Archiv "Versteckte Gebühren" (15.11.1996)

K

aufentscheidungen wer- den zum Jahresende 1996 oftmals vor dem Hintergrund des Auslaufens der steuerlichen Sonder-Ab- schreibung von 50 Prozent nach dem Fördergebietsge- setz getroffen. Beim Kauf ei- ner noch nicht fertiggestell- ten Eigentumswohnung muß diese, um die Steuervorteile zu sichern, in voller Höhe bezahlt werden. Somit gerät das Konto des Erwerbers mit dem vollen Kaufpreis ins Minus mit der Folge, daß bis zum Ende der Bauzeit

Zinsen auf den vollen Be- trag anfallen. Das sind etwa sechs bis sieben Prozent vom Kaufpreis; eine Bearbei- tungsgebühr kommt meist hinzu.

Ferner muß der Erwerber einer Einzelimmobilie zu- sätzlich zum Kaufpreis die Anschaffungsnebenkosten be- zahlen, also insbesondere die Beurkundung des Kaufver- trages (oft in Verbindung mit einem Treuhandvertrag), da- zu die Kosten für die Grund- schuldbestellung, die Ge- richtskosten für die Um-

A-3048 (84) Deutsches Ärzteblatt 93,Heft 46, 15. November 1996

V A R I A IMMOBILIEN

Preisvergleich

Immobilienfonds vs.

Einzelimmobilie

Die Preise von Immobilien, die im Rahmen eines Immobilien- fonds angeboten werden, wirken höher als die Kaufpreise, die für eine Einzelimmobilie genannt werden. Dies liegt vor allem daran, daß Kosten, die beim Erwerb einer Einzelimmobilie se- parat anfallen und nicht als Kaufpreisbestandteil ausgewie- sen sind, bei einem Fonds im Gesamtaufwand enthalten.

Versteckte Gebühren

Viele Häuslebauer oder Wohnungskäufer merken erst zu spät, daß sie durch einen genaueren Vergleich der An- gebote ein paar Tausender hätten sparen können. Ein häu- figer Fehler besteht darin, daß die Kreditnehmer aus- schließlich auf den effektiven Jahreszins schauen. Der Ef- fektivzins ist zwar genauer als der Nominalzins, weil er ne- ben der Kreditsumme auch noch viele andere Kosten berücksichtigt – etwa Bearbeitungsgebühren, den Auszah- lungsabschlag (Disagio) oder die Tilgungsverrechnung.

Manche Kreditgeber verlangen aber noch zusätzliche Ge- bühren, die im Effektivzins nicht enthalten sind. Darauf macht die Allgemeine Deutsche Direktbank in Frankfurt am Main aufmerksam

Nicht im Effektivzins enthalten seien zum Beispiel Kontoführungsgebühren, Schätzkosten oder Bereitstel- lungszinsen. Kosten für die Bereitstellung können anfal- len, wenn ein Darlehen bereits zugesagt, aber noch nicht abgehoben ist – etwa weil ein Neubau sich verzögert. Dar- über hinaus berechnen einige Finanzhäuser Teilvalutie- rungszuschläge, wenn die Auszahlung in mehreren Teilbe- trägen erfolgt. Auch sie sind im Effektivzins nicht enthal- ten. Wer einen Immobilienkredit aufnehmen will, sollte deshalb nicht nur auf den Effektivzins achten, sondern un- bedingt auch nach den zusätzlichen Nebenkosten fragen

und diese vergleichen. per

schreibung im Grundbuch und nicht zuletzt die Grund- erwerbsteuer. Erfahrungsge- mäß beläuft sich die Summe dieser Nebenkosten auf etwa vier Prozent des Kaufpreises.

Anders ist es bei der Beteili- gung in einem Immobilien- fonds. Hier sind in der Kalku- lation für die Investitionspha- se im Netto-Gesamtaufwand die Bauzeitzinsen und darin sämtliche Bearbeitungsge- bühren sowie die Kosten der Grundschuldbestellungen für die Fremdfinanzierung be- reits enthalten. Dasselbe gilt für die Anschaffungsneben- kosten, die bereits auf Gesell- schaftsebene bezahlt wurden und somit im Gesamtauf- wand enthalten sind (mit Ausnahme der Beurkun- dungsgebühr für die Beitritts- bestätigung).

Vereinfacht kann man sa- gen, daß man vom anteiligen Gesamtaufwand eines Immo- bilienfonds gut zehn Prozent

abziehen kann und muß, wenn man den Preis der im Rahmen des Fonds übernom- menen Immobilie mit dem Kaufpreis einer Einzelimmo- bilie vergleichbar machen möchte. Hinzu kommen als weitere Vorteile die einfache Abwicklung sowie die im Ge- samtaufwand bereits enthal- tenen Garantien und Dienst- leistungen, etwa das Steuer- beraterhonorar.

Länder lieben Fonds

Nicht zuletzt ist anzumer- ken, daß es relativ wenige Er- werbsmöglichkeiten im ge- förderten Wohnungsbau au- ßerhalb von Fondsbeteiligun- gen gibt, da die Förderstellen der Länder, insbesondere Berlins, nur einen Ansprech- parter für die gesamte Förde- rung eines Objektes akzeptie-

ren. UL

A-3049 Deutsches Ärzteblatt 93,Heft 46, 15. November 1996 (85)

V A R I A IMMOBILIEN

Löst ein Vermieter im Zu- sammenhang mit dem Ver- kauf seines Mietwohngrund- stücks die bestehende Finan- zierung auf, hatte er bisher kaum eine Chance, die dabei zu zahlenden Vorfälligkeits- entschädigungen als Wer- bungskosten bei seinen Ein- künften aus Vermietung und Verpachtung abzusetzen. Die Deutsche Bank Bauspar AG weist jetzt auf ein aktuelles Urteil des Bundesfinanzhofs hin (Urteil vom 23. April 1996, Az.: IX R 5/94). Danach kann die Vorfälligkeitsent- schädigung unter „Werbungs- kosten“ für ein neu erworbe- nes Objekt absetzbar sein.

Voraussetzung ist, daß der Vermieter bereits bei dem Verkauf des Grundstücks den Entschluß gefaßt hat, den nach Ablösung des Darlehens

noch verbleibenden Ver- kaufspreis zur Finanzierung eines neuen Vermietungsob- jekts zu nutzen. An den Nach- weis dieser Absicht stellt der Bundesfinanzhof sehr hohe Anforderungen.

Die Deutsche Bank Bau- spar AG rät daher, bereits in dem Verkaufsvertrag die Verwendung des Kaufpreises unwiderruflich festzulegen.

Beispielsweise kann in dem Kaufvertrag eine Vereinba- rung getroffen werden, daß ein Teil des Kaufpreises un- mittelbar zur Ablösung der bestehenden Grundschulden an das Kreditinstitut über- wiesen wird und der danach verbleibende Restkaufpreis unmittelbar zur Begleichung der Kaufpreisschuld für ein anderes Objekt eingesetzt wird. WZ

Werbungskosten bei neuem

Grundstück