Inhaltsübersicht. Erster Teil: Rechtliche Grundlagen 1

(1)

Vorwort ... V Inhaltsverzeichnis... XI Abkürzungsverzeichnis... XLI Literaturverzeichnis... XLVII Materialien, Mitteilungen, Richtlinien und amtliche Weisungen ... LXXV

Erster Teil:

Rechtliche Grundlagen 1

Erstes Kapitel: Einschlägige Gesetze und Verordnungen... 3

§ 1 Erlasse des Bundes und der Kantone... 3

§ 2 Unterscheidung von Privatrecht und öffentlichem Recht ... 4

Zweites Kapitel: Sachenrechtliche Grundbegriffe... 7

§3 Begriff der Sache ... 7

§4 Eigentum und Besitz ... 21

§ 5 Rechte an Grundstücken... 24

§ 6 Ausübung, Übertragung, Änderung und Aufhebung von Rechten an Grundstücken ... 33

Drittes Kapitel: Immobiliarsachenrecht... 37

§ 7 Wichtige Regeln des Immobiliarsachenrechts ... 37

§ 8 Eigentum... 45

§ 9 Beschränkte dingliche Rechte ... 66

§10 Vorgemerkte persönliche Rechtsverhältnisse... 120

Viertes Kapitel: Das Grundbuch ... 129

§11 Begriff des Grundbuchs ... 129

§12 Funktion des Grundbuchs... 130

§13 Öffentlichkeit des Grundbuchs... 131

§14 Nur Privatgrundstücke als Gegenstand des Grundbuchs ... 132

§15 Aufbau des Grundbuchs ... 133

§16 Hauptbuchblatt ... 136

§17 Teilung und Vereinigung von Grundstücken... 140

(2)

§ 18 Eintragungsverfahren ... 142

§ 18a Anpassung des Eintragungsstands und Grundbuchberichtigung ... 164

Fünftes Kapitel: Die Inhaber von Rechten an Grundstücken ... 167

§19 Allgemeines und Begriffliches ... 167

§ 20 Besonderheiten bezüglich der eintragungsfähigen Inhaber von Rechten an Grundstücken ... 169

§ 21 Handeln der Inhaber von Rechten an Grundstücken ... 195

Sechstes Kapitel: Vertragsrecht... 201

§ 22 Allgemeines und Begriffliches ... 201

§ 23 Verpflichtungs- und Verfügungsgeschäfte... 202

§ 24 Vertragsinhalt, Vertragsgrundlagen, Vertragsmotive... 203

§ 25 Vertragsfreiheit und Vertragstypen; zwingendes und dispositives Recht ... 205

§ 25a Entstehung und Beendigung von Verträgen ... 207

§26 Nichtigkeit, Anfechtbarkeit und Ungültigkeit von Verträgen... 210

Siebtes Kapitel: Öffentliche Beurkundung ... 213

§28 Öffentliche Beurkundung bei Grundstücksgeschäften... 221

§29 Das Beurkundungsverfahren ... 228

§ 30 Gestalt der öffentlichen Urkunden; Korrekturen... 235

§31 Berufspflichten der Urkundspersonen ... 238

Zweiter Teil: Dokumentation und Vollzug von Grundstücksgeschäften 243 Achtes Kapitel: Parteien und Vertretungsverhältnisse ... 245

§ 32 Natürliche Personen als Parteien... 245

§ 33 Personengemeinschaften als Parteien ... 257

§ 34 Juristische Personen des schweizerischen Privatrechts als Parteien... 270

§ 35 Juristische Personen des schweizerischen öffentlichen Rechts als Parteien .... 274

§ 36 Kirchliche Körperschaften und Anstalten und solche des kantonalen Privatrechts als Parteien ... 275

§ 37 Juristische Personen des ausländischen Rechts als Parteien ... 276

VIII

(3)

§38 Die Kaufmännische Vertretung ... 279

§39 Stellvertretungkraftvollmacht ... 283

Neuntes Kapitel: Auf Dauer angelegte dingliche Rechtsverhältnisse ... 291

§40 Miteigentum... 291

§ 41 Stockwerkeigentum... 309

§ 42 Unselbständiges Eigentum... 344

§43 Grunddienstbarkeiten ... 350

§44 Nutzniessung ... 377

§45 Wohnrecht ... 389

§ 46 Selbständiges und dauerndes Baurecht... 393

§47 Unselbständiges Baurecht ... 416

§48 Andere Personaldienstbarkeiten gemäss Art. 781 ZGB ... 418

§49 Grundlasten... 422

§50 Grundpfandverschreibung ... 428

§ 51 Schuldbrief... 438

§52 Mittelbare gesetzliche Pfandrechte ... 463

Zehntes Kapitel: Verträge zur Übertragung von Rechten an Grundstücken ... 471

§53 Kauf ... 471

§ 54 Vorvertrag zum Kauf ... 487

§55 Steigerungskauf ... 488

§56 Tausch ... 493

§57 Schenkung... 496

§58 Sacheinlage ... 500

§59 Übertragung zwecks Abgeltung güterrechtlicher Ansprüche ... 503

Elftes Kapitel: Vorgänge mit Auswirkungen auf Rechte an Grundstücken... 505

§ 60 Vorgänge bei Stiftungen... 505

§ 61 Vorgänge zwischen Ehegatten und eingetragenen Partnern... 509

§62 Erbrechtliche Vorgänge ... 522

§ 63 Vorgänge bei Personengesellschaften ... 547

§64 Vorgänge bei der Gemeinderschaft ... 564

§ 65 Umstrukturierungen nach Fusionsgesetz ... 566

§66 Vorgänge bei Trusts ... 577

IX

(4)

Zwölftes Kapitel: Vormerkungen und Anmerkungen ... 581

§67 Vertragliches Vorkaufsrecht... 581

§ 68 Vertragliches Kaufsrecht ... 595

§69 Vertragliches Rückkaufsrecht... 603

§ 70 Vormerkung von Miete und Pacht ... 604

§71 Vormerkung des Schenkungsrückfalls ... 612

§72 Vormerkung der Mitgliedschaft bei einer Genossenschaft ... 615

§ 73 Vormerkung gerichtlicher Anordnungen und vorläufiger Eintragungen ... 616

§74 Anmerkung privatrechtlicher Rechtsverhältnisse ... 617

§75 Anmerkung von gesetzlichen Verfügungsbeschränkungen ... 624

§76 Anmerkung von Grundbuchsperren ... 624

Dreizehntes Kapitel: Verfügungsbeschränkungen... 625

§77 Gesetzliche Verfügungsbeschränkungen des Privatrechts... 625

§ 78 Gesetzliche Verfügungsbeschränkungen des öffentlichen Rechts... 638

§79 Vertragliche Verfügungsbeschränkungen ... 664

Vierzehntes Kapitel: Teilung und Vereinigung von Liegenschaften... 665

§ 79a Vorbemerkungen ... 665

§80 Teilung ... 666

§81 Vereinigung ... 673

Stichwortverzeichnis... 681

X

(5)

Vorwort ... V Inhaltsübersicht... VII Abkürzungsverzeichnis... XLI Literaturverzeichnis... XLVI1 Materialien, Mitteilungen, Richtlinien und amtliche Weisungen ... LXXV

Erster Teil:

Rechtliche Grundlagen 1

Erstes Kapitel: Einschlägige Gesetze und Verordnungen... 3

§ 1 Erlasse des Bundes und der Kantone... 3

§ 2 Unterscheidung von Privatrecht und öffentlichem Recht ... 4

Zweites Kapitel: Sachenrechtliche Grundbegriffe... 7

§3 Begriff der Sache ... 7

I. Sachbegriff des ZGB ... 7

II. Ordnungsfunktion des sachenrechtlichen Sachbegriffs ... 7

III. Bewegliche und unbewegliche Sachen... 8

A. Grundsatz ... 8

B. Bewegliche Sachen ... 8

C. Unbewegliche Sachen... 9

1. Grundstücke als unbewegliche Sachen ... 9

2. Horizontale Ausdehnung der Liegenschaften ... 9

3. Vertikale Ausdehnung der Liegenschaften ... 10

4. Terminologie des ZGB ... 14

D. Bestandteile und Zugehör... 15

IV. Anwendungsbereich des Sachenrechts auf private und öffentliche Bodenflächen und Gewässer ... 16

§4 Eigentum und Besitz ... 21

§5 Rechte an Grundstücken... 24

I. Vorbemerkung: Rechte und Freiheiten ... 24

II. Derivativer Rechtserwerb - originärer Rechtserwerb ... 26

III. Dingliche Rechte - persönliche Rechte ... 27

IV. Absolute Rechte - relative Rechte ... 30

V. Unbeschränktes dingliches Recht (Eigentum) und beschränkte dingliche Rechte ... 30

XI

(6)

VI. Eigentum als Recht «in den Schranken der Rechtsordnung» ... 31

A. Vorbehalt von Art. 641 Abs. 1 ZGB... 31

B. Nutzungs- und Verfügungsbeschränkungen ... 32

C. Unmittelbare und mittelbare gesetzliche Eigentums beschränkungen ... 33

§ 6 Ausübung, Übertragung, Änderung und Aufhebung von Rechten an Grundstücken ... 33

Drittes Kapitel: Immobiliarsachenrecht... 37

§ 7 Wichtige Regeln des Immobiliarsachenrechts ... 37

I. Typengebundenheit der sachenrechtlichen Institute ... 37

II. Nennung des Rechtsgrunds für jeden derivativen Rechtserwerb ... 38

III. Absolutes und relatives Eintragungsprinzip, ausserbuchlicher Erwerb und Untergang von Rechten ... 39

IV. Alterspriorität und Ränge der dinglichen Belastungen des Grundeigentums ... 41

A. Begriffe der Alterspriorität und des Ranges ... 41

B. Bedeutung der Alterspriorität und des Ranges bei der Pfandverwertung... 43

V. Rechtliche Verbundenheit von Bauten und Pflanzen mit dem Boden 44 § 8 Eigentum... 45

I. Alleineigentum ... 45

II. Miteigentum ... 45

A. Allgemeines und Begriffliches ... 45

B. Grundbuchliche Darstellung des Miteigentums ... 45

C. Die Miteigentümergemeinschaft ... 47

III. Stockwerkeigentum... 48

B. Gemeinschaftliche Teile und Sonderrecht ... 49

1. Gemeinschaftliche Teile... 49

2. Das Sonderrecht ... 50

3. Der Aufteilungsplan ... 51

4. Besondere Formen individueller Zuordnung... 52

a) Reglementarische Sondernutzungsrechte ... 52

b) Stockwerkeigentum bei Gesamtüberbauungen ... 52

c) Stockwerkeigentum bei selbständigen und dauernden Baurechten ... 53

d) Autoeinstellhallen sowie Abteile in Kellern und Estrichen ... 54

C. Die Wertquote ... 54

XII

(7)

D. Grundbuchliche Darstellung des Stockwerkeigentums ... 55

1. Allgemeines... 55

2. Bedeutung der Hauptbuchblätter des Stammgrundstücks und der Stockwerkeinheiten ... 56

3. Ein naheliegendes Missverständnis ... 57

E. Die Stockwerkeigentümergemeinschaft... 59

F. Der Verwalter ... 63

IV. Gesamteigentum ... 63

§9 Beschränkte dingliche Rechte ... 66

I. Dienstbarkeiten ... 66

1. Begriff der Dienstbarkeit ... 66

2. Begriffliche Einteilungen der Dienstbarkeiten... 68

3. Inhalt der Dienstbarkeiten... 68

a) «Dulden» oder «Unterlassen» ... 68

b) Duldungs- bzw. Nutzungsdienstbarkeiten («positive Servituten») ... 69

c) Verbotsdienstbarkeiten («negative Servituten») ... 70

4. Personaldienstbarkeiten als selbständige und dauernde Rechte ... 72

5. Gesetzliche Dienstbarkeiten (Legalservituten) ... 73

6. Dienstbarkeiten zur Sicherung von Bauten auf fremdem Grundstück ... 74

a) Allgemeines ... 74

b) Überbaurecht ... 74

c) Durchleitungsrecht... 75

d) Baurecht ... 75

7. Dienstbarkeiten aufgrund kantonaler und kommunaler Gesetzgebung... 75

B. Grunddienstbarkeiten ... 76

1. Begriff und Funktion der Grunddienstbarkeit ... 76

2. Belastetes und berechtigtes Grundstück... 76

C. Personaldienstbarkeiten ... 79

1. Allgemeines und Begriffliches ... 79

2. Nutzniessung ... 79

3. Wohnrecht ... 82

4. Baurecht ... 82

a) Begriff... 82

b) Unselbständiges und selbständiges Baurecht... 83

c) Baurechtsdauer ... 84

d) Besonderheiten bei selbständigen und dauernden Baurechten ... 84

XIII

(8)

e) Steuerrechtliche Aspekte ... 85

f) Wirtschaftliche Tragweite des Heimfalls ... 85

g) Aufteilung des selbständigen und dauernden Baurechts in Stockwerkeigentum ... 85

5. Quellenrecht ... 89

6. Andere Personaldienstbarkeiten gemäss Art. 781 ZGB ... 90

II. Grundlasten ... 91

III. Pfandrechte ... 93

1. BegriffdesPfandrechts... 93

2. Formen des Grundpfandrechts ... 94

3. Pfandobjekt ... 95

a) Grundsatz ... 95

b) Verpfändung mehrerer Grundstücke für die gleiche Schuld ... 96

4. Pfandsumme... 98

5. Umfang der Pfandhaft ... 98

6. Kapital- und Maximalpfandrechte ... 98

7. Pfandstellensystem der Grundpfandrechte ... 100

a) Grundsatz: Feste Pfandstellen ... 100

b) Abweichung vom Prinzip der festen Pfandstelle durch Nachrückensvereinbarung ... 101

c) Abweichung vom Prinzip der festen Pfandstelle durch Rangrücktritt... 102

8. Pfandbeschwerung, Pfanderleichterung ... 104

9. Pfandvermehrung, Pfandverminderung (Pfandentlassung) 105 10. Pfandrechtsverlegung, Totale Pfandänderung ... 106

11. Pfandrechtszerlegung, Pfandrechtszusammenlegung ... 107

B. Grundpfandverschreibung... 107

C. Schuldbrief ... 109

2. Verwendung des Schuldbriefs... 111

3. Entkräftung des Papier-Schuldbriefs ... 114

a) Überblick ... 114

b) Entkräftung des Schuldbriefs auf Antrag des Gläubigers (Art. 865 ZGB) ... 115

c) Entkräftung des Schuldbriefs auf Antrag der Eigentümerin (Art. 856 ZGB) ... 116

D. Anleihensobligationen mit Grundpfandrechten... 116

E. Gesetzliche Grundpfandrechte ... 117

§10 Vorgemerkte persönliche Rechtsverhältnisse... 120

I. Überblick... 120

II. Wirkung der Vormerkung ... 120

XIV

(9)

III. Vertragliche Vorkaufs-, Rückkaufs-und Kaufsrechte ... 121

A. Überblick ... 121

B. Vertragliches Vorkaufsrecht ... 121

2. Wirkung der Vormerkung ... 123

C. Vertragliches Kaufsrecht ... 124

D. Vertragliches Rückkaufsrecht... 126

E. Exkurs: Vorhandrecht, Verkaufsrecht (Put-Option) und Rück verkaufsrecht ... 127

Viertes Kapitel: Das Grundbuch ... 129

§11 Begriff des Grundbuchs ... 129

§12 Funktion des Grundbuchs... 130

§13 Öffentlichkeit des Grundbuchs... 131

§14 Nur Privatgrundstücke als Gegenstand des Grundbuchs ... 132

§15 Aufbau des Grundbuchs ... 133

I. Vermessungspläne (Grundbuchpläne) ... 134

II. Hauptbuch ... 134

III. Belegsammlung ... 134

IV. Tagebuch (Journal) ... 135

§16 Hauptbuchblatt ... 136

I. Verweis auf den Vermessungsplan ... 136

II. Beschreibung gewisser physischer Eigenschaften des Grundstücks 137 III. Darstellung der Rechte am Grundstück ... 137

A. Eintragungen... 138

B. Vormerkungen ... 138

C. Anmerkungen ... 139

D. Bemerkungen ... 139

E. Rechtstatsachen, die aus dem Grundbuch nicht ersichtlich sind 139 §17 Teilung und Vereinigung von Grundstücken... 140

§18 Eintragungsverfahren ... 142

I. Grundbuchanmeldung und Verfügungserklärung ... 142

A. Grundbuchanmeldung ... 142

B. Verfügungserklärung («Eintragungsbewilligung») ... 143

C. Integration der Eintragungsbewilligung in den Vertragstext ... 146

II. Widerruf der Eintragungsbewilligung und Rückzug der Grund buchanmeldung ... 147

XV

(10)

III. Inhaltliche Anforderungen an Grundbuchanmeldung und Beilagen 148

B. Bedingungslosigkeit der Anmeldung... 149

C. Ausweis über den Rechtsgrund ... 150

D. Ausweis über das Verfügungsrecht ... 152

IV. Erfordernis von Zustimmungen ... 153

A. Die vom Grundbuchamt zu schützenden Rechte und Interessen 153 B. Schutz von grundbuchlich eingetragenen und vorgemerkten Berechtigten ... 154

2. Änderung oder Löschung von Rechten ... 154

a) Dienstbarkeiten und Grundlasten ... 154

b) Grundpfandrechte ... 156

c) Vormerkungen... 157

3. Verminderung der Sache ... 157

C. Schutz von Personen und Institutionen, die nicht im Grundbuch eingetragen sind ... 158

1. Kraft Anmerkungen ... 158

2. Andere... 159

V. Erfordernis der Beglaubigung von Unterschriften ... 159

VI. Amtstätigkeiten nach erfolgter Grundbuchanmeldung ... 161

A. Allgemeines ... 161

B. Bereiche der grundbuchlichen Prüfung ... 161

C. Publikations- und Anzeigepflichten ... 163

§ 18a Anpassung des Eintragungsstands und Grundbuchberichtigung ... 164

I. Allgemeines und Begriffliches ... 164

II. Löschung zweifelsfrei bedeutungsloser Einträge ... 164

III. Löschung höchstwahrscheinlich bedeutungsloser Einträge ... 165

Fünftes Kapitel: Die Inhaber von Rechten an Grundstücken ... 167

§ 20 Besonderheiten bezüglich der eintragungsfähigen Inhaber von Rechten an Grundstücken ... 169

I. Natürliche Personen ... 169

A. Handlungsfähige Personen (urteilsfähige Volljährige) ... 169

B. Minderjährige ... 170

C. Minderjährige und Volljährige unter Anordnungen der Kindes-und Erwachsenenschutzbehörde (KESB) ... 170

D. Erbrechtliche Berechtigungen ... 172

1. Gesetzliche und eingesetzte Erben, Erbengemeinschaft, Vermächtnisnehmer ... 172

XVI

(11)

2. Vorerben und Nacherben... 173

3. Familienfideikommiss... 174

II. Personengemeinschaften ... 175

B. Eheliche Gemeinschaft und eingetragene Partnerschaft ... 176

1. Vorbemerkung ... 176

2. Die Güterstände ... 176

a) Errungenschaftsbeteiligung... 177

b) Gütergemeinschaft ... 178

c) Gütertrennung ... 180

d) Exkurs: Güterstände ausländischer Ehepaare ... 180

C. Gemeinderschaft ... 180

D. Erbengemeinschaft ... 182

E. Einfache Gesellschaft ... 184

F. Kollektivgesellschaft ... 184

G. Kommanditgesellschaft... 186

III. Juristische Personen ... 187

A. Begriff... 187

B. Juristische Personen des schweizerischen Privatrechts ... 187

1. Überblick... 187

2. Aktiengesellschaft und Gesellschaft mit beschränkter Haftung... 187

3. Kommanditaktiengesellschaft... 188

4. Genossenschaft ... 188

5. Verein ... 190

6. Stiftung ... 190

7. Familienstiftung ... 191

8. Exkurs: Juristische Personen in Liquidation ... 191

C. Juristische Personen des schweizerischen öffentlichen Rechts 193 D. Kirchliche Körperschaften und Anstalten und solche des kantonalen Privatrechts ... 194

E. Juristische Personen des ausländischen Rechts ... 194

§ 21 Handeln der Inhaber von Rechten an Grundstücken ... 195

I. Handeln in eigenem Namen oder in fremdem Namen ... 195

II. Handeln der natürlichen Personen ... 196

A. Direktes Handeln ... 196

B. Indirektes Handeln durch Vertreter ... 196

III. Handeln der juristischen Personen... 198

A. Direktes Handeln durch Organe und Hilfspersonen... 198

B. Indirektes Handeln durch Stellvertreter ... 200

XVII

(12)

Sechstes Kapitel: Vertragsrecht... 201

§ 22 Allgemeines und Begriffliches ... 201

I. Vertrag... 201

II. Rechtsgeschäft ... 201

§ 23 Verpflichtungs- und Verfügungsgeschäfte... 202

§ 24 Vertragsinhalt, Vertragsgrundlagen, Vertragsmotive... 203

§ 25 Vertragsfreiheit und Vertragstypen; zwingendes und dispositives Recht ... 205

§ 25a Entstehung und Beendigung von Verträgen ... 207

I. Entstehung des Vertrags ... 207

II. Form der Verträge ... 207

III. Bedingungen ... 208

IV. Beendigung des Vertrags ... 209

§26 Nichtigkeit, Anfechtbarkeit und Ungültigkeit von Verträgen... 210

Siebtes Kapitel: Öffentliche Beurkundung ... 213

I. Öffentliche Urkunde, Urkundsperson, Notar... 213

II. Arten öffentlicher Urkunden ... 218

A. Beurkundung von Willenserklärungen ... 219

B. Sachbeurkundungen ... 219

C. Vermerkbeurkundungen (Beglaubigungen) ... 220

§ 28 Öffentliche Beurkundung bei Grundstücksgeschäften... 221

I. Umfang des Formzwangs ... 221

A. Grundsatz ... 221

B. Anwendungsbereich des Grundsatzes ... 222

1. Vorbemerkung ... 222

2. Verträge auf Eigentumsübertragung an einem Grundstück . 222 3. Verträge auf Errichtung von beschränkten dinglichen Rechten ... 224

4. Verträge auf Abänderung von Miteigentums- und Stockwerkeigentumsverhältnissen ... 225

C. Beurkundungsbedürftige Elemente bei Grundstücksgeschäften 227 II. Keine Beurkundungsbedürftigkeit personeller Änderungen in Gesamthandsverhältnissen... 227

III. Verpflichtungs- und Verfügungsgeschäft - nur ein einziges Mal beurkundungsbedürftig... 228

§29 Das Beurkundungsverfahren ... 228

I. Vorbereitung... 228

XVIII

(13)

II. Beurkundungsvorgang ... 229

B. Ort ... 230

C. Ermittlung der Identität der Parteien und ihrer Vertreter ... 230

D. Gleichzeitige Anwesenheit aller Parteien; Sukzessivbeurkundung 232 E. Vorlesung oder Selbstlesung ... 232

F. Keine wesentliche Unterbrechung ... 233

G. Genehmigung... 234

H. Unterzeichnung... 234

III. Verrichtungen nach dem Beurkundungsvorgang ... 235

§ 30 Gestalt der öffentlichen Urkunden; Korrekturen... 235

I. Text, Papier, Schrift ... 235

II. Notarunterschrift und Siegel ... 236

III. Parteiunterschriften ... 236

IV. Urkunden-Beilagen... 236

V. Korrekturen ... 237

§31 Berufspflichten der Urkundspersonen ... 238

I. Ausstandspflicht... 238

II. Interessenwahrungspflicht... 238

III. Unparteilichkeitspflicht ... 239

IV. Wahrheitspflicht ... 239

V. Wahrung von Treu und Glauben im Geschäftsverkehr ... 240

VI. Berufsgeheimnis ... 241

Zweiter Teil: Dokumentation und Vollzug von Grundstücksgeschäften 243 Achtes Kapitel: Parteien und Vertretungsverhältnisse ... 245

§32 Natürliche Personen als Parteien... 245

I. Allgemeines ... 245

A. Notwendige Personalangaben ... 245

B. Vermutung der Handlungsfähigkeit ... 245

C. Verfügungs- und Erwerbsbeschränkungen für natürliche Personen ... 247

D. Tod einer Partei vor der Grundbuchanmeldung einer Grundstücksübertragung ... 248

II. Minderjährige ... 248

A. Vertretung durch die Eltern ... 248

B. Handlungsfähigkeit von Minderjährigen ... 251

XIX

(14)

III. Minder- und Volljährige unter Anordnungen der Kindes- und

Erwachsenenschutzbehörde... 251

A. Selbständiges Handeln der hilfsbedürftigen Person... 252

B. Vertretung durch den Beistand... 252

C. Vertretung durch die KESB ... 254

D. Vorsorgevollmacht ... 255

IV Vertretung aufgrund richterlicher Massnahmen ... 256

B. Arten von Massnahmen ... 256

C. Verfahren ... 257

§33 Personengemeinschaften als Parteien ... 257

I. Einfache Gesellschaft ... 257

II. Kollektiv- oder Kommanditgesellschaft ... 259

III. Erbengemeinschaft ... 259

A. Selbständiges Handeln der Erbengemeinschaft... 260

B. Vertretung durch den Erbenvertreter ... 261

C. Vertretung durch den Willensvollstrecker... 262

D. Vertretung durch den Erbschaftsverwalter ... 267

E. Vertretung durch amtlichen Liquidator... 268

IV. Gemeinderschaft ... 269

§ 34 Juristische Personen des schweizerischen Privatrechts als Parteien... 270

I. Juristische Personen mit Eintrag im schweizerischen Handelsregister 270 II. Juristische Personen ohne Eintrag im schweizerischen Handelsregister... 270

A. Nicht im Handelsregister eingetragene Vereine ... 271

B. Nicht im Handelsregister eingetragene Familienstiftungen und kirchliche Stiftungen ... 273

§ 35 Juristische Personen des schweizerischen öffentlichen Rechts als Parteien .... 274

I. Juristische Personen des öffentlichen Rechts ohne Eintrag im Handelsregister... 274

II. Juristische Personen des öffentlichen Rechts mit Eintrag im Handelsregister... 275

§ 36 Kirchliche Körperschaften und Anstalten und solche des kantonalen Privatrechts als Parteien ... 275

§37 Juristische Personen des ausländischen Rechts als Parteien ... 276

I. Dem schweizerischen Recht bekannte Rechtsformen ... 276

II. Der Trust ... 278

§38 Die Kaufmännische Vertretung ... 279

I. Vorbemerkung ... 279

II. Zeichnungsberechtigte ... 279

III. Prokuristen ... 281

XX

(15)

§39 Stellvertretungkraftvollmacht ... 283

I. Vorbemerkung ... 283

II. Vollmachtserteilung ... 283

A. Form, Inhalt und Umfang der Vollmacht... 283

B. Befristung; Vollmacht über den Verlust der Urteilsfähigkeit und den Tod hinaus... 285

C. Besondere Konstellationen... 288

1. Untervollmacht ... 288

2. Selbstkontrahieren, Doppelvertretung... 288

3. Geschäftsführung ohne Auftrag, vollmachtlose Stellvertretung... 289

III. Handeln des Bevollmächtigten ... 289

Neuntes Kapitel: Auf Dauer angelegte dingliche Rechtsverhältnisse ... 291

§40 Miteigentum... 291

I. Begründung von Miteigentum ... 291

A. Grundstückserwerb zu Miteigentum ... 291

B. Begründung von Miteigentum durch eine Allein- oder Miteigentümerin mittels Weggabe von Quoten... 293

C. Umwandlung von Gesamteigentum in Miteigentum ... 293

D. Sonderfälle ... 294

1. Nachbarinnen vereinigen Grundstücke und werden Miteigentümerinnen ... 294

2. Begründung von Miteigentum durch die Alleineigentüme rin ohne gleichzeitige Weggabe von Quoten ... 294

E. Anlegen von Grundbuchblättern für die Miteigentumsparzellen 295 F. Unterteilen von Miteigentum... 295

II. Vorkaufsrechte und Aufhebungsanspruch der Miteigentümerinnen 296 A. Vorkaufsrechte zwischen Miteigentümerinnen ... 296

1. Die gesetzliche Vorkaufsordnung ... 296

2. Änderungen oder Aufhebung der gesetzlichen Vorkaufsordnung ... 297

3. Rückkehr zur gesetzlichen Vorkaufsordnung... 298

B. Gesetzlicher Aufhebungsanspruch ... 299

1. Aufhebung des Aufhebungsanspruchs... 299

2. Wiederherstellung des Aufhebungsanspruchs ... 300

III. Anmerkung der Nutzungs- und Verwaltungsordnung... 301

A. Begründung und Anmerkung der Nutzungs- und Verwaltungsordnung... 301

B. Änderung der Nutzungs- und Verwaltungsordnung ... 301

C. Aufhebung der Nutzungs- und Verwaltungsordnung und Löschung der Anmerkung ... 302

XXI

(16)

IV. Änderung von Miteigentum ... 302

A. Änderungen durch Vereinbarung ... 302

B. Änderung durch einseitige Verzichtserklärung einer Miteigentümerin ... 303

V. Aufhebung von Miteigentum ... 305

B. Die rechtsgeschäftliche Aufhebung von Miteigentum ... 306

C. Aufhebung des Miteigentums mit Realteilung des Grundstücks 307 D. Schliessen von Miteigentumsparzellen ... 308

§ 41 Stockwerkeigentum... 309

I. Begründung von Stockwerkeigentum ... 309

B. Grundbuchlicher Vollzug ... 309

1. Begründung von Stockwerkeigentum an Liegenschaften .... 309

2. Begründung von Stockwerkeigentum an selbständigen und dauernden Baurechten ... 311

C. Begründungsakt (Rechtsgrundausweis) ... 313

1. Inhalt des Begründungsakts ... 313

a) Wesentliche Elemente des Begründungsakts... 313

b) Begründung vor Erstellung des Gebäudes ... 314

c) Aufteilungsplan ... 315

d) Reglement ... 315

e) Vorkaufsrecht und Einspracherecht ... 315

f) Verlegung von Grundpfandrechten ... 315

g) Wertangabe... 316

2. Form des Begründungsakts ... 316

II. Vorkaufsrecht und Einspracherecht... 317

B. Gegenseitiges Vorkaufsrecht der Stockwerkeigentümerinnen .... 318

2. BegründungdesVorkaufsrechts ... 319

3. Ausübung des Vorkaufsrechts... 320

4. ÄnderungdesVorkaufsrechts... 320

5. Übertragung des Vorkaufsrechts ... 320

6. Löschung des Vorkaufsrechts ... 320

C. Einspracherecht der Stockwerkeigentümerinnen ... 321

2. Begründung des Einspracherechts ... 322

3. Ausübung des Einspracherechts ... 323

4. Änderung des Einspracherechts ... 323

5. Übertragung des Einspracherechts ... 323

6. Löschung des Einspracherechts... 324

XXII

(17)

III. Anmerkungen in Stockwerkeigentumsverhältnissen ... 324

A. Reglement ... 324

1. Erlass und Anmerkung des Reglements ... 324

2. Änderung des Reglements ... 325

3. Aufhebung des Reglements und Löschung der Anmerkung 326 B. Anmerkung «Begründung des Stockwerkeigentums vor Erstellung des Gebäudes» ... 327

2. Eintragung der Anmerkung «Begründung vor Erstellung des Gebäudes»... 328

3. Löschung der Anmerkung «Begründung vor Erstellung des Gebäudes»... 328

b) Keine Änderungen zu den ursprünglichen Aufteilungs plänen ... 329

c) Abweichungen von den ursprünglichen Aufteilungs plänen ... 330

IV. Änderungen an Stockwerkeigentumsanteilen ... 331

A. Sonderrechtsänderung ohne Quotenänderung ... 331

B. Sonderrechtsänderung mit Quotenänderungen ... 333

C. Quotenänderungen ohne Sonderrechtsänderungen ... 334

D. Änderung durch einseitige Verzichtserklärung einer Stockwerkeigentümerin ... 335

E. Änderung von Sondernutzungsrechten ... 335

F. Änderung des Reglements ... 336

G. Änderung von Zweckbestimmungen... 336

H. Exkurs: Beschlussfassung der Stockwerkeigentümergemeinschaft 336 1. Allgemeines... 336

2. Einberufung der Stockwerkeigentümergemeinschaft ... 336

3. Leitung und Beschlussfassung der Stockwerkeigentümer versammlung ... 338

4. Schriftlicher Zirkularbeschluss ... 339

V. Aufhebung des Stockwerkeigentums... 340

1. Aufhebung von Stockwerkeigentum an Liegenschaften... 341

2. Aufhebung von Stockwerkeigentum an selbständigen und dauernden Baurechten ... 341

C. Aufhebungsakt (Rechtsgrundausweis) ... 342

1. Inhalt des Aufhebungsakts ... 342

2. Form des Aufhebungsakts ... 344

XXIII

(18)

§ 42 Unselbständiges Eigentum... 344

II. Begründung von unselbständigem Eigentum ... 346

A. Verknüpfung zu einem dauernden Zweck... 346

B. Einfache Verknüpfung... 347

III. Änderung von unselbständigem Eigentum ... 348

IV. Aufhebung von unselbständigem Eigentum ... 348

A. Aufhebung bei Verknüpfung zu einem dauernden Zweck ... 348

B. Aufhebung der einfachen Verknüpfung ... 349

§43 Grunddienstbarkeiten ... 350

I. Errichtung der Grunddienstbarkeit ... 350

C. Dienstbarkeitserrichtungsakt (Rechtsgrundausweis) ... 351

1. Zweiseitiger Vertrag oder einseitiges Rechtsgeschäft ... 351

2. Inhalt des Dienstbarkeitserrichtungsakts ... 351

a) Berechtigtes und belastetes Grundstück ... 351

b) Dingliche Belastung... 352

c) Obligatorische Bestimmungen ... 353

d) Vereinbarung eines Entgelts ... 353

e) Nebensächliche Leistungspflichten ... 354

f) Befristungen und Bedingungen von Grunddienst barkeiten ... 355

g) Dienstbarkeitsplan ... 357

h) Gemeinschaftliche Vorrichtungen ... 358

3. Form des Dienstbarkeitserrichtungsakts ... 360

II. Änderung der Grunddienstbarkeit... 361

A. Änderung von dinglich wirkenden Bestimmungen ... 361

B. Änderung von obligatorisch wirkenden Bestimmungen ... 364

C. Umwandlung einer Grunddienstbarkeit in eine Personaldienst barkeit gemäss Art. 781 ZGB ... 364

III. Übertragung von Rechten und Belastungen aus Grunddienst barkeiten ... 365

IV. Löschung der Grunddienstbarkeit ... 365

B. Löschung auf Antrag der Eigentümerin des berechtigten Grundstücks (Verzicht) ... 366

C. Löschung auf Antrag der Eigentümerin des belasteten Grundstücks ... 368

D. Löschung von Amtes wegen ... 369

2. Löschung infolge Zeitablaufs... 369

XXIV

(19)

3. Löschung aufgrund von veränderten örtlichen

Verhältnissen ... 370

E. Löschung bei höchstwahrscheinlicher Bedeutungslosigkeit ... 370

2. Löschungsbegehren nach Art. 976a ZGB ... 372

3. Prüfung des Begehrens durch das Grundbuchamt ... 373

4. Einspruch gegen die Löschung ... 374

5. Löschung durch das Grundbuchamt... 375

V. Ausschluss des Verzichts auf eine Grunddienstbarkeit... 375

2. Eintragung der Vormerkung ... 376

3. Löschung der Vormerkung ... 376

§44 Nutzniessung ... 377

I. Errichtung der Nutzniessung ... 377

B. Errichtung aufgrund eines Rechtsgeschäfts unter Lebenden ... 377

1. Grundbuchlicher Vollzug... 377

2. Nutzniessungserrichtungsakt (Rechtsgrundausweis) ... 379

a) Zweiseitiger Vertrag oder einseitiges Rechtsgeschäft .... 379

b) Inhalt des Errichtungsakts ... 379

aa) Belastetes Grundstück... 379

bb) Berechtigte Person (Nutzniesser) ... 380

cc) Befristungen und Bedingungen... 380

dd) Wirtschaftlicher Wert der Nutzniessung ... 381

ee) Schenkung unter Vorbehalt einer Nutzniessung 382 ff) Weitere Aspekte des Errichtungsakts ... 382

c) Form des Errichtungsakts ... 383

C. Letztwillig verfügte Nutzniessung an einzelnen Grundstücken 384 D. Letztwillig verfügte Nutzniessung an einem Vermögen ... 384

II. Änderung der Nutzniessung ... 385

III. Keine Übertragung der Nutzniessung ... 385

IV. Löschung der Nutzniessung ... 385

B. Löschung auf Antrag des Nutzniessers (Verzicht) ... 386

C. Löschung auf Antrag der Belasteten... 386

D. Löschung von Amtes wegen ... 387

2. Löschung infolge des Todes des Nutzniessers ... 387

3. Löschung aufgrund von veränderten örtlichen Verhältnissen ... 388

E. Löschung der Nutzniessung gemäss Art. 473 ZGB infolge Wiederverheiratung... 389

XXV

(20)

§45 Wohnrecht ... 389

I. Errichtung des Wohnrechts ... 389

B. Gesetzlicher Verweis auf die Bestimmungen über die Nutzniessung ... 390

II. Änderung des Wohnrechts ... 391

III. Keine Übertragung des Wohnrechts ... 391

IV. Löschung des Wohnrechts... 391

§ 46 Selbständiges und dauerndes Baurecht... 393

I. Errichtung des selbständigen und dauernden Baurechts ... 393

C. Errichtungsakt des selbständigen und dauernden Baurechts (Rechtsgrundausweis) ... 395

2. Inhalt des Errichtungsakts ... 395

a) Belastetes Grundstück ... 395

b) Dingliche Belastung... 397

c) Übertragung vorbestehender Baurechtsbauten ... 398

d) Weitere Aspekte des Baurechtsvertrags ... 399

e) Sicherung des Baurechtszinses ... 400

3. Form des Errichtungsakts ... 401

D. Errichtungsakt des Unterbaurechts als Rechtsgrundausweis ... 402

II. Vormerkungen in Baurechtsverhältnissen ... 402

A. Obligatorische Bestimmungen ... 402

2. Eintragung der Vormerkung ... 403

3. Änderung der Vormerkung ... 406

4. Übertragung der Vormerkung ... 406

B. Gesetzliche Vorkaufsrechte der Baurechtsparteien... 406

III. Änderung des selbständigen und dauernden Baurechts ... 407

A. Änderung von dinglich wirkenden Bestimmungen ... 407

2. Änderungen betreffend die Baurechtsfläche ... 407

3. Änderungen betreffend die Zulässigkeit von Baurechtsbauten ... 408

4. Änderungen betreffend die Dauer ... 408

B. Änderung von obligatorisch wirkenden Bestimmungen ... 409

IV. Übertragung des selbständigen und dauernden Baurechts ... 409

XXVI

(21)

B. Übertragung des selbständigen und dauernden Baurechts mit

eigenem Grundbuchblatt ... 410

C. Übertragung des selbständigen und dauernden Baurechts ohne eigenes Grundbuchblatt ... 411

D. Sonderfall: Rückübertragung durch vorzeitigen Heimfall ... 412

V. Löschung des selbständigen und dauernden Baurechts ... 412

A. Löschung des selbständigen und dauernden Baurechts mit eigenem Grundbuchblatt ... 412

1. Löschung von Amtes wegen... 412

a) Löschung infolge Zeitablaufs (ordentlicher Heimfall) 412 b) Löschung aufgrund von veränderten örtlichen Verhältnissen ... 414

2. Löschung auf Antrag des Baurechtsnehmers (Verzicht) ... 414

B. Löschung des selbständigen und dauernden Baurechts ohne eigenes Grundbuchblatt ... 416

1. Löschung von Amtes wegen... 416

a) Löschung infolge Zeitablaufs (ordentlicher Heimfall) 416 b) Löschung aufgrund veränderter örtlicher Verhältnisse 416 2. Löschung auf Antrag des Baurechtsnehmers (Verzicht) ... 416

§47 Unselbständiges Baurecht ... 416

I. Errichtung des unselbständigen Baurechts... 416

II. Änderung des unselbständigen Baurechts ... 417

III. Übertragung des unselbständigen Baurechts ... 418

IV. Löschung des unselbständigen Baurechts ... 418

§ 48 Andere Personaldienstbarkeiten gemäss Art. 781 ZGB ... 418

I. Errichtung der Personaldienstbarkeit gemäss Art. 781 ZGB ... 418

II. Änderung der Personaldienstbarkeit gemäss Art. 781 ZGB ... 419

III. Übertragung der Personaldienstbarkeit gemäss Art. 781 ZGB... 419

IV. Löschung der Personaldienstbarkeit gemäss Art. 781 ZGB ... 421

A. Löschung von Amtes wegen ... 421

2. Löschung infolge des Todes des Berechtigten ... 421

B. Löschung auf Antrag des Berechtigten (Verzicht) ... 421

§49 Grundlasten... 422

I. Errichtung der Grundlast... 422

C. Grundlasterrichtungsakt (Rechtsgrundausweis) ... 423

XXVII

(22)

2. Inhalt des Grundlasterrichtungsakts ... 423

a) Belastetes Grundstück ... 423

b) Berechtigte Person oder berechtigtes Grundstück ... 423

c) Art der Leistungen ... 424

d) Angabe des Gesamtwerts ... 425

e) Obligatorische Bestimmungen ... 425

3. Form des Errichtungsakts ... 425

II. Änderung der Grundlast ... 425

III. Übertragung der Gläubigerrechte aus einer Grundlast ... 426

A. Bei persönlichen Grundlasten ... 426

B. Bei prädialen Grundlasten ... 426

IV. Löschung der Grundlast ... 426

A. Löschung von Amtes wegen ... 426

2. Löschung infolge des Todes des Berechtigten ... 426

B. Löschung auf Antrag des Berechtigten ... 427

1. Löschung infolge Ablösung ... 427

2. Löschung infolge Verzichts ... 428

§50 Grundpfandverschreibung ... 428

I. Errichtung der Grundpfandverschreibung... 428

C. Pfanderrichtungsakt (Rechtsgrundausweis) ... 430

1. Mehrseitiger Vertrag oder einseitiges Rechtsgeschäft ... 430

2. Inhalt des Pfanderrichtungsakts ... 431

a) Schuldpflicht und Schuldsumme ... 431

b) Pfandobjekt, Pfandsumme, Zins, Pfandstelle ... 432

c) Befristung und Bedingung ... 432

3. Form des Errichtungsakts über eine Grundpfand verschreibung ... 433

II. Änderungen der Grundpfandverschreibung ... 434

B. Auswechslung der pfandgesicherten Forderung (Pfandrechtserneuerung) ... 434

C. Wiedererhöhung der Schuldsumme ohne Änderung der Pfandsumme ... 435

D. Umwandlung der Grundpfandverschreibung... 436

III. Übertragung der Grundpfandverschreibung ... 436

IV. Löschung der Grundpfandverschreibung ... 437

B. Löschung auf Antrag des Gläubigers ... 437

XXVIII

(23)

§51 Schuldbrief... 438

I. Errichtung des Schuldbriefs ... 438

C. Schuldbrieferrichtungsakt (Rechtsgrundausweis) ... 440

1. Mehrseitiger Vertrag oder einseitiges Rechtsgeschäft ... 440

2. Inhalt des Schuldbrieferrichtungsakts ... 441

3. Form des Schüldbrieferrichtungsakts ... 441

D. Interimsbescheinigung ... 442

II. Vormerkung des Nachrückensrechts ... 444

A. Begründung des Nachrückensrechts ... 444

B. Ausübung des Nachrückensrechts ... 444

C. Änderung des Nachrückensrechts ... 445

D. Löschung des Nachrückensrechts... 445

III. Änderungen des Schuldbriefs ... 445

B. Erhöhung der Pfandsumme (Pfandbeschwerung) ... 446

C. Reduktion der Pfandsumme (Pfanderleichterung) ... 447

D. Vergrösserung des Pfandobjekts (Pfandvermehrung) ... 448

E. Verkleinerung des Pfandobjekts (Pfandverminderung) ... 448

F. Pfandrechtsverlegung ... 449

G. Totale Pfandänderung ... 450

H. Pfandrechtszerlegung ... 451

I. Pfandrechtszusammenlegung ... 452

J. Umwandlung... 453

1. Regelfall ... 453

2. Vereinfachte Umwandlung aufgrund übergangsrechtlicher Sondervorschriften ... 454

K. Rangänderung (Vorrücken) ... 454

L. Rangrücktritt... 455

M. Erhöhung des Maximalzinses ... 455

N. Verminderung des Maximalzinses... 455

O. Änderungen im Rechtsverhältnis ... 456

IV. Übertragung von Gläubigerrechten, Schuldpflicht und Pfandgegenstand ... 456

B. Gläubigerwechsel... 457

1. Gläubigerwechsel beim Papier-Schuldbrief... 457

2. Gläubigerwechsel beim Register-Schuldbrief... 458

a) Grundsatz: Rechtsgeschäftliche Übertragung durch Eintrag in das Grundbuch ... 458

b) Ausnahme: Ausserbuchliche Übertragung ... 459

XXIX

(24)

C. Schuldnerwechsel, Schuldbeitritt ... 459

1. Schuldnerwechsel ... 459

2. Schuldbeitritt ... 461

V. Löschung des Schuldbriefs ... 462

VI. Ausstellung einer Ersatzurkunde nach Kraftloserklärung des Schuldbriefs ... 462

§ 52 Mittelbare gesetzliche Pfandrechte ... 463

I. Errichtung von mittelbaren gesetzlichen Pfandrechten ... 463

B. Gemeinschaftspfandrecht der Stockwerkeigentümer ... 464

C. Pfandrecht für die rückständige Heimfallentschädigung... 465

D. Baurechtszinsenpfandrecht ... 466

E. Verkäuferpfandrecht ... 467

F. Miterbenpfandrecht und Gemeinderpfandrecht ... 468

G. Bauhandwerkerpfandrecht... 469

II. Änderung von mittelbaren gesetzlichen Pfandrechten ... 469

III. Übertragung von mittelbaren gesetzlichen Pfandrechten ... 470

IV. Löschung von mittelbaren gesetzlichen Pfandrechten ... 470

Zehntes Kapitel: Verträge zur Übertragung von Rechten an Grundstücken ... 471

§53 Kauf ... 471

II. Grundbuchlicher Vollzug... 472

III. Grundstückkaufvertrag (Rechtsgrundausweis) ... 473

A. Vertragsparteien (Verkäuferin und Käufer) ... 473

B. Inhalt des Grundstückkaufvertrags ... 474

1. Kaufsobjekt ... 474

2. Kaufpreis ... 477

a) Nennung des Kaufpreises in der Urkunde ... 477

b) Modalitäten der Kaufpreiszahlung ... 478

3. Weitere Elemente des Grundstückkaufvertrags ... 479

a) Übergang von Nutzen und Gefahr auf den Käufer («Antritt») ... 479

b) Rechtsgewährleistung und Sachgewährleistung ... 479

c) Bedingungen ... 480

C. Form des Grundstückkaufvertrags ... 480

1. Erfordernis der öffentlichen Beurkundung ... 480

2. Umfang des Formzwangs ... 482

a) Objektiv wesentliche Vertragspunkte ... 482

b) Subjektiv wesentliche Vertragspunkte innerhalb des Rahmens des Kaufvertrags ... 483

XXX

(25)

III. Absicherung der Hauptleistungen beim Vollzug des Grundstück

kaufvertrags ... 484

B. Unwiderrufliches Zahlungsversprechen ... 484

C. Zahl- und Treuhandstelle ... 485

D. Interimsbescheinigung ... 486

E. Weitere Methoden zur Absicherung der Zahlungspflicht des Käufers ... 486

§54 Vorvertrag zum Kauf ... 487

§55 Steigerungskauf ... 488

II. Die (freiwillige) öffentliche Versteigerung ... 490

A. Grundbuchlicher Vollzug ... 490

B. Durchführung der (freiwilligen) öffentlichen Versteigerung ... 490

III. Die (freiwillige) private Versteigerung ... 492

§56 Tausch ... 493

III. Grundstücktauschvertrag (Rechtsgrundausweis) ... 494

A. Vertragsparteien ... 494

B. Inhalt des Grundstücktauschvertrags ... 495

1. Tauschobjekte ... 495

2. Weitere Elemente des Grundstücktauschvertrags ... 495

a) Übergang von Nutzen und Gefahr («Antritt») auf den Erwerber ... 495

b) Rechtsgewährleistung und Sachgewährleistung ... 496

C. Form des Grundstücktauschvertrags ... 496

§57 Schenkung... 496

III. Grundstückschenkungsvertrag (Rechtsgrundausweis) ... 497

A. Vertragsparteien (Schenkerin und Beschenkter) ... 497

B. Inhalt des Grundstückschenkungsvertrags ... 499

1. Schenkungsobjekt... 499

2. Gegenleistungen und Auflagen ... 499

3. Weitere Elemente des Grundstückschenkungsvertrags ... 500

C. Form des Grundstückschenkungsvertrags ... 500

§58 Sacheinlage ... 500

III. Sacheinlagevertrag (Rechtsgrundausweis) ... 502

XXXI

(26)

§59 Übertragung zwecks Abgeltung güterrechtlicher Ansprüche ... 503

Elftes Kapitel: Vorgänge mit Auswirkungen auf Rechte an Grundstücken... 505

§ 60 Vorgänge bei Stiftungen... 505

I. Errichtung einer Stiftung ... 505

B. Stiftungserrichtung aufgrund eines Rechtsgeschäfts unter Lebenden ... 506

2. Stiftungserklärung (Rechtsgrundausweis) ... 506

C. Stiftungserrichtung aufgrund einer Verfügung von Todes wegen 507 II. Grundstücksgeschäfte bestehender Stiftungen ... 508

§ 61 Vorgänge zwischen Ehegatten und eingetragenen Partnern... 509

II. Grundstücke in der Errungenschaftsbeteiligung ... 509

A. Begründung des Güterstandes der Errungenschaftsbeteiligung 509 B. Auflösung des Güterstandes der Errungenschaftsbeteiligung .... 509

1. Übergang zur Gütertrennung ... 509

a) Grundbuchlicher Vollzug ... 509

b) Ehevertrag (Rechtsgrundausweis) ... 511

2. Übergang zur Gütergemeinschaft ... 512

3. Auflösung der Errungenschaftsbeteiligung durch Tod eines Ehegatten... 512

III. Grundstücke in der Gütergemeinschaft ... 515

A. Begründung des Güterstandes der Gütergemeinschaft ... 515

1. Grundbuchlicher Vollzug der Begründung der Gütergemeinschaft... 515

2. Ehevertrag (Rechtsgrundausweis) ... 516

B. Auflösung des Güterstandes der Gütergemeinschaft... 517

1. Auflösung durch Vereinbarung eines anderen Güterstandes 517 2. Auflösung durch Tod ... 518

3. Auflösung durch Tod bei Vereinbarung der Gesamtguts zuweisung ... 520

IV Grundstücke in der Gütertrennung ... 522

§62 Erbrechtliche Vorgänge ... 522

II. Rechte an Grundstücken in der Erbengemeinschaft... 523

A. Begründung der Erbengemeinschaft (Erbgang) ... 523

2. Erbenbescheinigung (Rechtsgrundausweis) ... 524

a) Formen von Erbenbescheinigungen... 524

XXXII

(27)

b) Notarielle Erbgangsbeurkundung ... 525

c) Ausländische Erbfolgezeugnisse ... 527

B. Änderung im Mitgliederbestand bei der Erbengemeinschaft .... 528

1. Erbteilung ... 528

b) Grundbuchlicher Vollzug ... 530

c) Erbteilungsvertrag (Rechtsgrundausweis) ... 532

aa) Vertragsparteien ... 532

bb) Inhalt des Erbteilungsvertrags ... 533

cc) Form des Erbteilungsvertrags ... 534

2. Spezialfall: Abtretung des Erbanteils an einen Miterben ... 535

3. Abtretung des Erbanteils an einen Nicht-Erben... 536

4. Einseitige Verzichtserklärung eines Miterben? ... 536

5. Tod eines Miterben ... 537

C. Einwerfung (Realkollation) im Rahmen der Ausgleichung ... 537

III. Vermächtnis (Legat) von Rechten an Grundstücken ... 538

B. Ausrichtung des Vermächtnisses durch die Erben ... 539

2. Vertrag über die Ausrichtung eines Vermächtnisses (Rechtsgrundausweis) ... 540

C. Ausrichtung durch Willensvollstrecker ... 542

IV. Nacherbschaft und Nachvermächtnis... 543

B. Erwerb der Vorerbschaft und der Nacherbschaft ... 543

1. Erwerb der Vorerbschaft ... 543

2. Erwerb der Nacherbschaft... 543

C. Ausrichtung des Vorvermächtnisses und des Nachvermächt nisses ... 544

1. Ausrichtung des Vorvermächtnisses ... 544

2. Ausrichtung des Nachvermächtnisses ... 544

D. Vormerkungen bei Nacherbschaft und Nachvermächtnis ... 544

1. Vormerkung der Auslieferungspflicht ... 544

a) Löschung infolge des Todes des Nacherben oder Nach vermächtnisnehmers ... 546

b) Löschung im Rahmen der Auslieferung ... 547

§ 63 Vorgänge bei Personengesellschaften ... 547

I. Einfache Gesellschaft ... 547

A. Begründung der einfachen Gesellschaft ... 547

1. Begründung anlässlich des Grundstückerwerbs ... 547

2. Einbringung eines Grundstücks in eine einfache Gesell schaft («Illation») ... 548

XXXIII

(28)

B. Wechsel von Gesellschaftern ... 550

1. Gesellschafterwechsel unter Lebenden ... 550

2. Tod eines Gesellschafters ... 553

b) Ersatzlose Löschung des Verstorbenen... 554

c) Eintragung sämtlicher Erben anstelle des Verstorbenen 555 d) Eintragung einzelner Erben als Erbengesamthand oder von Erben als individuelle Teilhaber der Gesellschafts gesamthand ... 555

C. Änderung der Rechtsform der Gesellschaft ... 556

D. Beendigung des Gesamteigentums der einfachen Gesellschaft an einem Grundstück... 556

2. Übernahme des Grundstücks durch einen einzigen bisherigen Gesellschafter ... 557

3. Übernahme des Grundstücks ins Miteigentum aller oder einzelner bisheriger Gesellschafter ... 558

4. Umwandlung der einfachen Gesellschaft ... 559

5. Veräusserung des Grundstücks an einen Dritten ... 559

II. Kollektivgesellschaft ... 559

A. Begründung der Kollektivgesellschaft... 559

B. Wechsel im Gesellschafterbestand ... 559

C. Änderung der Rechtsform der Gesellschaft ... 560

D. Beendigung des Gesamteigentums der Kollektivgesellschaft an einem Grundstück... 561

2. Übernahme des Grundstücks durch einen einzigen bisherigen Gesellschafter ... 562

3. Übernahme des Grundstücks ins Miteigentum aller oder einzelner bisheriger Gesellschafter ... 563

4. Umwandlung der Kollektivgesellschaft ... 564

5. Veräusserung des Grundstücks an einen Dritten ... 564

III. Kommanditgesellschaft ... 564

§64 Vorgänge bei der Gemeinderschaft ... 564

I. Begründung der Gemeinderschaft ... 564

II. Wechsel im Gemeinderbestand... 565

III. Auflösung der Gemeinderschaft ... 566

§ 65 Umstrukturierungen nach Fusionsgesetz ... 566

II. Übergang von Rechten an Grundstücken bei der Fusion ... 569

XXXIV

(29)

B. Fusion von im Handelsregister eingetragenen Rechtsträgern .... 569

C. Fusion von nicht im Handelsregister eingetragenen Rechtsträgern ... 570

III. Übergang von Rechten an Grundstücken bei der Spaltung ... 571

A. Aufspaltung ... 571

B. Abspaltung ... 572

IV. Änderung der Rechtsform eines Rechtsträgers (Umwandlung) ... 573

V. Übergang von Rechten an Grundstücken bei der Vermögens übertragung ... 573

C. Vermögensübertragungsvertrag (Rechtsgrundausweis) ... 575

1. Inhalt des Vermögensübertragungsvertrags ... 575

2. Form des Vermögensübertragungsvertrags ... 576

3. Örtliche Zuständigkeit für die öffentliche Beurkundung .... 576

§66 Vorgänge bei Trusts ... 577

II. Übertragungen von Grundstücken aufgrund eines Rechtsgeschäfts unter Lebenden ... 579

III. Übertragung von Grundstücken aufgrund einer Verfügung von Todes wegen auf den Trustee ... 580

Zwölftes Kapitel: Vormerkungen und Anmerkungen ... 581

§67 Vertragliches Vorkaufsrecht... 581

I. Begründung durch ein Rechtsgeschäft unter Lebenden ... 581

A. Eintragung der Vormerkung ... 581

B. Vorkaufsvertrag (Rechtsgrundausweis) ... 582

1. Inhalt des Vorkaufsvertrags ... 582

a) Kaufsobjekt... 582

b) Vorkaufsberechtigter... 583

c) Erweiterung des Kreises der Vorkaufsfälle ... 583

d) Angabe einer Preislimite ... 583

e) Befristung ... 584

f) Weitere Vertragselemente ... 584

2. Form des Vorkaufsvertrags ... 584

II. Begründung durch letztwillige Verfügung ... 585

III. Ausübung des vertraglichen Vorkaufsrechts ... 586

A. Grundbuchlicher Vollzug der Ausübung ... 586

B. Der Vorkaufsfall ... 589

1. Gültiger Übertragungsvertrag ... 590

2. Freiwilligkeit... 590

XXXV

(30)

3. Singularsukzession ... 590

4. Entgeltlichkeit ... 591

5. Rechtsgeschäfte, die wirtschaftlich einem Verkauf gleich kommen ... 591

IV. Verzicht auf die Ausübung des vertraglichen Vorkaufsrechts ... 592

V. Änderung des vertraglichen Vorkaufsrechts ... 592

VI. Übertragung des vertraglichen Vorkaufsrechts ... 593

VII. Untergang des vertraglichen Vorkaufsrechts ... 594

VIII. Löschung der Vormerkung des vertraglichen Vorkaufsrechts ... 594

A. Löschung bei Ausübung ... 594

B. Löschung infolge Verzichts des Vorkaufsberechtigten ... 594

C. Löschung infolge Zeitablaufs ... 595

D. Löschung infolge des Todes des Vorkaufsberechtigten ... 595

§68 Vertragliches Kaufsrecht ... 595

I. Begründung durch ein Rechtsgeschäft unter Lebenden ... 595

A. Vormerkung des Kaufsrechts im Grundbuch ... 595

B. Kaufsrechtsvertrag (Rechtsgrundausweis)... 597

1. Inhalt des Kaufsrechtsvertrags ... 597

a) Gliederung des Vertragsinhalts ... 597

b) Kaufsobjekt... 597

c) Kaufsberechtigter... 598

d) Kaufpreis ... 598

e) Bedingung und Befristung ... 599

f) Vereinbarung der Vormerkung ... 599

2. Form des Kaufsrechtsvertrags... 600

II. Begründung durch letztwillige Verfügung ... 600

III. Ausübung des Kaufsrechts... 600

IV. Änderung des Kaufsrechts... 601

V. Übertragung des Kaufsrechts ... 602

VI. Untergang und Löschung des Kaufsrechts ... 602

§ 69 Vertragliches Rückkaufsrecht... 603

I. Begründung des Rückkaufsrechts ... 603

II. Ausübung des Rückkaufsrechts ... 603

III. Änderung des Rückkaufsrechts ... 603

IV. Übertragung des Rückkaufsrechts... 603

V. Untergang und Löschung des Rückkaufsrechts ... 604

§ 70 Vormerkung von Miete und Pacht ... 604

II. Wirkung der Vormerkung ... 605

III. Vormerkung von Miete und Pacht im Grundbuch ... 606

A. Eintragung der Vormerkung ... 606

XXXVI

(31)

B. Rechtsgrundausweis ... 607

1. Wesentliche Vertragspunkte ... 607

2. Dauer der Vormerkung ... 607

3. Vormerkung der Untermiete ... 609

4. Miete- und Pachtvormerkung bei Nutzniessung und im Baurechtsverhältnis ... 609

IV. Änderung der Vormerkung ... 610

V. Übertragung der Vormerkung ... 610

VI. Löschung der Vormerkung ... 611

A. Löschung aufgrund einer Erklärung des Mieters ... 611

B. Löschung aufgrund einer Erklärung der Eigentümerin ... 611

C. Löschung aufgrund von Zeitablauf... 612

§71 Vormerkung des Schenkungsrückfalls ... 612

II. Eintragung der Vormerkung ... 613

III. Löschung der Vormerkung ... 614

A. Löschung aufgrund einer Verzichtserklärung der Schenkerin 614 B. Löschung infolge des Todes der Schenkerin ... 614

C. Löschung im Rahmen des Schenkungsrückfalls... 614

§72 Vormerkung der Mitgliedschaft bei einer Genossenschaft ... 615

II. Eintragung der Vormerkung ... 616

III. Löschung der Vormerkung ... 616

§73 Vormerkung gerichtlicher Anordnungen und vorläufiger Eintragungen ... 616

§74 Anmerkung privatrechtlicher Rechtsverhältnisse ... 617

I. Begründung des Stockwerkeigentums vor Erstellung des Gebäudes 617 II. Anmerkung des Werkbeginns im Hinblick auf Bauhandwerkerpfandrechte ... 617

III. Anmerkung von Zugehör... 618

A. Eintragung der Anmerkung ... 618

B. Änderung der Anmerkung ... 619

C. Löschung der Anmerkung ... 619

IV. Anmerkung der vertretungsberechtigten Personen ... 619

B. Änderung oder Löschung der Anmerkung... 620

V. Anmerkung von Trustverhältnissen ... 620

1. Anmerkung durch den Settlor ... 621

2. Anmerkung durch den Trustee ... 622

B. Löschung der Anmerkung ... 622

XXXVII

(32)

VI. Anmerkung der Zugehörigkeit eines Grundstücks zu einem

Immobilienfonds... 623

B. Änderung oder Löschung der Anmerkung... 624

§75 Anmerkung von gesetzlichen Verfügungsbeschränkungen ... 624

§76 Anmerkung von Grundbuchsperren ... 624

Dreizehntes Kapitel: Verfügungsbeschränkungen... 625

§ 77 Gesetzliche Verfügungsbeschränkungen des Privatrechts... 625

I. Verfügungsbeschränkung betreffend die Familienwohnung ... 625

A. Inhalt und Zweck der Verfügungsbeschränkung ... 625

B. Voraussetzungen für das Bestehen der Verfügungsbeschränkung 626 1. Verheiratete Person oder Person in eingetragener Partnerschaft ... 626

2. Familienwohnung... 626

3. Veräusserung oder Beschränkung von Rechten ... 627

C. Belege bei der Veräusserung einer Familienwohnung ... 630

II. Verfügungsbeschränkung betreffend Miteigentum in der Errungenschaftsbeteiligung ... 631

B. Wirkungen der Verfügungsbeschränkung... 632

C. Aufhebung der Verfügungsbeschränkung ... 633

III. Verfügungsbeschränkung gemäss Art. 648 Abs. 3 ZGB... 633

B. Anmerkung «Anteile verpfändet» ... 633

IV. Vorkaufsrechte in Miteigentums- und Baurechtsverhältnissen ... 634

2. Vorkaufsrecht in Miteigentumsverhältnissen... 634

3. Vorkaufsrecht in Baurechtsverhältnissen... 635

B. Der Vorkaufsfall ... 636

C. Beleg für die Nichtausübung des Vorkaufsrechts ... 636

V. Verfügungsbeschränkungen nach bäuerlichem Bodenrecht ... 637

§ 78 Gesetzliche Verfügungsbeschränkungen des öffentlichen Rechts... 638

I. Verfügungsbeschränkung gemäss BewG («Lex Koller») ... 638

B. Voraussetzungen für das Bestehen der Verfügungsbeschränkung 639 1. Erwerb von Grundstücken ... 639

2. Personen im Ausland... 640

3. Ausnahmen von der Bewilligungspflicht... 642

b) Betriebsstätte... 642

XXXVIII

(33)

c) Hauptwohnung ... 642

d) Ausnahmen nach Art. 7 des BewG ... 643

4. Kantonale Bewilligungsgründe ... 644

C. Nachweis der fehlenden Bewilligungspflicht ... 645

1. Natürliche Personen als Erwerber ... 645

2. Juristische Personen als Erwerberinnen ... 646

3. Bewilligung der kantonale Behörde ... 647

II. Verfügungsbeschränkungen nach bäuerlichem Bodenrecht ... 647

A. Übersicht über die öffentlich-rechtlichen Beschränkungen nach BGBB ... 647

B. Bewilligungspflicht... 648

C. Realteilungs- und Zerstückelungsverbot... 649

D. Belastungsgrenze ... 649

III. Verfügungsbeschränkung gemäss BVG ... 650

A. Überblick über die Wohneigentumsförderung mit Mitteln der beruflichen Vorsorge ... 650

B. Inhalt und Zweck der Verfügungsbeschränkung ... 651

C. Finanzierung von selbstgenutztem Wohneigentum mit Mitteln der beruflichen Vorsorge ... 651

D. Anmerkung der Verfügungsbeschränkung gemäss BVG... 653

1. Eintragung der Anmerkung ... 653

2. Löschung der Anmerkung... 654

a) Löschung auf Antrag der Vorsorgeeinrichtung ... 654

b) Löschung auf Antrag der Grundeigentümerin... 656

IV. Verfügungsbeschränkung gemäss Art. 32dbis USG ... 656

B. Anmerkung der Verfügungsbeschränkung gemäss Art. 32dbls USG... 658

2. Löschung der Anmerkung... 659

V. Verfügungsbeschränkung gemäss Art. 172 DBG ... 659

B. Voraussetzungen für das Bestehen der Verfügungsbeschränkung 660 C. Zustimmung der kantonalen Bundessteuerverwaltung ... 660

VI. Nutzungs- und Verfügungsbeschränkung gemäss Zweitwohnungs gesetz ... 661

A. Funktionsweise des Zweitwohnungsgesetzes... 661

B. Anmerkung der Veräusserungsbeschränkung gemäss Art. 8 Abs. 2ZWG ... 663

2. Löschung der Anmerkung ... 664

VII. Verfügungsbeschränkung gemäss Enteignungsrecht ... 664

XXXIX

(34)

§79 Vertragliche Verfügungsbeschränkungen ... 664

Vierzehntes Kapitel: Teilung und Vereinigung von Liegenschaften... 665

§ 79a Vorbemerkungen ... 665

§80 Teilung ... 666

I. Grundbuchlicher Vollzug... 666

II. Bereinigung von Lasten und Rechten ... 667

B. Dienstbarkeiten ... 667

1. Grundsatz ... 667

2. Teilung des belasteten Grundstücks... 668

3. Teilung des berechtigten Grundstücks... 669

C. Vormerkungen... 670

D. Anmerkungen ... 670

E. Grundpfandrechte... 671

F. Grundlasten ... 671

G. Subjektiv-dinglich verknüpfte Miteigentumsanteile ... 672

§81 Vereinigung ... 673

I. Grundbuchlicher Vollzug... 673

II. Bereinigung von Lasten und Rechten... 674

B. Dienstbarkeiten... 675

1. Grundsatz ... 675

2. Vereinigung berechtigter Grundstücke ... 675

3. Vereinigung belasteter Grundstücke ... 677

C. Vormerkungen ... 677

D. Anmerkungen ... 678

E. Grundpfandrechte und Grundlasten ... 678

F. Subjektiv-dinglich verknüpfte Miteigentumsanteile ... 679

Stichwortverzeichnis... 681

XL