Immobilienwirtschaftliche Deckungsbeitrags-
und Deckungsbeitragsflussrechnung
Schriftenreihe zur Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft
Herausgegeben von Prof. Dr. Kristin Wellner
Band 2
Immobilienwirtschaftliche Deckungsbeitrags-
und Deckungsbeitragsflussrechnung
Eine Konzeption für die unternehmerische
Wohnungswirtschaft
Immobilienwirtschaft wird herausgegeben von
Prof. Dr. Kristin Wellner
Henri Lüdeke
Immobilienwirtschaftliche Deckungsbeitrags-
und Deckungsbeitragsflussrechnung
Eine Konzeption für die unternehmerische
Wohnungswirtschaft
Universitätsverlag der TU Berlin
Universitätsverlag der TU Berlin, 2016 http://verlag.tu-berlin.de
Fasanenstr. 88, 10623 Berlin
Tel.: +49 (0)30 314 76131 / Fax: -76133 E-Mail: publikationen@ub.tu-berlin.de Zugl.: Berlin, Techn. Univ., Diss., 2016 Das Manuskript ist urheberrechtlich geschützt. Druckerei: docupoint GmbH
Satz / Layout: Henri Lüdeke ISBN 978-3-7983-2881-5 (print) ISBN 978-3-7983-2882-2 (online) ISSN 2510-2842 (print)
ISSN 2510-2850 (online)
Zugleich online veröffentlicht auf dem institutionellen Repositorium der Technischen Universität Berlin:
DOI 10.14279/depositonce-5557
http://dx.doi.org/10.14279/depositonce-5557
Die Deutsche Nationalbibliothek verzeichnet diese Publikation in der Deutschen Nationalbibliografie; detaillierte bibliografische Daten sind im Internet über http://dnb.dnb.de abrufbar.
Geleitwort
Der deutsche Wohnungsmarkt ist trotz der derzeitigen Privatisierungs welle und der damit verbundenen Eigentumsbildung noch immer ein klassischer Mietermarkt. Henri Lüdekes Forschungsinteresse trifft mit der Betrachtung der „Immobilienwirtschaftlichen Deckungs beitrags und Deckungsbeitragsflussrechnung – Eine Konzeption für die unternehmerische Wohnungswirtschaft“ eine gesellschaftlich relevante und volkswirtschaftlich bedeutende Sparte des deutschen Immobilienmarktes, den unternehmerischen Wohnimmobilienmarkt. Dieser umfasst etwa ein Fünftel des gesamten Wohnungsmarktes, also etwa 8 Millionen Wohnungen, und ist damit ein wichtiger Anteil des in Immobilien gebundenen Volksvermögens.
Mit der hier vorliegenden Arbeit entwickelt Henri Lüdeke ein neues Bewertungssystem zur retrograden Mietenermittlung, um die adäqua ten Rückflüsse der umfangreichen Investitions mittel, die anfänglich und über die gesamte Nutzungsdauer stetig in eine Wohnimmobilie fließen, sinnvoll vor Investitionsentscheidung und immer wieder im Laufe einer langfristigen Immobilieninvestition, kalkulieren zu können. In dieser Form ist dies wissenschaftliches Neuland und bedurfte der Anpassung geeigneter Methoden des internen Rechnungswesens aus dem Industriebereich. Immobilien sind aber insbesondere aufgrund ihrer Langlebigkeit und der auch über den Nutzungsprozess unregelmäßig hohen Nachinvestitionen nicht mit Standard investitionen vergleichbar. Henri Lüdeke analysiert und implementiert beispielhaft ein komplexes System zur Berechnung der adäquaten Miete. Dabei setzt er sich
Wohnungswirtschaft, insbesondere mit der Deckungsbeitrags und Deckungsbeitragsflussrechnung, auseinander.
Henri Lüdeke hat mit der vorliegenden Arbeit einen wichtigen Beitrag zur interdisziplinären Forschung im Spannungsfeld zwischen betrieblichem Rechnungswesen und Immobilien ökonomie geleistet. Seine Arbeit stellt einen entscheidenden Beitrag zur Weiterentwick lung der Rechnungswesen und Controlling Ansätze für Immobilien, insbesondere für Wohnungsunternehmen dar. Seine Lösungen sind innovativ und helfen der Praxis, die Frage nach einer wirtschaftlich sinnvollen Miete unter den gegebenen Restriktionen von Kosten und Gewinn zu ermitteln. Diese kann dadurch an den Anforderungen des Tagesgeschäfts gemessen und vor Vermietung sinnvoll strategisch angepasst werden. Die Weiterentwicklung zur Deckungsbeitragsfluss rechnung ist ein wichtiger und neuartiger Ansatz zur unternehmerischen Planung und Entscheidungsunterstützung für Wohnungsunternehmen. Eine Weiterentwicklung für andere Nutzungsarten ist wünschenswert.
Insgesamt ist Henri Lüdeke eine wichtige wissenschaftliche Grund lagenarbeit – und trotz der Abstraktheit des wohnungswirtschaft lichen Rechnungswesens – mit hohem Praxisbezug gelungen und verdient in nachfolgenden Forschungsarbeiten sowie in der täglichen Anwendung bei Wohnungs und Immobilien unternehmen gebührend berücksichtigt zu werden. Ich empfehle damit diese Lektüre allen mit der Wohnungswirtschaft und darüber hinaus mit Immobilien befassten Interessierten in Forschung und Praxis.
Univ.Prof. Dr. rer. pol. Kristin Wellner Berlin, November 2016
Zur retrograden Kalkulation kostendeckender Mieten sind Cashflow-basierte Verfahren in der langen Nutzungsphase von Wohnimmobili-en nur bedingt geeignet. HingegWohnimmobili-en bietWohnimmobili-en die immobiliWohnimmobili-enwirtschaftli- immobilienwirtschaftli-che Deckungsbeitragsrechnung und deren Ausbau zur Deckungsbei-tragsflussrechnung ein theoretisch fundiertes Verfahren, um retro-grad Mindestmieten kalkulieren und die Managementleistung in der unternehmerischen Wohnungswirtschaft adäquat beurteilen zu kön-nen. Der Ausbau zur multidimensionalen Deckungsbeitragsrechnung sowie die Erarbeitung der Immobilienwirtschaftlichen Management-Erfolgsrechnung (IMER) sind Beiträge, die theoretischen Erkennt-nisse auch in der Praxis sinnvoll einsetzen zu können. Dies erfordert den Einsatz geeigneter Softwaresysteme.
Die vorliegende Arbeit wurde im Jahr 2015 an der Fakultät VI Planen Bauen Umwelt der Technischen Universität Berlin als Disser-tation eingereicht und angenommen. Diese Arbeit konnte nur durch vielfältige fachliche, aber auch sonstige Unterstützung entstehen. An erster Stelle gilt mein Dank meiner Doktormutter, Frau Prof. Dr. Kristin Wellner, die die Entstehung der Arbeit erst ermöglichte. Insbesondere danke ich ihr für die prägnanten und zweckdienlichen Hinweise sowie die intensiven Diskussionen. Herrn Prof. Dr. Klaus Serfling danke ich für die spontane Bereitschaft, das Koreferat zu übernehmen. Besonders danken möchte ich Herrn Prof. Hansjörg Bach, der mich fachlich, aber auch menschlich auf meinem Weg be-gleitet hat.
ne Unterstützung seitens des Arbeitgebers nicht möglich. Insofern danke ich vor allem den Vertretern der beiden Gesellschafter der BBT Treuhandstelle des Verbandes Berliner und Brandenburgischer Wohnungsunternehmen GmbH, Frau Maren Kern, Vorstandsmit-glied des BBU Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunter-nehmen e.V., und Herrn Carsten Jung, Vorstand der Berliner Volks-bank eG, sowie dem Aufsichtsratsvorsitzenden, Herrn Dr. Karl Kauer-mann, für die wohlwollende und maßgebliche Unterstützung meines Promotionsvorhabens.
Ich habe den fachlichen Austausch mit den Mitarbeitern der BBT gesucht. Danken möchte ich hier insbesondere Herrn Andreas Gru-now, Frau Dr. Claudia Wagner, Herrn Stefan Kube, Frau Laris-sa Hahn, Herrn Falk Neumann und Frau Ester Seiffarth für den bereichernden fachlichen Austausch. Zudem bedanke ich mich bei meiner Assistentin, Frau Anja Vehn, für die erste Korrekturlesung und die unermüdliche Unterstützung im ganzen Promotionsprozess. Frau Cordelia Trzetziak sowie Herr Sander Lueken halfen ebenfalls bei Korrekturarbeiten. Frau Lydia Herrmann unterstützte mich bei einigen grafischen Darstellungen.
Schließlich gilt mein besonderer Dank meiner Frau, Simona Lüdeke, die mich verständnis- und aufopferungsvoll auf diesem Weg begleitet hat. Ohne ihre Unterstützung und Liebe wäre diese Arbeit nicht entstanden.
Die vorliegende Arbeit verwendet durchgängig die maskuline Form zur Unterstützung der Textkürze. Leserinnen sind selbstverständ-lich gleichermaßen angesprochen. Autorennamen werden zur bes-seren Erkennbarkeit im Fließtext durch Kapitälchen dargestellt. Die Arbeit entstand mit LYX, einem grafischen Editor auf der Basis von LATEX. Hierbei kam das Konstrukt der sog. „Gleitobjekte“ zum Einsatz. Abbildungen und Tabellen werden an der entsprechenden Stelle im Text ausgegeben, wenn der verbleibende Platz auf der
Sei-Textbild ohne störende Zwischenräume. Zahlen in runden Klam-mern hinter Konten- bzw. Positionsbezeichnungen bezeichnen die Nummerierung innerhalb des Kontenrahmens der Wohnungswirt-schaft.
Döbeln, 21.12.2015
1 Einleitung 1
1.1 Bedeutung der Immobilien- und Wohnungswirtschaft 1
1.2 Problemstellung . . . 2
1.3 Stand der wissenschaftlichen Forschung . . . 5
1.3.1 Einordnung der Betriebswirtschaftslehre in das System der Wissenschaften . . . 5
1.3.2 Einordnung der Arbeit in immobilienwirtschaftliche Forschungsansätze . . . 9
1.3.3 Aktueller Stand der wissenschaftlichen For-schung zum Immobiliencontrolling . . . 14
1.4 Forschungslücke . . . 26
1.5 Zielstellung dieser Arbeit . . . 28
1.6 Gang der Untersuchung . . . 31
2 Konzeptionelle Grundlagen 37 2.1 Vorüberlegungen . . . 37
2.2 Eigenschaften des Gutes „Immobilie“ . . . 38
2.2.1 Begriff der Immobilie . . . 39
2.2.2 Nutzungsorientierte Systematisierung von Im-mobilien . . . 44
2.2.3 Lebenszyklusphasen . . . 47
2.3 Eigenschaften des Immobilienmarktes . . . 55
2.4 Wohnungsunternehmen als spezifische Immobilienin-vestoren . . . 57
2.4.2 Abgrenzung von Immobilieninvestoren . . . . 58
2.4.3 Abgrenzung unternehmerische Wohnungswirt-schaft . . . 59
2.4.4 Wandel der Rahmenbedingungen für Wohnungs-unternehmen . . . 63
2.5 Definitorische Grundlagen . . . 66
2.5.1 Systemtheoretische Grundlagen . . . 66
2.5.2 Modellbildung . . . 68
2.5.3 Management und Unternehmung . . . 73
2.5.3.1 Koordination und Adaption als ori-ginäre Managementaufgaben . . . . 74
2.5.3.2 Funktional-Approach . . . 75
2.5.3.3 System-Approach . . . 80
2.5.4 Externe und interne Unternehmensrechnung . 81 2.5.4.1 Inhalt der Unternehmensrechnung . 81 2.5.4.2 Entscheidungsfunktion der internen Unternehmensrechnung . . . 84
2.5.4.3 Verhaltenssteuerungsfunktion der in-ternen Unternehmensrechnung . . . 86
2.5.5 Preiskalkulation als Managementaufgabe . . 90
2.5.5.1 Grundlagen der Preiskalkulation . . 90
2.5.5.2 Rationalitätsdefizite im Preismana-gement . . . 93
2.5.5.3 Kosten als Grundlage von Preisent-scheidungen . . . 95
2.5.5.4 Zukunftsorientierung bei der Preis-politik . . . 97
3 Controlling als Steuerungsinstrumentarium für Immobi-lienunternehmen 99 3.1 Controlling-Konzeption . . . 100
3.1.2 Ebenen der Controlling-Konzeption . . . 104 3.1.2.1 Intentionale Ebene . . . 104 3.1.2.2 Funktionale Ebene . . . 105 3.1.2.3 Instrumentelle Ebene . . . 112 3.1.2.4 Institutionale Ebene . . . 113 3.2 Immobiliencontrolling . . . 114
3.2.1 Betrachtungsgegenstand und Definition des Im-mobiliencontrollings . . . 115
3.2.2 Anforderungen an das Immobiliencontrolling 117 3.2.3 Ordnungsrahmen für das Immobiliencontrolling118 3.2.4 Ziele des Immobiliencontrollings . . . 120
3.2.5 Aufgaben des Immobiliencontrollings . . . 123
3.2.5.1 Systemgestaltende Aufgaben . . . . 123
3.2.5.2 Systemnutzende Aufgaben . . . 125
3.2.6 Anforderungen an Instrumente für das Immo-biliencontrolling . . . 128
3.3 Beurteilung Cashflow-basierter Rechenschemata . . . 131
3.3.1 Grundlagen . . . 131
3.3.2 Eigenschaften von Cashflow-Rechnungen . . . 140
3.3.3 Beurteilung der Eignung von Cashflow-basierten Verfahren . . . 142
3.3.4 Zusammenhang zwischen Rechengrößen: Das Lücke-Theorem . . . 143
3.4 Kosten- und Leistungsrechnung . . . 145
3.4.1 Grundlagen . . . 145 3.4.2 Kostenrechnung . . . 147 3.4.2.1 Begriffsbestimmungen . . . 147 3.4.2.2 Kostenartenrechnung . . . 152 3.4.2.3 Abgrenzungsrechnung . . . 155 3.4.2.4 Kostenstellenrechnung . . . 157 3.4.2.5 Innerbetriebl. Leistungsverrechnung 160 3.4.2.6 Kostenzurechnungsprinzipien . . . . 163
3.4.3 Leistungsrechnung . . . 168 3.4.3.1 Begriffsbestimmungen . . . 168 3.4.3.2 Leistungs- bzw. Erlösartenrechnung 171 3.4.3.3 Erlösstellenrechnung . . . 173 3.4.3.4 Erlösträgerbildung . . . 174 3.4.4 Ergebnisrechnung . . . 178 3.4.4.1 Ergebnisrechnung auf Vollkostenbasis 179 3.4.4.2 Ergebnisrechnung auf Teilkostenbasis 180 3.4.4.3 Grundrechnung und
Auswertungsrech-nung . . . 184 3.4.5 KLR-bezogene Besonderheiten von Immobilien 185 3.5 Deckungsbeitragsrechnung . . . 187 3.5.1 Begriffsbestimmungen . . . 187 3.5.2 Einstufige Deckungsbeitragsrechnung . . . 189 3.5.3 Mehrstufige Deckungsbeitragsrechnung . . . . 189 3.5.3.1 Grundlagen . . . 189 3.5.3.2 Struktur der mehrstufigen
Deckungs-beitragsrechnung . . . 191 3.5.3.3 Bedeutung des kalkulatorischen
Er-folgs . . . 193 3.5.3.4 Soll-Deckungsbeitragsermittlung . . 195 3.5.3.5 Vertriebsorientierung der
Bezugsgrö-ßen . . . 196
4 Konzeption einer immobilienwirtschaftlichen
Deckungs-beitragsrechnung 201
4.1 Informationsanforderungen . . . 202 4.1.1 Formale Informationsanforderungen . . . 202 4.1.2 Materielle Informationsanforderungen . . . . 204 4.1.3 Kritische Beurteilung der
Informationsanfor-derungen . . . 207 4.2 Mindeststufigkeit der Deckungsbeitragsrechnung . . 208
4.3 Positionsgliederung der Deckungsbeitragsrechnung . 209
4.3.1 Leistungspart . . . 209
4.3.1.1 Erträge aus der Hausbewirtschaftung 210 4.3.1.2 Erträge aus dem Verkauf von bebau-ten und unbebaubebau-ten Grundstücken . 215 4.3.1.3 Erträge aus Betreuungstätigkeit . . 216
4.3.1.4 Erbbauzinserträge . . . 217
4.3.1.5 Sonstige Erträge . . . 217
4.3.2 Produktkosten . . . 218
4.3.2.1 Instandhaltung/Instandsetzung . . . 219
4.3.2.2 Sonstige Fremdkosten . . . 223
4.3.2.3 Nicht umlagefähige Betriebskosten . 224 4.3.2.4 Kalkulatorische Zinsen . . . 226
4.3.2.5 Kalkulatorische Abschreibungen . . 234
4.3.2.6 Kalkulatorische Wagnisse . . . 238
4.3.2.7 Pachten, Leasinggebühren, Erbbau-zinsen . . . 240
4.3.3 Verwaltungskosten . . . 241
4.3.4 Unternehmenskosten . . . 242
4.3.4.1 Kosten der Unternehmung . . . 242
4.3.4.2 Unternehmensgewinnziel . . . 243
4.3.5 Abstimmbrücke . . . 244
4.3.5.1 Unternehmensbezogene Abgrenzun-gen . . . 244
4.3.5.2 Kosten- und leistungsrechnerische Kor-rekturen . . . 246
4.4 Bezugsgrößenhierarchie . . . 249
4.4.1 Bestimmung der führenden Bezugsgröße für wirtschaftliche Aussagen . . . 249
4.4.2 Verfahren der Bezugsgrößenzuordnung . . . . 253
4.4.2.1 Direkte Zuordnung . . . 253 4.4.2.2 Innerbetriebl. Leistungsverrechnung 254
4.4.2.3 Aufteilung von Soll-Deckungsraten . 257 4.4.3 Entwurf einer Bezugsgrößenhierarchie für ein
reines Wohnungsunternehmen . . . 258
4.4.4 Einbeziehung weiterer Geschäftsfelder/Sparten 259 4.5 Gestaltungsvorschlag für eine immobilienwirtschaft-liche Deckungsbeitragsrechnung . . . 260
4.6 Normierung der Ergebnisse . . . 262
4.6.1 Normierung auf die Mietflächen . . . 262
4.6.2 Normierung in Bezug auf die Nettoerlöse . . 263
4.7 Retrograde Zielmietenbestimmung . . . 264
4.8 Begriff „Deckungsbeitragsrechnung“ . . . 270
5 Ausbau zur immobilienwirtschaftlichen Deckungsbeitrags-flussrechnung 273 5.1 Grundlagen für Abweichungsanalysen . . . 273
5.1.1 Grundlagen für Abweichungen . . . 274
5.1.2 Abweichungsursachen . . . 278
5.1.3 Bestimmung von Sollgrößen . . . 281
5.1.4 Bestimmung der Istgrößen . . . 283
5.1.5 Methoden der Abweichungsanalyse . . . 283
5.2 Immobilienwirtschaftliche Deckungsbeitragsflussrech-nung . . . 292 5.2.1 Anwendungsgebiete . . . 292 5.2.2 Erlösabweichungen . . . 294 5.2.2.1 Preisabweichungen . . . 295 5.2.2.2 Mengenabweichungen . . . 296 5.2.2.3 Strukturabweichungen . . . 296 5.2.3 Kostenpart . . . 298 5.2.3.1 Kostenabweichungen . . . 299 5.2.3.2 Mengenabweichungen . . . 301 5.3 Immobilienwirtschaftl. Management-Erfolgsrechnung. 303 5.3.1 Vermietungserfolgsrechnung . . . 304
5.3.4 Bedeutung der Management-Erfolgsrechnung 307 5.4 Multidimensionale Ausgestaltung mit OLAP-Systemen309 5.4.1 IT-technische Grundlagen . . . 309 5.4.1.1 Dimensionen . . . 310 5.4.1.2 Einfache Hierarchien in Dimensionen 311 5.4.1.3 Heterarchien . . . 312 5.4.1.4 Parallele Hierarchien . . . 313 5.4.1.5 Kennzahlensysteme bzw.
Allgemei-ne Graphen . . . 314 5.4.2 Hierarchische Struktureffekte . . . 316 5.4.3 Varianten der Deckungsbeitragsflussrechnung 317
6 Zusammenfassung und Ausblick 323
1.1 Anbieterstruktur auf dem deutschen Wohnungsmarkt 2
1.2 Wissenschaftsbegriffe . . . 5
1.3 Die Betriebswirtschaftslehre im System der Wissen-schaften . . . 6
1.4 Haus der Immobilienökonomie . . . 11
1.5 Einordnung der Immobilienwirtschaftslehre . . . 14
1.6 Zusammenhänge wissenschaftlicher Ziele . . . 29
1.7 Gang der Untersuchung . . . 35
2.1 Der Immobilienlebenszyklus . . . 48
2.2 Kombination v. Markttrend und Gebäude-Lebenszyklus 51 2.3 Klassifikation von Kennzahlensystemen . . . 71
2.4 Architektur und Verwendungsart von Kennzahlen . . 72
2.5 Unternehmungssystem . . . 80
2.6 Entscheidungsfunktion der Kostenrechnung . . . 85
2.7 Verhaltenssteuerungsfunktion der Kostenrechnung . 87 2.8 Prozessverständnis des Preismanagements . . . 94
3.1 Ordnungsrahmen zum Controlling . . . 103
3.2 Kybernetisches Regelkreisprinzip . . . 109
3.3 Controlling-Konzeption (Metzner) . . . 111
3.4 Fachbegriffsmodell zu Controllinginstrumenten . . . 113
3.5 Ordnungsrahmen zum Immobiliencontrolling . . . . 119
3.6 Systemnutzende Aufgaben im Immobilienlebenszyklus 126 3.7 Ermittlung des Free Cashflow . . . 132
3.8 Ermittlung des (Cash) Flow to Equity . . . 132 3.9 Cashflow in der Investitionsrechnung . . . 133 3.10 Komponenten der Liquiditätsrechnung . . . 135 3.11 Gegenüberstellung diverser Mietzinsdefinitionen . . . 138 3.12 Wertmäßiger Kostenbegriff . . . 147 3.13 Abgrenzungsschema der negativen Erfolgskomponente 148 3.14 Mögliche Kostenartengliederung . . . 153 3.15 Kosten im Immobilienlebenszyklus . . . 153 3.16 Schema der Abgrenzungsrechnung . . . 156 3.17 Ablauf der Kostenrechnung . . . 157 3.18 Schema zur Abgrenzung der positiven
Erfolgskompo-nente . . . 169 3.19 Erlösarten . . . 172 3.20 Kombinatorik der Bezugsgrößen . . . 178 3.21 Kostendurchlauf in der Vollkostenrechnung . . . 179 3.22 Unterschiede zw. Grenzkosten- u. Einzelkostenrechnung181 3.23 Kostendurchlauf in der Teilkostenrechnung . . . 183 3.24 Kostenwürfel . . . 188 3.25 Deckungsbeitragsschema und Break-Even-Darstellung 192 3.26 Soll-Deckungsbeiträge als Grundlage für
Verkaufspreis-bestimmung . . . 195 4.1 Bezugsgrößenhierarchie bei Immobilien . . . 250 4.2 Zuordnung von Hauptkostenstellen zu den untersten
Spartenergebnisstrukturebenen . . . 254 4.3 Stufenleiter-Verteilungsstruktur zeitabhängig . . . . 255 5.1 Preis- und Mengenabweichungen . . . 277 5.2 Abweichungsursachen . . . 279 5.3 Die drei Ebenen der Abweichungsanalyse . . . 280 5.4 Symmetrische Aufteilung des kombinierten Effektes . 287 5.5 Vorschlag für eine Gliederung der Abstimmbrücke . 308 5.6 Ausprägung einer Dimensionshierarchie . . . 311
5.9 Kennzahl-“Dimensionen“ im Kennzahlendatenmodell 315 5.10 Hierarchische Beispielstruktur . . . 317
2.1 Besonderheiten von Immobilien . . . 43 2.2 Nutzungsorientierte Klassifikation von Immobilien . 46 2.3 Aufbau eines lebenszyklusorientierten
Immobilien-Con-trollingsystems . . . 50 2.4 Lebenszyklusphasen nach GEFMA . . . 53 2.5 Rationalitätsdefizite im Preismanagement . . . 96
3.1 Anforderungen an Informationssysteme . . . 129 3.2 Detaillierte Untergliederung des Immobilien-Cashflow 137 3.3 Buchungssatzstruktur in der Finanzbuchhaltung der
Wohnungswirtschaft . . . 159 3.4 Grundtypen innerbetrieblicher Leistungsverflechtung 160
4.1 Gliederungsvorschlag für den Umsatzpart . . . 218 4.2 Gliederung der Abstimmbrücke . . . 249 4.3 Kostenanteile eines Beispielobjektes . . . 257 4.4 Bezugsgrößenbeispiele in der Wohnungswirtschaft . . 258 4.5 Bezugsgrößenabbildung bei weiteren Geschäftsfeldern 259 4.6 Gestaltungsvorschlag für eine
immobilienwirtschaft-liche Deckungsbeitragsrechnung . . . 261 4.7 Deckungsbeitrags-Anteile an den Nettoerlösen . . . . 264 4.8 Retrograde Mietenermittlung am Beispiel . . . 266 4.9 Weitere Aufspaltung der Sollnettokaltmieten vermietet267 4.10 Alternative Aufspaltung der Sollnettokaltmieten für
4.11 Aufspaltung der Sollnettokaltmieten von Objekt 2 auf Nutzungseinheitencluster (Raumgrößen) . . . 269 5.1 Entwicklungsstufen deckungsbeitragsorientierter
Ab-weichungsanalysen . . . 288 5.2 Vergleich der Abweichungsanalysemethoden . . . 291 5.3 Fallbeispiel zum Plan-Ist-Vergleich . . . 293 5.4 Plan-Ist-Vergleich Sollnettokaltmieten vermietet,
Sub-sparte 1 detailliert . . . 295 5.5 Preis- und Mengenabweichungen (symmetrische
Me-thode nach Link) . . . 296 5.6 Veränderungsmatrix und Endmatrix mit Preis-,
Mengen-und Struktureffekten . . . 298 5.7 Plan-Ist-Vergleich Kosten, Subsparte 1 . . . 299 5.8 Plan-Ist-Vergleich Kosten der Einzelobjekte Subsp. 1 300 5.9 Veränderungs- und Endmatrix Kostenabweichungen
Subsparte 1 . . . 302 5.10 Deckungsbeitragsabweichung gesamt . . . 302 5.11 Vermietungserfolgsrechnung, Beispielfall . . . 304 5.12 Abweichungs-Analyse, Beispielfall . . . 306 5.13 Aufteilung der gemischte Komponente . . . 318 5.14 Ermittlung der Mengenkomponenten . . . 320
Abb. Abbildung
Abs. Absatz
Abschn. Abschnitt
Art. Artikel
Aufl. Auflage
BI-Systeme Business Intelligence Systeme
BK Betriebskosten
BWL Betriebswirtschaftslehre
ca. cirka
ebd. ebenda
EDV Elektronische Datenverarbeitung EnEV Energieeinsparverordnung
ERP Enterprise Resource Planning (System) et al. et alii ’und andere’
f. folgende (Seite)
ff. folgende (Seiten)
HBW Hausbewirtschaftung
HOAI Honorarordnung für Architekten und Ingenieure
Hrsg. Herausgeber I Istwerte i kalkulatorischer Zinssatz i. d. R. in der Regel i. e. S. im engeren Sinne i. S. v. im Sinne von i. w. S. im weiteren Sinne
IAS International Accounting Standards ID Identifier bzw. lfd. Nummer
IFRS International Financial Reporting Standards IGC International Group of Controlling
IMER Immobilienwirtschaftliche Management-Erfolgsrechnung insb. insbesondere
Jg. Jahrgang
Kap. Kapitel
KLR Kosten- und Leistungsrechnung
L Leistungen
LKR Leistungs- und Kostenrechnung
NMV Neubaumietenverordnung Nr. Nummer o. g. oben genannt(e) o. J. ohne Jahr(esangabe) o. O. ohne Ort(sangabe) o. V. ohne Verfasser OG Obergeschoss
OLAP On-line Analytical Processing
P Planwerte PC Profitcenter S Soll S. Seite(n) Tab. Tabelle u. a. unter anderem
usw. und so weiter
verb. verbessert Verf. Verfasser
Verl. Verlag
Vgl. vergleiche
VoFi Vollständiger Finanzplan
WGG Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (aufgehoben zum 01.01.1990)
z. B. zum Beispiel
zugl. zugleich
1.1 Bedeutung der Immobilien- und
Wohnungswirtschaft
Immobilien, insbesondere Wohnimmobilien, haben eine hohe volks-wirtschaftliche Bedeutung. Die Immobilienwirtschaft ist mit etwa 434 Milliarden EUR Bruttowertschöpfung und rund 2,8 Millionen Beschäftigten einer der größten Wirtschaftszweige in Deutschland.1 Von den insgesamt ca. 40,5 Millionen Wohnungen über alle Ge-bäudekategorien befinden sich laut Zensus rund 38,8 Millionen Woh-nungen in Wohngebäuden.2 Deutschland zeichnet sich im interna-tionalen Vergleich traditionell durch eine hohe Mieterquote aus. Ca. 54,2 % aller Haushalte in Deutschland leben nach Ergebnissen des Zensus in Mietwohnungen. Der anteilsmäßig große Mietwohnungs-markt ist ein Hauptcharakteristikum des deutschen Wohnungsmark-tes.3
1Vgl. Deutscher Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e.V., Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. (gif) 2013, S. 1 f., Brauer 2013, S. 19 ff. sowie Voigtländer, M. et al. 2010, S. 1.
2Am 31.05.2013 legten Statistisches Bundesamt und die Statistischen Landes-ämter zeitgleich die ersten Ergebnisse des Zensus 2011 vor. Erstmals seit 24 Jahren waren mit dem Zensus 2011 in Deutschland wieder Daten einer Volkszählung und einer Gebäude- und Wohnungszählung vorhanden. Vgl. GdW 2013, S. 22. Als Oberbegriff spricht die amtliche Statistik hier von Wohnungen in Gebäuden mit Wohnraum. Darunter subsumieren sich 1,4 Millionen Wohnungen in Gebäuden, die nicht vorrangig Wohnzwecken die-nen und rund 402.000 Wohnungen in Wohnheimen sowie alle Wohnungen in Wohngebäuden. Vgl. GdW 2014, S. 11. Die Abbildung zeigt den Zensus-Enddatenstand von Mai 2014, ohne Diplomatenwohnungen, zum Stichtag 09.05.2011.
Professionell-gewerbliche Anbieter halten rund 36 % des Miet-wohnungsbestandes. Damit bewirtschaftet diese Anbietergruppe in Deutschland knapp 8,3 Millionen Mietwohnungen. Genossenschaf-ten, Wohnungsunternehmen mit kommunaler Mehrheitsbeteiligung sowie privatwirtschaftliche Wohnungsunternehmen in der Rechts-form der Kapitalgesellschaft nehmen eine besondere Stellung un-ter den professionell-gewerblichen Anbieun-tern ein. Sie bewirtschaften den Großteil der Wohnungsbestände der professionellen Bestands-halter.4 Auf diese Vertreter der institutionalisierten Wohnungswirt-schaft zielt diese Arbeit ab.
Abbildung 1.1: Anbieterstruktur auf dem deutschen Wohnungs-markt
8.273 Tds. Wohnungen 20% 14.980 Tsd. Wohnungen 37% 17.292 Tsd. Wohnungen 43%
Genossenschaften
2.145 Tsd. Wohnungen
Ein- und Zweifamilienhäuser Ein- und Zweifamilienhäuser Kommunale Wohnungsunternehmen 4.451 Tsd. Wohnungen 13.757 Tsd. Wohnungen 2.347 Tsd. Wohnungen
Geschosswohnungen Geschosswohnungen Öffentliche Wohnungsunternehmen 10.529 Tsd. Wohnungen 3.535 Tsd. Wohnungen 305 Tsd. Wohnungen
3.152 Tsd. Wohnungen
Kirchen u. Org. ohne Erwerbszweck
324 Tsd. Wohnungen Wohnungsbestand in Deutschland 40.545 Tsd. Wohnungen zzgl. 15 Tsd. Wohnungen in bewohnten Unterkünften Privatwirtschaftliche professionell-gewerbliche Eigentümer
Professionell-gewerbliche Anbieter Private Kleinanbieter/ Amateur-vermieter
Selbstnutzer
Quelle: GdW 2014, S. 12.
1.2 Problemstellung
Die Entscheidungen zum Bau vieler Mehrfamilien-Wohnhäuser lie-gen weit in Verganlie-genheit. Die Immobilien wurden mit einem be-stimmten Wohnungsmix (nach Anzahl, Größe, Lage und
tung der Wohnungen) an einem jeweils einzigartigen Standort er-richtet. Infolge des hohen Kapitalbedarfs bei der Erstellung besteht eine hohe Kapitalbindung innerhalb der Nutzungsphase. Die Mie-te ist so zu bemessen, dass eine KosMie-tendeckung und langfristig eine Amortisation der Investition eintritt. Die Eigenkapitalverzinsung er-folgt sukzessive über den Umsatzprozess.
Aktuell gibt es noch keine umfangreiche wissenschaftliche Ausein-andersetzung mit dem Thema Mietpreiskalkulation für bestandshal-tende Wohnimmobilienunternehmen. Die meisten Wohnungsunter-nehmen verfügen über kein internes Rechnungswesen.5Die Kosten-, Erlös- und Ergebnisrechnung wurde für Industrieunternehmungen mit weitgehend standardisierten Produkten sowie starkem
Produk-tions- bzw. Erstellungsbezug entwickelt. Eine Adaption auf die
Im-mobilienwirtschaft6 fand bisher nur ansatzweise statt. Zur Anwen-dung in der Wohnungswirtschaft sind Anpassungen der aus der In-dustrie bekannten Ansätze vorzunehmen.7
Der automatisierte Ausweis von kalkulatorischen Ergebnisrech-nungen ist kaum möglich. Einerseits ist eine in sich geschlosse-ne theoretische Basis für die Wohnimmobilienuntergeschlosse-nehmen noch nicht verfügbar. Andererseits bieten die aktuellen ERP-Systeme8
5Vgl. Fuchs 2005, S. 177 f. Zur Begriffsdefinition von internem und externem Rechnungswesen siehe die Ausführungen in Abschn. 2.5.
6Unter Immobilienwirtschaft kann der Zweig der Volkswirtschaft verstanden werden, in dem die wirtschaftlichen Leistungen zur Schaffung und Bewirt-schaftung von Immobilien erbracht werden. Dies schließt alle Maßnahmen und Tätigkeiten zur Deckung des Bedarfs an Immobilien ein. Vgl. Falk 1997, S. 17 sowie Falk u. a. 2004, S. 466.
7Vgl. Fuchs 2005, S. 177.
8ERP steht für Enterprise Resource Planning (System). Dies sind die EDV-Systeme, die die Unternehmen nutzen, um ihre betriebs- und wohnungs-wirtschaftlichen Prozesse IT-technisch abzubilden. Wichtigster Vertreter für wohnungswirtschaftliche ERP-Systeme in Deutschland ist die Aareon AG mit ihren Produkten GES®, WODIS Sigma®und Blue Eagle®. Darüber hin-aus gibt es weitere Anbieter wie die GAP Group, Haufe-Lexware, SAP etc. Einen Überblick zu Architektur, Funktionen und Management von ERP-Systemen gibt Gronau 2010; zu technologischen Entwicklungen, relevanten Aspekten des Informationsmanagements sowie der fachlichen Ausgestaltung von ERP-Systemen siehe auch Hess 2009.
wenig systemische Unterstützung. Die operativen Informationssys-teme gewährleisten mit Blick auf die EDV-technischen Realisie-rungsmöglichkeiten eine Unterstützung des externen, nicht aber ei-nes internen Rechnungswesens. Unabhängig vom Rechnungskreis gilt, dass die für Planung und Kontrolle erforderliche Funktiona-lität von den vorhandenen operativen Informationssystemen nicht (d. Verf.: oder nicht vollumfänglich) angeboten werden. Demzufolge sind in der Wohnungswirtschaft vorwiegend pagatorische Erfolgs-planungen in Form von Plan-Gewinn- und Verlustrechnungen (sowie seltener Plan-Bilanzen) vorzufinden.9
Der zentrale Ausgangspunkt von Analysen zur Wirtschaftlichkeit in der Immobilienwirtschaft ist die Leistungsseite (Mieteinnahmen). Demgegenüber stehen die internen Kosten des Unternehmens. Un-ter Hinzuziehung der Aspekte Investition (Gebundenes Kapital und Erwirtschaftung der Abschreibungsgegenwerte) und Finanzierung (Verzinsung) sind die periodischen Ergebnisse zu bewerten. Hierbei fehlt ein in sich geschlossenes System der Betrachtung, welches die betriebliche Leistung in der Wohnungswirtschaft ganzheitlich abbil-det und eine Grundlage für Steuerungen sein kann.
Bei Cashflow-basierten Ergebnisrechnungen erschweren der vola-tile Verlauf der Zahlungen und signifikant hohe, aperiodische
Aus-zahlungen mit investivem Charakter Kalkulationen zu Mieten.10 Ob-wohl die Cashflow-Sichtweise in der Immobilienwirtschaft stark ver-breitet ist, kann sie keinen Beitrag zur sinnvollen retrograden Kal-kulation von Zielmieten leisten.
Abweichungen zum Plan oder Soll werden bislang nicht automati-siert in die zugrunde liegenden Preis-, Mengen- und – für die Immo-bilienwirtschaft besonders wichtig – Struktureffekte aufgespalten. Insofern fehlen wichtige Erklärungsparameter für Abweichungen. Zur wirtschaftlichen Ausrichtung und Steuerung größerer
Wohn-9Vgl. Fuchs 2005, S. 177.
immobilien-Portfolios werden Instrumente benötigt, die die Beson-derheiten des Gutes „Wohnimmobilie“ beachten. Die Mietpreiskal-kulation ist hierbei sowohl operativ als auch langfristig-strategisch ein zentrales Thema im Bereich Immobilienmanagement.
1.3 Stand der wissenschaftlichen
Forschung
1.3.1 Einordnung der Betriebswirtschaftslehre in
das System der Wissenschaften
Das gewählte Thema ist der immobilienwirtschaftlichen Betriebs-wirtschaftslehre zuzuordnen. Um die BetriebsBetriebs-wirtschaftslehre als Teil der Wirtschaftswissenschaften (und damit als wissenschaftli-che Disziplin) zu verstehen, ist eine Auseinandersetzung mit be-stimmten Wissenschaftsbegriffen und eine generelle Einordnung der Betriebswirtschaftslehre vorzunehmen. Mit Wissenschaft kann Ver-schiedenes gemeint sein (siehe Abb. 1.2).11
Abbildung 1.2: Wissenschaftsbegriffe
Wissenschaft als Ergebnis
als Tätigkeit wissenschaftlicher als Institution
Tätigkeit
Erarbeiten von System von Personen und
Aussagen über Aussagen z.B. der Einrichtungen, die
Zusammenhänge, Betriebswirt- wissenschaftlich
kritische Auseinan- schaftslehre tätig sind (z.B.
dersetzung hiermit Universitäten,
und Wiedergabe des Forschungsinstitute,
Wissens Wissenschaftler)
Quelle: Weber u. Kabst 2011, S. 17.
Ist die Rede von Betriebswirtschaftslehre als Wissenschaft, so ist im Wesentlichen das Ergebnis wissenschaftlicher Tätigkeit ge-meint. Die Menschen erweitern ihren Erkenntnisstand stetig, indem sie ständig neue Sachverhalte und Zusammenhänge erkennen. Somit bildet die Wissenschaft neben einem Bestand an endgültigen Wahr-heiten einen dynamischen Erkenntnisprozess ab. Dabei gilt es zu beachten, dass Wissenschaft bzw. ihre Aussagen niemals endgültig sind.12
Wissenschaftlicher Fortschritt13 kann nur noch arbeitsteilig er-reicht werden. Deshalb werden Teilgebiete des Wissens abgegrenzt. Diese Abgrenzung ist allerdings schwierig, weil es vielfach zu Über-lappungen der Gebiete kommt. Es gibt keine Einteilung oder Dar-stellung, die das Wissenschaftssystem als Ganzes abbildet. Abb. 1.3 zeigt eine mögliche Gliederung.
Abbildung 1.3: Die Betriebswirtschaftslehre im System der Wissen-schaften
Wissenschaften
Metaphysische Wissenschaften Nichtmetaphysische Wissenschaften
Formalwissenschaften Naturwissenschaften Realwissenschaften Kulturwissenschaften Sozialwissenschaften Rechtswissenschaften Wirtschaftswissenschaften Soziologie Betriebswirtschaftslehre Volkswirtschaftslehre
Quelle: Weber u. Kabst 2011, S. 30.
12Vgl. hierzu ausführlich Weber u. Kabst 2011, S. 28. 13Vgl. hier und im Folgenden Weber u. Kabst 2011, S. 29.
In der Allgemeinen Betriebswirtschaftslehre werden jene betriebs-wirtschaftlichen Gebiete zusammengefasst, die für alle Betriebe cha-rakteristisch sind. Das sind die Kernfunktionen Beschaffung, Pro-duktion, Absatz, Finanzierung und die Managementfunktionen, die jedoch [. . . ] vielfach zu speziellen Betriebswirtschaftslehren ausge-baut werden.14Die in allen Betrieben geltenden generellen Gesetz-mäßigkeiten15 können als allgemeingültige Aspekte und damit als wichtige Teile der Allgemeinen Betriebswirtschaftslehre angesehen werden. Das sind u. a. Aussagen über die Relevanz und Bedeu-tung von Zielen, Theorien über das Verhalten von Betrieben und Modellen, das Verhalten bzw. Reaktionen von Betrieben oder über Entscheiden und Planen von Wirtschaftssubjekten.
Die Spezielle Betriebswirtschaftslehre beschäftigt sich mit den spe-zifischen Sachverhalten, Problemen und Fragestellungen der Betrie-be. Die Kriterien Wirtschaftszweig, Methoden und Funktionen wer-den zur Gliederung der Betriebswirtschaftslehre, d. h. zur Abgren-zung spezieller Betriebswirtschaftslehren, verwendet. Die betriebli-chen Funktionen lassen sich differenzieren in Längsschnittfunktionen (Primärfunktionen: z. B. Beschaffung, Produktion, Absatz),
Quer-schnittfunktionen (Unterstützungsfunktionen, z. B. Finanzwirtschaft,
Personalwirtschaft) und Unternehmensführungsfunktionen (Unter-nehmensplanung, Organisation, Personalführung und Kontrolle).16
Die Betriebswirtschaftslehre kann wiederum weiter unterteilt wer-den. Jede Branche hat spezielle Anforderungen. Die vorliegende Ar-beit beschäftigt sich mit Fragestellungen der immobilienwirtschaft-lichen Betriebswirtschaftslehre. Brauer17 weist darauf hin, dass infolge der Langlebigkeit der Immobilie als Wirtschaftsgut nicht nur die Entstehungs-, sondern vor allem auch die Nutzungsphase in die inhaltliche Bestimmung der Immobilienbetriebslehre
einzu-14Vgl. Weber u. Kabst 2011, S. 26. 15Vgl. Weber u. Kabst 2011, S. 27. 16Vgl. Weber u. Kabst 2011, S. 24 f. 17Vgl. hierzu Brauer 1999, S. 5–9.
ordnen ist. Das Wirtschaftsgut Immobilie wird als Ergebnis des Leistungsprozesses sowie als wesentlicher Produktionsfaktor klassifi-ziert. Zudem wird eine Verbindung zur institutionalen18Gliederung der Immobilienbetriebslehre hergestellt.
Die Betriebswirtschaftslehre19 gliedert sich in die Teile: • Betriebswirtschaftliche Verfahrenstechnik,
• Allgemeine BWL und • Spezielle BWL.
Zur Betriebswirtschaftlichen Verfahrenstechnik zählen die Buchfüh-rung, die BilanzieBuchfüh-rung, die Kostenrechnung, die Finanzmathematik und die Organisation. Die Allgemeine BWL beschreibt betriebliche Probleme und Erscheinungen, und zwar wirtschaftszweigübergrei-fend und als Konkretisierung. Die Spezielle BWL befasst sich mit den wirtschaftlichen Besonderheiten einzelner Wirtschaftszweige.
Die drei Teilbereiche stehen in vielfältigen Beziehungen zueinan-der. So entwickelt man die Instrumente der Betriebswirtschaftlichen Verfahrenstechnik (z. B. Kosten- und Leistungsrechnung) aus der Allgemeinen Betriebswirtschaftslehre. Die auf den jeweiligen Wirt-schaftszweig angepasste Anwendung dieser Systeme (z. B. Kosten-und Leistungsrechnung für Immobilienunternehmen) ist dann Auf-gabe der Speziellen Betriebswirtschaftslehre.20
Die Einordnung in verschiedene allgemeine Teilbereiche der Be-triebswirtschaftslehre ist noch zu unspezifisch. Bevor aktuelle im-mobilienwirtschaftliche Forschungsansätze erörtert werden, soll die wissenschaftstheoretische Zielsetzung der Arbeit diskutiert werden.
18Vgl. Brauer 1999, S. 9 f. Hellerforth bemerkt, dass die institutionelle Be-triebswirtschaftslehre alle Funktionsbereiche in Betrieben zum Gegenstand habe, allerdings immer nur für einen bestimmten Betriebstyp, z. B. unter-schieden nach Branche oder Betriebsgröße. Vgl. Hellerforth 2012, S. 2. 19Siehe hier und im Folgenden Hellerforth 2012, S. 1 f. Vgl. auch Brauer 1999,
S. 5 ff.
1.3.2
Einordnung der Arbeit in
immobilien-wirtschaftliche
Forschungsansätze
Die vorliegende Arbeit ist in generelle immobilienwirtschaftliche For-schungsansätze einzuordnen, bevor auf den aktuellen Forschungs-stand zum Thema Immobiliencontrolling eingegangen werden kann. Die wirtschaftswissenschaftliche Auseinandersetzung21mit der Bau-und Immobilienwirtschaft ist in Deutschland trotz ihrer fBau-undamen- fundamen-talen wirtschaftlichen Bedeutung noch jung. Die Immobilienwirt-schaft hat Bezüge zu angrenzenden wirtImmobilienwirt-schafts- und sozialwissen-schaftlichen Disziplinen, die erst in Ansätzen erforscht sind. Dieses Defizit greift der interdisziplinäre Ansatz der Immobilienökonomie auf.
Die Schwerpunkte22dieses Forschungsgebietes liegen hierbei in: • der Erklärung und Gestaltung immobilienbezogener
Entschei-dungen über den gesamten Lebenszyklus aller Arten von Im-mobilien,
• der Umsetzung immobilienbezogener Entscheidungen in kon-kretes Managementhandeln und
• der mehrdimensionalen Betrachtungsweise des Erkenntnisge-genstandes durch die Öffnung zu benachbarten Forschungsdis-ziplinen zur Abbildung der Vieldimensionalität.
„Die Immobilienökonomie23 ist eine interdisziplinäre Wissenschaft, die über die Fachgrenzen der Betriebswirtschaftslehre hinausgehen-de Sachverhalte umfasst. Als klassisches Querschnittsfach erschließt sie sich diejenigen Forschungsbereiche, die die Immobilie als
zentra-21Vgl. hierzu und im Folgenden Homann 1999, S. 12. Siehe auch Eichener u. a. 2000, S. 2 ff. sowie Brauer 2013, S. 5 und 23.
22Vgl. Schulte u. a. 1998a, S. 24 f. 23Schulte u. a. 1998a, S. 24 f.
len Betrachtungsgegenstand begreifen. So befasst sich die Immobili-enökonomie mit Aspekten und Theorien der Volkswirtschaftslehre, der Rechtswissenschaft, der Architektur, des Ingenieurwesens und der Raumplanung.“
Das Haus der Immobilienökonomie beinhaltet eine Darstellung der typologischen, institutionellen, interdisziplinären und
manage-mentbezogenen Aspekte, die das Handeln in der
Immobilienwirt-schaft beeinflussen und bestimmen (siehe Abb. 1.4 auf der nächsten Seite). Während die Aufgabengebiete, die sich mit der Vorbereitung, Durchführung und Überwachung von Immobilienentscheidungen be-schäftigen, zu den leitungsspezifischen Aspekten zählen, betreffen die
phasenspezifischen Managementaspekte einzelne abgrenzbare
Teil-bereiche im Lebenszyklus von Immobilien. Die Immobilieninvesti-tion an sich, aber auch die Immobilienanalyse, die Immobilienbe-wertung, die Immobilienfinanzierung und das Immobilienmarketing zählen zu den funktionsspezifischen Aspekten des Immobilienmana-gements. Sie befassen sich phasenübergreifend mit den unterschied-lichen Tätigkeitsfeldern der Immobilienökonomie.24 Die Vieldimen-sionalität25einer wirtschaftswissenschaftlichen Auseinandersetzung mit Immobilien findet sich in der interdisziplinären Ausrichtung der Immobilienökonomie wieder.
Die vorliegende Arbeit lässt sich wie folgt in das „Haus der Immo-bilienökonomie“ einordnen: Unter den leitungsspezifischen Aspekten sind vor allem die Planung und Kontrolle von Immobilienentschei-dungen betroffen. Die Deckungsbeitragsrechnung liefert Grundlagen für Entscheidungen in der Nutzungsphase und somit auch Vorga-ben für spätere Kontrollhandlungen. Funktionsspezifisch sind vor allem die Bereiche Immobilienanalyse, aber auch Immobilienfinan-zierung und Immobilieninvestition tangiert. Phasenspezifisch liegt der Schwerpunkt auf der Nutzungsphase und der Unterstützung im
24Vgl. hierzu Schulte, Bone-Winkel u. Thomas 1998a, S. 13 u. 25. 25Vgl. Homann 1999, S. 13.
Abbildung 1.4: Haus der Immobilienökonomie
Analyse Organisation Kontrolle entwicklungProjekt- ManagementBau-Projekt-Management Facilities- Immobilien-analyse und -bewertung Immobilien-investition Immobilien-marketing Behörden Wohnimmobilien Immobilienökonomie Immobilien-finanzierung Soziologie Interdisziplinäre Aspekte Planung Managementorientierte Aspekte In stit utione nor ien tie rte A sp ek te Ob jek tor ien tie rte A sp ek te Gewerbeimmobilien Sonderimmobilien Projektentwickler Finanzinstitutionen Bauunternehmen Allgemeine Betriebswirtschaftslehre
Volkswirtschaftslehre Rechtswissenschaft Raumplanung Architektur Ingenieurwesen Funktionsspezifische Aspekte Phasenspezifische Aspekte Leitungsspezifische Aspekte Investoren Dienstleister Nutzer
Quelle: In enger Anlehnung an Schulte u. Schäfers 1998, S. 110.
Facilities Management. Die Phasen Projektentwicklung und Bau-projektmanagement werden ausgeklammert, da sich der Ansatz der Deckungsbeitragsrechnung auf Bestandsimmobilien richtet.
Typologisch beschäftigt sich die Arbeit mit Wohnimmobilien, wobei die
-zumindest teilweise - Übertragbarkeit der Erkenntnisse auf andere Immobilienarten möglich ist. Durch die Fokussierung auf die un-ternehmerische Wohnungswirtschaft werden diese speziellen Immo-bilieninvestoren als zentraler Betrachtungsgegenstand eingegrenzt. Die Beschäftigung mit der Preisbildung schlägt eine Brücke zur Volkswirtschaftslehre. Die Rechtswissenschaft wird vor allem über die Reglementierungen der Miethöhen und Anpassungszeitpunkte für Mieterhöhungen bei Wohnraummietverträgen einbezogen. Das Ingenieurwesen liefert wesentliche Grundlagen für die Bestimmung der Lebensdauer und Lebenszykluskosten, die wiederum bei der kal-kulatorischen Verzinsung und der kalkal-kulatorischen Abschreibung ei-ne Rolle spielen.26
26Das Thema der Arbeit hat keine speziellen Verbindungen zu Raumplanung, Architektur oder Soziologie. Daher wird dies nicht vertieft.
Schulte verwendet den Begriff der Immobilienökonomie als zen-tralen Begriff. Sein Gedankengebilde, das „Haus der Immobilien-ökonomie“, birgt die Gefahr, sich aufgrund der expliziten Aufzäh-lung/Nennung von Bereichen, die mit einem Weglassen von anderen Begriffen einhergeht, nur auf ausgewählte Themenbereiche zu kon-zentrieren. Eine Standardisierung bzw. ein Konzept aller wesent-lichen Erfolgsfaktoren kann nur in groben Zügen dargestellt wer-den. Es bedarf regelmäßig der individuellen Anpassung an konkrete Gegebenheiten.27
Brauer beschreibt die Vorzüge des Modells von Schulte durch dessen Komplexität. Umstritten sei die direkte Ein-ordnung der Bauwirtschaft in die Immobilienwirtschaft, welche über die Einordnung des Bau-Projektmanagements in die Managementa-spekte und die Einbeziehung der Bauunternehmen im Rahmen insti-tutioneller Aspekte sichtbar wird.28
Schmoll, Brauer, Bach und Pfnürr beschreiben jeweils abweichende Systematisierungsansät-ze. Diese verdeutlichen die Heterogenität immobilienwirtschaftlicher Aufgabenfelder.29
Wohnimmobilien-Bestandshalter lassen sich nur schwer in das „Haus der Immobilienwirtschaft“ einordnen. Zwar sind objektori-entiert Wohnimmobilien explizit erwähnt; bei der institutionenori-entierten Sichtweise wie auch bei den managementbezogenen Aspek-ten ergeben sich Probleme, die auf langfristige Bestandshaltung fo-kussierte institutionelle Wohnungswirtschaft passgenau zu verorten. Unterschiede, die sich aus deutlich variierenden Größen der Woh-nungsunternehmen ergeben, können ggf. nur unzureichend abgebil-det werden.
27Vgl. Bach 2005, S. 101. Die Individualität von Immobilienprojekten erschwert eine Standardisierung der zu betrachtenden Aspekte zusätzlich. Siehe ebd. In aktuelleren Ausgaben zum „Haus der Immobilienökonomie“ werden anstatt der leitungs- strategiebezogene Aspekte wie Portfoliomanagement, CREM und PREM einbezogen. Vgl. Schulte u. Schäfers 2004, S. 58 ff.
28Vgl. Brauer 2013, S. 23 f.
29Vgl. hierzu Schmoll, F. (genannt Eisenwerth) 2007, S. 8, Brauer 2013, S. 23 ff., Bach 2005, S. 98 ff. und 129 ff. sowie Pfnürr 2011, S. 8 ff.
Rottke/Voigtländer weisen auf den in die Irre führenden Begriff der Immobilienökonomie hin, der im angloamerikanischen Raum in der Übersetzung oft für die makro- und mikroökonomi-sche Disziplin steht. Vorgeschlagen wird die Begrifflichkeit
Immobi-lienwirtschaftslehre mit den Teilbereichen Immobilienmanagement, Immobilienökonomie (im volkswirtschaftlichen Sinn) und Immobi-lienrecht.30
Rottke/Voigtländer betonen die Inter- und Multi-disziplinarität der Immobilienwirtschaftslehre. Sie befasst sich mit den drei Kernbereichen des Immobilienmanagements (im Sinne einer speziellen Immobilienbetriebslehre), der Immobilienökonomie (als Teilgebiet der Volkswirtschaftslehre) und des Immobilienrechts (als Teilgebiet der Rechtswissenschaft). Hierbei kann die Immobilienbe-triebslehre als eine spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilie, des Immobilienportfolios und des Immobilienunternehmens bezeich-net werden. Die Immobilienwirtschaftslehre wird hierbei entschei-dungsorientiert (im Sinne einer Transaktionsorientierung) aufgefasst (vgl. Abb. 1.5).31
Die mangelnde Auseinandersetzung der Betriebswirtschaftslehre mit Wohnungsunternehmen führt Gondring32 u. a. auf die Domi-nanz der Funktionenlehre in der deutschen Betriebswirtschaftslehre zurück. Dies verhindere die erforderliche Spezialisierung in Form einer Branchenlehre. Fuchs konstatiert einen Mangel an betriebs-wirtschaftlichen Konzepten, die die Besonderheiten von Wohnungs-unternehmen ausreichend beachten. Dies betrifft vor allem moderne Konzepte wie z. B. das Controlling.33
30Vgl. Rottke u. Voigtländer 2012, S. 30 ff.
31Vgl. Rottke u. Voigtländer 2012, S. 36 f. Die Autoren weisen u. a. auch auf die Einbettung und Wechselwirkung mit den Erfahrungs- und Erkenntnisgegen-ständen benachbarter Disziplinen wie Architektur, Ingenieurwissenschaften, Stadt- und Raumplanung oder Politikwissenschaft hin. Die Einordnung gem. Abb. 1.5 stellt einen allgemeinen Rahmen dar, der nicht in allen Punkten vollständig sein kann, so z. B. beim Lebenszyklus. Vgl. hierzu u. a. auch die Ausführungen im Abschn. 2.2.3.
32Vgl. Gondring 2004, S. 6 f.
33Vgl. Fuchs 2005, S. 3. Siehe auch Oettle 2001, S. 18 f. sowie Murfeld 2002, S. 826.
Abbildung 1.5: Einordnung der Immobilienwirtschaftslehre
Quelle: Rottke u. Voigtländer 2012, S. 56.
1.3.3 Aktueller Stand der wissenschaftlichen
Forschung zum Immobiliencontrolling
Das Immobiliencontrolling als eigene Disziplin ist im Vergleich zum Controlling für Industrieunternehmen noch jung. Treiber dieser Ent-wicklung waren u. a. der Wegfall der Gemeinnützigkeit34 sowie die steigenden Leerstände in den Neuen Bundesländern, die zu kriti-schen Situationen für die unternehmerische Immobilienwirtschaft führten. Die Auswirkungen der Fehlallokationen durch die
„Son-34Mit Wirkung vom 1.1.1990 wurde das WGG (Wohnungsgemeinnützigkeits-gesetz) sowie die entsprechende Durchführungsverordnung im Rahmen des Steuerreformgesetzes 1990 aufgehoben (vgl. Art. 21 und 29 Abs. 3 des Steu-erreformgesetzes 1990 vom 25.07.1988 (BGBI (1998), S. 1136-1137 u. 1140). Bislang steuerbefreite Unternehmen der Wohnungswirtschaft galten nun-mehr als unbeschränkt steuerpflichtig. Nicht steuerpflichtig sind nach § 5 I Nr. 10 Körperschaftssteuergesetz die sog. Vermietungsgenossenschaften, die mindestens 90 Prozent ihrer Geschäftstätigkeit auf die Vermietung ihrer Wohnungsbestände an Mitglieder ausgerichtet haben.
derafa Ost“35 und damit massiver Fehlinvestitionen in Ostdeutsch-land waren spürbar. Vor dem Hintergrund geänderter Steuergesetz-gebung, liberalisierter Märkte und ungewisser Erwartungen bezüg-lich der EU-Binnenwährung EURO stiegen die Anforderungen an Immobilieninvestitionen weiter.36
Diese Arbeit beschäftigt sich mit der Anwendung der Kosten- und Leistungsrechnung und der retrograden Zielmietenermittlung mit-tels Deckungsbeitragsrechnungs-Systemen für die Immobilienwirt-schaft. Hierbei handelt es sich um ein Thema, welches dem
Immobi-liencontrolling zugeordnet werden kann. Zum ImmobiImmobi-liencontrolling
gibt es mit den Arbeiten von Homann37, Metzner38, Fuchs39,
Lindner40, Eder41 und Nebauer42 nur wenige Dissertationen. Ebert et al.43 haben 2009 ein Lehrbuch zum Controlling in der Wohnungswirtschaft erstellt. Diese Arbeiten werden im Folgenden dargestellt. Bei Bedarf wird auf Arbeiten eingegangen, die Teil-aspekte44dieser Dissertation tangieren. Abgrenzungen und kritische Anmerkungen erfolgen an entsprechender Stelle.
Es gibt weitere Dissertationen und Veröffentlichungen, die theore-tisch zwar Teilaspekte des Immobiliencontrollings enthalten, jedoch grundsätzlich – auch von den Autoren selbst – anderen Bereichen
35Gem. Fördergebietsgesetz waren bis 31.12.1996 Sonderabschreibungen von 50% innerhalb eines Jahres bei Investitionen in Gewerbe- und Wohnimmobi-lien in Ostdeutschland möglich. Diese haben u. a. zu regional unterschiedlich hohen Investitionen in den Neuen Bundesländern, unabhängig von Bedarf und Nachfrage, geführt.
36Vgl. Vorwort der Herausgeber Schulte, Bone-Winkel u. Thomas 1998a, S. 7. 37Vgl. Homann 1999. 38Vgl. Metzner 2002. 39Vgl. Fuchs 2005. 40Vgl. Lindner 2008. 41Vgl. Eder 2009. 42Vgl. Nebauer 2012. 43Ebert u. a. 2009.
des Immobilienmanagements zugeordnet werden und daher nicht Bestandteil der Abgrenzung zur vorliegenden eigenen Arbeit sind.45 Eder kommt zu dem Schluss, dass die meisten Erläuterungen zum Immobiliencontrolling in immobilienwirtschaftlichen Abhand-lungen vorkommen, die i. d. R. Immobiliencontrolling als Teilaspek-te des jeweiligen ThemengebieTeilaspek-tes beinhalTeilaspek-ten.46
Bachmann47hat 1988 aus Wirtschaftsprüfungssicht die Nutzung der Kontenklasse(n) 5 bzw. 6 und 8 für die Kosten- und Leistungs-rechnung in der Wohnungswirtschaft beschrieben. Er plädiert für eine Umsetzung der internen Kosten- und Leistungsrechnung im Rahmen der Betriebsbuchhaltung. Diese ist zwar mit einem Mehr-aufwand verbunden, der aber laut Bachmann hinnehmbar sei. In der Praxis hat sich dieser Ansatz nicht durchgesetzt.48 Dies hat mehrere Gründe. Zum einen müssen bereits bei der Buchung die richtigen Zuordnungen im Sinne der internen Leistungsverrechnung, die einem anderen Zweck als der Jahresabschlusserstellung dienen, erfolgen. Dies setzt eine tiefe und leistungsrechnerisch geprägte Glie-derung des Kontenplans sowie der Leistungsbereiche voraus. Zum anderen werden Umbuchungen im Rahmen des Jahresabschlusses nötig, die eine unterjährige Anwendbarkeit beeinträchtigen. Bach-mann macht dezidiert Vorschläge zur Ausgestaltung von Gruppie-rungen innerhalb der Kontenklassen. Auf die Methoden der Verrech-nung der Posten im BetriebsabrechVerrech-nungsbogen sowie die Schlüsse-lung der Kosten wird nicht weiter eingegangen.49Er verweist auf Ar-beitszeitstatistiken, andere Schlüsselungen (ohne weitere Angaben) sowie sachverständige Schätzung. Alle Ausführungen beschränken sich auf die Ist-Buchhaltungsdaten. Über die Anwendung für die
45Vgl. hierzu beispielsweise die Arbeiten von Ropeter 1998, Wellner 2003, Kuhn 2008 oder Kesten 2009. Siehe hierzu auch Nebauer 2012, S. 29. 46Vgl. Eder 2009, S. 41 ff.
47Vgl. Bachmann 1988. 48
Ebert/Monien/Steinhübel stellten 2009 fest, dass für die Kosten- und Leis-tungsrechnung in der Wohnungswirtschaft nur noch in Ausnahmefällen Kon-ten benutzt werden, siehe Ebert u. a. 2009, S. 193.
Planung und die Verwendung von Positionsplänen macht er keine Angaben. Es bleibt bei der Beurteilung von Leistungsbereichen, die keine Rückschlüsse auf die retrograde Kalkulation einzelner Bezugs-objekte zulassen. Da der Blick ausschließlich auf monetäre Beträ-ge der Ist-Buchhaltung Beträ-gerichtet ist, werden Preis-, MenBeträ-gen- und Struktureffekte zur Erläuterung von Entwicklungen nicht betrach-tet. Dies ist für konkrete Steuerungshinweise nicht ausreichend.
Homann50hat mit seiner Arbeit Grundlagen für den Aufbau ei-ner ganzheitlichen lebenszyklusorientierten Immobiliencontrolling-Systematik gelegt. In der Nutzungsphase ist die Ertragsseite in sei-nen Ausführungen unterrepräsentiert. Er konzentriert sich entspre-chend der Zielrichtung seiner Dissertation (Unterstützung des ope-rativen Immobilienmanagements) auf die Kosteneffizienz51 der Im-mobilienbereitstellung. Homann stellt fest, dass das Immobiliener-folgspotenzial durch die Faktoren Objektqualität, Leistungsbereit-schaft, Kostenverhalten und -beeinflussbarkeit bestimmt wird. Die Koordinationsprobleme zu unterschiedlichen Zeitpunkten des Im-mobilienlebenszyklus52sollen mittels einer lebenszyklusorientierten Immobiliencontrolling-Konzeption gelöst werden. In Anlehnung an das Controlling-Verständnis von Horváth53
sieht Homann als Auf-gabe des Immobiliencontrollings „[...] die Koordination und Inte-gration aller auf die Identifizierung, Generierung und Sicherung des Immobilienerfolgspotenzials ausgerichteten Aktivitäten des Immo-bilienmanagements [...]“.54
Homann entwickelte einen
Gebäudeab-50Vgl. Homann 1999.
51Vgl. hierzu Homann 1999, S. 88 sowie hier und im Folgenden Nebauer 2012, S. 30.
52Durch die zeitliche und funktionale Differenzierung des Immobilienmanage-ments und der damit im Zusammenhang stehenden Vielzahl von Entschei-dungsträgern im Lebenszyklus gibt es i. d. R. keinen zentralen Entscheider über den gesamten Lebenszyklus hinweg. Homann schlägt zur Lösung ein modular aufgebautes Immobiliencontrolling vor. Vgl. hierzu Homann 1999, S. 112 ff.
53Vgl. hierzu Horváth 2009. 54Homann 1999, S. 99.
rechnungsbogen55als Basis für die Kostenstellenrechnung. Der un-terschiedliche Anfall von Kosten wird über eine Bezugsgrößenhier-archie berücksichtigt, indem monetäre Beträge konkret einzelnen Nutzungseinheiten (NE), der Summe der Nutzungseinheiten oder der gesamten Immobilie zugeordnet werden. Der Gliederungsvor-schlag für eine Deckungsbeitragsrechnung56 enthält verbrauchsab-hängige Betriebskostenanteile. Dies mag für die Kostenbeurteilung im operativen Immobilienmanagement geeignet erscheinen, für die retrograde Mietkalkulation bzw. die Bestimmung von Preisunter-grenzen sind diese Aufwendungen57 abzugrenzen. Bei den Kosten orientiert sich Homann an der DIN 18960 (Nutzungskosten im Hochbau). Die DIN 18960 enthält die Positionsgruppen Kapital-kosten, Betriebskosten und Instandsetzungskosten. Im Rahmen der Kostenträgererfolgsrechnung wählt er das Gesamtkostenverfahren, „[...] dessen Anwendung aufgrund der in diesem Falle nicht existen-ten Bestandsveränderungsproblematik problemlos möglich und hin-reichend aussagekräftig“58
sei. Der Vorschlag von Homann für eine Deckungsbeitragsrechnung bedarf, vor allem mit Blick auf die re-trograde Zielmietenermittlung bei Wohnimmobilien, geeigneter An-passungen.
Metzner hat in seiner Dissertation, die sich mit der strategischen Analyse und Steuerung von Immobilienergebnissen auf der Basis von Informationssystemen beschäftigt, ausgehend von den Immo-bilieneigentümerzielen den Owner Value59 definiert. Er leitet seine Konzeption des Immobiliencontrollings Top-Down von den Eigen-tümerzielen ab. An diesen Zielen sind die Immobilien mithilfe der Controlling-Systeme auszurichten. Das zentrale Ziel ist die Opti-mierung nicht nur eines einzelnen Erfolgsfaktors, sondern eines vom
55Vgl. Homann 1999, S. 273 ff. 56Vgl. Homann 1999, S. 290 ff.
57Vgl. Moews 2002, S. 4 sowie Olfert u. Rahn 2013, S. 484–488. 58Homann 1999, S. 284.
Eigentümer vorgegebenen Gesamtergebnisses. Er geht davon aus, dass die Qualität im Immobilienmanagement durch die Verwen-dung eines wissenschaftlich fundierten Informationsverarbeitungs-systems gesteigert werden kann, welches zeitnah, exakt und ziel-orientiert die Aufgaben der Informationsbeschaffung, -verarbeitung und -aufbereitung übernimmt.60 In die Berechnung des Owner Va-lue fließen neben dem Immobilienergebnis61bewertete Nutzenwerte und Imagewirkungen ein. Die Basis bilden die Barwerte des Immobi-lienergebnisses vor Finanzierung. Es erfolgt eine Trennung zwischen Immobiliencontrolling (Immobilienergebnis vor Finanzierung) und finanzierungstechnischen und steuerlichen Wirkungen. Diese sollen außerhalb des Owner-Value-Ansatzes erfolgen.62 Diese Trennung stellt die unternehmerische Wohnungswirtschaft vor Probleme. Die regelmäßig hohe Fremdfinanzierungsquote verlangt ein ganzheitli-ches Steuerungsinstrumentarium, welganzheitli-ches die Finanzierungssphäre sowie Steuerwirkungen einbezieht. Eine retrograde Kalkulation der Mieten für Wohnimmobilien ist aus den volatilen Cashflows i. d. R. nicht möglich. Hier besteht eine Forschungslücke.
Fuchs entwickelte 2005 ein Konzept zum wertschöpfungsorien-tierten Controlling in Wohnungsunternehmen. Auf Basis einer Ana-lyse der Wertschöpfungskette von Wohnungsunternehmen63 entwi-ckelte er eine branchenspezifische Controllingkonzeption. Die Infor-mations-, die Abstimmungs- und die Lokomotionsfunktion werden konsequent auf die branchenspezifischen Controlling-Objekte ange-wendet. Er geht insbesondere auf die Informationsfunktion des Con-trollings ein, die auf die Schaffung und Erhaltung von Informations-kongruenz gerichtet ist.64
Fuchs empfiehlt mit Hinweis auf Kosten
60Vgl. Metzner 2002, S. 32 ff.
61Hierbei handelt es sich um reine Cashflow-Größen.
62Vgl. Metzner 2002, S. 82. Metzner weist aber darauf hin, dass eine Be-trachtung höherer Untersuchungssphären möglich ist und kontextbezogen zu erfolgen hat, siehe ebd. S. 236 ff.
63Vgl. Fuchs 2005, S. 45 ff. 64Vgl. Fuchs 2005, S. 156.
und die in Wohnungsunternehmen häufig anzutreffende Nichtver-fügbarkeit eines internen Rechnungswesens, auf die Einführung ei-nes zweiten Rechnungskreises zu verzichten und stattdessen dem Planungssystem die Datenbasis des externen Rechnungswesens zu Grunde zu legen. Der verwendete Begriff lässt auf ein Verständnis von Fuchs schließen, wonach die KLR als zweite, unternehmensin-terne Ergebnisrechnung neben dem exunternehmensin-ternen Rechnungswesen erfol-gen soll (sog. zweiter Rechnungskreis). Der Auffassung von Fuchs, auf die Einführung eines zweiten Rechnungskreises zu verzichten und dem Planungssystem die Datenbasis des externen Rechnungs-wesens zu Grunde zu legen, kann nicht gefolgt werden. Mit der in dieser Arbeit entwickelten Konzeption eines Deckungsbeitragssys-tems für die Wohnungswirtschaft können die beschriebenen Mängel behoben werden.65
Zugleich empfiehlt Fuchs Modifikationen (Ab-grenzungen und gleichmäßige Verteilung von Aufwendungen) zur Glättung der Verzerrungen durch zahlungsnahe Buchungen, eine Überleitungsrechnung für Abweichungen aus ausgeübten Ansatz-und Bewertungswahlrechten gegenüber dem tatsächlichen Wertever-zehr sowie eine Abgrenzung sämtlicher neutraler Erträge und Auf-wendungen.66Das Ergebnis wird als modifiziertes Einkreissystem67 für Planungszwecke, welches sich durch die Einmalerfassung und Mehrfachauswertung des Datenmaterials sowie durch einen gerin-gen Pflegeaufwand und damit geringere Systembetriebskosten aus-zeichnet, bezeichnet. Fuchs schlägt zudem vor, auf den Ansatz von Zusatzkosten (u. a. kalkulatorische Eigenkapitalzinsen) zu verzich-ten und diese als zu erzielende Mindestgewinne68 (Soll-Gewinne) anzusetzen. Argumentiert wird dieses Vorgehen mit einer
angeb-65Vgl. Fuchs 2005, S. 177. Riebel argumentiert entgegengesetzt. Er erachtet den Aufbau einer internen Kosten-, Erlös- und Ergebnisrechnung in Woh-nungsunternehmen als zweckmäßig. Vgl. Riebel 1993, S. 312–318.
66Vgl.Fuchs 2005, S. 178 f. 67Vgl. Fuchs 2005, S. 179.
68Vgl. Fuchs 2005, S. 178. Die Vor- und Nachteile werden ausführlich unter Abschn. 4.3.2.4 erörtert.
lich besseren Interpretation der Zusatzkosten, da die darauf liegen-de Ertragsteuerbelastung klar erkennbar bleibe. Zuletzt schlägt er die Implementierung einer Balanced Scorecard zur wertorientierten Ausrichtung von Wohnungsunternehmen vor.69
Fuchs trifft keine Aussagen zur Anwendung von Deckungsbeitragssystemen und zur retrograden Mietermittlung.
Lindner70 hat 2008 das Thema Immobiliencontrolling im Zu-sammenhang mit der Nutzung von Business Intelligence71 unter-sucht. Er macht Vorschläge für die Modellierung und prototypi-sche Implementierung eines Controllingsystems für das Immobili-encontrolling. Anhand eines allgemeinen Ordnungsrahmens72 zum Controlling werden Begrifflichkeiten und Ebenen der Controlling-konzeption erläutert sowie domänenspezifische Grundlagen für das Immobiliencontrolling gelegt. Lindner analysiert Defizite bestehen-der Immobiliencontrolling-Ansätze und schlägt als Realisierungsan-satz die Orientierung am Vollständigen Finanzplan (VoFi)73 vor. Die Einfachheit74 und Ausbaufähigkeit der Vollständigen Finanz-planung sowie die moderne IT-Unterstützung spreche für den Ein-satz als Planungs- und Kontrollrechnung. Obwohl Lindner eine Eingrenzung auf Wohnimmobilien vornimmt, trifft er keine Aussa-gen zu Mietkalkulation oder Deckungsbeitragsrechnung. Unter Li-quiditätssicherungsüberlegungen in der Nutzungsphase nennt er die Überwachung der Zahlungsströme75 im Rechnungswesen sowie die
69Vgl. Fuchs 2005, S. 213 ff. 70Vgl. Lindner 2008. 71
Lindner gibt einen Überblick über aktuelle BI-Definitionen, vgl. Lindner 2008, S. 68 f.
72Vgl. Lindner 2008, S. 51 ff.
73Vgl. Lindner 2008, S. 101 ff.; Lindner begründet die Wahl des VoFi mit Hin-weis auf die Arbeiten von Grob 1996a, S. 309–341 vor allem mit einer Ver-meidung eines Methodenbruches zwischen Planung und Kontrolle bei Immo-bilien. Die Anwendung des als „unmittelbar einsichtig ... und ... natürlicher Zielwert“ bezeichneten Endwertes des VoFi muss für Wohnungsunternehmen hinterfragt werden. Vgl. hierzu auch Abschn. 2.4.3.
74Vgl. Lindner 2008, S. 103. 75Vgl. Lindner 2008, S. 61 f.
Überprüfung der geplanten Kosten und Erlöse76 einzelner Immo-bilien oder ganzer Portfolios als wesentliche Aufgaben. Eine retro-grade Kalkulation kostendeckender Mieten ist mit dem Instrument Vollständiger Finanzplan infolge volatiler Cashflow-Größen und des Fehlens kalkulatorischer Positionen unterjährig nicht möglich. Ob-wohl BI-Systeme prinzipiell in der Lage sind, Abweichungen nach Preis-, Mengen- und Struktureffekten aufzuspalten, werden diesbe-züglich keine Aussagen getroffen.
Ebert/Monien/Steinhübel77 nehmen 2009 in ihrem Buch ei-ne praxisbezogeei-ne Gesamtdarstellung des Fachgebietes Immobili-encontrolling vor. Es ist als Lehrbuch konzipiert. Neben der Er-läuterung von Grundlagen des Controllings gehen Ebert et al. auf strategisches und operatives Controlling in der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft ein. Sie beschreiben die interne Kosten- und Leistungsrechnung überblicksartig und machen einen Vorschlag zu einer Kostenträgerstruktur78 für Wohnungsunternehmen. Der Vor-schlag für eine Deckungsbeitragsrechnung unterteilt die Kosten in
direkte variable Kosten, direkte fixe Kosten sowie indirekte (fixe und variable) Kosten. Das Ergebnis, der Deckungsbeitrag 3, wird als Objektergebnis bezeichnet.79 Bei der Begriffswahl fixe und variable Kosten werden Aspekte der Art der Tätigkeit sowie der Beeinfluss-barkeit durch Entscheidungen des Managements80 vermischt, was die Interpretation der Ergebnisse erschwert. Des Weiteren ist der Industriebezug mit den Begriffen variable und fixe Kosten für die Wohnungswirtschaft nicht zielführend, da ein Erstellungsbezug in der langen Immobilien-Nutzungsphase fehlt. In den Umsatzerlösen befinden sich die jährlich einmal ermittelten Betriebs- und
Heizkos-76Die Begriffe Kosten und Erlöse passen nicht zur Methode des Vollständigen Finanzplans. Gemeint sind vermutlich Einnahmen und Ausgaben.
77Vgl. Ebert u. a. 2009.
78Vgl. hier und im Folgenden Ebert u. a. 2009, S. 194 ff. U. a. werden auch Projekte und einzelne Verträge der Dienstleistungssparten als Kostenträger vorgeschlagen.
79Vgl. Ebert u. a. 2009, S. 117.
tenumlagen. In den direkten variablen Kosten werden die je Periode anfallenden laufenden Betriebskosten angesetzt. Bei den Betriebs-kosten handelt es sich um Aufwendungen, die im Sinne der retrogra-den Mietkalkulation infolge ihrer Umlagefähigkeit auf die Mieter zu separieren sind. Der Ausweis der Modernisierungskosten ausschließ-lich nach ihrem zeitausschließ-lichem Anfall ist für die Mietkalkulation ohne weitere Anpassungen nicht geeignet.81 Bei den direkten fixen Kos-ten werden lediglich die handelsrechtlichen Abschreibungen sowie die Fremdkapitalzinsen gemäß GuV ausgewiesen. Kalkulatorische Kosten bzw. Sollgewinnanteile fehlen vollständig. Insoweit sind an dem Gestaltungsvorschlag für eine immobilienbezogene Deckungs-beitragsrechnung Anpassungen für die Anwendung zur retrograden Zielmietenbestimmung für Wohnimmobilien vorzunehmen.
Eder82 untersuchte 2009 die verschiedenen Einflussgrößen auf das Controlling von institutionellen Immobilieninvestoren. Erstma-lig wurden empirisch Zusammenhänge zwischen Kontextfaktoren des Immobiliencontrollings, dessen Gestaltung und Ergebnisqualität analysiert und nachgewiesen. In diesem Zuge erfolgte eine Bestands-aufnahme des Immobiliencontrollings von institutionellen Immobi-lieninvestoren.83 Es traten signifikante Unterschiede in der Aufga-benbedeutung des Immobiliencontrollings zwischen den drei Wert-schöpfungsphasen Akquisition, Bewirtschaftung und Verkauf auf.84 Im Ergebnis werden aus den Analysen und Ergebnissen der Arbeit mit den Gestaltungs- und Entwicklungsmöglichkeiten des Immobi-liencontrollings hinsichtlich der Controllingaufgaben und der Wert-schöpfungsphasen des Real Estate Investment Managements zwei Handlungsfelder abgeleitet.85
Die Arbeit von Eder macht keine konkreten Gestaltungsvorschläge für retrograde Mietkalkulationen
81Vgl. hierzu ausführlich Abschn. 4.3.2.4. 82Vgl. Eder 2009.
83Vgl. Eder 2009, S. 206. 84Siehe Eder 2009, S. 206. 85Vgl. Eder 2009, S. 210 ff.
mittels Deckungsbeitragsrechnung. Durch den Fokus auf die insti-tutionellen Immobilieninvestoren fehlen Spezifika der unternehme-rischen Wohnungswirtschaft.
Nebauer86entwickelte 2012 eine gestaltungsorientierte Konzep-tion für das Immobilien-Controlling von direkt gehaltenen
Immo-bilien, speziell für Lebensversicherungsunternehmen und Pensions-kassen. Sie stellt die theoretischen Erkenntnisse denen im Rahmen
einer empirischen Studie gewonnenen Aussagen zur konkreten Aus-gestaltung des Immobilien-Controllings in der Praxis gegenüber. Sie beschreibt die drei Basismodule87
• Immobilien-Performance-Controlling,
• Immobilien-Risiko-Controlling und
• Immobilien-Informationsversorgungssystem,
welche durch die Module Immobilien-Investitionscontrolling, Immo-bilien-Projektentwicklungscontrolling sowie Immobilien-Instandhal-tungscontrolling und Immobilien-Desinvestitions-Controlling punk-tuell ergänzt werden. Als Spitzenkennzahl für das Immobilien-Per-formancecontrolling wählt Nebauer den Total Return. Um die Wert-änderungsrendite ausweisen zu können, bedarf es regelmäßiger, flä-chendeckender Verkehrswertermittlungen. Diese sind mit hohem zeit-lichen Aufwand und entsprechenden Kosten verbunden. Bei Anwen-dung der zeitgewichteten Rendite müsste theoretisch bei jeder Miet-zahlung eine Bewertung des Immobilienbestandes durchgeführt wer-den. Diese Synchronisation ist aus Kostengründen nicht durchführ-bar. Im Ergebnis ist die zeitgewichtete Rendite verzerrt.88Die unter-nehmerische Wohnungswirtschaft veranlasst derartige turnusmäßige Verkehrswertermittlungen nicht. Somit fehlen wichtige Grundlagen
86Vgl. Nebauer 2012.
87Vgl. hier und im Weiteren Nebauer 2012, S. 50. 88Vgl. Thomas 1998, S. 316 ff.
