Mietminderung und Pandemie
Was ist im Mietrecht zu beachten?
Rechtsanwältin und Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
1. Coronabedingte Schließung von Gewerberäumen
2. Konsequenzen für die Praxis – was muss der Vermieter beachten?
3. Mietminderung bei Baustellenlärm
4. Mietminderung bei Modernisierungsmaßnahmen
AGENDA
Fall:
V nimmt M auf Zahlung von Miete für Gewerberäume im April 2020 in Anspruch. Die in den Mieträumen betriebene Filiale war vom 18.03.2020 bis einschließlich 19.04.2020 wegen der einschlägigen Coronaverordnung vom 17.03.2020 geschlossen. M geht von einem Mangel der Mietsache aus, der zu einer Minderung der Miete um bis zu 100 % führe. Die Räumlichkeiten seien schließlich zur Nutzung als Verkaufs- und nicht als Lagerräume gemietet worden.
Zu Recht?
z.B.
OLG Dresden, Urteil vom 24.02.2021 – 5 U 1782/20
OLG München, Hinweisbeschluss vom 17.2.2021 – 32 U 6358/20 OLG Karlsruhe, Urt. v. 24.2.2021 – 7 U 109/20 (nicht rechtskräftig) LG München I, Urt. v. 25.1.2021 – 31 O 7743/20 (nicht rechtskräftig)
Coronabedingte Schließung
Mietmangel?
§ 536 Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln
(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.
Mangel = Abweichen der Ist- von der Sollbeschaffenheit
Coronabedingte Schließung
h.M.: Nein!
• Gebrauchshindernis beruht nicht auf der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage des Mietobjekts (vgl. BGH-Rechtsprechung zum Rauchverbot)
• Untersagung betrifft „das Öffnen“ bestimmter Arten von Geschäften.
• gesetzgeberische Maßnahmen, die den geschäftlichen Erfolg beeinträchtigen, fallen allein in den Risikobereich des Pächters
• Vermieter muss nur in einem Zustand zu erhalten, der dem Pächter die vertraglich vorgesehene Nutzung ermöglicht.
Coronabedingte Schließung
Unmöglichkeit iSv § 275 BGB?
• gemäß § 326 Abs. 1 S. 1 Hs. 1 BGB entfällt bei einem gegenseitigen Vertrag der Anspruch auf die Gegenleistung, wenn der Schuldner nach § 275 BGB nicht zu leisten braucht.
• Aber: Kein Fall der Unmöglichkeit des Vermieters, dem Mieter die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen.
• § 326 BGB ist zeitlich nur bis zum Zeitpunkt der Überlassung der Mietsache anwendbar und wird mit Überlassung von den Vorschriften des besonderen Gewährleistungsrechts verdrängt
Coronabedingte Schließung
Anpassung des Vertrags?
§ 313 Störung der Geschäftsgrundlage
(1) Haben sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, so kann Anpassung des Vertrags verlangt werden, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.
Geschäftsgrundlage = Vorstellungen der Vertragsparteien bei Vertragsschluss, die
für den anderen erkennbar sind
Coronabedingte Schließung
Anpassung des Vertrags?
Art. 240 EGBGB
§ 7 Störung der Geschäftsgrundlage von Miet- und Pachtverträgen
(1) Sind vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar, so wird vermutet, dass sich insofern ein Umstand im Sinne des § 313 Abs. 1 BGB, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat.
Coronabedingte Schließung
1. Höhe der Miete?
• Soweit das Risiko der Pandemie zwischen den Parteien zu verteilen ist, bietet sich als Ausgangspunkt eine Quote von 50:50 an
• Soweit der Mietzins unter Marktniveau liegt und das MV viele Jahre besteht, in denen Mieter erhebliche Gewinne erwirtschaftet werden konnten, ist es zumutbar, das unternehmerische Risiko und unternehmerische Vorteile im Verhältnis zur anderen Vertragspartei angemessen zu Gunsten des Vermieters zu verteilen.
Konsequenzen für die Praxis?
1. Höhe der Miete?
Folgende Informationen sind vom Mieter wenigstens abzufragen:
• welche staatlichen Hilfen wurden beantragt?
• mit welchen Zweckbestimmungen wurden Zahlungen geleitet?
• Betriebswirtschaftliche Auswertung anfordern!
• wirtschaftl. Entlastung durch Kurzarbeitergeld?
Konsequenzen für die Praxis?
2. Schriftlicher Nachtrag zur Sicherung der Schriftform bei befristetem MV!
§ 550 Form des Mietvertrags
Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit. Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig.
Konsequenzen für die Praxis?
3. Was bedeutet „Schriftform“?
• Mietvertrag muss mit allen aufgeführten, einen künftigen Erwerber des Mietraums oder Mietgrundstücks bindenden Abreden, der gesetzlichen Schriftform des § 126 BGB genügen.
• die Urkunde muss eigenhändig durch Namensunterschrift oder mittels notariell beglaubigten Handzeichens unterzeichnet werden.
• Zusammengehörigkeit von Mietvertrag und Nachtrag muss durch körperliche Verbindung oder in sonstiger Weise erkennbar sein.
• der formunwirksame Mietvertrag gilt als für unbestimmte Zeit geschlossen!
Konsequenzen für die Praxis?
4. Wann besteht ein kündigungsrelevanter Rückstand?
• Bei der Beurteilung, ob der Zahlungsrückstand des Mieters die Miete für einen Monat übersteigt (§ 543 BGB), ist nicht auf die (berechtigterweise) geminderte Miete, sondern auf die vertraglich vereinbarte Gesamtmiete abzustellen.
• Bei der Vertragsanpassung ist dem hingegen die reduzierte Miete die Berechnungsgrundlage für den kündigungsrelevanten Rückstand
• Maßgeblicher Zeitpunkt ist der erstmalige Zugang des Anpassungsbegehrens bei der Gegenpartei.
Konsequenzen für die Praxis?
5. Kann der Mieter verrechnen?
Typ. Klausel aus Gewerbemietvertrag:
"Der Mieter ist nicht berechtigt, die Miete zu mindern. Das Recht des Mieters, dadurch zu viel gezahlte Miete nach Bereicherungsrecht vom Vermieter zurück zu fordern, bleibt davon unberührt. Mieter ist nicht berechtigt, gegenüber Forderungen des Vermieters aus diesem Vertrag mit Gegenforderungen aufzurechnen oder ein Zurückbehaltungsrecht geltend zu machen, es sei denn, die Gegenforderung oder das Zurückbehaltungsrecht wären rechtskräftig festgestellt oder nach Grund und Höhe unbestritten."
OLG Brandenburg, Urteil vom 04.02.2020 – 3 U 34/19
Konsequenzen für die Praxis?
Fall:
M wohnt in einer 2-Zimmer-Wohnung in Berlin. In der Zeit zwischen 2013 und 2015 wurde auf einem Grundstück, das 40 m von der vermieteten Wohnung entfernt liegt und das seit 1946 unbebaut war, ein Neubau errichtet. M zeigte V mit Schreiben vom 03.06.2013 und vom 05.08.2013 unter Vorlage eines Lärmprotokolls an, dass die Wohnung durch von der Baustelle des vorgenannten Neubaus ausgehenden Baulärm sowie Staub- und Schmutzbelastungen beeinträchtigt werde. Zugleich kündigte er eine Minderung der Miete um 10 % an und behielt sodann ab Juni 2013 bis einschließlich Februar 2015 die Miete ein.
Besteht ein Anspruch auf Mietminderung?
BGH Urt. v. 29.4.2020 – VIII ZR 31/18
Mietminderung bei Baustellenlärm
Entscheidung:
• es bedarf zunächst der Feststellung, ob eine erhebliche Beeinträchtigung der Wohnung = Mangel gegeben ist.
• Hierzu kommt es auf die im MV getroffenen Beschaffenheitsvereinbarungen zum Umfeld der Mietsache an
• Fehlen solche Beschaffenheitsvereinbarungen, definiert sich Sollbeschaffenheit im Einzelfall unter Gebot von Treu und Glauben (§ 242 BGB)
• das Risiko einer lärmintensiven Nutzungsänderung auf einem Nachbargrundstück kann dabei nicht einseitig Vermieter oder Mieter zugewiesen werden.
• es kommt darauf an, welche Regelung die Mietvertragsparteien bei sachgerechter Abwägung der beiderseitigen Interessen nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte als redliche Vertragspartner getroffen hätten, wenn ihnen bei Vertragsabschluss die von ihnen nicht bedachte Entwicklung in Gestalt der erhöhten Lärmbelastung bewusst gewesen wäre (Rechtsgedanke aus § 906 BGB)
Mietminderung bei Baustellenlärm
§ 906
Zuführung unwägbarer Stoffe
(1) Der Eigentümer eines Grundstücks kann die Zuführung von Gasen, Dämpfen, Gerüchen, Rauch, Ruß, Wärme, Geräusch, Erschütterungen und ähnliche von einem anderen Grundstück ausgehende Einwirkungen insoweit nicht verbieten, als die Einwirkung die Benutzung seines Grundstücks nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigt. Eine unwesentliche Beeinträchtigung liegt in der Regel vor, wenn die in Gesetzen oder Rechtsverordnungen festgelegten Grenz- oder Richtwerte von den nach diesen Vorschriften ermittelten und bewerteten Einwirkungen nicht überschritten werden. (…)
Mietminderung bei Baustellenlärm
Fall:
M hat vom V Gewerberäume zur Nutzung als Massagesalon gemietet. Ab März 2018 wird auf dem Nachbargrundstück das vorhandene Gebäude abgerissen und ein neues Gebäude errichtet. Das Mietobjekt blieb erreichbar, doch der Gehweg zum Bauvorhaben abgesperrt, die Fahrbahn vor dem Objekt gehörte zur Baustelleneinrichtungsfläche und dort standen wiederholt Baufahrzeuge. Dadurch war der Massagesalon schlechter sichtbar und begehbar. M klagt auf Mietrückzahlung in Höhe von 6.828,39 EUR und auf Feststellung einer Mietminderung um 20% während der Abriss- und Neubauarbeiten.
Zu Recht?
KG, Urteil v. 17.09.2020 – 8 U 1006/20
Mietminderung bei Baustellenlärm
Fall:
M hat vom V Gewerberäume zur Nutzung als „Thai-Massagesalon“ gemietet. Ab März 2018 wird auf Nachbargrundstück das vorhandene Gebäude abgerissen und ein neues Gebäude errichtet. Das Mietobjekt blieb erreichbar, doch der Gehweg zum Bauvorhaben abgesperrt, die Fahrbahn vor dem Objekt gehörte zur Baustelleneinrichtungsfläche und dort standen wiederholt Baufahrzeuge. Dadurch war der Massagesalon schlechter sichtbar und begehbar. M klagt auf Mietrückzahlung in Höhe von 6.828,39 EUR und auf Feststellung einer Mietminderung um 20% während der Abriss- und Neubauarbeiten.
Zu Recht?
KG, Urteil v. 17.09.2020 – 8 U 1006/20
Mietminderung bei Baustellenlärm
Entscheidung:
• Lärm und Erschütterungen von einer benachbarten Baustelle können im Hinblick auf den mietvertraglich vereinbarten Nutzungszweck einen Mangel der Mietsache begründen,
• Gebrauchsbeschränkungen aufgrund von Beschaffenheit oder Lage des Mietobjekts fallen in den Risikobereich des Vermieters
• KG hält es für bedenklich, dass der BGH im Rahmen der ergänzenden Vertragsauslegung einen Mangel der Mietsache aufgrund nachträglich erhöhter Geräuschimmissionen durch einen Dritten verneint,
• Problem: Die Revision wurde nicht zugelassen!
Mietminderung bei Baustellenlärm
Fall:
Das Ehepaar M lebt gemeinsam in einer Mietwohnung in Berlin Neukölln. V kündigt umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen und bietet für die Zeit der Arbeiten eine Umsetzwohnung an. M zieht für die Dauer von 5 Monaten in die Umsetzwohnung. In der zuvor abgeschlossenen Nutzungsvereinbarung verpflichtet sich M zu fortgesetzten Mietzahlung für die urspr. angemietete Wohnung. V verzichtet im Gegenzug auf die Zahlung einer „Nutzungsentschädigung“ für die Umsetzwohnung. Im Anschluss verlangt M die Rückzahlung der Miete für die Zeit der Umsetzung.
Zu Recht?
LG Berlin, Urteil v. 08.07.2020 – 65 S 232/19
Mietminderung bei Modernisierungsmaßnamen
Entscheidung:
Ja!
• die Mietsache stand während der Zeit der Modernisierungsabreiten nicht zur Nutzung zur Verfügung. M konnte W nicht zur Fortzahlung der Miete verpflichten, da Miete um 100%
gemindert.
• Soweit die Beklagte darauf verweist, dass sie im Gegenzug auf eine „Nutzungsgebühr“ für die Umsetzwohnung verzichtet hat, kann offen bleiben, ob der oder die Kläger eine solche mit Blick auf §§ 555d Abs. 7, 555a Abs. 3 BGB schuldeten.
Mietminderung bei Modernisierungsmaßnamen
§ 555a
Erhaltungsmaßnahmen
(3) Aufwendungen, die der Mieter infolge einer Erhaltungsmaßnahme machen muss, hat der Vermieter in angemessenem Umfang zu ersetzen. Auf Verlangen hat er Vorschuss zu leisten.
§ 555d
Duldung von Modernisierungsmaßnahmen
(1) Der Mieter hat eine Modernisierungsmaßnahme zu dulden.
(7) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Mietminderung bei Modernisierungsmaßnamen
§ 555f Vereinbarungen über Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen
Die Vertragsparteien können nach Abschluss des Mietvertrags aus Anlass von Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen Vereinbarungen treffen, insbesondere über die
1. zeitliche und technische Durchführung der Maßnahmen,
2. Gewährleistungsrechte und Aufwendungsersatzansprüche des Mieters, 3. künftige Höhe der Miete.
Mietminderung bei Modernisierungsmaßnamen
LG München I (Urteil vom 09.12.2011 - 14 S 9823/11):
„In Ansehung konkreter Baumaßnahmen kann sich der Mieter trotz § 536 Abs. 4 BGB im Einvernehmen mit dem Vermieter auf eine bestimmte Minderung auch für die Zukunft jedenfalls dann einigen, wenn es sich um einen befristeten Zeitraum handelt. Er kann im Übrigen hinsichtlich der geplanten Baumaßnahmen auch für einen bestimmten Zeitraum für die Zukunft auf eine weitergehende Minderung und die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts wirksam verzichten.“
BGH(Urteil vom 14.10.2009 - VIII ZR 159/08)
„Das Minderungsrecht nach § 536 BGB ist zwar unabdingbar; gleichwohl kann der Mieter auf eine konkrete, aus einem bestimmtem Anlass gerechtfertigte Minderung verzichten. In dem zu entscheidenden Fall hatte der Vermieter in Aussicht gestellt, von einer Mieterhöhung auf Grund der durchgeführten Modernisierungsarbeiten abzusehen, wenn die Mieterin auf eine Minderung verzichtet.“
Mietminderung bei Modernisierungsmaßnamen
Und:
BGH, Versäumnisurteil v. 21.11.2012 – VIII ZR 50/12
Umsetzwohnung ist im Zweifel als Austausch des Mietgegenstandes zu werten!
Lediglich eine höhere Miete dürfte nicht verlangt werden
Mietminderung bei Modernisierungsmaßnamen
Fall:
V begehrt nach zahlungsverzugsbedingter Kündigung die Räumung und Herausgabe einer von M innegehaltenen Wohnung, hilfsweise die Zahlung einer Miete/Nutzungsentschädigung in Höhe von 15.480,00 € für eine dem M für die Dauer von Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten in der Hauptwohnung bereitgestellte weitere Wohnung im Seitenflügel desselben Anwesens. V beruft sich dabei auf eine mündliche Vereinbarung über die Nutzung der Umsetzwohnung.
Zu Recht?
LG Berlin, Urteil v. 25.03.2021 – 67 S 336/20
Mietminderung bei Modernisierungsmaßnamen
Entscheidung:
• Nein!
• M befand sich nicht im Zahlungsverzug, weshalb die Kündigung unwirksam ist.
• M war von der Entrichtung der Miete für die Hauptwohnung § 536 Abs. 1 S. 1 BGB vollständig befreit, da die Mietsache in diesem Zeitraum aufgrund der Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten unbewohnbar war.
• Eine Zahlung einer Nutzungsentschädigung für die Umsetzwohnung wäre allenfalls dann gerechtfertigt, wenn V eine mit der vermieteten Wohnung vergleichbare und gleichwertige Wohnung zur Verfügung gestellt hätte. Daran fehlte es jedoch.
• Aber: Revision wurde zugelassen!!
