SUTER VON KÄNEL WILD
Projektwettbewerb Luppmenpark, Alterswohnen in historischer Parkanlage
PROGRAMM ZUR PRÄQUALIFIKATION
Projektwettbewerb im selektiven Verfahren
Auftraggeber Gemeinde Hittnau
Planung und Hochbau Jakob Stutz-Strasse 50 8335 Hittnau
Bearbeitung SUTER • VON KÄNEL • WILD Olaf Wolter, Tobias Thaler
Titelbild Orthophoto Luppmenpark (GIS ZH)
Hinweis Aus Gründen der leichteren Lesbarkeit wird in diesem Wettbewerbsprogramm die ge-
Inhalt DAS WICHTIGSTE IN KÜRZE 5
1 EINLEITUNG 6
1.1 Situation 6
1.2 Arealgeschichte 6
1.3 Aufgabenstellung 8
2 ALLGEMEINE BESTIMMUNGEN ZUM VERFAHREN 9
2.1 Ausloberin 9
2.2 Verfahren 9
2.3 Preisgericht 11
2.4 Verfahrensleitung 11
2.5 Teilnehmende Teams 12
2.6 Ausschreibung 13
2.7 Anerkennung 13
2.8 Rechtsschutz 13
2.9 Entschädigungen 14
2.10 Ausschlussgründe, Programmverstösse 14
2.11 Weiterbearbeitung 15
3 VERFAHRENSABLAUF 17
4 BESTIMMUNGEN ZUR PRÄQUALIFIKATION 18 4.1 Unterlagen für die Präqualifikation 18
4.2 Einzureichende Unterlagen 18
4.3 Eignungskriterien 19
4.4 Auswahl Teams 20
4.5 Eingabe der Bewerbungsunterlagen 21
4.6 Benachrichtigung der Teilnehmer 21
5 BESTIMMUNGEN ZUM PROJEKTWETTBEWERB 22 5.1 Unterlagen für den Projektwettbewerb 22
5.2 Abgabe der Projektunterlagen 23
5.3 Einzureichende Unterlagen 23
5.4 Fragenstellung und Beantwortung 26
5.5 Vorprüfung 26
5.6 Beurteilungskriterien 26
5.7 Vorgehen Jurierung 28
5.8 Öffentlichkeitsarbeit 28
6 RAHMENBEDINGUNGEN 29
6.1 Perimeter 29
6.2 Nutzungsplanung 29
6.3 Kernzonenplan 30
6.4 Gestaltungsplan Luppmenpark 31
6.5 Denkmalschutz 31
6.6 Naturobjekte 34
6.7 Verkehrserschliessung 34
6.8 Gewässerraum 35
6.9 Grundwasser 36
6.10 Gefahrenkarte 37
6.11 Volumen-Teststudie 38
7 AUFGABENBESCHRIEB 40
7.1 Altersgerechte Wohnungen 40
7.2 Parkanlage und Umgebung 40
7.3 Bestandesbauten 41
7.4 Etappierung 41
7.5 Abstellplatzbedarf 42
8 KOSTEN 43
9 GENEHMIGUNG 44
DAS WICHTIGSTE IN KÜRZE
Gegenstand des Wettbewerbs Überbauung des Areals Luppmenpark mit altersgerechten Wohnun- gen in einem ortsbaulich anspruchsvollen Umfeld einer geschützten Parkanlage.
Beschaffungsform Einstufiger anonymer Projektwettbewerb im selektiven Verfahren.
Der Projektwettbewerb untersteht dem öffentlichen Beschaffungs- wesen. Die Ordnung SIA 142 gilt subsidiär.
Fachbereiche Gesucht wird ein Team aus den Fachbereichen Architektur (Feder- führung) und Landschaftsarchitektur sowie weiteren bei Bedarf zuzuziehenden Spezialisten.
Auftraggeberin Gemeinde Hittnau, vertreten durch die Abteilung Planung und Hochbau
Verfahrensleitung Suter • von Känel • Wild Planer und Architekten AG
Wichtige Termine • Ausschreibung Präqualifikation 15.01.2021
• Eingabefrist Bewerbungen zur Präqualifikation 12.02.2021
• Benachrichtigung Bewerber über Ergebnis
Präqualifikation Woche 9, 2021
• Ausgabe Unterlagen Projektwettbewerb und
Begehung 15.03.2021
• Fragestellung 22.03.2021
• Fragenbeantwortung 01.04.2021
• Abgabe Pläne 02.07.2021
• Abgabe Modell 16.07.2021
• Jurierung bis Ende August 2021
• Information der Teilnehmenden Anfang Oktober 2021
• Ausstellung der Wettbewerbsbeiträge ca. Ende Oktober 2021
Eingabeort Suter • von Känel • Wild Planer und Architekten AG Förrlibuckstrasse 30 8005 Zürich
1 EINLEITUNG
1.1 Situation
Grundeigentümerverhältnisse Der Wettbewerbsperimeter umfasst das Grundstück Kat.-Nr. 2531 mit einer Fläche von total 10'817 m2. Grundeigentümerin ist die Gemeinde Hittnau.
Bestehende Bauten Auf dem Grundstück befinden sich die bestehenden Bauten Vers.-Nr.
683 (Pavillon), Vers.-Nr. 684 (Villa), Vers.-Nr. 685 (Kosthaus), Vers.-Nr.
686 (Scheune), Vers.-Nr. 687 (ehemalige Gärtnerei, zum Abbruch vorgesehen) und Vers.-Nr. 694 (Riegelhaus).
Bearbeitungsperimeter
1.2 Arealgeschichte
Emil-Spörri-Stiftung 1967 gründete der frühere Hittnauer Textilfabrikant Emil Spörri eine Stiftung mit dem Zweck, eine geeignete Wohnmöglichkeit für betagte Hittnauer zu erstellen und zu führen.
Emil Spörri widmete der Stiftung zur Erfüllung des Stiftungszweckes seine Liegenschaft Kat.-Nr. 2531 mit den Bauten Vers.-Nr. 683 (Pavillon), Vers.-Nr. 684 (Villa), Vers.-Nr. 685 (Kosthaus), Vers.-Nr. 686 (Scheune), Vers.-Nr. 687 (ehemalige Gärtnerei) und Vers.-Nr. 694 (Riegelhaus).
1968 verstarb Emil Spörri und vermachte der Emil Spörri-Stiftung CHF 500'000.
Auflösung der Stiftung und
Übernahme durch die Gemeinde Nach der Einrichtung und Inbetriebnahme des Altersheims "Lupp- menhof", das in der Fabrikantenvilla eingerichtet wurde, zeigte sich schon bald, dass ein kostendeckender Altersheimbetrieb langfristig nicht möglich war. Die stete Verschlechterung der finanziellen Situa- tion erforderte zwei Jahrzehnte später eine neue Lösung für die Emil Spörri-Stiftung. Mit Beschluss der Gemeindeversammlung vom 13.
Dezember 1989 wurde die Stiftung mit allen Aktiven und Passiven ins Eigentum und in die Verantwortung der Politischen Gemeinde Hitt- nau überführt. Mit dem Gemeindeversammlungsbeschluss verpflich- tete sich die Politische Gemeinde gleichzeitig, dem Stiftungsgedanken weiterhin Rechnung zu tragen.
Schliessung des Altersheims im
Jahr 2013 Nach der Auflösung der Emil Spörri-Stiftung wurde das Klein-Alters- heim Luppmenhof von der Politischen Gemeinde geführt, bis es 2013 aus betrieblichen Gründen geschlossen wurde. Ebenso werden die von der früheren Stiftung auf die Politische Gemeinde übertragenen Liegenschaften vom Gemeinderat verwaltet.
Neue Trägerschaft
Genossenschaft "Alterswohnen Luppmenpark"
Im Jahr 2007 formierte sich der "Verein Luppmenpark", aus dem 2013 die Genossenschaft "Alterswohnen Luppmenpark" (GAL) hervorging.
Damit konstituierte sich eine Bauträgerschaft, welche die Ziele der Emil Spörri-Stiftung auf dem dafür vorgesehenen Areal umzusetzen beabsichtigt.
Ideenstudienwettbewerb 2012 Im Frühjahr 2012 lud der damalige Verein Luppmenpark Hittnau in Absprache mit dem Gemeinderat zu einem Ideenstudienwettbewerb ein, um Vorschläge für den Bau von ca. 40 Alterswohnungen zu er- halten. Die Arbeitsgemeinschaft rfp architekten /Gröbly Fischer Archi- tekten gewann den Wettbewerb.
Privater Gestaltungsplan
Luppmenpark In der Folge veränderten sich die Rahmenbedingungen für die Pla- nung bezüglich Denkmalpflege (Schutzwürdigkeit von Bauten und Parkanlage, Parkpflegewerk) und bezüglich Hochwasserschutz in massgeblichen Punkten, sodass die Vorschläge aus dem Ideenstu- dienwettbewerb nicht weiterverfolgt werden konnten. Die Genossen- schaft "Alterswohnen Luppmenpark" (GAL) und die Gemeinde bes- chlossen einen Neustart der Planungen. In der Folge wurde ein priva- ter Gestaltungsplan für das Areal Luppmenpark erarbeitet, der die massgeblichen planerischen und baurechtlichen Rahmenbedingun- gen für die Überbauung und Nutzung des Areals festlegt. Der Gestal- tungsplan wurde am 18. März 2020 durch die Baudirektion geneh- migt.
Wettbewerbspflicht im
Gestaltungsplan In Ziff. 4.2 der Bestimmungen zum Gestaltungsplan ist festgehalten, dass im Sinne der Qualitätssicherung für die Neubebauung ein Pro- jektwettbewerb nach anerkannten Grundsätzen durchzuführen sei.
1.3 Aufgabenstellung
Überblick Basierend auf den Vorgaben des Gestaltungsplans soll für die Über- bauung des Areals mit altersgerechten Wohnungen ein Projektwett- bewerb im selektiven Verfahren durchgeführt werden, entsprechend den Vorgaben des öffentlichen Beschaffungsrechts. Die Anforderun- gen ergeben sich aus dem vorliegenden Wettbewerbsprogramm.
Der Projektwettbewerb wird von der Gemeinde Hittnau als Grund- eigentümerin des Luppmenparks durchgeführt. Die Gemeinde beab- sichtigt, die anschliessende Realisierung (inkl. Vorprojektierung) der Genossenschaft "Alterswohnen Luppmenpark" (GAL) zu übertragen.
Aktuell ist vorgesehen, das gesamte Grundstück mit Ausnahme des Riegelhauses der GAL im Baurecht abzugeben. Der genaue Umfang des Baurechtsgrundstücks wird im Rahmen der Verhandlungen zwi- schen GAL und Gemeinde nach Abschluss des Projektwettbewerbs festgelegt. Die GAL wird nach der Begründung des Baurechts ent- scheiden, wie sie die Realisierung (Generalplanervertrag oder Einzel- planerverträge) angehen wird.
2 ALLGEMEINE BESTIMMUNGEN ZUM VERFAHREN
2.1 Ausloberin
Gemeinde Hittnau Die Ausloberin des Projektwettbewerbs ist die Gemeinde Hittnau.
Gemeinde Hittnau Jakob Stutz-Strasse 50 8335 Hittnau
Ansprechperson:
Carlo Hächler, Ressortvorsteher Planung + Hochbau
2.2 Verfahren
Submissionsrecht Das Vergabeverfahren für die Planerleistungen ist aufgrund des vor- aussichtlichen Auftragswerts dem GATT/WTO-Übereinkommen über das öffentliche Beschaffungswesen unterstellt. Die Ausschreibung richtet sich nach den Bestimmungen der interkantonalen Vereinba- rung über das öffentliche Beschaffungswesen (IVöB) und der Submis- sionsverordnung des Kantons Zürich (LS 720.11).
Die Ordnung SIA 142 für Architektur- und Ingenieurwettbewerbe (Ausgabe 2009), die Ordnungen SIA 102, 103, 105, 108 (Ausgaben 2020), die Norm SIA 112 (Modell Bauplanung, Ausgabe 2014) und die einschlägigen Normenwerke der Fachverbände (SIA, VSS, VSA etc.) gelten subsidiär zu den gesetzlichen Vorgaben des öffentlichen Be- schaffungswesens.
Verfahrenswahl Das Verfahren wird als anonymer Projektwettbewerb im selektiven Verfahren gemäss Art. 12 Abs. 1 lit. b IVöB und der Ordnung SIA 142 durchgeführt.
Verfahrensschritte Folgende Schritte werden durchgeführt:
1. Schritt: Präqualifikation
Ziel: Auswahl von 6–8 Teams, bestehend aus Architekten (Feder- führung) und Landschaftsarchitekten; dabei soll wenn möglich ein Nachwuchsteam nominiert werden.
2. Schritt: Anonymer Projektwettbewerb
Ziel: Abgabe eines überzeugenden Projektvorschlags, welcher als Grundlage für die Erarbeitung eines Bauprojekts und die Reali- sierung dient.
Verfahrenssprache Die Verfahrenssprache ist Deutsch. Unterlagen, die für den Projekt- wettbewerb eingereicht werden, müssen in deutscher Sprache ver- fasst werden.
Grobterminplan Der nachfolgende Grobterminplan zeigt den angestrebten Planungs- und Realisierungsablauf für die Überbauung des Areals mit alters- gerechten Wohnungen. Die Details sind mit dem Team, welches den Zuschlag erhält, abzusprechen. Die Realisierung des Projekts ist ab- hängig von politischen Entscheidungsprozessen (Baurechtsabgabe).
Spätere Anpassungen bleiben deshalb vorbehalten.
Direkt nach dem Wettbewerb ist mit einem Unterbruch der Planung zu rechnen, bis die Verhandlungen zur Baurechtsabgabe an die GAL abgeschlossen und die Übertragung im Baurecht an die GAL voll- zogen ist. Hierfür ist ein Beschluss der Gemeindeversammlung erforderlich.
2.3 Preisgericht
Fachpreisrichter • Antti Rüegg, dipl. Architekt ETH / SIA, Metron Architektur AG, Vorsitz
• Ivo Moeschlin, dipl. Architekt ETH / SIA KUB, ARC Architekten AG, Zürich
• Sabine Kaufmann, Landschaftsarchitektin FH BSLA, Uster
• Isabel Jüngling, kantonale Denkmalpflege, Zürich
Ersatz-Fachpreisrichter • Beat Loosli, dipl. Architekt ETH, BSA, SIA, Raumfindung Architekten, Rapperswil
Sachpreisrichter • Carlo Hächler, Gemeinderat, Ressortvorsteher Planung + Hochbau
• Bruno Schiess, Genossenschaft Alterswohnen Luppmenpark, Präsident
• Hansueli Märki, Genossenschaft Alterswohnen Luppmenpark, Vizepräsident
Ersatz-Sachpreisrichter • Peter Wermelinger, Gemeinderat, Ressortvorsteher Soziales
Beratende Experten • Emanuel Gfeller, Experte altersgerechtes Wohnen, Bonacasa AG
• Olaf Wolter, Moderation & Verfahrensleitung, Zürich Bei Bedarf können weitere Experten beigezogen werden.
Vorprüfung Bauökonomie • Fuhr Buser Partner Bauökonomie AG, Zürich, Prüfung Bauökonomie
2.4 Verfahrensleitung
Organisation Die fachliche Vorbereitung, Organisation, Begleitung und Moderation des Verfahrens sowie die Durchführung der Vorprüfung erfolgen durch:
Suter • von Känel • Wild Planer und Architekten AG Förrlibuckstrasse 30, 8005 Zürich
Tel. 044 315 13 90 Kontaktpersonen:
Olaf Wolter olaf.wolter@skw.ch Tobias Thaler tobias.thaler@skw.ch
2.5 Teilnehmende Teams
Interdisziplinäres Team Die Planerteams für den Projektwettbewerb setzen sich wie folgt zusammen:
• Architekten (Federführung)
• Landschaftsarchitekten
Weitere Spezialisten Weitere Spezialisten aus anderen Fachrichtungen können von den Planerteams nach Bedarf beigezogen werden. Folgeaufträge für die Spezialisten sind separat abzuschliessen, für sie besteht kein An- spruch auf eine Beauftragung.
Firmen- oder Wohnsitz Der Wohn- oder Geschäftssitz aller Teammitglieder muss in der Schweiz oder in einem Vertragsstaat des GATT/WTO-Übereinkom- mens über das öffentliche Beschaffungswesen, soweit der Staat Ge- genrecht gewährt, liegen.
Mehrfachbewerbungen Landschaftsarchitekturbüros dürfen sich maximal in zwei verschie- denen Planerteams bewerben (Doppelbewerbung). Ansonsten sind Mehrfachbewerbungen nicht zulässig und führen zum Ausschluss aller betroffenen Planerteams.
Sollte sich ein Landschaftsarchitekturbüro in zwei Teams für den Wettbewerb qualifizieren, muss es sich für eines der Teams entschei- den. Das andere Team sucht selbstständig nach einem neuen Land- schaftsarchitekturbüro.
Federführung und ARGE Die Federführung liegt bei einem Teammitglied des Fachbereichs Ar- chitektur. Die Bildung einer Arbeitsgemeinschaft aus mehreren Archi- tekturbüros bzw. Landschaftsarchitekturbüros ist möglich. Es ist dabei ein federführendes Mitglied zu benennen.
Ausschluss Von der Teilnahme am Verfahren ausgeschlossen sind Bewerbende, die gegen die Bedingungen gemäss § 27 der Vergaberichtlinien zur IVöB (VRöB) verstossen oder die mit der Auftraggeberin oder einem unter Kapitel 2.3 aufgeführten Mitwirkenden in einem beruflichen Ab- hängigkeits- bzw. Zusammengehörigkeitsverhältnis stehen oder mit einem solchen nahe verwandt sind (vgl. hierzu die SIA Wegleitung
"Befangenheit und Ausstandsgründe" vom November 2013).
Die Verfasser der Volumenstudie, welche als Grundlage für den Ge- staltungsplan diente, sind nicht von der Teilnahme ausgeschlossen.
Die Machbarkeitsstudie liegt als Unterlage C16 bei.
Nachwuchsteams Im Sinne der Nachwuchsförderung soll im Rahmen der Präqualifika- tion wenn möglich ein Nachwuchsteam (Architekten und Landschafts- architekten als Büroinhaber, beide mit Jahrgang 1985 oder jünger) berücksichtigt werden. Beabsichtigt ein Team als Nachwuchsteam teilzunehmen, ist dies in der Bewerbung speziell zu kennzeichnen.
2.6 Ausschreibung
Publikation Verfahren Der Projektwettbewerb wird öffentlich ausgeschrieben. Die Publika- tion erfolgt in den folgenden Medien:
• simap.ch
• hittnau.ch
2.7 Anerkennung
Verbindlichkeitserklärung Mit der Teilnahme am Projektwettbewerb verpflichten sich die Teams, das Preisgericht und die Veranstalterin zur Einhaltung und Anerken- nung der massgebenden Vorgaben des Programms, der Fragenbe- antwortung sowie der Entscheide des Preisgerichts in Ermessensfra- gen. Die Teams gewährleisten, dass sie die Kapazität und das Fach- wissen für die allfällige Weiterbearbeitung der Projektierung entspre- chend den inhaltlichen Vorgaben des Berichts des Preisgerichts und der Veranstalterin haben und die in diesem Programm festgehalte- nen Termine bei rechtzeitiger Auftragserteilung einhalten können.
2.8 Rechtsschutz
Rechtsschutz Der Rechtsschutz richtet sich nach den Bestimmungen von Art. 15 der Interkantonalen Vereinbarung über das öffentliche Beschaffungs- wesen (IVöB) sowie § 2 des Beitrittsgesetzes zur IVöB des Kantons Zürich.
Eigentums - und Urheberrechte Sämtliche im Rahmen des selektiven Verfahrens eingereichten Unter- lagen gehen in das Eigentum der Auftraggeberin über. Die Teilneh- mer bleiben Inhaber der Urheberrechte, übertragen jedoch deren Verwendungsrechte, insbesondere zu Publikationszwecken unter Wahrung des Namensnennungsrechts, sowie das Vervielfältigungs- recht auf die Auftraggeberin, soweit dies der Zweck des Verfahrens erfordert.
Die Abtretung der übertragbaren Rechte (umfassend die Nutzungs-, Verwendungs-, Änderungs- und Realisierungsrechte) durch den Auf- tragnehmer an die Auftraggeberin erfolgt mit Annahme der Weiterbe- arbeitung und wird phasenweise geregelt. Die Teilnehmer stimmen dieser Bestimmung zu.
Davon ausgenommen sind die nicht abtretbaren Persönlichkeits- rechte wie das Recht auf Namensnennung.
Kann der Gewinner aus nicht vorhersehbaren Gründen, z.B. Krank- heit, Unfall oder Kapazitätsgründe, den Auftrag zur Weiterbearbei- tung des Projekts nicht übernehmen oder verzichtet er freiwillig, verpflichtet er sich, die Nutzungs-, Verwendungs-, Änderungs- und Realisierungsrechte am Projekt ohne weitere Entschädigung abzu- treten. In diesem Falle erfolgt eine Abgeltung gemäss Projektstand.
Die Teilnehmenden erklären mit der Abgabe eines Projektvorschlags, über die Urheberrechte an ihrem Beitrag zu verfügen. Sie sichern zu, dass keine Rechte Dritter, insbesondere Urheberrechte, verletzt werden.
Gerichtsinstanz Gerichtsinstanz ist das Bezirksgericht Pfäffikon. Anwendbar ist schweizerisches Recht.
Rechtsmittelbelehrung Gegen diese Submission kann innert 10 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich, Postfach, 8090 Zürich schriftlich Beschwerde eingereicht werden. Die Be- schwerdeschrift ist im Doppel einzureichen. Sie muss einen Antrag und dessen Begründung enthalten. Die angefochtene Verfügung ist beizulegen. Die angerufenen Beweismittel sind genau zu bezeichnen und soweit möglich beizulegen.
2.9 Entschädigungen
Entschädigungen Die Teilnahme an der Präqualifikation wird nicht entschädigt.
Die Gesamtpreissumme für fixe Entschädigungen, Preise und An- käufe im Projektwettbewerb beträgt CHF 120'000.- inkl. MwSt. Jedes Team erhält eine Grundentschädigung von CHF 6'000.- inkl. MwSt.
Die restliche Preissumme wird durch das Preisgericht frei verteilt. Die Preissumme wird vollständig ausgerichtet.
Die interne Aufteilung der Entschädigungen innerhalb der Planer- teams ist frei.
2.10 Ausschlussgründe, Programmverstösse
Ausschlussgründe Beiträge, welche für die Beurteilung nicht rechtzeitig oder in wesent- lichen Bestandteilen unvollständig abgeliefert werden, bei denen un- lauteres Handeln erwiesen ist oder die das Anonymitätsgebot ver- letzen, werden von der Beurteilung ausgeschlossen.
Ankäufe Hervorragende Beiträge, die wegen wesentlichen Verstössen gegen die Programmbestimmungen von der Preiserteilung ausgeschlossen wurden, können gestützt auf Art. 22 Abs. 2 SIA 142 angekauft wer- den.
Angekaufte Beiträge können vom Preisgericht rangiert und derjenige im ersten Rang zur Weiterbearbeitung empfohlen werden. Ankauf und Rangierung bedingen gestützt auf Art. 52 Abs. 2 VöB (SR 172.056.11) einen einstimmigen Entscheid des Preisgerichts.
2.11 Weiterbearbeitung
Absicht Die Gemeinde Hittnau als Veranstalterin beabsichtigt, die Realisie- rung des Projekts der Genossenschaft "Alterswohnen Luppmenpark"
(GAL) zu übertragen. Diese beabsichtigt, das siegreiche Planerteam (Architektur, Landschaftsarchitektur) mit den weiteren Leistungen gemäss SIA 102 und 105 für die Projektierung und Realisierung im Bearbeitungsperimeter (Neubau altersgerechte Wohnungen, Instand- stellung Parkanlage) zu beauftragen.
Der Auftrag wird gemäss SIA 112/2014 (Modell Bauplanung) in die Phasen Projektierung, Ausschreibung und Realisierung gegliedert. Die Bearbeitung wird stufenweise vom Auftraggeber voraussichtlich wie folgt freigegeben:
1. Teilphase 31 Vorprojekt
2. Teilphasen 32 und 33 Bauprojekt / Auflageprojekt 3. Phase 4 Ausschreibung
4. Phase 5 Realisierung
Die Freigabe erfolgt einzeln durch die Auftraggeberin. Die Auftrag- geberin behält sich vor, einzelne oder alle Phasen oder Teilphasen – ohne Kostenfolgen – nicht ausführen zu lassen. Dies gilt insbeson- dere für den Fall, dass keine Übertragung des Projekts an die GAL erfolgt.
Architektur-/Landschafts-
architekturleistungen Die GAL beabsichtigt, mit dem ausgewählten Planungsteam einen Vertrag auf der Grundlage des SIA-Planervertrags (Generalplaner- vertrag oder Einzelplanerverträge) mit unterschiedlichen Teilleistun- gen für die Architekten und Landschaftsarchitekten auszuarbeiten.
Die Landschaftsarchitekturleistungen umfassen auch die Instand- stellung der geschützten Parkanlage.
Honorierung Als Verhandlungsbasis für den abzuschliessenden Planervertrag gilt ein maximaler mittlerer Stundenansatz für das Planerteam von Fr.
135.- exkl. MwSt.
Ausweitung Leistungsumfang Bei Eignung und gegenseitiger Einigung hinsichtlich der vertraglichen Bedingungen ist eine Ausweitung des Leistungsumfangs möglich.
Vorbehalt Zusammenarbeit Bei einer Ausführung des Projekts oder Teilen davon bleibt nach der Ausführungsplanung für die Teilleistungen Bauleitung (Pos. 522.2 SIA 112), Kosten, Termine und Dokumentation (Pos. 523.1, 524.1 und 525.1 SIA 112) und Inbetriebnahme (Teilphase 53 SIA 112) die Zu- sammenarbeit mit einem erfahrenen Baumanagementbüro aus- drücklich vorbehalten.
Die Gesamtleitung sowie die gestalterische Leitung verbleibt in jedem Fall beim Planerteam.
3 VERFAHRENSABLAUF
Präqualifikation 15.01.2021 Ausschreibung Präqualifikation auf simap.ch bis 12.02.2021,
16.00 Uhr
Eintreffen der Bewerbungsunterlagen mit dem Kennwort "Projektwettbewerb Luppmenpark" bei der Verfahrensleitung (Datum des Poststempels nicht massgebend)
23.02.2021 Beurteilung der Bewerbungen durch das Preis- gericht
Woche 9 / 2021 Benachrichtigung Bewerber über Teilnahme bzw.
Nicht-Teilnahme am Projektwettbewerb + 10 Tage Ablauf Rekursfrist Präqualifikation
Projektwettbewerb 15.03.2021 Begehung mit Abgabe der Unterlagen inkl. Modell;
Einladung mit Detailangaben folgt per E-Mail.
Die Begehung ist obligatorisch. Bei der Begehung werden keine Fragen beantwortet.
bis 22.03.2021, 16.00 Uhr
Fragestellung zum Programm und zur Aufgaben- stellung an info@skw.ch. Weitere Auskünfte per Telefon, Post oder E-Mail werden nicht erteilt.
01.04.2021 Fragenbeantwortung auf
https://www.skw.ch/luppmenpark_fragenbeantwort ung.html.
bis 02.07.2021, 16.00 Uhr
Anonyme Abgabe der Pläne mit dem Vermerk
"Projektwettbewerb Luppmenpark" und dem Kennwort per Post oder durch Dritte beim Emp- fang der Verfahrensleitung (Datum des Post- stempels nicht massgebend)
bis 16.07.2021, 16.00 Uhr
Anonyme Abgabe des Modells mit dem Vermerk
"Projektwettbewerb Luppmenpark" und dem Kennwort per Post oder durch Dritte beim Emp- fang der Verfahrensleitung (Datum des Post- stempels nicht massgebend)
bis 16.08.2021 Vorprüfung
24.08.2021 1. Tag der Jurierung durch das Preisgericht 31.08.2021 2. Tag der Jurierung durch das Preisgericht September 2021 Erteilung Zuschlagsverfügung durch den
Gemeinderat Anfang Oktober
2021
Bekanntgabe Siegerprojekt, Publikation Zuschlagsverfügung, Rekursfrist Oktober 2021 Versand des Berichts des Preisgerichts Öffentlichkeitsarbeit Ca. Ende Oktober
2021
Öffentliche Ausstellung der Resultate
4 BESTIMMUNGEN ZUR PRÄQUALIFIKATION
4.1 Unterlagen für die Präqualifikation
Dokumente Nr. Inhalt Format
P Allgemeine Unterlagen 01 Teilnahmeantrag
Selbstdeklaration
.docx / .pdf .docx / .pdf
02 Wettbewerbsprogramm .pdf
03 Gestaltungsplan Luppmenpark:
Situationsplan, Bestimmungen, Bericht nach Art. 47 RPV
04 Parkpflegewerk Luppmenpark (30.11.2016) .pdf 05 Inventarblätter kommunales Inventar der
kunst- und kulturhistorischen Objekte
06 Entwurf Inventarblatt überkommunales Inventar
"Luppmenhof"
4.2 Einzureichende Unterlagen
Unterlagen Die einzureichenden Unterlagen für die Bewerbung umfassen die vorgegebenen, von allen beteiligten Büros vollständig ausgefüllten Formulare und die Darstellung von Referenzprojekten:
Teilnahmeantrag • Angaben von drei Referenzen mit vergleichbarer Komplexität
des federführenden Architekturbüros und zwei Referenzen des Landschaftsarchitekturbüros. Die Referenzprojekte sollen die Eignung der Bewerbenden aufzeigen und entsprechend be- schrieben und dokumentiert sein. Die Referenzprojekte dürfen maximal 15 Jahre alt sein. Je eines der Referenzprojekte darf sich noch in der Projektierung befinden.
• Bei Arbeitsgemeinschaften von Architekturbüros bzw. Land- schaftsarchitekturbüros ist eine Aufteilung der Referenzen zulässig. Jedes beteiligte Büro hat mindestens eine Referenz anzugeben.
• Angaben zu den beteiligten Unternehmungen
Selbstdeklaration • Firmenangaben und Bestätigung der Angaben
Referenzprojekte Die Referenzprojekte des Architekturbüros sowie des Landschafts- architekturbüros sind auf separaten Blättern A3 (je ein A3 pro Refe- renz, einseitig bedruckt) in Querformat, gut leserlich und nachvoll- ziehbar zu dokumentieren. Jedes Blatt ist mit Namen und Adresse der Firma zu versehen.
Referenzen Nachwuchsbüros Können Nachwuchsbüros in den Bereichen Architektur und Land- schaftsarchitektur die geforderten Erfolgsnachweise in realisierten Bauaufgaben nicht erbringen, so können diese anstelle davon Refe- renzen geplanter Projekte (z.B. Wettbewerbsbeiträge) vorlegen.
Bedingungen Sämtliche Unterlagen sind auf weissem Papier und als lose Blatt- sammlung – ungebunden und ungeheftet – im Doppel sowie digital als .pdf auf einem Datenträger einzureichen.
Zusätzlich eingereichte Unterlagen wie Firmendokumentationen, wei- tere Referenzobjekte usw. sind nicht zugelassen und werden bei der Beurteilung der Bewerbungen nicht berücksichtigt.
Vertraulichkeit Die eingereichten Unterlagen verbleiben bei der Auftraggeberin. Die Angaben werden vertraulich behandelt und nur für das vorliegende Verfahren verwendet. Die Bewerber ermächtigen die Auftraggeberin, die Angaben zu überprüfen.
4.3 Eignungskriterien
Beurteilung Bewerbungen Die Bewerbungen werden durch das Preisgericht nach einheitlichen Kriterien bewertet und fachlich beurteilt.
Die Reihenfolge der nachstehenden Eignungskriterien entspricht kei- ner Gewichtung. Sind gemäss den aufgeführten Eignungskriterien mehr als 6–8 Teams für die Aufgabenstellung geeignet, wird das Mass der Eignung beurteilt. Die Anbieter werden aufgrund der besten Er- füllung der genannten Eignungskriterien ausgewählt.
E1
Erfahrung der Bewerber Projektreferenzen
• Die Teammitglieder der Fachrichtung Architektur haben in den letzten Jahren Bauvorhaben mit vergleichbarer Komplexität (Neubauten und Umbauten im Kontext denkmalpflegerischer Anforderungen) und vergleichbarer Nutzung (altersgerechter Wohnraum) in hoher architektonischer und bautechnischer Qualität erfolgreich ausgeführt. Davon ausgenommen sind Nachwuchsbüros. Diese können anstatt von ausgeführten Bauten geplante Projekte (z.B. Wettbewerbsbeiträge) vorlegen.
• Die Teammitglieder der Fachrichtung Landschaftsarchitektur haben in den letzten Jahren Bauvorhaben mit vergleichbarer Aufgabenstellung (Erhalt schutzwürdiger Grünanlagen, schonen- de Eingliederung von Neubauten) in hoher landschaftsarchitek- tonischer Qualität erfolgreich ausgeführt. Davon ausgenommen sind Nachwuchsbüros. Diese können anstatt von ausgeführten Bauten geplante Projekte (z.B. Wettbewerbsbeiträge) vorlegen.
E2
Kapazität der Bewerber Organisatorische Leistungsfähigkeit
• Die Bewerber verfügen über eine angemessene Unternehmens- grösse mit dem notwendigen Fachpersonal für eine fach- und termingerechte Bearbeitung der Aufgabe. Davon ausgenommen sind die Nachwuchsbüros.
E3
Selbstdeklaration Einhaltung der Anforderungen
• Die Bewerber haben die Selbstdeklaration für die Einhaltung der Anforderungen vollständig ausgefüllt und unterschrieben.
4.4 Auswahl Teams
6 bis 8 Teams Das Preisgericht wählt unter den fristgerecht eingegangenen und zur Auswahl zugelassenen Bewerbungen 6 bis 8 Teams aus. Die Gemein- de Hittnau, vertreten durch den Gemeinderat, beauftragt die vom Preisgericht vorgeschlagenen Teams mit der Teilnahme am Projekt- wettbewerb.
Nachrückende Teams Als nachrückende Teams im Falle von Absagen seitens ausgewählter Teams werden zusätzlich zwei Teams bestimmt.
4.5 Eingabe der Bewerbungsunterlagen
Eingabetermin Die Eingabe der Bewerbungsunterlagen muss bis spätestens am 12. Februar 2021, 16.00 Uhr (Poststempel nicht massgebend) am Eingabeort erfolgen.
Eingabeort Das verschlossene Bewerbungs-Couvert ist mit dem Vermerk
"Bewerbung Projektwettbewerb Areal Luppmenpark" an folgende Adresse zu senden:
Suter • von Känel • Wild Planer und Architekten AG Förrlibuckstrasse 30 8005 Zürich
4.6 Benachrichtigung der Teilnehmer
Mitteilung Nach der Bestätigung der Teilnehmer durch den Gemeinderat werden alle Bewerber schriftlich über die jeweilige Teilnahme oder Nichtteilnahme am Projektwettbewerb an die in der Bewerbung an- gegebene Adresse des Architekturbüros benachrichtigt.
Hinweis: Änderungen an Kapitel 5 sind bis und mit Abschluss der Präqualifikation vorbehalten.
5 BESTIMMUNGEN ZUM PROJEKTWETTBEWERB
5.1 Unterlagen für den Projektwettbewerb
Dokumente Den Teilnehmenden wird ein digitaler Datenträger mit folgenden Unterlagen abgegeben:
Nr. Inhalt Format
A Unterlagen zur Aufgabenstellung
01 Wettbewerbsprogramm .pdf
02 Digitalisierte Pläne Villa und Kosthaus .pdf /.dxf
03 Raumprogramm GAL .pdf
04 Formular Flächen- und Volumenkenndaten .xlsx/.pdf B Allgemeine Unterlagen
05 BZO Gemeinde Hittnau .pdf
06 Gestaltungsplan Luppmenpark:
Situationplan, Bestimmungen, Bericht nach Art. 47 RPV
07 Gewässerraumfestlegung im Areal Luppmenpark .pdf 08 Daten der amtlichen Vermessung
(à Die Daten dürfen ausschliesslich für die Bearbeitung des Projektwettbewerbs verwendet werden, die Nut- zungsbestimmungen sind zu akzeptieren.)
.dxf/.pdf
09 Höhenkurven aus Höhenaufnahmen .dxf
10 Grundbuchauszug .pdf
11 Werkleitungen Wasser, Kanalisation, Elektrizität,
Telekommunikation .pdf
12 Parkpflegewerk Luppmenpark (30.11.2016) .pdf/.dxf 13 Inventarblätter kommunales Inventar der kunst- und
kulturhistorischen Objekte .pdf
14 Entwurf Inventarblatt der Denkmalschutzobjekte von überkommunaler Bedeutung "Luppmenhof" .pdf
15 Beurteilung Kastanienbaum .pdf
C Informationsunterlagen
16 Volumenstudie Gröbly&Fischer Architekten (vom
3.11.2015) .pdf
17 Richtlinie für Feuerwehrzufahrten, Bewegungs- und Stellflächen (Feuerwehr Koordination Schweiz FKS, 04.02.2015)
18 Checkliste hindernisfrei Bauen – Normative
Anforderungen im Kanton Zürich (BKZ, 27.09.2017) .pdf 19 Die massgeblichen kantonalen Gesetze und
Verordnungen sind im Internet (ZH-Lex) abrufbar.
D Modellunterlagen
20 Gipsmodellgrundlage mit Einsätzen M 1:500 à Das Modell wird anlässlich der Begehung vom 15.03.2021 an die teilnehmenden Teams abgegeben.
80 cm / 80 cm
5.2 Abgabe der Projektunterlagen
Eingabetermin Die Abgabe der Projektunterlagen muss bis spätestens am 2. Juli 2021, 16.00 Uhr (Poststempel nicht massgebend) am Eingabeort erfolgen.
Die Abgabe des Gipsmodells muss bis spätestens am 16. Juli 2021, 16.00 Uhr (Poststempel nicht massgebend) am Eingabeort erfolgen.
Eingabeort Suter • von Känel • Wild Planer und Architekten AG Förrlibuckstrasse 30 8005 Zürich
5.3 Einzureichende Unterlagen
Verfassercouvert Der Projektwettbewerb wird anonym durchgeführt. Alle Dokumente sind mit einem Kennwort zu versehen. In einem ebenfalls mit dem Kennwort beschrifteten und verschlossenen Couvert sind die Anga- ben zum Planungsteam, den beteiligten Mitarbeitern und weiteren beigezogenen Fachleuten aufzuführen. Es ist ein Einzahlungsschein beizulegen.
Planunterlagen Pläne
Erläuterungstext zum architektonischen Konzept, mit orts- baulichen Überlegungen, Nutzungskonzept, Freiraumkon- zept, Erschliessungskonzept, Etappierungskonzept, Umgang mit der geschützten Parkanlage, Wirtschaftlichkeit und Nachhaltigkeit.
Der Text kann zum besseren Verständnis mit Schema- zeichnungen ergänzt werden.
Übersichtsplan
• Erschliessung, Hauszugänge und oberirdische Parkierung, Dachaufsichten, schematische Umgebungsgestaltung
• Darstellung umgebender Freiräume und Fussabdrücke bestehender Umgebungsbauten über den Bearbeitungs- perimeter hinaus
1:500
Situationsplan mit Aussenraum- und Umgebungsgestaltung
• Erdgeschossgrundriss der Wohnbauten
• Umgebungsgestaltung des gesamten Bearbeitungs- perimeters
• Erschliessung, Hauszugänge und Parkierung im Bereich Wohnbauten
• Angabe zu den Höhenkoten (m ü. M.)
• Detaillierte Gestaltung der Aussenanlagen um die Wohnbauten
1:200
Grundrisse Wohnbauten
• Darstellung aller Geschosse mit Bezeichnung der Zugänge und Angabe der wichtigsten Höhenkoten sowie der Raum- und Wohnungsgrössen in m2
1:200
Exemplarische Grundrisse Wohnungen
• Darstellung einzelner exemplarischer Wohnungsgrund- risse inkl. Möblierung
1:100
Schnitte und Fassaden Wohnbauten
• Alle zum Verständnis notwendigen Fassaden und Schnitte mit Angaben zum gewachsenen Boden
1:200
Grundriss Parkierung
• Grundrisse der Einstellhalle inkl. Zufahrt
1:200
Fassadenaufbau (Ansicht) Wohnbauten
• Fassadenansicht und Fassadenschnitt mit genereller Aussage zu Fassadengestaltung/Aussenmaterialisierung/
Beschrieb Bauteilaufbauten
1:50
Etappierungskonzept Wohnbauten und Erschliessung
• Schematische Darstellung der vorgesehenen Etappierung für die Wohnbauten
1:500
Ansichten und Schemagrundrisse Villa und Kosthaus
• Schematische Darstellung der vorgesehenen baulichen Anpassungen (z.B. Lift, Anbauten etc.) in üblicher Darstellung (rot, gelb, schwarz)
• Wenn nötig, zum Verständnis notwendige Schnitte
1:200
Eine repräsentative Visualisierung Aussenansicht
• Wählbar ist zwischen einer Sicht von der Oberdorfstrasse oder einer Sicht aus der Parkanlage
• Die Visualisierung wird für die Öffentlichkeitsarbeit verwendet.
Dokumente Flächen- und Volumenkenndaten (Mengenmatrix)
• Nachweis (grafisch und rechnerisch) der verlangten Flächenangaben. Nachvollziehbare Schemapläne zu den Berechnungen auf separaten Blättern. Eintrag in abge- gebenes Formular.
Eingefärbte Grundriss-Schemen nach Nutzungen (siehe Farbgebung gemäss Formular Flächen- und Volumenkenndaten)
1:500
Modell Gipsmodell
Kubische Darstellung des Projektvorschlags (Neubauten) auf der abgegebenen Modellgrundlage. Das Modell ist einfach zu halten und in weissen Kuben auszuführen.
1:500
Abgabeform und Darstellung • Max. 4 Pläne, A0 Querformat, genordet, mit grafischem Mass- stab, ungefaltet und nicht gerollt
• Aufhängeschema der Pläne
• Situationspläne im Aufhängeschema immer oben links anordnen
• Visualisierungen / Modellfotos zur Verdeutlichung der architek- tonischen Qualität
• Kenndatenblatt als .xls und .pdf, Schemapläne als .pdf
• Verschlossenes Couvert (mit Kennwort versehen), mit Angaben zu den Verfassenden und Nennung einer Zahlungsverbindung zur Auszahlung der Entschädigung
• Hinweise auf die Verfassenden, speziell auch bei elektronischen Daten und Datenträgern, müssen vermieden werden. Die Wett- bewerbsteilnehmenden müssen um die Wahrung der Anonymi- tät besorgt sein. Willentliche Verstösse gegen das Anonymitäts- gebot führen zum Ausschluss vom Verfahren.
Keine Varianten Es ist grundsätzlich nur ein Lösungsvorschlag abzugeben. Varianten sind nicht zulässig.
Vorgaben für die
Abgabedokumente • Sämtliche Bestandteile der Abgabe sind mit dem Vermerk
"Projektwettbewerb Luppmenpark" sowie dem Kennwort zu versehen.
• Sämtliche Pläne sind ungefaltet und genordet (Querformat) im Format DIN A0 im Doppel abzugeben. Die Grundrisse sind ebenfalls zu norden.
• Sämtliche Pläne sind zudem ungefaltet als Verkleinerungen im Format DIN A3 in einfacher Ausführung abzugeben.
Unterlagen in digitaler Form Für die Erstellung des Juryberichts sind alle Unterlagen in digitaler Form auf einem anonymisierten Datenträger (nicht im Verfasser- couvert!) wie folgt abzugeben:
• Planunterlagen in digitaler Form (.pdf), geeignet für den Aus- druck auf Format DIN A0 (in Originalgrösse und massstabs- getreu)
• Planunterlagen in digitaler Form mit reduzierter Datenmenge (.pdf), maximal 10 MB alle Pläne zusammen für die weitere Ver- arbeitung Jurybericht (massstabsgetreu)
• Bilder/Visualisierungen separat (.jpg, 300 dpi)
• Ausgefüllte(s) Kenndatenblatt in digitaler Form (.xls) und (.pdf) inkl. Schemapläne
5.4 Fragenstellung und Beantwortung
Fragen Fragen zum Programm und zur Aufgabenstellung sind bis spätestens am 22. März 2021, 16.00 Uhr ausschliesslich über info@skw.ch einzureichen.
Das Beurteilungsgremium beantwortet die eingegangenen Fragen schriftlich bis am 1. April 2021 und stellt die Zusammenstellung sämtlicher Fragen und Antworten den Teilnehmenden unter https://www.skw.ch/luppmenpark_fragenbeantwortung.html zur Verfügung. Die schriftliche Fragenbeantwortung bildet einen integrie- renden Bestandteil des Programms.
5.5 Vorprüfung
Kriterien Vorprüfung Die Lösungsvorschläge werden einer technischen Vorprüfung unter- zogen. Folgende Punkte werden geprüft:
• Fristgerechte Abgabe der Unterlagen
• Vollständigkeit und Beurteilbarkeit der Unterlagen
• Einhaltung der Rahmenbedingungen, insbesondere der bau- rechtlichen Anforderungen
• Erfüllung der Programmvorgaben inklusive Anforderungen an das Raumprogramm und die Parkierung
Das Resultat wird in einem Kurzbericht festgehalten.
5.6 Beurteilungskriterien
Ganzheitliche Beurteilung Die eingereichten Projektvorschläge werden einer gesamtheitlichen Beurteilung unterzogen. Die nachfolgende Liste bildet Schwerpunkte der Beurteilung ab, hat aber keinen abschliessenden Charakter. Die
Architektur und Freiraum Beurteilungskriterien allgemein
• Qualität des Gesamtkonzepts im ortsbaulichen Kontext
• Umgang mit den Bestandesbauten und der schützenswerten Parkanlage
• Etappierbarkeit
Beurteilungskriterien für die Neubauten (Alterswohnungen)
• Architektonische und funktionale Qualitäten der Neubauten und deren Umgebung
• Einordnung in die Parkanlage, Bezüge zum Aussenraum
• Bezüge zu den Bestandesbauten, Höhenentwicklung
Umgang mit den Bestandesbauten und der wertvollen Parkanlage
• Qualität der Vorschläge für die Umnutzung der Bestandes- bauten unter Berücksichtigung der denkmalpflegerischen Anforderungen
• Umgang mit der schutzwürdigen Parkanlage
• wo möglich, Synergien mit den Neubauten
Funktionalität • Einhaltung des Raumprogramms für die Neubauten
• Raumkonzept (Raumabfolge, Nutzungsbeziehungen)
• Wohnqualitäten
• Hindernisfreiheit
• Flexibilität bezüglich Anpassbarkeit an sich wandelnde Bedürf- nisse
Wirtschaftlichkeit • Flächen- und Volumeneffizienz, Synergien durch Mehrfachnut- zungen
• Gebäudestruktur / Durchgängigkeit der Statik und vertikales In- stallationskonzept (Steigzonen)
• Konzentration der Nasszonen im Grundriss
• Bausysteme, welche eine einfache, unabhängige Erneuerung der einzelnen Bauteile mit unterschiedlicher Lebensdauer ermög- lichen (Primär-, Sekundär- und Tertiärsystem)
• Hohe Beständigkeit der Gebäudehülle
Nachhaltigkeit • Kompaktheit der Neubauten
• Passive Sonnenenergienutzung
• Gut wärmedämmende Gebäudehülle mit hoher Luftdichtigkeit und minimierten Wärmebrücken
• Sommerlicher Wärmeschutz
• Einsatz von erneuerbaren Energien (Photovoltaik, evtl. weitere)
Ökologie • Ressourcensparende Bauweise (z. Bsp. Graue Energie)
• Minimierung der Bodenversiegelung
• Förderung der Biodiversität
Gesundheit • Optimale Tageslichtnutzung
• Gute Belüftung der Räume (minimieren von CO2- und Geruchs- belastung)
• Schadstoffarme Bauweise
• Massnahmen zur Lärmreduktion (von innen und aussen)
5.7 Vorgehen Jurierung
Ablauf Nach der Vorprüfung aller Projekte werden an der Jurysitzung die Projektvorschläge eingehend beurteilt und bewertet. Anschliessend werden das Siegerprojekt und die weiteren rangierten Projektvor- schläge festgelegt. Zum Abschluss werden die Verfassernachweise geöffnet und die Anonymität aufgehoben.
Einstimmigkeit Das Preisgericht beabsichtigt, das Siegerprojekt einstimmig zu be- stimmen.
Optionale Bereinigungsstufe Falls es sich als notwendig erweisen sollte, kann das Preisgericht mit Projekten der engeren Wahl den Wettbewerb mit einer optionalen, anonymen Bereinigungsstufe verlängern. Die Rangierung findet erst nach der optionalen Bereinigungsstufe statt und wird separat ent- schädigt.
5.8 Öffentlichkeitsarbeit
Bericht zum Projektwettbewerb Die Publikation des Wettbewerbs erfolgt im Rahmen des Berichts des Preisgerichts, der allen beteiligten Teams in Papierform und als pdf- Datei zugestellt wird.
Ausstellung Die Wettbewerbsbeiträge werden öffentlich ausgestellt. Zu Beginn der Ausstellung werden sämtliche Beiträge der interessierten Öffentlichkeit vorgestellt.
6 RAHMENBEDINGUNGEN
6.1 Perimeter
Bearbeitungsperimeter Der Wettbewerbsperimeter umfasst das Grundstück Kat.-Nr. 2531 mit einer Fläche von total 10'817 m2.
Luppmenpark
Bestand Die Objekte Vers.-Nr. 684 (Villa) und Vers.-Nr. 683 (Gartenpavillon), der zugehörige Park sowie der Weiher sind Schutzobjekte von über- kommunaler Bedeutung. Die Objekte Vers.-Nr. 685 (Kosthaus) und Vers.-Nr. 694 (Riegelhaus) sind im kommunalen Inventar der Denk- malschutzobjekte verzeichnet und sollen erhalten bleiben. Für das Objekt Vers.-Nr. 686 (Scheune) ist ein Rückbau möglich, sofern dadurch eine ortsbaulich und architektonisch besonders gute Ge- samtlösung für die Neuüberbauung erzielt werden kann. Die Bauten der ehemaligen Gärtnerei werden für die Neuüberbauung abgebro- chen.
6.2 Nutzungsplanung
Zonierung Der Planungsperimeter liegt grösstenteils in der Wohnzone WG 2.3 mit Gewerbeerleichterung. Die beiden Bauten an der Kreuzung Oberdorfstrasse/Dürstelenstrasse liegen in der Kernzone. Die Dürstelenstrasse und die Oberdorfstrasse bilden den östlichen und den westlichen Siedlungsrand.
Ausschnitt ÖREB-Kataster (GIS ZH, Stand 13.6.2020)
Empfindlichkeitsstufe gemäss LSV Die Wohnzone mit Gewerbeerleichterung WG 2.3 ist gemäss Art.
1.1.1 BZO der Empfindlichkeitsstufe III gemäss Lärmschutzverord- nung (LSV) zugeteilt.
Das Gestaltungsplangebiet ist erschlossen, sodass die Immissions- grenzwerte eingehalten werden müssen.
6.3 Kernzonenplan
Die beiden Bauten Vers.-Nr. 694 (Riegelhaus) und Vers.-Nr. 685 (Kosthaus) sind im Kernzonenplan Luppmen schwarz bezeichnet.
Gemäss Ziff. 2.1.2 BZO gilt für schwarz bezeichnete Bauten, dass bei einem Um- und Wiederaufbau die bisherige Stellung, die kubische Gliederung sowie die Fassaden- und Dachgestaltung beibehalten werden müssen.
Ausschnitt Kernzonenplan Luppmen
1099 696
698 686
706 685
699 704
694
903 689
689
1121 1120
691 710
688 110
1269 700
708
692 690 684
693
687
1312 987
Altersheim
Rebacher
Luppmen
3937 3935
277 276
3293
3094 279
3292 3210
3209
3516 275
278 3179
3180 281 3544
3291
3932
3934 3936 3931 2531
3205
187 176
188
2629
Teilrevision Nutzungsplanung 287
Kernzonenplan Luppmen
1:1'000
Namens der Gemeindeversammlung
Der Präsident: Der Schreiber:
Genehmigung durch die Baudirektion am
Für die Baudirektion: BDV-Nr.
0 10 20 50 m
N
Um- und Wiederaufbau muss bisherige Stellung, kubische Gliederung sowie Fassaden- und Dachgestaltung beibehalten (vgl. Ziffer 2.1.2 BZO)
Verbindliche Inhalte
Festsetzung durch die Gemeindeversammlung am 11. November 2013
6.4 Gestaltungsplan Luppmenpark
Geltungsbereich Der gesamte Bearbeitungsperimeter befindet sich im Geltungs- bereich des Gestaltungsplans Luppmenpark (siehe Unterlage B06), genehmigt von der Baudirektion des Kantons Zürich am 18. März 2020.
Der Gestaltungsplan besteht aus dem Situationsplan 1:500 und den dazugehörigen Bestimmungen. Diese sind allgemeinverbindlich. Der Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV dient der Erläuterung zur Pla- nung.
Zielsetzungen Gestaltungsplan Mit dem Gestaltungsplan werden folgende Zielsetzungen verfolgt:
• eine qualitätsvolle, angemessene Überbauung des Areals mit altersgerechten Wohnungen und dazu passenden weiteren Nutzungen, unter Berücksichtigung der schützenswerten Park- anlage, der schützenswerten Bestandesbauten und des Gewäs- serraums der Luppmen;
• die Sicherstellung der Erschliessung und einer flächensparenden und die Umgebung schonenden Parkierung;
• eine naturnahe Gestaltung und Bepflanzung der Freiräume;
• eine koordinierte Überbauung in Etappen.
Baudichte Anstelle der Baumassenziffer gemäss Art. 3.1 BZO wird die Baudichte über die Festlegung einer maximal zulässigen Gesamtnutzfläche ge- regelt. Die festgelegte Nutzfläche von max. 4'600 m2 entspricht der in der Volumen-Teststudie ermittelten Nutzfläche mit einem Zuschlag von rund 15 % im Sinne eines Projektierungsspielraums.
Die maximal zulässige Baudichte muss nicht zwingend erreicht wer- den. Es ist im Projektvorschlag darzulegen, welche Baudichte in der vorliegenden Situation ortsbaulich verträglich ist, bei gleichzeitig optimaler Wirtschaftlichkeit des Projekts.
6.5 Denkmalschutz
Parkanlage Luppmenpark inkl.
Villa und Gartenpavillon Im Gutachten "Parkpflegewerk Luppmenpark" vom 30. November 2016 des Büros für Gartendenkmalpflege, Zürich (Unterlage B12), wird der Luppmenpark als eine wertvolle Gartenanlage gemäss § 203 lit. f. PBG von überregionaler Bedeutung bezeichnet.
Die Objekte Vers.-Nr. 684 (Villa) und Vers.-Nr. 683 (Gartenpavillon), der zugehörige Park sowie der Weiher (Wasserrecht Pfäffikon Nr.
127/Wasserrechtsschlüssel hO 27) sind Schutzobjekte gemäss § 203 PBG. Ihnen kommt regionale Bedeutung zu. Umbaumassnahmen, Erneuerungen, bauliche Erweiterungen sowie sonstige Massnahmen unterliegen der Bewilligung durch die kantonale Denkmalpflege. Auf eine Schutzanordnung im Rahmen des Gestaltungsplans wurde ver- zichtet. Sie erfolgt erst im Zuge eines konkreten Umbau- und/oder
Umnutzungsprojekts. Die Objekte sind im Inventarblatt "Luppmen- hof" des Inventars der Denkmalschutzobjekte von überkommunaler Bedeutung umschrieben.
Die genaue Abgrenzung der schutzwürdigen Parkanlage ist aus dem Gestaltungsplan ersichtlich.
Die Villa verfügt über zwei Vollgeschosse und ein Dachgeschoss mit rund 315 m2 Gesamtnutzfläche (nach § 255 Abs. 2 PBG).
Schutzwertfeststellung Parkpflegewerk
Kosthaus (Vers.-Nr. 685) Das Kosthaus ist im kommunalen Inventar verzeichnet (Nr. 055, Unterlage B13). Es weist zwei Vollgeschosse und ein Dachgeschoss auf und verfügt über eine Gesamtnutzfläche (nach § 255 Abs. 2 PBG) von rund 240 m2.
Der Inventarbeschrieb lautet wie folgt:
Das 1826 erstellte klassizistische Wohnhaus ist trotz einigen Veränderun- gen authentisch erhalten und als eines von wenigen Vertretern dieser Epoche in der Gemeinde Hittnau ein wichtiger architekturhistorischer Zeuge.
Das über viele Jahre als Kosthaus der Weberei Spörri genutzte Gebäude ist ein wichtiger sozial- und wirtschaftsgeschichtlicher Zeuge und ein wichti- ger Bestandteil des Luppmenareals.
Als Schutzziele werden aufgeführt:
Erhalt der Substanz, Fassadengestaltung und Kubatur. Die alte Treppen- anlage ist wenn möglich zu erhalten.
Es besteht eine Personaldienstbarkeit zugunsten des Kantons Zürich vom 9. März 1978. Das Gebäude umfasst Kleinwohnungen und ist sanierungsbedürftig.
Ein genauer Schutzumfang wurde noch nicht bestimmt, dieser ist projektbezogen im Baubewilligungsverfahren festzulegen.
Riegelhaus (Vers.-Nr. 694) Das Riegelhaus aus dem Jahr 1918 ist im kommunalen Inventar verzeichnet (Nr. 016, Unterlage B13). Der Inventarbeschrieb lautet wie folgt:
Das 1918 errichtete Gebäude ist dem Heimatstil verpflichtet und stellt als eines von wenigen Vertretern dieser Epoche in der Gemeinde Hittnau einen wichtigen architekturhistorischen Zeugen dar. Die ehemalige Scheune ist ein wichtiger Bestandteil des Luppmenareals und ein raumbildendes Element im Ensemble.
Als Schutzziele werden aufgeführt:
Erhaltung der Kubatur und Fassadengestaltung.
In den 1950er-Jahren wurden teilweise Wohn- und Büroräume in das ursprüngliche Ökonomiegebäude eingebaut. Gegenwärtig sind hier Asylbewerber untergebracht. Der Unterhaltszustand ist mässig.
Ein genauer Schutzumfang wurde noch nicht bestimmt, dieser ist projektbezogen im Baubewilligungsverfahren festzulegen.
Scheune (Vers.-Nr. 686) In der Inventarüberarbeitung 2017 empfahl die Fachgutachterin, die Scheune in das kommunale Inventar aufzunehmen. Der Beschrieb lautet wie folgt:
Die freistehende Stallscheune ist ein wichtiger typologischer Zeitzeuge. Die wichtige konstruktionsgeschichtliche Zeugenschaft des Objekts gründet in dem intakten Holzgerüst und der für die Gemeinde Hittnau seltenen Dach- fusskonstruktion. Zusammen mit dem Wohnhaus Oberdorfstrasse 95 kommt der Scheune als Teil der ältesten Bebauung des Luppmenareals eine wichtige siedlungsgeschichtliche Bedeutung zu.
Als Schutzziele werden aufgeführt:
Erhaltung des Holzgerüstes und des Erscheinungsbilds. Der Pultdach- anbau ist davon ausgenommen.
Die Scheune weist einen mässigen bis schlechten Unterhaltszustand auf.
Im Rahmen der Bearbeitung des Gestaltungplans wurden die Schutz- interessen mit weiteren Interessen abgewogen und auf die Aufnah- me der Scheune in das Inventar der schutzwürdigen Bauten und in der Folge auf eine Unterschutzstellung verzichtet. Ein Rückbau ist möglich, sofern dadurch eine ortsbaulich und architektonisch beson- ders gute Gesamtlösung für die Neuüberbauung erzielt werden kann.
6.6 Naturobjekte
Kastanienbaum
Der Kastanienbaum neben der Scheune (Vers.-Nr. 686) ist im kom- munalen Inventar der Naturobjekte eingetragen.
Die Beurteilung des Kastanienbaums vom Oktober 2020 kommt zum Schluss, dass die markante und ortsbildprägende Rosskastanie trotz ihres Alters von ca. 90–130 Jahren in einem sehr vitalen und stabilen Zustand ist.
Aus Sicht der Gemeindevertreter werden die bereits durch den Park- schutz stark eingeschränkten Überbauungsmöglichkeiten durch den Baum zusätzlich in unverhältnismässiger Weise reduziert. Im Lupp- menpark besteht eine grosse Anzahl Bäume, die erhalten bleiben.
Daher erscheint es verhältnismässig, auf eine Unterschutzstellung der Rosskastanie zu verzichten. Den Planerteams soll freigestellt werden, ob sie den Baum erhalten wollen.
Der genaue Standort des Baums ist im Grundlagenplan (dxf Beilage B12) eingezeichnet. Der Baum verfügt über einen Kronendurchmes- ser von ca. 20 m und einen Stammdurchmesser von ca. 1 m.
Grabarbeiten können ausserhalb eines Perimeters mit Durchmesser von 20 m – unter Beizug eines Baumspezialisten – erfolgen.
Lage des inventarisierten
Kastanienbaums
6.7 Verkehrserschliessung
Strassennetz Das Gestaltungsplangebiet ist über die Oberdorfstrasse und die Dürstelenstrasse erschlossen. Der nördlich des Gestaltungsplans verlaufende Schleifentobelweg dient einzig der Erschliessung der dortigen Liegenschaften. Der Schleifentobelweg darf nicht für die Erschliessung des Gestaltungsplangebiets benutzt werden.
Öffentlicher Verkehr An der Oberdorfstrasse befindet sich eine Bushaltestelle der Linie 837, die in Richtung Bahnhof Pfäffikon ZH verkehrt sowie der Buslinie 858, die in Richtung Bahnhof Wetzikon verkehrt.
Das Gestaltungsplangebiet befindet sich in der ÖV-Güteklasse E.
ÖV-Güteklassen (Quelle: GIS ZH)
Aufhebung Bushaltebucht Die neue Grundstückszufahrt für die Tiefgarage führt voraussichtlich über die bisherige Bushaltebucht. Diese kann zurückgebaut und das Trottoir begradigt werden.
Die Bushaltestelle wird in Richtung Nordwesten so weit verschoben, dass die Normalien für Fahrbahnhaltestellen des kantonalen Tiefbau- amts wie auch die Sichtwinkel für die Ausfahrt aus der Tiefgarage eingehalten werden können.
Mit der Verschiebung der Bushaltestelle müssen auch das bestehen- de Buswartehaus und die bestehenden, gedeckten Veloabstellplätze verschoben werden. Sowohl Buswartehaus als auch die gedeckten Veloabstellplätze sind wieder zu erstellen.
6.8 Gewässerraum
Gewässerraumfestlegung Parallel zur Bearbeitung des Gestaltungsplans erfolgte die Gewässer- raumfestlegung entlang der Luppmen gemäss den gesetzlichen Vor- schriften (Unterlage B07). Die Gewässerraumfestlegung berücksich- tigt eine mögliche spätere Ausdolung und Revitalisierung der Lupp- men. Wegen des Parkschutzes ist eine Ausdolung der Luppmen indes auf absehbare Zeit kein Thema.
Im Gewässerraum sind keinerlei Bauten, Anlagen und Ausrüstungen zulässig. Für die Nutzung gelten die Vorgaben der Gewässerschutz- Gesetzgebung des Bundes.
Ausschnitt Gewässerraumplan
6.9 Grundwasser
Ausschnitt Grundwasserkarte (Quelle: GIS ZH)
Das Gestaltungsplangebiet liegt im Gewässerschutzgebiet Au, im Gebiet des Grundwasserstroms von Hittnau. Gemäss der Grund- wasserkarte des Kantons Zürich liegt der mittlere Grundwasser- spiegel auf ca. 659 m ü. M. am Nordrand des Perimeters bis ca. 663 m ü. M. (Flurabstand ca. 4 m) am Südrand. Zur Lage des höchsten Grundwasserspiegels liegen keine Informationen vor.
Für Bauten unter dem höchsten Grundwasserspiegel ist eine wasser- und gewässerschutzrechtliche Bewilligung (§ 70 Wasserwirtschafts- gesetz, Art. 19 Gewässerschutzgesetz, Anhang Ziffer 1.5.3 Bauver- fahrensverordnung) erforderlich. Die kantonale Bewilligungspraxis ist im AWEL-Merkblatt "Bauvorhaben in Grundwasserleitern und Grund- wasserschutzzonen" (Download www.grundwasser.zh.ch > Bauen im Grundwasser) beschrieben.
6.10 Gefahrenkarte
Quelle: Gefahrenkartierung Oberes Tösstal, Technischer Bericht, Teil B.4 Seite 29, 30. April 2013
Bei der Luppmen erweisen sich hauptsächlich die Durchlässe und Eindolungen als Schwachstellen. Die Überschwemmungen sind weitgehend von schwacher Intensität. Bei mehreren Gebäuden und Strassen ist mit Überschwemmungen zu rechnen. Die betroffenen Gebiete werden der gelben Gefahrenstufe zugeordnet; vereinzelt ergibt sich aufgrund der hohen Eintretenswahrscheinlichkeit die blaue Gefahrenstufe.
Für den vorliegenden Projektwettbewerb besteht kein Handlungs- bedarf.
6.11 Volumen-Teststudie
Studien von Gröbly&Fischer
Architekten Die Projektvorschläge aus dem Ideenstudienwettbewerb von 2012 konnten infolge der komplett geänderten Rahmenbedingungen nicht mehr weiterverfolgt werden.
Das Architekturbüro Gröbly&Fischer Architekten, zusammen mit rfp Architekten Gewinnerin des Wettbewerbs, erstellte für die verblei- bende überbaubare Fläche eine Volumen-Teststudie (Beilage C16) mit dem Ziel, einen quantitativ und qualitativ angemessenen Über- bauungsvorschlag auf dem Grundstück zu ermitteln.
Situation Volumen-Teststudie
(Gröbly&Fischer Architekten, Nov. 2015)
Kurzbeschrieb Die Volumen-Teststudie sieht in einer ersten Etappe die Errichtung eines grösseren, polygonalen Baukörpers entlang der Luppmen vor, der vier Geschosse aufweist. Zwischen Villa und Scheune wird in der zweiten Etappe ein zweiter, kleinerer Neubau platziert, der über zwei bis drei Geschosse verfügt. Zwischen den Neubauten erstreckt sich ein grosszügiger Grünraum, der die Verbindung zur geschützten Parkanlage schafft und den Park in die Überbauung hineinfliessen lässt.
Zwischen den beiden Neubauten ist eine Tiefgarage vorgesehen. Die Zu- und Wegfahrt erfolgt über die Oberdorfstrasse.
Die Architekten sehen vor, dass sich die Gestaltung der Neubauten A und B von der Typologie der Bestandesbauten klar unterscheiden soll. Die Volumetrie soll als übergeordnetes Gestaltungsmerkmal eine Differenzierung der Typologie bewirken. Die kubische Form der Neu- bauten soll die Aussenraumcharakteristik der bestehenden Bebau- ungsstruktur interpretieren und auf die raumbildenden Elemente der landschaftlichen Umgebung reagieren. Um die erforderliche Einord- nung zu erzielen, wird eine gut gegliederte, polygonale Gebäudeum- rissform ausgebildet. Als zusätzlicher funktioneller Nutzen vergrös-
56
159 322
2519
251 2520
255
256
253 334
252
694
685 686
700
110 1312
683
741
687
693 740
1124 738
684
1104
716
987
705 1102
1103
Altersheim
273 1466
3937 3180
281 3544
3931 3204
3503
2531 2216
2530 2217
2529 3297
187
176 3298
3200
3202 3201
188
2629 287
Oberdorfstrasse
Schleifentobelweg
95
73
74 97
85
3a 15
1
99
3b
91 2
3c
77 RRB
2498/1995
176m2
115m2
184m2 103m2
Alterswohnen Luppmenpark Hittnau _ Studie _ Gestaltungsplan Gröbly Fischer Architekten Situation 1:500
Kastanie ø13.00m
Tanne
Tuja ø10.00m
Buche ø20.00m Eiche ø16.00m
Buche Buche
ø17.00m
Tanne
Eiche ø16.00m
Eiche ø21.00m Buche ø15.00m
Höhe
Bewuchs
etwa 5.00m
Blutbuche asymmetrisch r7.00m-10.00m
Kiefer Zeder
Reserve
III. Etappe 2-3 Geschosse
I./II. Etappe 4 Geschosse
740 m2
Spielplatz
PP Bes.
PP Bes.
661.50 Zufahrt C
270 m2 Var. Tatzelwurm 3.5.2_E32 Zürich 03.11.15 / UF
Zierstrauch Baum / neu
6 Whg. / Geschoss
3 Whg. / Geschoss
OK EG 664.70
665.20 664.90 5%
10%
664.70 12%
663.50 6%661.88
662.06
12%
10.00 Bus
14 .00
m
Kennzahlen der Volumen-
Teststudie • Neubau A: 3'000 m2 BGF, ca. 30 Wohnungen
• Neubau B: 730 m2 BGF, ca. 6 Wohnungen
Stellenwert der Volumen-
Teststudie Die Volumen-Teststudie zeigt die baulichen Möglichkeiten auf dem Areal auf und bildete die Basis für die Festlegungen zu Nutzflächen, Gebäude- und Firsthöhen, Erschliessung und Freiräumen im Ge- staltungsplan.
Die Volumen-Teststudie entspricht indes noch zu wenig den Vor- stellungen von Gemeinde und GAL und soll in dieser Form nicht zur Umsetzung gelangen.
