5 BESTIMMUNGEN ZUM PROJEKTWETTBEWERB
6.4 Gestaltungsplan Luppmenpark
Geltungsbereich Der gesamte Bearbeitungsperimeter befindet sich im Geltungs-bereich des Gestaltungsplans Luppmenpark (siehe Unterlage B06), genehmigt von der Baudirektion des Kantons Zürich am 18. März 2020.
Der Gestaltungsplan besteht aus dem Situationsplan 1:500 und den dazugehörigen Bestimmungen. Diese sind allgemeinverbindlich. Der Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV dient der Erläuterung zur Pla-nung.
Zielsetzungen Gestaltungsplan Mit dem Gestaltungsplan werden folgende Zielsetzungen verfolgt:
• eine qualitätsvolle, angemessene Überbauung des Areals mit altersgerechten Wohnungen und dazu passenden weiteren Nutzungen, unter Berücksichtigung der schützenswerten Park-anlage, der schützenswerten Bestandesbauten und des Gewäs-serraums der Luppmen;
• die Sicherstellung der Erschliessung und einer flächensparenden und die Umgebung schonenden Parkierung;
• eine naturnahe Gestaltung und Bepflanzung der Freiräume;
• eine koordinierte Überbauung in Etappen.
Baudichte Anstelle der Baumassenziffer gemäss Art. 3.1 BZO wird die Baudichte über die Festlegung einer maximal zulässigen Gesamtnutzfläche ge-regelt. Die festgelegte Nutzfläche von max. 4'600 m2 entspricht der in der Volumen-Teststudie ermittelten Nutzfläche mit einem Zuschlag von rund 15 % im Sinne eines Projektierungsspielraums.
Die maximal zulässige Baudichte muss nicht zwingend erreicht wer-den. Es ist im Projektvorschlag darzulegen, welche Baudichte in der vorliegenden Situation ortsbaulich verträglich ist, bei gleichzeitig optimaler Wirtschaftlichkeit des Projekts.
6.5 Denkmalschutz
Parkanlage Luppmenpark inkl.
Villa und Gartenpavillon Im Gutachten "Parkpflegewerk Luppmenpark" vom 30. November 2016 des Büros für Gartendenkmalpflege, Zürich (Unterlage B12), wird der Luppmenpark als eine wertvolle Gartenanlage gemäss § 203 lit. f. PBG von überregionaler Bedeutung bezeichnet.
Die Objekte Vers.-Nr. 684 (Villa) und Vers.-Nr. 683 (Gartenpavillon), der zugehörige Park sowie der Weiher (Wasserrecht Pfäffikon Nr.
127/Wasserrechtsschlüssel hO 27) sind Schutzobjekte gemäss § 203 PBG. Ihnen kommt regionale Bedeutung zu. Umbaumassnahmen, Erneuerungen, bauliche Erweiterungen sowie sonstige Massnahmen unterliegen der Bewilligung durch die kantonale Denkmalpflege. Auf eine Schutzanordnung im Rahmen des Gestaltungsplans wurde ver-zichtet. Sie erfolgt erst im Zuge eines konkreten Umbau- und/oder
Umnutzungsprojekts. Die Objekte sind im Inventarblatt "Luppmen-hof" des Inventars der Denkmalschutzobjekte von überkommunaler Bedeutung umschrieben.
Die genaue Abgrenzung der schutzwürdigen Parkanlage ist aus dem Gestaltungsplan ersichtlich.
Die Villa verfügt über zwei Vollgeschosse und ein Dachgeschoss mit rund 315 m2 Gesamtnutzfläche (nach § 255 Abs. 2 PBG).
Schutzwertfeststellung Parkpflegewerk
Kosthaus (Vers.-Nr. 685) Das Kosthaus ist im kommunalen Inventar verzeichnet (Nr. 055, Unterlage B13). Es weist zwei Vollgeschosse und ein Dachgeschoss auf und verfügt über eine Gesamtnutzfläche (nach § 255 Abs. 2 PBG) von rund 240 m2.
Der Inventarbeschrieb lautet wie folgt:
Das 1826 erstellte klassizistische Wohnhaus ist trotz einigen Veränderun-gen authentisch erhalten und als eines von weniVeränderun-gen Vertretern dieser Epoche in der Gemeinde Hittnau ein wichtiger architekturhistorischer Zeuge.
Das über viele Jahre als Kosthaus der Weberei Spörri genutzte Gebäude ist ein wichtiger sozial- und wirtschaftsgeschichtlicher Zeuge und ein wichti-ger Bestandteil des Luppmenareals.
Als Schutzziele werden aufgeführt:
Erhalt der Substanz, Fassadengestaltung und Kubatur. Die alte Treppen-anlage ist wenn möglich zu erhalten.
Es besteht eine Personaldienstbarkeit zugunsten des Kantons Zürich vom 9. März 1978. Das Gebäude umfasst Kleinwohnungen und ist sanierungsbedürftig.
Ein genauer Schutzumfang wurde noch nicht bestimmt, dieser ist projektbezogen im Baubewilligungsverfahren festzulegen.
Riegelhaus (Vers.-Nr. 694) Das Riegelhaus aus dem Jahr 1918 ist im kommunalen Inventar verzeichnet (Nr. 016, Unterlage B13). Der Inventarbeschrieb lautet wie folgt:
Das 1918 errichtete Gebäude ist dem Heimatstil verpflichtet und stellt als eines von wenigen Vertretern dieser Epoche in der Gemeinde Hittnau einen wichtigen architekturhistorischen Zeugen dar. Die ehemalige Scheune ist ein wichtiger Bestandteil des Luppmenareals und ein raumbildendes Element im Ensemble.
Als Schutzziele werden aufgeführt:
Erhaltung der Kubatur und Fassadengestaltung.
In den 1950er-Jahren wurden teilweise Wohn- und Büroräume in das ursprüngliche Ökonomiegebäude eingebaut. Gegenwärtig sind hier Asylbewerber untergebracht. Der Unterhaltszustand ist mässig.
Ein genauer Schutzumfang wurde noch nicht bestimmt, dieser ist projektbezogen im Baubewilligungsverfahren festzulegen.
Scheune (Vers.-Nr. 686) In der Inventarüberarbeitung 2017 empfahl die Fachgutachterin, die Scheune in das kommunale Inventar aufzunehmen. Der Beschrieb lautet wie folgt:
Die freistehende Stallscheune ist ein wichtiger typologischer Zeitzeuge. Die wichtige konstruktionsgeschichtliche Zeugenschaft des Objekts gründet in dem intakten Holzgerüst und der für die Gemeinde Hittnau seltenen Dach-fusskonstruktion. Zusammen mit dem Wohnhaus Oberdorfstrasse 95 kommt der Scheune als Teil der ältesten Bebauung des Luppmenareals eine wichtige siedlungsgeschichtliche Bedeutung zu.
Als Schutzziele werden aufgeführt:
Erhaltung des Holzgerüstes und des Erscheinungsbilds. Der Pultdach-anbau ist davon ausgenommen.
Die Scheune weist einen mässigen bis schlechten Unterhaltszustand auf.
Im Rahmen der Bearbeitung des Gestaltungplans wurden die Schutz-interessen mit weiteren Interessen abgewogen und auf die Aufnah-me der Scheune in das Inventar der schutzwürdigen Bauten und in der Folge auf eine Unterschutzstellung verzichtet. Ein Rückbau ist möglich, sofern dadurch eine ortsbaulich und architektonisch beson-ders gute Gesamtlösung für die Neuüberbauung erzielt werden kann.
6.6 Naturobjekte
Kastanienbaum
Der Kastanienbaum neben der Scheune (Vers.-Nr. 686) ist im kom-munalen Inventar der Naturobjekte eingetragen.
Die Beurteilung des Kastanienbaums vom Oktober 2020 kommt zum Schluss, dass die markante und ortsbildprägende Rosskastanie trotz ihres Alters von ca. 90–130 Jahren in einem sehr vitalen und stabilen Zustand ist.
Aus Sicht der Gemeindevertreter werden die bereits durch den Park-schutz stark eingeschränkten Überbauungsmöglichkeiten durch den Baum zusätzlich in unverhältnismässiger Weise reduziert. Im Lupp-menpark besteht eine grosse Anzahl Bäume, die erhalten bleiben.
Daher erscheint es verhältnismässig, auf eine Unterschutzstellung der Rosskastanie zu verzichten. Den Planerteams soll freigestellt werden, ob sie den Baum erhalten wollen.
Der genaue Standort des Baums ist im Grundlagenplan (dxf Beilage B12) eingezeichnet. Der Baum verfügt über einen Kronendurchmes-ser von ca. 20 m und einen StammdurchmesKronendurchmes-ser von ca. 1 m.
Grabarbeiten können ausserhalb eines Perimeters mit Durchmesser von 20 m – unter Beizug eines Baumspezialisten – erfolgen.
Lage des inventarisierten
Kastanienbaums
6.7 Verkehrserschliessung
Strassennetz Das Gestaltungsplangebiet ist über die Oberdorfstrasse und die Dürstelenstrasse erschlossen. Der nördlich des Gestaltungsplans verlaufende Schleifentobelweg dient einzig der Erschliessung der dortigen Liegenschaften. Der Schleifentobelweg darf nicht für die Erschliessung des Gestaltungsplangebiets benutzt werden.
Öffentlicher Verkehr An der Oberdorfstrasse befindet sich eine Bushaltestelle der Linie 837, die in Richtung Bahnhof Pfäffikon ZH verkehrt sowie der Buslinie 858, die in Richtung Bahnhof Wetzikon verkehrt.
Das Gestaltungsplangebiet befindet sich in der ÖV-Güteklasse E.
ÖV-Güteklassen (Quelle: GIS ZH)
Aufhebung Bushaltebucht Die neue Grundstückszufahrt für die Tiefgarage führt voraussichtlich über die bisherige Bushaltebucht. Diese kann zurückgebaut und das Trottoir begradigt werden.
Die Bushaltestelle wird in Richtung Nordwesten so weit verschoben, dass die Normalien für Fahrbahnhaltestellen des kantonalen Tiefbau-amts wie auch die Sichtwinkel für die Ausfahrt aus der Tiefgarage eingehalten werden können.
Mit der Verschiebung der Bushaltestelle müssen auch das bestehen-de Buswartehaus und die bestehenbestehen-den, gebestehen-deckten Veloabstellplätze verschoben werden. Sowohl Buswartehaus als auch die gedeckten Veloabstellplätze sind wieder zu erstellen.