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as Ende des Immobili- enbooms Ost ist abzuse- hen. Hohe Sonderab- schreibungen und Verlustzu- weisungen gehören der Ver- gangenheit an, die wirtschaft- liche Rendite (ohne Steuer- vorteile) tritt wieder in den Mittelpunkt der Anleger- überlegungen. Bei dieser Be- trachtungsweise können die holländischen und US-ameri- kanischen Objekte sehr gut mit dem deutschen Markt konkurrieren, auf dem die Preise eben auf Grund der Steuervorteile sogar eher überhöht sind.Bei allen Unterschieden, die die Märkte in den USA und Holland aufweisen, ha- ben die dort anlegenden geschlossenen Immobilien- fonds doch eines gemeinsam:
es gibt keinerlei Sonderab- schreibungen. Die Fonds be- ziehen ihre Attraktivität aus der mäßigen Einkommen- steuer in beiden Ländern, vor allem für Ausländer, die sich lediglich in Immobilien enga- gieren, und der vergleichs- weise hohen Rendite, die mit Immobilienanlagen erzielt werden kann. Wegen der mäßigen Besteuerung in bei- den Ländern kommt diese Rendite ungeschmälert beim deutschen Anleger an. Wer aber einen Ersatz für hohe Verlustzuweisungen sucht, wird bei den US- und Holland-Fonds keine beson- deren Vorteile finden.
Dafür können deutsche Anleger in beiden Ländern höhere Ausschüttungen als
bei deutschen geschlossenen Immobilienfonds erwarten, die wegen der hohen Freibe- träge für den deutschen An- leger auch noch steuerfrei bleiben. Denn in Deutsch- land greift der Fiskus auf die mit ausländischen Immobili- en erzielten Einnahmen nicht mehr zu. In den Doppelbe- steuerungsabkommen mit den USA und den Niederlan- den hat die Bundesrepublik auf das Besteuerungsrecht verzichtet. Dies liegt bei den Ländern, in denen die Immo- bilien stehen.
Einschränkung:
BRD-Steuersatz
Eine Einschränkung muß allerdings gemacht werden:
Es gilt der Progressionsvor- behalt, das heißt, bei der Er- mittlung des persönlichen Steuersatzes, der auf die Ein- künfte in Deutschland ange- wandt wird, werden die Ein- nahmen aus den USA oder Holland mitgerechnet. Wer ohnehin den Spitzensteuer- satz zahlt, hat aus dieser Re- gelung keinen Nachteil. Aber ein Steuerpflichtiger, der auf seine Einkünfte in Deutsch- land nur 40 Prozent Steuern zu zahlen hat, kann auf diese Weise vielleicht auf 41 Pro- zent kommen.
In den Niederlanden kann ein Anleger etwas mehr als 7 000 Gulden (1 Gulden = 0,90 DM ) pro Jahr an Aus- schüttungen steuerfrei be- ziehen (Verheiratete, wenn A-2437 Heft 38, 19. September 1997 (73)
V A R I A KAPITALANLAGEN
Auslandsfonds
Reizvolle Angebote in Holland und USA
Seit dem letzten Jahr hat sich ein neuer Trend im Angebot geschlos-
sener Immobilienfonds herausgebildet. Immer mehr Objekte werden
nun in den USA und in Holland angeboten. Während die USA vor der
großen Immobilienkrise, die jetzt überwunden scheint, schon einmal
ein beliebtes Anlageland bei den Bundesbürgern waren, ist Holland
als Standort geschlossener Immobilienfonds dagegen ein Neuling.
beide zeichnen, das Doppel- te). Erst auf höhere Aus- schüttungen bis etwas über 45 000 Gulden (Verheiratete:
90 650) wird eine Steuer von 25 Prozent erhoben. Wird die Einnahme aus den Fondsan- teilen noch höher, ist eine Steuer von 50 Prozent zu zah- len. Der Spitzensteuersatz beträgt 60 Prozent, wenn die Einkünfte über 92 773 (185 546) Gulden liegen.
Noch höher sind die Frei- beträge in den USA. Bei Beteiligungen bis 40 000 Dollar ist in den USA über- haupt keine Einkommen- steuer zu zahlen, weil die per- sönlichen Freibeträge unter- schritten werden. Bei höhe- ren Beteiligungen ist die Steuer moderat und steigt nur auf einen Spitzensteuer- satz von 39,5 Prozent (ge- genüber 52 Prozent ohne Kir- chensteuer und Solidaritäts- zuschlag in Deutschland).
Als Anbieter von Holland-Fonds hat sich vor
allem das Hamburger Bank- haus Wölbern hervorgetan.
Mittlerweile hat das Institut bereits den Fonds Holland XVII plaziert. Unter den 17 sind drei Publikumsfonds.
Auch die LBB Immobilien Beteiligungs- und Vertriebs- gesellschaft, eine Tochter der Berliner Landesbank und Marktführer bei der Plazie- rung geschlossener Immobili- enfonds, hat einen Holland- fonds auf den Markt ge- bracht. Die niederländische
Rabobank, Frankfurt, hat nun ebenfalls einen solchen Fonds lanciert. Die Düssel- dorfer Trinkhaus & Burk- hardt Immobilien GmbH, Tochter des Bankhauses Trinkhaus, bietet inzwischen den zweiten Fonds für Holland an.
Auch bei den US-Objek- ten sind Banken als Initiato- ren und als Vertreiber auf dem Markt. HCM Hypo Ca- pital Management, Tochter der Bayerischen Hypothe- ken- und Wechselbank, bietet die Jamestown-Fonds (der- zeit Nummer 17) an. Die Deutsche Bank legt derzeit ebenfalls ein Objekt auf, und die LBB Immobilien Beteili- gungs- und Vertriebsgesell- schaft bietet schon etwas an.
Es ist naheliegend, daß weitere Initiatoren auf diesen Zug aufspringen. Der Trend wird sich noch verstärken, wenn die Steuervorteile Ost endgültig abgelaufen sind.
Banken und Versicherungen bieten als Vertreiber zwar ei- ne gewisse Sicherheit. Aber eine Garantie, daß alles sich so entwickelt wie in den Pro- spekten geschildert, gibt es nicht. Bei Banken und Versi- cherungen besteht immerhin die Gewähr, daß sie Schaden- ersatz leisten können, wenn mehr versprochen als gehal- ten wurde.
In jedem Fall aber gilt für Auslandsfonds dasselbe wie für inländische Produkte: Es handelt sich um eine unter- nehmerische Beteiligung, de- ren Erfolg vom Standort und vom Management der Immo- bilie abhängt. Jedes Engage- ment basiert also auf dem Vertrauen in die Qualität des Fondsmanagements. Ob der Standort gut gewählt ist, kann ein Anleger von Deutschland aus nur schwer beurteilen.
Aber es ist möglich, sich die Leistungsbilanz des Initiators (möglichst beglaubigt durch einen Wirtschaftsprüfer) vor- legen zu lassen. Risiken blei-
ben dennoch. LF
A-2438 (74) Deutsches Ärzteblatt 94,Heft 38
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Anbieter von Holland- und US-Fonds
l Rabobank Deutschland AG, Solmstraße 2–26, 60486 Frankfurt
l Bankhaus Wölbern & Co., Herrengraben 74, 20459 Hamburg
l H.C.M. Hypo Capital Management, Denninger Straße 130–132, 81927 München
l Trinkhaus & Burkhardt Immobilien GmbH, Königs- allee 21–23, 40212 Düsseldorf
l LBB Immobilien Beteiligungs- und Vertriebsgesell- schaft mbH, Langenbeckstraße 5, 65189 Wiesbaden
Ein Richter des nieder- sächsischen Finanzgerichts hat am 28. Mai 1997 entschie- den, ein Verfahren zur Erhe- bung der Grunderwerbsteuer (Az.: III 90/91) auszusetzen und dem Bundesverfassungs- gericht mit der Frage vorzule- gen, ob die Erhebung der Grunderwerbsteuer beim Er- werb selbstgenutzter Immo- bilien verfassungsgemäß ist.
Seine Argumente: Das Bun- desverfassungsgericht hat in seinen Entscheidungen vom 22. Juni 1995 (Az.: 2 BvL 37/91 und 2 BvR 552/91) das sogenannte Existenzvermö- gen beziehungsweise Ge- brauchsvermögen (zum Bei- spiel ein Einfamilienhaus) von der Vermögensteuer und der Erbschaftsteuer freige- stellt. Konsequenterweise
dürfte dann auch der Erwerb des Existenzvermögens nicht mit Steuern belastet werden.
Analog zur Erbschaftsteuer müßte es deshalb auch bei der Grunderwerbsteuer einen Freibetrag geben, durch den der Erwerb eines „typischen Einfamilienhauses“ von der Grunderwerbsteuer ver- schont bleibt.
Betroffene Steuerzahler können mit Hinweis auf die Entscheidung des niedersäch- sischen Finanzrichters Ein- spruch gegen ihre Grund- erwerbsteuerbescheide einle- gen und Aussetzung des Ver- fahrens beantragen. Dies gilt nicht nur für künftige Be- scheide, sondern auch für alle Grunderwerbsteuerbeschei- de, die noch nicht bestands- kräftig sind. Wendland
Grunderwerb: Gegen Steuer
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ie Sparer neigten in der Vergangenheit immer dazu, in der Hochzins- phase direkt in festverzinsli- che Wertpapiere zu investie- ren – Motto: Dann kann ja nichts passieren – und in der Niedrigzinsphase das Geld den Managern der Renten- fonds anzuvertrauen. Dahin- ter stand offenbar der irrige Glaube, Profis könnten auch in Zeiten niedriger Zinsen noch vernünftige Renditen erwirtschaften.So war es 1987, als die Umlaufrendite zum letzten Mal vor der laufenden Nied- rigzinsphase unter sechs Pro- zent gefallen war. Damals er- reichte der Mittelzufluß der Rentenfonds einen neuen Rekord. Nicht anders ver- hielt es sich 1978, als die Um- laufrendite ihren Rückgang bei etwas über sechs Prozent beendete. Die Folge waren unbefriedigende Anlageer- gebnisse, da die Rentenkurse in der anschließenden Hoch- zinsphase fielen. Doch im vergangenen Jahr mußten die Anleihefonds sogar Abflüsse hinnehmen.
Nicht pauschal meiden
Aber Rentenfonds müs- sen in der Niedrigzinsphase nicht generell gemieden wer- den. Es kommt nur darauf an, die richtigen Laufzeiten zu nehmen, um die Kursrisiken so gering wie möglich zu hal-
ten. Die Faustregel lautet:
Bei hohen Zinsen lange Lauf- zeiten, bei niedrigen Zinsen kurze. Der Direktanleger wird in der Niedrigzinsphase also Titel ohne Kursrisiko (wie Bundesschatzbriefe) oder mit nur geringem Kurs- risiko (Laufzeiten von ein bis drei Jahren) erwerben. Bun- desschatzbriefe bringen der- zeit bei einer Laufzeit zwi- schen ein und drei Jahren Renditen von 2,75 bis 3,56.
Wer Kursverluste vermei- den will, sollte sich auf Papie- re mit einer Laufzeit bis zu drei Jahren beschränken.
Freilich sind die Renditen in diesem Laufzeitbereich sehr bescheiden. Pfandbriefe, die etwas höher als Bundesanlei- hen rentieren, bringen bei einjähriger Restlaufzeit eine Rendite von etwa 3,27 Pro- zent, bei zwei Jahren 3,56 und bei drei Jahren 3,94 Prozent.
Der Zinsverzicht gegen- über Anleihen mit einer län- geren Laufzeit ist beträcht- lich. Mit Papieren zehnjähri- ger Laufzeit können Anleger heute eine Rendite um die 5,7 Prozent erzielen. Das sind 1,8 Prozentpunkte mehr, als Drei-Jahres-Papiere bringen.
Aber bei zehn Jahren Lauf- zeit sind mit Sicherheit zwi- schenzeitliche Kursverluste einzukalkulieren. Denn in- nerhalb von zehn Jahren wird der Zins mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlich- keit auf jeden Fall über das heutige Niveau steigen. Und das bedeutet Kursverluste,
wenn die Titel vorzeitig ver- kauft werden müssen.
Diese Zusammenhänge muß auch der Anleger in Rentenfonds beachten. Er hat zwei Möglichkeiten, sich gegen Kursverluste zu schüt- zen: Er kauft Laufzeitfonds, die in drei Jahren auslaufen, also im Sommer 2000. Die Manager dieser Fonds haben nur Papiere im Depot, die bis zu diesem Datum zurückge- zahlt werden. Die Tilgung er- folgt immer zu 100 Prozent, also kann es praktisch keine Kursverluste geben. Eine Al- ternative sind Rentenfonds, die ebenfalls auf Kurzläufer setzen, aber immer wieder re- volvierend. Der Fonds selbst hat anders als die oben be- schriebenen eine unbegrenz- te Laufzeit. Fonds, die vor- wiegend auf bis zu dreijährige Laufzeiten setzen, sind heute zu bevorzugen.
Statuten setzen Fonds Grenzen
Auch beim herkömmli- chen Rentenfonds hat ein Fondsmanager die Möglich- keit, durch eine Verkürzung der durchschnittlichen Lauf- zeiten Kursrisiken abzumil- dern. In der Regel hindern ihn die Anlagestatuten aber, einen Rentenfonds voll und ganz in Kurzläufer umzu- schichten. Diese langfristig ausgerichteten Fonds haben immer einen größeren Be- stand von Zehnjahrespapie- ren im Portefeuille.
Bei Rentenfonds müssen Anleger wie bei dem direkten Erwerb von Rentenwerten die Sicherheit vor Kursverlu- sten durch Ertragseinbußen erkaufen. Alles hat seinen Preis. Aber er ist vergleichs- weise gering. Der Deutsche Rentenfonds K des DIT brachte in den letzten zehn Jahren einen Wertzuwachs von 90,7 Prozent. Er ist einer der wenigen Kurzläufer- fonds, für die solche Angaben vorliegen. Zahlreiche her- kömmliche Rentenfonds er- zielten auch nicht mehr – die besten allerdings über 100
Prozent. AL
A-2439 Deutsches Ärzteblatt 94,Heft 38, 19. September 1997 (75)
V A R I A KAPITALANLAGEN
