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s ist sicherlich sinnvoll, daß sich jeder Gedanken um seine persönliche Wohnform der Zukunft macht. Tatsache ist, daß Woh- nungen älterer Menschen aufgrund der besseren finan- ziellen Verhältnisse dieser Generation im Durchschnitt rund 20 Quadratmeter größer sind als die Wohnungen der unter 35jährigen. Schwierig- keiten sind damit program- miert, denn eine große Woh- nung will auch geputzt und instand gehalten werden.Rechtzeitige Anpassung
Als Alternative bietet sich der rechtzeitige Umzug in ei- ne andere Wohnung oder die Anpassung der eigenen Woh- nung an die künftigen Mög- lichkeiten an. Eine Wohnung ist dann als seniorengerecht zu bezeichnen, wenn sie nicht zu groß dimensioniert und keineswegs mit Möbeln über- frachtet ist. Auch sollten wichtige Einrichtungen wie etwa Bad und Toilette so geräumig sein, daß sie auch bei Problemen mit dem eige- nen Körper problemlos ge- nutzt werden können. Mögli- cherweise kommen auch Um- bauten in Frage, beispielswei- se das Absenken der Tür- schwellen.
Noch wichtiger als wäh- rend des aktiven Berufsle- bens ist die Lage der Immobi- lie: Objekte, die auch für Se- nioren interessant sind, soll- ten mit einem funktionieren-
den Fahrstuhl und breiten Türen ausgestattet sein und alle wichtigen Einrichtun- gen quasi „vor der Haus- tür“ haben – angefangen vom Lebensmittelladen über den Arzt bis hin zum Bekleidungsgeschäft. Auch Gemeinschaftseinrichtungen sind sicher vorteilhaft, ob Bi- bliothek, das Schwimmbad oder auch nur eine sorgfältig gepflegte Parkanlage. Des weiteren lohnt sich die Frage nach den Verkehrsanbindun- gen: Heute mag zwar noch das Auto wichtigstes Fortbe- wegungsmittel sein, eines Ta- ges kann jedoch jeder von uns auf Bus oder Bahn angewie- sen sein. Liegt dann die näch- ste Haltestelle einen oder mehrere Kilometer entfernt, wird schon der Besuch von Freunden zu einem Tagesaus- flug.
Freilich werden sich all diese Ansprüche oftmals nicht problemlos realisieren lassen. Gerade in letzter Zeit sind daher in vielen deut- schen Städten gezielt „senio- rengechte Wohnanlagen“ er- stellt worden. Sie sollen ei- nerseits ein möglichst selb- ständiges Wohnen im Alter erlauben, andererseits aber auch – bei Bedarf – alle Lei- stungen bieten, die erforder- lich sein können, wenn man Hilfe braucht: beispielsweise die Versorgung mit warmen Mahlzeiten oder die ärztliche Betreuung, die bis zur Pflege reichen kann. Teuer müssen – und sollten – solche Wohnun- gen keineswegs sein: Zumin- dest vom Konzept her han-
V A R I A IMMOBILIEN
Immobilienkonzepte
Seniorengerechtes Wohnen als Chance
Alt sein ist heute längst nicht mehr gleichbedeutend mit Pflegebe- dürftigkeit. Vielmehr kann inzwischen mit gutem Recht von den
„jungen Alten“ gesprochen werden. Das hat auch Auswirkungen auf den Immobilienmarkt: Die meisten älteren Bundesbürger wollen so lange wie möglich in eigenen vier Wänden wohnen bleiben.
Entsprechende Immobilienangebote gibt es inzwischen zuhauf.
delt es sich um ganz „norma- le“ Eigentumswohnungen, denn schließlich werden die in Anspruch genommenen Sonderleistungen auch ge- sondert vergütet. Lediglich für eine seniorengerechte Ausstattung müssen oftmals Mehrpreise bewilligt werden, die jedoch die Baukosten nicht wesentlich in die Höhe treiben sollten.
Gerade diese seniorenge- rechten Immobilienkonzepte bieten auch interessante Chancen für Geldanleger:
Während des aktiven Berufs- lebens „kauft“ sich der Inve- stor in eine solche Anlage ein, die er dann zur gegebenen Zeit auch selbst nutzen kann.
Einerseits sichert sich der Anleger mit dem Kauf der Immobilie ein hohes Maß an Inflationsschutz und relativ interessante Erträge und Steuervorteile. Andererseits bedeuten die „eigenen vier Wände“ im Alter eine be- trächtliche Sicherheit vor Mieterhöhungen.
Allerdings strahlen man- che Angebotsprospekte über- triebenen Optimismus aus.
Zunächst muß der Kaufpreis marktgerecht sein. Dies sollte jeder Investor vor Ort über- prüfen und bei dieser Gele-
genheit auch gleich feststel- len, ob die Immobilie tatsäch- lich günstig liegt.
Auch ist zu klären, was im Falle des Eigenbedarfs zu ge- schehen hat. Wenn die Senio- renwohnung durch einen an- deren älteren Menschen ge- nutzt wird, kann die Eigenbe- darfs-Anmeldung erhebliche rechtliche Probleme auslösen – von den moralischen Be- denken ganz zu schweigen.
Tausch ist vorteilhaft
Vorteilhaft ist es, wenn der Initiator der Anlage Tauschmöglichkeiten ver- bindlich zusagt: Sollte dann die eigene Wohnung länger- fristig vermietet sein, erhält der Investor eben eine ande- re, möglichst gleichwertige, zur Eigennutzung. Da derar- tige Garantien sehr langfri- stig sind, sollte jeder Anleger genau die Seriosität des An- bieters prüfen. Der Tochter- gesellschaft einer Großbank oder Sparkasse kann sicher- lich größeres Vertrauen ge- schenkt werden als einem neuen Anbieter, der bisher noch keine Erfahrungen im Immobiliengeschäft hat. PJ
A-2436 (72) Deutsches Ärzteblatt 94,Heft 38
„Service-Wohnen“ heißt das neue Mo- dewort. Immer mehr Menschen könn- ten sich vorstellen, als Senioren zwar noch in einer eigenen Wohnung zu le- ben, jedoch Betreuungs- und Servicelei- stungen zu beanspruchen. Die Landes- bausparkassen haben die Angebote erstmals in einem Buch zusammenstel- len lassen. Es enthält 600 ausführliche Projektbeschreibungen und weitere 100 Anbieter-Adressen. Wer innerhalb eines größeren Radius auf die Suche gehen will, dem kann der Führer eine Auswahlhilfe sein. Das Fleißwerk macht dem Leser jedoch klar: Oft endet der Aufenthalt in der neuen eigenen Woh- nung mit der Pflegebedürftigkeit. Da viele Anbieter offenbar eindeutige An- gaben scheuen, heißt es im LBS-Führer etwas nebulös „gegebenenfalls Umzug in eine stationäre Pflegeeinrichtung“.
Außerdem ist das Ziel der meisten Projekte trotz modischer Überschriften immer noch das konventionelle Altenheim. Nach Mehrgenerationen-Projekten oder An- geboten in buntgemischter Nachbarschaft sucht man vergeblich – was nicht am Buch liegt („Wohnen mit Service“, 804 Seiten, 49,80 DM, Mairs Geographischer
Verlag, ISBN 3-89525-590-4). Rie
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as Ende des Immobili- enbooms Ost ist abzuse- hen. Hohe Sonderab- schreibungen und Verlustzu- weisungen gehören der Ver- gangenheit an, die wirtschaft- liche Rendite (ohne Steuer- vorteile) tritt wieder in den Mittelpunkt der Anleger- überlegungen. Bei dieser Be- trachtungsweise können die holländischen und US-ameri- kanischen Objekte sehr gut mit dem deutschen Markt konkurrieren, auf dem die Preise eben auf Grund der Steuervorteile sogar eher überhöht sind.Bei allen Unterschieden, die die Märkte in den USA und Holland aufweisen, ha- ben die dort anlegenden geschlossenen Immobilien- fonds doch eines gemeinsam:
es gibt keinerlei Sonderab- schreibungen. Die Fonds be- ziehen ihre Attraktivität aus der mäßigen Einkommen- steuer in beiden Ländern, vor allem für Ausländer, die sich lediglich in Immobilien enga- gieren, und der vergleichs- weise hohen Rendite, die mit Immobilienanlagen erzielt werden kann. Wegen der mäßigen Besteuerung in bei- den Ländern kommt diese Rendite ungeschmälert beim deutschen Anleger an. Wer aber einen Ersatz für hohe Verlustzuweisungen sucht, wird bei den US- und Holland-Fonds keine beson- deren Vorteile finden.
Dafür können deutsche Anleger in beiden Ländern höhere Ausschüttungen als
bei deutschen geschlossenen Immobilienfonds erwarten, die wegen der hohen Freibe- träge für den deutschen An- leger auch noch steuerfrei bleiben. Denn in Deutsch- land greift der Fiskus auf die mit ausländischen Immobili- en erzielten Einnahmen nicht mehr zu. In den Doppelbe- steuerungsabkommen mit den USA und den Niederlan- den hat die Bundesrepublik auf das Besteuerungsrecht verzichtet. Dies liegt bei den Ländern, in denen die Immo- bilien stehen.
Einschränkung:
BRD-Steuersatz
Eine Einschränkung muß allerdings gemacht werden:
Es gilt der Progressionsvor- behalt, das heißt, bei der Er- mittlung des persönlichen Steuersatzes, der auf die Ein- künfte in Deutschland ange- wandt wird, werden die Ein- nahmen aus den USA oder Holland mitgerechnet. Wer ohnehin den Spitzensteuer- satz zahlt, hat aus dieser Re- gelung keinen Nachteil. Aber ein Steuerpflichtiger, der auf seine Einkünfte in Deutsch- land nur 40 Prozent Steuern zu zahlen hat, kann auf diese Weise vielleicht auf 41 Pro- zent kommen.
In den Niederlanden kann ein Anleger etwas mehr als 7 000 Gulden (1 Gulden = 0,90 DM ) pro Jahr an Aus- schüttungen steuerfrei be- ziehen (Verheiratete, wenn
V A R I A KAPITALANLAGEN
Auslandsfonds
Reizvolle Angebote in Holland und USA
Seit dem letzten Jahr hat sich ein neuer Trend im Angebot geschlos-
sener Immobilienfonds herausgebildet. Immer mehr Objekte werden
nun in den USA und in Holland angeboten. Während die USA vor der
großen Immobilienkrise, die jetzt überwunden scheint, schon einmal
ein beliebtes Anlageland bei den Bundesbürgern waren, ist Holland
als Standort geschlossener Immobilienfonds dagegen ein Neuling.
beide zeichnen, das Doppel- te). Erst auf höhere Aus- schüttungen bis etwas über 45 000 Gulden (Verheiratete:
90 650) wird eine Steuer von 25 Prozent erhoben. Wird die Einnahme aus den Fondsan- teilen noch höher, ist eine Steuer von 50 Prozent zu zah- len. Der Spitzensteuersatz beträgt 60 Prozent, wenn die Einkünfte über 92 773 (185 546) Gulden liegen.
Noch höher sind die Frei- beträge in den USA. Bei Beteiligungen bis 40 000 Dollar ist in den USA über- haupt keine Einkommen- steuer zu zahlen, weil die per- sönlichen Freibeträge unter- schritten werden. Bei höhe- ren Beteiligungen ist die Steuer moderat und steigt nur auf einen Spitzensteuer- satz von 39,5 Prozent (ge- genüber 52 Prozent ohne Kir- chensteuer und Solidaritäts- zuschlag in Deutschland).
Als Anbieter von Holland-Fonds hat sich vor
allem das Hamburger Bank- haus Wölbern hervorgetan.
Mittlerweile hat das Institut bereits den Fonds Holland XVII plaziert. Unter den 17 sind drei Publikumsfonds.
Auch die LBB Immobilien Beteiligungs- und Vertriebs- gesellschaft, eine Tochter der Berliner Landesbank und Marktführer bei der Plazie- rung geschlossener Immobili- enfonds, hat einen Holland- fonds auf den Markt ge- bracht. Die niederländische
Rabobank, Frankfurt, hat nun ebenfalls einen solchen Fonds lanciert. Die Düssel- dorfer Trinkhaus & Burk- hardt Immobilien GmbH, Tochter des Bankhauses Trinkhaus, bietet inzwischen den zweiten Fonds für Holland an.
Auch bei den US-Objek- ten sind Banken als Initiato- ren und als Vertreiber auf dem Markt. HCM Hypo Ca- pital Management, Tochter der Bayerischen Hypothe- ken- und Wechselbank, bietet die Jamestown-Fonds (der- zeit Nummer 17) an. Die Deutsche Bank legt derzeit ebenfalls ein Objekt auf, und die LBB Immobilien Beteili- gungs- und Vertriebsgesell- schaft bietet schon etwas an.
Es ist naheliegend, daß weitere Initiatoren auf diesen Zug aufspringen. Der Trend wird sich noch verstärken, wenn die Steuervorteile Ost endgültig abgelaufen sind.
Banken und Versicherungen bieten als Vertreiber zwar ei- ne gewisse Sicherheit. Aber eine Garantie, daß alles sich so entwickelt wie in den Pro- spekten geschildert, gibt es nicht. Bei Banken und Versi- cherungen besteht immerhin die Gewähr, daß sie Schaden- ersatz leisten können, wenn mehr versprochen als gehal- ten wurde.
In jedem Fall aber gilt für Auslandsfonds dasselbe wie für inländische Produkte: Es handelt sich um eine unter- nehmerische Beteiligung, de- ren Erfolg vom Standort und vom Management der Immo- bilie abhängt. Jedes Engage- ment basiert also auf dem Vertrauen in die Qualität des Fondsmanagements. Ob der Standort gut gewählt ist, kann ein Anleger von Deutschland aus nur schwer beurteilen.
Aber es ist möglich, sich die Leistungsbilanz des Initiators (möglichst beglaubigt durch einen Wirtschaftsprüfer) vor- legen zu lassen. Risiken blei-
ben dennoch. LF
A-2438 (74) Deutsches Ärzteblatt 94,Heft 38
Anbieter von Holland- und US-Fonds
l Rabobank Deutschland AG, Solmstraße 2–26, 60486 Frankfurt
l Bankhaus Wölbern & Co., Herrengraben 74, 20459 Hamburg
l H.C.M. Hypo Capital Management, Denninger Straße 130–132, 81927 München
l Trinkhaus & Burkhardt Immobilien GmbH, Königs- allee 21–23, 40212 Düsseldorf
l LBB Immobilien Beteiligungs- und Vertriebsgesell- schaft mbH, Langenbeckstraße 5, 65189 Wiesbaden
Ein Richter des nieder- sächsischen Finanzgerichts hat am 28. Mai 1997 entschie- den, ein Verfahren zur Erhe- bung der Grunderwerbsteuer (Az.: III 90/91) auszusetzen und dem Bundesverfassungs- gericht mit der Frage vorzule- gen, ob die Erhebung der Grunderwerbsteuer beim Er- werb selbstgenutzter Immo- bilien verfassungsgemäß ist.
Seine Argumente: Das Bun- desverfassungsgericht hat in seinen Entscheidungen vom 22. Juni 1995 (Az.: 2 BvL 37/91 und 2 BvR 552/91) das sogenannte Existenzvermö- gen beziehungsweise Ge- brauchsvermögen (zum Bei- spiel ein Einfamilienhaus) von der Vermögensteuer und der Erbschaftsteuer freige- stellt. Konsequenterweise
dürfte dann auch der Erwerb des Existenzvermögens nicht mit Steuern belastet werden.
Analog zur Erbschaftsteuer müßte es deshalb auch bei der Grunderwerbsteuer einen Freibetrag geben, durch den der Erwerb eines „typischen Einfamilienhauses“ von der Grunderwerbsteuer ver- schont bleibt.
Betroffene Steuerzahler können mit Hinweis auf die Entscheidung des niedersäch- sischen Finanzrichters Ein- spruch gegen ihre Grund- erwerbsteuerbescheide einle- gen und Aussetzung des Ver- fahrens beantragen. Dies gilt nicht nur für künftige Be- scheide, sondern auch für alle Grunderwerbsteuerbeschei- de, die noch nicht bestands- kräftig sind. Wendland
Grunderwerb: Gegen Steuer
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ie Sparer neigten in der Vergangenheit immer dazu, in der Hochzins- phase direkt in festverzinsli- che Wertpapiere zu investie- ren – Motto: Dann kann ja nichts passieren – und in der Niedrigzinsphase das Geld den Managern der Renten- fonds anzuvertrauen. Dahin- ter stand offenbar der irrige Glaube, Profis könnten auch in Zeiten niedriger Zinsen noch vernünftige Renditen erwirtschaften.So war es 1987, als die Umlaufrendite zum letzten Mal vor der laufenden Nied- rigzinsphase unter sechs Pro- zent gefallen war. Damals er- reichte der Mittelzufluß der Rentenfonds einen neuen Rekord. Nicht anders ver- hielt es sich 1978, als die Um- laufrendite ihren Rückgang bei etwas über sechs Prozent beendete. Die Folge waren unbefriedigende Anlageer- gebnisse, da die Rentenkurse in der anschließenden Hoch- zinsphase fielen. Doch im vergangenen Jahr mußten die Anleihefonds sogar Abflüsse hinnehmen.
Nicht pauschal meiden
Aber Rentenfonds müs- sen in der Niedrigzinsphase nicht generell gemieden wer- den. Es kommt nur darauf an, die richtigen Laufzeiten zu nehmen, um die Kursrisiken so gering wie möglich zu hal-
ten. Die Faustregel lautet:
Bei hohen Zinsen lange Lauf- zeiten, bei niedrigen Zinsen kurze. Der Direktanleger wird in der Niedrigzinsphase also Titel ohne Kursrisiko (wie Bundesschatzbriefe) oder mit nur geringem Kurs- risiko (Laufzeiten von ein bis drei Jahren) erwerben. Bun- desschatzbriefe bringen der- zeit bei einer Laufzeit zwi- schen ein und drei Jahren Renditen von 2,75 bis 3,56.
Wer Kursverluste vermei- den will, sollte sich auf Papie- re mit einer Laufzeit bis zu drei Jahren beschränken.
Freilich sind die Renditen in diesem Laufzeitbereich sehr bescheiden. Pfandbriefe, die etwas höher als Bundesanlei- hen rentieren, bringen bei einjähriger Restlaufzeit eine Rendite von etwa 3,27 Pro- zent, bei zwei Jahren 3,56 und bei drei Jahren 3,94 Prozent.
Der Zinsverzicht gegen- über Anleihen mit einer län- geren Laufzeit ist beträcht- lich. Mit Papieren zehnjähri- ger Laufzeit können Anleger heute eine Rendite um die 5,7 Prozent erzielen. Das sind 1,8 Prozentpunkte mehr, als Drei-Jahres-Papiere bringen.
Aber bei zehn Jahren Lauf- zeit sind mit Sicherheit zwi- schenzeitliche Kursverluste einzukalkulieren. Denn in- nerhalb von zehn Jahren wird der Zins mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlich- keit auf jeden Fall über das heutige Niveau steigen. Und das bedeutet Kursverluste,
wenn die Titel vorzeitig ver- kauft werden müssen.
Diese Zusammenhänge muß auch der Anleger in Rentenfonds beachten. Er hat zwei Möglichkeiten, sich gegen Kursverluste zu schüt- zen: Er kauft Laufzeitfonds, die in drei Jahren auslaufen, also im Sommer 2000. Die Manager dieser Fonds haben nur Papiere im Depot, die bis zu diesem Datum zurückge- zahlt werden. Die Tilgung er- folgt immer zu 100 Prozent, also kann es praktisch keine Kursverluste geben. Eine Al- ternative sind Rentenfonds, die ebenfalls auf Kurzläufer setzen, aber immer wieder re- volvierend. Der Fonds selbst hat anders als die oben be- schriebenen eine unbegrenz- te Laufzeit. Fonds, die vor- wiegend auf bis zu dreijährige Laufzeiten setzen, sind heute zu bevorzugen.
Statuten setzen Fonds Grenzen
Auch beim herkömmli- chen Rentenfonds hat ein Fondsmanager die Möglich- keit, durch eine Verkürzung der durchschnittlichen Lauf- zeiten Kursrisiken abzumil- dern. In der Regel hindern ihn die Anlagestatuten aber, einen Rentenfonds voll und ganz in Kurzläufer umzu- schichten. Diese langfristig ausgerichteten Fonds haben immer einen größeren Be- stand von Zehnjahrespapie- ren im Portefeuille.
Bei Rentenfonds müssen Anleger wie bei dem direkten Erwerb von Rentenwerten die Sicherheit vor Kursverlu- sten durch Ertragseinbußen erkaufen. Alles hat seinen Preis. Aber er ist vergleichs- weise gering. Der Deutsche Rentenfonds K des DIT brachte in den letzten zehn Jahren einen Wertzuwachs von 90,7 Prozent. Er ist einer der wenigen Kurzläufer- fonds, für die solche Angaben vorliegen. Zahlreiche her- kömmliche Rentenfonds er- zielten auch nicht mehr – die besten allerdings über 100
Prozent. AL
V A R I A KAPITALANLAGEN
