Die Vermietung von Ferienwohnungen
- Rechtslage und Handlungsmöglichkeiten - Teil II
Vortragsthemen
• Website / Werbung für eine Ferienwohnung
• Mietverträge / Allgemeine Geschäftsbedingungen
• Beschwerden von Feriengäste wegen (angeblicher) Mängel
• Negative Bewertungen im Internet
• Daten der Feriengäste
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Anforderungen an Website / Werbung
• Nutzung von Bildern: Urheberrecht des Fotografen (§§ 2, 7, 15 ff. UrhG) und Bildrecht abgebildeter
Personen (§ 22 KuG)
• Impressum („Anbieterkennzeichnung“):
Pflichtangaben nach § 5 TMG / § 5 a Abs. 2 Nr. 2 UWG
• Angabe des Mietpreises: Anforderungen der Preisangabenverordnung (PAngV)
• Inhalt der Website: Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb (UWG)
Notwendigkeit der Anbieterkennzeichnung
• Pflichtangaben nach § 5 Telemediengesetz (TMG)
• Grundsätzliche Pflicht zur Anbieterkennzeichnung für alle Anbieter, die Telemedien bereit halten, mit denen auf dem Markt Einkünfte erzielt werden könnten.
• Ausnahme allein bei Website mit ausschließlich privatem Zweck
• Pflicht zur Anbieterkennzeichnung auch in sozialen Netzwerken (Facebook, Google+ etc)
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Pflichtinhalt der Anbieterkennzeichnung
• Vor- und Nachname
• Vollständige Postanschrift (Postfach nicht ausreichend)
• Weitere zwei Kontaktmöglichkeiten (Telefon, Fax, E-Mail, Kontaktformular)
• Besonderheiten für Juristische Personen / Personengesellschaften: Firma, Rechtsform,
vertretungsberechtigte Personen, Handelsregisterangaben
• Besonderheiten für bestimmte Personengruppen
(Gastronomie, Makler): Zuständige Aufsichtsbehörde samt deren Kontaktdaten
• Umsatzsteueridentifaktionsnummer
Platzierung Anbieterkennzeichnung
• Leicht erkennbar: Gut wahrnehmbar und ohne längeres Suchen auffindbar
• Bezeichnung: „Anbieterkennzeichnung“,
„Impressum“, allenfalls „Kontakt“
• Unmittelbar erreichbar und ständig verfügbar
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„Anbieterkennzeichnung“ für Werbung nach § 5 a Abs. 2 Nr. 2 UWG
• Grundsätzliches Verbot des unlauteren Wettbewerbes (§ 3 UWG)
• Unlauterer Wettbewerb durch Irreführung (§ 5 UWG)
• Irreführung durch Verschweigen von Tatsachen, deren Bedeutung für die geschäftliche Entscheidung wesentlich ist (§ 5 a UWG)
• Gesetzliches Beispiel wesentliche Tatsachen (§ 5 a Abs. 2 Nr. 2 UWG): die Identität und Anschrift des Unternehmens
• Unternehmen ist jede natürliche oder juristische Person, die geschäftliche Handlungen vornimmt (§ 2 Abs. 1 UWG)
Angabe von Preisen
• Preisangabenverordnung (PAngV) und Gesetz gegen unlauteren Wettbewerb (UWG)
• Leitgedanke des PAngV: Preisklarheit und Preiswahrheit
• Leitgedanke UWG: Unzulässigkeit geschäftlicher Handlungen, die geeignet sind, die Interessen von Mitbewerbern, Verbrauchern und sonstigen
Marktteilnehmern zu beeinträchtigen
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Preisangabenverordnung (PAngV)
• Angabe eines Endpreises. Dieser umfasst alle obligatorischen Preisbestandteile
• Sonderstellung Kurabgabe als kommunale Gebühr
• Bei Umsatzsteuerpflichtigkeit ist immer der Bruttopreis als Endpreis anzugeben und auf die Einschließlichkeit der Umsatzsteuer hinzuweisen („einschließlich
Umsatzsteuer“/“Inkl. Ust.“)
• In der Werbung/Katalogen dürfen Endpreise als „von- bis-Preise“ oder „ab-Preise“ angegeben werden; bei konkreten Angeboten ist dies hingegen unzulässig
Endreinigung und/oder Wäsche
• Lässt der Vermieter dem Mieter die Wahl, ob er die Endreinigung selbst durchführt und/oder
Wäsche selbst mitbringt, sind die andernfalls anfallenden Kosten keine obligatorischen
Preisteile
• Besteht für den Mieter keine Wahlmöglichkeit sind die Kosten von Endreinigung / Wäsche als Preisbestandteil in den Angebotspreis
einzurechnen
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Saisonangaben
• Werden unterschiedliche Preise in Bezug auf Saison / Hauptsaison / Nebensaison /
Wintersaison / außerhalb der Saison
angegeben sind die jeweiligen Zeiträume
ausdrücklich zu benennen
Gesteigerte Anforderungen an konkrete Angebote Wird eine Ferienwohnung im Internet für einen
bestimmten bzw. vom Mieter wählbaren Zeitraum
beworben, ist dies ein konkretes Angebot auch wenn keine Buchung online möglich ist
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Fehlerbeispiel 1:
Haus Nordseewind
Wohnungen auf Sylt mit Meerblick ab 500,00 € 04651/98200
www.hausnordseewind.de
Fehlerbeispiel 2:
Haus Windschatten
- Appartements in Archsum -
3 Übernachtungen inkl. Frühstück für 3 Personen in der Nebensaison 300,00 € + Vertragsgebühr +
Steuern & Abgaben + Endreinigung
Hans Hansen, Hansenwai 1, 25980 Sylt
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Risiko rechtwidriger Website / Werbung
• Ordnungswidrigkeit: Geldbuße bis 50.000,00 €
• Abmahnung Wettbewerber: die Verletzung
gesetzlicher Pflichten kann von einem Wettbewerber kostenpflichtig abgemahnt werden
• Handlungsempfehlung bei Abmahnung: Überprüfung des Wettbewerbsverhältnisses, Modifizierung der
Unterlassungserklärung, Anerkennung der
Kostentragung sorgfältig prüfen, im Zweifelsfall anwaltliche Beratung
Gestaltung von Mietverträgen
• Allgemeine Bedingungen
• Besondere Bedingungen
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Besonderer Vertragsbedingungen - Wesentliche Punkte als
Wirksamkeitsvoraussetzung, § 154 BGB
• Namen der Vertragspartner (ggf. Stellung als Vermittler)
• Bezeichnung der Wohnung
• Mietzeitraum
• Endpreis
Vertragspartner: Vermittler oder Vermieter
• Vertragspartner des Mieters / Feriengastes ist derjenige, der im Mietvertrag als Vermieter
namentlich genannt wird. Wird im Mietvertrag allein der Vermittler genannt, mithin der
Vermieter nicht mit vollem Namen und Anschrift bezeichnet, so haftet der Vermittler für alle
Vermieterpflichten
• Bei der eigenen Entscheidung, ob Vermietung als Vermittler und Vermieter erfolgt, steuerrechtliche Folge bedenken
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Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB)
• Gesetzliche Vorgaben und Beschränkungen in §§ 305 – 310 BGB
• AGB sind alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen, die ein
Vertragspartner dem anderen Vertragspartner bei Abschluss eines Vertrages stellt
• Unerheblich, ob Regelungen als AGB bezeichnet oder im Vertragsformular selbst enthalten sind. Gleichgültig, ob auf Vorderseite, Rückseite oder gesondertem Blatt
• Die Einbeziehung der AGB erfordert ausdrücklichen Hinweis, Möglichkeit der Kenntnisnahme und
Einverständnis des Vertragspartners
Inhalt von AGB
• Durch AGB kann der Gast zur Klarstellung auf das geltende Recht hingewiesen werden und es können über das geltende Recht hinausgehende Verpflichtungen bestimmt werden
• Beispiele für AGB: An- und Abreisezeiten, Hundehaltung, Rauchverbot, Nutzung von Gartenflächen und Parkplatz, Anzahl der Feriengäste, Mängelanzeige, Ruhezeiten,
Hausordnung, Schlüssel, WLAN-Nutzung
• Wirksamkeit der AGB bestimmt sich nach streng gesetzlichen Anforderungen (§§ 305 c. ff. BGB): Keine unangemessene
Benachteiligung, insbesondere keine überraschenden Regelungen oder starke Abweichungen von gesetzlichen Vorgaben
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Zustandekommen des Vertrages
• Ein Vertrag kommt durch Angebot und Annahme zustande, §§ 145-157 BGB
• Die Übersendung eines schriftlichen
Mietvertrages ist regelmäßig das Angebot
• Zur Vermeidung von Unsicherheit sollte das Angebot befristet werden
• Eine Annahme nach Fristablauf ist ein neues Angebot und bedarf wiederum der Annahme
Vertragsschluss über Website / E-Mail
• Problem: Identität des Vertragspartners,
Beweislast für die Person des Vertragspartners beim Vermieter
• Handlungsempfehlung: Umgehende
Anzahlung oder schriftlicher Vertrag per Post
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Formulierungsvorschlag zur Herbeiführung von
Rechtssicherheit bei Vertragsschluss über Website / E-Mail oder mündlich
„Ich beziehe mich auf … vom … und den Abschluss des nachfolgenden Vertrages. Zur Vermeidung von Missverständnissen bestätigen Sie mir den
Vertragsschluss bitte durch Ihre Unterschrift auf anliegendem Doppel dieses Schreibens und
Rücksendung innerhalb von einer Woche.“
Mangel einer Ferienwohnung (§§ 536 – 536 d BGB) - Voraussetzungen
• Ein Mangel ist eine Einschränkung der Tauglichkeit der Ferienwohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch
• Umfang des Vertragsgemäßen Gebrauch folgt aus Werbung, Mietvertragsinhalt und allgemeine
Verkehrsauffassung
• Für das vorliegen eines Mangels trägt der Mieter die volle Beweislast, Beweismittel insbesondere Zeugen, Fotos
• Handlungsempfehlung für Vermieter: Keine
nachteiligen schriftlichen Erklärungen abgeben, eigene Zeugen sichern, genaue Dokumentation der Abläufe fertigen
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Mangel einer Ferienwohnung - Rechtsfolgen
• Ein nicht nur unerheblicher Mangel begründet für den Mieter ein Anspruch auf Minderung der vereinbarten Miete. Ist der Mangel derart erheblich, dass die Fortsetzung des Mietvertrages
unzumutbar ist, hat der Mieter das Recht zur fristlosen Kündigung und auf Schadensersatz
• Minderungshöhe soll den Umfang der geminderten
Gebrauchstauglichkeit entsprechen. Dies ist ebenso wie die Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung eine
Einzelfallentscheidung des Gerichts
• Eine fristlose Kündigung ist schriftlich zu erklären und bedarf grundsätzlich eines vorhergehenden Abhilfeverlangens mit Fristsetzung
Öffentlichen Bewertungen einer Ferienwohnung
• Vielzahl von Bewertungsportalen im Internet
(fewo-direkt.de, sylt-travel.de, tripadvisor.de, booking.com etc.)
• Haftung vom Betreiber des Bewertungsportals und des Verfassers
• Grundsätzliche Zulässigkeit von Bewertungen:
weitreichender Schutz der Meinungsfreiheit aus Artikel 5 Grundgesetz
• Unzulässig: Unwahre Tatsachenbehauptung und Diffamierung/Schmähkritik
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Nutzung von Daten der Feriengäste
• Im Rahmen eines Vertragsverhältnisses dürfen Daten genutzt werden. Nach § 28 BDSchG ist das Erheben, Speichern,
Verändern und Übermitteln personenbezogener Daten zu eigenen Geschäftszwecken zulässig, falls es für die
Begründung, Durchführung und Beendigung eines rechtsgeschäftlichen oder rechtsgeschäftsähnlichen Schuldverhältnisses erforderlich ist
• Andere Nutzungen, insbesondere das Übersenden von
Werbung, oder die Weitergabe der Daten an Dritte, bedarf einer ausdrücklichen Einverständniserklärung
• Bei unzulässiger Nutzung steht der betroffenen Person ein Unterlassungs- und Sperrungs- bzw. Löschungsanspruch zu
25980 Sylt / Westerland 04651 / 98200
j.raspe@syltrecht.de www.syltrecht.de
