 5 Abs. 2 des Bundeskleingartengesetztes und nach § 24 Abs. 1 des Landesenteignungs-und -entschädigungsgesetzes

(EEG NW).

Erstattung von Gutachten über die Höhe anderer Vermögensvorteile und

-nachteile bei städtebaulichen oder sonstigen Maßnahmen im Zusammenhang mit

a) dem Grunderwerb

b) von Bodenordnungs- und Sanierungsverfahren

c) der Aufhebung oder Beendigung von Miet- oder Pachtverhältnissen

Auf Antrag der Enteignungsbehörde Zustandsfeststellung bei vorzeitiger Besitz- einweisung nach § 166 Abs. 5 BauGB oder nach § 37 Abs. 4 EEG NRW.

Ermittlung von Bodenrichtwerten und sonstigen zur Wertermittlung erforderli- chen Daten (wie Liegenschaftszinssätze, Indexreihen u.a. ).

Führung einer Kaufpreissammlung

Darüber hinaus kann der Gutachterausschuss noch Gutachten über Miet- und Pacht- werte erstatten und Mietwertübersichten erstellen.

Wer ein Gutachten beantragen kann, ist im § 193 bes. 1 BauGB geregelt. Hierzu zählen auf jeden Fall die Eigentümer, ihnen gleichstehende Berechtigte, Inhaber an- derer Rechte am Grundstück und Pflichtteilsberechtigte, für deren Pflichtteil der Wert des Grundstücks von Bedeutung ist und Behörden.

Der Gutachterausschuss wird bei der Erstattung von Gutachten in der Besetzung mit dem Vorsitzenden oder einem Stellvertreter und mindestens zwei weiteren ehren- amtlichen Gutachtern tätig. Er berät und beschließt grundsätzlich in nichtöffentlicher Sitzung, wobei eine Ortsbesichtigung vorauszugehen hat.

Bei der Ermittlung von Bodenrichtwerten wird der Ausschuss in der Besetzung mit dem Vorsitzenden oder einem Stellvertreter und mindestens vier weiteren ehrenamt- lichen Gutachtern tätig. Außerdem sind dabei die als ehrenamtliche Gutachter be- stellten Bediensteten der zuständigen Finanzbehörden zu beteiligen.

- 9 -

..

Vorbemerkungen

2.4 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses

Zur Vorbereitung und Durchführung der Aufgaben des Gutachterausschusses be- dient sich dieser einer Geschäftsstelle, die bei der jeweiligen Gebietskörperschaft, für deren Bereich der Gutachterausschuss gebildet ist, einzurichten ist.

Die Gebietskörperschaft stellt für die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses fachlich geeignetes Personal und Sachmittel im erforderlichen Umfang zur Verfü- gung.

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Kleve hat seine Ge- schäftsstelle beim der

Kataster und Vermessungsabteilung Brabanter Straße 58-60

47533 Kleve.

Geschäftsführer:

Dipl. -lng. Wilbert, Norbert, Kreisvermessungsamtsrat

Telefon 02821/85629 oder

Telefon Nr. 02821/85633 für die Geschäftstelle

Der Geschäftsstelle arbeitet ausschließlich nach Weisung des Gutachterausschus- ses bzw. dessen Vorsitzenden.

Ihr obliegen insbesondere folgende Aufgaben:

1. die Einrichtung und Führung der Kaufpreissammlung und weiterer Datensamm- lungen,

2. die vorbereitenden Arbeiten für die Ermittlung der Bodenrichtwerte,

3. Die Ableitung und Fortschreibung der sonstigen für die Wertermittlung erforder- lichen Daten,

4. die Erarbeitung der Übersicht über die Bodenrichtwerte und der Übersicht über den Grundstücksmarkt,

5. die Vorbereitung der Wertermittlungen,

6. die Erteilung von Auskünften aus der Kaufpreissammlung, 7. die Erteilung von Auskünften über Bodenrichtwerte und 8. die Erledigung der Verwaltungsaufgaben.

Grundstücksmarktbericht 2001

2.5 Kaufpreissammlung

Eine der Hauptaufgaben der Geschäftsstelle ist die Einrichtung und Führung einer Kaufpreissammlung sowie die Ableitung erforderlicher Daten.

Gemäß § 159 BauGB sind die Notare verpflichtet, Abschriften aller von ihnen beur- kundeten Grundstückskaufverträge dem Gutachterausschuss zu übersenden. Ent- sprechendes gilt auch für die jeweiligen Behörden im Rahmen von Enteignungs-, Umlegungs-, Grenzregelungs- und Zwangsversteigerungsverfahren.

Der Gutachterausschuss ist die einzige gesetzliche Sammelstelle für alle Urkunden derartiger Grundstücksgeschäfte.

Durch diese Regelung ist sichergestellt, dass der Gutachterausschuss über die Vor- gänge auf dem Grundstücksmarkt in seinem Zuständigkeitsbereich, hier im Kreis Kleve, umfassend informiert ist.

Die Kaufpreissammlung bildet gleichzeitig auch die Grundlage für die Ermittlung der Bodenrichtwerte.

Nach den gesetzlichen Bestimmungen unterliegen sowohl der Inhalt der Kaufverträ- ge als auch sämtliche sonstigen personenbezogenen Daten der Kaufpreissammlung grundsätzlich dem Datenschutz.

Die Kaufpreissammlung und weitere Datensammlungen dürfen nur von den Mitglie- dern des Gutachterausschusses und den Bediensteten der Geschäftsstelle zur Erfül- lung ihrer Aufgaben eingesehen werden.

Auskünfte aus der Kaufpreissammlung sind bei Vorliegen eines berechtigten Interes- ses - z. B. an vereidigte Sachverständige - zu erteilen. Sie dürfen jedoch nur in ano- nymisierter Form erteilt werden und sind kostenpflichtig.

- 11 -

..

Vorbemerkungen

2.6 Auszug aus der Allgemeinen Verwaltungsgebührenordnung NRW

Die Gebühren für die Erstattung von Gutachten, Auskünften und Stellungnahmen durch den Gutachterausschuss sowie für Tätigkeiten der Geschäftsstelle richten sich nach der Allgemeinen Verwaltungsgebührenordnung des Landes (AVerwGebO NRW) in der Fassung vom 03. Juli 2001 (GV S. 262).

Grundlage der Verordnung sind § 2 und § 8 Abs. 4 des Gebührengesetztes für das Land Nordrhein-Westfalen (GebG NRW) vom 23. August 1999 (GV NRW S. 524).

Erstattung von Gutachten durch den Gutachterausschuss über unbebaute und be- baute Grundstücke, Rechte an unbebauten Grundstücken sowie über die Höhe an- derer Vermögensvor- und -nachteile; desgleichen für die Ermittlung von Anfangs- und Endwerten in Sanierungsverfahren.

Tarifstelle 13.1.1

Gebühr: Euro 700 (Grundbetrag)

dazu bei einem Wert des begutachteten Objektes

a) bis 700.000,-- EUR 2,0 v.T. des Wertes b) über 770.000,-- EUR 1,0 v.T. des Wertes

zuzüglich 770,-- EUR Tarifstelle 13.1.2

Zuschläge zur Gebühr nach Tarifstelle 13.1.1 wegen erhöhten Aufwand, wenn a) neben dem Standardverfahren weitere Wertermittlungsverfahren notwendig sind

Zuschlag: bis Euro 200

b) Unterlagen gesondert erstellt werden müssen oder umfangreiche Recherchen erforderlich sind

Zuschlag: bis Euro 400

c) besondere rechtliche Gegebenheiten (z.B. Denkmalschutz, sozialer Wohnungs- bau) zu berücksichtigen oder wertrelevante Rechte oder Lasten (z. B. Erbbau-, Mietrecht) zu ermitteln sind

Zuschlag: bis Euro 600

d) Baumängel- oder -schäden, Instandhaltungsrückstände oder Abbruchkosten auf- wändig zu ermitteln und wertmäßig zu berücksichtigen sind

Zuschlag: bis Euro 300 Tarifstelle 13.1.3

Abschlag zur Gebühr nach Tarifstelle 13.1.1 wegen verminderten Aufwands bei Er- mittlung des Wertes zu verschiedenen Wertermittlungsstichtagen, bei Ermittlung von Anfangs- und Endwerten nach § 154 Abs. 2 BauGB ohne Zuhilfenahme besonderer Bodenrichtwerte und bei Bewertung verschiedener Objekte im Rahmen eines An- trags, wenn sie die gleichen wertbestimmenden Merkmale besitzen.

Abschlag: bis zur Höhe des Grundbetrags in Tarifstelle 13.1.1

zzgl. der jeweils gültigen Umsatzsteuer (derzeit 16 %)

Weitere Detailfragen oder Besonderheiten (z.B. die Ermittlung von Rechten) können in der Geschäftsstelle erfragt werden.

Grundstücksmarktbericht 2001

3. Angaben zum Kreis Kleve

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Gesamtfläche 1.231 qkm Davon sind ca.

- 43 % landwirtschaftliche Acker- bzw. Grünlandfläche - 47 %Grün-, Wald- und

Wasserfläche

10 % bebaute Fläche

Kreis Viersen

Gemeinde/

Stadt

Bedburg-Hau Enmerich Geldem Goch lssum Kaikar Ker1<en Kevelaer Kleve Kranenburg Rees Rheurdt Straelen Uedem Wachtendonk Weez.e Kreis Kleve Reg.-Bez.

OOsseldorf

Nordrhein- Westfalen

- 13-

I

Maximale Nord-Süd- Ausdehnung 61 km Maximale-Ost-West-

Ausdehnung 40 km 8 Städte 8 Gemeinden ca. 138 km gemein- samer Grenzverlauf

mit den Nieder- landen Nördlichster und westlicher Kreis im Regierungsbe-

z!rk Düsseldorf

I

KREIS KLEVE Räche und Bevölkerung Stand 30.12.2000

Fläche Veränd. Wohnbe- Veränd.

km zu 12/1999 völkeru_r19 zu 12/1999

61,30 0,00 12.417 16

80,13 0,01 28.899 -41

96,88 0,01 33.074 147

115,38 0,00 32.675 230

54,66 0,14 12.093 -59

88,23 0,00 13.639 220

58,01 0,00 12.553 61

100,58 0,04 27.060 272

97,79 0,03 48.662 15

76,96 0,00 9.282 76

109,63 0,00 21.618 206

30,01 0,00 6.433 22

74,07 0,00 15.389 52

60,94 0,00 8.330 130

48,14 0,00 7.576 87

79,49 0,00 9.662 320

1.232,19 0,23 299.362 1.754 5.290,43 0,23 5.254.317 -9.390

I

^34.081,36

^1,38,

18.009.8651 ^7.720

Eil"lYtdlner /qkm

202,6 360,7 341,4 283,2 221,2 154,6 216,4 269,0 497,6 120,6 197,2 214,4 207,8 136,7 157,4 121,5 243,0 993,2

528,4

Rahmendaten

4. Rahmendaten zum Grundstücksmarktbericht

Die Entwicklung auf dem Grundstücksmarkt unterliegt einer Fülle von unterschiedli- chen Einflussfaktoren.

Hierzu zählen steuerpolitische Regelungen und wirtschaftlicher Strukturwandel e- benso, wie Bewegungen am Kapitalmarkt durch Mieten, Baupreise und Inflationsra- ten.

Der Bauindex für den Neubau von Wohnungen in NRW ist gegenüber dem Vorjahr um 0,3% gestiegen (2000 betrug die Steigerung zum Vorjahr 1,3 %).

Die Mieten stiegen im Landesdurchschnitt um 1,6% (2000

=

^{1,8 %)} und die Lebens- haltungskosten für einen 4 Personen Haushalt mit mittlerem Einkommen sogar im gleichen Zeitraum um 2,3% (2000 = 1,9 %).

Das Landesamt für Statistik wird ab dem Jahre 2003 nur noch den Index für die Le- benshaltung aller privaten Haushalte führen und veröffentlichen. Es wird daher seitens des Landesamtes die Empfehlung ausgesprochen bei neu abzuschließenden Verträgen schon jetzt darauf zu achten. Bei bestehenden Verträgen mit langer Rest- laufzeit sollte frühzeitig umgestellt werden.

Die Hypothekarkredite auf Wohngrundstücke zu Festzinsen auf 5 Jahre hatten in 2001 einen Durchschnittswert von 5,6 %. Zwischenzeitlich fiel der Zinssatz sogar unter die 5 % Grenze.

Der aktuelle Basiszinssatz steht bei 2,71 % (ehemaliger Diskontzinssatz) und die Spitzenrefinanzierungsfazilität bei 4,25 %. Diese sog. Leitzinsen werden durch die Europäische Zentralbank gesteuert und betreffen nur die kurzfristigen Zinsgeschäfte, also Kredite mit Laufzeiten bis zu drei Monaten.

4.1 Preisindex fOr den Neubau von Wohnungen in NRW Basisjahr 1985, 1991und 1995

Index

180,0

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19&5 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001

1988 1988 1990 1992 1 994 1996 1998 2000

~Basis 1985 ..."..Basis 1991 - Basi$ 1995

Quelle: Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik NW

Grundstücksmarkbericht 2001

4.2

120 110 100 90 80 70 60 50 40 30 20

I j

t-1-

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Preisindex für die Lebenshaltung alle privaten Haushalte

Basis 1995

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1962 1966 1970 1974 1978 1982 1986 1990 1994 1998 1964 1968 1972 1976 1980 1984 1988 1992 1996 2000

:~I

^{2002 2003 2004 2005}

4.3 Preisindizes für Wohnungsmieten, Lebenshaltung bezogen auf Basisjahr 1995

Index

•

-<>

- -Wohnungsmieten insgesamt - 4 Personen Arbeitnehmernaushaft

1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 Jahr

1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001

--

-83,2 87,6 92,3 96,2 100 103,2 ·106,7 108,3 109,4:111,3 113,1 - --- 88,9 92,5 95,6 98,2 100 101,3 103,4 104,2 104,9 106,9 109,4

- 15-

..

Rahmendaten

4.4 Hypothekarkredite auf Wohngrundstücke zu Festzinsen auf 5 Jahre

4.5

%

10 9 8 7 6 5 4 3 2 1

%

11

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- - Diskontsatz bzw. Basiszinssatz

- - Lombardsatz bzw. Spitzenrefinanzierungsfazilitat

Einführung des Basiszinssatzes und dem Zinssatz für die Spitzenrefinanzierungsfazilität am Stand am 01.01.2002, BZS = 2,71% ; SRF = 4,25%

Quelle: Monatsberichte der Deutschen Bundesbank

Grundstücksmarktbericht 2001

5 Grundstücksmarkt und Umsatzentwicklung

5.1 Allgemeines

Der Grundstücksmarkt im Kreise Kleve wird in vier Teilmärkte gegliedert.

I. Bebaute Grundstücke- li. unbebaute Grundstücke 111. Wohnungs- und Teileigentum IV. Land- und Forstwirtschaftsflächen

Ausgewertet wurden nur Kauffälle über ganze wirtschaftliche Einheiten. Unberück- sichtigt blieben Übertragungen auch von Bruchteilseigentum, Schenkungen, Splissparzellen insbesondere bei Straßenlandverkäufen und Gesellschafterverträge.

Insgesamt sind in der Geschäftsstelle 4.188 Verträge eingegangen. Ausgewertet wurden letztlich 3.973 Verträge. Der Gesamtumsatz betrug rd. 561 Millionen Euro.

Die nachfolgenden Übersichten sollen allein der Markttransparenz dienen.

Dem fachkundigen und interessierten Bürger wird das Marktgeschehen in den ein- zelnen Teilmärkten beim Vergleich mit den Daten aus den Vorjahren sicherlich dar- über hinaus eine aufschlussreiche Information sein.

Der vielfach im Marktbericht auftauchende Begriff Nord- bzw. Südbereich des Krei- ses Kleve bezieht sich auf die Gebiete vor der kommunalen Neugliederung.

Die Auswerteergebnisse haben von Beginn an ein Süd-/Nordgefälle gezeigt, so dass die alte Kreisgrenze zwischen Geldern und Kleve als gedankliche Linie nach wie vor in den Auswertungen zum Ausdruck kommt. Die rechtsrheinischen Gebiete Emme- rich und Rees zählen dabei zum Nordbereich, Rheurdt zum Südbereich.

5.2 Gesamtmarkt

Bei den Auswertungen ergab sich deutlich , dass im Kreis Kleve die Marktanteile in- nerhalb der Teilmärkte im Vergleich zum Land Nordrhein-Westfalen anders gelagert sind. Im ländlich strukturierten Kreis Kleve überwiegen die Baulandflächen und die mit Ein- und Zweifamilienhäusern bebauten Grundstücke, während im Landesdurch- schnitt das Wohnungseigentum eindeutig bevorzugt wird.

Die nachfolgenden Grafiken zeigen den Gesamtmarkt aufgeschlüsselt nach Anzahl der Kaufverträge und dem Geldumsatz; auch im Vergleich zu den Vorjahren rückbli- ckend bis 1990.

- 17-

...

Gesamtmarkt

5.3 Gesamtmarkt - Vertragszahlen

5.3.1

5

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ai

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Ul

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1 0

2.500 2.000 1.500 1 000 500 0

Vergleich der Jahre 1990- 2001

1990 1992 1994 1996 1998 2000

1991 1993 1995 1997 1999 2001

• Anzahl der eingegangenen Verträge

. :•:_-~. . -· ·-:·~-

Gesamtzahl der Kaufverträge 2001

aufgeschlüsselt nach den Teilmärkten I bis IV und NORD-KREIS I SÜD-KREIS

Bebaute Wohnungseigentum

Bauland Landwirtschaft

• Gesamt 0 NORD-Kreis • SÜD-Kreis

I

~

(!)

Gesamtübersicht der Teilmärkte 2001 -aufgeschlüsselt nach Gemeinden

Gemeinde

Teilmarkt I Bebaute Grundstücke

* Unsatz Euro

Teilmarkt II

Wohn-/Gewerbebaul.

u.sonstige Frei- flächen

* Umsatz Euro

• Anzahl der ausgewerteten Kaufverträge

nungseigentum u. Teileigentum

* Umsatz Euro

Forst-und Landwirt- schaft, Abbauland

* ^Umsatz Euro

* Umsatz Euro

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Gesamtmarkt

5.5

15.5.1

Gesamtmarkt -

Umsatz

Vergleich der Jahre 1990- 2001

700 ~---,

600 ~---~.-~----~~

500 400 300 200 100 0

500 400 300 200 100 0

1990 1992 1994 1996 1998 2000

401

1991 1993 1995 1997 1999 2001

• Gesamtumsa1z in Mill. Euro

Gesamtumsatz 2001

in Mill. Euro

aufgeschlüsselt nach den Teilmärkten I bis IV und NORD-KREIS I SÜD-KREIS

Bebaute Wohnungseigentum

Bauland Landwirtschaft

• Gesamt 11l NORD-Kreis D SÜD-Kreis

I

1\.)

...

Teilmarkt I - bebaute Grundstücke Vergleich der Jahre 1990 - 2001

500 r---~

400 1!---- ^{---- 1Mb 1 381,1 313}

300 11--~---- - 200

100 0

1990 1992 1994 1996 1998 2000

1991 1993 1996 1997 1999 2001

• Gesamtumsatz ln Mlll. Euro

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Teilmarkt II - unbebaute Grundstücke Vergleich der Jahre 1990 - 2001

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80 70 60 50 40 30 20 10 0

1990 1992 1994 1996 1998 2000

1991 1993 1996 1997 1999 2001

• Gesamtumsatz ln Mlll. Euro

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Tellmarkt 111 - Wohn- u. Teileigentum Vergleich der Jahre 1990 - 2001

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• Gesamtumsatz ln Mlll. Euro

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Teilmarkt IV - Land- u. Forstwirtschaftsflächen Vergleich der Jahre 1990 - 2001

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1990 1992 1994 1996 1998 2000

1991 1993 1996 1997 1999 2001

• Gesamtumsatz ln Mlll. Euro

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0

Gesamtmarkt - Teilmärkte 1 -IV 561 Millionen EUR Gesamtumsatz in 2001

115,4

40 80 120

20 60 100 140

I• Umsatz Mi II. Euro I

Bedburg-Hau Emmerich Gech Kaikar Kleve Kranenburg Rees Uedem Geldern lssum Kerken Kevelaer Rheurdt Straelen Wachtendenk Weeze

0 200 400 600 800

100 300 500 700

I• Verkaufsfälle I

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3

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Teilmarkt I -bebaute GrundstUcke

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Geldem ISSUTl Korl<on Kevetaer Rhe<.rdt Strao;en Wachtendorl<

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Teilmarkt II- unbebaute GrundstUcke

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Teilmarkt IV -Land- und Forstwirtschaftsflächen

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Bebaute Grundstücke

6 Teilmarkt I- Bebaute Grundstücke

6.1 Marktentwicklung

Im Vergleich zum vergangenen Jahr hat dieser Teilmarkt einen deutlichen Zuwachs zu verzeichnen.

Die Verkaufszahlen stiegen um 14,0 % was der gleichen Prozentzahl entspricht, die dieser Markt von 1999 nach 2000 als Rückgang zu verbuchen hatte. Der Umsatz stieg dementsprechend gegenüber dem Vorjahr um 25,7 %.

Die Doppelhaushälfte ist in der hiesigen Region nach wie vor sehr gefragt. Der Kauf- preis für eine neue Doppelhaushälfte einschließlich Keller, Grundstück und Garage beträgt 2001 im Nordkreis rd. 181.000,- EUR (2000 = 178.000,-- EUR), im Südkreis 216.000,-- EUR (2000 = 212.500,- EUR), was einer durchschnittlichen Preissteige- rung von ca. 1 ,4 % entspricht.

Das bereits bekannte Süd-/Nordgefälle entspricht wie im Vorjahr rd. 19,0 % und kommt hier wieder deutlich zum Ausdruck.

Der Neubau von Doppelhaushälften ohne Keller ist weiter stark angestiegen und kostet im Durchschnitt 25.000,-- EUR weniger. Dies entspricht ca. 13 % Kostener- sparnis gegenüber einer Doppelhaushälfte mit Keller.

Die durchschnittliche Grundstücksgröße für Doppelhaushälften lag bei rd. 311 m² (2000 =325m^2), und fiel damit um ca. 4,3% geringer aus.

Für eine Doppelhaushälfte mit Keller und Garage, mit einer durchschnittlich ermittel- ten Wohnfläche von 115 m^2, eines durchschnittlichen Bruttorauminhaltes (Bauvolu- men) von 659. m^3, und einer durchschnittlichen Grundstücksgröße von 312 m² muss- te man im Kreis Kleve in 2001 rd. 187.200,-- EUR bezahlen.

Regionale Unterschiede gibt es auch in den Baukosten. So beträgt der durchschnitt- lich ermittelte Kubikmeterpreis im Nordkreis inklusiv Baunebenkosten rd. 236,-- EUR, während er im Südkreis 251,-- EUR ergab.

ln der Tabelle auf Seite 26 sind die vorgenannten Werte nochmals alle zusammengefasst.

Wie in den Marktberichten der Vorjahre schon zum Ausdruck gebracht wurde, war auch in 2001 für gleichartige, bebaute Objekte im Südkreis ein ca. 20 % höherer Kaufpreis als im Nordkreis zu zahlen.

Das neue Reihenhaus wird im Schnitt ca. 10 % günstiger als die Doppelhaushälfte am Markt angeboten.

Ca. 16 % der Käufer von bebauten Liegenschaften kam aus den Niederlanden, wo- mit sich dieser Käuferanteil gegenüber dem Vorjahr verdoppelt hat. Weitere 8 % ka- men aus dem Ruhrgebiet Hierbei stellte sich eine rückläufige Entwicklung von rd.

5% heraus.

Grundstücksmarktbericht 2001

6.2

6.2.1

2.500

2.000

1.500

1.000

500

0

Bebaute Grundstücke

Umsatz

Mill. EUR

Verkaufsfälle

Verkaufsfälle aufgeschlüsselt nach NORD-KREIS

I

SÜD-KREIS

• KREIS-KLEVE fll NORD-KREIS • SÜD-KREIS

- 25-

..

Bebaute Grundstücke

Spalte 2 SpaftEI 5 Spalte 7 Spalte 8

Spalte 2 Spalte 5 Spalte 7 Spalte 8

= =

= =

Durchschnittswerte für Doppelhaushälften (DHH) mit Keller und Garage

reine Baukosten in Euro/cbm inki.Baunebenkosten ohne Grundstück, ohne Garage reine Baukosten in Euro/qm Wohnfläche ohne Grudstück,ohne Garage

Baukosten in Euro/qm Wohnfläche inklusiv Grundstück inklusiv Garage

Durchschnittswerte für Doppelhaushälften (DHH) ohne Keller und Garage reine Baukosten in Euro/cbm inki.Baunebenkosten ohne Grundstück, ohne Garage reine Baukosten in Euro/qm Wohnfläche ohne Grudstück,ohne Garage

Baukosten in Euro/qm Wohnfläche inklusiv Grundstück inklusiv Garage

Grundstücksmarktbericht 2001

6.4 Stellplatzablösung

Im Zusammenhang mit der Bebauung von Grundstücken tritt insbesondere in den Ortskernlagen oftmals die Frage nach Ablösungsbeträge für Stellplätze auf, da die Grundstücksgrößen nicht immer entsprechend der zulässigen Bebauung eine aus- reichende Anzahl von Stellplätzen zulassen.

Kosten für Stellplatzablösung in den einzelnen Gemeinden (Stand: 01.01.2002)

Zone EUR Gebiet

Bedburg-Hau ohne 3.068,-- in allen Ortslagen

Emmerich ohne 5.062,-- innerhalb der Wälle von Emmerich

Goch I 5.113,-- Innenstadt von Goch

II 2.761,-- übrige Stadtgebiete

Kaikar 1-111 2.140,-- Ortskernlagen

Kleve I 8.500,-- Hauptgeschäftsbereich in der Innenstadt

II 5.000,-- Stadtkernlage

111 3.200,-- übriges Stadtgebiet Kleve, Ortsteile Materborn, Reichswalde und Kellen tlw.

IV 2.200,-- Ortsteile Kellen tlw., Brienen, Donsbrüggen, Griet- hausen, Rindern, Wardhausen

V 1.600,-- übrige Bereiche

Kranenburg I 1.500,-- Ortskern Kranenburg + Nütterden II 1.000,-- übrige Gebiete

Re es Ia 3.990,-- erweiterter Kernbereich von Rees bis zur B 8 in nördlicher Richtung

lb 3.380,-- Ortsteil von Rees nördlich der 8 8 II 3.380,-- zentrale Lage des Ortsteiles Haldern 111 2.770,-- zentrale Lage des Ortsteiles Millingen IV 3.180,-- zentrale Lage des Ortsteiles Mehr

Uedem ohne 1.534,-- Stadtgebiet Uedem

Geldern I 4.350,-- innerhalb der Wälle von Geldem II 2.100,-- übrige Stadtgebiet von Geldem 111 1.700,-- sonstige Ortschaften

lssum ohne 2.301,-- Ortslage lssum + Sevelen

Kerken ohne 2.863,-- Ortslagen im Gemeindegebiet

Kevelaer I 4.098,-- Stadtgebiet Kevelaer

II 2.794,-- übrige Ortschaften

Rheurdt keine Festsetzungen

Straelen ohne 2.860,-- Stadtkernlage Straelen Wachtendank ohne 2.500,-- Ortskernlage Wachtendank

Weeze I 1.790,-- Kardinal v. Galen Straße bis zur Niers

II 1.534,-- Kardinal v. Galen Straße bis zur Bundesbahnstre- cke

- 27-

Unbebaute Grundstücke

7 Teilmarkt

II -

Unbebaute Grundstücke

7.1 Marktentwicklung

Unter diesem Teilmarkt sind alle unbebauten Grundstücke zusammengefasst, insbe- sondere aber die Wohnbauland-, Gewerbebauland- und Sonderbauflächen, mit Aus- nahme der im Teilmarkt IV genannten Flächen.

Der Teilmarkt II hat insgesamt ein Umsatzplus von rd. 10 % zu verzeichnen. Vom Gesamtumsatz nimmt alleine der Wohn- und Gewerbebaulandmarkt einen Anteil von rd. 88% ein.

Wohnbauland

Wie die nachfolgenden Tabellen und Grafiken anschaulich darlegen, ist für den Nordkreis ein Umsatzzugang von rd. 21 %, für den Südkreis jedoch ein Rückgang von rd. 12 % festzustellen. Die Angaben in der Tabelle 7.2 beziehen sich wie im Vor- jahr auf die reinen Wohnbaulandflächen. Hinterland-, Grün-, Ausgleichsflächen etc.

blieben dabei weitestgehend unberücksichtigt.

Auffallend der starke Markteinfluss der Niederländer im nördlichen Kreisgebiet, vor allem im Raum Kranenburg (Marktanteil 54 %), Emmerich (32 %) und Kleve (1 0 %). Dies hat in den einzelnen Gemeinden zu Bodenpreissteigerungen von bis zu 40 % geführt.

Der Wohnbaulandmarkt wird zu je 1/3 Anteil von Privatverkäufen, Veräußerungen durch die Kommunen sowie Bauträgern oder Wohnungsbaugesellschaften bestimmt.

Die kommunalen Verkaufspreise liegen im Durchschnitt rd. 10-20% unter dem Preis der Privatanbieter. ln der Bodenrichtwertkarte wurden deshalb die Gebiete mit aus- schließlich kommunalen Verkaufsanteil besonders gekennzeichnet, indem die Richt- werte einen Stern als Zusatzsymbol erhielten.

Die durchschnittliche Preissteigerung gegenüber dem Vorjahr betrug in 2001 für Wohnbaulandflächen 10,1 % (in den Nordgemeinden 13,6 %; in den Südgemeinden 3,4 %).

Die Entwicklung der Bodenpreise lässt sich anhand einer Indexreihe ableiten und anschaulich darstellen. Dies ist auf Seite 31 in Form eines Tabellennachweises und als grafische Darstellung geschehen.

Gewerbebauland

Beim Gewerbebauland ist ein deutlicher Umsatz- und Flächenzuwachs zu verzeich- nen. Nach wie vor resultieren die Preise vorrangig aus Veräußerungen der Städte und Gemeinden, die mit Landessubventionen erheblich bezuschusst sind. Es zeich- net sich aber auch hier nach jahrelang, relativ konstanten Werten eine Veränderung ab.

Der Durchschnittswert im Nordkreis betrug rd. 23,-- EUR , im Südkreis rd. 25,-- EUR , was einer Preisdifferenz von 10 % entspricht. Verkaufsgewerbe mit sog. "Tertiärer Nutzung" Verkaufsgewerbe (vorwiegand Büro- und Handel) ist in diesen Werten nicht enthalten. Für solche exponierte Gewerbelagen wird zum Teil das 2 bis 4fache des durchschnittlichen ortsüblichen Preisniveaus gezahlt.

Grundstücksmarktbericht 2001

7.2

7.3

Wohnbauland 2001

Gemeinde Umsatz (U) Fläche U:F EURlqm

* Euro ha EUR/qm Vergleich *

mit 2CXXl 2CXXl Bedburg -Hau 47 2.792.616,00 3,1822 87,76 82 70 36

Emmerich 89 6.576.112,00 5,7925 113,53 11056 65

Goch 88- 5.860.04 7,00 6,4883 90,32 8304 97

Kaikar 56 2.372.471,00 2,9167 81,34 7007 42

Kleve 92 6.293.797,00 6,1646 102,10 87,15 91

Kranenburg 73 4.859.972,00 4,9850 97,49 70,35 90

Re es 70 3.955.882,00 3,8933 101,61 7579 70

Uedem 14 869.948 00 0 9775 89 00 82 45 Xl

Summe NORD-Kreis 529 33.580.845,00 34,4001 97,62

Vergleich 2000 521 27.860.291 00 33 4792 8322

Geldem 95 6.050.493,00 5,1771 116,87 112,38 100

Iss um 17 1.327.064,00 0,8024 165,39 141,89 28

Kerken 19 1.404.709,00 0,9999 140,48 125,98 36

Kevelaer 62 3.562.168,00 3,2828 108,51 120,80 70

Rheurdt 13 928.468,00 0,6478 143,33 10036 9

Straelen 15 1.114.466,00 0,7612 146,41 117,00 17

Wachtendank 3 490.861,00 0,3256 150,76 136,88 6

Weeze 12 535.762 00 0 7799 68 70 _{76 77 25}

Summe SUD-Kreis 236 15.413.991,00 12,7767 120,64

Veraleich 2000 291 17.471.123 00 14 9665 11673

Summe KREIS KLEVE 765 48.994.836,00 47,1768 103,85

Vergleich 2000 812 45.331.414 00 48 4457 9357

* Anzahl der Kaufverträge

Mit Wohnbauland sind alle Baugrundstücke für Ein-und Zweifamilienhausbebauung, Erbbaurechts- grundstücke, Garagengrundstücke, Aussenbereichslagen als Satzungsgebiet sowie Wochenend- hausgrundstücke einbezogen.

70 60 50 40

30 20· 10

0

Umsatz (

Mill. EUR)

II

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1\ I \

I \/'--4 \

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..._} I

1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 1990 1992 1994 1996 1998 2000

I~ ·:d SÜD-Kreis - NORD-Kreis - KREIS KLEVE

120

100 80 60 40

-29-

Fläche

^(Hektar)

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• "' ^~

1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 1990 1992 1994 1996 1998 2000

D SÜD-Kreis - NORD-Kreis - KREIS KLEVE

Unbebaute Grundstücke

7.4

Prozentuale Steigerung der Bodenpreise

0/o 12,0

10,0 8,0 6,0 4,0 2,0 0,0

7.4.1

%

15,0

10,0

5,0

0,0

zum jeweiligen Vorjahr

Vergleich NRW I KREIS KLEVE

Baugrundstücke für den individuellen Wohnungsbau

1991 1992 199[ 1994 1995 1996 1997 1998 19,9 2000 2001

_ 111

NRW • Kreis Kleve _

Prozentuale Steigerung der Bodenpreise zum jeweiligen Vorjahr

Vergleich NORD-I SÜDKREIS

Baugrundstücke für den individuellen Wohnungsbau

13,6

1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001

I •

^Nordkreis

~

^{Südkreis J}

Grundstücksmarktbericht 2001

7.4.2 Indexreihe-Entwicklungder Bodenpreise

1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 Kreis Kleve 100,0 104,3 108,8 116,2 126,6 139,9 148,9 158,1 172,0 183,7 191,0 210,3

Nord-Kreis 100,0 103,8 107,5 114,1 125,6 139,6 151,1 161,3 177,4 193,2 203,6 231,3

Süd-Kreis 100,0 105,7 111,5 120,9 128,5 140,3 145,6 154,0 164,3 170,2 172,8 178,7

Entwicklung der Bodenpreise

Baugrundstücke für den individuellen Wohnungsbau

Süd-Kreis

150

-

X CD Nord-Kreis

"'C

c: _~

Kreis Kleve

-

50

1990 1992 1994 1996 1998 2000 1991 1993 1995 1997 1999 2001

- 31 -