GEMEINDE BÜTTELBORN. Ortsteil Worfelden. Bebauungsplan IM WASSERLAUF 3. Änderung 1. BEGRÜNDUNG 2. TEXTLICHE FESTSETZUNGEN STAND

GEMEINDE BÜTTELBORN

Ortsteil Worfelden

Bebauungsplan

IM WASSERLAUF – 3. Änderung

1. BEGRÜNDUNG

2. TEXTLICHE FESTSETZUNGEN

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1. BEGRÜNDUNG

Der bestehende Netto-Markt im Ortsteil Worfelden in der Gemeinde Büttelborn soll ver- größert werden. Die Erweiterung soll vor allen westliche Richtung und in geringem Maße in nördliche Richtung erfolgen. Hierzu wird in der Flur 2 der Großteil des benachbarten Flurstücks 479 dem zukünftigen Netto-Markt auf Flurstück 274/4 zugeordnet. Das Flur- stück 479 ist derzeit als Öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung Sportanlage festgesetzt.

Da es sich mit der Umwidmung der Öffentlichen Grünfläche in ein Sonstiges Sonderge- biet gemäß § 11 BauNVO um eine Nachverdichtung handelt, wird die Bebauungsplan- änderung im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB durchgeführt. Es gelten die Vorschriften des vereinfachten Verfahrens nach § 13 (2) und (3) Satz 1 BauGB entspre- chend. Hierbei kann von der Umweltprüfung nach § 2 (4) BauGB, vom Umweltbericht nach § 2 a BauGB und von der zusammenfassenden Erklärung abgesehen werden.

Im beschleunigten Verfahren kann gemäß § 13a (2) BauGB ein Bebauungsplan, der von Darstellungen des Flächennutzungsplanes abweicht, auch aufgestellt werden, bevor der Flächennutzungsplan geändert oder ergänzt ist, sofern die geordnete städtebauliche Entwicklung nicht beeinträchtigt wird. Der Flächennutzungsplan ist im Wege der Berich- tigung anzupassen.

1.1 RÄUMLICHER GELTUNGSBEREICH

Der räumliche Geltungsbereich des Plangebietes beinhaltet in der Gemarkung Wor- felden in der Flur 2 die Flurstücke 274/4 und 479 teilweise. Die Flächengröße be- trägt insgesamt 5.634 m². Hiervon entfallen auf die derzeitig festgesetzte Grünfläche 1.320 m².

Städtebauliche Situation

Der Lebensmittediscounter „Netto“ befindet sich im westlichen Bereich des Ortstei- les Worfelden, verkehrsgünstig an der K 164 gelegen. Südlich und westlich schlie- ßen an den Netto-Markt schmale öffentliche Grünflächen an, östlich ein Parkplatz auf einem gemeindeeigenem Grundstück. Die Erschließung erfolgt über die Her- mann-Schmitt-Straße, die unmittelbar in die Kreisstraße K 164 (Geleitstraße) mün- det.

Mit dem rechtskräftigen Bebauungsplan IM WASSERLAUF besteht für den Netto- markt Planungsrecht. Zugelassen ist im festgesetzten Mischgebiet mit einer GRZ und GFZ von 0,6 eingeschossiger Lebensmitteleinzelhandel (incl. Bäcker und Metz- ger) mit einer maximalen Verkaufsfläche von 800 m² sowie ein Getränkemarkt mit maximal 200 m² Verkaufsfläche. Das Baufenster hat eine Ausdehnung von 45 x 38 m. Parallel zur K 164 ist eine 15 m tiefe Bauverbotszone nachrichtlich in den Be- bauungsplan übernommen. Der Netto-Markt wurde entsprechend den Festsetzun- gen des Bebauungsplanes umgesetzt.

Luftbild mit Planungsbereich (Quelle: googleearth)

Städtebauliche Entwicklung

Für die geplante Erweiterung des Netto-Marktes in westliche Richtung ist die Inan- spruchnahme der derzeitigen Öffentlichen Grünfläche erforderlich. Die zusätzlich vorgesehene nördliche Vergrößerung des Baukörpers nimmt Stellplätze in An- spruch, die ebenfalls im Bereich der derzeitigen Grünfläche ersetzt werden sollen.

Mit der Gebäudeerweiterungen geht eine Erhöhung der Verkaufsfläche auf 1.050 m² in einem einheitlichen Verkaufsraum ohne separaten Getränkemarkt einher, so dass das zukünftige Gelände des Netto-Marktes als Sonstiges Sondergebiet gemäß § 11 BauNVO ausgewiesen wird. In der Summe wird allerdings die bisher in zwei von- einander getrennten Verkaufsräumen zulässige maximale Verkaufsfläche von 1.000 m² (800 m² für Lebensmitteleinzelhandel + 200 m² für Getränkemarkt) = 1.000 m² nur gering erhöht werden.

Da eine Gebäudelänge von über 50 m vorgesehen ist, wird neben der Anpassung der Baugrenzen eine abweichende Bauweise festgesetzt.

Eine Änderung der sonstigen planerischen Festsetzungen und bauordnungsrechtli- chen Vorschriften ist nicht vorgesehen. Somit bleibt auch die derzeitige Gebäude- gestalt in ihren Grundzügen erhalten bzw. wird durch die Erweiterungen aufgenom- men und fortgesetzt.

Berichtigung des Flächennutzungsplanes

Die wirksame 3. Änderung des Flächennutzungsplanes der Gemeinde Büttelborn stellt den Bereich des heutigen Nettomarktes (= mit „2“ gekennzeichnete Fläche im unten dargstellten FNP-Ausschnitt) , den östlich benachbarten Parkplatz und die westlich gelegene Öffentliche Grünfläche als Gemischte Baufläche dar.

Wirksame 3. Änderung des Flächennutzungsplanes (Ausschnitt, ohne Maßstab)

Eingriffsregelung

Gemäß § 13 a (2) Nr. 4 BauGB gelten bei Bebauungsplänen, die im beschleunigten Verfahren aufgestellt werden, die Eingriffe im Sinne des § 1 a (3) Satz 5 BauGB von der planerischen Entscheidung als zulässig. Ein Ausgleich der Eingriffe ist daher nicht erforderlich. Keine Aussage trifft der § 13 a BauGB zur Vermeidung von Ein- griffen. Dieser Aspekt ist deshalb auch bei den im beschleunigten Verfahren aufge- stellten Bebauungsplänen zu berücksichtigen, um die Belange des Naturschutzes und der Landschaftspflege in die Abwägung nach § 1 (6) BauGB einzubeziehen.

1.2 PLANUNGSRECHTLICHE FESTSETZUNGEN / BAUORDNUNGSRECHT- LICHE VORSCHRIFTEN

Nachfolgend aufgeführte planungsrechtliche Festsetzungen sind inhaltlich – sofern sie das ursprünglich festgesetzte Mischgebiet betreffen – dem ursprünglichen Be- bauungsplan entnommen.

Mit der 3. Änderung neu aufgenommene Festsetzungen sind kursiv gedruckt.

Die sonstigen Planungsrechtlichen Festsetzungen, Bauordnungsrechtlichen Vor- schriften und Hinweise des ursprünglichen Bebauungsplanes behalten auch weiter- hin ihre Gültigkeit.

Aufgestellt: Wiesbaden, den 10.04.2019 ...

Merkel

2. TEXTLICHE FESTSETZUNGEN

A. PLANUNGSRECHTLICHE FESTSETZUNGEN § 9 BauGB

1. ART DER BAULICHEN NUTZUNG (§ 9 (1) BauGB)

SONSTIGES SONDERGEBIET § 11 BauNVO

- Nach § 11 BauNVO wird das Baugebiet als SONSTIGES SONDERGEBIET mit der Zweckbestimmung EINZELHANDEL LEBENSMITTEL festgesetzt.

Zulässig ist Lebensmitteleinzelhandel (incl. Bäcker und Metzger) mit einer Verkaufs- fläche (VK) von maximal 1.050 m².

2. HÖHENLAGE BAULICHER ANLAGEN

§ 9 (1) Nr. 1 BauGB i. V. mit § 9 (3) Nr. 1 BauGB i.V. mit § 18 (1) BauNVO - Die Höhenlage der baulichen Anlagen wird gemessen von Geländeoberkante. Der

Fertigfußboden Erdgeschossdecke darf 1,00 m nicht überschreiten. Ausnahmsweise kann eine andere Sockelhöhe zugelassen werden, wenn der Anschluss an die öffent- liche Entwässerungsanlage dies erfordert oder durch Grundwasserverhältnisse un- zumutbare nachteile entstehen.

- Die Firsthöhe wird gemessen von Oberkante öffentlicher Verkehrsfläche (gemessen an der Grundstücksgrenze (Straßenbegrenzungslinie) in der Grundstücksmitte (vgl.

Schemabild) und der der Verkehrsfläche zugewandten Außenwandfläche bis zum Schnittpunkt mit der Außenwand mit der Dachhaut (Oberkante Dacheindeckung).

- Festgelegte Geländeoberkante ist die Oberkante Straße (Gradientenhöhe), gemes- sen in der Grundstücksmitte. Die Garten- bzw. Freiflächenoberkante ist mindestens auf der Höhe der Oberkante Straße zu modellieren.

3. BAUWEISE § 9 (1) Nr. 2 BauGB i.V. mit § 22 BauNVO

- Gemäß § 22 (4) BauNVO wird für das Sonstige Sondergebiet (SO) eine abweichende Bauweise festgesetzt. Die maximal zulässigen Längen der Gebäude werden durch die Baugrenzen in der Planzeichnung vorgegeben.

4. FÜHRUNG VON VERSORGUNGSANLAGEN-/LEITUNGEN

§ 9 (1) Nr. 13 BauGB

- Alle Ver- und Entsorgungsleitungen sind unterirdisch zu verlegen.

5. FLÄCHEN + MASSNAHMEN ZUM SCHUTZ, ZUR PFLEGE UND ZUR ENT- WICKLUNG VON BODEN, NATUR + LANDSCHAFT § 9 (1) Nr. 20 BauGB

- Stellplätze sind mit wasser- und luftdurchlässigen Belägen herzustellen (z. B. Öko- pflaster, Rasengittersteine, Schotterrasen).

6. ANPFLANZEN VON BÄUMEN, STRÄUCHERN + SONSTIGEN BEPFLAN- ZUNGEN § 9 (1) Nr. 25a BauGB

- Auf der Fläche für Nebenanlagen, Stellplätze, Garagen und Gemeinschaftsanlagen mit der Zweckbestimmung Stellplätze ist für je fünf zusammenhängende Stellplätze ein standortgerechter, hochstämmiger Laubbaum auf Pflanzstreifen oder –inseln zu pflanzen und zu pflegen. Insgesamt sind mindestens 30 Bäume zu pflanzen.

- Für die festgesetzten Gehölzpflanzungen gelten folgende Mindestqualitäten:

LAUBBÄUME - Hochstamm, 3 x verpflanzt, StU 14 - 16 cm OBSTBÄUME - Hochstamm, Stammhöhe 160 - 180 cm, StU 7 cm STRÄUCHER - 2 x verpflanzt, ohne Ballen, Höhe: 80 – 100 cm

B. BAUORDNUNGSRECHTLICHE VORSCHRIFTEN § 9 (4) BauGB i.V. mit § 81 HBO

1. BEBAUUNG (§ 81 (1) Nr. 1 HBO)

1.1 DÄCHER (§ 81 (1) NR. 1 HBO)

- Es sind geneigte Dächer mit einer Neigung zwischen 10° und 30° zugelassen. Auf maximal 20 % der gesamten Dachfläche sind hiervon abweichende Dachneigungen zulässig.

- Bei Dachneigungen > 15 ° sind nur kleinteiliges Material wie z. B. Betondachsteine, Tonziegel etc. sowie Dachbegrünungen zulässig.

- Gauben sind als Sattel-, Schlepp- oder Tonnengauben auszuführen und auf die hälfte der hausbreite zu beschränken. Gauben haben vom First einen Mindestabstand von 0,75 m und von der Giebelwand mindestens einen Abstand von 1,50 m einzuhalten.

Dies gilt auch für Zwerchhäuser. Werden mehrere Gauben auf der Dachfläche ange- ordnet, so sind sie als horizontales Band auszuführen und in einem einheitlichen For- mat zu gestalten.

1.2 FASSADEN (§ 81 (1) Nr. 1 HBO)

- Fassaden sind in einem hellen, gedeckten Farbton zu verputzen. Außerdem sind Verkleidungen aus Holz und vorgemauerten Klinkern zulässig. Dies gilt auch für An- bauten, Nebengebäude und Garagen, die farblich an das Hauptgebäude anzupas- sen sind.

2. EINFRIEDUNGEN + GELÄNDESTÜTZMASSNAHMEN (§ 81 (1) Nr. 3 HBO) - Einfriedungen sind bis zu einer Höhe von 1,50 m, zu öffentlichen Grünflächen bis zu

einer Höhe von 1,80 m zulässig.

D. HINWEISE / EMPFEHLUNGEN

1. DENKMALSCHUTZ

- Wenn bei Erdarbeiten Bodendenkmäler bekannt werden, so ist dies dem Landesamt für Denkmalpflege, hessenArchäologie, oder der Unteren Denkmalschutzbehörde des Rheingau-Taunus-Kreises unverzüglich anzuzeigen (§ 17 HDSchG). Die Funde sind in unverändertem Zustand zu erhalten und in geeigneter Weise bis zu einer Ent- scheidung zu schützen (§ 20 (3) HDSchG).

- Hinweise auf Bodendenkmäler geben alte Steinsetzungen, Bodenfärbungen durch Holzzersetzungen, Scherben, Knochen oder Metallgegenstände.

2. NIEDERSCHLAGSWASSER

- Das auf den Dachflächen anfallende Niederschlagswasser sollte über ein getrenntes Leitungsnetz in Ziosternen gesammelt und auf dem jeweiligen Grundstück verwendet werden. Die Nutzung des Regenwassers als Brauchwasser (z. B. Toilettenspülung) wird empfohlen. Zur Sicherstellung der hygienischen und sicherheitstechnischen Be- lange sind die Anlagen nach den einschlägigen technischen Regeln (DIN 1988 etc.) auszuführen und zu betreiben. Anforderungen für Bau und Betrieb der Anlagen sind in einem Erlass des Hess. Ministeriums für Umwelt, Energie, Jugend, Familie und Gesundheit vom 04.02.1999 III 7-79e 02.37.11 (StAnz. 10/1999 S. 709) enthalten.

3. BAUGRUND, ÖFFENTLICHES KANALNETZ, GRÜNDUNGSBERATUNG - Es wird empfohlen, objektbezogene Baugrunduntersuchungen und Gründungsbera-

tung durchzuführen sowie den höchsten Grundwasserstand prüfen zu lassen. Das Ergebnis der Untersuchungen ist maßgebend für die Ausführung und Sicherung an der baulichen Anlage. Insbesondere ist bei objektbezogenen Baugrunduntersuchun- gen mit Feststellung der höchsten Grundwasserstände über die Notwendigkeit von wasserundurchlässigen Kellerkonstruktionen (weiße Wanne) und wasserdichten Kel- lerfensterlichtschächten zu entscheiden. Dieser Entscheidung kommt besondere Be- deutung in Bezug auf die dauerhafte Funktionstüchtigkeit der baulichen Anlage zu.

4. SCHALLGUTACHTEN

- Zur Errichtung des SB-Marktes aind die im Lärmgutachten (TÜV-Süd, nr. 6007, vom 04.06.2007) gegebenen Rahmenbedingungen zu beachten.

5. EMPFEHLUNG VON GEHÖLZARTEN - BÄUME

Acer platanoides - Spitzahorn

Acer pseudoplatanus - Bergahorn

Carpinus betulus - Hainbuche

Carpinus bet. 'Fastigiata' - Säulen-Hainbuche

Quercus petraea - Traubeneiche

Quercus robur - Stieleiche Quercus robur 'Fastigiata' - Säuleneiche

Sorbus aucuparia - Eberesche

Sorbus domestica - Speierling

Tilia cordata - Winterlinde

- STRÄUCHER

Cornus sanguinea *) - Roter Hartriegel

Corylus avellana - Haselnuß

Euonymus europaeus - Europäisches Pfaffenhütchen Ligustrum vulgare *) - Gemeiner Liguster

Lonicera xylosteum - Gewöhnliche Heckenkirsche

Rosa canina - Heckenrose

Salix caprea - Salweide

Sambucus nigra - Schwarzer Holunder

Viburnum lantana - Wolliger Schneeball

Viburnum opulus - Wasserschneeball

- OBSTBÄUME

APFELSORTEN - Bismarkapfel

- Ditzels Rosenapfel - Gelber Edelapfel - Gewürzluike - Kaiser Wilhelm - Schafsnase

- Schöner aus Boskoop - Winterrambour Gute Graue

BIRNENSORTEN - Bosc’s Flaschenbirne

KIRSCHSORTEN - Königskirsche, Typ Querfurt

- Schneiders Späte Knorpelkirsche - Telckners Schwarze

ZWETSCHGENSORTEN - Hauszwetschge

- Nancy Reneklode

- DACHBEGRÜNUNGEN STAUDEN

Hieracium pilosella - Kleines Habichtskraut Petrorhagia saxifraga - Felsennelke

Potentilla neumanniana - Frühlingsfingerkraut Prunella grandiflora - Großblütige Braunelle

Sedum acre - Scharfer Mauerpfeffer

Sedum sexangulare - Milder Mauerpfeffer

Sedum telephium - Purpurrote Fetthenne

Sempervivum tectorum - Echte Hauswurz GRÄSER

Carex caryophyllea - Frühlingssegge

Carex humilis - Niedrige Segge

Festuca rupicaprina - Gemsenschwingel

Melica ciliata - Wimperperlgras

- KLETTER-/RANK-/SCHLINGPFLANZEN SELBSTKLIMMERr

Hedera helix - Gemeiner Efeu

Parthenocissus quinquefolia - Wilder Wein Parthenocissus tricuspedata - Jungfernrebe MIT KLETTERHILFE

Clematis montana ‚rubens’ - Bergrebe

Clematis in Sorten - Waldrebe

Kletterrosen - In Sorten

Lonicera in Sorten - Geißblatt

Polygonum aubertii - Schlingknöterich

Vitis vinifera - Echter Wein

Wisteria sinensis - Blauregen

E. RECHTSGRUNDLAGEN

Der Bebauungsplan wird aufgrund der nachfolgenden gesetzlichen Bestimmungen ge- ändert:

- Baugesetzbuch (BauGB) i.d.F. der Bekanntmachung vom 03.11.2017 (BGBl. I S. 3634).

- Gesetz über Naturschutz und Landschaftspflege (Bundesnaturschutzgesetz - BNatSchG) i.d.F. der Bekanntmachung vom 29.07.2009 (BGBl. I S. 2542), zuletzt geändert durch Gesetz vom 15.09.2017 (BGBl. I S. 3434).

- Gesetz zum Schutz vor schädlichen Bodenveränderungen und zur Sanierung von Alt- lasten (BBodSchG) vom 17.03.1998 (BGBl. I S. 502), zuletzt geändert durch Gesetz vom 08.09.2017 (BGBl. I S. 3370).

- Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) i.d.F. der Bekanntmachung vom 24.02.2010 (BGBl. I S. 94), zuletzt geändert durch Gesetz vom 20.07.2017 (BGBl. I S. 2808).

- Gesetz zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen durch Luftverunreinigun- gen, Geräusche, Erschütterungen und ähnliche Vorgänge (Bundesimmissionsschutz- gesetz - BImSchG) i.d.F. der Bekanntmachung vom 17.05.2013 (BGBl. I S. 1274), zu- letzt geändert durch Gesetz vom 18.07.2017 (BGBl. I S. 2771).

- Gesetz zur Ordnung des Wasserhaushalts (Wasserhaushaltsgesetz – WHG) vom 31.07.2009 (BGBl. I S. 2585), zuletzt geändert durch Gesetz vom 18.07.2017 (BGBl. I S. 2771).

- Flurbereinigungsgesetz (FlurbG) i.d.F. vom 16.03.1976 (BGBl. I S. 546), zuletzt ge- ändert durch Gesetz vom 19.12.2008 (BGBl. I. S. 2794).

- Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung - BauNVO) i.d.F. der Bekanntmachung vom 21.11.2017 (BGBl. I S. 3786).

- Verordnung über die Ausarbeitung der Bauleitpläne und die Darstellung des Planin- halts (Planzeichenverordnung - PlanZV 90) vom 18.12.1990 (BGBl. 1991 I S. 58), geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 04.05.2017 (BGBl. I S. 1057).

- Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstü- cken (Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV) i.d.F. vom 19.05.2010 (BGBl. I S. 639).

- Hessische Bauordnung (HBO) i.d.F. der Bekanntmachung vom 15.01.2011 (GVBl. I S. 46, 180), zuletzt geändert durch Gesetz vom 15.12.2016 (GVBl. S. 294).

- Hessisches Ausführungsgesetz zum Bundesnaturschutzgesetz – HAGBNatSchG vom 20.12.2010 (GVBl. I S. 629), zuletzt geändert durch Gesetz vom 17.12.2015 (GVBl. S. 607).

- Hessisches Wassergesetz (HWG) i.d.F. vom 14.10.2010 (GVBl. I S. 485), zuletzt geändert durch Gesetz vom 28.05.2018 (GVBl. I S. 184).

- Hessisches Waldgesetz (HWaldG) i.d.F. vom 27.03.2013 (GVBl. Nr. 16 S. 458), ge- ändert durch Gesetz vom 17.12. 2015 (GVBl. I S. 607).

- Hessische Gemeindeordnung (HGO) i.d.F. vom 01.04.2005 (GVBl. I S. 142), zuletzt geändert durch Gesetz vom 15.09.2016 (GVBl. S. 167).

- Hessisches Denkmalschutzgesetz; HDSchG) i.d.F. vom 28.11.2016 (GVBl. 2016 S. 211 ff).

- Hessisches Straßengesetz (HStrG) i.d.F. vom 08.06.2003 (GVBl. I S. 166), zuletzt geändert durch Gesetz vom 26.06 2015 (GVBl. S. 254).

- Hessisches Nachbarrechtsgesetz (HNachbG) vom 24.09.1962, zuletzt geändert durch Gesetz vom 28.09.2014 (GVBl. S. 218).