2021 Haufe-Lexware Real Estate AG. Internet:

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Kein Teil des Handbuchs darf in irgendeiner Form (Druck, Fotokopie, Mikrofilm oder in einem anderen Verfahren) ohne unsere vorherige schriftliche Genehmigung reprodu- ziert oder unter Verwendung elektronischer Systeme verarbeitet, vervielfältigt oder verbreitet werden.

Wir weisen darauf hin, dass die im Handbuch verwendeten Bezeichnungen und Mar- kennamen der jeweiligen Firmen im Allgemeinen warenzeichen-, marken- oder patent- rechtlichem Schutz unterliegen.

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Inhalt

1 Einführung ... 4

2 Begriffe ... 5

3 Stammdaten ... 6

3.1 Überblick ... 6

3.2 Umsatzmietvereinbarungen - Register Umsatzmiete ... 8

3.3 Konfiguration der Unterkonten ... 10

3.4 Umsatzmietvereinbarungen - Konditionen ... 12

3.5 Umsatzmietvereinbarungen - Umsätze ... 13

3.6 Umsatzmietvereinbarungen - Notizen ... 14

4 Berechnung ... 15

4.1 Abrechnung der Umsatzmiete ... 15

4.2 Beispiele zu Zwischenabrechnungen ... 17

4.2.1 Beispiel 1: reine Umsatzmiete ... 17

4.2.2 Beispiel 2: Umsatzmiete mit Mindestmiete ... 18

4.2.3 Beispiel 3: Umsatzmiete mit Mindestmiete ... 19

4.2.4 Beispiel 4: Umsatzmiete mit Freibetrag ... 20

4.2.5 Ergänzung zu Beispiel 4: Nachträgliche Änderung des Umsatzes ... 21

4.2.6 Beispiel 5: Festmiete ... 22

4.3 Errechnung der Umsatzmiete ... 23

4.3.1 Umsatzmiete einer Position ... 23

4.3.2 Nettobetrag der Abrechnung ... 23

4.3.3 Umsatzsteuer der Abrechnung ... 24

4.3.4 Berechnung der anrechenbaren Umsatzmiete, der Mindestmiete ... 24

4.3.5 Kriterien zur Ermittlung der anrechenbaren Umsatz-, der Mindestmiete24 4.3.6 Sollstellung des errechneten Nettobetrags und der Umsatzsteuer ... 25

4.3.7 Wiederholungslauf für Zwischenabrechnungen ... 26

4.3.8 Beispiel Endabrechnung ... 27

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1 Einführung

Das Programm Umsatzmiete ist eine Erweiterung zur Anwendung Haufe PowerHaus.

Mit dem Programm Umsatzmiete können vertraglich gebundene Mieten, die sich an Umsätzen orientieren, berechnet und ins Soll gestellt werden.

Das Programm verarbeitet reine Umsatzmieten, Mindestmieten und Festmieten. Um- satzfreibeträge sind möglich.

Zum Mieterkonto werden Zusatzdaten gespeichert, in denen die Vertragsinformatio- nen und die einzelnen Konditionen festgehalten werden.

Zu den Mietern können Umsätze zu bestimmten Zeiträumen zum Zweck der Abrech- nung erfasst werden.

Die Abrechnung der Umsatzmiete wird auf der Grundlage der Verträge, der Konditio- nen und der Umsätze je Mieter durchgeführt. Bei Mindestmiete werden außerdem die Sollstellungen berücksichtigt. Bei gewerblichen Mietern wird der Steueranteil errechnet.

Die Abrechnung ist als Zwischenabrechnung oder als Jahresabrechnung möglich.

Parallel zur Abrechnung werden Buchungssätze mit dem Abrechnungsergebnis erstellt.

Das Programm geht davon aus, dass zeitnah abgerechnet wird. Als Belegdatum der Buchungssätze werden bei Zwischenabrechnungen der letzte Tag des Abrechnungs- zeitraums bei Endabrechnungen das Tagesdatum verwendet. Das Feld Geltungsmo- nat wird jeweils aus dem Tagesdatum vorbelegt.

Die Zwischenabrechnung kann wiederholt werden. Buchungen aus dem ersten Ab- rechnungslauf werden berichtigt. Endabrechnungen können ebenfalls wiederholt werden.

Die Erweiterung Umsatzmiete ist lizenzpflichtig.

Damit Sie die Funktionen des Moduls nutzen können, müssen Sie den Lizenzcode über Konfiguration  Lizenzcodes eingeben.

Lizenzierung

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2 Begriffe

Die Programme arbeiten mit Begriffen, die an dieser Stelle definiert werden sollen:

Umsatzmiete

Die Umsatzmiete ist eine Mietforderung auf der Basis vertraglich festgelegter Konditi- onen, die eine Beteiligung des Vermieters an den Umsätzen des Mieters beinhalten.

Das Programm unterscheidet Verträge, die auf reiner Umsatzmiete basieren und zwei Varianten dazu, die Mindestmiete und die Festmiete. Reine Umsatzmiete bedeutet Errechnung der Umsatzmiete ausschließlich und vollständig auf der Basis des gemeldeten Umsatzes.

Mindestmiete

Die Mindestmiete ist eine Variante der Umsatzmiete. Bei der Mindestmiete liegt ein vereinbarter Mindestmietbetrag vor. Auf der Basis der Konditionen und des Umsatzes wird nun die Umsatzmiete berechnet. Unterschreitet die berechnete Umsatzmiete die festgelegte Mindestmiete, wird die Mindestmiete zugrundegelegt. Überschreitet die berechnete Umsatzmiete die Mindestmiete, gilt die berechnete Umsatzmiete; die Min- destmiete wird von der berechneten Umsatzmiete abgezogen.

Festmiete

Die Festmiete ist eine weitere Variante der Umsatzmiete. Bei der Festmiete liegt ein Sockelmietbetrag vor, der unabhängig von einer vereinbarten Umsatzmiete gilt. Die Festmiete wird in diesem Programm so verstanden: Die Festmiete ist ein Festbetrag, der über die Sollstellung aus den mtl. Sollbeträgen ermittelt wird. Parallel und unab- hängig davon wird Umsatzmiete berechnet. Der Mietbetrag aus den Stammdaten wird nicht in die Berechnung der Umsatzmiete einbezogen. Es handelt sich also im Grunde um dieselbe Variante wie die reine Umsatzmiete, mit dem Zusatz, dass von Stamm- seite her diese besondere Vertragskonstellation als eigene Rubrik geführt werden kann.

Freibeträge

Bei allen drei Varianten ist es möglich, dass Freibeträge beachtet werden. Freibeträge bedeuten, dass Umsatzmietberechnungen erst ab bestimmten Umsatzmarken durch- geführt werden.

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3 Stammdaten

3.1 Überblick

Die Stammdaten zur Umsatzmiete setzen sich aus folgenden Bereichen zusammen:

Konfiguration der Unterkonten Umsatzmietverträge

Konditionen

Erfassung der Umsätze.

Konfiguration der Unterkonten

Die Konfiguration der Unterkonten regelt allgemein die Bedeutung bestimmter Unter- konten, die für die Berechnungen und die Stammdatenpflege mit dem Programm Um- satzmiete benötigt werden. Sie wird zu Beginn der Arbeiten angelegt.

Vertrag über Umsatzmiete

Um einen Vertrag über Umsatzmiete zu beschreiben, werden drei Register benötigt.

Das erste beinhaltet Daten, die je Vertrag nur einmal vorkommen, z.B. Gültig- keitszeitraum. Dies sind die Stammdaten der Verträge.

Die zweite Registerkarte enthält die Daten, welche je Vertrag mindestens einmal, aber auch in unbestimmter Anzahl vorkommen, z.B. Umsatzanteil des Vermieters, bei Bedarf für mehrere Umsatzarten mit jeweils mehreren Umsatzstaffeln. Dies sind die Stammdaten der Konditionen.

In der dritten Registerkarte Umsätze tragen Sie die Umsatzmeldungen, die die Grundlage für die Abrechnung der Umsatzmiete bilden, ein.

Umsatzmietvereinbarungen bearbeiten

Sie bearbeiten die Umsatzmietvereinbarungen mit dem Programm Stammdaten, Mietvereinbarungen, Umsatzmiete.

Über das Kontextmenü (rechte Maustaste) können Sie die angezeigten Spalten, deren Anordnung und Sortierung der Liste nach Ihren Anforderungen anpassen.

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Schaltfläche Bearbeiten

Mit einem Doppelklick auf einen der gespeicherten Umsatzverträge oder durch Mar- kieren eines Datensatzes und Klicken auf Bearbeiten werden die Daten einer Um- satzmietvereinbarung zur Bearbeitung angezeigt.

Schaltfläche Neu

Mit der Schaltfläche Neu können Sie eine neue Umsatzmietvereinbarung anlegen.

Schaltfläche Kopieren

Mit der Schaltfläche Kopieren können Sie die Vertragskonditionen einer Umsatz- mietvereinbarung zum Anlagen einer neuen Vereinbarung übernehmen.

Schaltfläche Berechnen

Mit der Schaltfläche Berechnen starten Sie die Abrechnung der angezeigten und mar- kierten Umsatzmietvereinbarungen.

Beachten Sie die Vorgehensweise, wenn Sie die Berechnung von dieser Liste aus starten.

Sie können einen einzelnen Vertrag markieren und dann die Berechnung für die- sen Vertrag starten.

Für die Verarbeitung mehrerer Verträge können Sie diese als Gruppe markieren, wenn Sie die Shift-Taste (Taste für die Umschaltung zur Großschreibung) ge- drückt halten und dann mit der linken Maustaste die auszuwählenden Sätze ankli- cken.

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3.2 Umsatzmietvereinbarungen - Register Umsatzmiete

Aus der Liste der Umsatzmietvereinbarungen öffnen Sie bestehende Stammdatensät- ze oder legen neue Sätze an. Die Daten bearbeiten Sie auf den folgenden Register- karten.

Im Register Umsatzmiete tragen Sie grundlegende Vertragsdaten ein.

Arbeitsschritte beim Anlegen einer Umsatzmietvereinbarung

Objekt

Sie wählen aus der Liste das Objekt, zu dem Sie eine Umsatzmietvereinbarung anlegen wollen.

Einheit

Sie wählen aus der Einheiten zum Objekt diejenige, die Sie bearbeiten wollen.

Vertrag

Sie wählen aus der Liste der Mieter denjenigen, den Sie bearbeiten wollen. Sie kön- nen bei Bedarf je Mieter mehr als eine Umsatzmietvereinbarung anlegen.

Vertragsdatum

Abschlußdatum des Mietvertrags. Internes Informationsfeld.

Laufzeit von/bis

Gültigkeitsdauer des Vertrags von / bis. Falls ein gültiger Vertrag durch einen neuen ersetzt wird, muss die Gültigkeitsdauer des alten Vertrags entsprechend geändert werden. Entscheidend ist im Zweifelsfall die e f f e k t i v e Gültigkeitsdauer, d.h. der Zeitraum, in dem der Vertrag anzuwenden ist bzw. war.

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Mindest/Festmiete

Hier ist einzugeben, ob reine Umsatzmiete oder die Varianten Mindestmiete oder Festmiete vereinbart sind.

leer der Vertrag sieht reine Umsatzmiete vor

Mindestmiete Der Vertrag sieht Umsatzmiete mit Mindestmiete vor.

Festmiete Der Vertrag sieht Festmiete plus Umsatzmiete vor.

Dieses Feld dient der internen Information, um die Vertragsarten genau bezeichnen zu können. Die Eingabe hat jedoch keine Auswirkung auf die Verarbeitung. Bitte beachten Sie, dass die detaillierten Vertragsverarbeitungen im Register Konditionen definiert werden. Im Abschnitt Beispiele zu Zwischenabrechnungen finden Sie Ar- beitsmodelle für verschiedene Konstellationen.

Umsatzfreibetrag

In dieses Feld sind nur bei Festmiete Eingaben möglich. Das Feld wird von den Pro- grammen nicht ausgewertet, es handelt sich um ein reines Notizfeld.

Umsatzfreibeträge können zu allen Varianten der Umsatzmiete einbezogen werden.

Damit Umsatzfreibeträge bei der Berechnung der Umsatzmiete berücksichtigt werden, müssen sie in den Stammdaten Konditionen mit einem Umsatzanteil von 0,00 % eingegeben werden.

Umsatzstaffeln

In diesem Feld können Sie notieren, auf welchen Zeitraum sich die Umsatzstaffeln beziehen. Ist vereinbart, dass die Konditionen (Umsatzlimits) je Monat gelten, ist eine 1 einzugeben. Gelten die Konditionen je Jahr, ist analog eine 12 einzugeben. Prinzipi- ell kann jede ganze Zahl zwischen 1 und 99 eingegeben werden. Das Feld wird von den Programmen nicht ausgewertet, es handelt sich um ein reines Notizfeld.

Zwischenumsatzmeldung alle ... Monate Rhytmus für die Zwischenumsatzanmeldung, z.B.:

1 monatlich 3 vierteljährlich 6 halbjährlich 12 jährlich

Prinzipiell kann jede ganze Zahl zwischen 1 und 99 eingegeben werden.

Zwischenumsatzmeldung per ... (Termin)

Grundsätzlicher Termin für die Jahresumsatzmeldung innerhalb eines Monats.

Meldetermin

Nächster Termin für die Zwischenumsatzmeldung. Das Programm schreibt das Da- tumsfeld auf der Basis der letzten Abrechnung fort. Der Starttermin für die Verarbei- tung liegt entsprechend der Eingabe im Feld Zwischenumsatzmeldung alle ... Monate nach dem Anlegen des Stammsatzes. Beispiel: Sie legen am 14.7.04 den Stammsatz an. Sie wählen als Rhytmus 1 Monat. Die nächste Verarbeitung kann zum 1.8.04 erfolgen. Mit dem Rhytmus 2 startet die Verarbeitung mit dem 1.9.04 usw.

Jahresumsatzmeldung Nächster Termin

Nächster Termin für die Jahresumsatzmeldung. Das Programm schreibt das Datums- feld auf der Basis der letzten Abrechnung fort. Das Feld wird vom Programm nicht als Kontrollfeld verwendet.

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3.3 Konfiguration der Unterkonten

Die Konfiguration der Unterkonten regelt die Bedeutung bestimmter Unterkonten, die für die Berechnungen und die Stammdatenpflege mit dem Programm Umsatzmiete benötigt werden.

Diese Daten werden in der Regel einmalig eingegeben. Spätere Änderungen sollten nur nach Sachlage und in Absprache mit den anderen Benutzern erfolgen.

Die Konfiguration für die Umsatzmiete kann allgemeingültig unter einem Standard geführt werden, oder auf ein bestimmtes Objekt bezogen. Im zweiten Fall werden beim Anlegen die Daten des davor zuletzt angelegten Satzes in den Feldern gezeigt, die nach Bedarf abgeändert werden können.

Generell sollte geprüft werden, ob mit dem Satz Standard nicht alle benötigten Fälle abgedeckt werden können, denn durchgehend gleiche Bedeutungen erleichtern die Übersicht. Nur wenn Abweichungen unbedingt erforderlich sind, sollte zum Objekt ein eigener Satz angelegt werden.

Die Konfiguration der Unterkonten bearbeiten Sie mit der Schaltfläche Konfiguration vom Stammsatz eines Umsatzvertrags aus.

Objekt

Hier wählen Sie aus, für welche Objekte Sie die Steuerung festlegen. Es muss nicht für jedes Objekt eine separate Konfiguration vorgenommen werden. Für Objekte, für die Sie keine spezielle Konfiguration anlegen, werden die Eintragungen von <Stan- dard> verwendet.

Unterkonto Mindestmiete

Nummer des Unterkontos, das zum Zweck Mindestmiete verwendet werden soll. Das Unterkonto kann als Vorauszahlungs-Unterkonto z.B. im Bereich 1 - 10 liegen. Dieses Unterkonto wird auch für Festmieten verwendet. Tragen Sie im Stammsatz des Unter- kontos im Feld Gegenkonto der Sollstellung ohne/mit Steuer das entsprechende Er- löskonto ein.

Unterkonto Umsatzmiete

Nummer des Unterkontos, das zum Zweck Umsatzmiete verwendet werden soll. Das Unterkonto kann als Vorauszahlungs-Unterkonto z.B. im Bereich 1 - 10 liegen. Tragen Sie im Stammsatz des Unterkontos im Feld Gegenkonto der Sollstellung ohne/mit Steuer das entsprechende Erlöskonto ein.

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Unterkonto Endabrechnung

Nummer des Unterkontos, das zum Zweck Endabrechnung der Umsatzmiete verwendet werden soll. Das Unterkonto kann als Unterkonto für die Abrechnung z.B. im Be- reich 11 - 20 liegen. Tragen Sie im Stammsatz des Unterkontos im Feld Gegenkonto der Sollstellung ohne/mit Steuer das entsprechende Erlöskonto ein, es kann z.B. das Erlöskonto des UK Mindestmiete verwendet werden.

Schaltfläche Als Standard speichern

Mit einem Klick auf diese Schaltfläche wird die momentan eingegebene Konfiguration in das "Objekt" <Standard> übernommen.

Schaltfläche Standard wiederherstellen

Mit einem Klick auf diese Schaltfläche wird für das aktuell bearbeitete Objekt wieder die unter "Objekt" <Standard> eingetragene Konfiguration hergestellt.

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3.4 Umsatzmietvereinbarungen - Konditionen

Im Register Konditionen legen Sie die Prozent-Konditionen für die einzelnen Umsatz- bereiche des Vertrags fest.

Umsatzart

Die Schlüssel für die Umsatzarten sind über die Schaltfläche Konfiguration oder über die Schaltfläche Umsatzart einzugeben. Der Schlüssel darf nicht leer sein. Im Feld erhalten Sie eine Liste der definierten Umsatzarten. Auch wenn im Vertrag keine Un- terscheidung nach Umsatzarten vorgesehen ist, so ist dennoch eine Umsatzart anzugeben, beispielsweise Basis oder Nettoumsatz Gesamt.

Mit der Installation der Erweiterung Umsatzmiete wird im Programm Konfiguration, Art ein neuer Schlüssel Umsatzmietart hinzugefügt. In dieser Datei konfigurieren Sie die zu verarbeitenden Umsatzarten. Die Bedeutung kann frei gewählt werden.

ab Betrag

Hier ist die jeweilige Umsatzstaffel (Umsatzbetrag, ab dem diese Kondition anzuwenden ist) anzugeben.

Prozent

Prozentwert für den Umsatzanteil, der für die Berechnung der Umsatzmiete zugrundegelegt werden soll.

Freibeträge

Ein Umsatzfreibetrag wird mit einem Prozentanteil von 0 % angelegt. Mehrere Um- satzarten können am Freibetrag beteiligt sein. Die Gesamtsumme der Einzelbeträge muss aber der vertraglichen Summe entsprechen.

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3.5 Umsatzmietvereinbarungen - Umsätze

In der Liste der Umsätze erfassen Sie die zu verarbeitenden Umsatzzahlen.

Feld Umsatzart

Wählen Sie aus der Liste im Feld die zu bearbeitende Umsatzart. Umsatzarten werden mit der Schaltfläche Konfiguration angelegt.

Transaktionsart

Wählen Sie aus der Liste im Feld die zu bearbeitende Transaktionsart. Sie können wählen zwischen der Verarbeitung als Zwischenabrechnung oder als Endabrechnung.

Abrechnung von/bis

Geben Sie hier an, für welchen Zeitraum dieser Umsatz gültig ist.

Umsatz

Geben Sie hier den Umsatz für den genannten Zeitraum ein.

Umsatzmiete

In diesem Anzeigefeld sehen Sie nach der Durchführung einer Abrechnung den auf- grund der Konditionen bei der Abrechnung ermittelten Umsatzmietbetrag.

Kontrollkästchen berechnet

Dieses Kontrollkästchen zeigt mit einem Häkchen an, ob ein Umsatz bereits berechnet wurde. Sie können eine erneute Berechnung eines Umsatzes (also nicht als Wie- derholung) erreichen, wenn Sie das Häkchen deaktivieren.

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3.6 Umsatzmietvereinbarungen - Notizen

Auf dieser Registerkarte können Sie bei Bedarf Notizen zur Umsatzmiete hinterlegen.

Wenn Einträge in den Notizen gespeichert sind, so sehen Sie dies an dem Ausrufe- zeichen (!) hinter der Registerbezeichnung Notizen.

Möchten Sie bei Ihrem Text im Notizfeld einen Tabulator eingeben, so ist dies mit der Tastenkombination Strg-Tab möglich.

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4 Berechnung

4.1 Abrechnung der Umsatzmiete

Vorbereitung

Stellen Sie sicher, dass das Gegenkonto der Sollstellung für das Unterkonto Umsatz- miete in der Stammdatei Sachkonten (mit Kontotyp Erlöskonto/Gegenkonto der Soll- stellung) angelegt ist und im Unterkonto für die Umsatzmiete eingetragen ist.

Vor dem Lauf des Abrechnungsprogramms müssen die Umsätze im Register Umsät- ze erfasst worden sein. Das Erfassungsprogramm prüft die Eingaben, so dass die meisten Fehler schon bei der Eingabe erkannt werden.

Es ist ratsam, vor dem Aufruf des Abrechnungsprogramms das Programm Bewegun- gen bearbeiten aufzurufen und dort stehende Bewegungen zu buchen. Damit ist die benutzerspezifische Zwischendatei i.d.R. leer und wird später nur solche Bewegungen enthalten, die vom Abrechnungsprogramm der Umsatzmiete erstellt wurden.

Danach wird das Druckprogramm, das die Umsatzmietabrechnungen druckt, automatisch aufgerufen.

Nach positiver Prüfung der Abrechnungen buchen Sie die erzeugten Bewegungen.

Für Zwischenabrechnungen kann das Programm die Abrechnung der Umsatzmiete auch im Wiederholungslauf durchführen, da die bisher gebuchten Beträge für Um- satzmiete, die denselben Abrechnungszeitraum betreffen, bei der Berechnung be- rücksichtigt werden.

Die Abrechnungen werden netto erstellt. Am Schluss wird, falls das Kennzeichen für Umsatzsteuer im Mieterstammsatz gesetzt ist, die Umsatzsteuer nach dem aktuellen Steuersatz errechnet und in die Zwischendatei gestellt.

Exklusive Dateizuordnung

Während der Laufzeit des Abrechnungsprogramms darf die Datei Umsätze / Umsatz- miete nicht von anderen Benutzern geändert werden, weshalb nicht gleichzeitig mit dem Erfassungsprogramm gearbeitet werden kann. Es ist auch nicht möglich, das Abrechnungsprogramm von zwei Datenstationen gleichzeitig aufzurufen.

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Programmabruf

Nach der Erfassung eines Umsatzes im Register Umsätze rufen Sie die Berechnung mit der Schaltfläche Berechnen auf.

Zwischenabrechnung

Mit diesem Wahlfeld verarbeiten Sie den Umsatz als Zwischenabrechnung.

Endabrechnung

Mit diesem Wahlfeld verarbeiten Sie den Umsatz als Endabrechnung.

Wiederholung

Wenn Sie den letzten verarbeiteten Umsatzzeitraum erneut aufrufen, dann wird über die Beantwortung einer entsprechenden Frage dieses Feld aktiviert. Wiederholungen sind erneute Druckaufrufe eines Umsatzzeitraums. Die Daten werden hierfür nicht neu berechnet.

Das Feld betrifft den aktuellen Umsatzzeitraum. Das Feld ist für den Fall gedacht, dass nach dem Abruf anhand der Druckausgaben festgestellt wird, dass eine Stamm- datenänderung vergessen wurde. Nach der Korrektur der Stammdaten kann der Abruf wiederholt werden.

Wiederholt werden kann nur der zuletzt abgerechnete Umsatzzeitraum. Zurückliegen- de Umsatzzeiträume können nicht wiederholt werden.

Wählen Sie die Weiterverarbeitung, so erstellt das Programm einen entsprechenden Bewegungssatz im Programm Bewegungen bearbeiten.

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4.2 Beispiele zu Zwischenabrechnungen

4.2.1 Beispiel 1: reine Umsatzmiete

Stammdatenvorgaben (Auszug):

Mieterstamm Vertrag mit MwSt: markiert (Häkchen) Feld Mindestmiete: kein Sollbetrag Feld Umsatzmiete: kein Sollbetrag

Vertragsdaten Feld Mindest-/Festmiete Mindestmiete (Info) Umsatzstaffel vierteljährlich

Konditionen Umsatzart: Basis

ab Betrag 0 10 %

ab Betrag 1.500,- 8 %

erfasster Umsatz für 7-9/04 2.000,-

Die Umsatzmiete wird bis 1.500,- Umsatz mit 10 % und damit auf 150,- EUR berechnet. Für die restlichen 500,- Umsatz wird mit 8 % gerechnet. Auf beide Beträge wird der aktuelle Steuersatz berechnet. Der Abrechnungsbetrag wird, wenn die Weiterver- arbeitung gewählt wird, auf dem Unterkonto Umsatzmiete ins Soll gestellt.

Ergebnis

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4.2.2 Beispiel 2: Umsatzmiete mit Mindestmiete

Mieterstamm Vertrag mit MwSt: markiert (Häkchen) Feld Mindestmiete: 4500,- vierteljährl.

Feld Umsatzmiete: kein Sollbetrag

Vertragsdaten Feld Mindest-/Festmiete Mindestmiete (Info) Umsatzstaffel vierteljährlich

ab Betrag 0 10 %

ab Betrag 1500,- 15 %

Die Umsatzmiete wird bis 1500,- Umsatz mit 10 % und damit auf 150,- EUR berechnet. Für die restlichen 18500,- Umsatz wird mit 15 % gerechnet. Die errechnete Um- satzmiete unterschreitet die Mindestmiete, daher der Hinweis: "Es ist die Mindestmiete anzuwenden". Es erfolgt keine Korrektur der Sollstellung.

Ergebnis

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4.2.3 Beispiel 3: Umsatzmiete mit Mindestmiete

Mieterstamm Vertrag mit MwSt: markiert (Häkchen) Feld Mindestmiete: 4.500,- vierteljährl.

Vertragsdaten Feld Mindest-/Festmiete leer

Umsatzstaffel vierteljährlich

ab Betrag 0 10 %

ab Betrag 1.500,- 15 %

Die Umsatzmiete wird bis 1000,- Umsatz mit 10 % und damit auf 150,- EUR berechnet. Für die restlichen 39500,- Umsatz wird mit 15 % gerechnet. Die errechnete Um- satzmiete überschreitet die Mindestmiete. Von der errechneten Umsatzmiete wird die bereits ins Soll gestellte Brutto-Mindestmiete abgezogen. Der Betrag aus der Nach- forderung wird, wenn die Weiterverarbeitung gewählt wird, auf dem Unterkonto Um- satzmiete ins Soll gestellt.

Ergebnis

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4.2.4 Beispiel 4: Umsatzmiete mit Freibetrag

Mieterstamm Vertrag mit MwSt: markiert (Häkchen) Feld Mindestmiete: leer

ab Betrag 1.000,- 15 %

Die Umsatzmiete wird ab 1000,- Umsatz für 3000,- von dem gemeldeten 4000,- mit 15

% und damit auf 450,- EUR berechnet. Der Abrechnungsbetrag wird, wenn die Wei- terverarbeitung gewählt wird, auf dem Unterkonto Umsatzmiete ins Soll gestellt.

Ergebnis

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4.2.5 Ergänzung zu Beispiel 4: Nachträgliche Änderung des Umsatzes

Mieterstamm Vertrag mit MwSt: markiert (Häkchen) Feld Mindestmiete: leer

ab Betrag 1.000,- 15 %

neuer Umsatz für 7-9/04 3.000,-

Mit dem korrigierten Umsatz ergibt sich eine neue Umsatzmiete von 375,- Die für die- sen Zeitraum bereits gebuchte Umsatzmiete von 522,- EUR wird ermittelt und ver- rechnet. Der Korrekturbetrag -170,52 wird auf dem Unterkonto Umsatzmiete als STORNO ins Soll gestellt.

Ergebnis

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4.2.6 Beispiel 5: Festmiete

Im Unterschied zum Freibetrag wird bei der Festmiete ein Sollbetrag geführt, der un- abhängig von der Umsatzverarbeitung über die Sollstellung gefordert wird.

Hier gibt es zwei Vorgehensweisen:

Erfassung des Umsatzes abzüglich der Festmiete. Das ist für Auswertungen über die Umsätze die ungünstigere Lösung.

Einbeziehung der Festmiete in die Konditionen (im Beispiel gewählt).

Mieterstamm Vertrag mit MwSt: leer

Feld Mindestmiete: Festbetrag lt. Vertrag, hier 4.500,- vierteljährl.

Vertragsdaten Feld Mindest-/Festmiete Festmiete (Info) Umsatzstaffel vierteljährlich

ab Betrag 4.500,- 5 % ab Betrag 10.000,- 6 %

Die Umsatzmiete wird ab 4.500,- Umsatz für 5.500,- von dem gemeldeten 15.000,- mit 5 % und für die restlichen 5.000,- mit 6 % ,- EUR berechnet. Die Festmiete erscheint nur insofern, als dass sie wie ein Freibetrag ohne Prozentberechnung behandelt wird.

Die Verarbeitungsarten "Umsatzmiete mit Freibetrag" und "Festbetrag" unterscheiden sich daher auf der Abrechnung nicht. Der Abrechnungsbetrag wird, wenn die Weiter- verarbeitung gewählt wird, auf dem Unterkonto Umsatzmiete zusätzlich zur bereits gebuchten Festmiete ins Soll gestellt.

Ergebnis

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4.3 Errechnung der Umsatzmiete

Die folgenden Abschnitte beschreiben die einzelnen Abschnitte der Abrechnung.

4.3.1 Umsatzmiete einer Position

Gerechnet wird: Umsatz x Umsatzanteil.

Jede Umsatzart ergibt mindestens eine Position (Druckzeile der Abrechnung). Bei mehreren Umsatzstaffeln sind es entsprechend mehrere. Auch wenn im Vertrag keine Differenzierung der Konditionen nach Umsatzarten vereinbart ist, so ist doch eine Umsatzart anzugeben, beispielsweise Nettoumsatz Gesamt. Der Umsatzanteil muss in den Konditionen für diese Umsatzart gespeichert sein. Dabei sind beliebig viele Umsatzstaffeln für eine Umsatzart möglich, für jede Umsatzart muss mindestens eine Kondition gespeichert sein. Falls der Umsatz einer Umsatzart die größte Umsatzstaffel überschreitet, so wird der Umsatzanteil der größten Umsatzstaffel verwendet und eine Warnung ausgegeben.

Summenbildung

Je Umsatzart wird eine Zwischensumme gebildet.

Die Umsatzmiete der Abrechnung ist die Summe der Umsatzarten.

4.3.2 Nettobetrag der Abrechnung

Wenn die Mindestmiete größer ist als die Umsatzmiete der Abrechnung:

Die Umsatzmiete der Abrechnung wird für den Nettobetrag der Abrechnung nicht be- rücksichtigt, es ist die Mindestmiete anzuwenden. Die Mindestmiete ist bereits ins Soll gestellt, sie wird bei der Berechnung des Endbetrags der Abrechnung deshalb nicht berücksichtigt, wohl aber auf der Abrechnung gedruckt. Evtl. bereits geforderte Um- satzmiete (anrechenbare Umsatzmiete) ist zu berücksichtigen. Ist der Saldo der anrechenbaren Umsatzmiete positiv, so ergibt sich daraus eine Erstattung, ist er negativ (es wurden Erstattungen gebucht, aus welchen Gründen auch immer), so ergibt sich daraus eine (Nach-) Forderung.

Wenn die Mindestmiete kleiner ist als die Umsatzmiete der Abrechnung:

Die Umsatzmiete der Abrechnung wird für den Nettobetrag der Abrechnung zugrunde gelegt. Die bereits geforderte Mindestmiete ist zu berücksichtigen. Evtl. bereits geforderte Umsatzmiete (anrechenbare Umsatzmiete) ist zu berücksichtigen. Auch hier ist das Ergebnis der Berechnung eine (Nach-) Forderung oder eine Erstattung.

Festmiete

Die Festmiete wird bei der Abrechnung der Umsatzmiete nicht berücksichtigt, da sie ja zusätzlich zur Umsatzmiete fällig ist. Sie kann wie jede andere regelmäßige Mietforde- rung auch behandelt werden. Da nur entweder Festmiete oder Mindestmiete möglich sind, kann die Festmiete auf demselben Unterkonto wie die Mindestmiete gebucht werden. Selbst der Fall, dass von Festmiete auf Mindestmiete übergegangen wird, stellt kein Problem dar, weil dann ja eine Endabrechnung zu erstellen ist, und das Unterkonto erst ab Vertragsbeginn des neuen Vertrages die Bedeutung Mindestmiete erhält. Das Abrechnungsprogramm erkennt diese Bedeutung anhand des Abrech- nungszeitraums und des dazugehörigen Vertrags-Satzes.

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4.3.3 Umsatzsteuer der Abrechnung

Nachdem die Berechnung bisher netto erfolgte, wird die Umsatzsteuer nach dem aktuellen Steuersatz errechnet.

Die Umsatzsteuer wird jedoch nur berechnet, wenn der betreffende Mieterstammsatz als Vertrag mit MwSt. gekennzeichnet ist.

4.3.4 Berechnung der anrechenbaren Umsatzmiete, der Mindestmiete

Die anrechenbare Umsatzmiete und die Mindestmiete werden errechnet, indem die Buchungsdatei gelesen wird und die Sollstellungen auf den betr. Unterkonten für den betr. Abrechnungszeitraum saldiert werden.

Daraus folgt, dass die Mindestmiete nur dann korrekt errechnet werden kann, wenn sie regelmäßig und korrekt ins Soll gestellt worden ist. Nur so ist es gewährleistet, dass die Mindestmiete, und sei es auch mehrmals in einem Wirtschaftsjahr, geändert werden kann.

4.3.5 Kriterien zur Ermittlung der anrechenbaren Umsatz-, der Mindestmiete

Beim Auswerten der Buchungsdatei gelten die folgenden Selektionskriterien. Die vom Abrechnungsprogramm generierten Bewegungen, bzw. die daraus erstellten Bu- chungssätze, erfüllen alle Selektionskriterien.

Manuelle Buchungen müssen diese im folgenden näher erläuterten Selektionskriterien ebenfalls erfüllen, damit sie bei der Abrechnung berücksichtigt we rden.

Unterkonten

Die Unterkonten Umsatzmiete (für Zwischenabrechnung), Umsatzsteuer für Umsatz- miete, Mindestmiete sowie Endabrechnung sind dem Abrechnungsprogramm be- kanntzumachen. Dazu ist das Programm Konfiguration Unterkonten aufzurufen.

Unterkonto Umsatzmiete: Bei End- und Zwischenabrechnungen werden nur Bu- chungen auf dem Unterkonto Umsatzmiete zur Ermittlung der anrechenbaren Um- satzmiete berücksichtigt.

Unterkonto Mindestmiete: Falls Mindestmiete vereinbart ist, so wird die Mindest- miete durch Auswerten der Buchungen auf dem Unterkonto Mindestmiete errech- net.

Unterkonto Umsatzsteuer für Umsatzmiete: Dieses Unterkonto wird nicht ausge- wertet, sondern die Abrechnung wird netto erstellt, und vom Endbetrag (bzw. Dif- ferenzbetrag zu früheren Abrechnungen) wird die neue Umsatzsteuer errechnet.

Unterkonto Endabrechnung Umsatzmiete: Dieses Unterkonto kann nicht ausgewertet werden, da die Buchungen auf diesem Unterkonto nicht dem Abrechnungs- zeitraum (i.d.R. Vorjahr) zugeordnet werden können, sondern im lfd. Wirtschafts- jahr gebucht werden müssen. Deshalb ist eine nachträgliche Zuordnung zu einem Abrechnungszeitraum nicht möglich. Daraus ergibt sich, dass Endabrechnungen nicht wiederholt werden können.

Buchungsart

Auf den Unterkonten Umsatzmiete (Ermittlung der anrechenbaren Umsatzmiete) Min- destmiete (Ermittlung der zugrunde zulegenden Mindestmiete) werden nur Sollstel- lungen berücksichtigt. Korrektur- oder Stornobuchungen sind also auch als Sollstel- lung zu buchen, ggfs. mit negativem Betrag.

Belegdatum

Das Belegdatum muss bei Zwischenabrechnungen innerhalb des Abrechnungszeit- raums liegen. So kann das Abrechnungsprogramm entscheiden, ob eine Buchung den Abrechnungszeitraum betrifft, oder nicht.

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4.3.6 Sollstellung des errechneten Nettobetrags und der Umsatzsteuer

Das Abrechnungsprogramm benutzt die benutzerspezifische Zwischendatei in der Buchhaltung.

Bei Zwischenabrechnungen und Buchungen der Umsatzsteuer werden immer Sollstel- lungen erzeugt, die immer im Soll gebucht werden. Erstattungen werden mit negativem Vorzeichen versehen.

Beispiel: S H Betrag

Sollstellung Personenkonto mit UK Umsatzmiete

Gegenkonto Sollstellung ohne Vorzeichen

Korrekturen Personenkonto mit UK Umsatzmiete

Gegenkonto Sollstellung Minus-Vorzeichen

Bei Endabrechnungen werden ebenfalls Sollstellungen erzeugt, wobei Forderungen im Soll und Erstattungen im Haben stehen.

Beispiel: S H Betrag

Sollstellung Personenkonto mit UK Umsatzmiete

Gegenkonto Sollstellung ohne Vorzeichen

Korrekturen Personenkonto mit UK Endabrechnung

Gegenkonto Sollstellung Minus-Vorzeichen

Bei allen Buchungen ist immer

das Buchungsdatum das Systemdatum,

die Belegnummer immer Jahr+Monat (automatisch erstellter Satz)

der Geltungsmonat der aktuelle Monat aus dem Belegdatum.

Das Belegdatum wird bei End- und Zwischenabrechnungen unterschiedlich generiert:

Bei Endabrechnungen ist das Buchungsdatum das Systemdatum, bei Zwischenab- rechnungen ist das Belegdatum der letzte Tag des Abrechnungszeitraums, wodurch die Zuordnung zum Abrechnungszeitraum erfolgen kann.

Die errechnete Umsatzmiete wird in den dazugehörigen Satz der Datei Umsätze / Umsatzmiete eingetragen.

Danach wird automatisch das Drucken der Abrechnungen aufgerufen.

Nach Prüfung der Abrechnungen muss der Anwender das Verbuchen der Bewegun- gen durch Aufruf des Programms Buchen im Programm Bewegungen bearbeiten aus- lösen. Dies ist der letzte Schritt im Arbeitsablauf.

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4.3.7 Wiederholungslauf für Zwischenabrechnungen

Für Zwischenabrechnungen kann das Abrechnungsprogramm problemlos wiederholt werden, wenn sichergestellt ist, dass es keine Bewegungen gibt, die auf den Konten, die durch den Wiederholungslauf berührt werden, das Unterkonto für die Zwischenab- rechnung der Umsatzmiete oder auch, falls Mindestmiete vereinbart ist, das Unterkon- to Mindestmiete betreffen.

Falls Bewegungen aus früheren Abrufen nicht verbucht sind, erhalten Sie einen entsprechenden Hinweis angezeigt.

Bewegungen, die zwar erfasst, aber eben noch nicht verbucht sind, sind für das Ab- rechnungsprogramm nicht erreichbar und bleiben deshalb unberücksichtigt. Wenn sie später verbucht werden, so verfälschen sie die Salden der Unterkonten. Bei einem weiteren Wiederholungslauf würden sie natürlich berücksichtigt.

Das bedeutet, dass vor einem Wiederholungslauf das Buchungsprogramm laufen sollte und zwar bei allen in Frage kommenden Benutzern. Zumindest müssen die Zwi- schendateien nach derartigen Sätzen durchsucht werden. Sie sind vor dem Wiederho- lungslauf entweder zu verbuchen, zu korrigieren und zu verbuchen, oder sogar zu löschen.

Sofern die Eingabedaten nicht verändert sind, ergibt sich bei einem Wiederholungs- lauf der gleiche Endbetrag der Abrechnung, der durch die bisherigen Buchungen aus- geglichen wird. Daraus ergibt sich ein Nettobetrag der Abrechnung gleich Null, und es werden keine Bewegungen erzeugt.

Bei veränderten Eingabedaten (Umsätze, Vertrag, Konditionen, etc.) ergibt sich ein neuer Abrechnungsbetrag, durch die Berücksichtigung der bisherigen Buchungen wird der Differenzbetrag als Endsumme der Abrechnung berechnet und einbezüglich der entsprechenden Umsatzsteuer in die Zwischendatei gestellt wird.

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4.3.8 Beispiel Endabrechnung

Das Beispiel für eine Endabrechnung führt Beispiel 3 (Umsatzmiete mit Mindestmiete) der Zwischenabrechnungen fort.

Seit der Zwischenabrechnung wurde keine weitere Zwischenabrechnung durchge- führt. Die Stammdaten wurden nicht geändert.

Als Jahresumsatz für 7-12/04 wurden 80.000,- EUR erfasst.

Ergebnis

Die Umsatzmiete überschreitet die Mindestmiete. Die Umsatzmiete des Zeitraums wird errechnet. Davon werden bereits geforderte Umsatz- und Mindestmieten abgezogen.

Die sich ergebende Nachforderung wird versteuert. Der Betrag aus Nachzahlung und ggfs. % MwSt. wird auf dem Unterkonto Endabrechnung gebucht.