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(1)

Mietrecht

von

Dr. Johannes Sta bentheiner

Abteilungsleiter im Bundesministerium für Justiz

Wien 2004

Manzsche Verlags- und Universitätsbuchhandlung

(2)

Seite

Vorwo rt

. . . v

Abkürzungsverzeichnis

. . .

XI11 Verzeichnis der abgekürzt zitierten Literatur

...

XVI

I

.

Einleitung

. . .

1 11

.

Grundsätzliches

. . .

2 111

.

^Das^Mietrecht^{des ABGB}

. . .

A . Abgrenzung und Zustandekommen des Mietvertrags

. . .

1

.

Charakteristika des Bestandvertrags

. . .

2 . Abgrenzungen zu anderen Vertragstypen

. . .

a) Familienrechtliche Wohnverhältnisse (Überlassung von Wohnraum im Familienkreis)

...

b) Genossenschaftliche Nutzungsverträge

. . .

c) Franchisevertrag

. . .

d) Garagen-Kurzparkvertrag

...

e) Verwahrungsvertrag bzw handelsrechtliches Lager-

. . . . . .

herbergungsvertrag

...

g) Time-Sharing von Ferienwohnungen

. . .

i) Dienst- oder Naturalwohnungen

...

j) Dienstbarkeit der Wohnung

( 5

521 ABGB)

. . .

k) Abbauverträge (zB Schottergewinnung und Ähnliches) . . . 3 . Abgrenzung zwischen Miete und Pacht

. . .

das Mietverhältnis in seinem aufrechten Bes

1 . Gebrauchsrecht und Erhaltungspflicht

. . .

2

.

Zinszahlungspflicht des Mieters . . .

3

.

Mietzinsminderung bzw -befreiung

...

4 . Untervermietung, Weitergabe

...

5

.

Rechtsposition des Mieters gegenüber Dritten

. . .

6

.

Aufwandersatz

. . .

7 . Das Untermietverhältnis

. . .

h) Leasingvertrag

. . .

B

.

Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter -

C

.

Die Beendigung des Mietverhältnisses

...

1 . Auflösung eines unbefristeten Mietvertrags

. . .

2

.

Auflösung eines befristeten Mietvertrags

. . .

3 . Einvernehmliche Auflösung des Mietvertrags 4

.

Einseitige sofortige Auflösung des Mietverhäl

wichtigem Grund

. . . . . .

8 8 9 9 9 10 10 10 I1 13 16 17 19 20 20 21 21 23 25 26 27 VII

(3)

a) Allgemeines

. . .

b) Auflösung durch den Mieter c) Auflösung durch den Vermie

aa) Erheblich nachteiliger Gebrauch

. . .

²⁸

bb) Qualifizierter Zinsrückstand . . . 28

cc) Neuaufführung des Gebäudes . . . 29

dd)

0

11 18 ABGB und das MRG; vertragliche Vereinbarungen . . . 29

d) Aufhebungserklärung

...

29

5

.

Kündigungen aus besonderem Anlass . . . 30

6 . Untergang der Mietsache

. . . .

. . . . 30

7 . Tod einer Vertragspartei ( BGB)

. . .

31

8

.

Veräußerung der Bestandsache

( 5

1120 ABGB) und 9 . Rückstellung des Bestandgegenstandes Zwangsversteigerung derselben ( Q 1121 ABGB) . . .

(50

1109 bis 1111 ABGB) . . . 31 32 IV

.

Das Mietrechtsgesetz

. . .

34

A . Allgemeines

. . .

34

B

.

Andere ins Mietrecht hereinwirkende Sondergesetze . . . 36

C . Literatur und Judikatur

. . .

37

D

.

Der Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes . . . 37

1 . Vorbemerkung

...

39

2 . Grundlegender 3

.

Vollständige Ausnahmen vom Anwendungsbereich des bereich des Mietrechtsgesetzes

(0

1 A b s l M R G )

. . .

39

Mietrechtsgesetzes

( 5

1 Abs 2 MRG)

. . .

41

a) Bestimmte Unternehmen, Heime (Z 1) . . . 41

b) Sozialpädagogisch betreutes Wohnen (Z la)

. . .

41

c) Dienstwohnungen (Z 2)

. . .

42

d) Halbjahresmietverträge (Z 3) . . . e) Freizeit- und Ferienwohnungen (Z 4)

. . .

43

f) Ein- oder Zwei-Objekte-Häuser (Z 5 )

. . .

43

4 . Mietrechtsgesetz und Wohnungsgemeinn 5 . Die Teilausnahmen vom Mietrechtsgesetz; der ( Q 1 A b s 3 M R G )

. . .

43

„Teilanwendungsbereich"

( 0

¹Abs 4 MRG)

. . .

44

a) Mietgegenstände in nicht geförderten ..Neubauten" ( Z 1)

.

^. ⁴⁵

b) Dachbodenausbauten (Z 2)

. . .

45

c) Mietgegenstände im Wohnungseigentum außerhalb von „Althäusern" (Z 3) . . . 46

6 . Wirtschaftspark

(0

1 Abs 5 MRG)

...

⁴⁶

7

.

Abschließender Hinweis zum Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes

. . .

47

auf Vermieterseite

(0

2 MRG)

...

47

1 . Abgrenzung zwischen Haupt- und Untermiete

. . .

48

2

.

Verständigungspflicht des Untervermieters . . . 49 E . Abgrenzung zwischen Haupt- und Untermiete; Rechtsnachfolge

VIII

(4)

3. Anerkennung des ,,Scheinuntermieters" als Hauptmieter

.

4. Bindung des Rechtsnachfolgers auf Vermieterseite . . E Rechte und Pflichten der Vertragspartner in Bezug auf den

Mietgegenstand

($0

3 bis 11 MRG)

.

2. Nützliche Verbesserung

(0

4 MRG)

.

. . .

. .

1. Erhaltungspflicht

($0

3 und 6 MRG) . . . .

. . . .

^{. . . .}

. .

^{. . . .}

.

3. Wiederherstellungspflicht des Vermieters

(0

7 MRG) . .

. .

. . 4. Benützungsrecht und Duldungspflicht des Mieters

. . . .

(0

8 MRG)

. . .

a) Benützungsrecht des Mieters und damit zusammen- b) Duldungspflichten des

( 0 9 M R G )

. . .

hängende Pflichten . .

. . .

5. Veränderung des Mietgegenstandes durch den Mieter

G. Mietrecht im Todesfall

(9

14 Abs 1 MRG); Abtretung Mietrechts und Eintritt in den Mietvertrag bei Wohnungen

(00

12, 14 Abs 2 und 3 , 4 6 MRG), Unternehmensveräußerung und -verpachtung sowie „Machtwechsel" bei Geschäfts-

1. Mietrecht im Todesfall

(0

I 4 Abs 1 MRG)

. . .

^{. .}

.

^.

. . .

^{. . . .}

.

2. Sonderrechtsnachfolge bei Tod des Hauptmieters einer Wohnung

( 5

14 Abs 2 und 3 und 46 MRG)

.

. . .

. .

.

3. Abtretung des Mietrechts

(0

12 MRG)

. . . .

^{. . .}

. . .

^{. . . .}

.

4. Sonderrechtsnachfolge bei Unternehmensveräußerung;

räumlichkeiten ($4 12a, 46a MRG)

. . .

^{. . . .} ^{. .}

Mietzinsanhebung bei Veräußerung und Verpachtung des Unternehmens und bei „Machtwechsel"

(0

12a MRG)

.

. b) Mietzinsanhebung bei Unternehmensveräußerung c) Mietzinsanhebung bei Machtwechsel(§ 12a Abs 3 MRG) d) Unternehmungsverpachtun

e) Übergangsrecht

. . .

^{. .}

.

a) Unternehmensveräußerung (§ 12a Abs 1 MRG) . . .

(0

12aAbs 2 MRG)

. .

^{. . . .}

. . .

^{. . .}

. . .

^{. . .}

. . .

^{. .}

. .

H. Der Mietzins

. .

. . .

. . . .

. . .

.

. . . .

. . .

1. Allgemeines .

. . . .

. . . . .

a) Geltung des Mietzinsrec

zum Mietzins

. . .

. .

. . . .

. . .

. .

. . .

b) Bestandteile des Mietzinses

. . .

^{. . .}

. . .

^{. . . .}

. . .

^{. . .}

.

c) Aufgliederung eines Pauschalmietzinses

. .

^.

.

^.

. . .

^{. . .}

d) Fälligkeit des Mietzinses . . .

. . . .

^{. . .}

. . .

^{. .}

. .

2. Ausstattungskategorien

( 5

15a MRG)

.

. .

. . .

. a) Grundsätzliches . .

. . .

. .

. . .

. . . .

. . b) Die Ausstattungskategorien . .

. . .

^{. . .}

. . .

^{. . . .}

. . .

^.

c) Kategorieausgleich . .

. . .

. . . .

. .

. . . .

. . .

d) Kategoriebeträge

. . .

49 50 51 59 63 65 65 65 66 67 70 73

74 79 79 81

82 82 83 85 86 87 87 98 98 98 99 99 99 99 100 101 102 IX

(5)

3 . Die verschiedenen Zinsbegrenzungssysteme und ihr An wendungsbereich

4. Der angemessene Hau

$ 16 Abs 1 MRG) a) Geltungsbereich

b) Höhe des angemessenen Mietzinses . . .

. . .

^.

. .

c) Rügeobliegenheit des Geschaftsraummieters

. . .

5. Der Richtwertmietzins (die Zinsbegrenzung durch das Richt- wertsystem, $ 16 Abs 2 bis 4 MRG und Richtwertgesetz) . . a) Grundsätzliches

. . .

b) Der Richtwert . .

.

. . .

.

. .

.

. .

.

. . . .

. .

. . .

. . . c) Die mietrechtliche Normwohnung

d) Zuschläge und Abstriche

.

^{. .}

. .

^.

. .

^{. .}

.

. . .

.

^.

.

^{. . .}

e) Die einzelnen Vergleichskriterien des $ 16 Abs 2 MRG

. .

aa) Die Vergleichskriterien aus dem Wohnungseigentums- gesetz . . . bb) Die Ausstattung mit nicht dem typischen Althaus-

bestand entsprechenden Gebäudeteilen . .

. . .

cc) Die Verpflichtung des Vermieters zur Erhaltung einer Etagenheizung

...

dd) Die Lagekomponente . . .

.

. . . ee) Der Erhaltungszustand des Hauses

. . . .

ff) Die Kategorie-Abstriche f) Abschließende Bewertung des

6. Der Kategorie-D-Zins ($ 16 Abs 5 und 6 MRG) . . . 7. Der Befristungsabschlag

(3

16 Abs 7 MRG) . . . 8. Teilunwirksamkeit der Mietzinsvereinbarung

($ 16 Abs 8 MRG) . . .

.

. . .

.

. . .

.

. .

9. Wertsicherung des Hauptmietzinses ($ 16 Abs 9 MRG) 10. Vereinbarungen über die zeitlich begrenzte Überschreitung

gesetzlicher Mietzinsschranken (,,Sanierungs-

Vereinbarungen", $ 16 Abs 10 und 11 MRG) . . .

. . . .

.

11. Unwirksamkeit von Zinsanpassungsklauseln

(3

16a MRG) . ptmietzinse

...

13. Die Anhebung niedriger Hauptmietzinse auf gesetzlich festgelegte Beträge („umgewandelter" Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag,

3

45 MRG)

. . .

14. Aufteilungsschlüssel; Nutzfläche

(0

17 MRG)

. . .

a) Die Nutzfläche . . .

.

. . .

.

^{. . .}

b) Aufteilungsschlüssel

. . .

15. Die Hauptmietzinsabrechnung ($ 20 MRG) .

. .

^.

.

^{. . . .}

. . . .

16. Die Bewirtschaftungskosten

. . .

a) Die Betriebskosten

(3

21 MRG)

. . .

b) Öffentliche Abgaben . . .

.

. . . c) Aufwendungen für Gemeinschaftsanlagen

( 5

24 MRG)

. .

d) Akontozahlung und Abrechnung der Bewirtschaftungs- kosten (§ 21 Abs 3 bis 5 MRG)

. . . .

. .

. . .

.

. .

102 104 104 105 106 106 106 106 107 107 108 108 109 109 109 111 111 111 112 114 114 115

116 117 117

119 120 120 120 121 122 122 123 124 124 X

(6)

17. Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenstände oder sonstige Leistungen

( 5

25 MRG) . .

. . .

...

128

. . . 129

J. Die Beendigung des Mietverhältnisses . . .

. . . .

. . .

¹³⁰

1. Grundsätzliches

. . .

131

2. Die Befristung d 132 132 133 134 Abs 2 bis 4 MRG) . .

.

. .

.

. .

.

. . .

a) Grundsätzliches

. . .

.

. . .

.

. .

. b) Die Voraussetzungen für eine wirksame Befristung

. . .

c) Erneuerung des Mietvertrags . .

. . .

^,

. . .

. . . d) Vorzeitige Auflösungsmöglichkeit des Wohnungsmieters e) Der Befristungsabsc K. Die Kündigung eines unbe 1. Grundsätzliches . .

. . .

2. Die Kündigungsgründe a) Qualifizierter Mietzinsrückstand (Z 1) . . .

.

^{. .}

. .

^.

. . .

b) Erheblich nachteiliger Gebrauch (Z 3 erster Fall) . . .

. .

c) Unleidliches Verhalten (Z 3 zweiter Fall)

. .

. . . d) Strafbare Handlung gegen den Vermieter oder Mitbewohner (Z 3 dritter Fall) . . .

.

. .

. . .

e) Weitergabe des Mietgegenstandes (Z 4) . . .

.

. . . f) Fehlen von Eintrittsberechtigten bei Tod des Wohnungsmieters (Z 5) g) Nicht regelmäßige Verwe h) Nichtverwendung oder ni der Geschäftsräumlichkeit (Z 7) . . .

. . .

i) Eigenbedarf ohne Ersatzbeschaffung (Z 8)

.

. . . j) Eigenbedarf mit Ersatzbeschaffung (Z 9 und

0

32) . .

.

. . . k) Kündigung eines Untermietverhältnisses (Z 12) .

. . .

1) Vereinbarter Kündigungsgrund (Z 13) .

.

. . . m) Weitere Kündigungsgründe . . .

( 5

29 Abs 2 MRG) . . . 134

143 143 143 144 144 146 146 147 147 148 148 3. Teilkündigung

(0

31 MRG) 4. Gerichtliche Kündigung, Kündigungsverfahren, Besonder- L. Das mietrechtliche Außerstreitverfahren

($9

37 bis 41 MRG) . .

.

M. Exekution auf Mietzinse und Abtretung von Hauptmietzinsen . . N. Ubergangsrechtliche Regelungen

. . .

^.

. .

. . .

.

heiten bei Kündigung wegen Mietzinsrückstandes 150 162 162 Stichwortverzeichnis

. . . . . .

. .

. . . . . .

165

XI