V A R I A
A
A3114 Deutsches Ärzteblatt½½½½Jg. 97½½½½Heft 46½½½½17. November 2000
Anfang 1999 hatten Bauwilli- ge gut lachen: Eine Immobili- enfinanzierung kostete weni- ger als fünf Prozent, sodass selbst hohe Finanzierungsbe- träge nur eine geringe Zahllast zur Folge hatten. Dies hat sich geändert: Unter sechs Prozent sind Darlehen mit zehnjähri- ger Zinsfestschreibung kaum noch zu bekommen, bei 15 Jahren Zinsbindung müssen sogar nahezu sieben Prozent aufgebracht werden. Tendenz:
steigend. Angesichts der Kon- junkturbelebung ist davon auszugehen, dass in absehba- rer Zeit die 7-Prozent-Marke für Darlehensnehmer wieder zum Alltag gehören wird.
Vor diesem Szenario macht es Sinn, sich frühzeitig Ge- danken über die richtige Fi- nanzierungstaktik zu ma- chen. Relativ einfach ist dies bei der Neuaufnahme eines Darlehens: Nachdem der Trend zu höheren Zinsen trotz aller Unwägbarkeiten doch erkennbar ist, sollte hier nicht mehr gewartet werden.
Handelt es sich hingegen um eine mögliche Umschuldung, sollte man genau nachrech- nen: Sind die Zinsen des be- stehenden Darlehens nur noch über einen kurzen Zeit- raum festgeschrieben, emp- fiehlt sich eine baldige Um- schuldung. Denn in diesem Fall werden die Nachteile aus
der meist zu zahlenden Vor- fälligkeitsentschädigung in der Regel durch die Vorteile einer längerfristigen, günsti- gen Kondition ausgeglichen.
Läuft das Darlehen jedoch noch länger als drei bis vier Jahre, richtet sich die Ant- wort auf die Frage nach der Umschuldung vorrangig nach den bisherigen Konditionen:
Liegen sie deutlich über dem heutigen Niveau, kann eine Umschuldung sinnvoll sein, im Fall eines eher niedrigen Mehrzinses ist meist eine Fortführung des bisherigen Darlehens empfehlenswert.
Persönliches Verhandeln Weiterhin unverzichtbar ist das konkrete, persönliche Ver- handeln. Denn der Wettbe- werb ist in den vergangenen Monaten deutlich härter ge- worden, die Ausgangsposi- tion des Darlehensnehmers damit umso günstiger. Dies gilt bereits in Zusammenhang mit einer eventuell berech- neten Vorfälligkeitsentschädi- gung für ein abzulösendes Dar- lehen: Da der Kunde letztlich nur aufgrund der niedrigeren Konditionen umschuldet, je- doch bei demselben Institut bleibt, sollte die verlangte Vor- fälligkeitsentschädigung nied- riger ausfallen als im Fall ei- nes geplanten Wechsels der
finanzierenden Bank. Sinn- voll ist es auch, vor dem Ge- spräch mit dem Kreditsach- bearbeiter die Konditionen anderer Institute einzuholen, um Vergleichsmöglichkeiten zu haben und so den Ver- handlungsspielraum zu ver- größern.
Ein wichtiges Kriterium ist auch die Frage der Zinsfest- schreibung. Grundsätzlich gilt:
Je kürzer die Zinsfestschrei- bung, umso flexibler ist der Fi- nanzierungswillige (zum Bei- spiel wenn es um eine vorzei- tige Ablösung des Darlehens geht). Andererseits erhöht sich mit einer kurzen Festschrei- bung das Risiko. Wenn das Zinsniveau am Ende der Fest- schreibungsdauer nicht mehr bei sechs Prozent, sondern zum Beispiel bei neun Pro- zent liegt, zahlt er von heute auf morgen doppelt so viel für das aufgenommene Geld – ein Problem, das in jeder Hoch- zinsphase viele Immobilien- käufer an den Rand des fi- nanziellen Ruins treibt.
Unverzichtbar ist daher die Abstimmung der Zinsfest- schreibung auf die persönli- chen Verhältnisse: Wenn es sich um ein niedriges Darlehen handelt, das möglicherweise schon nach wenigen Jahren komplett zurückgezahlt wer- den soll, macht eine langfristi- ge Zinsbindung kaum Sinn.
Auch wenn der Kunde flexibel bleiben und seine Schuld so schnell wie möglich tilgen will, empfiehlt es sich, zumindest ei- nen Teil des Darlehens varia- bel oder mit kurzer Zinsfest- schreibung aufzunehmen.
Anders die Lage bei einer ausgeglichenen oder gar an- gespannten Finanzlage: Sollte beispielsweise ein heute sechs- prozentiges Darlehen über 300 000 DM nach Ende der fünfjährigen Zinsfestschrei-
bung plötzlich neun Prozent kosten, erhöht sich damit der monatliche (!) Aufwand des Kunden um nahezu 1 000 DM. Hier ist also die Sicher- heit wichtiger als Flexibilität:
Der überwiegende Teil des Darlehens sollte in diesem Fall eine möglichst langfristige Zinsbindung vorsehen, ledig- lich ein kleiner Teil sollte mit kurzer Zinsfestschreibung fi- nanziert werden.
Im Übrigen sind die „Ge- fahren“ einer langen Zinsbin- dung längst nicht so gravie- rend wie oftmals geschildert:
Tatsache ist zwar, dass sie den Kunden langfristig bindet, so- fern im Vertrag keine Son- dertilgungsmöglichkeiten ver- einbart wurden. Steigen die Zinsen jedoch tatsächlich wei- ter, wird sich kaum ein Insti- tut weigern, ein heute aufge- nommenes, zinsgünstiges Dar- lehen vorzeitig zurückzuneh- men. Zudem besteht auch kein Grund zur Berechnung einer hohen Vorfälligkeits- entschädigung: Da das Insti- tut das aufgenommene Geld letztlich wieder teurer aus- reichen kann, entstehen der Bank (außer Verwaltungsko- sten) keine Nachteile aus der vorzeitigen Tilgung.
Neuerliche Talfahrt
Darüber hinaus kann es für Darlehensnehmer oftmals so- gar sinnvoll sein, freie Gelder gerade eben nicht zur frühzei- tigen Rückzahlung der Ver- bindlichkeiten einzusetzen.
Bei steigenden Zinsen kann das Geld möglicherweise zu höheren Konditionen am Ka- pitalmarkt angelegt werden, als das Darlehen letztlich ko- stet. Verstärkt wird dieser Ef- fekt, wenn das Darlehen zur Finanzierung einer vermiete- ten Immobilie oder betriebli-
Finanzierungen
Die richtige Taktik bei steigendem Zins
Die seit einigen Monaten deutlich steigenden Zin- sen begünstigen nur die Anleger – Finanzierungs- willige leiden unter den schlechteren Konditionen.
Wirtschaft
V A R I A
Deutsches Ärzteblatt½½½½Jg. 97½½½½Heft 46½½½½17. November 2000 AA3115 chen Investition aufgenommen
wurde und die Spareinkünfte die maßgeblichen Freibeträge unterschreiten. Dann können die Darlehenszinsen steuer- lich geltend gemacht werden, gleichzeitig ist aber das Kapi- tal steuerfrei angelegt.
Das größte Risiko einer langfristigen Zinsbindung tritt jedoch dann ein, wenn die Zinsen nicht steigen, sondern
zu einer neuerlichen Talfahrt ansetzen. In diesem Fall muss sich der Darlehensnehmer damit trösten, dass er zumin- dest im langfristigen Ver- gleich günstig finanziert hat.
Denn im Rückblick auf die vergangenen 30 Jahre koste- ten Darlehen stets mehr als 7,5 Prozent – dagegen sind die heutigen Sätze immer noch Discount-Konditionen. pj
Steuertipp
Sanierung absetzbar
Wurden beim Bau eines Hau- ses toxische Substanzen wie zum Beispiel Formaldehyd, lindanhaltige Holzschutzmit- tel oder Asbest verwendet, können später gesundheitli- che Schäden bei den Bewoh- nern auftreten. Damit noch nicht genug: Häufig verur- sacht das Entfernen von kon- taminierten Gebäudeteilen erhebliche Kosten. Die Deut- sche Bank Bauspar AG weist auf einen Erlass des Bremer Senats für Finanzen hin (vom 24. Februar 2000, Az.: S 2284- 181), nach dem betroffene Ei- gentümer das Finanzamt jetzt an den Sanierungskosten be- teiligen können.
Kosten, die Eigentümern selbst genutzter Wohnungen durch die Vermeidung oder Be- hebung gesundheitlicher Schä- den infolge von Formalde- hyd- und Holzschutzmittel- ausgasungen entstehen, kön- nen als außergewöhnliche Be- lastung bei der Einkommen- steuer abgesetzt werden. Dies gilt sowohl für die Sanierungs- kosten der selbst genutzten Wohnung als auch für die Wiederbeschaffungskosten für entsprechende kontaminierte Kleidung oder Hausrat (zum Beispiel Polstermöbel oder Betten). Für die steuerliche Anerkennung dieser Kosten fordert das Finanzamt folgen- de Nachweise:
❃ ein ärztliches Attest, aus dem hervorgeht, dass bei den Betroffenen gesundheitliche Schäden bereits eingetreten
oder konkret zu befürchten sind, und
❃ ein Gutachten der zu- ständigen amtlichen techni- schen Stelle, in dem der Zu- sammenhang der Gesund- heitsschäden mit den Ausga- sungen bestätigt wird.
In dem technischen Gut- achten müssen die Quellen der Ausgasungen präzise be- schrieben werden. Außerdem muss nachgewiesen werden, welche Maßnahmen für die Sanierung erforderlich sind.
Die für die Erstellung des Gutachtens entstehenden Ko- sten können ebenfalls als außergewöhnliche Belastung abgesetzt werden.
Bei Asbestsanierungen muss zusätzlich der Nachweis erbracht werden, dass die Sanierung entsprechend den gesetzlichen Bestimmungen fachmännisch durchgeführt ist (§ 39 GefahrstoffVO, BGBl.
I 1993, S. 1782) und die ausge- tauschten Gegenstände sach- gemäß entsorgt werden. Auf die Vorlage eines ärztlichen Attests verzichtet das Finanz- amt jedoch, da die Gesund- heitsgefährdung durch As- best anerkannt ist.
Die Bank weist darauf hin, dass technische Gutach- ten unter anderem die Tech- nischen Überwachungsverei- ne, die amtlich anerkannten Messstellen nach dem Bun- desemissionsschutzgesetz und das Bremer Umweltinstitut, Wielandstraße 25, 28203 Bre-
men, erteilen. EB
