VORHABENBEZOGENER BEBAUUNGSPLAN HAUPTSTRAßE WEST, 2. ÄNDERUNG UND ERWEITERUNG. Ortsgemeinde Ottersheim

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Ortsgemeinde Ottersheim

VORHABENBEZOGENER BEBAUUNGSPLAN

„HAUPTSTRAßE WEST, 2. ÄNDERUNG UND ERWEITERUNG“

- TEXTLICHE FESTSETZUNGEN - - BEGRÜNDUNG -

- UMWELTBELANGE -

ENTWURF VERFAHREN GEM. § 13A BAUGB

Projekt 1033/ Stand: März 2021

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WSW & Partner GmbH - Hertelsbrunnenring 20 - 67657 Kaiserslautern - Tel. (0631) 3423-0 - Fax (0631) 3423-200

TEXTLICHE FESTSETZUNGEN

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Inhaltsverzeichnis

1 Bauplanungsrechtliche Festsetzungen ...5

1.1 Art der baulichen Nutzung (gem. § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB und §§ 1-15 BauNVO) ...5

1.2 Maß der baulichen Nutzung (gem. § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB und §§ 16-21a BauNVO) ...5

1.2.1 Grundflächenzahl GRZ (gem. § 19 BauNVO) ...5

1.2.2 Geschossflächenzahl (gem. § 17 BauNVO) ...5

1.2.3 Anzahl der Vollgeschosse ...5

1.2.4 Höhe baulicher Anlagen (gem. §§ 16, 18 BauNVO)...5

1.3 Bauweise, überbaubare Grundstücksfläche und Stellung der baulichen Anlagen (gem. § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB und §§ 22 und 23 BauNVO) ...5

1.3.1 Abweichende Bauweise (gem. § 22 Abs. 4 BauNVO) ...5

1.3.2 Baugrenzen (gem. § 23 Abs. 3 BauNVO) ...6

1.3.3 Baulinie (§ 23 Abs. 2 BauNVO) ...6

1.4 Stellplätze (gem. § 9 Abs. 1 Nr. 4 i.V.m. § 12 BauNVO) ...6

1.5 Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft und Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen (gem. § 9 Abs. 1 Nr. 20 und 25a BauGB) ...6

1.6 Maßnahmen der Überflutungsvorsorge (§ 9 Abs. 3 BauGB) ...6

1.7 Zu treffende Vorkehrungen zur Vermeidung oder Verminderung schädlicher Umwelteinwirkungen (gem. § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB) ...6

1.7.1 Grundrissorientierung ...6

1.7.2 Schallgedämmte Lüftungseinrichtungen ...7

1.7.3 Anforderungen an die Schalldämmung der Außenbauteile zum Schutz gegen Außenlärm .7 2 Pflanzempfehlungslisten ...8

Hinweise ...9

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Die in diesem Textteil wiedergegebenen textlichen Festsetzungen sind neben den zeichnerischen Festset- zungen ebenfalls Bestandteil der Satzung. Als Beigabe zum Bebauungsplan enthält der Textteil zusätzlich die Begründung mit Umweltbelangen.

Als gesetzliche Grundlagen wurden verwendet:

• Baugesetzbuch (BauGB)

In der Fassung der Bekanntmachung vom 03. November 2017 (BGBl. I S. 3634), das zuletzt durch Artikel 2 des Gesetzes vom 08. August 2020 (BGBI. I S. 1728) geändert worden ist.

• Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung - BauNVO) In der Fassung der Bekanntmachung vom 21. November 2017 (BGBl. I S. 3786).

• Gesetz zum Schutz vor schädlichen Bodenveränderungen und zur Sanierung von Altlasten (Bun- des-Bodenschutzgesetz - BBodSchG)

In der Fassung der Bekanntmachung vom 17. März 1998 (BGBl. I S. 502), das zuletzt durch Artikel 3 Absatz 3 der Verordnung vom 27. September 2017 (BGBl. I S. 3465) geändert worden ist.

• Gesetz zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen durch Luftverunreinigungen, Geräusche, Erschütterungen und ähnliche Vorgänge (Bundes-Immissionsschutzgesetz - BImSchG)

In der Fassung der Bekanntmachung vom 17. Mai 2013 (BGBl. I S. 1274), das zuletzt durch Artikel 2 Absatz 1 des Gesetzes vom 09. Dezember 2020 (BGBl. I S. 2873) geändert worden ist.

• Gesetz über Naturschutz und Landschaftspflege (Bundesnaturschutzgesetz - BNatSchG)

Vom 29. Juli 2009 (BGBl. I S. 2542), das zuletzt durch Artikel 290 der Verordnung vom 19. Juni 2020 (BGBl. I S. 1328) geändert worden ist.

• Verordnung über die Ausarbeitung der Bauleitpläne und die Darstellung des Planinhaltes (Planzei- chenverordnung - PlanzV)

Vom 18. Dezember 1990 (BGBl. 1991 I S. 58), die zuletzt durch Artikel 3 des Gesetzes vom 04. Mai 2017 (BGBl. I S. 1057) geändert worden ist.

• Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG)

In der Fassung der Bekanntmachung vom 24. Februar 2010 (BGBl. I S. 94), das zuletzt durch Artikel 4 des Gesetzes vom 03. Dezember 2020 (BGBl. I S. 2694) geändert worden ist.

• Gesetz zur Ordnung des Wasserhaushalts (Wasserhaushaltsgesetz - WHG)

In der Fassung der Bekanntmachung vom 31. Juli 2009 (BGBl. I S. 2585), das zuletzt durch Artikel 1 des Gesetzes vom 19. Juni 2020 (BGBl. I S. 1408) geändert worden ist.

• Bundesfernstraßengesetz (FStrG)

In der Fassung der Bekanntmachung vom 28. Juni 2007 (BGBl. I S. 1206), das zuletzt durch Artikel 2a des Gesetzes vom 03. Dezember 2020 (BGBl. I S. 2694) geändert worden ist.

• Bundeskleingartengesetz (BKleingG)

Vom 28. Februar 1983 (BGBl. I S. 210), das zuletzt durch Artikel 11 des Gesetzes vom 19. September 2006 (BGBl. I S. 2146) geändert worden ist.

• Denkmalschutzgesetz für das Land Rheinland-Pfalz (DSchG)

In der Fassung der Bekanntmachung vom 23. März 1978 (GVBl. S. 159), zuletzt geändert durch § 32 des Gesetzes vom 17. Dezember 2020 (GVBI. S. 719).

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• Gemeindeordnung für das Land Rheinland-Pfalz (GemO)

In der Fassung der Bekanntmachung vom 31. Januar 1994 (GVBl. S. 153), zuletzt geändert durch Artikel 1 und 4 des Gesetzes vom 17. Dezember 2020 (GVBl. S. 728).

• Landesbauordnung für das Land Rheinland-Pfalz (LBauO)

In der Fassung der Bekanntmachung vom 24. November 1998 (GVBl. S. 365), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 03. Februar 2021 (GVBl. S. 66).

• Landesgesetz zur nachhaltigen Entwicklung von Natur und Landschaft für das Land Rheinland-Pfalz (Landesnaturschutzgesetz - LNatSchG)

Vom 06. Oktober 2015 (GVBl. S. 283), zuletzt geändert durch Artikel 8 des Gesetzes vom 26. Juni 2020 (GVBl. S. 287).

• Landesstraßengesetz für das Land Rheinland-Pfalz (LStrG)

In der Fassung der Bekanntmachung vom 01. August 1977 (GVBl. S. 273), zuletzt geändert durch Artikel 11 des Gesetzes vom 26. Juni 2020 (GVBl. S. 287).

• Landeswassergesetz für das Land Rheinland-Pfalz (LWG)

In der Fassung der Bekanntmachung vom 14. Juli 2015 (GVBl. S. 127), zuletzt geändert durch Artikel 7 des Gesetzes vom 26. Juni 2020 (GVBl. S. 287).

• Landesnachbarrechtsgesetz für das Land Rheinland-Pfalz (LNRG)

In der Fassung der Bekanntmachung vom 15. Juni 1970 (GVBl. S. 198), das mehrfach durch Artikel 1 des Gesetzes vom 21. Juli 2003 (GVBl. S. 209) geändert worden ist.

• Landesbodenschutzgesetz für das Land Rheinland-Pfalz (LBodSchG)

In der Fassung der Bekanntmachung vom 25. Juli 2005 (GVBl. S. 302), zuletzt geändert durch Artikel 5 des Gesetzes vom 26. Juni 2020 (GVBl. S. 287).

Hinweis: Die in den Festsetzungen verwendeten planungsrechtlichen Begriffe entsprechen den Definitio- nen in der Baunutzungsverordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 21. November 2017

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1 Bauplanungsrechtliche Festsetzungen

Im Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans sind im Rahmen der festgesetzten Nutzun- gen nur solche Vorhaben zulässig, zu deren Durchführung sich der Vorhabenträger im Durchführungsver- trag verpflichtet (§ 12 Abs. 3a BauGB).

1.1 Art der baulichen Nutzung (gem. § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB und §§ 1-15 BauNVO) Innerhalb des Vorhabensgebietes sind folgende Nutzungen zulässig:

▪ Wohn- und Pflegeeinrichtungen (Betreutes Wohnen, Tagespflege, Service-Wohnungen etc.).

▪ Den Bedürfnissen der Bewohner entsprechende Anlagen für Dienstleistungen und Aktivi- täten, wie insbesondere Gruppenbereiche, Anlagen für gemeinschaftliche Aktivitäten und Therapie aber auch Andachtsräume und ein Friseur.

▪ Der Senioreneinrichtung dienende und untergeordnete Geschäfts- und Büroräume.

▪ In Zusammenhang mit dem Seniorenheim betriebene gastronomische Einrichtungen.

▪ Alle zum Betrieb der zulässigen Nutzungen erforderlichen Nebenanlagen, Funktions- räume, Zugänge, Stellplätze, Zufahrten.

▪ Anlagen zur Ver- und Entsorgung.

1.2 Maß der baulichen Nutzung (gem. § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB und §§ 16-21a BauNVO) 1.2.1 Grundflächenzahl GRZ (gem. § 19 BauNVO)

Die Obergrenze der Grundflächenzahl wird für beide Bereiche auf 0,45 festgesetzt.

Eine Überschreitung der GRZ durch die im § 19 Abs. 4 BauNVO genannten Anlagen ist bis zu einer GRZ von insgesamt 0,7 zulässig.

1.2.2 Geschossflächenzahl (gem. § 17 BauNVO)

Die Geschossflächenzahl wird im Bereich 1 auf 0,9 und im Bereich 2 auf 1,35 als Höchstgrenze festgesetzt.

1.2.3 Anzahl der Vollgeschosse

Im Bereich 1 sind maximal zwei Vollgeschosse zulässig und im Bereich 2 maximal drei Vollge- schosse.

1.2.4 Höhe baulicher Anlagen (gem. §§ 16, 18 BauNVO)

Als Bezugspunkt für die Festsetzung der Höhe der Gebäude gilt die Höhe über Normalnull.

Die maximalen Gebäudehöhen sind der Planzeichnung zu entnehmen

1.3 Bauweise, überbaubare Grundstücksfläche und Stellung der baulichen Anlagen (gem.

§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB und §§ 22 und 23 BauNVO) 1.3.1 Abweichende Bauweise (gem. § 22 Abs. 4 BauNVO)

Innerhalb des Plangebiets gilt die abweichende Bauweise. Es sind auch Gebäude über 50 m Länge zulässig. Zudem ist eine Bebauung an die südliche Grundstücksgrenze zulässig. Die nach Landes- recht erforderlichen Abstandsflächen sind dabei einzuhalten.

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1.3.2 Baugrenzen (gem. § 23 Abs. 3 BauNVO)

Die Baugrenzen ergeben sich aus der Planzeichnung.

1.3.3 Baulinie (§ 23 Abs. 2 BauNVO)

Entlang der Hauptstraße ist eine Baulinie festgesetzt.

1.4 Stellplätze (gem. § 9 Abs. 1 Nr. 4 i.V.m. § 12 BauNVO)

Stellplätze, ausgenommen Behindertenstellplätze, sind nur innerhalb der „Flächen für Stellplätze“

zulässig.

1.5 Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft und Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen (gem.

§ 9 Abs. 1 Nr. 20 und 25a BauGB) Wasserdurchlässige Beläge:

Nicht überdachte Zuwegungen, Fußwege sowie ebenerdige Kfz – Stellplätze sind mit Ausnahme der Zufahrten und Rangierflächen – soweit andere gesetzliche Regelungen nicht entgegenstehen – ausschließlich in wasserdurchlässigen Belägen wie z. B. Drain- oder Rasenpflaster, Schotterrasen oder offenporigem Wabenfugenpflaster und versickerungsfähigem Unterbau auszuführen. Zu- fahrten zu Stellplätzen unterhalb der Geländeoberfläche (TG) sind von dieser Festsetzung ausgenommen.

Privater Pflanzstreifen PG1 und PG2

Auf den Pflanzstreifen PG1 und PG2 entlang der nördlichen, östlichen und südlichen Baugrenze ist im Bereich PG1 ein mindestens 6 m breiter und im Bereich PG2 ein mindestens 4 m breiter Pflanzstreifen in Form von Bäumen 2. Ordnung und kleinwüchsigen Sträuchern (siehe Pflanzliste) anzulegen und zu unterhalten. Die Gehölze sind mit standortgerechter Untersaat (gem. § 40 BNatSchG) für Fettwiesen (siehe Saatgutliste) einzusäen.

Je 10 lfm des Pflanzstreifens sind 1 Baum II. Ordnung sowie 16 Sträucher im Pflanzverband ca. 1,5 x 2,0 m2 zu pflanzen und dauerhaft zu erhalten (siehe Pflanzliste).

1.6 Maßnahmen der Überflutungsvorsorge (§ 9 Abs. 3 BauGB)

Die Unterkante von Öffnungen in der Außenhülle von Gebäuden (wie bspw. Terrasseneingänge, Fenster, Lüftungsöffnungen, etc.) muss mindestens 15 cm über der unmittelbar angrenzenden Geländeoberfläche liegen.

Gemäß DIN 1986 Teil 100 und DIN EN 753 ist eine hochwasserangepasste Bauweise umzusetzen.

1.7 Zu treffende Vorkehrungen zur Vermeidung oder Verminderung schädlicher Umwelt- einwirkungen (gem. § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB)

1.7.1 Grundrissorientierung 1.7.1.1 Maßnahme an der Fassade A

Bei dem Neubau und der Änderung von Gebäuden sind an der Fassade A öffenbare Fenster von nach DIN 4109-1: 2018-01 schutzbedürftigen Räumen unzulässig (vgl. Teilplan E).

Die Einhaltung der Anforderungen ist sicherzustellen und im Rahmen des bauordnungsrechtlichen Antragsverfahrens nachzuweisen.

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1.7.1.2 Maßnahme an der Fassade B

Bei dem Neubau und der Änderung von Gebäuden sind an der Fassade B öffenbare Fenster von nach DIN 4109-1: 2018-01 schutzbedürftigen Räumen unzulässig (vgl. Teilplan E).

Hiervon kann im 1. Vollgeschoss hinsichtlich der den Loggien zugewandten Fenster abgewichen werden, wenn die zwischen den Loggien vorgesehenen Trennwände als geschosshohe Schall- schutzwände ausgeführt werden, die schalldicht an die übrigen Außenbauteile anschließen und die nördlich gelegene Trennwand an der Nordseite (die dem Betrieb zugewandte Seite) 1 m über die Gebäudekubatur verlängert wird und an ihrer Nordseite (der dem Betrieb zugewandten Seite) absorbierend ausgeführt wird. Hinsichtlich des Absorptionsverhaltens und der Schalldämmung der Lärmschutzwände gelten die Anforderungen der „Zusätzlichen technischen Vertragsbedin- gungen und Richtlinien für die Ausführung von Lärmschutzwänden an Straßen“ (ZTV Lsw 06): Die Lärmschutzwand muss den durch die Wand gehenden, A-bewerteten Schall um mindestens 25 dB vermindern.

1.7.2 Schallgedämmte Lüftungseinrichtungen

An den Fassaden A und B sind schutzbedürftige Räume nach DIN 4109-1: 2018-01 bautechnisch (z.B. durch fensterunabhängige, schallgedämmte Lüftungen) so auszustatten, dass bei Einhaltung der Anforderungen an die Schalldämmung gemäß Festsetzung 1.7.3 ein der Raumnutzung ent- sprechender, ausreichender Mindestluftwechsel sichergestellt wird.

1.7.3 Anforderungen an die Schalldämmung der Außenbauteile zum Schutz gegen Außenlärm Bei der Errichtung und Änderung von Gebäuden sind die Außenbauteile (d.h. Fenster, Außen- wände und Dachflächen) schutzbedürftiger Räume mindestens gemäß den Anforderungen der DIN 4109-1 „Schallschutz im Hochbau – Teil 1: Mindestanforderungen“, Januar 2018, Kapitel 7 (DIN 4109-1: 2018-01) auszubilden. Die dafür maßgeblichen Außenlärmpegel aufgrund des ein- wirkenden Gewerbelärms sind in den Teilplänen B, C und D dargestellt.

Teilplan B zeigt die maßgeblichen Außenlärmpegel für das Untergeschoss.

Teilplan C zeigt die maßgeblichen Außenlärmpegel für das erste Vollgeschoss.

Teilplan D zeigt die maßgeblichen Außenlärmpegel für das zweite Vollgeschoss.

Die Einhaltung der Anforderungen ist sicherzustellen und im Rahmen des bauordnungsrechtlichen Antragsverfahrens nach DIN 4109-2 „Schallschutz im Hochbau – Teil 2: Rechnerische Nachweise der Erfüllung der Anforderungen“, Januar 2018 (DIN 4109-2: 2018-01) nachzuweisen.

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2 Pflanzempfehlungslisten

Bäume 1 Ordnung:

Winterlinde Tilia cordata

Bergahorn Acer pseudoplatanus

Traubeneiche Quercus petraea

Flatterulme Ulmus laevis

Feldulme Ulmus minor

Qualitäts- und Größenmerkmale: 3 x verpflanzt, StU 12-14 cm wurzelnackt

Bäume 2. Ordnung

Feldahorn Acer campestre

Burgenahorn Acer monspessulanum

Elsbeere Sorbus torminalis

Hainbuche Carpinus betulus

Walnuss Juglans regia

Wildapfel Malus sylvestris

Vogelkirsche Prunus avium

Steinweichsel Prunus mahaleb

Wildbirne Pyrus pyraster

Vogelbeere Sorbus aucuparia

Qualitäts- und Größenmerkmale: 3 x verpflanzt, StU 10-12 cm wurzelnackt

Sträucher:

Roter Hartriegel Cornus sanguinea

Alpenjohannisbeere Ribes alpinum

Spindelstrauch Euonymus europaeus

Liguster Ligustrum vulgare

Strauchhasel Corylus avellana

Wolliger Schneeball Viburnum lantana

Schlehe Prunus spinosa

Heckenkirsche Lonicera xylosteum

Eingeriffel. Weißdorn Crataegus monogyna Gew. Felsenbirne Amelanchier ovalis

Hundrose Rosa canina

Qualitäts- und Größenmerkmale: 2 x verpflanzt, 3-5 Triebe, wurzelnackt

Kletterpflanzen

Gemeine Waldrebe Clemantis vitalba (Schlinger, Kletterhilfe erforderlich) Qualitäts- und Größenmerkmale: C 1,0 L

Saatgut

Autochthone Saatgutmischung für „Fettwiese“ (70% artenreiche Blumen, 30% Gräser)

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HINWEISE

Ordnungswidrigkeiten (§ 88 LBauO)

Ordnungswidrig im Sinne des § 89 LBauO handelt, wer den Festsetzungen der hiermit nach § 88 LBauO i.V.m. § 9 Abs. 4 BauGB erlassenen örtlichen Bauvorschriften zuwiderhandelt.

Ordnungswidrigkeiten (§ 213 BauGB)

Verstöße gegen die Festsetzungen nach § 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB (Pflanzvorschriften) werden gemäß § 213 BauGB als Ordnungswidrigkeiten geahndet.

Baugrund

Es werden projektbezogene Baugrunduntersuchungen empfohlen.

Die einschlägigen Regelwerke, wie z.B. DIN 1054, DIN 4020, DIN EN 1997-1 und-2, DIN 4124, sind zu beachten.

Bei allen Bodenarbeiten sind die Vorgaben der DIN 19731 und der DIN 18915 zu berücksichtigen Archäologische Funde

1. Die ausführenden Baufirmen sind eindringlich auf die Bestimmungen des Denkmalschutzgesetzes (DSchG) vom 23.3.1978 (GVBI., 1,978, S.159 ff), zuletzt geändert durch Gesetz vom 26.11.2008 (GVBI., 2008, S.301) hinzuweisen. Danach ist jeder zutage kommende, archäologische Fund unverzüglich zu melden, die Fundstelle soweit als möglich unverändert zu lassen und die Gegenstände sorgfältig gegen Verlust zu sichern.

2. Absatz 1 entbindet Bauträger/Bauherrn bzw. entsprechende Abteilungen der Verwaltung jedoch nicht von der Meldepflicht und Haftung gegenüber der GDKE.

3. Sollten wirklich archäologische Objekte angetroffen werden, so ist der Direktion Landesarchäologie ein angemessener Zeitraum einzuräumen, damit wir unsere Rettungsgrabungen, in Absprache mit den aus- führenden Firmen, planmäßig den Anforderungen der heutigen archäologischen Forschung entsprechend durchführen können. Im Einzelfall ist mit Bauverzögerungen zu rechnen. Je nach Umfang der evtl. notwendigen Grabungen sind von Seiten der Bauherren/Bauträger finanzielle Beiträge für die Maßnahmen erforderlich.

Die Generaldirektion Kulturelles Erbe Rheinland-Pfalz weist darauf hin, dass die Meldepflicht besonders für die Maßnahmen zur Vorbereitung der Erschließungsmaßnahmen gilt. Diese Meldepflicht liegt beim Vorhabenträger im Sinne der Verwaltungsvorschrift des Ministeriums für Bildung, Wissenschaft, Weiter- bildung und Kultur zur Durchführung von § 21, Abs. 3 DSchG, Punkt 2, sowie für die späteren Erdarbeiten beim Bauträger/ Bauherr.

Rein vorsorglich wird darauf hingeweisen, dass sich im Planungsgebiet bisher nicht bekannte Kleindenk- mäler (wie Grenzsteine) befinden können. Diese sind selbstverständlich zu berücksichtigen bzw. dürfen von Planierungen o.ä. nicht berührt oder von ihrem angestammten, historischen Standort entfernt werden.

Schutz des Mutterbodens

Der bei Bauarbeiten anfallende Oberboden (Mutterboden) ist schonend zu behandeln und einer sinnvol- len Folgenutzung zuzuführen. Auf § 202 BauGB „Schutz des Mutterbodens“ und die DIN 18915 wird aus- drücklich hingewiesen.

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Radonprognose

Das Plangebiet liegt innerhalb eines Bereichs mit intensiver Bruchtektonik, in dem ein erhöhtes Radonpo- tential mit lokal hohen Radonpotential zu erwarten ist.

Radonmessungen in der Bodenluft des Bauplatzes oder Baugebiets werden dringend empfohlen. Die Er- gebnisse sollten Grundlage für die Bauplaner und Bauherren sein, sich ggf. für bauliche Vorsorgemaßnah- men zu entscheiden.

Studien des LGB haben ergeben, dass für Messungen im Gestein/Boden unbedingt Langzeitmessungen (ca. 3-4 Wochen) notwendig sind. Kurzzeitmessungen sind hierbei nicht geeignet, da die Menge des aus dem Boden entweichenden Radons in kurzen Zeiträumen sehr stark schwankt. Es wird deshalb empfohlen, die Messungen in einer Baugebietsfläche an mehreren Stellen, mindestens 6/ha, gleichzeitig durch- zuführen. Die Anzahl kann aber in Abhängigkeit von der geologischen Situation auch höher sein.

Altlasten

Nach § 5 Abs. 1 LBodSchG vom 25.07.2005 (Gesetz- und Verordnungsblatt Rheinland Pfalz (GVBI. V.

02.08.2005, S. 302) sind der Grundstückseigentümer und der Inhaber der tatsächlichen Gewalt über das Grundstück (Mieter, Pächter) verpflichtet, ihnen bekannte Anhaltspunkte für das Vorliegen einer schädli- chen Bodenveränderung oder Altlast unverzüglich der zuständigen Behörde (Regionalstelle der Struktur- und Genehmigungsdirektion Süd) mitzuteilen.

DIN-Vorschriften

Die in den textlichen Festsetzungen, der Planbegründung und den Hinweisen angegebenen DIN- Vorschriften sind zu beziehen über den Beuth-Verlag GmbH, Burggrafenstr. 6, 10787 Berlin oder können bei der Bauverwaltung der Verbandsgemeinde Göllheim während den üblichen Dienststunden eingese- hen werden.

Kampfmittelräumdienst

Das Vorhandensein von Weltkriegsmunition kann nicht grundsätzlich ausgeschlossen werden. Kampfmit- telfunde gleich welcher Art, sind unverzüglich dem Kampfmittelrumdienst Rheinland-Pfalz zu melden. Der Kampfmittelräumdienst entscheidet dann über die weitere Vorgehensweise. Die Fachunternehmen sind nicht berechtigt selbstständig Fundmunitionen zu entschärfen, zu sprengen und dann auf öffentlichen Straßen zu transportieren.

Maßnahmen zur Vermeidung

• V1 Rodung von Gehölzen während des gesetzlichen Rodungszeitraums:

Zu rodende Gehölze innerhalb des Plangebiets dienen europäischen Vogelarten nachweislich als Brutstät- ten. Deshalb muss für die Rodung aller Gehölze der gesetzlich zulässige Rodungs-zeitraum (01. Oktober bis 28. Februar) eingehalten werden. Wegen der potenziellen Betroffenheit von Höhlenbrütern/ Nischen- brütern soll der Rückbau des Scheunenkomplexes während des gleichen Zeitraums erfolgen. Rodungs- und Rückbauarbeiten außerhalb dieses Zeit-raums wären nur unter Hinzuziehung einer ökologischen Bau- begleitung denkbar. Sollten Reviere oder besetzte Nester festgestellt werden, muss mit den Arbeiten bis zum Verlassen des Wirkraums durch die Jungvögel abgewartet werden.

Rodungsgut ist umgehend zu häckseln oder abzufahren, da Reisighaufen von gebüschbrütenden Vogelar- ten (z.B. Amsel) rasch als Bruthabitate angenommen werden.

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• V2 Maßnahmen gegen Vogelschlag:

Zur Reduzierung des Kollisionsrisikos von Vögeln sind west-, süd-, oder ostwärts gerichtete Fensterflä- chen, die eine Glasfläche von 0,5 m2 überschreiten, so zu gestalten, dass von ihnen keine Vogelschlagge- fahr ausgeht. In Fensterscheiben spiegeln sich Bäume und Gebüsche, welche die Tiere anzufliegen versu- chen.

Geeignete Maßnahmen sind die Verwendung von Vogelschutzglas (z.B. Ornilux) oder die Verwendung von UV-Sperrfolien bzw. anderweitiger Grafikfolien.

• V3 Rückbau der Scheune außerhalb der Vogelbrutsaison oder ökologische Baubegleitung:

Der Rückbau des Scheunenkomplexes soll zum Schutz potenzieller spontan bezogener Niststätten euro- päischer Vogelarten außerhalb der Vogelbrutsaison stattfinden (vgl. V1). Während der Hausrotschwanz potenzielle spontan ein Bruthabitat in Mauernischen oder in Gebälken bezieht, ist eine Bruthabitatnut- zung der Heuböden durch den Waldkauz sehr unwahrscheinlich. Eine (Rück-)Bauzeitregelung kann Indivi- dualverluste vollständig vermeiden.

Ist eine entsprechende (Rück-)Bauzeitregelung nicht möglich, muss der Scheunenkomplex sowohl auf Bruthabitatnutzungen gebäudebrütender Vogelarten als auch von Eulen unmittelbar vor Rückbaubeginn durch einer Umweltbaubegleitung untersucht werden. Werden Reviere oder Brutplätze gefunden, muss mit den Arbeiten bis zum Verlassen des Wirkraums durch die Jungvögel bzw. Ästlinge abgewartet werden.

Im Fall einer Bruthabitatnutzung durch den Waldkauz wären ggf. geeignete CEF-Maßnahmen (z.B. Schaf- fung potenzieller Bruthabiate im räumlichen Zusammenhang) zu erarbeiten und vor Beginn der nachfol- genden Brutsaison in Umsetzung bringen.

Die ökologische - oder Umweltbaubegleitung ist somit in den Rückbau eingebunden und stimmt sich mit der Bauleitung sowie der zuständigen Naturschutzbehörde ab. Aufgrund der zuvor dargelegten Informa- tionen und Untersuchungsergebnisse ist hier eine hohe fachliche Kompetenz in Bezug auf die Avifauna erforderlich.

Bei Umsetzung der formulierten Vermeidungsmaßnahmen kann die Erfüllung artenschutzrechtlicher Ver- botstatbestände nach § 44 Abs. 1 BNatSchG mit hinreichender Wahrscheinlichkeit ausgeschlossen werden.

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BEGRÜNDUNG

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1 Allgemein ... 4

1.1 Lage im Raum und räumlicher Geltungsbereich ... 4

1.2 Erfordernis und Zielsetzung der Planung ... 5

2 Planungsrechtliche Situation ... 6

2.1 Rechtliche Rahmenbedingungen... 6

2.1.1 Anpassung an die Ziele der Raumordnung ... 6

2.1.2 Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan ... 6

2.1.3 Verfahren ... 7

2.1.4 Rechtskräftige Bebauungspläne ... 8

3 Beschreibung der Planänderung ... 10

3.1 Nutzungen im Plangebiet und Umgebung ... 10

3.2 Städtebauliches Konzept ... 10

3.3 Grundwasser und Baugrundverhältnisse ... 12

3.4 Altablagerungen ... 13

3.5 Kulturdenkmäler ... 13

3.6 Starkregenereignisse ... 13

3.7 Verkehrliche Erschließung ... 14

3.8 Ver- und Entsorgung ... 14

3.9 Immissionen und Emissionen ... 15

4 Planungsrechtliche Festsetzungen ... 17

4.1 Art der baulichen Nutzung ... 17

4.2 Maß der baulichen Nutzung ... 17

4.3 Bauweise ... 19

4.4 Stellplätze ... 19

4.5 Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft 19 4.6 Maßnahmen der Überflutungsvorsorge ... 19

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Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Lage des Plangebietes im Ortsgefüge (ohne Maßstab) ... 4

Abbildung 2: Lage des Plangebietes innerhalb der Bebauungsstruktur (ohne Maßstab) ... 5

Abbildung 4: Ausschnitt der Ortsgemeinde Ottersheim aus dem Regionalen Raumordnungsplan Westpfalz 2014 ... 6

Abbildung 5: Darstellung des Plangebiets im wirksamen FNP der VG Göllheim ... 7

Abbildung 6: Bebauungsplan „Hauptstraße West“ ... 9

Abbildung 7: Nutzungen ... 10

Abbildung 8:Architekturplanung (Stand Juni 2020) ... 11

Abbildung 9: Entwurf Bebauungsplan „Hauptstraße West, 2. Änderung und Erweiterung“ ... 12

Abbildung 10: Hangneigung in % ... 13

Abbildung 11: Gefährdungsanalyse Sturzflut nach Starkregen ... 14

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1 Allgemein

1.1 Lage im Raum und räumlicher Geltungsbereich

Das Plangebiet des vorliegenden vorhabenbezogenen Bebauungsplanes „Hauptstraße West, 2. Änderung und Erweiterung“ befindet sich in der Ortsgemeinde Ottersheim, in der Verbandsgemeinde Göllheim. Auf der Fläche von 0,62 ha soll eine Seniorenresidenz entstehen.

Das Plangebiet ist in die dörfliche Siedlungsstruktur eingebettet und dementsprechend auch durch landwirtschaftliche Betriebe umgeben. Im Südwesten wird der Geltungsbereich durch die Hauptstraße begrenzt, an welche gegenüber des Bereichs eine Kirche anschließt. Im Nordosten und Osten arrondieren Ackerflächen das Areal. Die westliche Teilfläche des Geltungsbereichs ist von Wohnnutzungen umgeben.

Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes „Hauptstraße West, 2. Änderung und Erweiterung“ umfasst die Flächen mit den Flurstücksnummern 32, 34, 30/2, 164, 162, 43/9 sowie teilweise 30.

Abbildung 1: Lage des Plangebietes im Ortsgefüge (ohne Maßstab)¹

1 LANIS, http://map1.naturschutz.rlp.de/kartendienste_naturschutz/index.php, Stand 09.07.2020

(17)

Abbildung 2: Lage des Plangebietes innerhalb der Bebauungsstruktur (ohne Maßstab)²

Die genauen Grenzen des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans ergeben sich aus der zuge- hörigen Planzeichnung (Teilplan A) im Maßstab 1:500.

1.2 Erfordernis und Zielsetzung der Planung

In der Ortsgemeinde Ottersheim besteht der rechtskräftige Bebauungsplan „Hauptstraße West“, der verschiedene Bauzonen ausweist. Dieser soll durch den vorhabenbezogenen Bebauungsplan „Hauptstraße West, 2. Änderung und Erweiterung“ in Teilen geändert werden. Die Planung eines Investors sieht im östlichen Teilbereich die Errichtung eines barrierefreien Wohnkomplexes vor. An dem Standort in Otters- heim soll eine Seniorenresidenz mit dem Schwerpunkt „Betreutes Wohnen“ entstehen. Hierzu sind im 1.

Obergeschoss des Objektes ca. 34 Pflegezimmer vorgesehen. Außerdem sind Aufenthaltsräume für die Bewohner und das Personal geplant. Weiterhin gibt es verschiedene Treffpunkte und Ruhebereiche. Die Bestandsgebäude im Plangebiet werden abgerissen. Im westlichen Teilbereich ist die Errichtung von ca.

20 Stellplätzen angedacht.

Mit der Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans „Hauptstraße West, 2. Änderung und Er- weiterung“ sollen in der Ortsgemeinde Ottersheim die planungsrechtlichen Voraussetzungen für den Neubau geschaffen werden.

2 Ebd.

(18)

2 Planungsrechtliche Situation 2.1 Rechtliche Rahmenbedingungen

2.1.1 Anpassung an die Ziele der Raumordnung

Nach § 1 Abs. 4 Baugesetzbuch (BauGB) sind die Bauleitpläne, d. h. sowohl der Flächennutzungsplan als auch der Bebauungsplan, an die Ziele der Raumordnung anzupassen. Ziele der Raumordnung sind gemäß

§ 3 Nr. 2 Raumordnungsgesetz (ROG) verbindliche Vorgaben in Form von textlichen oder zeichnerischen Festlegungen in Raumordnungsplänen zur Entwicklung, Ordnung und Sicherung des Raums. Die im regionalen Raumordnungsplan (RROP) getroffenen Aussagen dienen als Anregungen bzw. Orientierung für Maßnahmen der zukünftigen Ortsentwicklung und sind sowohl in der Bauleitplanung als auch bei Fach- planungen zu beachten.

Das Plangebiet „Hauptstraße West, 2. Änderung und Erweiterung“ liegt im Bereich des Regionalen Raum- ordnungsplans Westpfalz 2014. Es wird im Regionalen Raumordnungsplan als „Siedlungsfläche Wohnen“

sowie als „Sonstige Freifläche“ dargestellt.

Abbildung 3: Ausschnitt der Ortsgemeinde Ottersheim aus dem Regionalen Raumordnungsplan Westpfalz 2014

2.1.2 Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan

Nach § 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB ist der Bebauungsplan aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln.

Für den Geltungsbereich weist der Flächennutzungsplan ein Dorfgebiet, Flächen für die Landwirtschaft sowie eine Wohnbaufläche aus.

Da es sich bei der Planung um einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan handelt und die BauNVO hier nicht unmittelbar anzuwenden ist, wird keine Gebietsart im Sinne der BauNVO festgesetzt, sondern die zulässigen Nutzungen im Bebauungsplan konkret beschrieben. Da die im Plan zulässigen Nutzungen auch in einem Mischgebiet allgemein zulässig sind ist der Bebauungsplan ordnungsgemäß aus dem Flächennut- zungsplan entwickelt.

Der Flächennutzungsplan der VG Göllheim befindet sich derzeit in einer Gesamtfortschreibung. Auch dort wird für das Plangebiet eine entsprechende Ausweisung vorhanden sein.

(19)

Abbildung 4: Darstellung des Plangebiets im wirksamen FNP der VG Göllheim

2.1.3 Verfahren

Der Bebauungsplan soll als vorhabenbezogener Bebauungsplan aufgestellt werden. Bestandteil ist neben dem Bebauungsplan auch der Vorhaben- und Erschließungsplan des Vorhabenträgers.

Gemäß § 12 Abs. 1 BauGB ist mit der Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes zwingend ein Durchführungsvertrag erforderlich, der zwischen der Gemeinde und dem Vorhabenträger vor dem Satzungsbeschluss gemäß § 10 Abs. 1 BauGB zu schließen ist. Darin verpflichtet sich der Vorhabenträger, im Vertragsgebiet, ein Vorhaben nach den Regelungen dieses Vertrages bzw. nach den Festsetzungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes innerhalb einer bestimmten Frist zu realisieren. Weiterhin verpflichtet er sich zur Tragung der Planungskosten einschließlich der Kosten für notwendige Fachgutachten und der Erschließungskosten. Zudem wird der Vorhabenträger darauf hingewiesen, dass bei einer Nicht- einhaltung dieser Verpflichtungen die Gemeinde den vorhabenbezogenen Bebauungsplan gemäß § 12 Abs. 6 BauGB aufheben kann.

Der vorhabenbezogene Bebauungsplan „Hauptstraße West, 2. Änderung und Erweiterung“ wird gem. § 13 a BauGB aufgestellt.

Gemäß den Bestimmungen des § 13a BauGB kann ein Bebauungsplan für die Wiedernutzbarmachung von Flächen, die Nachverdichtung oder andere Maßnahmen der Innenentwicklung im beschleunigten Verfah- ren aufgestellt werden (Bebauungsplan der Innenentwicklung). Der Bebauungsplan darf im beschleunigten Verfahren ohne eine Vorprüfung des Einzelfalls im Sinne des UVPG nur aufgestellt werden, wenn in ihm eine zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 BauNVO von insgesamt weniger als 20.000 m² festgesetzt wird. Die Anwendungsvoraussetzungen für die Aufstellung eines Bebauungsplanes der Innen- wicklung gem. § 13a BauGB liegen im vorliegenden Planungsfall vor:

Das städtebauliche Konzept des Bebauungsplans ist als klassische Maßnahme zur „Wiedernutzbarma- chung“ im Sinne des § 13a Abs. 1 BauGB einzustufen. Die größenabhängigen Anforderungen des § 13a BauGB werden ebenso erfüllt, da der gesamte Bebauungsplan mit einer Größe von ca. 6.200 m² deutlich unterhalb der Anwendungsobergrenze von 20.000 m² Grundfläche liegt.

(20)

Auch Abrundungsflächen, die räumlich in den Außenbereich hineinragen, können Gegenstand eines Be- bauungsplans der Innenentwicklung sein. Dies betrifft im vorliegenden Fall vor allem die geplante Park- anlage der Seniorenresidenz und nur einen kleinen Teilbereich des Baukörpers (vgl. Hessischer VGH, Urteil vom 08.12.2011 - 4 C 2108/10.N).

Gemäß § 13a Abs. 1 S. 4-5 BauGB kann ein beschleunigtes Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplanes nur angewendet werden, wenn keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der Schutzgüter im Sinne des § 1 Abs. 6 Nr. 7 b) BauGB oder dafür bestehen, dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzge- setzes zu beachten sind. Darüber hinaus ist die Durchführung des beschleunigten Verfahrens ausgeschlossen, wenn durch den Bebauungsplan die Zulässigkeit von Vorhaben begründet wird, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem Gesetz über die Umweltverträglichkeits- prüfung oder nach Landesrecht unterliegen. Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung von FFH-Gebieten oder europäischen Vogelschutzgebieten liegen nicht vor. Im Umfeld des Plangebiets finden sich weiterhin keine Anlagen, die schwere Unfälle im Sinne des Artikels 3 Nummer 13 der Richtlinie 2012/18/EU verur- sachen können. Da es sich bei dem Vorhaben lediglich um die Wiedernutzbarmachung von Fläche durch das Seniorenwohnheim handelt, wird mit dem Bebauungsplan auch nicht die Zulässigkeit von Vorhaben begründet, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen. Von der Durchfüh- rung einer Umweltprüfung im Sinne des § 2 Abs. 4 BauGB und der Erstellung eines Umweltberichtes nach

§ 2a BauGB wird daher abgesehen.

Nach § 13a Abs. 2 BauGB gelten im beschleunigten Verfahren die Vorschriften des vereinfachten Verfah- rens nach § 13 Abs. 2 und 3 Satz 1 BauGB.

2.1.4 Rechtskräftige Bebauungspläne

Der vorliegende Bebauungsplan „Hauptstraße West, 2- Änderung und Erweiterung“ überdeckt mit seinem Geltungsbereich einen Teilbereich des rechtskräftigen Bebauungsplanes „Hautstraße West“.

In diesem Plan ist das Plangebiet in verschiedene Zonen untergliedert. Zudem ist entlang der Hauptstraße eine Raumkante vermerkt.

In der Zone 1, direkt angrenzend an die Hauptstraße, sind maximal 2 Wohnungen je Wohngebäude zuläs- sig. Zudem ist die Hauptfirstrichtung geregelt und eine maximale Wandhöhe von 5,50 m festgesetzt.

In der Hofzone, Zone 3, sind keine Wohnnutzungen zulässig, sondern lediglich Nebengebäude.

Die Zone 4, ehemalige Scheunenzone, dient dem Wohnen mit maximal 2 Wohnungen je Wohngebäude und einer maximalen Wandhöhe von 4,50 m. Hierbei ist eine geschlossene oder abweichende Bauweise mit einseitiger Grenzbebauung vorgesehen.

(21)

Abbildung 5: Bebauungsplan „Hauptstraße West“

Der Bebauungsplan „Hauptstraße West – Änderung I“ betrifft nicht den Geltungsbereich des vorliegenden Bebauungsplanes und weist für ein Grundstück ein Allgemeines Wohngebiet aus.

Aus den Überplanungen folgt, dass die Festsetzungen des vorliegenden Bebauungsplans das entgegen- stehende frühere Recht auf Grundlage der bislang rechtskräftigen Bebauungspläne verdrängen (entsprechend dem Grundsatz: die spätere Norm verdrängt die frühere: „lex posterior derogat lega priori“).

(22)

3 Beschreibung der Planänderung

3.1 Nutzungen im Plangebiet und Umgebung

Das Plangebiet ist derzeit mit einem unbewohnten Gebäude sowie einem hufeinsenförmigen Scheunen- komplex bebaut. Im Nordosten grenzen vereinzelte sukzessive Gebüsche und eine intensiv genutzte Ackerfläche an.

Im Zuge der Realisierung des Bebauungsplans wird durch die Beanspruchung der Flächen der Rückbau aller Gebäude erforderlich. Darüber hinaus werden Gebüsche gerodet und der Acker vollständig bean- sprucht.

Das Plangebiet nördlich der Hauptstraße mit ca. 0,55 ha grenzt im Westen und Norden an bestehende landwirtschaftliche Gewerbeflächen an, im Nordosten liegen intensiv genutzte landwirtschaftliche Flä- chen sowie weiter nordöstlich ein periodisch wasserführender Entwässerungsgraben vor, im Osten grenzt der benachbarte landwirtschaftliche Hof an und im Süden begrenzt die Hauptstraße mit der vorhandenen Wohnbebauung das Plangebiet. Auf der gegenüberliegenden Straßenseite sind eine Kirche sowie das zu- gehörige Pfarrhaus situiert.

Die kleinere Fläche mit ca. 0,064 ha westlich der Kirchstraße stellt sich als artenarmes Magergrünland mit einem jungen Kirschbaum dar. Diese Fläche soll als Parkplatz für die Seniorenresidenz entwickelt werden.

Abbildung 6: Nutzungen

3.2 Städtebauliches Konzept

Wie unter Punkt 2.1.4 erläutert, besteht für das Plangebiet bereits ein rechtskräftiger Bebauungsplan.

Im Zuge des vorliegenden vorhabenbezogenen Bebauungsplanes werden die Festsetzungen gemäß des geplanten Vorhabens angepasst. Ziel des Bebauungsplanes ist es die planungsrechtlichen Voraussetzun- gen für die Errichtung einer Seniorenresidenz in Ottersheim zu schaffen.

An dem Standort in Ottersheim ist eine Seniorenresidenz mit dem Schwerpunkt „Betreutes Wohnen“ geplant. Hierzu werden im 1. Obergeschoß des Objekts ca. 34 Pflegezimmer gemäß dem aktuell gültigen Pflegestandard errichtet. Ebenso befinden sich auf dieser Etage diverse Aufenthaltsräume, sowohl für das Personal wie auch die Bewohner der Seniorenresidenz. Weiterhin gibt es verschiedene Treffpunkte und Ruhebereiche, die zum Verweilen und Ausruhen einladen und damit zur sozialen Interaktion der Bewoh- ner beitragen sollen.

Das Untergeschoß ist als Teilunterkellerung ausgebaut und dient hauptsächlich als Lagerstätte für alle wichtigen Utensilien und Materialien, welche es zur Betreibung der Seniorenresidenz braucht. So gibt es

(23)

ein Zentrallager, ein Lager für Putzmittel, für Wäsche – und Verbrauchsartikel und für Einrichtungsgegen- stände. Ferner befinden sich im Untergeschoß der Wäscheraum, der Haustechnikraum, der Heizraum und ein Geräteraum. Das Untergeschoß dient aber nicht nur als Lagerfläche, sondern im hinteren Bereich, welcher zum schönen Garten gelegen ist, befinden sich zudem noch das Restaurant, inklusive angrenzen- der Küche, sowie ein Andachtsraum. Über das Restaurant ist der Zugang zur Terrasse gegeben, über welche dann auch der Garten zu erreichen ist.

Der restliche Bereich des Erdgeschoßes wird einer alternativen Form des „Betreuten Wohnens“ zugeführt.

Dort sind Service – Wohnungen vorgesehen. Diese Service – Wohnungen sind ein wichtiger Baustein, um ein ganzheitliches „Betreutes Wohnen“ darstellen zu können. Im Bereich der Service – Wohnungen sind Wohnungen, in denen zwar die vollen Leistungen, bei Bedarf auch nur individuelle Teilleistungen zur täg- lichen Unterstützung, angeboten werden, die Wohnungen aber auch privat gemietet werden können. Es besteht kein Pflegegradzwang und die Wohnungen sind so konzipiert, dass auch Ehepaare unterschiedli- cher Hilfebedürftigkeit weiterhin zusammen darin wohnen können.

Die detaillierten Architekturplanungen sind dem Vohaben- und Erschließungsplan zu entnehmen.

Abbildung 7:Architekturplanung (Stand Juni 2020)

(24)

Abbildung 8: Entwurf Bebauungsplan „Hauptstraße West, 2. Änderung und Erweiterung“

3.3 Grundwasser und Baugrundverhältnisse

Die vom Bebauungsplan überplante Fläche liegt im Bereich der Großeinheit des nördlichen Oberrhein- tieflandes. Eine nähere naturräumliche Einordnung ist das Göllheimer Hügelland.

Der Planungsraum ist geologisch gesehen durch eine Bodengroßlandschaft der Lösslandschaften des Berglandes aus Pararendzinen und Kolluvisole aus Tonmergel (Tertiär) geprägt. Demzufolge liegen Böden aus äolischen Sedimenten vor (Parabraunerden aus Löss). Somit ist die vorherrschende Bodenart Lehm.

Die topographische Situation kennzeichnet sich durch eine höhere Lage an der Hauptstraße und einen Geländeabfall nach Nordosten hin. Der höchste Punkt liegt dabei bei ca. 201 m ü. NHN und der tiefste Punkt bei 195 m ü. NHN.

Die Grundwasserneubildung liegt bei 25-50mm/a und ist damit sehr gering.

(25)

Abbildung 9: Hangneigung in %³

3.4 Altablagerungen

Nach derzeitigem Planungsstand ergeben sich keine Hinweise auf Altablagerungen.

3.5 Kulturdenkmäler

Innerhalb des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplanes befinden sich keine Kulturdenkmäler.

In unmittelbarer Umgebung befinden sich eine Reihe von Kulturdenkmälern, die im Rahmen des gesetzlichen Umgebungsschutzes für Kulturdenkmäler (§ 4 Abs. 1 Satz 4 DSchG) von der Planung betroffen sind.

▪ Kath. Pfarrkirche St. Amandus Hauptstraße 16

(neugotischer Sandsteinquader-Saalbau, 1890-93, Arch. Franz Schöberl, Speyer; Ausstattung, SchlimbachOrgelprospekt von 1877, spätgotischer Taufstein, um 1500; straßenseitige Einfrie- dung, 1909 ff., Arch. J. C. Schreiber, Kirchheimbolanden

▪ Hauptstraße 18

(kath. Pfarrhaus, eineinhalbgeschossiger villenartiger Heimatstilbau, 1909-11, Arch. Johann Chris- toph Schreiber, Kirchheimbolanden)

3.6 Starkregenereignisse Hinweis

Die vorliegende Auszug für die VG Göllheim der Gefährdungsanalyse für Sturzfluten nach Starkregen (Stand 2018), welche durch das Landesamt für Umwelt Rheinland- Pfalz für das gesamte Landesgebiet in Auftrag gegeben wurde, basiert auf folgenden Kartengrundlagen:

- Auen nach HoWaRüPo (Hochwasserrückhaltepotential) mit Stand 2004 (1)

- HQ100-Überschwemmungsgebiete nach HWRM-RL (Hochwasserrisikomanagement-Richtlinie) mit Stand 2009 (1)

- Nutzungsdaten aus ATKIS-Datensatz mit Stand 2017 (2)

- Tiefenlinien aus dem erweiterten Gewässernetz mit Stand 2017 (3) - Topographische Kartengrundlage mit Stand 2017 (2)

Landesamt für Vermessung und Geobasisinformation Rheinland-Pfalz (1) Landesamt für Umwelt, Rheinland-Pfalz

3Landesamt für Geologie und Bergbau RLP; https://mapclient.lgb-rlp.de/, Stand 13.07.2020.

(26)

(2) Landesamt für Vermessung und Geobasisinformation, Rheinland-Pfalz (3) Landesamt für Geologie und Bergbau, Rheinland-Pfalz

Gefährdungsanalyse für Sturzfluten nach Starkregen

Die zu überplanende Fläche befindet sich innerhalb der Ortslage und weist Abflussakkumulationen im Norden auf. Diese sind als gering bis mäßig klassifiziert. Der geplante Baukörper ragt dabei geringfügig in den Bereich der mäßigen Abflussakkumulation. Entlang der das Plangebiet tangierenden Hauptstraße ist zudem eine Abflusskonzentration festzustellen, welche mit der Straßenführung einhergeht.

Potentielle Überflutungsbereiche in Auen entlang des Ammelbachs sind durch das Plangebiet nicht betroffen.

Eine Gefährdung könnte jedoch auch über die Kanalsysteme erfolgen, die in der Regel ebenfalls dem na- türlichen Gelände folgen. Der Grad der Gefährdung ist im Zuge der Bauausführung anhand weiterer Daten näher zu untersuchen.

Abbildung 10: Gefährdungsanalyse Sturzflut nach Starkregen⁴

3.7 Verkehrliche Erschließung

Die verkehrliche Erschließung des Plangebiets erfolgt durch Hauptstraße. Die Zufahrt auf das Vorhabeng- rundstück erfolgt in zwei Abzweigen der Hauptstraße. Die Stellplätze werden über die Kirchstraße er- schlossen. In diesem Bereich werden ca. 20 Stellplätze hergestellt. Im Innenhof der Seniorenresidenz werden sind zudem 5 Stellplätze vorgesehen.

3.8 Ver- und Entsorgung

Die Versorgung des Gebietes mit Wasser und Energie bzw. die Abwasserentsorgung wird aufgrund der bestehenden Bebauung durch den Anschluss an die vorhandenen Netze gesichert. Die örtlichen Systeme sind ausreichend dimensioniert.

Das anfallende Oberflächenwasser wird breitflächig auf dem Grundstück versickert.

4 Landesamt für Umwelt Rheinland Pfalz (01.08.2018): Gefährdungsanalyse Sturzflut nach Starkregen

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3.9 Immissionen und Emissionen

Im Zuge des Bebauungsplanes wurde ein schalltechnisches Gutachten⁵ erstellt.

Das schalltechnische Gutachten kommt zu folgenden Ergebnissen:

Gewerbelärm im Plangebiet

Folgende Angaben zur Betriebstätigkeit wurden von dem Landwirt gemacht:

• Ackerbau, Bewirtschaftung landwirtschaftlicher Flächen, 04:00-24:00 Uhr,

• Holzverarbeitung im Rahmen der Landwirtschaft, 07:00-22:00 Uhr,

• Holzvermarktung/Auslieferung im Rahmen der Landwirtschaft, 07:00-20:00 Uhr,

• private Holzverarbeitung, 07:00-20:00 Uhr,

• Getreideernte, 04:00-24:00 Uhr,

• Getreide verladen, 08:00-21:00 Uhr,

• Mähdrescher reinigen in der Haupterntezeit, 05:00-07:00 Uhr, ab 18:00-22:00 Uhr,

• Belüftung von Getreide in der Haupterntezeit, 19:00-06:00 Uhr,

• Werkstatt, Reparatur der landwirtschaftlichen Maschinen, 06:00-22:00 Uhr,

• Werkstatt, Reparatur der landwirtschaftlichen Maschinen außerhalb des Gebäudes im Freien, 06:00-22:00 Uhr,

• Waschplatz für landwirtschaftliche Gerätschaften, 07:00-21:00 Uhr,

• Getreidemühle, derzeit außer Betrieb,

• Lüftungsventilatoren in den Stallgebäuden, derzeit außer Betrieb.

Neben diesen Angaben zu den Vorgängen und den Zeiten, in denen sie auftreten können, wurden von dem Landwirt auch auf mehrmaliges Nachfragen seitens der Verbandsgemeinde Göllheim keine konkre- tisierenden Angaben zu der Dauer der Vorgänge bereitgestellt. Aus der Beschreibung der Tätigkeiten wird deutlich, dass auf einem familiengeführten landwirtschaftlichen Betrieb im tatsächlichen Betrieb nicht alle Vorgänge parallel auftreten können. Daher wurden in einem nächsten Schritt verschiedene Szenarien gebildet:

• Szenario 1: landwirtschaftliche Tätigkeit ohne Brennholzbearbeitung und ohne Erntevorgänge

• Szenario 2: Brennholzbearbeitung

• Szenario 3: Vorgänge während der Erntezeit

Da von dem Landwirt keine Angaben zu der Dauer der Vorgänge getroffen wurden, wurden bei der Fest- legung der maximal möglichen Dauer der Vorgänge die bestehenden schutzwürdigen Nutzungen in der Umgebung des landwirtschaftlichen Betriebes berücksichtigt.

Die schalltechnischen Berechnungen zeigen, dass unter Berücksichtigung des Schallschutzkonzepts die Beurteilungspegel an den verbleibenden maßgeblichen Immissionsorten an dem geplanten Vorhaben in allen Szenarien sowohl am Tag (06:00-22:00 Uhr) als auch in der Nacht (22:00-06:00 Uhr, lauteste Nacht- stunde) die zur Beurteilung herangezogenen Immissionsrichtwerte von 55 dB(A) und 40 dB(A) einhalten bzw. unterschreiten. An Fassaden, an denen öffenbare Fenster unzulässig sind und damit dort kein maß- geblicher Immissionsort vorhanden ist, ergeben sich deutlich höhere Pegel, die bei der Dimensionierung der Schalldämmung der Außenbauteile zu berücksichtigen sind.

Am Tag (06:00-22:00 Uhr) wird in allen untersuchten Szenarien an den geplanten Nutzungen im Plange- biet das Spitzenpegelkriterium eingehalten.

In der Nacht (22:00-06:00 Uhr, lauteste Nachtstunde) ist die Situation hinsichtlich der auftretenden Spit- zenpegel differenzierter zu bewerten. Im Szenario 1 treten im Bereich der Loggien, in dem öffenbare Fens- ter vorgesehen sind, Überschreitungen des zulässigen Spitzenpegels von bis zu 1 dB auf. Da die berechne-

5 WSW & Partner GmbH (20.08.2020): Schalltechnisches Gutachten zum Bebauungsplan Ottersheim Bebauungsplan „Hauptstraße West, 2. Än- derung und Erweiterung“

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ten Spitzenpegel tatsächlich nur auftreten, wenn das Entlüftungsgeräusch der Druckluftbremse unmittelbar an der Grenze zum Plangebiet stattfindet und dies nur seltenen Fällen auftritt, da in diesem Bereich das Brennholz gelagert wird, wird dies als zumutbar eingestuft.

Bei einer südlichen Zufahrt des Traktors während der Erntezeit treten an einzelnen Fassadenabschnitten im Innenbereich im obersten Geschoss sowie an der nächstgelegenen Fassade an der Hauptstraße Über- schreitungen des zulässigen Spitzenpegels auf. Diese liegen bei 1 dB und sind als geringfügig und zumutbar einzustufen. Ggf. käme für die Vorgänge in der lautesten Nachtstunde während der Erntezeit auch eine Betrachtung als Seltenes Ereignis in Frage, sofern die Vorgänge in der Nacht nicht häufiger als 10x wäh- rend der Erntezeit auftreten. Auch sind diese Geräuscheinwirkungen nur saisonal bei Erntevorgängen nach 22:00 Uhr zu erwarten, so dass bei einer Gesamtbetrachtung nicht davon auszugehen ist, dass sie schädliche Umwelteinwirkungen auslösen. Da der Landwirt nicht zu einer weiteren Abstimmung zur Ver- fügung stand, war eine Konkretisierung des Modells nicht möglich.

Das schalltechnische Gutachten zeigt, dass bei Umsetzung des Schallschutzkonzepts in den Bebauungs- plan und seiner Berücksichtigung auf Ebene der Vorhabenplanung eine schalltechnische Verträglichkeit zwischen dem vorhandenen landwirtschaftlichen Betrieb und der geplanten Nutzung erreicht werden kann.

Anlagenlärm aus dem Plangebiet

Zukünftig werden von der geplanten Seniorenresidenz durch Anliefer-, Mitarbeiter- und Besucherver- kehre auch Geräuschemissionen ausgehen, deren Verträglichkeit mit den in der Umgebung vorhandenen schutzwürdigen Nutzungen im Zuge der bauordnungsrechtlichen Genehmigung sicherzustellen ist. Auf Ebene des Bebauungsplans wurde diese Aufgabenstellung nur vom Grundsatz her untersucht und beurteilt, um aufzuzeigen, ob und unter welchen Rahmenbedingungen eine entsprechende Nutzung an dem Standort zulässig ist. Da die Planung vorsieht, die Andienung im abgeschirmten und überdachten Unter- schoss abzuwickeln, sind hier nach derzeitigem Kenntnisstand keine kritischen Geräuschemissionen zu erwarten und auf eine Untersuchung auf Ebene des Bebauungsplans kann verzichtet werden. Die Stell- plätze werden zum einen im Innenhof der geplanten Bebauung (4 Stellplätze) sowie auf dem Flurstück- Nr. 43/9 (20 Stellplätze) vorgesehen. Die Stellplätze im Innenhof sind aufgrund der guten Abschirmung aus schalltechnischer Sicht als nicht relevant einzustufen. In der Umgebung des Flurstücks-Nr. 43/9 sind schutzwürdige Nutzungen vorhanden, so dass hier die schalltechnische Verträglichkeit der vorgesehenen Stellplätze auf Ebene des Bebauungsplans vom Grundsatz her untersucht und beurteilt wurde.

Am Tag (06:00-22:00 Uhr) wird der Immissionsrichtwert von 55 dB(A) an allen Immissionsorten deutlich unterschritten. Am kritischen Immissionsort Kirchenstraße 2 liegt der Beurteilungspegel noch 4 dB unter dem Immissionsrichtwert, d.h. dass selbst bei einer Verdoppelung der Fahrzeugbewegungen der Immis- sionsrichtwert noch eingehalten wird. Die prognostizierten Spitzenpegel liegen deutlich, um mehr als 8 dB, unter dem zulässigen Wert.

In der lautesten Nachtstunde stellt sich die schalltechnische Situation deutlich kritischer dar. Am Immissi- onsort Kirchenstraße 2 wird der Immissionsrichtwert von 40 dB(A) ausgeschöpft. An der Römerstraße 2 und 4 um 1 dB bis 4 dB unterschritten. Der zulässige Spitzenpegel wird an allen Immissionsorten deutlich zwischen 12 dB und 17 dB überschritten. Dies weist darauf hin, dass im Zuge des bauordnungsrechtlichen Verfahrens zu prüfen ist, ob die Stellplätze auf dem Flurstück-Nr. 43/9 in der Nacht (22:00-06:00 Uhr) genutzt werden müssen, oder ob in dieser Zeit eine ausschließliche Nutzung der Stellplätze im Innenhof möglich ist. Da vergleichbare Spitzenpegel von im öffentliche Straßenraum parkenden Fahrzeugen ausgehen, kann im Rahmen dieses Verfahrens auch geprüft werden, ob die einzelnen zu erwartenden Spitzen- pegel aufgrund des Türenschlagens tatsächlich schädliche Umwelteinwirkungen im Sinne der TA lärm darstellen. Eine abschließende Beurteilung wird auf Ebene des bauordnungsrechtlichen Verfahrens erforderlich.

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4 Planungsrechtliche Festsetzungen

Innerhalb des Vorhaben- und Erschließungsplans gemäß § 12 Abs. 3 BauGB ist die Anwendung von § 9 BauGB und der BauNVO nicht verpflichtend, aber nicht ausgeschlossen und kommt somit in Teilen zur Anwendung. Nach der Leitentscheidung des Bundesverwaltungsgerichts vom 6.6.2002 ist der Verzicht des Gesetzgebers darauf, Vorhaben- und Erschließungspläne an den aufzählenden Festsetzungskatalog in § 9 BauGB und die Baunutzungsverordnung zu binden, aus der Eigentumsgewährleistung in Art. 14 Abs. 1 GG gerechtfertigt. Im Sinne von § 14 Abs. 1 Satz 2 GG bestimmen Bebauungspläne Inhalt und Schranken des Eigentums. Bei Vorhaben- und Erschließungsplänen tritt die eigentumsrechtliche Schutzfunktion, die dem Aufzählungsprinzip für Festsetzungen im Bebauungsplan zugrunde liegt, in den Hintergrund, da der Vor- habenträger selbst den Plan vorlegt und in der Regel auch Eigentümer (Verfügungsberechtigter) der Vor- habenfläche ist. Der Vorhabenträger muss auf der Grundlage seines Plans bereit und in der Lage sein, das Vorhaben innerhalb einer bestimmten Frist auszuführen.

4.1 Art der baulichen Nutzung

Der vorliegende vorhabenbezogene Bebauungsplan setzt für das Vorhabengrundstück kein Baugebiet nach der BauNVO fest, sondern definiert positiv durch die textliche Festsetzung Ziffer 1.1 die auf dem Vorhabengrundstück allgemein zulässigen Nutzungen, die im Vorhabenplan und im Durchführungsvertag näher konkretisiert werden. Dies ist gemäß § 12 Abs. 3 Satz 2 BauGB zulässig und erlaubt eine bessere Feinsteuerung, als dies die Gliederungsmöglichkeiten des § 1 BauNVO erlauben.

Zur Umsetzung des geplanten Vorhabens, werden durch die textliche Festsetzung folgende Nutzungen zugelassen:

▪ Wohn- und Pflegeeinrichtungen (Betreutes Wohnen, Tagespflege, Service-Wohnungen etc.).

▪ Den Bedürfnissen der Bewohner entsprechende Anlagen für Dienstleistungen und Aktivitäten, wie insbesondere Gruppenbereiche, Anlagen für gemeinschaftliche Aktivitäten und Therapie aber auch Andachtsräume und ein Friseur.

▪ Der Senioreneinrichtung dienende und untergeordnete Geschäfts- und Büroräume.

▪ In Zusammenhang mit dem Seniorenheim betriebene gastronomische Einrichtungen.

▪ Alle zum Betrieb der zulässigen Nutzungen erforderlichen Nebenanlagen, Funktionsräume, Zu- gänge, Stellplätze, Zufahrten.

▪ Anlagen zur Ver- und Entsorgung.

Die genannten Nutzungen orientieren sich an der Errichtung der Seniorenresidenz und lassen entsprechend die Hauptnutzung sowie dieser zugeordnete Nutzungen zu.

Die im Bebauungsplan getroffenen Regelungen entsprechen den kommunalpolitischen Zielsetzungen sowie den gesetzlichen Vorgaben des § 1 Abs. 6 Nr. 3 BauGB, wonach die sozialen Bedürfnisse der Bevölke- rung, insbesondere die Bedürfnisse der alten und behinderten Menschen bei der Aufstellung von Bauleit- plänen besonders zu berücksichtigen sind.

4.2 Maß der baulichen Nutzung

Die beabsichtigten Festsetzungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans ermöglichen die Umsetzung der in den Projektplänen und in dem Vorhaben- und Erschließungsplan dargestellten baulichen Anlagen.

Das zulässige Maß der baulichen Nutzung wird zeichnerisch durch Baukörperfestsetzungen in Verbindung mit der Festsetzung der maximal zulässigen Höhe der baulichen Anlagen erfolgen.

Grundflächenzahl (GRZ)

Innerhalb des Plangebietes wird für beide Bereiche eine GRZ von 0,45 festgesetzt. Eine Überschreitung mit der in § 19 Abs. 4 BauNVO genannten Anlagen auf 0,7 ist zulässig.

Die in § 17 Abs. 1 BauNVO für allgemeine Bebauungspläne bestimmte Obergrenze für die Grundflächen- zahl in Allgemeinen Wohngebieten (hier am ehesten mit der im Vorhabengebiet zulässigen Nutzungs- struktur vergleichbar) von 0,4 wird somit geringfügig überschritten.

(30)

Die für allgemeine nicht-vorhabenbezogene Bebauungspläne in § 17 Abs. 1 BauNVO bestimmte Ober- grenze für die Grundflächenzahl in den vergleichbaren Allgemeinen Wohngebieten von 0,4, sowie die mit einem Wert von zusätzlichen 50 % - hiervon privilegierte, sich § 19 Abs. 4 BauNVO errechnende Summe der Grundflächen baulicher Anlagen einschließlich der Nebenanlagen, Garagen und Stellplätze sowie baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche - höchstens jedoch von 0,6, wird somit im Bereich des Vorhabengebietes geringfügig überschritten.

Die genannten Obergrenzen sind im Bereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans gemäß § 12 Abs. 3 BauGB nicht anzuwenden. Negative Auswirkungen auf die natürlichen Funktionen des Bodens werden minimiert, indem mittels der textlichen Festsetzungen Regelungen zur Bepflanzung der nichtüberbauba- ren Grundstücksflächen und der Ausführung von Stellplätzen und Zuwegungen in wasser- und luftdurch- lässigem Aufbau erfolgen sollen. Weiterhin werden Vorgaben Gebietseingrünung gemacht.

Geschossflächenzahl (GFZ)

Die Geschossflächenzahl wird im Plangebiet gemäß § 17 BauNVO im Bereich 1 auf 0,9 und im Bereich 2 auf 1,35 festgesetzt.

Die für allgemeine Bebauungspläne in § 17 Abs. 1 BauNVO bestimmte Obergrenze für die Geschossflä- chenzahl in Allgemeinen Wohngebieten (hier am ehesten mit der im Vorhabengebiet zulässigen Nut- zungsstruktur vergleichbar) von 0,8 wird somit überschritten. Diese Obergrenze ist in vorhabenbezogenen Bebauungsplänen gemäß § 12 Abs. 3 BauGB jedoch nicht maßgeblich, da im Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplanes das Vorhaben konkret festgesetzt wird und die BauNVO keine Anwendung findet.

Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts müssen „besondere städtebauliche Gründe“, die eine Maßüberschreitung im Sinne des § 17 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BauNVO ausnahmsweise „erfordern“, bei vorhabenbezogenen Bebauungsplänen nicht vorliegen.

Insoweit besteht keine besondere Rechtfertigungslast. Der Regel-Ausnahme-Zusammenhang zwischen

§ 17 Abs. 1 und 2 BauNVO besteht nicht, wenn die Gemeinde sich bei der Bestimmung der Geschossflä- chenzahl in dem gestalterischen Freiraum bewegt, den ihr § 12 Abs. 3 BauGB abweichend von § 17 Abs. 1 BauNVO eröffnet hat (BVerwG, Urteil vom 6.6.2002 - 4 CN 4.01-, BVerwG 116, 296 (304)).

Die Grenzen dieses Abwägungsfreiraums sind gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauGB durch die allgemeinen Anfor- derungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse strikt vorgegeben. Die Anforderungen an die Wohn- und Arbeitsverhältnisse, die durch das Maß der baulichen Nutzung berührt werden können, beziehen sich insbesondere auf die Belichtung, Besonnung und Belüftung der Wohnungen und Arbeitsstätten, auf die bauliche Beschaffenheit von Gebäuden sowie auf die Zugänglichkeit der Grundstücke. Dabei sind soziale, hygienische, wirtschaftliche und kulturelle Erfordernisse zu berücksichtigen (§ 136 Abs. 4 S. 2 Nr. 1 BauGB).

Durch die Nachverdichtung der innerörtlichen Fläche als gut erschlossener Standort wird die Innenent- wicklung einer zentralen Lage gefördert, eine verkehrsvermeidende Siedlungsstruktur gestärkt und der Außenbereich geschont. Bei diesem Vorhaben der Innenentwicklung werden damit Ziele einer nachhaltigen städtebaulichen Entwicklung, des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden, der Verkehrsentlastung und des Klimaschutzes verfolgt. Die Umsetzung dieses städtebaulichen Konzeptes unter Berücksichtigung einer nachhaltigen städtebaulichen Entwicklung in zentraler Lage des Innenbereichs ist nur durch eine entsprechende Nutzungsintensität zu erreichen.

Mit der sich aus den geplanten Festsetzungen im vorhabenbezogenen Bebauungsplan ergebenden GFZ von höchstens 1,35 bleiben die städtebauliche Entwicklung und Ordnung wie auch die Belange an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewährleistet.

Die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse werden durch das geplante Nutzungsmaß nicht beeinträchtigt. Grundsätzlich werden, die erforderlichen Sozialabstände sowie die allgemeinen Anforderungen an Belichtung, Besonnung und Belüftung der Wohnungen und Arbeitsstätten sowohl auf dem Vorhabengrundstück als auch auf den Nachbargrundstücken gewährleistet, da die bau- ordnungsrechtlich vorgegebenen Abstandsflächen eingehalten werden.

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Höhe baulicher Anlagen

Die Höhe baulicher Anlagen wird zum einen über die Anzahl der Vollgeschosse geregelt und zum anderen durch eine Feinsteuerung mittels der Festsetzung von Gebäudehöhen.

Für das Plangebiet gilt für den Bereich 1 eine maximal zulässige Anzahl von zwei Vollgeschossen und im Bereich 3 von maximal drei Vollgeschossen.

Die zur Festsetzung vorgesehenen Oberkanten baulicher Anlagen beziehen sich auf Normalhöhennull (NHN), da das Gebiet des vorhabenbezogenen Bebauungsplans durch topographische Niveausprünge ge- kennzeichnet ist, wodurch für die beiden Bereiche unterschiedliche Höhenfestsetzungen getroffen sind.

Die Festsetzungen zu den Gebäudehöhen entsprechen der Forderung des § 16 Abs. 3 BauNVO, wonach die Höhe baulicher Anlagen stets festzusetzen ist, wenn ansonsten öffentliche Belange, insbesondere das Orts- und Landschaftsbild, beeinträchtigt werden können. Die Lage im bestehenden, gewachsenen Orts- gefüge macht eine Begrenzung der Gebäudehöhen unabdingbar. Die Höhenfestsetzung und die Wahl des Bezugspunktes gewährleisten eine maßstäbliche landschaftsbildverträgliche Architektur.

4.3 Bauweise

Die abweichende Bauweise ist im Plangebiet zulässig, da so eine Gebäudestruktur entstehen kann, die auch länger als 50 m sein kann und an Grundstücksgrenze angebaut werden darf.

Die Festsetzung der überbaubaren Grundstücksflächen erfolgt überwiegend über Baugrenzen. Die Bau- grenzen orientieren sich an dem vorgelegten Vorhaben- und Erschließungsplan des Vorhabenträgers. Ent- lang der Hauptstraße ist, abweichend hiervon, eine Baulinie festgesetzt. Dies dient der Sicherung einer klaren Raumkante entlang der Straße und greift folglich die bestehenden Strukturen auf.

4.4 Stellplätze

Um die Herstellung der notwendigen Stellplätze in dem zentral gelegenen Plangebiet gewährleisten und zu steuern sind diese lediglich innerhalb der „Flächen für Stellplätze“ zulässig. Da diese nicht vollumfäng- lich innerhalb des Bereichs nördlich der Hauptstraße realisiert werden können, sind in fußläufiger Entfer- nung in ca. 90 m auf dem Flurstück 43/9 weitere Stellplatzflächen vorgesehen.

4.5 Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft

Die Festsetzung zu der Verwendung von wasserdurchlässigen Belägen bei nicht überdachte Zuwegungen, Fuß- und Radwege sowie ebenerdige Kfz – Stellplätze dient dem Schutzgut Boden, da somit eine geringere Versiegelung des Plangebiets erzielt werden kann und die Infiltrationsrate des Bereichs nicht vollständig verhindert wird. Hierdurch kann ein, im Hinblick auf die vorgesehene Nutzung, schonender Umgang mit dem Schutzgut erzielt werden.

Im rückwärtigen Grundstücksbereich sind private Pflanzstreifen vorgesehen, welche einerseits der Ein- grünung des Plangebiets dienen und andererseits eine Abschirmung zu den angrenzenden Nutzungen schaffen. Der Pflanzstreifen PG1 sowie PG2 ist mit Bäumen 2. Ordnung und kleinwüchsigen Sträuchern auszubilden.

4.6 Maßnahmen der Überflutungsvorsorge

Infolge von Starkregen kann es innerhalb des Plangebietes zu erhöhtem lokalen Wasseraufstau kommen.

Die getroffenen Festsetzungen tragen dazu bei, dies durch eine angepasste Bauweise zu vermeiden bzw.

zu minimieren

Als Schutzmaßnahmen von Niederschlagswasser bei Starkregenereignissen ist die Oberkante des Fertig- fußbodens erhöht herzustellen. Gleiches gilt für die Öffnungen in der Außenhülle von Gebäuden

Zudem sind die Anforderungen an eine hochwasserangepasste Bauweise zu beachten.

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UMWELTBELANGE

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EINLEITUNG ... 4 1 Kurzdarstellung des Inhalts und der wichtigsten Ziele des Bauleitplans,

einschließlich einer Beschreibung der Festsetzungen des Plans mit Angaben über Standorte, Art und Umfang sowie Bedarf an Grund und Boden der geplanten

Vorhaben (Anlage 1, Nr. 1 a BauGB) ... 4 1.1 Inhalt und Ziele der Planung ... 4 1.2 Angaben über Standort, Art und Umfang des Vorhabens ... 4 1.3 Bedarf an Grund und Boden ... 4 2 Darstellung der in einschlägigen Fachgesetzen und Fachplänen festgelegten Ziele

des Umweltschutzes, die für den Bauleitplan von Bedeutung sind, und der Art, wie diese Ziele und die Umweltbelange bei der Aufstellung des Bauleitplans

berücksichtigt wurden (Anlage 1, Nr. 1 b BauGB) ... 4 2.1 Regionalplan ... 4 2.2 Flächennutzungsplan ... 4 2.3 Fachgesetzte ... 5 Beschreibung und Bewertung der erheblichen Umweltauswirkungen ... 7 1. Bestandsaufnahme der einschlägigen Aspekte des derzeitigen Umweltzustands

(Basisszenario), einschließlich der Umweltmerkmale der Gebiete, die

voraussichtlich erheblich beeinflusst werden ... 7 1.4 Schutzgut Tiere, Pflanzen und Biologische Vielfalt ... 7 1.5 Schutzgut Boden und Fläche ... 10 1.6 Schutzgut Wasser ... 10 1.7 Schutzgut Klima und Luft ... 11 1.8 Schutzgut Landschaft ... 13 1.9 Schutzgut Mensch, Gesundheit und Bevölkerung ... 13 1.10 Schutzgut Kultur- und sonstige Sachgüter, Kulturelles Erbe... 13 1.11 Prognose bei Nichtdurchführung der Planung ... 14 2. Prognose bei Durchführung der Planung ... 15 2.1 Schutzgut Tiere/Pflanzen/Biologische Vielfalt ... 16 2.2 Schutzgut Fläche und Boden ... 18 2.3 Schutzgut Wasser ... 20 2.4 Schutzgut Klima und Luft ... 21 2.5 Schutzgut Landschaft ... 23 2.6 Schutzgut Mensch/Gesundheit/Bevölkerung ... 24 2.7 Schutzgut Kultur- und sonstige Sachgüter ... 24 2.8 Vermeidung von Emissionen / sachgerechter Umgang mit Abfällen und Abwässern ... 25 2.9 Nutzung erneuerbarer Energien / sparsamer Umgang und effiziente Nutzung von Energie 25

2.10 Erhaltung der bestmöglichen Luftqualität in Gebieten, in denen die durch Rechtsverordnung zur Erfüllung von Rechtsakten der Europäischen Union festgelegten Immissionsgrenzwerte nicht überschritten werden ... 25

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2.11 Auswirkungen, die aufgrund der Anfälligkeit der nach dem Bebauungsplan zulässigen Vorhaben für schwere Unfälle oder Katastrophen zu erwarten sind, auf die Belange nach den Buchstaben a bis d und i ... 25 2.12 Wechselwirkungen / Wirkungsgefüge zwischen den Schutzgütern ... 25 3. Geplante Maßnahmen zur Vermeidung, Verminderung, Verringerung und zum

Ausgleich der erheblichen nachteiligen Auswirkungen sowie ggf. geplante

Überwachungsmaßnahmen ... 26 3.1 Maßnahmen zur Vermeidung, Minderung, Verringerung ... 26 3.2 In Betracht kommende andere Planungsmöglichkeiten ... 28 Zusätzliche Angaben ... 28 1. Methodik und Schwierigkeiten bei der Umweltprüfung ... 28 2. Maßnahmen zur Überwachung der erheblichen Auswirkungen ... 28 3. Allgemeinverständliche Zusammenfassung ... 29 4. Referenzliste der Quellen ... 30

VORHABENBEZOGENER BEBAUUNGSPLAN HAUPTSTRAßE WEST, 2. ÄNDERUNG UND ERWEITERUNG. Ortsgemeinde Ottersheim

Ortsgemeinde Ottersheim