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ach drei Jahren Baisse an den Aktienmärkten suchen Investoren im- mer noch nach sicheren Al- ternativen. Besonders gefragt sind die Anteile offener Im- mobilienfonds, die seit Jahren Milliardenzuflüsse für sich verbuchen können. Dies ist ein lohnendes Geschäft für die Emittenten, die wegen des meist auf fünf Prozent fest- gelegten Ausgabeaufschlags Milliardenbeträge als Ertrag einstreichen konnten.Interessant sind die Antei- le offener Immobilienfonds durchaus. Der Anleger kann sich bereits mit Kleinstbeträ- gen an einer breiten Palet- te unterschiedlicher Immobi- lien beteiligen. Der Ein- und Ausstieg ist jederzeit mög- lich, beträchtliche Teile der Ausschüttungen bleiben steu- erfrei, und mit langjähri- gen Durchschnittsrenditen von rund 5,5 Prozent, die nahezu ohne Kursschwankungen er- wirtschaftet wurden, gelten die Fonds auch bei vorsich- tigen Anlegern als interessan- te Alternative zum Sparbrief.
Eine Schreckensmeldung lieferte jetzt jedoch die zur HypoVereinsbank zählende Immobiliengesellschaft iii.
Erstmals tendieren die Rendi- ten der Fonds dieser Gesell- schaft derzeit gegen null Pro- zent. Begründet wird die schlechte Entwicklung von iii- Geschäftsführer Günther Hackeis mit einer Anpassung der Verkehrswerte der Fonds- immobilien aufgrund sinken- der Mieten. Allerdings sei demnächst mit einer Erho- lung zu rechnen. Ob dies ge- lingt, ist fraglich. Denn alle Fonds haben derzeit mit vie- len Problemen zu kämpfen.
Eines davon ist die Bewer- tungsfrage: Fondsimmobilien werden nicht – wie viele Anle-
ger denken – mit ihrem Ver- kehrswert in den Bilanzen an- gesetzt. Maßgeblich ist nur der aus den Mieteinnahmen errechnete Ertragswert.Wenn jetzt jedoch die Anfang der 90er-Jahre teuer abgeschlos- senen Mietverträge (bei iii sollen es mehr als 40 Prozent des Gesamtbestandes sein) auslaufen, können die hohen Mieten vielfach nicht mehr er- zielt werden. Notwendig sind Mietsenkungen und daraus folgend Anpassungen der Im- mobilienwerte, die nicht im- mer (wie bei vielen Fonds durchaus üblich) durch Hoch- schreiben der Verkehrswerte ausländischer Objekte ausge- glichen werden können.
Das zweite Problem liegt in den hohen Mittelzuflüssen der Vergangenheit: Die Fonds ge- raten in einen Investitions- zwang, der die Preise „fonds- geeigneter“ Objekte in unren- table Höhen treibt. Gleichzei- tig mehren sich die Risiken, sollten die Milliardenbeträge et- wa im Falle einer Erholung der Aktienmärkte wieder abgezo- gen werden. Die Fonds müssen dann Objekte veräußern und dabei nahezu jeden Preis ak- zeptieren, um ihren Verpflich- tungen nachkommen zu kön- nen. Hinzu kommt, dass auch der Rentenmarkt seine bisher ausgleichende Wirkung wegen der niedrigen Zinsen verloren hat. Konnten die Fonds im ver- gangenen Jahr noch beträchtli- che Zusatzerträge aus ihren Rentenanlagen erzielen, so bringen die Portefeuilles in diesem Bereich derzeit kaum mehr als 2,5 Prozent. Im Fall eines Zinsanstiegs ist sogar mit einer negativen Performance zu rechnen.
Fazit: Offene Immobilien- fonds sind nicht so sicher, wie
dies mancher Bankberater derzeit darzustellen versucht.
Es gibt Risiken, die sich im Fall einer Abgabewelle zu ei- nem Debakel auch für den Markt der Gewerbeimmobili- en entwickeln könnten. Je nach Fondsstruktur kann es daher durchaus Sinn machen, Anla- gen frühzeitig zu liquidieren und in andere, sicherere Anla- geformen zu transferieren.
Als erwägenswerte Alter- native im gleichen Segment kommen Immobilienfonds mit Anlageschwerpunkten im Ausland in Betracht. Da ins- besondere Gewerbeimmobi- lien etwa in den USA, in den Niederlanden und Großbri- tannien deutlich preiswerter sind als hierzulande, lassen sich gute Renditen erzielen.
Erfahrene Fondsanleger set- zen dann jedoch auch nicht auf neu ausgegebene Fonds, sondern erwerben Papiere von Beteiligungsvermögen, die bereits seit mehreren Jah- ren angeboten werden. Denn die hohen Anlaufkosten sind hier bereits verbucht. PJ V A R I A
A
A954 Deutsches ÄrzteblattJg. 101Heft 142. April 2004
Steueramnestie
Strafbefreiende Erklärung
Nach langen Debatten ist zum 1. Januar 2004 das so genannte Steueramnestiegesetz in Kraft getreten.
Das „Gesetz über die strafbefreiende Erklärung“
soll Steuersündern den Weg in die Legalität ebnen, ohne sie der Strafverfolgung auszusetzen.Auch sol- len Auslandsgeldanlagen wieder nach Deutschland zurückgeholt werden.
Dabei ist der Grundgedanke der neuen Regelung einfach: Der Steuerpflichtige muss seine zwischen 1993 und 2002 hinterzogenen Einnahmen in einer
„Strafbefreienden Erklärung“ auf einem speziellen Formular dem Finanzamt offenbaren und binnen zehn Tagen einen pauschalen Abgeltungsbetrag von 25 Prozent (1. Januar 2004 bis 31. Dezember 2004) beziehungsweise 35 Prozent (1. Januar 2005 bis 31.
März 2005) zahlen. Mit der vollständigen Deklarati- on tritt Straffreiheit ein, Zinsen und weitere Neben- forderungen werden nicht erhoben. Allerdings kann die Neuregelung nicht genutzt werden, wenn die Tat bereits entdeckt wurde oder mit der Entdeckung ge- rechnet werden musste oder wenn bereits eine Steuerprüfung begonnen hat. Neben der vergleichs-
weise niedrigen Besteuerung sieht das Gesetz weite- re Erleichterungen vor. So ist nicht der gesamte ver- schwiegene Einnahmebetrag zu deklarieren. Viel- mehr gelten – je nach Steuerart – unterschiedliche Bemessungsgrenzen zwischen zehn Prozent (Gewer- besteuer) und 60 Prozent (Einkommensteuer).
Zumindest nach den Buchstaben des Gesetzes soll- te die Sorge vieler Steuerpflichtiger unbegründet sein, die Nacherklärung könnte Folgeermittlungen nach sich ziehen. Denn es ist ein weitgehendes Verwer- tungsverbot vorgesehen, das heißt, die Erklärung darf nur zur Durchführung dieses Gesetzes verwendet wer- den – wobei viele Experten allerdings daran zweifeln, ob sich alle Finanzämter an diese Bestimmungen hal- ten. Nur so ist auch zu erklären, dass bisher erst ein kleiner Teil der erwarteten Erklärungen bei den Finanz- behörden abgegeben wurde. Die erhofften Zusatz- erträge für Minister Eichel sind bisher ausgeblieben.
Eines erscheint jedoch in jedem Fall empfehlens- wert: Betroffene Steuerzahler sollten eine Nacher- klärung nur in Absprache mit dem Steuerberater vor- nehmen. Denn es müssen viele Feinheiten beachtet werden. Im manchen Fällen – etwa bei sehr hohen Werbungskosten – kann auch weiterhin die Selbstan- zeige der günstigere Weg in die Steuerehrlichkeit sein.
Nicht wenige Steuerzahler fürchten sogar zu Unrecht die Finanzbehörden, sind doch zum Beispiel manche Auslandseinnahmen ohnehin steuerfrei. PJ
