A 286 Deutsches Ärzteblatt
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Jg. 110|
Heft 7|
15. Februar 2013N
eben der Anschaffung ei- ner Immobilie durch „klassi- schen“ Kauf am freien Markt bie- tet sich der Ärztin/dem Arzt auch ein weiterer Weg an: Der Erwerb im Rahmen einer Zwangsversteige- rung. Eine in der Regel durchaus erwägenswerte Möglichkeit, preis- günstig zu Immobilienbesitz zu kom- men, doch ist dabei eine Reihe von Besonderheiten zu beachten.Man erfährt von bevorstehenden Zwangsversteigerungen
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durch die Terminbekanntgabe in der Presse (unter „Amtliche Be- kanntmachungen“)●
durch das Aufsuchen des zuständigen Vollstreckungsgerichts (dort werden an der Gerichtstafel bevorstehende Zwangsversteigerun- gen angekündigt) oder●
durch Nachfrage bei der eige- nen Bank.Zuständiges Vollstreckungsgericht ist das Gericht, in dessen Bezirk das zu versteigernde Objekt liegt. Aus der Terminbestimmung sind zu- gleich eine kurze Immobilienbe- schreibung sowie ein bereits ermit- telter Schätzwert zu entnehmen, um Interessenten schon eine Vorinfor- mation zu vermitteln.
Interessiert man sich für ein Ob- jekt, sollte man zunächst das Voll- streckungsgericht aufsuchen, das Akteneinsicht gewährt und gezielte
Fragen – so weit möglich – gerne beantwortet. Vor allem wichtig: das Schätzgutachten. Schon das Schätz- datum kann zeigen, ob der Schätz- wert noch als aktuell anzusehen ist.
Auch ist es darauf zu überprüfen, ob das Gutachten in sich schlüssig ist, neigen doch manche amtliche Schät- zer zu eigenwilligen, in den Schätz- wert einfließenden Vorstellungen.
Bei unbebauten Grundstücken ist zu klären, ob es sich um Bauland (er- schlossen/noch unerschlossen) han- delt (Auskunft durch die zuständige Gemeinde). Denkmalgeschützte Häu- ser sind als reine Liebhaberobjek- te (teure behördliche Renovierungs- auflagen) zu betrachten. „Bauer - wartungsland“ könnte unangenehme Überraschungen bescheren (man- che Bauerwartungslandeigner warten schon seit Jahrzehnten auf Umwand- lung ihres Besitzes in Bauland).
Objekt vermietet? Vorsicht!
Der nächste Weg führt zum Objekt selbst. Da eine Zwangsversteige- rung nicht bezahlte Schulden vor - aussetzt, ist der äußere Zustand der Immobilie kritisch zu prüfen; ei- ner Innenbesichtigung wird dage- gen ein (Noch-)Eigentümer nur sel- ten zustimmen. Wichtig ist zu wis- sen, ob es sich beim Hausbewohner um den Eigentümer oder einen Mie- ter handelt. Problematisch ist ein
vermietetes Objekt. Wenn auch dem Ersteigerer ein außerordentliches Kündigungsrecht zusteht, ist der Mieterschutz zu beachten. Hat der Mieter gar Mietvorauszahlung oder einen Baukostenzuschuss geleistet, darf er bis Ablauf der Anrechnungs- zeit zum (verminderten) Mietpreis im Objekt verbleiben.
Soweit nicht feststeht, ob und ge- gebenenfalls welche öffentliche Las- ten auf den Grundstückseigentümer noch zukommen können (zum Bei- spiel für Kanalanschluss), empfiehlt sich eine mündliche Anfrage bei der zuständigen Gemeinde, die freilich nicht auskunftspflichtig ist.
Den Betreibern einer Zwangs- versteigerung liegt regelmäßig an einem hohen Versteigerungserlös.
Dies gilt auch für Versteigerungen
„zum Zweck der Gemeinschaftsauf- hebung/Auseinandersetzung“. Denn hier werden oft persönliche Feind- schaften rigoros ausgetragen (da- her: Vorsicht bei Auseinanderset- zungsversteigerungen). Um nun ein Gespür für Taktiken erfahrener Ver- steigerungsteilnehmer zu bekom- men, sollte man unbedingt mehrere Zwangsversteigerungen – vorab durch Akteneinsicht gut vorbereitet – besuchen, ehe das objektbezogene Eigeninteresse erwacht ist.
Zu Beginn des Versteigerungster- mins werden der Inhalt des Grund- ZWANGSVERSTEIGERUNGEN
Das unabdingbare Gespür
Bevor man für eine Immobilie bietet, sollte man
unbedingt mehrere Zwangsversteigerungen besuchen.
Foto: Fotolia/LosRobsos
buchs verlesen, die betreibenden Gläubiger und deren Rechte festge- stellt, auf den amtlichen Schätzwert verwiesen, unverbindlich auf die Art der Grundstücksnutzungen (et- wa Mietverträge) aufmerksam ge- macht und schließlich bestehen bleibende Rechte, die also der Er- steigerer zu übernehmen hat, die Höhe der Zuschlagskosten (ent- sprechen in etwa den Notarkosten beim Grundstückskauf) sowie das
„Geringste Gebot“ genannt. Das
„Geringste Gebot“ setzt sich aus
„Bargebot“ und den bestehen blei- benden Rechten zusammen. Zum
„Bargebot“ (zahlbar spätestens im Verteilungstermin) zählen
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Aufwendungen aufgrund ei- ner etwa laufenden Zwangsverwal- tung bis zum Zuschlag●
öffentliche Lasten wie Grund- steuer, Erschließungskosten, Ka- minkehrer-/Müllabfuhrgebühren●
laufende und aus den letzten zwei Jahren rückständige Ansprü- che aus wiederkehrenden Belastun- gen (Zinsen von bestehen bleiben- den, dem betreibenden Gläubiger im Rang vorgehenden Rechten)●
Kosten des Zwangsversteige- rungsverfahrens.Neben dem zu zahlenden (Min- dest-)Bargebot übernimmt der Erste- her die bestehen bleibenden Rechte von Gläubigern, die dem Zwangs- versteigerungsverfahren nicht bei- getreten sind.
Ein Beteiligter, dessen Recht durch Nichterfüllung des Gebots beeinträchtigt würde, kann eine Si- cherheitsleistung in Höhe von zehn Prozent des Bargebots, mindestens aber in Höhe der Verfahrenskosten verlangen. Als Sicherheitsleistung akzeptiert das Zwangsversteige- rungsgesetz die Hinterlegung von Geld oder inländischen Wertpapie- ren, bestätigte Bundesbank-Schecks, soweit die Vorlegungsfrist nicht vor dem vierten Tag nach Versteige- rungstermin abläuft, und einen taug- lichen Bürgen (Bank oder Sparkas- se). Wurde eine Sicherheitsleistung gefordert, ist ein Zuschlag an den betreffenden Bieter nur zulässig, wenn er für sein jeweiliges Ge- bot ausreichende Sicherheit gestellt hat. Legt der Bieter einen bestätig- ten Bundesbank-Scheck oder eine
Bankbürgschaft in Höhe von zehn Prozent des von ihm vorgesehenen Maximal-Bargebots vor, wird er den Rechnungsbeamten um Still- schweigen über das Limit des Pa- piers bitten, um seine Ersteige- rungstaktik anderen Bietern nicht zu verraten.
Die „Bieterstunde“
Frühestens eine Stunde nach Be- ginn der „Bieterstunde“ erhält der Meistbietende den Zuschlag. Wich- tig: Der wirtschaftliche Preis des Objekts umfasst das (Bar-)Gebot des Bieters zuzüglich stehen blei- benden Rechten von Gläubigern, die dem Verfahren nicht beigetre- ten sind. Im ländlichen Bereich las- sen zuweilen Sparkassen/Genossen- schaftsbanken Grundschulden an vorrangiger Stelle „stehen“, um so einen neuen Kunden zu „akquirie- ren“. Hier ist im Vorfeld zu klären,
ob man eine Geschäftsverbindung mit dem Fremdinstitut wünscht oder die Grundschuld durch die ei- gene Bank übernehmen lässt.
Mit Zuschlagsbeschluss wird der Ersteigerer Eigentümer des Grund- stücks mit allen seinen Aufbauten sowie mit allen Rechten und Pflich- ten ab Zuschlag. Spätestens zum
„Verteilungstermin“ – etwa zehn bis zwölf Wochen nach Zuschlag – hat der Ersteher das Bargebot ab- züglich geleisteter Sicherheitsleis- tung zuzüglich vier Prozent Zinsen pro Jahr seit Zuschlag zu leisten.
Die bankfinanzierte Grundstücks- ersteigerung setzt einschlägige Er- fahrungen der finanzierenden Bank voraus und Klarheit über das vorge- sehene Finanzierungskonzept (und damit auch über die Höhe des Ma- ximalgebots, das natürlich nicht überschritten werden darf).
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Michael Bandering
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