Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 19
„Stadthaus EDELE
für ein Gebiet nördlich der Ubbo-Emmius-Straße und östlich Hajo-Unken-Straße“
mit örtlichen Bauvorschriften
- Bebauungsplan der Innenentwicklung gemäß § 13a BauGB - Begründung
-Vorentwurf-
INHALT
1 GRUNDLAGEN DER PLANAUFSTELLUNG... 4
1.1 ANLASS UND ZIEL DER PLANUNG ... 4
1.2 VERFAHRENSSTAND ... 5
1.3 GELTUNGSBEREICH ... 5
2 PLANERISCHE VORGABEN ... 6
2.1 REGIONALPLANUNG ... 6
2.2 FLÄCHENNUTZUNGSPLANUNG ... 6
2.3 DURCHFÜHRUNGSPLAN NR.3(D3) ... 8
2.4 BEBAUUNGSPLAN NR.30 ... 8
2.5 RAHMENPLAN SANIERUNGSGEBIET WESTSTADT ... 10
3 BESTANDSSTRUKTUREN ... 11
3.1 BESTAND ... 11
3.2 IMMISSIONEN ... 11
3.2.1 Verkehrslärm ... 11
3.2.2 Schullärm ... 11
3.2.3 Sportlärm ... 11
4 INHALT DES BEBAUUNGSPLANES ... 13
4.1 VORHABENPLANUNG ... 13
4.1.1 Städtebauliche Struktur ... 13
4.1.2 Abweichungen zum Aufstellungsbeschluss ... 13
4.2 MISCHGEBIETE ... 14
4.3 ALLGEMEINE WOHNGEBIETE WA2 UND 3 ... 14
4.4 MAß DER BAULICHEN NUTZUNG ... 14
4.5 SOZIALER WOHNUNGSBAU ... 15
4.6 BEGRÜNUNG ... 15
4.7 VERKEHRSLÄRM ... 16
4.8 FLÄCHENBILANZ ... 17
5 ÖRTLICHE BAUVORSCHRIFTEN (§ 84 NBAUO) ... 18
5.1 DACHFORM UND DACHNEIGUNG ... 18
5.2 DACHEINDECKUNG ... 18
5.3 FASSADEN ... 18
5.4 ANTENNENANLAGEN ... 18
6 BEBAUUNGSPLAN DER INNENENTWICKLUNG UND VORPRÜFUNG... 19
6.1 VERSIEGELUNG ... 19
6.2 VORPRÜFUNG ... 19
6.2.1 Schutzgüter ... 19
6.2.2 Boden ... 20
6.2.3 Wasser ... 20
6.2.4 Luft und Klima ... 20
6.2.5 Landschaftsbild ... 20
6.2.6 Biologische Vielfalt ... 20
6.2.7 Mensch und Gesundheit ... 20
6.2.8 Kultur- und Sachgüter... 20
6.2.9 Artenschutz ... 20
6.3 FAZIT ... 21
7 VER- UND ENTSORGUNG ... 22
7.1 OBERFLÄCHENENTWÄSSERUNG ... 22
7.2 ABFALLENTSORGUNG ... 22
7.3 TRINKWASSERVERSORGUNG ... 22
7.4 GAS- UND STROMVERSORGUNG ... 22
7.5 TELEKOMMUNIKATION ... 22
8 HINWEISE ... 23
8.1 BAUNUTZUNGSVERORDNUNG ... 23
8.2 ARCHÄOLOGISCHE BODENFUNDE ... 23
8.3 ALTLASTEN ... 23
8.4 BÖDEN ... 23
8.5 KAMPFMITTEL ... 23
8.6 SCHOTTER- UND STEINGÄRTEN ... 23
8.7 WASSERSCHUTZZONE ... 24
8.8 ÜBERDECKUNG VON BEBAUUNGSPLÄNEN ... 24
Anhang
Schalltechnische Immissionsprognose - Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 19 in der Stadt Leer vom 23.10.2020, Oldenburg
1 Grundlagen der Planaufstellung 1.1 Anlass und Ziel der Planung
Im Eckbereich der Ubbo-Emmius-Straße/Hajo-Unken-Straße soll die bisherige lockere Einzel- hausbebauung durch eine verdichtete Bebauung in Art einer Blockrandbebauung ersetzt werden.
Es ist der Neubau einer Wohnanlage mit etwa 23 Wohneinheiten geplant. Für die Planung liegt ein Bebauungskonzept vor, es bildet die Grundlage für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan.
Das Plangebiet liegt im Sanierungsgebiet Weststadt, hier liegt ein Rahmenplan vor, der die bau- liche Entwicklung regelt bzw. beschreibt.
Die Vorhabenträgerin wird einen Durchführungsvertrag mit der Stadt Leer und ggf. den Stadt- werken Leer schließen.
Der Vorhabenträger beabsichtigt 3 Einzelbaukörper zu errichten. Insgesamt sollen hier 23 barri- erefrei erreichbare Wohneinheiten zwischen 50 - 90 m2, davon 8 Wohneinheiten, die mit Wohn- raumfördermitteln gefördert werden sollen, entstehen.
Im hinteren Bereich des Grundstücks ist eine halbversenkte Tiefgarage (ca. 28 Stellplätze) mit Begrünung vorgesehen. Die Firsthöhe entspricht dem Rahmenplan, es findet lediglich eine Über- schreitung der Traufhöhe statt. Die Höhen aller anderen Baukörper des Projektes entsprechen der Rahmenplanung.
Der am 12.12.2019 vom Rat beschlossene Rahmenplan für das Sanierungsgebiet Weststadt for- muliert das Ziel, für das Sanierungsgebiet neue Bebauungspläne aufzustellen. Die baulichen Vor- gaben des Rahmenplanes gelten nach diesem Beschluss als Standards für die Nachverdichtung und den Umgang mit Bauanträgen bis zur Aufstellung von Bebauungsplänen. Insofern stellt der Rahmenplan Weststadt nach Auffassung der Verwaltung (und im Gegensatz zur Mehrheit des Runden Tisches) keine Bindung für die Bauleitplanung dar. Abweichungen zu den Regelungen des Rahmenplanes bestehen hinsichtlich der Gebäudebreite und -tiefe sowie zur Anzahl der Wohneinheiten in Bezug auf die Grundstücksfläche.
Das Plangebiet liegt nahe dem Stadtkern von Leer, es ist wie das Umfeld bebaut und wird von Stadtstraßen eingerahmt. Das Planverfahren dient der Nachverdichtung als Maßnahme der Innen- entwicklung. Die Fläche des Bebauungsplangebietes liegt deutlich unter 20.000 m², somit entfällt das Erfordernis zur Umweltprüfung, die primäre Aufstellungsvoraussetzung für das beschleunigte Verfahren gem. § 13 a BauGB ist somit gegeben. Nach einer überschlägigen Prüfung, unter Be- rücksichtigung der in der Anlage 2 des BauGB genannten Kriterien, ist festzustellen, dass der Bebauungsplan voraussichtlich keine erheblichen Umweltauswirkungen hat (vgl. Kap. 6 Bebau- ungsplan der Innenentwicklung und Vorprüfung).
Somit sind die Anforderungen an die Durchführung eines beschleunigtes Verfahren als Bebau- ungsplan der Innenentwicklung gemäß § 13a BauGB erfüllt. Der Flächennutzungsplan stellt Wohnbauflächen dar, er ist im Zuge der Berichtigung anzupassen.
1.2 Verfahrensstand
Der Verwaltungsausschuss der Stadt Leer in seiner Sitzung am .. .. 2020 die Aufstellung des vor- habenbezogenen Bebauungsplan Nr. 19 „Stadthaus EDELE für ein Gebiet nördlich der Ubbo- Emmius-Straße und östlich Hajo-Unken-Straße“ gemäß § 13a BauGB beschlossen.
Nach Prüfung der Anregungen und Bedenken hat der Verwaltungsausschuss der Stadt Leer in seiner Sitzung am .. .. …. die Auslegung des Bebauungsplanes beschlossen. Der Entwurf des Bebauungsplanes hat mit dem Begründungsentwurf gemäß § 3 Abs. 2 BauGB in der Zeit vom ..
.. …. bis .. .. …. öffentlich ausgelegen.
Nach Prüfung der Anregungen und Bedenken hat der Rat der Stadt Leer in seiner Sitzung am .. ..
…. den Bebauungsplan als Satzung gemäß § 10 BauGB sowie die Begründung beschlossen.
1.3 Geltungsbereich
Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes umfasst bebaute Grundstücke nördlich der Ubbo- Emmius-Straße und östlich Hajo-Unken-Straße.
Das Plangebiet umfasst eine Fläche von etwa 0,4 ha.
2 Planerische Vorgaben 2.1 Regionalplanung
Nach dem Regionalen Raumordnungsprogramm des Landkreises Leer aus dem Jahre 2006 ist die Stadt Leer als Mittelzentrum festgelegt. Dem Mittelzentrum sind als Standort die Schwerpunkt- aufgaben Sicherung und Entwicklung von Arbeitsstätten und Wohnstätten und zudem die beson- dere Entwicklungsaufgabe Fremdenverkehr zugewiesen.
Das Plangebiet liegt im innerstädtischen Bereich. Die Planung ist mit den Zielen der Regional- planung vereinbar.
2.2 Flächennutzungsplanung
Das Plangebiet ist als Wohnbaufläche W dargestellt. Im Umfeld sind nördlich und östlich Ge- meinbedarfsflächen Schule dargestellt.
Zudem wird das Plangebiet von Wasserschutzzonen-Darstellung berührt.
Auszug aus dem Flächennutzungsplan der Stadt Leer
Die dargestellten Wohnflächen stimmen nicht mit dem Planungsziel überein, hier in einem Teil- bereich ein Mischgebiet festzusetzen.
Daher ist der Flächennutzungsplan den geplanten Festsetzungen des Bebauungsplanes anzupas- sen. Bei einem Bebauungsplanverfahren gemäß § 13a Baugesetzbuch ist eine nachträgliche Be- richtigung des Flächennutzungsplanes vorzunehmen.
Berichtigung des Flächennutzungsplanes
2.3 Durchführungsplan Nr. 3 (D 3)
Laut Durchführungsplan Nr. 3 (D 3) ist „an der Ubbo-Emmius-Straße eine zweigeschossige Be- bauung W II o (Wohnen, ein Vollgeschoss und offene Bauweise) vorgesehen, mit Ausnahme des bereits vorhandenen Gymnasiums (dreigeschossig).
An der Hajo-Unken-Straße ist W I o (Wohnen, ein Vollgeschoss und offene Bauweise) vorgese- hen.
Durchführungsplan Nr. 3 (D 3) (Auszug)
2.4 Bebauungsplan Nr. 30
Westlich des Plangebietes liegt der Bebauungsplan Nr. 30, der östliche Teil der Verkehrsfläche der Hajo-Unken-Straße wird überplant.
2.5 Rahmenplan Sanierungsgebiet Weststadt
Der am 12.12.2019 vom Rat beschlossene Rahmenplan für das Sanierungsgebiet Weststadt for- muliert das Ziel, für das Sanierungsgebiet neue Bebauungspläne aufzustellen. Die baulichen Vor- gaben des Rahmenplanes gelten nach diesem Beschluss als Standards für die Nachverdichtung und den Umgang mit Bauanträgen bis zur Aufstellung von Bebauungsplänen. Insofern stellt der Rahmenplan Weststadt nach Auffassung der Verwaltung keine Bindung für die Bauleitplanung dar.
3 Bestandsstrukturen 3.1 Bestand
Das Plangebiet liegt im Eckbereich der Ubbo-Emmius-Straße und Hajo-Unken-Straße. Entlang der Ubbo-Emmius-Straße ist das Plangebiet mit 3 zweigeschossigen Wohngebäuden bestanden, an der Hajo-Unken-Straße schließt sich ein u-förmiger Garagenhof und dann ein Einfamilienhaus an.
In den Vorgartenbereichen der Hajo-Unken-Straße stehen einige Bäume, das Einfamilienhaus hat einen Ziergarten mit einigen Einzelbäumen. Auf den Verkehrsflächen beider Straßen stehen im Straßenseitenraum einige Straßenbäume, an der Hajo-Unken-Straße steht u.a. ein größerer Ahorn.
3.2 Immissionen 3.2.1 Verkehrslärm
Das Plangebiet wird von der Ubbo-Emmius-Straße und Hajo-Unken-Straße begrenzt, von ihnen gehen Verkehrslärmimmissionen auf das Plangebiet nieder. Sie wurden in einem Schallgutachten ermittelt.
Die Orientierungswerte der DIN 18005 für Mischgebiete und allgemeine Wohngebiete werden tags und nachts im gesamten Plangebiet bezogen auf die straßenseitigen Fassaden überschritten.
Lediglich im nördlichen Bereich an der Hajo-Unken-Straße sind die Überschreitungen der Orien- tierungswerte (hier für allgemeine Wohngebiete von 55 dB(A) tags und 45 dB(A) nachts relativ gering.
Daher sind beim Vorhaben Maßnahmen zum passiven Schallschutz gemäß Schallgutachten um- zusetzen. (vgl. Kap. 4.8 und Immissionsprogose im Anhang).
3.2.2 Schullärm
Im Umfeld grenzt nördlich und östlich das Schulgelände an das Plangebiet. Nördlich liegt der Lehrerparkplatz und Basketballplätze, die Schulhöfe sind z.T. von Lehrgebäude zum Plangebiet abgeschirmt. Östlich auf dem Schulgelände liegt die Sporthalle, sie ist über die Schillerstraße erschlossen.
Die schalltechnische Immissionsprognose kommt zu dem Ergebnis, dass die Immissionsricht- werte der TA Lärm bzw. die Orientierungswerte der DIN 18005 Schallschutz im Städtebau tags für Mischgebiete bzw. Allgemeine Wohngebiete sehr deutlich unterschritten und damit eingehal- ten werden.
Somit sind keine Schallschutzmaßnahmen erforderlich (vgl. Immissionsprogose im Anhang).
3.2.3 Sportlärm
Die Schulsporthalle an der Schillerstraße wird für den Vereinssport genutzt. Die Halle ist vor allem am Wochenende voll belegt. Die Nutzung von Sportvereinen ist als Sportlärm nach der Sportanlagenlärmschutzverordnung - 18. BImSchV) zu beurteilen.
Bei der Beurteilung von Sportlärm nach den Regelungen der 18. BImSchV wird die „Ruhezeit“
gesondert beurteilt werden (wenn die Gesamtnutzungsdauer mehr als 4 Stunden beträgt), dies
wird an Sonn- und Feiertagen zutreffen. Insofern wurde der ungünstigste Fall für die Ruhezeit sonntags von 13.00 - 15.00 Uhr beurteilt.
Die Immissionsrichtwerte der 18. BImSchV innerhalb der Ruhezeit sonntags für Mischgebiete von 60 dB(A) und für allgemeine Wohngebiete (WA) von 55 dB(A) tags werden sehr deutlich eingehalten.
Somit sind keine Schallschutzmaßnahmen erforderlich (vgl. Immissionsprogose im Anhang).
4 Inhalt des Bebauungsplanes 4.1 Vorhabenplanung
4.1.1 Städtebauliche Struktur
2-3 geschossige Backsteinarchitektur mit differenzierter & geneigter Dachlandschaften unterschiedlicher Ausrichtungen
Offene Bauweise mit reduzierten Grenz- & Gebäudeabständen
Rhythmische Gebäudestruktur durch abwechselnde unterschiedliche Gebäudebreiten
Vertikale Fassadengestaltung mit senkrechten Fensterformaten und schmalen Ansichtsbreiten
Abgrenzung der Gebäude vom Straßenraum durch Anhebung der Erdgeschosse durch Gebäudesockel
Rahmung des Quartiersende durch eckumschließende Bebauung. (Ubbo-Emmius-Gymnasium)
Abgrenzung der Quartiersgärten durch dichte Bebauung mit reduzierter Durchlässigkeit vomStraßenraum.
(dichte Körnung)
Bruch der städtebaulichen Struktur im Bereich der Ecke Ubbo-Emmius / Hajo-Unken-Straße durch aufge- löster städtebaulicher Körnung mit Blickbezug in die privaten Gärten.
Städtebauliches Konzept
Aufgreifen des städtebaulichen Gebäuderhythmus mit differenzierten Gebäudebreiten, unterschiedlichen Hö- hen & Dachausrichtungen.
Aufnahme der kleinteiligen Gebäude-struktur durch Gliederung und Auflösung des Baukörpers im Bereich der Fassaden und Dachlandschaften.
Übernahme der symmetrischen Fassaden-aufteilung des historischen Bestandes mit senkrechten Fensterfor- maten.
Rahmen der Quartiersgrenze (Ubbo-Emmius/Hajo-Unken Straße) durch schließen der vorhandenen, offenen Gebäudestruktur im Eckbereich.
Übernahme der Gebäudesockel durch erhöhte Eingangsebene.
Die Architektenpläne sind dem Anhang der Begründung zu entnehmen.
4.1.2 Abweichungen zum Aufstellungsbeschluss
Haus 2Die Vorgaben des Rahmenplans stimmen bei Haus 2 hinsichtlich der Trauf- und Firsthöhe über- ein.
Geplante Höhen Traufhöhe: 7,0m / Firsthöhe: 11,75 m
Das Haus 2 war zum Zeitpunkt der Planvorlage noch nicht entwickelt und das Grundstück erst im Sommer gekauft. Die Planungsgespräche fanden somit erst im Sommer 2020 statt. Die Firstausrichtung wurde so angelegt, dass diese parallel zur längeren Seite des Gebäudes verläuft um die Gebäudehöhe zu reduzieren. Das Dachgeschoss in Haus 2 ist zusammen mit dem 1. OG
als Maisonette-Wohnung ausgebaut. Baurechtlich ist das Gebäude nach wie vor 2-geschossig.
Geplant waren in diesem Haus 5 Wohneinheiten, diese wurden auf 4 Wohneinheiten reduziert.
Haus 1
In dem südlich angrenzenden Gebäudeteil des Hauses 1 haben wir im Dachgeschoss ebenfalls eine weitere Wohnung geplant, daher befinden sich auch hier in den Giebeln Fenster. Die An- zahl der geplanten Wohneinheiten im WA ist mit 12 Wohneinheiten gleichgeblieben.
Im Mischgebiet, wo die Anzahl der Wohnungen nicht limitiert ist, ist eine Wohnung mehr, 12 statt 11 Wohnungen, vorgesehen.
Die Höhendifferenz des vorhandenen Grundstücks im Anschluss an den Gehweg zum Straßen- niveau (VK Bordstein) beträgt i. M. ca. 30cm. Als Bemessungsgrundlage der Trauf- & Firsthö- hen wurde daher Oberkante Gehweg festgesetzt.
Vorhabenplanung mit Höhen
Der Darstellung im Anhang ist der aktuelle Stand der Vorhabenplanung mit den verschiedenen Höhenangaben zu entnehmen. Es wird dort auch die Höhenentwicklung des Vorhabens aufge- zeigt, zudem ist ein Vergleich u.a. zu den Höhenvorgaben der Rahmenplanung zu entnehmen (vgl. Vorhabenplanung im Anhang).
4.2 Mischgebiete
In den Mischgebieten MI 1 und 2 sind die unter § 6 (2) Nr. 3, 4 und Nr. 6 - 8 BauNVO genannten Nutzungen nicht zulässig. Von der Zulässigkeit ausgeschlossen sind somit auch Spielhallen und ähnliche Unternehmungen, die ausschließlich oder überwiegend der Aufstellung von Spielgeräten mit oder ohne Gewinnmöglichkeit dienen oder sonstige Vergnügungsstätten (gemäß § 1 Abs. 5 BauNVO). In den Mischgebieten MI 1 und 2 sind im Erdgeschoss Wohnungen gemäß § 1 Abs. 7 BauNVO nur ausnahmsweise zulässig.
4.3
Allgemeine Wohngebiete WA 2 und 3In den allgemeinen Wohngebieten WA 1 und 2 sind die unter § 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO genannten Nutzungen nicht zulässig.
2.2 In den allgemeinen Wohngebieten WA 1 und 2 ist von den unter § 4 Abs. 3 BauNVO genann- ten ausnahmsweise zulässigen Nutzungen nur die Nr. 3 Bestandteil des Baugebietes (gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO).
4.4 Maß der baulichen Nutzung
Die Höhenentwicklung wird über die Festsetzung von Trauf- und Firsthöhen festgesetzt. Entlang der Ubbo-Emmius-Straße bis hinein in die Hajo-Unken-Straße wird die Firsthöhe auf 12,5 m und die Traufhöhe auf 9,5 m begrenzt. Für das abschließende WA-1-Gebiet werden die Höhen redu- ziert: die Firsthöhe wird hier auf 12,5 m und die Traufhöhe auf 7,0 m begrenzt. Die Anzahl der Vollgeschosse wird entsprechend Höhenstaffelung auf II und III Vollgeschosse begrenzt.
Da es sich um eine verdichtete innerstädtische Bebauung handelt, werden entsprechend hohe Nut- zungskennziffern festgesetzt. Für die Mischgebiete wird eine Grundflächenzahl von 0,6 und ent- sprechend der Höhenstaffelung Geschossflächenzahlen von 1,2 bis 1,8 festgesetzt, für die allge- meinen Wohngebiete eine Grundflächenzahl von 0,4 und Geschossflächenzahlen von 1,8 bis 1,2 festgesetzt.
Die überbaubaren Bereiche werden auf das Architektenkonzept bezogen, festgesetzt. Der Gebäu- dekomplex ist durch die Kellergeschosse und Tiefgarage miteinander verbunden, daher greift hier die offene Bauweise nicht und es wird eine abweichende Bauweise festgesetzt: In der abweichen- den Bauweise können Gebäude ohne Längenbeschränkung errichtet werden, ansonsten gelten die Grenzregelungen der offenen Bauweise. Der seitliche Grenzabstand bestimmt sich nach den Bau- grenzen bzw. nach Landesrecht (NBauO).
Lediglich für das Mischgebiet MI 2 wird die offene Bauweise festgesetzt.
In den allgemeinen Wohngebieten WA 1 und 2 ist für die Errichtung von Verkehrsflächen (Zu- fahrten, Stellplätzen, etc.) eine Grundflächenzahl bis 0,8 zulässig, wenn zumindest der Flächen- anteil der zu einer Überschreitung der Grundflächenzahl von 0,8 führt, durch Begrünung der Tief- garagenoberfläche ausgeglichen wird. Die private Grünfläche ist auf die Grundflächenzahl anzu- rechnen.
Garagen, Carports und Stellplätze sind zwischen der Straßenbegrenzungslinie und der straßensei- tigen Baugrenze (Vorgärten) nicht zulässig, da der ohnehin schmale Straßenseitenbereich hierfür nicht geeignet ist.
Es sind 28 Stellplätze in einer (halbhohen) Tiefgarage, teilweise mit offenen Stellplätzen, geplant.
Die Tiefgarage wird in der Planzeichnung entsprechend festgsetzt. Die Zufahrt erfolgt über die Hajo-Unken-Straße.
4.5
Sozialer WohnungsbauIm Plangebiet sind 8 Wohnungen zu errichten, die mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung gefördert werden soll. Sie sind innerhalb des Mischgebietes MI 1 und der beiden allgemeinen Wohngebiete WA 1 und 2 nachzuweisen.
4.6 Begrünung
Die Verkehrsflächen der Ubbo-Emmius-Straße und Hajo-Unken-Straße werden bis zur Straßen- mitte in das Plangebiet einbezogen. Die Bäume der im Straßenraum gekennzeichneten Baum- standorte sind zu erhalten oder bei Abgang gleichwertig zu ersetzen.
Das allgemeine Wohngebiet WA 1 ist randlich an der Nord- und Ostgrenze durchgehend mit einer Laubgehölz-Hecke einzufrieden. Die Höhe muss mind. 1,2 m betragen, es sind standortgerechte Laubgehölze zu verwenden.
Es sind heimische standortgerechte Bäume und Gehölze gemäß der Pflanzliste zu verwenden.
Abgänge und Beseitigungen der vorgesehenen Anpflanzungen sind gleichwertig zu ersetzen.
1. Großbäume
Quercus robur Stieleiche
Tilia cordata Winterlinde
2. Mittelgroße Bäume
Acer campestre Feldahorn
Carpinus betulus Hainbuche
3. Heckengehölze
Quercus robur Stieleiche
Acer campestre Feldahorn
Corylus avellana Haselnuss
Crataegus monogyna Eingriffeliger Weißdorn
Prunus spinosa Schlehe
Rosa canina Hundsrose
Die Tiefgaragenoberfläche ist mit bienen- und insektenfreundlichen Pflanzen gemäß Pflanzliste der Stadt Leer zu begrünen.
4.7 Verkehrslärm
Wie bereits unter Kap. 3.3 ausgeführt, werden die Orientierungswerte im straßenseitigen Bereich überschritten.
Die Orientierungswerte für Misch- und allgemeine Wohngebiete werden an den straßenseitigen Fassaden deutlich überschritten, sodass Schallschutzmaßnahmen erforderlich werden (vgl. Im- missionsprognose im Anhang).
Passive Schallschutzmaßnahmen
Es sind Maßnahmen zu treffen, die den ungestörten Schlaf bei teilgeöffneten Fenstern gewähr- leisten. Es ist ein Innenpegel von 30 dB(A) bei einem geöffneten Fenster sicherzustellen.
Es werden folgende Maßnahmen festgesetzt:
1. Für die gekennzeichneten Bauflächen sind passive Schallschutzmaßnahmen entsprechend den Anforde- rungen der DIN 4109 vorzusehen. Dabei sind für die jeweiligen Gebäude die in der Planzeichnung gekenn- zeichneten Lärmpegelbereiche maßgeblich.
2. Nachts: Für die Schlafräume/Kinderzimmer sind technische Maßnahmen zur Innenlüftung vorzusehen.
Alternativ sind bauliche Maßnahmen vorzusehen: Durch geeignete bauliche Schallschutzmaßnahmen, wie z.B. verglaste Vorbauten (z.B. verglaste Loggien, Wintergärten), insbesondere Fensterkonstruktionen oder in ihrer Wirkung vergleichbare Maßnahmen, ist sicherzustellen, dass insgesamt eine Schallpegeldifferenz erreicht wird, die es ermöglicht, dass in Schlafräumen ein Innenraumpegel bei teilgeöffneten Fenstern von 30 dB(A) während der Nachtzeit nicht überschritten wird. Erfolgt die bauliche Schallschutzmaßnahme in Form von Vorbauten, muss dieser Innenraumpegel bei teilgeöffneten Bauteilen erreicht werden.
3. Auf den lärmabgewandten Seiten kann ein geringerer Lärmpegelbereich in Ansatz gebracht werden. Der Nachweis zur Einhaltung der konkreten Dämmwerte der Einzelbauteile (Wände, Dächer, Fenster, Türen
Lärmschutz im Einzelfall gem. DIN 4109 nachzuweisen. Das erforderliche resultierende Schalldämm-Maß der Außenbauteile ist gemäß DIN 4109 der Tabelle 8 zu entnehmen.
Der Nachweis zur Einhaltung der Anforderungen an die Wohnraum-Innenpegel ist ebenfalls im Baugeneh- migungsverfahren zu führen. Der ausreichende Lärmschutz ist im Einzelfall durch einen Sachverständigen nachzuweisen.
4.8 Flächenbilanz
Plangebiet 0,40 ha
Mischgebiete 0,07 ha
Allgemeine Wohngebiete WA 2 0,22 ha
Verkehrsflächen (WA-Gebiet) 0,01 ha
5 Örtliche Bauvorschriften (§ 84 NBauO)
Die folgenden örtlichen Bauvorschriften gemäß § 84 NBauO (i.V.m. § 9 Abs. 4 BauGB) leiten sich aus dem bestehenden Rahmenplan Sanierungsgebiet Weststadt ab:
5.1 Dachform und Dachneigung
Es sind nur gleichgeneigte Sattel- und Pultdächer zwischen 25 und 50 Grad zulässig.
Dies gilt nicht für Garagen gemäß § 12 BauNVO und Nebengebäude gemäß § 14 BauNVO. Dach- gauben, Wintergärten, offene Kleingaragen und Gartenhäuser sind hiervon ausgenommen.
5.2 Dacheindeckung
Für die Dacheindeckung bei geneigten Dächern über 25 Grad Neigung sind zulässig.
a) die Farbtöne rot bis rotbraun und auch anthrazit-grau bis schwarz. Geringfügige Farbabwei- chungen sind zulässig.
b) in die Dachflächen integrierte oder aufgesetzte Anlagen für die Solarenergie.
Glasierte Dachziegel sind nicht zulässig.
Wintergärten, offene Kleingaragen und Gartenhäuser sind von den oben getroffenen Festsetzun- gen ausgenommen.
5.3 Fassaden
Die Fassaden/Außenwandflächen sind in Ziegel- und Verblendmauerwerk auszugestalten. Es sind Farbtöne in rot oder rotbraun, rotblau zulässig. Es dürfen höchstens 20 % einer Fassadenseite in anderen Materialien ausgeführt werden.
Für Wintergärten sind auch lichtdurchlässige Materialien zulässig.
5.4 Antennenanlagen
Antennen, Antennenanlagen und Parabolantennen sind in vom Straßenraum einsehbarer Form nicht zulässig.
6 Bebauungsplan der Innenentwicklung und Vorprüfung 6.1 Versiegelung
Aufgrund der Regelungen des § 13a BauGB gelten Eingriffe, die aufgrund der Aufstellung eines Bebauungsplanes zu erwarten sind, als vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig (§ 13a Abs. 2 Nr. 4 BauGB).
Der Bebauungsplan umfasst etwa 3.000 m² Netto-Baufläche. Bei einem Versiegelungsgrad von 0,8 liegt die anzurechnende Versiegelung bei insgesamt 2.400 m², wobei etwa 50 % des Plange- bietes bereits bebaut sind. Somit liegt die anzurechnende Versiegelung mit etwa 1.200 m² deutlich unter der zulässigen Versiegelung von 20.000 m².
Die primäre Aufstellungsvoraussetzung für das beschleunigte Verfahren gem. § 13 a BauGB ist die Einhaltung der zulässigen Versiegelungsgrades ist somit gegeben.
6.2 Vorprüfung
Das beschleunigte Verfahren ist nur möglich, wenn aufgrund einer überschlägigen Prüfung, unter Berücksichtigung der in der Anlage 2 des BauGB genannten Kriterien, als Ergebnis festgestellt wird, dass der Bebauungsplan voraussichtlich keine erheblichen Umweltauswirkungen hat, die in der Abwägung zu berücksichtigen sind. Die nachfolgende Prüfung des Einzelfalles wird anhand des Kriterienkatalogs der Anlage 2 BauGB durchgeführt
6.2.1 Schutzgüter
Die Auswirkungen der Planung auf Tiere, Pflanzen, Boden, Wasser, Luft, Klima und das Wir- kungsgefüge und die biologische Vielfalt werden im Folgenden skizziert. Betroffen sind vor al- lem die Gärten.
Tiere
Das Plangebiet erfüllt unterschiedliche Lebensraumfunktionen für Vertreter verschiedener Tier- gruppen. Allerdings ist aufgrund der siedlungsbezogenen Lage mit 2 Straßen, des Umfeldes mit starker Versiegelung (Schulgelände mit Sportplatz, Wohnnutzung) nur mit solchen Arten zu rech- nen, die keine speziellen Ansprüche an Ausprägung und Qualität ihrer Habitate stellen.
Durch eine verdichtete Bebauung des Plangebietes und den damit verbundenen Auswirkungen geht Lebensraum verloren. Da nicht mit dem Vorkommen gefährdeter bzw. an Sonderstandorte gebundene Tierarten zu rechnen ist, kann zugrunde gelegt werden, dass die vorkommenden Arten auf nahe gelegene Habitate mit vergleichbaren Standortbedingungen ausweichen werden.
Gärten und Gehölzbestände
Das Plangebiet zeichnet sich durch randliche Bebauung entlang der beiden Straßen aus. Teilweise befinden sich im hinteren Bereich Grundstücke mit Ziergärten. Bei den Gehölzbeständen handelt es sich vor allem um Ziergehölze. Bei den größeren Bäume handelt sich um eine große Tanne im Eckbereich Ubbo-Emmius-/Hajo-Unken-Straße und einen Mammutbaum im nord-östlichen Teil- bereich.
Entlang der beiden Straßen befinden sich 3 Straßenbäume an der Ubbo-Emmius-Straße und 4 Weitere an der Hajo-Unken-Straße.
Vor der geplanten Tiefgaragenzufahrt steht ein größerer Ahorn. Der Ahorn wird vom Vorhaben- träger fachgerecht um etwa 5 m nach Norden versetzt. Anschließend wird er gepflegt und u.a.
einige Jahre mit einer gesonderten Wasserleitung bewässert werden.
6.2.2 Boden
Die Versiegelung des Bodens stellt eine Beeinträchtigung der Leistungsfähigkeit des Naturhaus- haltes dar, zum einen durch den Verlust des Bodens an sich, zum anderen durch die hiermit ver- bundenen Auswirkungen auf die Pflanzen- und Tierwelt.
Eine historische Recherche zum Plangebiet ist in Auftrag gegeben worden, die Ergebnisse werden noch dargelegt.
6.2.3 Wasser
Die Versiegelung von Boden durch die Planung kann zu einer Verminderung der Grundwasser- neubildung führen.
6.2.4 Luft und Klima
Angesichts des vorherrschenden, windigen Küstenklimas und der geringfügigen zusätzlichen Versiegelung sind durch die Festsetzungen des Bebauungsplans keine planungsrelevanten Aus- wirkungen auf das Schutzgut Klima / Luft zu erwarten.
6.2.5 Landschaftsbild
Das Plangebiet liegt sich an zwei Stadtstraßen nahe des Stadtkerns von Leer.
Die Straßenbäume werden in ihrem Bestand gesichert bzw. ggfs. gleichwertig ersetzt. Das Stadt- bild durch eine moderne Blockrandbebauung städtebaulich aufgewertet.
6.2.6 Biologische Vielfalt
Es ist davon auszugehen, dass die biologische Vielfalt innerhalb des Plangebietes aufgrund der Vornutzung nur in geringem Maße zusätzlich beeinträchtigt wird.
6.2.7 Mensch und Gesundheit
Von der Planung sind gesundheitliche Belange nicht berührt, die jeweiligen gesetzlichen Vor- schriften und Vorgaben werden eingehalten.
Die Innenräume der Wohnungen sind vor Verkehrslärmimmissionen durch passive Maßnahmen zum baulichen Schallschutz zu schützen.
6.2.8 Kultur- und Sachgüter
Kultur- und Sachgüter sind von der Planung nicht betroffen.
6.2.9 Artenschutz
Das Plangebiet umfasst nur bereits bebaute Grundstücke mit Gärten. Somit kann davon ausge- gangen werden, dass artenschutzrechtliche Belange nicht berührt werden.
Garagenhof - Fledermäuse
Der u-förmige Garagenhof an der Hajo-Unken-Straße weist Satteldächer auf. Die Dachräume sind gegenüber den Garagen baulich abgeschlossen und die Dachflächen weisen keine Lücken auf. Da die Dachräume nicht zugänglich sind, kann derzeit keine Begehung durchgeführt werden. Es kön- nen Sommerquartiere nicht ausgeschlossen werden, da kleine Spalte in den Dachflächen für eine Besiedlung ausreichen können.
Eine Nutzung als Winterquartier ist auszuschließen, da die ungedämmten Dachräume zu kalt, zu zugig und zu trocken sind.
Auflagen
Bei Bebauung der Grundstücke ist zu beachten:
Um Verstöße gegen den Artenschutz (Fledermäuse) zu vermeiden, ist der Abriss des Ga- ragenhofes im Zeitraum von 01. November bis 28. Februar d.J. vorzunehmen. Ansonsten ist zuvor eine Begehung durch entsprechendes Fachpersonal durchzuführen und ein ent- sprechend negativer Befund zu dokumentieren.
Zum Schutz von Lebensstätten sind Gehölzbeseitigungen gem. § 39 BNatSchG nur vom 1. Oktober bis zum 28./29. Februar eines jeden Jahres durchzuführen.
Wildlebende Tiere sind allgemein geschützt. Handlungen, die gegen Verbote der §§ 39 und § 44 BNatSchG verstoßen, sind ausnahmepflichtig.
6.3 Fazit
Durch die verdichtete Bebauung ergibt sich eine optimale Ausnutzung der Grundstücke auf in- nenstadtnahen Flächen. Durch die Überplanung von Gartenbereichen mit Gehölzen ergeben sich keine erheblichen Umweltauswirkungen. Der Artenschutz wird beachtet.
Aufgrund der Regelungen des § 13a BauGB ist keine Kompensation erforderlich.
7 Ver- und Entsorgung 7.1 Oberflächenentwässerung
Im Zuge des Baugenehmigungsverfahrens wird ein Oberflächenentwässerungskonzept erarbeitet.
7.2 Abfallentsorgung
Die Abfallentsorgung wird über den Landkreis Leer erfolgen.
7.3 Trinkwasserversorgung
Die Wasserversorgung erfolgt durch den Anschluss an das Versorgungsnetz des Wasserversor- gungsverbandes.
7.4 Gas- und Stromversorgung
Das Plangebiet wird an das Versorgungsnetz der Energieversorgung Weser-Ems AG angeschlos- sen.
7.5 Telekommunikation
Der Anschluss an das zentrale Telekommunikationsnetz erfolgt durch die Deutsche Telekom AG.
8 Hinweise
8.1 Baunutzungsverordnung
Es gilt die Baunutzungsverordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 21. November 2017 (BGBl. I S. 3786).
8.2 Archäologische Bodenfunde
Sollten bei den geplanten Bau- und Erdarbeiten ur- oder frühgeschichtliche Bodenfunde (das kön- nen u.a. sein: Tongefäßscherben, Holzkohlesammlungen, Schlacken sowie auffällige Bodenver- färbungen und Steinkonzentrationen, auch geringe Spuren solcher Funde) gemacht werden, sind diese gemäß § 14 Abs. 1 des Nds. Denkmalschutzgesetzes (NDSchG) meldepflichtig und müssen der Unteren Denkmalschutzbehörde der Stadt Leer sowie oder der Ostfriesischen Landschaft, Hafenstraße 11, 26603 Aurich unverzüglich gemeldet werden.
Meldepflichtig ist der Finder, der Leiter oder der Unternehmer der Arbeiten. Bodenfunde und Fundstellen sind nach § 14 Abs. 2 des Nds. Denkmalschutzgesetzes bis zum Ablauf von vier Werktagen nach der Anzeige unverändert
zu lassen bzw. ist für ihren Schutz Sorge zu tragen, wenn nicht die Denkmalschutzbehörde vorher die Fortsetzung der Arbeiten gestattet.
8.3 Altlasten
Sollten bei den geplanten Bau- und Erdarbeiten Hinweise auf Altablagerungen bzw. Altstandorte zutage treten, so ist unverzüglich die Untere Abfallbehörde des Landkreises Leer zu benachrich- tigen.
Eine historische Recherche zum Plangebiet ist in Auftrag gegeben worden, die Ergebnisse werden noch dargelegt.
8.4 Böden
Bevor im Rahmen einer Baumaßnahme Bodenmaterial ausgehoben oder ein Bauwerk abgerissen wird, ist zunächst zu prüfen, ob mit Schadstoffbelastungen der anfallenden Abfälle (Baustellen- abfälle, Boden usw.) zu rechnen ist, zumal die Entsorgungsmöglichkeit (Verwertung oder Besei- tigung) der Abfälle von deren Schadstoffgehalt und Beschaffenheit abhängt.
8.5 Kampfmittel
Sollten bei Erdarbeiten Kampfmittel (Granaten, Panzerfäuste, Minen etc.) gefunden werden, sind umgehend die zuständige Polizeidienststelle, das Ordnungsamt oder der Kampfmittelräumdienst zu beteiligen.
8.6 Schotter- und Steingärten
Unversiegelte Gartenflächen haben eine hohe Funktion für das Kleinklima, für die Versickerungs- fähigkeit und auch für Arten- und Lebensgemeinschaften.
Es wird darauf hingewiesen, dass unzulässige Überschreitungen der festgesetzten GRZ durch be- festigte Schotter- oder Steingärten nach § 9 Abs. 2 NBauO in Verbindung mit § 58 Abs. 1 NBauO kostenpflichtig geahndet werden können.
8.7 Wasserschutzzone
Das Plangebiet liegt innerhalb der Wasserschutzzone III A des Wasserschutzgebietes Leer-Heis- felde. Es sind die Auflagen der Wasserschutzverordnung zu beachten.
8.8 Überdeckung von Bebauungsplänen
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 19 „Stadthaus EDELE“ überplant einen Teilbereich des Durchführungsplanes Nr. 3 „für ein Gebiet zwischen Edzardstraße und Ubbo-Emmius-Straße sowie Hajo-Unken-Straße und Schiller-Straße“ sowie des Bebauungsplanes Nr. 30 „für ein Gebiet zwischen Ubbo-Emmius-Straße und Lessingstraße sowie Hajo-Unken-Straße und Conrebbers- weg“.
Mit Inkrafttreten des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 19 „Stadthaus EDELE“ finden die Festsetzungen der beiden älteren Bebauungspläne keine Anwendung mehr. Bei einem etwai- gen Außerkrafttreten des jüngeren vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 19 treten die Fest- setzungen der älteren Bebauungspläne wieder in Kraft.
Leer, den .. .. ....
...
Bürgermeister
Entwurfs- und Verfahrensbetreuung
Oldenburg, den 30.10.2020
Matthias Lux - Dipl. Ing. -
-0.46 -0.715
±0.00 +0.305
(12,50m RP) (12,50m RP)
+0.11 -0.865
-0.065 -0.585
±0.00
-0.375 -0.29
(12,50m RP)
Gaube 9,15 Gaube 9,10
(7,0m RP)(7,0m VL) Traufe 6,80m(7,0m RP)(7,0m VL) Traufe 6,70m(7,0m RP)(7,0m VL) Traufe 9,10m(7,0m RP)(9,4m VL)
Traufe 6,90m Traufe 9,40m(7,0m RP)(9,4m VL)
(12,50m RP) (12,50m RP)
(12,50m RP) (12,50m RP)
Ansicht Ubbo - Emmius - Strasse mit Geländeverlauf (Gehweg)
(12,50m VL) (12,50m RP)
+0.305 +0.11
(12,50m RP) (12,00m VL)
Gaube 9,00
(10,50m VL) (12,50m RP)
Stadthaus "Edele" - Neubau einer Wohnanlage mit 24 Wohneinheiten - Ubbo - Emmius Strasse / Hajo - Unken - Strasse - Leer - Trauf- & Firsthöhen
roter Text = Höhen aus Rahmenplan der Stadt Leer
Legende:
blauer Text = VEP Höhe aus vorhabenbezogener B-Plan
(10,50m APA)
(10,50m APA)
(10,50m APA) (10,50m APA)
(12,00m APA) (12,50m APA) (12,50m APA)
grüner Text = Höhen aus Architektenplanung zum Aufstellungsbeschluss
schwarzer Text = aktuelle Planungshöhen
(7,0m RP)(7,0m VL) Traufe 7,00m
(7,00m VEP) (7,00m VEP) (7,00m VEP) (9,50m VEP) (9,50m VEP)
(7,0m RP)(9,4m VL)
Traufe 9,40m Traufe 6,60m(7,0m RP)(7,0m VL) Traufe 6,60m(7,0m RP) (7,0m VL)
(9,50m VEP) (9,50m VEP) (9,50m VEP)
(7,00m VEP) (12,50m VEP)
(12,50m VEP)
(12,50m VEP) (12,50m VEP)
(12,50m VEP) (12,50m VEP)
(12,50m VEP)
(12,50m VEP)
(12,50m VEP) First 11,75m
First 10,19m
First 10,665m First 10,59m
First 12,50m
First 11,70m
First 10,50m
Ansicht Hajo - Unken - Strasse mit Geländeverlauf (Gehweg)
