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Prof. (em.) Dr. Klaus Fleischer
Hochschule München Finanz-, Bank- u.
Investitionswirtschaft
COVID-19-Pandemie
Auswirkungen auf die
Baufinanzierung
Studie
München 30.09.2020
Inhaltsverzeichnis
Kernaussagen ... 1
1. Einleitung ... 2
1.1. Hintergründe und Zielsetzung ... 2
1.2. Methodisches Vorgehen ... 2
2. Ausgangslage ... 2
2.1. COVID-19-Krise größer als Finanzkrise ... 3
2.2. Ausgangslage Banken ... 4
2.3. Ausgangslage Wohnungswirtschaft ... 6
2.4. Immobilienklima ... 9
3. Marktveränderungen ... 13
3.1. Regulatorik BaFin und EZB ... 13
3.2. Kreditmoratorium durch das BMJV ... 14
3.3. Inanspruchnahme Moratorium ... 15
3.3.1. Stundung Mieten ... 15
3.3.2. Stundung Baufinanzierungen ... 17
4. COVID-19-Belastungsfaktoren ... 20
4.1. Gefahrenpotential für Banken ... 20
4.2. Fiktive Kostenrechnung Folgen Stundung ... 22
5. Ergebnisse Studie und Schlußfolgerungen ... 25
5.1. Studiendesign ... 25
5.2. Ergebnisse und Schlußfolgerungen ... 25
Anhänge Charts ... 30
Anhang Fragebogen ... 35
Literaturverzeichnis ... 39
Abbildungsverzeichnis ... 43
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Kernaussagen
● Die deutsche Wirtschaft ist mit Ausbruch der COVID-19-Pandemie stark eingebrochen. Derzeit befindet sie sich auf Erholungskurs unter Gefahr eines weiteren Lockdowns.
● Die Stimmung an den Immobilienmärkten einschließlich Baufinanzierung hat sich zeitverzögert gleichfalls deutlich verschlechtert.
● Im Kontext umfangreicher Hilfsmaßnahmen hat der Gesetzgeber zur Abmilderung der Folgen ein hoch komplexes und breitangelegtes Gesetz unter Zeitdruck per 27.03.2020 verabschiedet.
● Um weiteren Schaden für Konsumenten abzuwenden hat der Gesetzgeber für den Zeitraum 1. April – 30.Juni 2020 ein Kreditmoratorium erlassen. Es räumt Darlehensnehmer von Baudarlehen und Konsumentenkrediten eine Aussetzung der Zins- und Tilgungszahlungen verbunden mit einer entsprechenden Vertrags- verlängerung ein.
● In der Praxis ergeben sich zahlreiche Auslegungsfragen. Im Fokus steht die wirtschaftlich wichtige Frage nach der Zinslast und deren Übernahme. Auch der Modus Tilgungsverrechnung bleibt ungeklärt.
● Strittig ist, ob der Darlehensgeber für die gesetzlich verlängerte Tilgungs- verrechnung den vertraglich vereinbarten Zins fordern kann.
● Offen bleibt die Frage nach Höhe der Inanspruchnahme des Moratoriums und des hieraus entstehenden Schadens für die Kreditwirtschaft. Um eine Taxierung vornehmen zu können, wurde ein Wert näherungsweise von 2 Prozent in Anspruch genommener Stundungen ermittelt. Der Wert wurde mittels empirischer Befragung von 500 Banken und Marktbetrachtung abgeleitet. Der Stundungsprozentsatz dürfte bis Ende des Jahres 2020 sich noch auf bis zu 3 Prozent erhöhen, da einige Institute länger laufende Stundungsvereinbarungen mit ihren Kunden abgeschlossen haben.
● Hieraus wurde näherungsweise in einer fiktiven Kostenrechnung ein direkter Zinsschaden in Höhe von 225 Mio. EUR ermittelt.
● Unter Berücksichtigung von Mehraufwendungen für Verwaltung, Kapitalhaltung und erforderlichen höheren Wertberichtigungen ist der Schaden für die Kreditwirtschaft durch das Moratorium mit ca. 500 Mrd. EUR mittelfristig zu beziffern.
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1. Einleitung
1.1. Hintergründe und Zielsetzung
Die derzeitige Situation auf den Immobilienmärkten und die Entwicklung der Wohneigentumsbildung in Deutschland ist nicht erst durch die Folgen der COVID-19- Epidemie stark angespannt. Es bestehen massive Engpässe in der Wohnraumversorgung. Die Wahrnehmung einer „neuen Wohnungsnot“ und „Wohnen als soziale Frage“ wird kontrovers diskutiert. In diesem Kontext hat der Gesetzgeber zahlreiche Gesetzesinitiativen auf den Weg gebracht. Zur Linderung der direkten Folgen hat er für Kreditnehmer ein zeitlich auf 3 Monate beschränktes Kreditmoratorium erlassen. Um die Auswirkungen auf die Baufinanzierung einstufen zu können, hat die Hochschule München und die FMH-Finanzberatung im Auftrag von GENOPACE eine Umfrage bei nahezu 500 Bankinstituten durchgeführt. Die vorliegende Studie verschafft einen Überblick über die aktuelle Entwicklung und wertet die Ergebnisse aus. Sie schließt mit wichtigen Schlussfolgerungen für die Baufinanzierungsmärkte.
1.2. Methodisches Vorgehen
Das wirtschaftswissenschaftliche Gutachten untersucht vor dem Hintergrund der COVID-19-Epidemie.die Folgen und Auswirkungen auf die private Baufinanzierung.
Aufbauend auf die Ausgangslage wird nach der Einleitung in Kapitel 2 das Ausmaß der Pandemie und deren Folgen speziell auf den Bankensektor und die Entwicklung der Immobilienfinanzierung dargestellt. In Kapitel 3 werden die Marktveränderungen analysiert. Nach der Ermittlung der Inanspruchnahme von Stundungen werden die Corona-Belastungsfaktoren analysiert und anschließend die Bandbreite der voraussichtlich entstehenden Kosten für die Banken abgeleitet. Kapitel 4 dokumentiert die Ergebnisse der Befragung im Detail. Auf Basis vorgelegter Erkenntnisse und unter Einbeziehung weiterer Datenquellen erfolgt die Ableitung von Schlussfolgerungen, die sich mittel und langfristig auf die private Baufinanzierung ergeben.
2. Ausgangslage
Die Covid-19-Epidemie betrifft im besonderen Maße die Realwirtschaft. Aber auch der gesamte Immobilienmarkt ist von schweren externen Störungen betroffen. Da er immer zeitverzögert auf externe Veränderungen reagiert können die Auswirkungen zum gegenwärtigen Zeitpunkt nur trendmäßig aufgezeigt werden. Allenfalls lassen sich lediglich Entwicklungsperspektiven skizzieren.
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2.1. COVID-19-Krise größer als Finanzkrise
Mit Ausbruch und Verlauf der Pandemie erfolgte ein exogener Schock weltweit und betraf alle Wirtschaftssektoren mit unterschiedlicher Intensität. Die Folgen sind ein starker Wirtschaftsabschwung, der sich in unterschiedlichem Ausmaß auf die BIP- Entwicklung niederschlägt. Länderbezogen weist Deutschland mit derzeit knapp minus 7 Prozent1 nach dem stärksten Einbruch seit Beginn der Aufzeichnungen im Juni 1970 des statistischen Bundesamtes von knapp zehn Prozent im 2. Qt. 20202 eine geringere Schrumpfquote auf als beispielsweise südeuropäische EU-Mitgliedsstaaten. Die höchsten BIP-Einbrüche in Europa verzeichnen Griechenland mit minus 10 und Italien mit 9 Prozent, Volkswirtschaften die bereits vor Coronaausbruch eine schwache wirtschaftliche Entwicklung aufwiesen.3
Die Wirtschaft erholt sich derzeit allerdings im Vergleich zur Finanzkrise überraschend schnell und die Mehrzahl der Ökonomen geht davon aus, dass für das Gesamtjahr mit einer Schrumpfung von ca. 5 Prozent der Wirtschaftskraft zu rechnen ist.4 Es wird weiter davon ausgegangen, dass bis Ende 2021 der Vorkrisenstandard wieder erreicht wird.5 Der Weg zur Normalisierung lässt sich durch die Bereitstellung eines gigantischen Hilfspakets von Bund und Ländern in Höhe von insgesamt ca. 1.350 Mrd.6 EUR zurückführen, mit dem es offensichtlich gelang einen länger anhaltenden dramatischen Konjunktureinbruch abzufedern.7 Trotz Erholungstendenzen dürfte dennoch das Ende des lang angehaltenen Wirtschaftsbooms seit der Finanzkrise Realität geworden sein. Die aktuellen Wirtschaftsnachrichten berichten weiter von negativen Maßnahmen wie hoher Stellenabbau, Produktionseinschränkungen und Störungen in den Produktionsketten.8 Dies gilt nicht nur für die am stärksten von der Krise betroffenen Branchen wie Automobilindustrie, Luftfahrt einschließlich Umfeld Tourismus, Gastronomie und Kreativwirtschaft, sondern nahezu übergreifend für alle Branchen. Dies dürfte die ohnehin schwächelnde Ertragslage der Banken weiter belasten. Auf den ersten Blick weniger betroffen scheint der Finanz- und Versicherungssektor, IT-Anbieter und die Immobilienwirtschaft zu sein.
1 Eine hohe Bandbreite der Prognosen IWF (- 7,8% bis 6,3% (EC) verdeutlicht die Unsicherheit mit der derzeit Prognosen noch behaftet sind.
2 Vgl. Deutsche Bundesban: Konjunkturbericht. Monatsbericht Juli 2020, S. 5.
3 Vgl. die Prognoseberichte internationaler Organisationen des IWF und der OECD.
4 Vgl. Sachverständigenrat zur Begutachtung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung: Die gesamtwirtschaftliche Lage angesichts der Corona-Pandemie. Sondergutachten. Wiesbaden 2020.
5 Vgl. die zahlreichen Prognoseberichte verschiedener Wirtschafts- und Beratungsinstitute sowie öffentlicher Organisationen.
Stellvertretend: ifo- Schnelldienst: ifo-Konjunkturprognose Herbst 2020: Deutsche Wirtschaft weiter auf Erholungskurs.
11/2020 v. 18. Sept. 2020. Allerdings besteht keine einheitliche Meinung in Bezug des Tempos der Rückkehr. Kritisch hierzu vgl. IWK (Institut für Wirtschaftsforschung Halle): Konjunktur aktuell: Wirtschaft erholt sich vom Corona-Schock – aber keine schnelle Rückkehr zur alten Normalität. Pressemitteilung 18/2020.
6 Die Summe setzt sich aus haushaltswirksamen Maßnahmen in Höhe von 515,9 Mrd. EUR und staatlichen Garantien 826 Mrd.
EUR zusammen.
7 Vgl. Universität Mannheim: Ergebnisbericht zur German Business Panel Coronabefragung. Mannheim 11.08.2020) Abrufbar unter https://gbpanel.org/wp-content/uploads/2020/08/GBP-Coronabefragung-Ergebnisbericht.pdf
8 So streichen die deutschen Großunternehmen mehr Stellen als seinerzeit in der Finanzkrise.
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Um dem Pandemie-Schock wirksam entgegenzuwirken, haben die Notenbanken mit einer beispiellosen Geldschwemme geantwortet. Das Maß aller Dinge orientiert sich an dem historischen Satz des ehemaligen EZB-Präsidenten Mario Draghi alle Mittel auszuschöpfen „whatever it takes“, um die damalige Finanzkrise zu bekämpfen. Die Dimensionen sind allerdings in der jetzigen Corona-Krise deutlich höher. So belaufen sich die Wertpapierkäufe der G10-Notenbanken zur Schaffung hoher Marktliquidität für das 1. Halbjahr 2020 auf rund 6 Bill. U$. Dies entspricht bereits jetzt in etwa dem doppelten Betrag des Zeitraums von 2 Jahren während der Finanzkrise. Mit seinem erweiterten Wertpapierkaufprogramm flutet die EZB die Märkte mit zusätzlicher Liquidität und kauft somit indirekt Zeit für eine wirtschaftliche Erholung.
2.2. Ausgangslage Banken
Die Momentaufnahme der aktuellen Situation des Finanzsektors erweckt den Eindruck, dass Banken nicht direkt betroffen, zumindest die derzeitigen Auswirkungen gering sind. Zudem befindet sich der Bankensektor in einer wesentlich besseren Ausgangslage als in der Finanzkrise. Durch eine erhöhte Eigenkapitalquote und Erfüllung der Basel II Vorschriften erscheint er widerstandsfähiger. Sorge bereitet allerdings der Rückgang der Profitabilität und der große Renditeabstand beispielsweise zu Banken in Übersee.9 Entsprechend befindet sich der Bankensektor seit geraumer Zeit in einem strukturellen Veränderungsumfeld, das sich durch die Corona-Krise weiter beschleunigt. Mit Blick auf die Folgen sind sie gezwungen ihre Geschäftsmodelle drastisch zu verändern.10 In den Vordergrund rücken die in Angriff genommenen Digitalisierungsprozesse, die es zu beschleunigen gilt und auf COVID- 19 auszurichten.11 Infolge des Lockdown wurden zahlreiche Filialen vorübergehend geschlossen und es häuften sich Ankündigungen von Filialschließungen und Stellenabbau. Bankgeschäfte verlagerten sich proaktiv via Homeoffice und die Bedeutung digitaler Transformation nimmt stetig zu.
Durch die Liquiditätsschwemme der EZB-Geldpolitik erhalten Banken eine wichtige Schützenhilfe. Die Gewährung günstiger Refinanzierungsmöglichkeiten, die die Banken in die Lage versetzen, bei der sich der Vergleich “Alice im Wunderland“
aufdrängt12 ist allerdings der Wirtschaft mit schnellen Krediten und Finanzdienstleistungen beizustehen, damit sie die Folgen der Krise besser überstehen können.
9 Die Ertragslage der Banken hatte sich bereits i Jahr 2019 deutlich verschlechtert. Vgl. Deutsche Bundesbank: Die Ertragslage der deutschen Kreditinstitute im Jahre 2019. Monatsbericht September 2020, S. 75-94.
10 Vgl. Anhang 1: Geschäftsmodelle Veränderungen Banken.
11 Vgl. PWC: Auswirkungen von COVID-19 auf die Wertschöpfungstiefe der deutschen Banken. Mai 2020, S.12.
12 Allerdings berichten Banken teils von Überliquidität, die sie mit Strafzins bei der EZB parken müssen, da das Volumen nicht voll als Kredite ausgereicht werden kann.
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Durch die zeitlich beschränkte Neutralisierung der Insolvenzmeldepflicht erfolgt allerdings eine Zeitverschiebung eines drohend hohen Abschreibungsbedarfes an notleidenden Krediten (NPL) primär im Firmenkunden- (Zombiekredite)13 aber auch im Privatkundengeschäft.14 Um den Folgen des Lockdowns in der privaten Baufinanzierung aus Konsumentensicht entgegen zu treten, erließ die Bundesregierung im Rahmen des Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der COVID- 19-Pandemie den Erlass eines Kreditmoratorium durch das BMJV (Art. 240 § 3 Abs.
1 EGBGB).15 Die Inanspruchnahme dürfte allerdings den Bankensektor zusätzlich belasten.
Angesichts des hohen Anteils von 42 Prozent Baufinanzierung am gesamten Kreditvolumen und eines Anteils von 15 Prozent der generierten Zinserträge der Banken16 sind die Auswirkungen eines Kreditmoratoriums nicht zu unterschätzen.
Vielfach wird befürchtet, dass kleinere und regional aufgestellte Banken gerade in strukturschwachen Regionen von der Corona-Krise besonders hart getroffen werden.
Sie stellen selbst für den Fall, dass sich die Wirtschaft stetig langsam erholt und es zu keinen weiteren Lockdowns kommt, ein Potential einer möglichen Bankenkrise dar.17 Es stellt sich hierbei die Frage, wie das Ankerprodukt Baufinanzierung auf die Herausforderung reagiert und die Bankengruppen in der Lage sind es weiter zu entwickeln.
Im Rückblick haben sich die Marktanteile unterschiedlich entwickelt, wobei der Faktor Digitalisierung und Plattformökonomie treibende Kraft war. Wie Abb. 1 zeigt, konnten vor Corona im Zeitvergleich 2014 und 2019 lediglich die Genossenschaftsbanken und Bausparkassen ihre Marktanteile steigern.
13 Vgl. die eindringlichen Warnungen seitens der Ratinggesellschaften. Stellvertretend Euler Hermes: Reopaning the world:
Beware of false starts. Allianz Research. 23. April 2020, S.7.
14 Vgl. IWH: The Corona Recession and the Bank Stress in Germany.IWH Online 4/2020 Halle.
15 BMJV: https://www.bmjv.de/SharedDocs/Gesetzgebungsverfahren/Dokumente/Bgbl_Corona- Pandemie.pdf?__blob=publicationFile&v=1
16 PWC-Studie: Der große Baufi-Boom 2019: Rekordwachstum und Margenerholung. März 2020, S.3.
17 Vgl. IWH: Konjunktur aktuell: Wirtschaft erholt sich vom Corona-Schock – aber keine schnelle Rückkehr zur alten Normalität.
Pressemitteilung 18/2020. Von Interesse ist, dass der BVR die Erkenntnisse der IWH-Studie zwar zur Kenntnis genommen hat, aber diese wissenschaftliche Szenarienanalyse „keiner größeren Resonanz“ zuordnet. Vgl. Fehr, M.:
Genossenschaftlche Banken erwarten steilen Anstieg der Unternehmensinsolvenzen. FAZ v.15.07.2020.
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Abb. 1: Entwicklung Marktanteile Bankengruppen (Quelle: PWC-Studie „Der große Baufi-Boom 2019, S.12).
Insgesamt lässt sich allerdings feststellen, dass Banken in der aktuellen COVID-19- Krise aufgrund ihrer komfortablen Ist-Situation an Eigenkapital- und Liquiditäts- ausstattung derzeit eher Teil der Lösung sind und nicht Ursache der Corona-Probleme selbst sind.
2.3. Ausgangslage Wohnungswirtschaft
Die Bildung von Wohneigentum stellt eine große politische und volkswirtschaftliche Herausforderung dar. Ihre Realisierung erfordert eine ausgewogene Marktentwicklung von Angebot und Nachfrage. Vor Beginn der COVID-19-Epidemie begünstigte das wirtschaftliche Umfeld den Erwerb von Immobilien durch private Haushalte. Der Mangel an Wohnraum vor allem in Ballungsgebieten führte allerdings zu einer korrelierenden Preissteigerungsspirale. So erwiesen sich die hohen jährlichen Preissteigerungen gerade in Top-Lagen als große Herausforderung auf dem angestrebten Weg zu Wohneigentum. Begünstigt wurde der Erwerb von Wohnimmobilien durch historisch niedrige Hypothekenzinsen. Allerdings hatte sich bereits eine große Abschwächung der Erschwinglichkeit von Immobilien abgezeichnet.
Dennoch erwies sich, dass vielerorts der Erwerb von Wohneigentum günstiger als das Wohnen zur Miete ist.18 Entscheidender stützender Faktor ist die nachhaltige Niedrigzinsphase, die die Bauzinsen nahe ihrer historischen Nachkriegstiefstände seit längerem verharren lassen. Dennoch stagniert die Quote Wohneigentumsbildung und Deutschland nimmt in Europa einen abgeschlagenen Mittelplatz ein. So leben derzeit
18 Vgl. Sparda-Studie „Wohnen in Deutschland 2019“, Folien 24-36. IW: Die Erschwinglichkeit von Wohnraum. 27.12.2018.Eine aktuelle Übersicht gibt Streit,M: Fast überall lohnt sich kaufen mehr als Mieten – doch die Zahl der Eigentümer stagniert.
Handelsblatt 26.05.2020.
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nur knapp 47 Prozent der Haushalte in den eigenen vier Wänden.19 Trotz anhaltend guter Wirtschaftslage konnte sich die Wohneigentumsquote gegenüber den europäischen Nachbarstaaten und der OECD nicht verbessern.20
Vielfach bemängelt wird eine zu zaghafte Wohnungspolitik, die zu geringe Anreize für die Marktteilnehmer setzt. Vielmehr setzt sich die Tendenz einer zunehmenden restriktiven Regulierung verbunden mit hoher Bürokratie fort. Bemängelt wird u.a. die schleppende Erschließung von Bauland und allgemein die komplexen Baugenehmigungsprozesse, die teils nur mit hohen Auflagen zu bestehen sind. Als abschreckend für die Wohnungswirtschaft erweisen sich beispielsweise die gesetzlichen Maßnahmen21 wie
- Verlängerung der Mietpreisbremse um weitere 5 Jahre
- Erweiterung des Betrachtungszeitraumes für ortsübliche Vergleichsmieten von vier auf sechs Jahre
- Berliner Mietendeckelungsgesetz - Gebäudeenergiegesetz
- Reform des Wohneigentumsgesetzes - Baulandmobilisierungsgesetz
Dies obwohl das gesellschaftspolitische Ziel Bildung von Wohneigentum gerade in Zeiten des vergangenen langen Konjunkturaufschwunges, zunehmende Einkommen und wirtschaftlichen Wohlstandes gleichzeitig aber bei hoher Gefährdung einer gesicherten Altersvorsorge an Bedeutung gewinnt. Sie sollte als wichtige Ergänzung zu den drei bestehenden Säulen der Alterssicherung Entlastung bringen.
19 Vgl. im Detail die Sparda-Studien speziell „Wohnen in Deutschland 2019“.
20 So bemängelt die Deutsche Bundesbank, dass in Deutschland die Wohneigentumsquote innerhalb der OECD am zweitniedrigsten ist. Vgl. Vgl. Deutsche Bundesbank: Gründe für die niedrige Wohneigentumsquote in Deutschland.
Research Brief. 30.Ausgabe. Januar 2020.
21 Vgl. Thieme, H.: Trends zu stärkerer Regulierung der Immobilienwirtschaft setzt sich fort. In ZIA: Immobilienwirtschaft 2020.
Verantwortung verpflichtet. S. 141.
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Abb. 2: Entwicklung der Wohneigentumsquote in Deutschland (Quelle: Verband der Privater Bausparkassen e.V. (2020).
Marktseitig spielt das Motiv der Bundesbürger „Erwerb von Wohneigentum“ dennoch eine wichtige Rolle. Mit 42 Prozent Anteil der Nennungen hat es sich allerdings gegenüber den Spitzenwerten „Altersvorsorge“ (54 Prozent) und „Konsum“ (45 Prozent) deutlich abgeschwächt.22
Die Gründe für das Nachlassen der Nachfrage des Wunsches nach Wohneigentum lassen sich wie folgt stichwortartig zusammenfassen.23
Als Hauptursachen werden vielfach genannt:
-Verknappung des Angebots und galoppierende Immobilienpreise.
-Hohe Erwerbsnebenkosten.
-Hohe Eigenkapital-Anforderungen, verschärfte Bonitätsanforderungen.
-Restriktive Gesetzesauflagen.
-Geringe staatliche Förderung.
22 Vgl. Anhang 2: Sparmotive der Bundesbürger. Verband der Privaten Bausparkassen e.V.
23 Vgl. Deutsche Bundesbank: Deutsche Bundesbank: Gründe für die niedrige Wohneigentumsquote in Deutschland. Research Brief. 30. Ausgabe. Januar 2020. IW-Gutachten: Analyse der Wohneigentumsbildung. Köln Februar 2018.
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-Geringe steuerliche Anreize.
Das Zusammenwirken der hemmenden Faktoren erklärt denn auch, dass
Deutschland in Europa einen abgeschlagenen Platz bei der Wohneigentumsquote einnimmt. Spitzenpositionen nehmen südeuropäische und skandinavische Staaten ein.24
2.4. Immobilienklima
Die Wohnimmobilienfinanzierung in Deutschland weist ein stetiges Wachstum seit Ende der Finanzkrise auf. Für das vergangene Jahr wurde bei steigender Marge von 0,94 auf 1,08 Prozent insgesamt 245 Mrd. EUR neue Baudarlehen ausgereicht.25 Dieser Trend setzte sich auch im ersten Halbjahr 2020 mit einem Wachstum von ca.
3,7 Prozent verhalten fort. Eine differenzierte Betrachtung ergibt, dass beispielsweise das Wohnimmobilienfinanzierungsgeschäft der Pfandbriefbanken diese positive Marke dank eines starken Wachstums von 9 Prozent im ersten Quartal erreichen konnte.26 Allerdings gibt es im Markt große Unterschiede in der aktuellen Entwicklung.
Schlechter fällt insgesamt die Entwicklung in der Gewerbeimmobilienfinanzierung aus.
Sie musste einen Rückgang im 1. Halbjahr von ca. 9 Prozent verkraften.27
Offen bleibt, welche Trends sich fortsetzen werden. Gründe für die großen Quartalsschwankungen dürften sein, dass die Nachfrage nach Darlehen aus Vorsichtsgründen zurück ging. Auch technische Gründe werden genannt, da mangels Besichtigungsmöglichkeiten und die „Home-Office“ Abwicklungen seitens der Banken zögerlich anliefen Aber auch verschärfte Anforderungen an die Bonität dürften sich hemmend auf das Neugeschäft ausgewirkt haben.
24 Vgl. Anhang 3: Wohneigentum Europa.
25 Quelle: Deutsche Bundesbank: Gründe für die niedrige Wohneigentumsquote in Deutschland. Research Brief. 30. Ausgabe.
Januar 2020. Empirica: Wohnungsmarktprognose 2021/2020, empirica -Paper Nr. 256. August 2020.
26 Vgl. vdp: Immobilienfinanzierungsgeschäft der Pfandbriefbanken im ersten Halbjahr 2020. Vdp aktuel.
27 Nach einer Steigerung im 1. Quartal 2020 von etwa 7 Prozent erfolgte im 2. Quartal ein drastischer Rückgang um 25 Prozent.
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Abb. 3: Entwicklung Wohnimmobilienfinanzierung Neuabschlüsse (Quelle: vdp 2020).
Die Immobilienmärkte verzeichnen durch COVID-19 eine je nach Segment unterschiedlich starke Verschlechterung der Lage und der Erwartungen.28
Entsprechend den Ergebnissen des ZIA-IW-Immobilienindex hat sich die Geschäftslage von Immobilienunternehmen besonders in den gewerblichen Sektoren Büro und Handel im 2. Quartal 2020 stark eingetrübt.29 Dagegen fällt die Erwartung der Branche im Bereich Wohnen moderater aus. Eine schnelle Erholung setzt sich nun offensichtlich nach ersten Schocks des Shutdown in den Monaten Mai und Juni fort.30
28 Vgl. Herbstgutachten 2020 des Rates der Immobilienweisen: Immobilienwirtschaft in und nach der Corona-Krise. S. 17ff.
29 Vgl. ZIA-IW-Immobilienindex 2. Qt. 2020.
30 Vgl. Anhang 4: Erholung Immobilienklima.
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Abb. 4: Verschlechterung Immobilienklima (Quelle: ZIA-IW-Immobilienindex 2.Qt.
2020).
Im Markt zeichnet sich nach dem starken Einbruch im 2. Quartal in den Folgemonaten eine leichte Korrekturbewegung ab, auch was die Beurteilung der aktuellen und künftigen Entwicklung betrifft. Die Pandemie hat aber die Dynamik an den Immobilienmärkten teils stark gedämpft. Dies bewirkt eine deutlich geringere Investitionsneigung in Wohnungs- und Gewerbeimmobilien bei stagnierenden beziehungsweise moderat anziehenden Preisen. Befürchtete weitere starke Einbrüche blieben aus.31
Ein weiterer Stimmungsindikator ist der Deutsche Immobilienfinanzierungsindex (DIFI), der als Mittelwert die Einschätzung der aktuellen vergangenen sechs Monate und die Geschäftserwartungen der kommenden sechs Monate wiedergibt. Die befragten Experten von Investoren, Kreditinstituten und Beratungsfirmen stufen die Finanzierungssituation derzeit mit einem minus von 36 Prozent für den Gesamtmarkt ein. Allerdings werden in fast allen Immobiliensegmenten Verbesserungen erwartet.
31 Vgl. Anhang 5: Preisentwicklung nach Corona.
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Die größte Erholung verzeichnet das Segment „Wohnen“ und die Erwartungen nähern sich dem Vorkrisenniveau.32
Abb. 5: Entwicklung Deutscher Immobilienfinanzierungsindex (Quelle: DIFI)
Ob sich dieser Trend fortsetzen kann bleibt offen. Aufgrund des harten Wettbewerbs und der hinzukommenden Corona-Problematik kommt es nun nach Auslauf des gesetzlichen Kreditmoratoriums vordergründig auf die Qualität der Kreditportfolios der Institute an. Entsprechend muss mit unterschiedlich hohen Wertberichtigungen gerechnet werden. Je nach Zeitanfall und Höhe und regionalem Gefälle könnte dies durchaus zu weiteren Verschiebungen der Marktanteile führen.
32 Vgl. DIFI-Report: Einschätzungen zum Immobilienfinanzierungsmarkt. 3. Quartal 2020. September 2020.
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3. Marktveränderungen
3.1. Regulatorik BaFin und EZB
Die aufsichtsrechtlichen Verordnungen und die zeitliche Aussetzung beziehungsweise Lockerung von Vorschriften der Bankenaufsicht sowie die geldpolitischen Maßnahmen der EZB beinhalten hohe Flexibilität und großes Entgegenkommen gegenüber dem Bankensektor. Die in Abstimmung mit internationalen Behörden geschnürten gigantischen Hilfspakete33 wurden teils von den Banken rasch umgesetzt.34 Durch großzügige Handhabung von Sonderkreditprogrammen unter vereinfachter Risikoprüfung und bis 90 Prozent reichenden gestaffelten Staatsgarantien soll die Finanzkraft der Wirtschaft gestärkt werden, damit diese den neuen Herausforderungen durch COVID-19 wirkungsvoll entgegentreten kann. Flankiert von den Hilfsprogrammen steht eine drastische Stärkung des Eigenkapitals der Banken durch Befreiung von regulatorischen Pflichten bei der Eigenkapitalbindung. Die Erleichterungen ermöglichen den Banken eine theoretische Erhöhung ihres Kreditspielraumes um 225 Mrd. Euro, der bei Bedarf für eine weitere großzügige Kreditvergabe verwendet werden kann.
Beispielhaft sind folgende regulatorische Maßnahmen zu nennen:35
- Reduzierung Vorsorgepuffer: Summe aus antizyklischem Kapitalpuffer, Kapitalerhaltungspuffer Eigenmittelzielkennziffer u. Überschusskapital - (→ Spielraum 225 Mrd. EUR, theoretische Kreditausweitung um 50%).
- Anpassungen bei Auslegung IFRS 9 (Def. Leistungsgestörter Kredite).
- Verschiebung Umsetzung Basel III (2022 auf 2023).
- Aussetzung Bankenabgabe Sicherungsfonds (Eurozone ca 175 Mrd. EUR).
- Aussetzung der Regeln für Non Performing Loans (NPL).
- Keine aufsichtsrechtliche Zuordnung Stundung Baudarlehen als „Default u.
Forbearance“.
Gerade die seitens der BaFin mittels Merkblatt36 offiziell erteilte Freistellung von Negativmaßnahmen bei in Anspruch genommener Stundungen stellt eine große Entlastung für die Banken dar. Sie neutralisieren zeitbegrenzt die strengen Regeln beispielsweise der Wohnimmobilienkreditrichtlinie, die harte Maßnahmen bei Zahlungsstörungen bindend vorschreibt. Umso mehr überrascht es, dass Banken bei ihrem wichtigen Beitrag einer vermehrten
33 Die finanziellen Hilfsmaßnahmen an Krediten wurden mit Verlauf der Krise mehrmals nach oben angepasst.
34 Hierzu gibt es allerdings widersprüchliche Kommentare.
35 Vgl. vdp Quarterly Q2.2020. https://www.pfandbrief.de/site/dam/jcr:603862b4-5b36-467e-a19c- 629ddd810e09/vdp_Quarterly_Q2_2020_FINAL.pdf
36 Vgl. die laufenden Aktualisierungen der BaFin zu: Covis-19-Lage: Neue Entwicklungen und wichtige Informationen der BaFin.
https://www.bafin.de/DE/Aufsicht/CoronaVirus/CoronaVirus_node.html.
14
Kreditgewährung bei der Bonitätsprüfung restriktiver vorgehen. So haben sie im 2. Quartal 2020 über alle Kreditsegmente (private und gewerbliche Wohnbaukredite) nochmals eine Verschärfung ihrer Prüfkriterien vorgenommen.37
3.2. Kreditmoratorium durch das BMJV
Die Bundesregierung hat zum Schutz von Darlehensnehmern ein Gesetz zur Abmilderung der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht per 27. März rechtskräftig erlassen. Art. 240 § 3 EGBGB enthält Sonderregelungen zum Darlehensrecht und beinhaltet ein vom Bundesministerium für Justiz und Verbraucherschutz (BMJV) gesetzlich erlassenes Kreditmoratorium.38 Es dient dem Verbraucherschutz und einer zeitlichen Schonung der Vertragspartner. Es soll einer breiten Bevölkerungsschicht Schutz einer „angemessenen Daseinsvorsorge“ bieten und zu einer Linderung von Härtefällen beitragen.39 Den Beteiligten soll Gelegenheit gegeben werden nach Lösungen zu suchen, um eine Fortsetzung des Darlehensverhältnisses nach Abklingen der Krise zu ermöglichen.
Hauptvoraussetzung für die Inanspruchnahme ist analog zu den finanziellen Unterstützungsprogrammen der Nachweis eines wirtschaftlichen Schadens durch die Epidemie. Das Kreditmoratorium bietet die Stundung von Zinsen, Tilgungsraten oder Rückzahlung von Baudarlehen und beinhaltet einen Ausschluss des Kündigungsrechts wegen Zahlungsverzugs. Zusätzlich soll Verbrauchern die Möglichkeit eines persönlichen Gesprächs zur Problembewältigung durch die Kreditinstitute angeboten werden. Inhaltich werden ausdrücklich Hilfs- oder Überbrückungsmaßnahmen gebilligt, ohne hierzu Details zu nennen. Das Moratorium gilt gleichermaßen für Konsumentenkredite. In Art. 240 § 4 EGBGB wurde eine Verlängerungsoption der zunächst vom 1.April bis 31.Juni 2020 geltenden Regelung vorgesehen. Diese Option wurde nicht ausgeübt. Damit steht das deutsche Kreditmoratorium im Gegensatz zu den „Best-Practices“ - Empfehlungen der EU- Kommission, die sechs Monate Laufzeit vorsieht40 und im Bankensektor teils auf Unverständnis stieß.41 In diesem Zusammenhang ist zu erwähnen, dass leider keine einheitliche EU-Regelung sich durchsetzen konnte. Die europäische Bankenaufsicht (EBA) verlängerte jüngst die Laufzeit ihres Moratoriums bis 30. September 2020.
37 Vgl. Deutsche Bundesbank: Juli-Ergebnisse der Umfrage zum Kreditgeschäft (Bank Lending Survey) in Deutschland.
Pressenotiz vom 14.07.2020. Frankfurt.
38 Vgl. BMJV: Die wirtschaftliche Existenz in der Corona-Krise sichern. Stand 27. März 2020.
39 Vgl. BMJV: Fragen und Antworten: Stundung im Rahmen von Verbraucherdarlehensverträgen während der Corona-Krise. 23.
März 2020.
40 Vgl. EU-Kommission: Best practices applied by banks, non-banks lenders and insureres in relation to relief measures offered to cosumers and business in the context of COVID-19 cisis.
41 Vgl. GVB lehnt EU-Plan zu Kreditmoratorium ab. Pressemitteilung Genossenschaftsverband Bayern. 24.06.2020.
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So beträgt beispielsweise die Laufzeit in Österreich 6 Monate und weitere EU- Mitgliedsstaaten haben gleichfalls individuell abweichende Regelungen vorgenommen.42 Die europäische Bankenaufsicht (EBA) verlängerte jüngst die Laufzeit ihres Moratoriums bis 30. September 2020, wobei weitere gravierende Abweichungen beispielsweise in der Frage Regelung Traglast Zinsen bestehen.43 Auf nationaler Ebene sind die Empfehlungen der Bankenverbände für ihre Mitglieder zu erwähnen. So vereinbarte der vdp e.V. für seine Mitgliedspfandbriefbanken ein Moratorium für Finanzierungen für Gewerbeimmobilien.44
Die Bedeutung des erlassenen Kreditmoratoriums lässt sich an den aktuellen Bestandsvolumina
- Baudarlehen in Höhe von ca. 1,51 Bill. EUR45 und - Konsumentendarlehen 202,5 Mrd. EUR46
bemessen.
Die Kreditwirtschaft begrüßte offiziell in Stellungnahmen ihrer Verbände die ergriffenen Maßnahmen. Allerdings wurden in der Auslegung indifferente Begriffe und Auslegungsspielräume bedauert. Dies betrifft in erster Linie die Freistellung oder Verrechnung von Zinsen und Gebühren.47
3.3. Inanspruchnahme Moratorium 3.3.1. Stundung Mieten
Die Folgen einer Mietstundung hat Auswirkungen auf private und gewerbliche Vermieter, da sie Sonderbelastungen darstellen und ihre Ertragskraft schwächt.
42 In den USA beträgt die Zeitdauer ein Jahr. Zu den dortigen Auswirkungen vgl. Thier De P.: Verfehlte Krisenpolitik bremst US- Häuserkreditmarkt aus. Börsenzeitung 04.06.2020.
43 Vgl. EBA Final report. Guidelines on legislative and non-legislative moratoria on loan repayments applied in the light oft he COVID-19 crisis. on treatment of public and private moratoria in light COVID-19 measures. 02.April 2020.
https://eba.europa.eu/sites/default/documents/files/document_library/Publications/Guidelines/2020/Guidelines%20on%20leg islative%20and%20non-
legislative%20moratoria%20on%20loan%20repayments%20applied%20in%20the%20light%20of%20the%20COVID- 19%20crisis/882537/EBA-GL-2020-02%20Guidelines%20on%20payment%20moratoria.pdf
44 Vgl. die Eckpunkte des vdp-Moratoriums unter
https://www.pfandbrief.de/site/de/vdp/Presse/News/liste_meldungen/meldung_2020_3.html
45 Deutsche Bundesbank: MFI-Statistik Bestände, Neugeschäft Kredite. Monatliche Reihe.
46 Deutsche Bundesbank: MFI-Statistik Konsumentenkredite an private Haushalte. Monatliche Reihe.
47 Schiers, S./Rezner ,A.: Bankenverband und Verbraucherschützer streiten um Zinsen für gestundete Kredite. Handelsblatt 27.
April 2020.
16
Eine erste Orientierung über den Bereich Stundung bieten zunächst die von Verbrauchern in Anspruch genommenen Mietstundungen. Folgende Abb. 8 gibt die Betroffenheit befragter Immobiliengesellschaften wieder.
Betroffenheit Stark Gering Keine
Wohnen Privat 1,9 % 94,4% 3,7%
Büro Gewerbl.. 24,4% 62.2% 13,4%
Handel Gewerbl. 23,8% 76,2% 0,0%
Abb. 6: Betroffenheit Immobilienunternehmen von Stundung Mieten (Quelle: ZIA-IW- Immobilienbarometer (ISI)
Bemerkenswert ist, dass zwischen den Sektoren Privates Wohnen und gewerblicher Immobiliennutzung in der Inanspruchnahme Mietstundung große Unterschiede bestehen. Während knapp ein Viertel im gewerblichen Sektor starke Betroffenheit registrieren, sind die Auswirkungen im Bereich Privatwohnen gering. Nur 1,9 Prozent melden eine starke Betroffenheit. Im Vorgriff zu den Ergebnissen der Stundung von Baufinanzierungen deckt sich diese Aussage nahezu identisch.48
Gleichfalls von Interesse ist, welche Preisentwicklungen unter dem Einfluss COVID- 19 die Immobilienbranche erwartet. Hier gehen die Meinungen über die Kurz- und Langzeitfolgen der Krise teilweise weit auseinander.49 Erste Studien gingen von merklichen Preisrückgängen um bis zu 25 Prozent aus. Mit Fortdauer der Pandemie signalisieren neue Prognosen allerdings Entwarnung und gehen von einer schnellen Erholung nach dem ersten Schock bis hin zu weiteren Preissteigerungen aus. So werden entsprechend einer BVR-Prognose die Preise für selbstgenutzte Immobilien im Jahr 2020 bundesweit um 4,8 Prozent und damit nur geringfügig wenig50 als im Vorjahr (6,7 Prozent) zulegen.
Ein verunsichertes Meinungsbild spiegelt sich weiter in den Ergebnissen von Umfragen. So gehen etwa die Hälfte der Befragten von keiner Veränderung der
48 In Kapitel 4 wurde ein nahezu identischer Stundungssatz von 1,89 Prozent vom Gesamtvolumen Baufinanzierung ermittelt.
49 Vgl. die konträren Einstufungen bei: Streit, M.: Wohnungspreise sinken in der Coronakrise. Handelsblatt 29.07.2020 und Wille, R.: Häuserpreise steigen während der Coronakrise stark. Spiegel 10.08.2020.
50 Vgl. BVR: Preisauftrieb bei Wohnimmobilien hält trotz Corona-Krise an. BVR Research Berlin 24. Juni 2020.
17
Preisentwicklung bei Mieten und Preisen für Immobilien aus, während bei der Preisentwicklung für Immobilien ein gutes Viertel unbeirrt von Corona von weiteren Preissteigerungen ausgeht. Dies dürfte sich direkt auf Machbarkeitsindizes auswirken und sie weiter im Trend sinken lassen.
Abb. 7: Erwartete Preisentwicklung (Quelle: ZIA-IW-Immobilienbarometer (ISI)
3.3.2. Stundung Baufinanzierungen
Nach Durchsicht von Pressemitteilungen und Halbjahresberichten von Kreditinstituten ist festzustellen, dass bei Abschluss der Studie nur sehr geringe und vage Informationen über das Ausmaß der in Anspruch genommenen Stundungen der Öffentlichkeit zugänglich sind. Vielfach erfolgte auf Anfrage bei den Instituten und Verbänden keine Antwort oder sie verhielten sich sehr bedeckt. Sie beschränken sich lediglich auf die Skizzierung von Trends und vagen quantitativen Angaben. Der Bundesverband der SPARDA-Banken bezifferte den Prozentsatz der Stundungsanträge bei ihren Mitgliedsbanken mit 1,02 Prozent (Stand 14.06.2020) und der Verband für Pfandbriefbanken (vdp e.V.) gab mit ca. 2 Prozent (Stand Ende Juni 2020) nahezu einen verdoppelten Wert für seine Mitgliedsinstitute an. Weiter meldete der BVR ein Gesamtstundungsvolumen in Höhe von 15,7 Mrd. EUR. Dies entspricht 2,7 Prozent des gesamten Kreditvolumens der Genossenschaftsbanken. Hierauf entfallen auf private Schuldner rund 7 Mrd. gestundetes Kreditvolumen, was einem Anteil von 1,9 Prozent entspricht. Entsprechend liegt der gewerbliche Stundungsanteil mit 8,6 Mrd. EUR (3,9 Prozent) deutlich höher.
Die genannten Zahlen dürften sich allerding noch leicht erhöhen mit Auslaufen der dreimonatigen gesetzlichen Moratoriumsfrist. Da ein Teil der betroffenen Banken freiwillig eine Verlängerung der Stundungsfrist mit betroffenen Verbrauchern im Rahmen von Good-will-Aktionen51 vereinbart haben, kann derzeit noch keine endgültige Aussage getroffen werden. Gesicherter Erkenntnisstand ist aber im
51 Stellvertretendes Beispiel hierfür ist die Saalesparkasse, die eine Tilgungsaussetzung für Privat- und Firmenkunden für neun Monate gewährt. Vgl. Saalesparkasse: Saalesparkasse stundet Corona-betroffene Kunden fällige Kredittilgungen.
Pressemitteilung. 27. Mai 2020.
18
Einklang mit vielen Presseaussagen, dass die Stundungen einen „niedrigen einstelligen Prozentsatz“ ausmachen. In der folgenden Abb.8 sind die vorliegenden Ergebnisse zusammengefasst.
Stundungsanträge
Baufinanzierung in % vom
Gesamtvolumen
Ablehnungs- Quote in %
Hochschule München 1,89 < 5%
BdB k.A.
Bankenfachverband k.A.
DSGV k.A.
BVR 1,90
vdp knapp 2,00
BV SPARDA-Banken 1,02 3,82
BV PSD-Banken k.A.
BV Private BSK k.A.
BV Öffentl.Rechtl. BSK k.A.
Abb. 8: Stundungsgewährung Bau- und Konsumentenkredite nach Bankengruppen.
Insgesamt lässt sich aus vorliegenden Daten ableiten, dass die Stundungsanträge nach Bankengruppen wenig streuen und als Obergrenze sich eine Stundungsquote von etwa 2 Prozent ergibt. Wenig Aussagen gibt es in Bezug der Ablehnungsquoten.
Sie liegen gleichfalls deutlich im einstelligen Bereich mit Obergrenze 5 Prozent.
Ein ähnliches Bild ergibt sich bei der Analyse der Stundungen bei Konsumentenkrediten. Der Wert liegt nur marginal mit 2,3 Prozent über den Werten der Baufinanzierung bei etwa gleicher Ablehnungsquote von weniger als 5 Prozent.
19
Die gewonnenen Ergebnisse signalisieren trendmäßig ein Ansteigen des Wertberichtigungsbedarfs für den Fall, dass sich aus den Stundungen Problemkredite entwickeln sollten. Deshalb dürfte künftig die in der Vergangenheit teils deutlich unter ein Prozent liegende Abschreibungsquote nicht zu halten sein.
Im folgendem wird eine Auswahl von Pressemitteilungen gegeben.
Presseinformationen zu Stundungsanträgen Baufinanzierung (Auswahl)
BVR 58.500 Stundungen Privatkunden (ca. 7 Mrd. EUR).
Commerzbank Privatkundenverträge 33.000 Stundungen; Volumen 3,2 Mrd. EUR . davon 1,9 Mrd. Wohnkredite.
Niedriger einstelliger Prozentsatz (ca. 2%).
Stundungsangebot bis 30. Sept. 2020.
DB + Postbank Privatkundenverträge 70.000; 40% Baufinanzierung; 60%
Konsumentenkredite.
Insgesamt kleiner einstelliger Prozentsatz.
DSGV Ca. 370.000 Privatkunden; Gesamtkreditbetrag 139 Mrd.
EUR; davon 287 Mio. Stundung Tilgung; 35 Mio.
Zinsen; gestundete Verbraucherkredite 189.000.
Geno BW Stundung hoher dreistelliger Mio. Betrag.
HVB Niedriger einstelliger Prozentsatz. Sehr kleiner Anteil
Verbraucherdarlehen. Angebt individueller Lösungen.
ING Deutschland Sehr niedriger einstelliger Prozentsatz nahe 1%.
SVBW 50.000 Tilgungsaussetzungen 1 Mrd. EUR.
Targobank 47.000 Tilgungsaussetzungen.
Abb. 9: Auswahl Pressemitteilungen zur Gewährung von Stundungen.
Zwischenergebnis: Offensichtlich wurde das Potential an Stundungsvolumen zu Beginn des Lockdowns stark überschätzt. Wie obige Auswertungen belegen, kam
20
es nicht zu einem befürchteten Run von Anträgen. Offensichtlich scheuen gerade im Sektor privater Immobilienfinanzierung die Immobilienbesitzer den Schritt einer Stundung. Es kann vermutet werden, dass Sie bereit sind privates Geldvermögen einzusetzen, um bei coronabedingten Einkommensminderungen ihren Verpflichtungen dennoch ungestört weiter nachkommen zu können und die Annuitäten ohne Störung weiter bedienen.
4. COVID-19-Belastungsfaktoren
4.1. Gefahrenpotential für Banken
Wie bereits in Kp. 22 dargestellt, leiden deutsche Banken unter einer schwachen Ertragslage. Sie sind seit längerem bestrebt ihre Geschäftsmodelle zu verändern, ihre Kosten zu senken und eine wettbewerbsfähige Cost-Income-Ratio zu erreichen. Hinzu kommen marktbedingt die Erlösschmälerungen durch die Niedrigzinspolitik sowie hohe Aufwendungen für die Digitalisierung. Neu sind die Herausforderungen durch die Pandemie. Ihr Kreditbuch hat sich mit Verlauf der Pandemie stark ausgeweitet, da ihre Kunden zur Überwindung der Folgen der Pandemie einen hohen Kapitalbedarf für erforderliche Anpassungen und Restrukturierungen ihrer Geschäftsprozesse benötigen. Entsprechend ist festzustellen, dass die Unternehmen neben dem Halten von Liquiditätsbeständen sich um die Ausweitung ihrer Kreditlinien bemühen und sich auf den Kapitalmärkten mit zusätzlichem Fremdkapital, vorausgesetzt ihre Bonität lässt dies zu, eindecken. In diesem Zusammenhang sind die Banken stark gefordert.
Wie Statistiken belegen, haben sie ihre Kreditgewährung seit Ausbruch der Pandemie stark ausgeweitet52 und erfüllen somit die Zielsetzung von Politik, Aufsicht und EZB.
Allerdings haben Banken zur Risikoreduzierung auch Gegenmaßnahmen ergriffen, indem sie sowohl Kreditvergabestandards als auch die Margen mit Blick auf erhöhtes Risiko angezogen haben.53 Sie folgen offensichtlich nicht der mit Beginn des Lockdown ausgesprochenen Aufforderung des Finanzministers Olaf Scholz bei Kreditprüfungen kleinerer Firmen „gewissermaßen ein bisschen fünfe gerade sein“ zu lassen.
Banken befinden sich deshalb pandemiebedingt derzeit in einer prekären Konfliktsituation. Für den Teil der Kreditausleihungen für den Bund, Länder und die KfW nicht voll haften, haben die Kreditinstitute das Obligo allein zu tragen. Dies ist bereits an hohen Rückstellungen für die Risikovorsorge in den Halbjahresberichten von Banken deutlich erkennbar.54
52 Vgl. Pressemitteilungen der Bankenverbände und Einzelinstitute.
53 Vgl. Deutsche Bundesbank: Bank Lending Survey des Eurosystems, Ergebnisse für Deutschland, Umfragerunden April 2020 und Juli 2020.
54 Vgl. die Aufzählung bei Kanning,T.: Vermehrte Rückstellungen. Die Angst vor Insolvenzen wächst. FAZ 30.08.2020.
21
Infolge der anschwellenden Kreditportfolios erhöht sich zudem das Gefahrenpotential.
So wird Schätzungen zufolge entsprechend einer Befragung von Risikomanagern in den nächsten zwei Jahren der Abschreibungsbedarf an Immobilien- und Konsumentenkrediten sowie kleinen und mittleren Unternehmen sich mehr als verdoppeln.55 Durch die Aussetzung der Insolvenzanmeldepflicht fällt es Banken schwer die Gefahren für Problemkredite richtig einzustufen. Die Branche rechnet insgesamt nach Auslaufen der Insolvenzmeldepflicht mit einer starken Zunahme an Insolvenzen. Hinzu dürfte sich der Wertberichtigungsbedarf der Non- Performing- Loans (NLPs) und Zombiekredite stark erhöhen. Vielfach wird diskutiert, dass ihre Volumina stark anschwellen werden. Auf die europäischen Banken dürfte im laufenden Jahr ein Wertberichtigungsbedarf von bis zu 415 Mrd. EUR zukommen.56
Gleichfalls geht die BaFin für Ende 2020/2021 von „größeren Kreditausfällen“57 aus, die sich durchaus existenzbedrohend für schwächer aufgestellte Banken erweisen könnten. Sowohl BaFin als auch Deutsche Bundesbank und internationale Gremien rechnen folglich mit einem starken Anstieg an Wertberichtigungen und Sonderabschreibungen im Unternehmenskreditgeschäft.
Das Ausmaß des Gefahrenpotentials korreliert weitgehend mit der kommenden Konjunkturentwicklung und ob es weiter gelingt mittels ultralockerer Geldpolitik und großzügiger Kreditvergabe die Unternehmen ausreichend mit Kapital zu versorgen.
Nur dann lässt sich eine drohende Rezession mit Preiseinbrüchen, verbunden mit einer zu befürchtenden Insolvenzwelle, verhindern.
Das aufgezeigte Szenario wird allerdings in Frage gestellt, sollten weitere Lockdowns auf die Wirtschaft zukommen.
Verständlich, dass bei dieser hohen wirtschaftspolitischen Herausforderung regulatorische Konfliktschnittstellen in den Hintergrund rücken. Die straffrei zeitlich begrenzte Duldung von Verstößen gegen aufsichtsrechtliche Bestimmungen wie der Wohnimmobilienkreditrichtlinie und einschlägigen KWG-Normen hilft aktuell. Aber mit Beendigung des Ruhemodus dürften sich akkumulierte Probleme ergeben, die die Banken mit ihrem Haftungskapital abzufedern haben.
Angesichts dieser dunklen Wolken erweisen sich die derzeit aus der Pandemie direkt ableitbaren Belastungen, beispielsweise aus den Folgen des erlassenen allgemeinen Kreditmoratoriums als vertretbar. So verweist die Deutsche Bundesbank zwar auf eine zusätzliche Belastung für das zinsabhängige Geschäft aus den Stundungen von Zins-
55 Vgl. Ruhkamp, C.: Die „Zombiefirmen“ breiten sich aus. Börsenzeitung 26.08.2020.
56 Vgl. Accenture: COVID-19 and the looming credit crises. July 27, 2020.
57 Vgl. tagesschau.de: Finanzexperten zu Corona Krise. „Das dicke Ende steht noch aus“.
https://www.tagesschau.de/wirtschaft/krise-zombie-unternehmen-101.html. Abruf 02.09.2020.
22
und Tilgungszahlungen, stuft sie jedoch als Kategorie geringen Umfanges ein, ohne eine überschlägige Quantifizierung zu nennen.58
Zwischenergebnis: Es besteht hohe Unsicherheit hinsichtlich des weiteren Krisenverlaufs und seiner gesamtwirtschaftlichen Folgen auf den Bankensektor. Die direkten Kosten des Moratoriums scheinen vertretbar zu sein. Allerdings ist nach Ende der Insolvenzmeldefrist und Auslauf der Unterstützungsmaßnahmen mit einem starken Anstieg einer Insolvenzwelle zu rechnen.
4.2. Fiktive Kostenrechnung Folgen Stundung
Der Schaden bei vorzeitiger Ablösung privater Hypothekendarlehen ist in begründeten Fällen durch eine ständige Rechtsprechung – wenn auch strittig - geregelt.59 Im Gegensatz zur geregelten Vorfälligkeitsentschädigung untersagt das Morartorium eine Weiterverrechnung eines entstandenen Schadens.
Über die durch das Kreditmoratorium entstanden Kosten gibt es öffentlich nahezu keine Informationen. Dies lässt vordergründig den Schluss zu, dass sie entweder zu vernachlässigen oder sehr hoch sind und bei Bekanntwerden zu einem starken Imageschaden der Institute führen würden.
Die entstehenden Kosten sind in harte und weiche Kosten zu unterteilen. Als harte Kosten lassen sich nennen
- Zinsschaden
- Erhöhte Risikovorsorge durch erhöhte Wertberichtigungen - Erhöhte Verwaltungs- und Beratungskosten
- Monitoring- und Controlling-Mehraufwand (z.B. Ratingüberwachung) Als weiche Kosten sind
- Reputationsschäden
- Durch hohen Abschreibungsaufwand sinkt die Profitabilität mit Gefahr eines - Down-Ratings, das u.a. die Refinanzierung verteuern könnte.
Dass sich ein coronabedingter Zinsschaden ergibt, verdeutlicht die Erklärung einer Ministeriumssprecherin des BMJV. Sie stellt klar, dass die Bundesregierung die
58 Vgl. Deutsche Bundesbank: Die Ertragslage der deutschen Kreditinstitute im Jahr 2019. Monatsbericht September 2020, S.
93.
59 Zur grundlegenden Entwicklung der Rechtsprechung des BGH: Urteil vom 1. Juli 1997 - XI ZR 267/96, vergleiche BGH XI ZR 197/96, XI ZR 198/96, XI ZR 27/00, XI ZR 285/03.
23
Rechtsauffassung vertritt, dass durch die Stundung keine zusätzlicher Zinsanspruch für die Kreditvergabe sich ergibt.60
Zur Einstufung der Größenordnung des Schadens, der durch in Anspruch genommene Stundungen für die Banken entstanden ist, dient die folgende fiktive Berechnung.
Ausgangspunkt ist der Gesamtbestand von privaten und gewerblichen Wohnimmobilienkredite. Er ist mit dem ermittelten Prozentsatz an Stundungen von 2 Prozent zu multiplizieren. Das Ergebnis ergibt das Gesamtvolumen der gestundeten Kredite (30 Mrd. EUR). Für diesen Betrag ist die Refinanzierung durch die Banken für die Stundungsdauer weiter zu bedienen. Das Ergebnis ergibt einen fiktiven Zinsschaden in Höhe von 225 Mio. EUR.
1,5 Bill. Bestand Wohnimmobilienkredite (EUR) *)
x 0,02 In Anspruch genommener Stundungssatz (2%)**) x 0,015 durchschnittlicher Refinanzierungssatz (1,5%)***) x 0,50 durchschnittlichen Stundungsdauer (6 Monate)****) = 225 Mio. EUR ohne Wertberichtigungen u. weicher Kosten
*) Gesamtbestand privat und gewerblich
**) Das Studienergebnis ermittelte näherungsweise 2 Prozent
***) Durchschnittlicher Refinanzierungssatz
****) Durchschnittliche Stundungsdauer 6 Monate
Abb. 10: Berechnungsschema Berechnung Zinsschaden.
Interpretation und Erläuterung
● Das Ergebnis von 225 Mio. EUR ist als Zinsschaden des Gesamtbestandes resultierend aus privaten und gewerblichen Stundungen von Wohnimmobilien zu verstehen.
60 Vgl. Katzung, N.: Keine zusätzlichen Zinsen auf gestundete Bankkredite. Immobilien-Zeitung 10.06.2020.
24
● Ansatz von 2 Prozent Stundungsanteil vom Gesamtkreditbestand entspricht dem aktuellen Erkenntnisstand der Studie. Bis Ende des Jahres ist mit einem weiteren Anstieg zu rechnen.
● Der durchschnittliche Refinanzierungssatz der Immobilienportefeuilles der Banken dürfte schätzungsweise innerhalb der Bandbreite von 0,5 – 2,5 Prozent liegen und ist stark abhängig von den Durchschnittlaufzeiten der ausgereichten Darlehen. Es gibt keine öffentlich zugänglichen Informationen über die Duration der Kreditportefeuilles der Banken. Basis der Betrachtung ist die durchschnittliche Zinsfestschreibung der Baudarlehen. Diese hat sich im Privatsektor von 2010 bis 2020 von 11,6 Jahre auf 13,7 Jahre verlängert.61 Weitere Anhaltpunkte liefern die Pfandbriefsätze, da sie als Orientierung für die Refinanzierung von Baudarlehen dienen. Deren Konditionen folgen in der Regel der Entwicklung der Renditen von Staatspapieren. Die derzeitigen Pfandbriefsätze bei einer Laufzeit von ca. 12 Jahren liegen bei 0,04 Prozent62. Im Jahr 2010 vor Beginn der expansiven Geldpolitik der EZB lag der entsprechende Wert um die 4 Prozent63. Wird aus der Bandbreite der Pfandbriefzinssätze und den Laufzeiten der Zinsfestschreibungen ein Mittelwert gebildet, so ergibt sich näherungsweise ein gewichteter Refinanzierungssatz von ca. 1,5 Prozent.
● Die durchschnittliche Stundungsdauer wurde mit 6 Monaten angesetzt. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass zwar das gesetzlich erlassene Kreditmoratorium im Privatsektor nur 3 Monate vorsieht. Viele Banken haben aber auf freiwilliger Basis eine längere Stundungsfrist für ausgewählte Kunden gewährt. Im gewerblichen Bereich besteht eine Stundungsfrist von 12 Monaten.
● Die fiktive Berechnung der Kosten geht davon aus, dass für Verbraucher seitens der Banken teils ein Zinserlass beziehungsweise eine Zinsstundung gewährt wird. Die Auslegung in der Praxis hat seitens verbrauchernaher Verbände zu heftigem Widerspruch geführt.64 Derzeit besteht auf diesem Gebiet keine Rechtssicherheit.65 Für den Fall einer Zinsstundung – beispielsweise an das Ende der Zinsfestschreibung – müssten entsprechend kalkulatorische Verzugszinsen und das Zinsrisiko einer Anschlussrefinanzierung mit einbezogen werden.
Zwischenergebnis: Die Folge des Kreditmoratoriums ist offensichtlich eine unterschätzte Gefahr.66 Der ermittelte Zinsschaden in Höhe von 225 Mio. EUR ist aufgrund der Sensitivität der Daten eine vorsichtige Schätzung. So dürfte sich
61 Vgl. Interhyp: Baufinanzierung in Deutschland 2010 bis 2020.
62 Vgl. Anhang 6: Pfandbriefsätze.
63 Vgl. Anhang 7: Zehnjahresvergleich.
64 Vgl. vzb: Banken verstoßen gegen Corona-Schutzpaket für Kreditnehmer. Pressemitteilung 07.05.2020.
65 Anderer Meinung vgl. Klöhn, L: Die Stundung und Prolongation von Verbraucherdahrlehen nach COVID-19- Abmilderungsgesetz. WM Heft 25, S.1141-1148.
66 Vgl. Fleischer, K.: Das Kreditmoratorium ist eine unterschätzte Gefahr. Börsenzeitung 06.Aug.2020.
25
beispielsweise der angesetzte Stundungssatz von 2 Prozent bis Ende des Jahres auf 2,5 Prozent erhöhen. Weiter zu berücksichtigen wären Bonitätsunterschiede der Banken, da nicht alle Institute die günstigen Refinanzierungen über Pfandbriefe und EZB offenstehen. Hinzu kommen weitere zuzurechnende Kosten wie Erhöhung der Risikovorsorge und steigende Verwaltungsaufwendungen. Vorliegende Studie geht deshalb von einem vorsichtig geschätzten Gesamtschaden in Höhe von bis zu 500 Mio. EUR für die Banken aus.67
5. Ergebnisse Studie und Schlußfolgerungen
5.1. Studiendesign
Ziel der Studie: Erkenntnisse Auswirkungen der COVID-19-Pandemie auf die Baufinanzierung
Auftraggeber: GENOPACE
Studienerstellung: Hochschule München unter Mitwirkung FMH-Finanzberatung Methodik: Fragebogen mit 8 untergliederten Fragen
Zielgruppe: 500 Bankinstitute (350 GENOPACE-Partner + 100 größte Sparkassen + 50 Privatbanken + Sparda- u. PSD-Banken Rücklaufquote: 4,4%
Aussagekraft: Lediglich Trendaussage aufgrund geringer Rücklaufquote 5.2. Ergebnisse und Schlußfolgerungen
Auszug
Frage 1: Prozentsatz Stundungsanträge
Der durchschnittliche Prozentsatz der Gewährung von Stundungen von privaten Baukrediten wurde mit 1,89 Prozent ermittelt. Bei Konsumentenkrediten bewegte sich der Schnitt mit 2,30 Prozent etwas höher.
Der mit Stand vom 29. Juni ermittelte Wert kann sich allerdings noch bis Ende des Jahres bis zu einem Wert von drei Prozent und mehr erhöhen, da einige Anbieter auf
67 Das Handelsblatt taxierte den Schaden unter Annahme, dass bis zu zehn Prozent der Berechtigten von der Regelung des Moratoriums Gebrauch machen würden, ein Aufwand für die Kreditinstitute von 1,2 Mrd. EUR entsteht. Vgl. HB 27.04.2020.
26
freiwilliger Basis die Zeitdauer des Moratoriums von 3 Monaten individuell nach den Kundenbedürfnissen verlängert haben.
Abb. 11: Anteil der Stundungsanfragen seit April 2020 (in Prozent Volumen)
Eine Korrelation der Stundungsanträge mit der Dauer der Restlaufzeit konnte nicht festgestellt werden. Die Mehrzahl mit ca. 56 Prozent der Antworten lautet, dass keine Abhängigkeit festgestellt wurde. Eine sehr geringe Abhängigkeit bekundeten knapp ein Drittel.
Abb. 12: Korrelation Stundung Laufzeit
13,64 45,45 22,73
S T U N D U N G S A N F R A G E N
FRAGE 1: ANTEIL STUNDUNGSANFRAGEN SEIT APRIL 2020
0% 1% 2%
34,78 8,7 56,52
A B H Ä N G I G K E I T R E S T L A U F Z E I T
FRAGE 1C: ABHÄNGIGKEIT STUNDUNGSANTRÄGE VON DER RESTLAUFZEIT
sehr wenig wenig neutral
27
Frage 2: Ablehnungsquote Stundungsanträge
Bei beiden Privatkrediten, Immobilien- und Konsumentenkredit, liegt die Ablehnungsquote unter 5 Prozent. Als häufigster Ablehnungsgrund wurde ein mangelnder Nachweis der coronabedingten Notsituation angegeben. Etwa Ein-Drittel gaben an keine Ablehnungen vorgenommen zu haben Vielfach wurde dies mit einer positiven Portfeuillequalität des Hauses begründet Aber auch verbraucher- schutzorientierte Überlegungen dürften eine Rolle gespielt haben.
Frage 3: Option Verlängerung Stundungsmöglichkeit von 3 auf 6 Monate
Die Mehrzahl der Befragten rechnet mit einer weiteren Welle von Stundungsanträgen im Bereich von weiteren 1-2 Prozent. Dieser niedrige Wert steht im Gegensatz zu Ergebnissen der Immobilientrendbarometer, die etwa mit einer Quote von zehn Prozent rechnen.
Frage 4: Operative Umsetzung Stundungsanträge
Je nach Geschäftsmodell orientieren sich die Abläufe bei der Umsetzung. Es besteht eine große Bandbreite hinsichtlich hoch standardisierter Prozessabläufe bei der Gewährung von Stundungen bis hin zu intensiver persönlicher Kundenberatungen. Da der Gesetzgeber dies ausdrücklich vorsieht, machen viele Institute hiervon Gebrauch, um schonende individuelle Übergangslösungen mit Ziel Festigung Kundenanbindung zu finden. Diese Vorgehensweise wird in der Pressearbeit der Institute und Bankenverbände ausdrücklich positiv hervorgehoben.
Frage 5: Folgen Gesetzesinitiative
Es ergibt sich kein ableitbarer Trend. Die Befragten sehen die Gesetzgebung des Moratoriums und deren Abwicklung zeitlich begrenzt und mit den gewährten Stundungen als abgeschlossen.
28
Frage 6: Gesetzesinitiative und Nachbesserungsbedarf
Abb. 13: Beurteilung Gesetzesinitiative Gesetzesinitiative
● Die Kritik an der Gesetzesinitiative konzentriert sich mit jeweils rund 43 Prozent der Nennungen68 an der Auswahl undefinierter Begriffe und einer starken Kostenbelastung, die die Banken zu tragen haben.
● Bei rund einem Drittel der Befragten bestehen Wünsche in Bezug Klarheit bei der Formulierung des Moratoriums.
● Das Ausmaß der Regulierung wird allerdings als moderat und relativ angemessen empfunden.
Nachbesserungsbedarf
● Eine Mehrheit von knapp drei Viertel sieht einen dringenden Nachholbedarf.
Hauptthemen sind unzureichend geklärte Fragen nach der Handhabung der Verzinsung und einer Zurechnung der entstehenden Zusatzkosten. In diesem Zusammenhang bleibt auch die unterschiedliche Zinsregelung der Moratorien EMB und der Bundesregierung schwer verständlich.
● Aber auch ungelöste Detailfragen bei speziellen Darlehensformen wie endfällige Darlehen und Volltilgerdarlehen, einer angemessenen Kostenteilung und Risikovorsorge wurden häufig zur Frage 6 angemerkt.
● Aus den zusätzlichen Fragekommentaren lässt sich zusammenfassen, dass der Wunsch nach klaren Regelungen besteht, wie gestundete Raten zu bearbeiten sind und welche Auswirkungen sie auf die Tilgungspläne bewirken.
68 Kumulierter Wert aus den Nennungen „hoch“ zuzüglich „sehr hoch“.
9,52 9,52
19,52 4,76
33,33 28,57
38,1 4,76
33,33 19,05
9,52 47,62
14,29 33,33
23,81 23,81
9,52 9,52 9,52 19,05
A U S M A ß R E G U L I E R U N G A N Z A H L U N D E F I N I E R T E R B E G F R I F F E K L A R H E I T V O R G A B E N K O S T E N Z U O R D N U N G
FRAGE 6 : WIE BEURTEILEN SIE GENERELL DIE GESETZESINITIATIVE EINSCHLIEßLICH
NACHBESSERUNGSBEDARF?
sehr gering gering neutral hoch sehr hoch
29
Abb. 14: Nachbesserungsbedarf Gesetzesinitiative
● Wünsche bestehen auf der administrativen Ebene beispielsweise nach formalen Erleichterungen bei der Stundungs-Vertragsgestaltung, verbunden mit Haftungserleichterungen, sollte sich im Nachhinein eine Verletzung der Prüfungs- Gewährungspflichten ergeben.
Frage 7: Erwartung weiterer verschärfender Gesetzesinitiativen
● Die Mehrzahl der Befragten geht derzeit von keinen weiteren Gesetzesinitiativen aus.
● Lediglich der Aspekt „Sonderzuschüsse für Notleidende“ wird bejaht und befürwortet.
Frage 8: Einfluss auf künftiges Geschäftsvolumen, Reputationsschaden
● Die Auswirkungen auf das eigene Geschäftsmodell werden überwiegend gering eingestuft.
● Lediglich ein Ansteigen im „Aufwand für aktuelle Beratung“ und „Folgeaufwand für Controlling“ und Bonitätsüberwachung werden teils als mittel bis hoch eingestuft.
● Durch Moratorium entsteht ein zusätzliches Spannungsfeld zwischen seigenden Margen die durch steigende Kosten erforderlich werden.
● Positive Aspekte werden in der Beschleunigung erforderlicher Innovationsprozesse, vor allem im Bereich der Digitalisierung und Anwendung neuer Technologien (KI, Blockchain) gesehen.
4,55 18,18 4,55 50 22,73
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Nachbesserungsbedarf
sehr gering gering neutral hoch sehr hoch
30
Anhänge Charts
Anhang 1: Veränderung der Geschäftsmodelle durch Corona (Quelle: PWC:
Auswirkungen von COVID-19 auf die Wertschöpfungstiefe der deutschen Banken.
Mai 2020) S.4.
Anhang 2: Sparmotive der Bundesbürger (Quelle: Verband der Privaten Bausparkassen (2020).
31
Anhang 3: Wohneigentumsquoten Europa (ZEW).
Anhang 4: Schnelle Erholung nach dem ersten Schock (ZIA).
32
Anhang 5: Gedämpfte Dynamik am Immobilienmarkt durch die Pandemie (DZ- Bank).
Pfandbriefrenditen
Laufzeit in % Laufzeit in %
1 Jahr -0,41 7 Jahre -0,23
2 Jahre -0,40 8 Jahre -0,18 3 Jahre -0,39 9 Jahre -0,12 4 Jahre -0,36 10 Jahre -0,07 5 Jahre -0,32 12 Jahre 0,04 6 Jahre -0,28 15 Jahre 0,14
Anhang 6: Aktuelle Pfandbriefsätze (Deutsche Hypo. Abruf 20.09.2020).
33
Anhang 6: Erholungsprognosen Weltwirtschaft 2021(statista).
34
Anhang 7: Zehnjahresvergleich Hypothekenzinsen, DGZF- und Bundesanleiherendite (FMH).
