TEXTLICHE FESTSETZUNGEN

T ^EXTLICHE F ESTSETZUNGEN

B EBAUUNGSPLAN N ^R . 652

„K ^AISERLEI N ^ORDOST “ – V ^ORENTWURF –

Stand 08.04.2021 Fassung zur Durchführung der frühzeitigen Beteiligung der Behörden und

sonstiger Träger öffentlicher Belange nach § 4 Abs. 1 BauGB

sowie der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB

I BAUPLANUNGSRECHTLICHE FESTSETZUNGEN

Art der baulichen Nutzung (§ 9 (1) Nr. 1 BauGB i. V. m. § 8 BauNVO)

1.1 Allgemein zulässige Nutzungen (§ 8 BauNVO i. V. m. § 1 (5), (6) und (9) BauNVO) Baugebiet GEe 1 und GEe 2

- Nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe aller Art, bis auf die Ausnahmen gem.

Nr. 1.2 und Ausschluss gem. Nr. 1.3

- Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude - Anlagen für sportliche Zwecke

- Anlagen für kulturelle und gesundheitliche Zwecke 1.2 Ausnahmsweise zulässige Nutzungen

Baugebiet GEe 1 und GEe 2

- Sonstige Handelsbetriebe, die zur Selbstvermarktung Güter auch an Endverbrau- cher verkaufen, solange die Verkaufsfläche einen untergeordneten Teil der durch das Betriebsgebäude überbauten Fläche einnimmt.

- Einzelhandelsbetriebe zur Nahversorgung, deren Verkaufsfläche in Summe eine Fläche von 800 m² nicht überschreiten

- Anlagen für kirchliche und soziale Zwecke

1.3 Nicht zulässige Nutzungen (§ 8 BauNVO i. V. m. § 1 (5), (6) und (9) BauNVO) Baugebiet GEe 1 und GEe 2

- Lagerhäuser, Lagerplätze und öffentliche Betriebe - Tankstellen

- Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in Grundflä- che und Baumasse untergeordnet sind.

- Einzelhandelsbetriebe, bis auf Ausnahmen gem. Nr. 1.2

- Vergnügungsstätten sowie sonstige Betriebe und Nutzungen, die der gewerblichen sexuellen Betätigung oder Schaustellung dienen.

- Spielhallen und ähnliche Betriebe im Sinne des § 33i Gewerbeordnung Baugebiet GEe 1

- Beherbergungsbetriebe

Maß der baulichen Nutzung (§ 9 (1) Nr. 1 BauGB i. V. m. §§ 16 ff. BauNVO)

2.1.1 Innerhalb der Baufelder gilt die in der Nutzungsschablone (Planzeichnung) festgesetzte maximal zulässige Grundflächenzahl (GRZ).

2.2 Geschossfläche (GF) (§ 9 (1) Nr. 1 BauGB i. V. m. § 20 i. V. m. § 21a BauNVO)

2.2.1 Innerhalb der Baufelder gilt die in der Nutzungsschablone (Planzeichnung) festgesetzte maximal zulässige Geschossfläche (GF).

2.2.2 Bei der Ermittlung der Geschossfläche bleiben Stellplätze und Garagen in Vollgeschos- sen unberücksichtigt.

Weitere Festsetzungen zur Steuerung der zulässigen Größe von Stellplätzen und Garagen in Vollgeschossen oder Garagengeschossen werden zur Offen- lage ergänzt.

2.3 Höhe der baulichen Anlagen (§ 9 (1) Nr. 1 BauGB i. V. m. § 18 BauNVO)

Die Höhe der baulichen Anlagen wird für die einzelnen Plangebietsteile gemäß der in der Planzeichnung aufgeführten minimalen und maximalen Gebäudehöhe (GHmin, GHmax) festgesetzt.

Die Höhe ist das Maß zwischen dem unteren Bezugspunkt und der Oberkante des letz- ten raumabschließenden Bauteils, unabhängig von der baulichen Funktion oder der Nutzung.

Bei Gebäuden mit einer maximalen Gebäudehöhe von 29 m kann die zulässige Ge- bäudehöhe durch notwendige Treppenhäuser und untergeordnete technische Aufbau- ten um maximal 3,0 m und auf bis zu 10% der Grundfläche des darunterliegenden Ge- schosses überschritten werden, soweit diese allseitig einen Abstand zur darunterlie- genden Gebäudeaußenwand aufweisen, der mindestens der Höhe des technischen Aufbaus entspricht.

Bei Gebäuden mit einer maximalen Gebäudehöhe von 120 m kann ausnahmsweise für die notwendige Gebäudetechnik und die Gebäudehülle zur Verkleidung der Gebäude- technik (Technikgeschoss) eine Überschreitung der maximalen Gebäudehöhe GHmax bis zu 10,00 m zugelassen werden. Notwendige Treppenhäuser und untergeordnete technische Aufbauten sind hierin inbegriffen.

Der Bezugspunkt der Geländeoberfläche wird nachfolgend unter dem Punkt Nr. 12 Hö- henlage definiert.

2.3.1 Mindest- und Höchstmaß

Innerhalb der Baugrenzen ist die durch Planeintrag festgesetzte Mindestgebäudehöhe (GHmin) und maximale Gebäudehöhe (GHmax) zulässig.

2.3.2 Überbauung Altlastensanierung Funnel & Gate

Durch Planeintrag ist für den Bereich der überbaubaren Altlastenflächen eine lichte Höhe (LHmin) als Mindestmaß festgesetzt. Darüber liegende oder hineinkragende Baukörper dürfen die festgesetzte lichte Höhe an dieser Stelle nicht unterschreiten.

Bauweise (§ 9 (1) Nr. 2 BauGB i. V. m. § 22 (4) BauNVO)

Es ist eine abweichende Bauweise a im Sinne der offenen Bauweise mit seitlichem Grenzabstand und Gebäudekörperlängen mit bis zu 130 m festgesetzt.

Überbaubare Grundstücksflächen (§ 9 (1) Nr. 2 BauGB i. V. m. § 23 BauNVO)

Die überbaubare Grundstücksfläche im Plangebiet wird gemäß Eintrag im zeichneri- schen Teil durch Baugrenzen festgesetzt.

Stellplätze und Garagen (§ 9 (1) Nr. 4 BauGB i. V. m. § 12 BauNVO)

Stellplätze sind oberirdisch, ins Hauptgebäude integriert und in Tiefgaragen zulässig.

Maximal 20% der notwendigen Stellplätze dürfen offen errichtet werden.

5.2 Garagengeschosse

Garagengeschosse sind nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zulässig.

5.3 Tiefgaragen

Tiefgaragen sind innerhalb und außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche zuläs- sig. Von dieser Regelung sind die Flächen der Altlastensanierung Funnel & Gate aus- genommen.

Verkehrsflächen (§ 9 (1) Nr. 11 BauGB)

Die öffentlichen Straßenverkehrsflächen sowie die öffentliche Verkehrsfläche besonde- rer Zweckbestimmung (Fuß- und Radweg) werden gemäß Eintrag im zeichnerischen Teil festgesetzt.

Grünflächen (§ 9 (1) Nr. 15 BauGB)

7.1 Öffentliche Grünfläche, Zweckbestimmung Parkanlage und Spielplatz

Die in der Planzeichnung festgesetzte öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung

„Parkanlage und Spielplatz“ ist als Grünfläche parkartig anzulegen und dauerhaft zu er- halten. Der Park ist in einer Weise zu gestalten, dass der Eindruck einer naturnahen, siedlungsbegleitenden Grünanlage entsteht, mit Wiesen, Gehölzgruppen, Aufenthalts- bereichen sowie Spiel- und Sportflächen. Bei einer Neubepflanzung sind einheimische, standortgerechte Laubgehölze, Stauden und Gräser zu verwenden.

Flächenversiegelungen durch Platten- oder Pflasterbelag, Kunststoffflächen, Steinfas- sungen usw. sind auf das unbedingt notwendige Maß zu beschränken, Randsteineinfas- sungen sind zu vermeiden. Die Fußwege sind mindestens wasserdurchlässig auszufüh- ren.

Es sind anteilig Bereiche mit extensiv genutzten Wiesenflächen abzugrenzen und durch fachgerechte Pflege dauerhaft zu erhalten.

Bauliche Anlagen im Zusammenhang mit den Funnel & Gate Maßnahmen zur Boden- und Grundwassersanierung sind zulässig.

Weitere grünordnerische Festsetzungen werden nach Erstellung des fertigen Umweltberichts zur Offenlage ergänzt.

7.2 Öffentliche Grünfläche Flurstück 355/7 – Zweckbestimmung Abstandsgrün BAB 661 Die in der Planzeichnung festgesetzte öffentliche Grünfläche (Flurstück 355/7), Zweck- bestimmung Abstandsgrün BAB 661, ist weiterhin zu erhalten.

Der öffentliche Fuß-Radweg ist zu erhalten.

Weitere grünordnerische Festsetzungen werden nach Erstellung des fertigen Umweltberichts zur Offenlage ergänzt.

7.3 Öffentliche Grünanlage Zweckbestimmung Gehölzschutzstreifen Mainufer

Die in der Planzeichnung festgesetzte öffentliche Grünfläche, Zweckbestimmung Ge- hölzschutzstreifen, ist zu erhalten.

Der öffentliche Fuß-Radweg ist zu erhalten.

Innerhalb des Gehölzschutzstreifens sind Wegeverbindungen zulässig.

Weitere grünordnerische Festsetzungen werden nach Erstellung des fertigen Umweltberichts zur Offenlage ergänzt.

Maßnahmen und Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft (§ 9 (1) Nr. 20 und 25 BauGB)

8.1 Wasserdurchlässige Befestigungen

Wege, Zufahrten und sonstige befestigte Grundstücksfreiflächen sind mit wasserdurch- lässigen Materialien herzustellen. Als wasserdurchlässig im Sinn dieser Festsetzung werden alle Oberflächenbefestigungen mit einem mittleren Abflussbeiwert von max. 0,5 nach DWA-A 138 in Verbindung mit DWA-A 117 und DWA-M 153 angesehen. Dies gilt nur, soweit keine Gefährdung der Schutzgüter Boden und Grundwasser zu erwarten ist.

8.2 Dachbegrünung

Die Flachdächer (und Dächer bis zu einer Neigung von max. 15 Grad) der Gebäude sind mit Ausnahme von Dachterrassen, Dachaufbauten, Dachluken und Photovoltaikanlagen dauerhaft extensiv zu begrünen. Die Substratschicht muss mindestens 10 Zentimeter mächtig sein.

Weitere Festsetzungen werden nach Erstellung des fertigen Umweltberichts und des Grünordnungsplans zur Offenlage ergänzt.

8.3 Tiefgaragenbegrünung

Tiefgaragen und andere bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche sind, soweit sie nicht überbaut sind, zu begrünen. Die Überdeckung mit durchwurzelbarem Pflanzen- substrat muss mind. 80 Zentimeter betragen. Stellenweise kann durch besondere kon- struktive oder funktionale Anforderungen diese Schichtdicke ausnahmsweise auf 60 cm verringert werden.

Die Oberkanten der Überdeckung sind allseitig niveaugleich an das umgebende Ge- lände anzuschließen.

8.4 Fassadenbegrünung

Festsetzungen bezüglich der Fassadenbegrünung werden nach Erstellung des fertigen Umweltberichts zur Offenlage ergänzt.

8.5 Regenfallrohre

Die Verwendung von Regenfallrohren aus Titan-Zink, Kupfer oder Aluminium ist unzu- lässig.

8.6 Maßnahmen zum Artenschutz 8.6.1 Vermeidungsmaßnahmen (V) 8.6.1.1 V0: Umweltbaubegleitung

Es ist eine Umweltbaubegleitung durchzuführen. Die Umweltbaubegleitung ist rechtzei- tig vor Baubeginn in die Planung des Bauablaufs einzubinden.

8.6.1.2 V1: Zeitraum Baumfällungen und Rodungen

Baumfällungen, Rodungen von Gehölzen und die Entfernung von Fassadenbegrünung und das Abschieben des Oberbodens dürfen nur in der Zeit von 1. Oktober bis 28./29.

Februar durchgeführt werden. Nur in ausreichend begründeten Ausnahmefällen kann von diesen Zeiten abgewichen werden, wenn eine ökologische Baubegleitung oder Um- weltbaubegleitung (UBB) die auszuführenden Maßnahmen begutachtet, die Natur- schutzbehörde informiert ist und die Verbotstatbestände des speziellen Artenschutzes ausgeschlossen werden können (§ 44 Abs. 1 BNatSchG, u.a. Tötung, Verletzung von besonders geschützten Tieren).

8.6.1.3 V2: Gebäudeabbruch

Die Gebäude sind außerhalb der Brutzeit von Gebäudebrütern nur im Zeitraum vom 1.

Oktober bis 28./29. Februar abzureißen. Von diesen Zeiten kann abgewichen werden, wenn eine ökologische Baubegleitung oder Umweltbaubegleitung (UBB) die auszufüh- renden Maßnahmen begutachtet, die Naturschutzbehörde informiert ist und die Verbots- tatbestände des speziellen Artenschutzes ausgeschlossen werden können (§ 44 Abs. 1 BNatSchG, u.a. Tötung, Verletzung von besonders geschützten Tieren).

8.6.2 Minderungsmaßnahmen (M) 8.6.2.1 M1: Minimierung Vogelschlag

Zur Vermeidung von Vogelschlag und damit der Tötung von artenschutzrechtlich ge- schützten Tierarten ist bei der Verwendung größerer Glaselemente über 5 m² für Fas- sade, Glasbrüstungen an Balkonen, Wintergärten, Übereckverglasungen, Treppenhäu- ser durch geeignete Maßnahmen das erhöhte Risiko für Vogelschlag zu minimieren.

8.6.3 Ersatzmaßnahmen (E)

8.6.3.1 E1: Nisthilfen für Nischen-/Halbhöhlenbrüter an Neubauten

Es sind bauseitig an allen Gebäuden Einbau-Nistkästen für Mauersegler sowie Nistkäs- ten für Nischen- und Höhlenbrüter, je 1 Kasten pro 20 m Fassadenlänge, anzubringen und dauerhaft funktionstüchtig zu erhalten.

8.6.3.2 E2: Anbringung von Fledermausquartieren an Neubauten

Zur Kompensation für den Verlust von Lebensstätten für Fledermäuse sind bauseitig an allen Gebäudefassaden Fledermausquartiere anzubringen und dauerhaft funktionstüch- tig zu erhalten (je 1 Kasten pro 20 m Fassadenlänge).

8.6.4 Insekten- und vogelfreundliche Außenbeleuchtung

Die nächtliche Beleuchtung im Außenraum ist nur lichtimmissionsarm zulässig.

Folgende Maßgaben sind zwingend zu beachten:

- Es dürfen nur Lichtquellen verwendet werden, die einen geringen UV- und Blaulichtan- teil aufweisen. Es gilt der Orientierungswert 1.700° -3.000° K. Die Farbtemperatur darf

max. 3000°Kelvin betragen (warmweiße LED-Leuchtmittel, sog. bernsteinfarbene Am- ber-LEDs oder Natriumdampflampen).

- Nicht zulässig sind flächige Fassadenbeleuchtungen, nicht abgeschirmte offene Wand- leuchten, Sky-Beamer, blinkende oder wechselnde farbige Leuchtreklamen, Boden- strahler zur Anstrahlung von Gehölzen oder Vegetationsbeständen

Flächen mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten (§ 9 (1) Nr. 21 BauGB)

9.1 Die in der Planzeichnung gekennzeichnete Fläche GF1 ist mit einem Gehrecht zuguns- ten der Allgemeinheit und einem Fahrrecht zugunsten der Versorgungsträger und ihrer Rechtsnachfolger zu belasten.

9.2 Auf der in der Planzeichnung festgesetzten Fläche GFL2 sind ein Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit und ein Fahr- und Leitungsrecht zugunsten der Versorgungsträger und ihrer Rechtsnachfolger (Bestandskanal DW 600) einzuräumen.

9.3 Auf der in der Planzeichnung festgesetzten Fläche GL 3 sind ein Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit und ein Leitungsrecht zugunsten der Versorgungsträger und ihrer Rechtsnachfolger mit einer Mindestbreite von 2,5 m einzuräumen.

Flächen für besondere Anlagen und Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwir- kungen (§ 9 (1) Nr. 24 BauGB)

10.1 Schallschutz der Außenbauteile von schutzbedürftigen Räumen (Schallschutzmaßnah- men SM1 – SM4)

10.1.1 Übernachtungsräume in Beherbergungsstätten und Ähnliches

Innerhalb der in der Karte 1 mit SM2 - SM4 bezeichneten überbaubaren Grundstücks- flächen sind bei der Errichtung und der Änderung von Gebäuden die Außenbauteile von Übernachtungsräumen in Beherbergungsstätten und ähnlichen Aufenthaltsräumen min- destens gemäß den Anforderungen der in der Tabelle 1 den Schallschutzmaßnahmen zugeordneten maßgeblichen Außenlärmpegeln nach DIN 4109-1: 2016-07 auszubilden.

10.1.2 Aufenthaltsräume mit Ausnahme der Übernachtungsräume in Beherbergungsstätten Innerhalb der in der Karte 2 mit SM1 - SM4 bezeichneten überbaubaren Grundstücks- flächen sind bei der Errichtung und der Änderung von Gebäuden die Außenbauteile von Aufenthaltsräumen mit Ausnahme der Übernachtungsräume in Beherbergungsstätten mindestens gemäß den Anforderungen der in der Tabelle 1 den Schallschutzmaßnah- men zugeordneten maßgeblichen Außenlärmpegeln nach DIN 4109-1: 2016-07 auszu- bilden.

10.1.3 Anforderungen an die Luftschalldämmung der Außenbauteile von schutzbedürftigen Räumen nach DIN 4109-1: 2016-07 und E DIN 4109-1/A1: 2017-01

Bezeichnung der Flächen für Schallschutzmaßnahmen

Lärmpegelbereich „Maßgeblicher Außenlärmpegel“

in dB(A)

SM1 IV 70

SM2 V 75

SM3 VI 80

SM4 VII > 80¹

Tabelle 1: Schallschutzmaßnahmen SM1 – SM4 baulicher Schallschutz gegen Außenlärm

Für maßgebliche Außenlärmpegel von mehr als 80 dB(A) sind die Anforderungen aufgrund der örtlichen Gegebenheiten festzulegen.

Die Anforderungen an die gesamten bewerteten Bau-Schalldämm‐Maße 𝑅𝑅𝑤𝑤,𝑔𝑔𝑔𝑔𝑔𝑔′ der Au- ßenbauteile von schutzbedürftigen Räumen sich unter Berücksichtigung der unter- schiedlichen Raumarten nach folgender Gleichung zu berechnen:

𝑅𝑅_{𝑤𝑤,𝑔𝑔𝑔𝑔𝑔𝑔}^′ = 𝐿𝐿_𝑎𝑎 - 𝐾𝐾𝑅𝑅𝑎𝑎𝑅𝑅𝑅𝑅𝑎𝑎𝑅𝑅𝑅𝑅

Dabei ist

𝐾𝐾𝑅𝑅𝑎𝑎𝑅𝑅𝑅𝑅𝑎𝑎𝑅𝑅𝑅𝑅 = 25 dB für Bettenräume in Krankenanstalten und Sanatorien;

𝐾𝐾𝑅𝑅𝑎𝑎𝑅𝑅𝑅𝑅𝑎𝑎𝑅𝑅𝑅𝑅 = 30 dB für Aufenthaltsräume in Wohnungen, Übernachtungsräume in

Beherbergungsstätten, Unterrichtsräume und Ähnliches;

𝐾𝐾𝑅𝑅𝑎𝑎𝑅𝑅𝑅𝑅𝑎𝑎𝑅𝑅𝑅𝑅 = 35 dB für Büroräume und Ähnliches;

𝐿𝐿𝑎𝑎 der Maßgebliche Außenlärmpegel gemäß DIN 4109-2:2016-07, 4.4.5.

Mindestens einzuhalten sind:

𝑅𝑅𝑤𝑤,𝑔𝑔𝑔𝑔𝑔𝑔′ = 35 dB für Bettenräume in Krankenanstalten und Sanatorien;

𝑅𝑅_{𝑤𝑤,𝑔𝑔𝑔𝑔𝑔𝑔}^′ = 30 dB für Aufenthaltsräume in Wohnungen, Übernachtungsräume in

Beherbergungsstätten, Unterrichtsräume, Büroräume und Ähnli- ches.

Die erforderlichen gesamten bewerteten Bau-Schalldämm-Maße sind in Abhängigkeit vom Verhältnis der gesamten Außenfläche eines Raumes SS zur Grundfläche des Rau- mes SG nach DIN 4109-2: 2016-07 mit dem Korrekturwert KAL zu korrigieren.

Wird im Zuge der Erstellung der bautechnischen Nachweise nach § 68 HBO unter Be- rücksichtigung der Schallausbreitungsverhältnisse zum Zeitpunkt der Genehmigung der Nachweis erbracht, dass an den Außenbauteilen der schutzbedürftigen Räume nach DIN 4109-1: 2016-07 geringere maßgebliche Außenlärmpegel nach DIN 4109 1: 2016 07 anliegen, können die Anforderungen an die Schalldämmung der Außenbauteile entsprechend o.g. Vorgaben reduziert werden. Auch ist es zulässig ge- schossweise differenzierte dB-genaue maßgebliche Außenlärmpegel der Dimensionie- rung des baulichen Schallschutzes zugrunde zu legen.

Von der Festsetzung kann auch dann abgewichen werden, wenn zum Zeitpunkt der Er- stellung der bautechnischen Nachweise neue technische Regeln für den Schallschutz

im Hochbau als Technische Baubestimmungen eingeführt worden sind und diese Tech- nischen Baubestimmungen beachtet werden.

10.2 Fensterunabhängige schallgedämmte Lüftung in überwiegend zum Schlafen genutzten Aufenthaltsräumen (Schallschutzmaßnahmen SM5)

Innerhalb des gesamten Geltungsbereichs des Bebauungsplans ist in den Übernach- tungsräumen von Beherbergungsstätten und ähnlichen Aufenthaltsräumen eine fenster- unabhängige, schallgedämmte Lüftung zu realisieren. Diese Lüftung ist bei der Dimen- sionierung des baulichen Schallschutzes der Außenbauteile nach der Festsetzung Zif- fer 10.1 zu berücksichtigen.

Wird im Zuge der Erstellung der bautechnischen Nachweise nach § 68 HBO, unter Be- rücksichtigung der Schallausbreitungsverhältnisse zum Zeitpunkt der Genehmigung, der Nachweis erbracht, dass an den betroffenen Fassaden der Beurteilungspegel des Ver- kehrslärms (Überlagerung von Straßenverkehrslärm nach RLS-90 und Schifffahrtslärm berechnet nach der Anleitung zur Berechnung der Luftschallausbreitung an Bundeswas- serstraßen (ABSAW) vom Juni 2003) in der Nacht den Wert von 55 dB(A) nicht über- schreitet, wird der Einbau einer fensterunabhängigen, schallgedämmten Lüftung nicht erforderlich.

Anpflanzen und Erhalt von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen (§ 9 (1) Nr. 25a und b BauGB)

11.1 Private Grundstücksfreiflächen

Die nicht überbaubaren Grundstücksflächen sind gärtnerisch anzulegen, dauerhaft zu erhalten und zu pflegen. Je angefangene 200 m² nicht überbaubare Grundstücksfläche ist mindestens ein heimischer, standortgerechter Laubbaum entsprechend der Auswahl- liste (Pflanzliste folgt zur Offenlage) zu pflanzen und zu erhalten.

Erhaltene Bäume sind auf diese Festsetzung anzurechnen. Qualität der Bäume: Hochstämme, dreimal verpflanzt, mit Ballen, Stammumfang in einem Meter Höhe 16-18 cm und je angefangene 20 m² mindestens ein mittelhoch wachsender Strauch zu pflanzen. Ausgenommen hiervon sind Zuwege, Zufahr- ten, oberirdische Stellplätze und Fahrradabstellplätze.

Weitere grünordnerische Festsetzungen werden nach Erstellung des fertigen Umweltberichts zur Offenlage ergänzt.

11.2 Flächen zum Anpflanzen und zum Erhalt (Pflanz- und Erhaltungsbindung) 11.2.1 Öffentliche Grünfläche Zweckbestimmung Abstandsgrün

Der vorhandene Baumbestand ist zu erhalten und ggf. Lücken mit standortgerechten einheimischen Baumarten zu ergänzen. Die Wiesenflächen sind bis auf die Wegseiten- streifen extensiv zu pflegen.

Weitere grünordnerische Festsetzungen werden nach Erstellung des fertigen Umweltberichts zur Offenlage ergänzt.

11.2.2 Öffentliche Grünfläche Zweckbestimmung Gehölzschutzstreifen Mainufer

Der vorhandene Gehölzstreifen und die die vorhandenen Großbäume und Sträucher

Höhenlage (§ 9 (3) BauGB)

Zur Bestimmung der Höhenlage wird als Geländeoberfläche im Sinne von § 2 (6) Satz 1 HBO ein Bezugspunkt definiert. Dieser liegt in der Mitte der straßenseitigen Außenwand des Ge- bäudes auf der Oberkante des Gehwegs (Endausbau). Bei Eckgrundstücken ist das Mittel beider Straßen maßgebend.

II BAUORDNUNGSRECHTLICHE FESTSETZUNGEN

Örtliche Bauvorschriften gemäß § 9 (4) BauGB i. V. m. § 91 HBO

Gestaltung baulicher Anlagen (§ 91 (1) Nr. 1 HBO)

Im Plangebiet sind nur Gebäude mit flach geneigten Dächern mit einem Neigungs- winkel von bis zu 10 Grad zulässig.

Bei Gebäuden mit einer Gebäudehöhe über 80 m ist die erforderliche Gebäudetech- nik mit der Gebäudehülle zu verkleiden.

Weitere gestalterische Festsetzungen werden zur Offenlage ergänzt

Gestaltung von Einfriedungen (§91 Abs.1 Nr. 3 HBO)

Weitere gestalterische Festsetzungen werden zur Offenlage ergänzt

Mülltonnen-Stellplätze (§91 Abs.1 Nr. 3 HBO)

Weitere gestalterische Festsetzungen werden zur Offenlage ergänzt.

Grundstücksfreiflächen (§91 Abs. Nr. 5 HBO)

Hinweisschilder und Werbeanlagen (§ 91 (1) Nrn. 1 und 7 HBO)

5.1 Werbeanlagen sind ausschließlich an der Stätte der Leistung zulässig.

5.2 Freistehende Werbeanlagen dürfen eine absolute Höhe von 15,0 m ab Geländeober- kante nicht überschreiten.

5.3 Werbeanlagen mit wechselndem, bewegtem oder laufendem Licht sind nicht zulässig.

Stellplatzsatzung der Stadt Offenbach am Main

Es gilt die jeweils aktuelle rechtskräftige Satzung der Stadt Offenbach am Main über die Herstellung von Stellplätzen und Garagen für Kraftfahrzeuge (Einstellplätze) so- wie von Abstellplätzen für Fahrräder (Abstellplätze) - Stellplatzsatzung -, soweit im Folgenden keine anderslautenden Regelungen getroffen werden:

Es gilt das Mindestmaß gemäß Stellplatzsatzung. Das zulässige Höchstmaß der Ein- stellplätze wird gemäß Planeintrag festgesetzt.

III KENNZEICHNUNGEN

Altlasten (§ 9 (5) Nr. 3 BauGB) – Altlastensanierung „Funnel & Gate“

Die in der Planzeichnung gekennzeichnete Fläche ist mit umweltgefährdenden Stoffen belas- tet und von Bebauung freizuhalten. Der Altlastenstandort wird durch das Sanierungsverfahren Altlastensanierung „Funnel & Gate“ gesichert.

Altlasten im Boden

Mit mehreren altlastenrechtlichen Bescheiden des Regierungspräsidiums Darmstadt wurden zwischen 1993 und 1996 die Grundstücke des ehemaligen Betriebsgeländes der Teerfabrik Lang aufgrund massiver Boden- und Grundwasserkontaminationen durch PAK, BTEX, Phe- nole und Schwermetalle als Altlast festgestellt. Die Altlastenfeststellungen auf dem ehem. Be- triebsgelände umfassen die damaligen Grundstücke im Flur 5: Flurstück 18/2, Flurstück 38/6, Flurstück 38/4 (inzw. geteilt in Flurstücke 38/9 und 38/10), Flurstück 356/6

IV NACHRICHTLICHE ÜBERNAHME

Bauverbotszone, Baubeschränkungszone der BAB 661 (§9 (6) BauGB i. V. m § 9 (1) und (2) FStrG )

Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 FStrG dürfen Hochbauten jeder Art in einer Entfernung bis zu 40 m bei Bundesautobahnen, gemessen vom äußeren Rand der befestigten Fahrbahn, nicht errichtet wer- den (Bauverbotszone). Die Straßenbaubehörde kann im Einzelfall gem. § 9 Abs. 8 FStrG Aus- nahmen von den Verboten zulassen.

Gemäß § 9 Abs. 2 Nr. 2 FStrG bedürfen Baugenehmigungen oder nach anderen Vorschriften notwendige Genehmigungen der Zustimmung der obersten Landesstraßenbaubehörde, wenn bauliche Anlagen längs der Bundesautobahn in einer Entfernung bis zu 100 Metern errichtet, erheblich geändert oder anders genutzt werden sollen (Baubeschränkungszone).

Auf die Bestimmungen des § 9 Abs. 6 und 2 FStrG zu Werbeanlagen wird hingewiesen.

V HINWEISE

Rechtsvorschriften

Die diesem Bebauungsplan zugrundeliegenden Rechtsvorschriften (Gesetze, Verordnungen, DIN-Normen) können bei der plangebenden Stadt Offenbach am Main, Vermessungsamt, Stadt- haus, Berliner Straße 60, 63065 Offenbach am Main zu den allgemeinen Öffnungszeiten der Stadtverwaltung eingesehen werden.

Örtliches Satzungsrecht

Es wird darauf hingewiesen, dass verschiedene örtliche Satzungen zu beachten sind. Für die Nutzung von Grundstücken sind dies insbesondere die Stellplatzsatzung, soweit keine anders- lautenden Regelungen im vorliegenden Bebauungsplan zu Einstellplätzen getroffen wurden, und die Satzung zum Schutz der Grünbestände.

Denkmalschutz (§ 21 HDSchG)

Bei Erdarbeiten können jederzeit Bodendenkmäler wie Mauern, Steinsetzungen, Bodenverfär- bungen und Fundgegenstände (z. B. Scherben, Steingeräte, Skelettreste) entdeckt werden.

Diese sind nach § 21 (1) HDSchG unverzüglich dem Landesamt für Denkmalpflege Hessen, Ar- chäologische Denkmalpflege oder der Unteren Denkmalschutzbehörde anzuzeigen. Funde und Fundstellen sind in unverändertem Zustand zu erhalten und in geeigneter Weise bis zu einer Entscheidung zu schützen (§ 21 (3) HDSchG).

Kampfmittel

Im Geltungsbereich des Bebauungsplans muss grundsätzlich vom Vorhandensein von Kampf- mitteln ausgegangen werden.

Grundwasser

Bei Wasserhaltungsmaßnahmen muss lokal mit dem Anfall von belastetem Wasser gerechnet werden.

Wasserrechtliche Belange

Der Bebauungsplan ersetzt nicht die wasserrechtliche Planfeststellung oder Plangenehmigung.

Hochwasserschutz

Im Zuge der Baugenehmigungsverfahren ist ein Überflutungsnachweis zu führen. Bemessungs- grundlage hierbei ist ein 100-jähriges Regenereignis von 15 Minuten Dauer (r15, 100), wobei zusätzlich ein 20-% Zuschlag zu berücksichtigen ist.

Löschwasser

Tag-Schutzzone II Flughafen Frankfurt Main

Der Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 652 befindet sich innerhalb der Tag-Schutzzone 2 gemäß Lärmschutzbereichsverordnung für den Verkehrsflughafen Frankfurt am Main, bekannt- gemacht am 13.10.2011 auf Grundlage des Gesetzes zum Schutz gegen Fluglärm (FluLärmG), neugefasst durch Bekanntmachung am 31.10.2007. Gemäß Gesetz zum Schutz gegen Flug- lärm (FluLärmG) bestehen bei bestimmten baulichen Nutzungen Bauverbote mit besonderen Ge- nehmigungsausnahmevorbehalten.

Besonderer Artenschutz

Nisthilfen für Höhlenbrüter- und Nischenbrüter, Mauersegler, Mehlschwalbe, Turmfalke und Quartiere für Fledermäuse

An den neuen Fassaden können weitere Nisthilfen in Form von einzelnen Kästen für die Ansied- lung insektenfressender Vogelarten angebracht werden. Geeignet sind Höhlenbrüterkästen für z.B. den Star oder die Blaumeise sowie Nischenbrüterkästen für z.B. den Hausrotschwanz. An den Fassadenoberkanten können einzelne Kästen für Mauersegler und/oder eine bündige Reihe von Fledermauskästen bereitgestellt werden.

Ein- und Durchgrünung des Plangebiets

Gerade aufgrund der verdichteten Bebauung kommt einer angemessenen Ein- und Durchgrü- nung und Verzicht von Kies- und Foliengärten eine besondere Bedeutung zu. So können nicht überbebaute Bereiche mit heimischen Laubbäumen, Strauch- oder Heckenanpflanzungen und Staudenrabatten bepflanzt werden. Bei Pflanzungen sollte darauf geachtet werden, dass aus- schließlich auf einheimische und standortgerechte Pflanzenarten zurückgegriffen wird.

Hinweise an die Baufirmen

Die ausführenden Baufirmen sind über das Vorkommen besonders und streng geschützter Tier- arten im Baufeld (z.B. Gartenschläfer, Vögel) beispielsweise bei bauvorbereitenden Begehungen zu informieren und für Hinweise auf deren Versteckplätze zu sensibilisieren (z. B. Kotfunde, Piepslaute etc.). Es ist darauf hinzuwirken, dass Funde geschützter Tierarten unverzüglich der Naturschutzbehörde gemeldet werden, um das weitere Vorgehen abzustimmen und eventuell erforderliche Rettungsumsiedlungen fachgerecht vornehmen zu können.

Vorhandene Gehölzbestände sind zu schonen.

Insekten- und vogelfreundliche Außenbeleuchtung

Zu verwenden sind insektendichte, eingehauste Lampen mit Abstrahlrichtung nach unten. Eine Abstrahlung über die Flächen hinaus (z.B. Fußweg, Parkplatz) ist zu vermeiden. Licht darf nicht in oder oberhalb der Horizontalen abgestrahlt werden (Upward Light Ratio URL= 0 %). Die Be- leuchtung muss bedarfsorientiert geschaltet werden und z. B. nach Geschäftsschluss merklich reduziert werden (mindestens 70 %). In den Nachtstunden von 22 h nachts bis 6 Uhr morgens ist auf jegliche Beleuchtung zu verzichten, mit Ausnahme der Sicherheitsbeleuchtung (Verkehrssi- cherheit und Gebäude).

Auf eine Beleuchtung der öffentlichen Grünflächen ist zu verzichten. Sollte eine Beleuchtung un- vermeidbar sein (Fuß-Radweg-Sicherheit), ist hierfür eine Zeitschaltautomatik ggf. in Kombina- tion mit einer Dimmautomatik mit Bewegungsmelder einzusetzen, um die Beleuchtung der Grün- flächen nachts abschalten oder zumindest herunterdimmen zu können.