Gutachterausschuss für Grundstückswerte Oldenburg-Cloppenburg
A u s z u g
a u s d e m G u t a c h t e n ü b e r d e n
V e r k e h r s w e r t
Objekt: Stadt Löningen, OT Wachtum, Hauptstraße 28
G UTACHTEN
über den Verkehrswert (Marktwert) gemäß § 194 des Baugesetzbuchs (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 03.11.2017 (BGBl. I S. 3634 ff.) für das folgende Wertermittlungsobjekt:
Gemeinde: Stadt Löningen
Straße, Hausnummer: Hauptstraße 28
Bebauung: Wohnhaus mit Einliegerwohnung und Doppelgarage
Baujahr: 2015
Wohnfläche: 214 m²
Nutzfläche: 49 m²
Gemarkung: Wachtum
Flur - Flurstück: 4 – 88/4
Gesamtfläche: 1.000 m²
Grundbuchbezirk: Wachtum
Grundbuchblatt: 658
Eigentümer:
Der Gutachterausschuss hat in seiner Sitzung am 26.05.2021 in der Besetzung
den Verkehrswert (Marktwert) des Wertermittlungsobjektes für den Wertermittlungs- und Qualitäts- stichtag 26.05.2021 sowie unter Berücksichtigung der wertbeeinflussenden Rechte und Belastungen in Abteilung II des Grundbuchs mit
340.000 €
ermittelt.
Ohne Berücksichtigung der wertbeeinflussenden Rechte und Belastungen in Abteilung II des Grund- buchs wird der Verkehrswert (Marktwert) des Wertermittlungsobjektes für den Wertermittlungs- und Qualitätsstichtag 26.05.2021 mit
440.000 €
ermittelt. Der unbelastete Verkehrswert entspricht auch dem Wert nach §74a ZVG
Hinweis:
Trotz vorheriger schriftlicher Bekanntgabe des Besichtigungstermins ist dem Gutachterausschuss keine Innenbesichtigung ermöglicht worden. Der Gutachterausschuss hat das Wertermittlungsobjekt nach äußerem Anschein und den vorhandenen Unterlagen beurteilt.
Von einem Einfluss der COVID-19-Pandemie auf den Immobilienmarkt ist aufgrund der Wechselwirkungen der allgemeinen wirtschaftli- chen Entwicklung mit den Immobilienmärkten auszugehen. Aufgrund der derzeitigen Datenlage und einer sachverständigen Marktbe- obachtung lassen sich zum jetzigen Zeitpunkt keine belastbaren Erkenntnisse zu den Folgen der Pandemie auf den Immobilienmarkt nachweisen.
Angaben
Gemäß Auftrag des Amtsgerichts soll das Gutachten folgende Angaben enthalten:
a) welche Mieter und Pächter vorhanden sind:
Es sind keine Mieter vorhanden. Das Objekt wird eigengenutzt.
b) ob es eine Verwalterin oder einen Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz gibt:
Es gibt keine Hausverwaltung.
c) ob ein Gewerbebetrieb geführt wird (Art und Inhaber):
Ein Gewerbebetrieb wird soweit erkennbar nicht geführt.
d) ob Maschinen und Betriebseinrichtungen vorhanden sind:
Es sind keine Maschinen und Betriebseinrichtungen vorhanden.
e) ob Verdacht auf Hausschwamm besteht:
Verdacht auf Hausschwamm besteht soweit erkennbar nicht.
f) ob baubehördliche Beschränkungen und Beanstandungen bestehen:
Baubehördliche Beschränkungen und Beanstandungen sind nicht bekannt geworden.
g) ob ein Energieausweis vorliegt
Dem Gutachterausschuss lag kein Energieausweis vor.
h) ob Altlasten (z. B. Bodenverunreinigungen oder Kampfmittel) bekannt sind Es sind keine Altlasten bekannt.
Lagemerkmale
Das Wertermittlungsobjekt liegt in der Ortschaft Wachtum an der „Hauptstraße“. Die Entfernung zum südöstlich gelegenen Zentrum der Stadt Löningen beträgt ca. 8 km.
Übersichtskarte
Quelle: Geobasisdaten der Niedersächsischen Vermessungs- und Katasterverwaltung © 2021
Die genaue Lage in Bezug auf die nähere Umgebung ist aus den Auszügen aus der Liegenschafts- karte und der Bodenrichtwertkarte zu ersehen.
Tatsächliche Eigenschaften und sonstige Beschaffenheit Grundstücksgröße und –zuschnitt
Das Grundstück ist 1.000 m² groß. Die Form ist aus dem nachfolgend dargestellten Auszug aus der Liegenschaftskarte zu ersehen.
Auszug aus der Liegenschaftskarte (ohne Maßstab)
Quelle: Geobasisdaten der Niedersächsischen Vermessungs- und Katasterverwaltung © 2021
Nutzung
Das Grundstück ist mit einem Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung und Garagenanbau bebaut.
Stellplätze und Wege sind befestigt. Der nicht überbaute und nicht befestigte Bereich des Werter- mittlungsobjektes ist als Garten mit überwiegend Rasenfläche angelegt.
Erschließungszustand
Das Wertermittlungsobjekt wird durch die „Hauptstraße“ erschlossen.
Straßentyp: Bei der Erschließungsstraße handelt es sich um eine Kreisstraße.
Straßenausbau: Die Fahrbahn ist asphaltiert; einseitig ist ein Fußweg vorhanden; Beleuchtungseinrichtungen fehlen.
Ver- und Entsorgungs-
einrichtungen: Strom-, Wasser- und Gasleitungen sowie Kanal sind in der Erschließungsstraße vorhanden.
Bodenbeschaffenheit und Altlasten
Das Grundstück ist weitgehend eben. Der Gutachterausschuss geht von einer ortsüblichen Bebau- barkeit aus, da Anhaltspunkte für Mängel in der Bodengüte nicht bekannt sind.
Dem Gutachterausschuss liegen keine Hinweise auf Bodenverunreinigungen (Altlasten) vor.
Rechtliche Gegebenheiten
Art und Maß der baulichen Nutzung, Bauleitplanung
Art und Maß der baulichen oder sonstigen Nutzung ergeben sich in der Regel aus den für die pla- nungsrechtliche Zulässigkeit von Vorhaben maßgeblichen §§ 30 - 35 des Baugesetzbuches und den sonstigen Vorschriften.
Flächennutzungsplan
Im Flächennutzungsplan der Stadt Löningen (rechtsgültig seit 17.07.2006) wird das Gebiet, in dem das zu bewertende Grundstück liegt, als „Mischgebiet“ dargestellt.
Ausschnitt aus dem Flächennutzungsplan der Stadt Löningen (ohne Maßstab)
Innenbereich § 34 BauGB
Für den Bereich des Wertermittlungsobjektes liegt kein verbindlicher Bebauungsplan vor. Nach Aus- kunft der Stadt Löningen liegt das Wertermittlungsobjekt hinsichtlich seiner baulichen Nutzungsmög- lichkeiten innerhalb eines Bereiches, dessen Zulässigkeit sich nach § 34 BauGB („Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile“) richtet. Eine Innenbereichssatzung
„Abgrenzungsplan für den im Zusammenhang bebauten Ortsteil Wachtum“ (§ 34 (4) BauGB) vom 19.04.1984 liegt vor.
Ausschnitt aus dem Abgrenzungsplan für den im Zusammenhang bebauten Ortsteil Wachtum (ohne Maßstab) Nach § 34 BauGB ist hier ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist.
Weitere Erläuterungen und verbindliche Entscheidungen zur zulässigen baulichen Nutzung des Grundstücks können nur durch die zuständigen Bauaufsichtsbehörden erteilt werden.
Abgabenrechtlicher Zustand
Für den abgabenrechtlichen Zustand des Wertermittlungsobjektes sind die auf das Grundstück be- zogenen nichtsteuerlichen Abgaben maßgebend.
Erschließungsbeiträge und Kommunalabgaben
Im Bereich des Bewertungsobjektes gelten die Grundstücke mit der Erschließung über die „Haupt- straße“ als erschlossen im Sinne des Baugesetzbuches.
Nach Auskunft der Stadt Löningen sind für dieses Wertermittlungsobjekt Erschließungsbeiträge nach dem Baugesetzbuch und Beiträge nach dem Niedersächsischen Kommunalabgabengesetz für die vorhandenen Anlagen nicht mehr zu zahlen.
Straßenausbaubeiträge sind in naher Zukunft nicht zu erwarten.
Rechte und Belastungen
Als wertbeeinflussende Rechte und Belastungen kommen insbesondere Dienstbarkeiten, Nutzungs- rechte, Baulasten sowie wohnungs- und mietrechtliche Bindungen in Betracht.
Eintragungen im Grundbuch
In der Abteilung II (Lasten und Beschränkungen) des Grundbuches sind laut Auskunft aus dem elektronischen Grundbuch des Amtsgerichtes Cloppenburg, Grundbuchamt vom 14.10.2020 nach- folgende Eintragungen enthalten.
Der Werteinfluss durch die eingetragene Grunddienstbarkeit lfd. Nr. 1 (Wege- und Leitungsrecht) der Abteilung II des Grundbuches wird bei der Wertermittlung im Abschnitt 3.4.4 („besondere objekt- spezifische Grundstücksmerkmale“) sachgerecht berücksichtigt.
Die Barwerte des eingetragenen Wohnungsrechts (lfd. Nr. 2) sowie der Reallast (lfd. Nr. 3) werden im Anschluss an die Ermittlung des Verkehrswertes in Abschnitt 3.6 ermittelt.
Die Eintragung eines Zwangsversteigerungsvermerks stellt im Rahmen der nachfolgenden Ver- kehrswertermittlungen keine signifikante Belastung dar.
Eventuelle Eintragungen in der Abteilung III (Grundpfandrechte) des Grundbuches bleiben unbe- rücksichtigt.
Baulasten
Das Liegenschaftskataster enthält keinen Hinweis auf eine Eintragung im Baulastenverzeichnis. Da- her wurde das Baulastenverzeichnis nicht eingesehen.
Denkmalschutz
Das Wertermittlungsobjekt ist nicht in das Verzeichnis der Kulturdenkmale (Teil I – Baudenkmale) eingetragen.
Wohnungs- und mietrechtliche Bindungen
Wohnungs- und mietrechtliche Bindungen liegen nicht vor.
Sonstige Rechte und Belastungen
Weitere Anhaltspunkte für werterhöhende Rechte zugunsten des Wertermittlungsobjektes oder wertrelevante Belastungen oder sonstige Beeinträchtigungen zu Lasten des Wertermittlungsobjek- tes sind nicht bekannt geworden.
Hauptgebäude (Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung)
nordwestliche Ansicht nördliche Ansicht
nordöstliche Ansicht südöstliche Ansicht
südöstliche Ansicht südöstliche Ansicht Gebäudeart:
Gebäudetyp: Wohnhaus mit Einliegerwohnung in konventioneller Bau- weise
Geschosse: Erdgeschoss, Obergeschoss, Dachgeschoss Dachgeschossausbau: nicht ausbaufähig
Baujahr: 2015
Größe:
Wohnfläche: 152 m²
62m² Wohnung 1 (laut Bauakte) Einliegerwohnung
Raumaufteilung: siehe anl. Grundrisse
Einstufung/Besonderheiten: Die Raumaufteilung ist zweckmäßig und zeitgemäß Bauweise, Baugestaltung, Ausstattung und Qualität:
Außenwände / Fassade: zweischaliges Mauerwerk, Außenschale überwiegend Verblender, teilweise Verputz
Innenwände massives Mauerwerk
Dach: Walmdach mit Tondachziegeln,
Sparrenlage nicht gedämmt,
Rinnen und Fallrohre aus Zinkblech Außentüren: Kunststofftüren mit Isolierverglasung
Fenster: Kunststofffenster mit Isolierverglasung und elektrische Rollläden
Geschossdecken: Stahlbetondecke über dem Erdgeschoss des Hauptge- bäudes
Holzbalkendecke über dem Obergeschoss des Hauptge- bäudes und zum Dach über der Einliegerwohnung
Treppen: offene Holztreppe zum Obergeschoss, Treppen- und Brüstungsgeländer mit senkrechten Edelstahlstäben und Holzhandlauf
3-teiliige Bodentreppe zum Dachgeschoss Deckenflächen: Tapete / Anstrich
Bodenbeläge: Bodenfliesen
Laminat
Innenwandflächen: Tapete / Anstrich
Fliesen in den Nassräumen (raumhoch)
Fliesenspiegel in Küchen und Wirtschaftsräumen
Innentüren: Weißlack-Holztüren mit Längsfräsungen, tlw. mit Licht- ausschnitt
Eine Schiebetür zwischen Wohnzimmer und Küche
FH-Tür zur Garage Sanitäreinrichtungen: Hauptwohnung:
Gäste-WC mit Waschbecken, WC-Becken und Urinalbe- cken
WC im Garagenanbau mit Waschbecken, WC-Becken und Urinalbecken
Bad im OG mit Eckwanne, bodengleiche abgemauerte Dusche, Doppelwaschtisch mit Unterschrank und WC- Becken
Einliegerwohnung:
Bad mit bodengleicher Dusche (abgemauert und mit Glastür), Waschtisch mit Unterschrank und WC-Becken, gemauertes Podest für Waschmaschine
Heizung: Fernwärme über Blockheizkraftwerk
Fußbodenheizung
Technische Ausstattung: hohe Anzahl an Steckdosen und Lichtauslässen, Ein- baustrahler, UP-Radios
zeitgemäße Schalter und Sicherungen
Verkabelung für Kommunikationstechnik
Besondere Bauteile: keine Hinweis:
Kaminöfen, Saunen, Einbauküchen, Treppenaufzüge (Lifter) und Markisen gelten als Zubehör bzw. bewegliche Bauteile und werden nicht mit bewertet.
Zustand und Qualitätseinstufung:
Baumängel / Bauschäden: Im Rahmen der Ortsbesichtigungen durch die Geschäfts- stelle sowie der Außenbesichtigung durch den Gutachter- ausschuss waren keine relevanten Baumängel oder Bauschäden am Wohngebäude erkennbar.
Einstufung des Zustandes: Die Gebäude zeigen sich insgesamt in einem guten Unter- haltungszustand.
Einstufung der Ausstattung (Standardstufe)
Die Ausstattung von Wohnhäusern wird entsprechend der Sachwertrichtlinie (SW-RL) in fünf Stan- dardstufen klassifiziert. Die Einordnung zu einer Standardstufe ist insbesondere abhängig vom Stand der technischen Entwicklung und den bestehenden rechtlichen Anforderungen am Werter- mittlungsstichtag. Dafür sind die Qualität der verwendeten Materialien und der Bauausführung sowie die energetischen Eigenschaften von Bedeutung. Zur Orientierung enthält die Anlage 2 der SW-RL eine Beschreibung der Standardmerkmale. Danach sind die Standardstufen vereinfacht wie folgt definiert:
Stufe 1: insgesamt nicht zeitgemäße und sehr einfache Ausstattung (z. B.
Standard der 1950er Jahre),
Stufe 2: teilweise nicht zeitgemäße und einfache Ausstattung (z. B. Standard der 1970er Jahre),
Stufe 3: zeitgemäße und mittlere Ausstattung (z. B. Standard der 2000er Jahre), Stufe 4: zeitgemäße und gehobene Ausstattung (Neubaustandard),
Stufe 5: zeitgemäße und stark gehobene Ausstattung (Luxusausstattung).
Der Gutachterausschuss hat die Standardmerkmale des Wertermittlungsobjekts sachverständig ein- gestuft. Danach weist das Gebäude eine zeitgemäße Ausstattung auf. Die Qualität der Ausstattung wird als gehoben eingestuft. Insgesamt ist die Ausstattung der Standardstufe 4,0 (neuwertig) zuzu- ordnen.
Energieausweis / Einstufung der energetischen Eigenschaften
Für das Wertermittlungsobjekt lag dem Gutachterausschuss kein Energieausweis vor.
Aussagen zur Energieeffizienz des zu bewertenden Gebäudes, die geeignet wären, den Energie- ausweis zu ersetzen, werden vom Gutachterausschuss nicht gemacht.
Ermittlung der Restnutzungsdauer
Die Restnutzungsdauer ist die Zahl der Jahre, in denen die baulichen Anlagen bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können. Durchgeführte Instand- setzungen oder Modernisierungen oder unterlassene Instandhaltungen oder andere Gegebenheiten können die Restnutzungsdauer verlängern oder verkürzen. Modernisierungen sind beispielsweise Maßnahmen, die eine wesentliche Verbesserung der Wohn- oder sonstigen Nutzungsverhältnisse oder wesentliche Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken.
Gesamtnutzungsdauer (gem. Sachwertmodell): 70 Jahre
bisheriges Alter: 6 Jahre
Modernisierungen:
(Zeit / Umfang) keine
Modernisierungsgrad
(gem. Anlage 4 der Sachwertrichtlinie): nicht modernisiert
Restnutzungsdauer: 64 Jahre
Die Restnutzungsdauer wurde anhand des Modells zur Ableitung der wirtschaftlichen Restnutzungs- dauer für Wohngebäude unter Berücksichtigung von Modernisierungen (Anlage 4 der Sachwertricht- linie) sachverständig bestimmt.
Nebengebäude (Garage)
nordwestliche Ansicht westliche Ansicht
südöstliche Ansicht Garagendach
Gebäudeart:
Gebäudetyp: Garagenanbau in Massivbauweise
Geschosse: Erdgeschoss
Baujahr: 2015
Größe:
Bruttogrundfläche: 56 m²
Nutzfläche: 49 m² (laut Bauakte)
Bauweise, Baugestaltung, Ausstattung und Qualität:
Außenwände / Fassade: zweischaliges Mauerwerk, Außenschale überwiegend Verblender, teilweise Verputz
Innenwände massives Mauerwerk
Dach: Flachdach mit Dachdichtungsbahnen auf Holzbalken- lage
Außentore und -türen: Sektionaltor mit elektrischem Antrieb
Kunststofftüren mit Isolierverglasung Fenster: Kunststofffenster mit Isolierverglasung Deckenflächen Faserplatten mit Farbanstrich
Bodenbeläge: Betonboden mit Farbanstrich
Bodenfliesen
Innenwandflächen: Putz mit Farbanstrich
Wandfliesen im WC (raumhoch)
Innentüren: glattgesperrte Holztüren
Sanitäreinrichtungen: Toilettenraum mit Waschbecken, WC-Becken und Uri- nalbecken
Im Flur ein Ausgussbecken
Heizung: Fernwärme über Blockheizkraftwerk
Radiatoren-Heizkörper
Technische Ausstattung: hohe Anzahl an Steckdosen und Lichtauslässen
Starkstromanschluss Besondere Bauteile: keine
Zustand und Qualitätseinstufung:
Baumängel / Bauschäden: Am Sturz über dem Garagentor sowie über der Garagentür zum Garten war Schimmelbildung erkennbar. Gegenfalls liegen hier Kältebrücken zum Außenmauerwerk vor. Ver- bindliche Angaben hierzu lassen sich jedoch lediglich im Rahmen einer umfangreicheren Untersuchung der Bausub- stanz machen. Nach Angaben des Eigentümers wurde in diesen Bereichen keine Hohlwandisolierung verbaut.
Einstufung des Zustandes: Abgesehen von dem vorgenannten kleineren Baumangel befindet sich auch das Garagengebäude in einem guten Unterhaltungszustand
Einstufung der Ausstattung: gehoben
Bauliche Außenanlagen und sonstige Anlagen
Versorgungseinrichtungen: Strom- und Wasseranschluss,
Hinweis: Aufgrund der Versorgung mit Fernwärme ist kein Gasanschluss im Gebäude vorhanden.
Entsorgungseinrichtungen: Anschluss an die Schmutzwasserkanalisation
Oberflächenentwässerung versickert auf dem Grundstück Grundstücksbefestigungen: Pflasterung der Auffahrt, der Stellplätze und der Fußwege und
Terrassen mit Betonsteinpflaster, teilweise Rasengittersteine Einfriedung: teilweise mit Holzzaun, Sockelmauer entlang der straßenseiti-
gen Grundstücksgrenze
Gartenanlage: Garten mit kleinen Pflanzbeeten, Zier-Schotterflächen und Ra- senfläche
Sonstige Nebengebäude: keine
Sonstige Anlagen: Terrassenüberdachung, rd. 33 m², Holzkonstruktion mit Dach- abklebung und unterseitiger Verkleidung
Grundstücksbefestigung und Beetanlage rückwärtige Gartenanlage
Verkehrswert (lastenfrei)
Nach § 8 der ImmoWertV ist der Verkehrswert nach den Ergebnissen der herangezogenen Verfahren unter Würdigung ihrer Aussagefähigkeit und unter Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücks- markt zu bemessen.
Das angewandte Wertermittlungsverfahren ist aussagefähig und führt nach Einschätzung des Gut- achterausschusses hinreichend genau zum Verkehrswert des Wertermittlungsobjektes.
Unter Würdigung aller wertbeeinflussenden Umstände und insbesondere der lokalen Marktsituation wird der Verkehrswert, gestützt auf die vorstehenden Berechnungen und Untersuchungen, für das Wertermittlungsobjekt
Stadt Löningen, Hauptstraße 28
zum Wertermittlungsstichtag 26.05.2021 und zum Qualitätsstichtag 26.05.2021 nach marktüblicher Rundung sowie ohne Berücksichtigung der im Grundbuch eingetragenen Rechte zu
440.000 €
(in Worten: vierhundertvierzigtausend Euro) ermittelt.
Barwert des Wohnungsrechts und der Reallast Vertragsinhalt
Mit dem bereits in Abschnitt 3.4.4 genannten Tauschvertrag wurden von Herrn Matthias Moormann nachfolgend näher beschriebenen Rechte zur Eintragung in das Grundbuch bewilligt und beantragt.
§ 14
Wohnungsrecht und Pflegereallast
Der Erschienene zu 1) bewilligt und beantragt nach Eigentumsumschreibung die Eintragung der folgenden Rechte im Range nach den einzutragenden Finanzierungsgrundpfandrechten und unter- einander an gleicher Rangstelle mit folgenden Inhalten:
a) Wohnungsrecht zugunsten seiner Mutter, Frau Maria Elisabeth Moormann, geb. Büter, geb.
am 18.10.1952.
Das Wohnungsrecht ist unentgeltlich und lebenslänglich und umfasst das Recht zur Benutzung der Einliegerwohnung im vorbezeichneten Umfang und zur Mitbenutzung der Gemeinschaftsanlagen des vom Erschienenen zu 1) noch zu errichtenden Hauses und des dazugehörigen Gartens. Die Ausübung des Wohnungsrechtes durch Dritte ist gestattet bezogen auf die Einliegerwohnung und die mitbenutzten Gemeinschaftsanlagen. Frau Maria Elisabeth Moormann, geb. Büter, geb. am 18.10.1952 trägt sämtliche auf die Einliegerwohnung entfallenden verbrauchsabhängigen- und ver- brauchsunabhängigen Nebenkosten. Das Wohnungsrecht bezieht sich auf die in der Anlage gelb gekennzeichneten Räumlichkeiten des neu zu errichtenden Hauses. Zur Löschung dieses Woh- nungsrechtes soll die Strebeurkunde bezogen auf die Berechtigte genügen.
b)
c) Reallast
Der Erschienene zu 1) verpflichtet sich darüber hinaus zur häuslichen Pflege der Frau Maria Elisa- beth Moormann, geb. Büter, geb. am 18.10.1952 in alten und kranken Tagen, soweit diese nach dem Urteil des Hausarztes der Berechtigten beiden Seiten zugemutet werden kann. Pflegeleistun- gen sind jedoch lediglich in einem Umfang geschuldet, der der Pflegestufe 1 des Pflegeversiche- rungsgesetzes in der derzeit geltenden Fassung entspricht. Der Verpflichtete darf die vorstehend geschuldeten Leistungen auf eigene Kosten auch im Wege der Delegation durch einen ambulanten Pflegedienst erbringen. Bare Auslagen (etwa für Lebensmittel, Kleidung, Wäsche, Haushaltsgegen- stände und Hilfsmittel bei der Pflege) trägt die Berechtigte selbst, soweit keine andere Regelung getroffen ist bzw. nicht ein Dritter dafür aufkommt.
Die Kosten einer fremden Pflegeperson, eines Pflegeheims, eines Altenheims oder einer Heilbe- handlung trägt die Berechtigte selbst. Ansprüche gegen Sozialversicherungsträger und andere Leis- tungsträger bleiben unberührt. Das Ruhen der Pflegeverpflichtung hat keine Ersatzleistungen zur Folge. Falls ein Sozialversicherungsträger Pflegegeld für häusliche Pflege bezahlt, steht dieses dem Erschienenen zu 1) zu, soweit er für die Pflege aufkommt bzw. die Pflegeverpflichtung auf eigene Kosten durch Delegation erfüllt.
Zur Löschung dieser Pflegereallast soll die Vorlage der Sterbeurkunde genügen.
Ermittlung der Barwerte
Der Gutachterausschuss bewertet die Barwerte der genannten Rechte nach der Anlage 16 Beispiel 11 der WertR 2006. Die Werte der Rechte werden durch Kapitalisierung des jährlichen Barwertes des Rechtes über die Laufzeit (Lebenserwartung der Berechtigten) ermittelt.
Die Berechnungsmethode dieser Kapitalisierung ist in der Wertermittlungsliteratur eingehend be- handelt und wird als “Ermittlung des Barwertes einer Rente“ bezeichnet. Dieser Berechnungsme- thode liegt der Gedanke zugrunde, zu ermitteln, welches Kapital (Barwert) am Wertermittlungsstich- tag erforderlich ist, um unter Berücksichtigung des Zinssatzes für die Dauer des Fortbestehens der Zahlungen den ständig wiederkehrenden Aufwand (Rente) bereitstellen zu können, so dass am Ende des Zeitraums die jeweiligen Rentenzahlungen erbracht und das Kapital verbraucht ist.
Die für die Wertermittlung der Rechte erforderliche Berechnung der Lebenserwartung erfolgt vorab und wird dann bei der Wertermittlung angewandt.
Frau Maria Elisabeth Moormann, geborene Büter, geboren am 18.10.1952 hat zum Bewertungs- stichtag 26.05.2021 das 68. Lebensjahr vollendet. Gemäß der Sterbetafel 2017/2019 hat sie noch eine statistische Lebenserwartung von 18,63 Jahren. Der Leibrentenbarwertfaktor für eine monat- liche vorschüssige Leibrente auf der Grundlage der allgemeinen Sterbetafel 2017/2019 und einem zum Stichtag marktüblichen Zinssatz von 2,0 % beträgt 15,67.
a) Barwert des Wohnungsrechtes an der Einliegerwohnung
In Bezug auf das Wohnungsrecht wird von einer Vermietungsmöglichkeit der Einliegerwohnung aus- gegangen.
Zum Einfluss eines Wohnungsrechts ist festzustellen, dass die Verfügbarkeit des Grundstücks für den Eigentümer eingeschränkt ist, denn während der Laufzeit des Wohnungsrechts kann der Eigen- tümer aus dem mit dem Wohnungsrecht belasteten Wohnräumen keinen Nutzen (z.B. Mieteinnah- men) ziehen. Ferner hat die Berechtigte das Recht zur Mitnutzung der Gemeinschaftsanlagen und des Gartens.
Die Berechtigte trägt sämtliche auf die Einliegerwohnung entfallenden verbrauchsabhängigen und verbrauchsunabhängigen Nebenkosten.
Das Wohnungsrecht für Frau Maria Elisabeth Moormann erstreckt sich laut Vertrag auf die Einlie- gerwohnung des Wohnhauses. Bei der Einliegerwohnung handelt es sich um eine 3-Zimmerwoh- nung mit rund 62 m² Wohnfläche (vgl. anliegende Grundrissdarstellungen).
Für die oben genannte Vorgehensweise, den Wert des Wohnungsrechts durch Kapitalisierung sei- nes jährlichen Barwerts zu ermitteln, ist es zunächst erforderlich, den Mietwert zu ermitteln. Der Gutachterausschuss hat in seiner jährlichen Auswertung für den Grundstücksmarktbericht 2021 Wohnungsmieten im Landkreis Cloppenburg untersucht. Für das Jahr 2021 wurde für die Gemeinde Löningen eine Grundmiete von 5,20 €/m² ermittelt. Dieser Mietzins gilt für eine 75 m² große Woh- nung aus dem Baujahr 1990. Bei Wohnungen, deren Wohnfläche oder Baujahr erheblich von den oben genannten Werten abweichen, sind Korrekturfaktoren zu berücksichtigen, die dem Grund- stücksmarktbericht entnommen werden können.
Aufgrund der vorstehenden Abweichungen in der Wohnfläche und insbesondere im Baujahr ergibt sich ein korrigierter Mietzins für die Einliegerwohnung von rund 7,10 €/m² (Korrekturfaktor bei ab- weichender Wohnfläche 1,05 und abweichenden Baujahr 1,30).
Berechnung: 5,20 €/m² x 1,05 x 1,30 = rd. 7,10 €/m²
Grundmiete abweichende abweichendes angepasste Miete Gemeinde Essen Wohnfläche Baujahr
Ausgehend von 62 m² Wohnfläche und den vorstehend beschriebenen Mietuntersuchungen, sowie unter Berücksichtigung der Ausstattung und Lage, hält der Gutachterausschuss eine durchschnittli- che monatliche Nettokaltmiete für die Einliegerwohnung von 440 € (= 62 m² x 7,10 €/m²) für orts- üblich und nachhaltig erzielbar.
Die Berechnung des Barwertes zum Wertermittlungsstichtag 26.05.2021 erfolgt in der nachstehen- den Tabelle.
Jährlicher Vorteil für die Berechtigte
(Maria Elisabeth Moorrmann)
ersparte jährliche Nettokaltmiete (440 € x 12) 5.280 € Leibrentenfaktor für Frau Maria Elisabeth Moormann x 15,67 Barwert des Wohnungsrechts zum Stichtag 26.05.2021 82.738 €
Der Barwert des Wohnungsrechts beläuft sich zum Wertermittlungsstichtag 26.05.2021 somit auf 82.738 €.
b) Barwert der Reallast (Pflegeverpflichtung)
Der Umfang der Pflegeleistungen ergibt sich aus dem vorgenannten Vertrag, in dem die Pflege und Versorgung bei Krankheit und Gebrechlichkeit vereinbart ist.
Der Gutachterausschuss setzt voraus, dass eine Pflegeversicherung eintritt und mit Feststellung einer Pflegebedürftigkeit für Pflegeleistungen dem Pflegenden ggf. das entsprechende Entgelt ab- getreten wird. Somit sind im Bewertungsfall nur jene Pflegeleistungen zu berücksichtigen, die im Bedarfsfall erbracht werden, ohne dass eine Pflegebedürftigkeit festgestellt worden ist bzw. Leistun- gen, die zusätzlich zu einer Zahlung von Pflegesachleistungen im Familienzusammenhang erbracht
werden. Vertraglich vereinbart sind hier Leistungen, die in einer Familiengemeinschaft üblich sind.
Im Bewertungsfall ist somit zu ermitteln, welche Kosten aufzubringen wären, um derartige Leistun- gen durch Dritte z.B. eine Haushaltshilfe erbringen zu lassen.
Als Grundlage der Berechnung zieht der Gutachterausschuss die Angaben des Sozialgesetzbuches (SGB 11, § 37) zum Pflegegeld für selbst beschaffte Pflegehilfen heran. Das Pflegegeld für selbst beschaffte Pflegehilfen von Pflegebedürftigen des Pflegegrades 2 liegt im Jahr 2021 bei 316 € mo- natlich. In Anlehnung an die Pflegesätze legt der Gutachterausschuss einen Wert von 316 €/Monat für die Berechtigte zu Grunde. Die maximale jährliche Pflegeleistung für die Berechtigte ergibt sich demnach zu 3.792 € (= 316 € x 12)
Auch wenn das Erfordernis der Pflege zum Stichtag noch nicht eingetreten sein sollte, wird ein Ver- pflichteter jedoch in Betracht ziehen müssen, dass der Berechtigten zu einem späteren Zeitpunkt Leistungen zu erbringen sind, wobei nicht eindeutig klargestellt ist, wann die Berechtigte aufgrund ihres Gesundheitszustandes den Anspruch hat. Ein Teilnehmer am Grundstücksmarkt wird daher das Risiko einschätzen, dass die Pflegebedürftigkeit mit einer gewissen Wahrscheinlichkeit eintreten kann.
In nachfolgender Grafik sind die Ergebnisse der aktuellen Pflegestatistiken des statistischen Bun- desamtes zum Jahresende 2019 dargestellt.
Aus den vorstehenden Daten ergibt sich eine Pflegequote für Frauen im Alter zwischen 60 und 69 Jahren von 3,7 %. Bei einer statistischen Lebenserwartung für die Berechtigte von knapp 19 Jah- ren und dem dann vorhandenen Alter von rund 87 Jahren, ergibt sich die Pflegequote in der Alters- gruppe von 85-89 Jahren zu 55,1 %. Der Gutachterausschuss legt für Frau Moormann eine mittlere Pflegequote von 30 % zu Grunde
Nach Kapitalisierung mit Hilfe des Leibrentenbarwertfaktors über die statistische Lebenserwartung der Berechtigten ergibt sich der Barwert der Reallast (Pflegeverpflichtung - lfd. Nr. 3 in Abteilung II des Grundbuchs) wie folgt:
jährlicher Pflegeleistung (Pflegegrad 2) = 3.972 €
Pflegequote (30%) x 0,3
zu erbringende jährliche Pflegeleistungen für Frau Moormann = 1.192 €
Leibrentenbarwertfaktor x 15,67
Barwert der Reallast für Frau Moormann = 18.679 €
Der Gutachterausschuss ermittelt den Barwert der Reallast zum Wertermittlungsstichtag 26.05.2021 zu 18.679 €.
Verkehrswert
Unter Berücksichtigung der in Abteilung II des Grundbuches eingetragenen Lasten und Beschrän- kungen (lfd. 2 und 3) ergibt sich der Verkehrswert nach § 194 Baugesetzbuch rechnerisch wie folgt:
unbelasteter Verkehrswert (Abs. 3.5) = 440.000 € - Barwert des Wohnungsrechts - 82.738 €
- Barwert der Reallast - 18.679 €
Verkehrswert = 338.583 €
Unter Würdigung aller wertbeeinflussenden Umstände und insbesondere der lokalen Marktsituation wird der Verkehrswert, gestützt auf die vorstehenden Berechnungen und Untersuchungen, sowie unter Berücksichtigung der im Grundbuch eingetragenen Belastungen für das Wertermittlungsobjekt
Stadt Löningen, Hauptstraße 28
zum Wertermittlungsstichtag 26.05.2021 und zum Qualitätsstichtag 26.05.2021 nach marktüblicher Rundung zu
340.000 €
(in Worten: dreihundertvierzigtausend Euro) ermittelt.
Ausfertigungen:
1. Auftraggeber: (7-fach) zugleich für die Eigentümer Amtsgericht Cloppenburg
Burgstraße 9 49661 Cloppenburg 2. Eigentümer:
Matthias Moormann Hauptstraße 28 49624 Löningen
Anlage zum Gutachten
Grundrissdarstellungen / Schnitte
Die nachfolgenden Grundrisse und Schnitte wurden der vorliegenden Bauakte entnommen.
Erdgeschoss
Dachgeschoss
Flächenberechnungen
Die nachfolgenden Berechnungen wurden der vorliegenden Bauakte entnommen.
Gutachterausschuss für Grundstückswerte Oldenburg-Cloppenburg
A u s z u g
a u s d e m G u t a c h t e n ü b e r d e n
V e r k e h r s w e r t
Objekt: Stadt Löningen, OT Wachtum, Hauptstraße 28
G UTACHTEN
über den Verkehrswert (Marktwert) gemäß § 194 des Baugesetzbuchs (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 03.11.2017 (BGBl. I S. 3634 ff.) für das folgende Wertermittlungsobjekt:
Gemeinde: Stadt Löningen
Straße, Hausnummer: Hauptstraße 28
Bebauung: Wohnhaus mit Einliegerwohnung und Doppelgarage
Baujahr: 2015
Wohnfläche: 214 m²
Nutzfläche: 49 m²
Gemarkung: Wachtum
Flur - Flurstück: 4 – 88/4
Gesamtfläche: 1.000 m²
Grundbuchbezirk: Wachtum
Grundbuchblatt: 658
Eigentümer:
Der Gutachterausschuss hat in seiner Sitzung am 26.05.2021 in der Besetzung
den Verkehrswert (Marktwert) des Wertermittlungsobjektes für den Wertermittlungs- und Qualitäts- stichtag 26.05.2021 sowie unter Berücksichtigung der wertbeeinflussenden Rechte und Belastungen in Abteilung II des Grundbuchs mit
340.000 €
ermittelt.
Ohne Berücksichtigung der wertbeeinflussenden Rechte und Belastungen in Abteilung II des Grund- buchs wird der Verkehrswert (Marktwert) des Wertermittlungsobjektes für den Wertermittlungs- und Qualitätsstichtag 26.05.2021 mit
440.000 €
ermittelt. Der unbelastete Verkehrswert entspricht auch dem Wert nach §74a ZVG
Hinweis:
Trotz vorheriger schriftlicher Bekanntgabe des Besichtigungstermins ist dem Gutachterausschuss keine Innenbesichtigung ermöglicht worden. Der Gutachterausschuss hat das Wertermittlungsobjekt nach äußerem Anschein und den vorhandenen Unterlagen beurteilt.
Von einem Einfluss der COVID-19-Pandemie auf den Immobilienmarkt ist aufgrund der Wechselwirkungen der allgemeinen wirtschaftli- chen Entwicklung mit den Immobilienmärkten auszugehen. Aufgrund der derzeitigen Datenlage und einer sachverständigen Marktbe- obachtung lassen sich zum jetzigen Zeitpunkt keine belastbaren Erkenntnisse zu den Folgen der Pandemie auf den Immobilienmarkt nachweisen.
Angaben
Gemäß Auftrag des Amtsgerichts soll das Gutachten folgende Angaben enthalten:
a) welche Mieter und Pächter vorhanden sind:
Es sind keine Mieter vorhanden. Das Objekt wird eigengenutzt.
b) ob es eine Verwalterin oder einen Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz gibt:
Es gibt keine Hausverwaltung.
c) ob ein Gewerbebetrieb geführt wird (Art und Inhaber):
Ein Gewerbebetrieb wird soweit erkennbar nicht geführt.
d) ob Maschinen und Betriebseinrichtungen vorhanden sind:
Es sind keine Maschinen und Betriebseinrichtungen vorhanden.
e) ob Verdacht auf Hausschwamm besteht:
Verdacht auf Hausschwamm besteht soweit erkennbar nicht.
f) ob baubehördliche Beschränkungen und Beanstandungen bestehen:
Baubehördliche Beschränkungen und Beanstandungen sind nicht bekannt geworden.
g) ob ein Energieausweis vorliegt
Dem Gutachterausschuss lag kein Energieausweis vor.
h) ob Altlasten (z. B. Bodenverunreinigungen oder Kampfmittel) bekannt sind Es sind keine Altlasten bekannt.
Lagemerkmale
Das Wertermittlungsobjekt liegt in der Ortschaft Wachtum an der „Hauptstraße“. Die Entfernung zum südöstlich gelegenen Zentrum der Stadt Löningen beträgt ca. 8 km.
Übersichtskarte
Quelle: Geobasisdaten der Niedersächsischen Vermessungs- und Katasterverwaltung © 2021
Die genaue Lage in Bezug auf die nähere Umgebung ist aus den Auszügen aus der Liegenschafts- karte und der Bodenrichtwertkarte zu ersehen.
Tatsächliche Eigenschaften und sonstige Beschaffenheit Grundstücksgröße und –zuschnitt
Das Grundstück ist 1.000 m² groß. Die Form ist aus dem nachfolgend dargestellten Auszug aus der Liegenschaftskarte zu ersehen.
Auszug aus der Liegenschaftskarte (ohne Maßstab)
Quelle: Geobasisdaten der Niedersächsischen Vermessungs- und Katasterverwaltung © 2021
Nutzung
Das Grundstück ist mit einem Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung und Garagenanbau bebaut.
Stellplätze und Wege sind befestigt. Der nicht überbaute und nicht befestigte Bereich des Werter- mittlungsobjektes ist als Garten mit überwiegend Rasenfläche angelegt.
Erschließungszustand
Das Wertermittlungsobjekt wird durch die „Hauptstraße“ erschlossen.
Straßentyp: Bei der Erschließungsstraße handelt es sich um eine Kreisstraße.
Straßenausbau: Die Fahrbahn ist asphaltiert; einseitig ist ein Fußweg vorhanden; Beleuchtungseinrichtungen fehlen.
Ver- und Entsorgungs-
einrichtungen: Strom-, Wasser- und Gasleitungen sowie Kanal sind in der Erschließungsstraße vorhanden.
Bodenbeschaffenheit und Altlasten
Das Grundstück ist weitgehend eben. Der Gutachterausschuss geht von einer ortsüblichen Bebau- barkeit aus, da Anhaltspunkte für Mängel in der Bodengüte nicht bekannt sind.
Dem Gutachterausschuss liegen keine Hinweise auf Bodenverunreinigungen (Altlasten) vor.
Rechtliche Gegebenheiten
Art und Maß der baulichen Nutzung, Bauleitplanung
Art und Maß der baulichen oder sonstigen Nutzung ergeben sich in der Regel aus den für die pla- nungsrechtliche Zulässigkeit von Vorhaben maßgeblichen §§ 30 - 35 des Baugesetzbuches und den sonstigen Vorschriften.
Flächennutzungsplan
Im Flächennutzungsplan der Stadt Löningen (rechtsgültig seit 17.07.2006) wird das Gebiet, in dem das zu bewertende Grundstück liegt, als „Mischgebiet“ dargestellt.
Ausschnitt aus dem Flächennutzungsplan der Stadt Löningen (ohne Maßstab)
Innenbereich § 34 BauGB
Für den Bereich des Wertermittlungsobjektes liegt kein verbindlicher Bebauungsplan vor. Nach Aus- kunft der Stadt Löningen liegt das Wertermittlungsobjekt hinsichtlich seiner baulichen Nutzungsmög- lichkeiten innerhalb eines Bereiches, dessen Zulässigkeit sich nach § 34 BauGB („Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile“) richtet. Eine Innenbereichssatzung
„Abgrenzungsplan für den im Zusammenhang bebauten Ortsteil Wachtum“ (§ 34 (4) BauGB) vom 19.04.1984 liegt vor.
Ausschnitt aus dem Abgrenzungsplan für den im Zusammenhang bebauten Ortsteil Wachtum (ohne Maßstab) Nach § 34 BauGB ist hier ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist.
Weitere Erläuterungen und verbindliche Entscheidungen zur zulässigen baulichen Nutzung des Grundstücks können nur durch die zuständigen Bauaufsichtsbehörden erteilt werden.
Abgabenrechtlicher Zustand
Für den abgabenrechtlichen Zustand des Wertermittlungsobjektes sind die auf das Grundstück be- zogenen nichtsteuerlichen Abgaben maßgebend.
Erschließungsbeiträge und Kommunalabgaben
Im Bereich des Bewertungsobjektes gelten die Grundstücke mit der Erschließung über die „Haupt- straße“ als erschlossen im Sinne des Baugesetzbuches.
Nach Auskunft der Stadt Löningen sind für dieses Wertermittlungsobjekt Erschließungsbeiträge nach dem Baugesetzbuch und Beiträge nach dem Niedersächsischen Kommunalabgabengesetz für die vorhandenen Anlagen nicht mehr zu zahlen.
Straßenausbaubeiträge sind in naher Zukunft nicht zu erwarten.
Rechte und Belastungen
Als wertbeeinflussende Rechte und Belastungen kommen insbesondere Dienstbarkeiten, Nutzungs- rechte, Baulasten sowie wohnungs- und mietrechtliche Bindungen in Betracht.
Eintragungen im Grundbuch
In der Abteilung II (Lasten und Beschränkungen) des Grundbuches sind laut Auskunft aus dem elektronischen Grundbuch des Amtsgerichtes Cloppenburg, Grundbuchamt vom 14.10.2020 nach- folgende Eintragungen enthalten.
Der Werteinfluss durch die eingetragene Grunddienstbarkeit lfd. Nr. 1 (Wege- und Leitungsrecht) der Abteilung II des Grundbuches wird bei der Wertermittlung im Abschnitt 3.4.4 („besondere objekt- spezifische Grundstücksmerkmale“) sachgerecht berücksichtigt.
Die Barwerte des eingetragenen Wohnungsrechts (lfd. Nr. 2) sowie der Reallast (lfd. Nr. 3) werden im Anschluss an die Ermittlung des Verkehrswertes in Abschnitt 3.6 ermittelt.
Die Eintragung eines Zwangsversteigerungsvermerks stellt im Rahmen der nachfolgenden Ver- kehrswertermittlungen keine signifikante Belastung dar.
Eventuelle Eintragungen in der Abteilung III (Grundpfandrechte) des Grundbuches bleiben unbe- rücksichtigt.
Baulasten
Das Liegenschaftskataster enthält keinen Hinweis auf eine Eintragung im Baulastenverzeichnis. Da- her wurde das Baulastenverzeichnis nicht eingesehen.
Denkmalschutz
Das Wertermittlungsobjekt ist nicht in das Verzeichnis der Kulturdenkmale (Teil I – Baudenkmale) eingetragen.
Wohnungs- und mietrechtliche Bindungen
Wohnungs- und mietrechtliche Bindungen liegen nicht vor.
Sonstige Rechte und Belastungen
Weitere Anhaltspunkte für werterhöhende Rechte zugunsten des Wertermittlungsobjektes oder wertrelevante Belastungen oder sonstige Beeinträchtigungen zu Lasten des Wertermittlungsobjek- tes sind nicht bekannt geworden.
Hauptgebäude (Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung)
nordwestliche Ansicht nördliche Ansicht
nordöstliche Ansicht südöstliche Ansicht
südöstliche Ansicht südöstliche Ansicht Gebäudeart:
Gebäudetyp: Wohnhaus mit Einliegerwohnung in konventioneller Bau- weise
Geschosse: Erdgeschoss, Obergeschoss, Dachgeschoss Dachgeschossausbau: nicht ausbaufähig
Baujahr: 2015
Größe:
Wohnfläche: 152 m²
62m² Wohnung 1 (laut Bauakte) Einliegerwohnung
Raumaufteilung: siehe anl. Grundrisse
Einstufung/Besonderheiten: Die Raumaufteilung ist zweckmäßig und zeitgemäß Bauweise, Baugestaltung, Ausstattung und Qualität:
Außenwände / Fassade: zweischaliges Mauerwerk, Außenschale überwiegend Verblender, teilweise Verputz
Innenwände massives Mauerwerk
Dach: Walmdach mit Tondachziegeln,
Sparrenlage nicht gedämmt,
Rinnen und Fallrohre aus Zinkblech Außentüren: Kunststofftüren mit Isolierverglasung
Fenster: Kunststofffenster mit Isolierverglasung und elektrische Rollläden
Geschossdecken: Stahlbetondecke über dem Erdgeschoss des Hauptge- bäudes
Holzbalkendecke über dem Obergeschoss des Hauptge- bäudes und zum Dach über der Einliegerwohnung
Treppen: offene Holztreppe zum Obergeschoss, Treppen- und Brüstungsgeländer mit senkrechten Edelstahlstäben und Holzhandlauf
3-teiliige Bodentreppe zum Dachgeschoss Deckenflächen: Tapete / Anstrich
Bodenbeläge: Bodenfliesen
Laminat
Innenwandflächen: Tapete / Anstrich
Fliesen in den Nassräumen (raumhoch)
Fliesenspiegel in Küchen und Wirtschaftsräumen
Innentüren: Weißlack-Holztüren mit Längsfräsungen, tlw. mit Licht- ausschnitt
Eine Schiebetür zwischen Wohnzimmer und Küche
FH-Tür zur Garage Sanitäreinrichtungen: Hauptwohnung:
Gäste-WC mit Waschbecken, WC-Becken und Urinalbe- cken
WC im Garagenanbau mit Waschbecken, WC-Becken und Urinalbecken
Bad im OG mit Eckwanne, bodengleiche abgemauerte Dusche, Doppelwaschtisch mit Unterschrank und WC- Becken
Einliegerwohnung:
Bad mit bodengleicher Dusche (abgemauert und mit Glastür), Waschtisch mit Unterschrank und WC-Becken, gemauertes Podest für Waschmaschine
Heizung: Fernwärme über Blockheizkraftwerk
Fußbodenheizung
Technische Ausstattung: hohe Anzahl an Steckdosen und Lichtauslässen, Ein- baustrahler, UP-Radios
zeitgemäße Schalter und Sicherungen
Verkabelung für Kommunikationstechnik
Besondere Bauteile: keine Hinweis:
Kaminöfen, Saunen, Einbauküchen, Treppenaufzüge (Lifter) und Markisen gelten als Zubehör bzw. bewegliche Bauteile und werden nicht mit bewertet.
Zustand und Qualitätseinstufung:
Baumängel / Bauschäden: Im Rahmen der Ortsbesichtigungen durch die Geschäfts- stelle sowie der Außenbesichtigung durch den Gutachter- ausschuss waren keine relevanten Baumängel oder Bauschäden am Wohngebäude erkennbar.
Einstufung des Zustandes: Die Gebäude zeigen sich insgesamt in einem guten Unter- haltungszustand.
Einstufung der Ausstattung (Standardstufe)
Die Ausstattung von Wohnhäusern wird entsprechend der Sachwertrichtlinie (SW-RL) in fünf Stan- dardstufen klassifiziert. Die Einordnung zu einer Standardstufe ist insbesondere abhängig vom Stand der technischen Entwicklung und den bestehenden rechtlichen Anforderungen am Werter- mittlungsstichtag. Dafür sind die Qualität der verwendeten Materialien und der Bauausführung sowie die energetischen Eigenschaften von Bedeutung. Zur Orientierung enthält die Anlage 2 der SW-RL eine Beschreibung der Standardmerkmale. Danach sind die Standardstufen vereinfacht wie folgt definiert:
Stufe 1: insgesamt nicht zeitgemäße und sehr einfache Ausstattung (z. B.
Standard der 1950er Jahre),
Stufe 2: teilweise nicht zeitgemäße und einfache Ausstattung (z. B. Standard der 1970er Jahre),
Stufe 3: zeitgemäße und mittlere Ausstattung (z. B. Standard der 2000er Jahre), Stufe 4: zeitgemäße und gehobene Ausstattung (Neubaustandard),
Stufe 5: zeitgemäße und stark gehobene Ausstattung (Luxusausstattung).
Der Gutachterausschuss hat die Standardmerkmale des Wertermittlungsobjekts sachverständig ein- gestuft. Danach weist das Gebäude eine zeitgemäße Ausstattung auf. Die Qualität der Ausstattung wird als gehoben eingestuft. Insgesamt ist die Ausstattung der Standardstufe 4,0 (neuwertig) zuzu- ordnen.
Energieausweis / Einstufung der energetischen Eigenschaften
Für das Wertermittlungsobjekt lag dem Gutachterausschuss kein Energieausweis vor.
Aussagen zur Energieeffizienz des zu bewertenden Gebäudes, die geeignet wären, den Energie- ausweis zu ersetzen, werden vom Gutachterausschuss nicht gemacht.
Ermittlung der Restnutzungsdauer
Die Restnutzungsdauer ist die Zahl der Jahre, in denen die baulichen Anlagen bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können. Durchgeführte Instand- setzungen oder Modernisierungen oder unterlassene Instandhaltungen oder andere Gegebenheiten können die Restnutzungsdauer verlängern oder verkürzen. Modernisierungen sind beispielsweise Maßnahmen, die eine wesentliche Verbesserung der Wohn- oder sonstigen Nutzungsverhältnisse oder wesentliche Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken.
Gesamtnutzungsdauer (gem. Sachwertmodell): 70 Jahre
bisheriges Alter: 6 Jahre
Modernisierungen:
(Zeit / Umfang) keine
Modernisierungsgrad
(gem. Anlage 4 der Sachwertrichtlinie): nicht modernisiert
Restnutzungsdauer: 64 Jahre
Die Restnutzungsdauer wurde anhand des Modells zur Ableitung der wirtschaftlichen Restnutzungs- dauer für Wohngebäude unter Berücksichtigung von Modernisierungen (Anlage 4 der Sachwertricht- linie) sachverständig bestimmt.
Nebengebäude (Garage)
nordwestliche Ansicht westliche Ansicht
südöstliche Ansicht Garagendach
Gebäudeart:
Gebäudetyp: Garagenanbau in Massivbauweise
Geschosse: Erdgeschoss
Baujahr: 2015
Größe:
Bruttogrundfläche: 56 m²
Nutzfläche: 49 m² (laut Bauakte)
Bauweise, Baugestaltung, Ausstattung und Qualität:
Außenwände / Fassade: zweischaliges Mauerwerk, Außenschale überwiegend Verblender, teilweise Verputz
Innenwände massives Mauerwerk
Dach: Flachdach mit Dachdichtungsbahnen auf Holzbalken- lage
Außentore und -türen: Sektionaltor mit elektrischem Antrieb
Kunststofftüren mit Isolierverglasung Fenster: Kunststofffenster mit Isolierverglasung Deckenflächen Faserplatten mit Farbanstrich
Bodenbeläge: Betonboden mit Farbanstrich
Bodenfliesen
Innenwandflächen: Putz mit Farbanstrich
Wandfliesen im WC (raumhoch)
Innentüren: glattgesperrte Holztüren
Sanitäreinrichtungen: Toilettenraum mit Waschbecken, WC-Becken und Uri- nalbecken
Im Flur ein Ausgussbecken
Heizung: Fernwärme über Blockheizkraftwerk
Radiatoren-Heizkörper
Technische Ausstattung: hohe Anzahl an Steckdosen und Lichtauslässen
Starkstromanschluss Besondere Bauteile: keine
Zustand und Qualitätseinstufung:
Baumängel / Bauschäden: Am Sturz über dem Garagentor sowie über der Garagentür zum Garten war Schimmelbildung erkennbar. Gegenfalls liegen hier Kältebrücken zum Außenmauerwerk vor. Ver- bindliche Angaben hierzu lassen sich jedoch lediglich im Rahmen einer umfangreicheren Untersuchung der Bausub- stanz machen. Nach Angaben des Eigentümers wurde in diesen Bereichen keine Hohlwandisolierung verbaut.
Einstufung des Zustandes: Abgesehen von dem vorgenannten kleineren Baumangel befindet sich auch das Garagengebäude in einem guten Unterhaltungszustand
Einstufung der Ausstattung: gehoben
Bauliche Außenanlagen und sonstige Anlagen
Versorgungseinrichtungen: Strom- und Wasseranschluss,
Hinweis: Aufgrund der Versorgung mit Fernwärme ist kein Gasanschluss im Gebäude vorhanden.
Entsorgungseinrichtungen: Anschluss an die Schmutzwasserkanalisation
Oberflächenentwässerung versickert auf dem Grundstück Grundstücksbefestigungen: Pflasterung der Auffahrt, der Stellplätze und der Fußwege und
Terrassen mit Betonsteinpflaster, teilweise Rasengittersteine Einfriedung: teilweise mit Holzzaun, Sockelmauer entlang der straßenseiti-
gen Grundstücksgrenze
Gartenanlage: Garten mit kleinen Pflanzbeeten, Zier-Schotterflächen und Ra- senfläche
Sonstige Nebengebäude: keine
Sonstige Anlagen: Terrassenüberdachung, rd. 33 m², Holzkonstruktion mit Dach- abklebung und unterseitiger Verkleidung
Grundstücksbefestigung und Beetanlage rückwärtige Gartenanlage
Verkehrswert (lastenfrei)
Nach § 8 der ImmoWertV ist der Verkehrswert nach den Ergebnissen der herangezogenen Verfahren unter Würdigung ihrer Aussagefähigkeit und unter Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücks- markt zu bemessen.
Das angewandte Wertermittlungsverfahren ist aussagefähig und führt nach Einschätzung des Gut- achterausschusses hinreichend genau zum Verkehrswert des Wertermittlungsobjektes.
Unter Würdigung aller wertbeeinflussenden Umstände und insbesondere der lokalen Marktsituation wird der Verkehrswert, gestützt auf die vorstehenden Berechnungen und Untersuchungen, für das Wertermittlungsobjekt
Stadt Löningen, Hauptstraße 28
zum Wertermittlungsstichtag 26.05.2021 und zum Qualitätsstichtag 26.05.2021 nach marktüblicher Rundung sowie ohne Berücksichtigung der im Grundbuch eingetragenen Rechte zu
440.000 €
(in Worten: vierhundertvierzigtausend Euro) ermittelt.
Barwert des Wohnungsrechts und der Reallast Vertragsinhalt
Mit dem bereits in Abschnitt 3.4.4 genannten Tauschvertrag wurden von Herrn Matthias Moormann nachfolgend näher beschriebenen Rechte zur Eintragung in das Grundbuch bewilligt und beantragt.
§ 14
Wohnungsrecht und Pflegereallast
Der Erschienene zu 1) bewilligt und beantragt nach Eigentumsumschreibung die Eintragung der folgenden Rechte im Range nach den einzutragenden Finanzierungsgrundpfandrechten und unter- einander an gleicher Rangstelle mit folgenden Inhalten:
a) Wohnungsrecht zugunsten seiner Mutter, Frau Maria Elisabeth Moormann, geb. Büter, geb.
am 18.10.1952.
Das Wohnungsrecht ist unentgeltlich und lebenslänglich und umfasst das Recht zur Benutzung der Einliegerwohnung im vorbezeichneten Umfang und zur Mitbenutzung der Gemeinschaftsanlagen des vom Erschienenen zu 1) noch zu errichtenden Hauses und des dazugehörigen Gartens. Die Ausübung des Wohnungsrechtes durch Dritte ist gestattet bezogen auf die Einliegerwohnung und die mitbenutzten Gemeinschaftsanlagen. Frau Maria Elisabeth Moormann, geb. Büter, geb. am 18.10.1952 trägt sämtliche auf die Einliegerwohnung entfallenden verbrauchsabhängigen- und ver- brauchsunabhängigen Nebenkosten. Das Wohnungsrecht bezieht sich auf die in der Anlage gelb gekennzeichneten Räumlichkeiten des neu zu errichtenden Hauses. Zur Löschung dieses Woh- nungsrechtes soll die Strebeurkunde bezogen auf die Berechtigte genügen.
b)
c) Reallast
Der Erschienene zu 1) verpflichtet sich darüber hinaus zur häuslichen Pflege der Frau Maria Elisa- beth Moormann, geb. Büter, geb. am 18.10.1952 in alten und kranken Tagen, soweit diese nach dem Urteil des Hausarztes der Berechtigten beiden Seiten zugemutet werden kann. Pflegeleistun- gen sind jedoch lediglich in einem Umfang geschuldet, der der Pflegestufe 1 des Pflegeversiche- rungsgesetzes in der derzeit geltenden Fassung entspricht. Der Verpflichtete darf die vorstehend geschuldeten Leistungen auf eigene Kosten auch im Wege der Delegation durch einen ambulanten Pflegedienst erbringen. Bare Auslagen (etwa für Lebensmittel, Kleidung, Wäsche, Haushaltsgegen- stände und Hilfsmittel bei der Pflege) trägt die Berechtigte selbst, soweit keine andere Regelung getroffen ist bzw. nicht ein Dritter dafür aufkommt.
Die Kosten einer fremden Pflegeperson, eines Pflegeheims, eines Altenheims oder einer Heilbe- handlung trägt die Berechtigte selbst. Ansprüche gegen Sozialversicherungsträger und andere Leis- tungsträger bleiben unberührt. Das Ruhen der Pflegeverpflichtung hat keine Ersatzleistungen zur Folge. Falls ein Sozialversicherungsträger Pflegegeld für häusliche Pflege bezahlt, steht dieses dem Erschienenen zu 1) zu, soweit er für die Pflege aufkommt bzw. die Pflegeverpflichtung auf eigene Kosten durch Delegation erfüllt.
Zur Löschung dieser Pflegereallast soll die Vorlage der Sterbeurkunde genügen.
Ermittlung der Barwerte
Der Gutachterausschuss bewertet die Barwerte der genannten Rechte nach der Anlage 16 Beispiel 11 der WertR 2006. Die Werte der Rechte werden durch Kapitalisierung des jährlichen Barwertes des Rechtes über die Laufzeit (Lebenserwartung der Berechtigten) ermittelt.
Die Berechnungsmethode dieser Kapitalisierung ist in der Wertermittlungsliteratur eingehend be- handelt und wird als “Ermittlung des Barwertes einer Rente“ bezeichnet. Dieser Berechnungsme- thode liegt der Gedanke zugrunde, zu ermitteln, welches Kapital (Barwert) am Wertermittlungsstich- tag erforderlich ist, um unter Berücksichtigung des Zinssatzes für die Dauer des Fortbestehens der Zahlungen den ständig wiederkehrenden Aufwand (Rente) bereitstellen zu können, so dass am Ende des Zeitraums die jeweiligen Rentenzahlungen erbracht und das Kapital verbraucht ist.
Die für die Wertermittlung der Rechte erforderliche Berechnung der Lebenserwartung erfolgt vorab und wird dann bei der Wertermittlung angewandt.
Frau Maria Elisabeth Moormann, geborene Büter, geboren am 18.10.1952 hat zum Bewertungs- stichtag 26.05.2021 das 68. Lebensjahr vollendet. Gemäß der Sterbetafel 2017/2019 hat sie noch eine statistische Lebenserwartung von 18,63 Jahren. Der Leibrentenbarwertfaktor für eine monat- liche vorschüssige Leibrente auf der Grundlage der allgemeinen Sterbetafel 2017/2019 und einem zum Stichtag marktüblichen Zinssatz von 2,0 % beträgt 15,67.
a) Barwert des Wohnungsrechtes an der Einliegerwohnung
In Bezug auf das Wohnungsrecht wird von einer Vermietungsmöglichkeit der Einliegerwohnung aus- gegangen.
Zum Einfluss eines Wohnungsrechts ist festzustellen, dass die Verfügbarkeit des Grundstücks für den Eigentümer eingeschränkt ist, denn während der Laufzeit des Wohnungsrechts kann der Eigen- tümer aus dem mit dem Wohnungsrecht belasteten Wohnräumen keinen Nutzen (z.B. Mieteinnah- men) ziehen. Ferner hat die Berechtigte das Recht zur Mitnutzung der Gemeinschaftsanlagen und des Gartens.
Die Berechtigte trägt sämtliche auf die Einliegerwohnung entfallenden verbrauchsabhängigen und verbrauchsunabhängigen Nebenkosten.
Das Wohnungsrecht für Frau Maria Elisabeth Moormann erstreckt sich laut Vertrag auf die Einlie- gerwohnung des Wohnhauses. Bei der Einliegerwohnung handelt es sich um eine 3-Zimmerwoh- nung mit rund 62 m² Wohnfläche (vgl. anliegende Grundrissdarstellungen).
Für die oben genannte Vorgehensweise, den Wert des Wohnungsrechts durch Kapitalisierung sei- nes jährlichen Barwerts zu ermitteln, ist es zunächst erforderlich, den Mietwert zu ermitteln. Der Gutachterausschuss hat in seiner jährlichen Auswertung für den Grundstücksmarktbericht 2021 Wohnungsmieten im Landkreis Cloppenburg untersucht. Für das Jahr 2021 wurde für die Gemeinde Löningen eine Grundmiete von 5,20 €/m² ermittelt. Dieser Mietzins gilt für eine 75 m² große Woh- nung aus dem Baujahr 1990. Bei Wohnungen, deren Wohnfläche oder Baujahr erheblich von den oben genannten Werten abweichen, sind Korrekturfaktoren zu berücksichtigen, die dem Grund- stücksmarktbericht entnommen werden können.
Aufgrund der vorstehenden Abweichungen in der Wohnfläche und insbesondere im Baujahr ergibt sich ein korrigierter Mietzins für die Einliegerwohnung von rund 7,10 €/m² (Korrekturfaktor bei ab- weichender Wohnfläche 1,05 und abweichenden Baujahr 1,30).
Berechnung: 5,20 €/m² x 1,05 x 1,30 = rd. 7,10 €/m²
Grundmiete abweichende abweichendes angepasste Miete Gemeinde Essen Wohnfläche Baujahr
Ausgehend von 62 m² Wohnfläche und den vorstehend beschriebenen Mietuntersuchungen, sowie unter Berücksichtigung der Ausstattung und Lage, hält der Gutachterausschuss eine durchschnittli- che monatliche Nettokaltmiete für die Einliegerwohnung von 440 € (= 62 m² x 7,10 €/m²) für orts- üblich und nachhaltig erzielbar.
Die Berechnung des Barwertes zum Wertermittlungsstichtag 26.05.2021 erfolgt in der nachstehen- den Tabelle.
Jährlicher Vorteil für die Berechtigte
(Maria Elisabeth Moorrmann)
ersparte jährliche Nettokaltmiete (440 € x 12) 5.280 € Leibrentenfaktor für Frau Maria Elisabeth Moormann x 15,67 Barwert des Wohnungsrechts zum Stichtag 26.05.2021 82.738 €
Der Barwert des Wohnungsrechts beläuft sich zum Wertermittlungsstichtag 26.05.2021 somit auf 82.738 €.
b) Barwert der Reallast (Pflegeverpflichtung)
Der Umfang der Pflegeleistungen ergibt sich aus dem vorgenannten Vertrag, in dem die Pflege und Versorgung bei Krankheit und Gebrechlichkeit vereinbart ist.
Der Gutachterausschuss setzt voraus, dass eine Pflegeversicherung eintritt und mit Feststellung einer Pflegebedürftigkeit für Pflegeleistungen dem Pflegenden ggf. das entsprechende Entgelt ab- getreten wird. Somit sind im Bewertungsfall nur jene Pflegeleistungen zu berücksichtigen, die im Bedarfsfall erbracht werden, ohne dass eine Pflegebedürftigkeit festgestellt worden ist bzw. Leistun- gen, die zusätzlich zu einer Zahlung von Pflegesachleistungen im Familienzusammenhang erbracht
werden. Vertraglich vereinbart sind hier Leistungen, die in einer Familiengemeinschaft üblich sind.
Im Bewertungsfall ist somit zu ermitteln, welche Kosten aufzubringen wären, um derartige Leistun- gen durch Dritte z.B. eine Haushaltshilfe erbringen zu lassen.
Als Grundlage der Berechnung zieht der Gutachterausschuss die Angaben des Sozialgesetzbuches (SGB 11, § 37) zum Pflegegeld für selbst beschaffte Pflegehilfen heran. Das Pflegegeld für selbst beschaffte Pflegehilfen von Pflegebedürftigen des Pflegegrades 2 liegt im Jahr 2021 bei 316 € mo- natlich. In Anlehnung an die Pflegesätze legt der Gutachterausschuss einen Wert von 316 €/Monat für die Berechtigte zu Grunde. Die maximale jährliche Pflegeleistung für die Berechtigte ergibt sich demnach zu 3.792 € (= 316 € x 12)
Auch wenn das Erfordernis der Pflege zum Stichtag noch nicht eingetreten sein sollte, wird ein Ver- pflichteter jedoch in Betracht ziehen müssen, dass der Berechtigten zu einem späteren Zeitpunkt Leistungen zu erbringen sind, wobei nicht eindeutig klargestellt ist, wann die Berechtigte aufgrund ihres Gesundheitszustandes den Anspruch hat. Ein Teilnehmer am Grundstücksmarkt wird daher das Risiko einschätzen, dass die Pflegebedürftigkeit mit einer gewissen Wahrscheinlichkeit eintreten kann.
In nachfolgender Grafik sind die Ergebnisse der aktuellen Pflegestatistiken des statistischen Bun- desamtes zum Jahresende 2019 dargestellt.
Aus den vorstehenden Daten ergibt sich eine Pflegequote für Frauen im Alter zwischen 60 und 69 Jahren von 3,7 %. Bei einer statistischen Lebenserwartung für die Berechtigte von knapp 19 Jah- ren und dem dann vorhandenen Alter von rund 87 Jahren, ergibt sich die Pflegequote in der Alters- gruppe von 85-89 Jahren zu 55,1 %. Der Gutachterausschuss legt für Frau Moormann eine mittlere Pflegequote von 30 % zu Grunde
Nach Kapitalisierung mit Hilfe des Leibrentenbarwertfaktors über die statistische Lebenserwartung der Berechtigten ergibt sich der Barwert der Reallast (Pflegeverpflichtung - lfd. Nr. 3 in Abteilung II des Grundbuchs) wie folgt:
jährlicher Pflegeleistung (Pflegegrad 2) = 3.972 €
Pflegequote (30%) x 0,3
zu erbringende jährliche Pflegeleistungen für Frau Moormann = 1.192 €
Leibrentenbarwertfaktor x 15,67
Barwert der Reallast für Frau Moormann = 18.679 €
Der Gutachterausschuss ermittelt den Barwert der Reallast zum Wertermittlungsstichtag 26.05.2021 zu 18.679 €.
Verkehrswert
Unter Berücksichtigung der in Abteilung II des Grundbuches eingetragenen Lasten und Beschrän- kungen (lfd. 2 und 3) ergibt sich der Verkehrswert nach § 194 Baugesetzbuch rechnerisch wie folgt:
unbelasteter Verkehrswert (Abs. 3.5) = 440.000 € - Barwert des Wohnungsrechts - 82.738 €
- Barwert der Reallast - 18.679 €
Verkehrswert = 338.583 €
Unter Würdigung aller wertbeeinflussenden Umstände und insbesondere der lokalen Marktsituation wird der Verkehrswert, gestützt auf die vorstehenden Berechnungen und Untersuchungen, sowie unter Berücksichtigung der im Grundbuch eingetragenen Belastungen für das Wertermittlungsobjekt
Stadt Löningen, Hauptstraße 28
zum Wertermittlungsstichtag 26.05.2021 und zum Qualitätsstichtag 26.05.2021 nach marktüblicher Rundung zu
340.000 €
(in Worten: dreihundertvierzigtausend Euro) ermittelt.
Ausfertigungen:
1. Auftraggeber: (7-fach) zugleich für die Eigentümer Amtsgericht Cloppenburg
Burgstraße 9 49661 Cloppenburg 2. Eigentümer:
Matthias Moormann Hauptstraße 28 49624 Löningen
Anlage zum Gutachten
Grundrissdarstellungen / Schnitte
Die nachfolgenden Grundrisse und Schnitte wurden der vorliegenden Bauakte entnommen.
Erdgeschoss
Dachgeschoss
Flächenberechnungen
Die nachfolgenden Berechnungen wurden der vorliegenden Bauakte entnommen.
