Wie Immobilienveranlagung gut gelingt. Fallen erkennen, Chancen wahren.
Mag.jur Nikolaus Lallitsch
Raiffeisen-Immobilien Steiermark 03.02.201
34,34 Mrd.
Kaufvolumen
138.700 Immobilien- transaktionen
13,75 Mrd.
Finanzierungs- volumen
Der Immobilienmarkt -
ein Milliarden-Geschäftsfeld
4,07 Mrd.
Kaufvolumen
21.250 Immobilien- transaktionen
1,60 Mrd.
Finanzierungs- volumen
„Immobilien haben sich in der Vergangenheit schon öfter als verlässliche Krisenwährung erwiesen. So wird es auch diesmal sein.“
Nach einer markanten „Delle“ im und nach
den Lockdowns (keine persönlichen Beratungen,
keine Besichtigungen, geschlossene Wohntraum-Center) ist der Markt wieder auf Touren gekommen.
Corona & Immobilien
Die Preise für Wohnimmobilien sind fest, auch die Nachfrage nach Wohn-Anlageobjekten ist wieder angesprungen und hat das schon gekannte Niveau erreicht.
Corona hat den Immobilienmarkt
nicht revolutioniert, aber neue Entwicklungen deutlich sichtbar gemacht und weiter verstärkt.
Corona & Immobilien
Der Trend zur Urbanität ist ungebrochen.
Die Menschen kommen zur Ausbildung und zur Arbeit in die Stadt. Aber es gibt auch eine deutlicher werdende Gegenbewegung
von der Stadt zurück auf das Land.
Glücksdorf statt Stadt.
Der Nachfrage-Radius erweitert sich tendenziell. Home-Office und
Digitalisierung sind die Auslöser.
Corona & Immobilien
Wohneinheiten ohne Balkon, Loggia, Terrasse, Gartenanteil sind noch schwieriger zu
verwerten als bisher.
Die Kleinstwohnung ist wieder
„abgemeldet“.
Obwohl die SteirerInnen durch- schnittlich 46 m² Wfl. pro Person zur Verfügung haben, wünscht man es sich noch geräumiger.
ABER: Jede(r) fünfte SteirerIn ist
an die absolute Grenze der Leistbarkeit gestoßen.
Corona & Immobilien
Grundstücksangebot
Den Bauträgern geht der Baugrund aus Engpass treibt die Preise hoch
1.105
961
798 710
282 252 216 207
Q3/19 Q1/20 Q3/20 Q1/21
Steiermark Graz / Graz-Umgebung
Robuster, dynamischer Wohnimmobilienmarkt
6.011 6.420
3.367 3.870
vor Corona Corona-Zeit
(Stand 10.03.2020) (Stand 30.01.2021)
„Der Immobilienmarkt hat seine Kraft und Dynamik länger aufrecht erhalten, als ihm das viele zugetraut haben. Er schließt auch in der Corona-Zeit nahtlos an die letzten zehn Boomjahre an.“
Das steirische Wohnungsangebot hat sich um fast 1.000 Einheiten auf erstmals über 10.000 Objekte erweitert (+ 9,7%).
Mietwohnungen
Eigentumswohnungen
Wohnungsangebot Steiermark
Erstmals über 10.000 Wohnungen auf dem Markt
5.974 6.011 6.494 6.420
3.792 3.367 3.676 3.870
Q3/19 Q1/20 Q3/20 Q1/21
Mietwohnungen Eigentumswohnung
Wohnungsangebot Graz
Eigentumswohnungs-Angebot konstant, neuer Höchststand bei Mietwohnungen!
3.754
2.987
3.841 3.870
2.012
1.641 1.863 1.780
Q3/19 Q1/20 Q3/20 Q1/21
Mietwohnungen Eigentumswohnungen
„Mietreduktion“ „1. Monat mietzinsfrei“ „Provisionsfrei für Mieter“
„Tag der offenen Tür“
Wohnungsvergabe war gestern.
Heute: zunehmender Lage- und Preisdruck
Die „vor Sorge“ - Wohnung
„rosarote Rente“ / erstes Jahr:
Bruttoanfangsrendite
prognostizierte 1. Monatsmiete x 12 Nettokaufpreis
Beispiel: 30 m² x EUR 3.600,00 = EUR 108.000,00 30 m² x EUR 10,00/m² x 12 = EUR 3.600,00
EUR 108.000,00
Rendite = 3,33 %
„reale Rendite“ / fünftes Jahr:
Jahresrohertrag EUR 3.600,00
- Ausbesserung/Reparatur - EUR 1.000,00 - Leerstand (3 x € 390,00 =) - EUR 1.170,00 - Mietkorrektur (€ 1,50/m² x 12 =) - EUR 540,00 Jahresreinertrag = EUR 890,00
EUR 890,00 EUR 108.000,00
Rendite = 0,82 %
(... „ein offenes Wort: Freilich kann es im worst case auch solche Jahre geben“)
Immobilienblase ???
Die Vorsorge-Wohnung
Die Vorsorge-Wohnung hat ihren großen Auftritt auf dem Immobilienmarkt.
Ihre Stärken sind:
• grundbücherliche Sicherheit
• wertgesicherte Mieterträge
• nachhaltiger Inflationsschutz
• potenzielle Wertsteigerung
• mehrfache Steuervorteile
Viele der Neubau- und Vorsorgewohnungen werden eher als Finanzanlageprodukt
verstanden.
Die Kaufpreise sind in diesem Segment auf Höchstständen, die die Investoren
nicht vollständig auf die Mietinteressenten umwälzen können, weil deren Zahlungs- leistungsfähigkeit ziemlich ausgereizt ist.
Dadurch sinken die Renditen.
Manche Abgeber stellen zusätzlich ein Wertsteigerungspotenzial in Aussicht.
Wertsteigerung statt Rendite?
Jetzt kratzt Graz am 300.000er
1.1.2020 294.630
253.873
1.1.1969: Höchststand im 20. Jahrhundert
Graz GU Liezen Murtal Leoben Bruck/M Dlbg. Vbg. SO-
Stmk. Leibnitz HB-FF Weiz 2019 6.437 3.517 1.475 812 801 1.264 887 693 1.155 1.520 1.263 1.030 2018 6.186 2.754 1.478 836 783 1.235 800 678 1.201 1.371 1.181 1.112 2017 5.624 2.454 1.262 768 682 1.051 859 759 1.119 1.269 1.007 1.104
KAUFFÄLLE in der Steiermark Vergleich 2017 - 2019
Die Immobilien-Nachfrage in der Steiermark
hat von Jahr zu Jahr zugelegt und ist überall
zumindest konstant. Der Markt konzentriert
sich auf den Großraum Graz
Zinsen:
„Low for even longer“
Quelle: OeNB
Von der Vorsorgewohnung
zur Vermögensanlagewohnung
Eine Eigentumswohnung in Österreich, die anno 2000 EUR 100.000 gekostet hat, ist heute EUR 220.000 wert.
Quelle: OeNB
Immobilienblase?
Nein!
weiterhin Zuzug
anhaltendes Tiefzinsniveau
hohe Eigenmittelquoten starke Nachfrage
