Landeshauptstadt Stuttgart
Referat Soziales und gesellschaftliche Integration GZ:
GRDrs 241/2017
Stuttgart, 03.05.2017
Mietobergrenzen 2017/2018 - angemessene Kosten der Unterkunft in der Grundsicherung für Arbeitsuchende und in der Sozialhilfe
Mitteilungsvorlage
Vorlage an zur Sitzungsart Sitzungstermin
Sozial- und Gesundheitsausschuss
Kenntnisnahme
öffentlich
15.05.2017
Bericht
Das Jobcenter und das Sozialamt berücksichtigen die Bedarfe für Unterkunft und Heizung nach § 22 SGB II und § 35 SGB XII in Höhe der tatsächlichen Aufwendungen, soweit die- se angemessen sind. Für die Kaltmiete gelten von der Haushaltsgröße abhängige Miet- obergrenzen. Diese bestimmen sich u.a. nach der Verwaltungsvorschrift zur Wohnraum- förderung sowie dem jeweils aktuellen Mietspiegel und werden zusammen mit dem Sta- tistischen Amt ermittelt. Aufgrund des neuen Mietspiegels 2017/2018 sind die Mietober- grenzen rückwirkend ab 01. Januar 2017 neu festzulegen:
Haushaltsgröße Mietobergrenze 2017/2018
Mietobergrenze 2015/2016
Veränderung in %
1 Person 450,00 436,50 3,1%
2 Personen 564,00 546,00 3,3%
3 Personen 675,00 645,00 4,7%
4 Personen 801,00 774,00 3,5%
5 Personen 966,00 903,00 7,0%
6 Personen 1.104,00 1.068,00 3,4%
jede weitere Person 138,00 133,50 3,4%
Die Mietobergrenzen wurden anhand der Daten, die dem Mietspiegel zugrunde liegen,
Mitzeichnung der beteiligten Stellen:
Vorliegende Anfragen/Anträge:
Erledigte Anfragen/Anträge:
Werner Wölfle Bürgermeister
Anlagen
Anlage 1 zu GRDrs 241/2017
Ausführlicher Bericht
I. Ermittlung der Mietobergrenzen
Die Angemessenheitsgrenzen müssen nach dem Bundessozialgericht (BSG) in einem standardisierten Verfahren ermittelt werden, das die wirklichen und aktuellen Verhältnisse des regionalen Wohnungsmarkts abbildet.
Die Mietobergrenze für die jeweilige Haushaltsgröße berechnet sich aus dem Produkt der Wohnfläche, die sich aus der Verwaltungsvorschrift zur Wohnraumförderung des Landes ergibt, und einem Quadratmeterpreis, der aus den Daten für Wohnungen mit einfacher Ausstattung ermittelt wird, die dem Mietspiegel zugrunde liegen. In der Auswertung wur- den alle Baujahre (2015/16: nur Baujahre bis 1975) und alle Lagen (2015/16: nur durch- schnittliche Lage) berücksichtigt, jedoch nur Wohnungen einfacher Ausstattung, um das vom BSG vorausgesetzte „untere Marktsegment“ abzubilden.
Berechnung der Mietobergrenzen nach der Produkttheorie:
Haushaltsgröße Fläche m²
Quadratmeterpreis neu alt
Mietobergrenze 2017/2018
1 Person 45 10,00 € 9,70 € 450,00
2 Personen 60 9,40 € 9,10 € 564,00
3 Personen 75 9,00 € 8,60 € 675,00
4 Personen 90 8,90 € 8,60 € 801,00
5 Personen 105 9,20 € 8,60 € 966,00
6 Personen 120 9,20 € 8,90 € 1.104,00
jede weitere Person + 15 9,20 € 8,90 € 138,00
Basis der Auswertung sind alle mietspiegelrelevanten Wohnungen der Mietspiegel- und Wohnungsmarktbefragung 2016 vom April 2016. Dabei handelt es sich um 3.335 Miet- verhältnisse im freien Wohnungsmarkt (ohne untypische Komfortwohnungen, z.B.
Penthousewohnungen), die in den letzten vier Jahren abgeschlossen wurden oder bei denen in diesem Zeitraum eine Mietpreisanpassung erfolgte. Nicht zum freien Woh- nungsmarkt zählen Wohnungen, die von Freunden und Verwandten vergünstigt angemie- tet werden, Werkswohnungen, Wohnungen in Wohnheimen und Sozialmietwohnungen.
dung vom 05. Juli 2011 – AZ L 1 AS 2852/09 den Spannoberwert gefordert, da damals lediglich die Haushalte der Baujahre bis 1975 – und nicht wie aktuell alle Baujahre – bei der Ermittlung der Mietobergrenzen berücksichtigt wurden.
II. Belastbarkeit der Mietobergrenzen
Die Belastbarkeit der neuen Mietobergrenzen bzw. inwieweit diese für Leistungsberech- tigte ausreichend sind, wurde mit Hilfe des Statistischen Amtes untersucht. Die folgenden Schaubilder zeigen zum einen wie viele SGB II-Haushalte unterhalb der neuen Mietober- grenze liegen (durchgezogene Linie) sowie das Marktsegment, das die Mietobergrenzen auf dem gesamten Wohnungsmarkt bezogen auf die mietspiegelrelevanten Mietverhält- nisse abdecken (gestrichelte Linie). Die gestrichelte Linie bezieht sich auf die Mietverhält- nisse, die dem Mietspiegel zugrunde liegen.
Circa 92 % der 1-Personen-Haushalte, die Leistungen des Jobcenters beziehen, liegen mit ihrer Kaltmiete unter der neuen Mietobergrenze in Höhe von 450,00 € (durchgezoge- ne Linie). Die durchschnittliche Kaltmiete von 1-Personen-Haushalten im SGB II liegt bei ca. 323,60 €. Von allen 1-Personen-Haushalten, deren Daten in die Mietspiegelerstellung eingeflossen sind, liegen 32 % unter der Mietobergrenze i.H.v. 450,00 € (gestrichelte Li- nie).
Anteil SGB II - Haushalte unterhalb der Mietobergrenze
Mietobergrenze 2017/18
1 Person 92%
2 Personen 90%
3 Personen 94%
4 Personen 98%
5 Personen 98%
Um beurteilen zu können, ob Leistungsberechtigten, die eine neue Wohnung suchen, mit den neuen Mietobergrenzen ein ausreichendes Wohnungsangebot zur Verfügung steht, wurde Mitte März 2017 eine Marktrecherche im Internet (u.a. Immobilienmarkt der Stutt- garter Zeitung, ImmobilienScout24, Immowelt, Wohnungsbörse) mit folgendem Ergebnis durchgeführt:
Mitte März wurden in Stuttgart ca. 86 Wohnungen mit einer Kaltmiete bis zu 450,00 € (Mietobergrenze für 1-Personenhaushalte) angeboten, ca. 150 Wohnungen zu einer Kaltmiete bis zu 564,00 € (Mietobergrenze für 2-Personenhaushalte); ca. 110 Wohnun- gen zu einer Kaltmiete bis zu 675,00 € (Mietobergrenze für 3-Personenhaushalte); ca. 83 Wohnungen zu einer Kaltmiete bis zu 801,00 € (Mietobergrenze für 4-
Personenhaushalte); ca. 160 Wohnungen zu einer Kaltmiete bis zu 966,00 € (Mietober- grenze für 5-Personenhaushalte) und ca. 50 Wohnungen zu einer Kaltmiete bis zu 1.104,00 € (Mietobergrenze für 6-Personenhaushalte).
Ob eine Vermittlung an einen SBG II-Leistungsempfänger Erfolg hätte, kann nicht gesagt werden.
Die größte Nachfrage besteht bei den 1-und 2-Personen-Haushalten, in denen zusam- men über 70 % der SGB II - Leistungsberechtigten leben.
Anteil der jeweiligen Haushaltsgröße im SGB II:
1 Person 2 Personen 3 Personen 4 Personen 5 Personen 6 Personen
52 % 20 % 13 % 9 % 4 % 2 %
III. Kostensenkung
a) zumutbare Kostensenkung
In den Fällen, in denen die Kaltmiete über der Mietobergrenze liegt, ist vom Jobcenter und Sozialamt im Einzelfall zu prüfen, ob die Senkung der Kosten auf die Mietobergrenze zumutbar ist.
Grundsätzlich gibt es bei zumutbarer Senkung verschiedene Möglichkeiten die Kosten zu vermindern z.B. durch
Untervermietung,
Zuschuss Dritter,
Einsatz von Einkommensfreibeträgen/geschütztem Vermögen,
Verhandlungen mit den Vermietern,
Umzug.
Ein Wohnungswechsel stellt für die Betroffenen jedoch das letzte Mittel zur Senkung von unangemessenen Kosten der Unterkunft dar. Setzen die Betroffenen eine zumutbare Kostensenkung allerdings nicht um, hat dies zur Folge, dass die Kaltmiete in der Regel nach 6 Monaten nur noch in Höhe der Mietobergrenze anerkannt wird. Meistens versu- chen Leistungsberechtigte bei zumutbarer Kostensenkung und soweit die Mietobergrenze nur in geringem Umfang überschritten wird, dies mit Hilfe der o.g. anderen Senkungsmög- lichkeiten auszugleichen. Ein Umzug ist also i.d.R. nicht zwingend erforderlich.
b) unzumutbare Kostensenkung - Härtefälle, Wirtschaftlichkeitsprüfung-
Nach der Rechtsprechung bleibt die Berücksichtigung einer unangemessenen Miete der durch sachliche Gründe begründungspflichtige Ausnahmefall. Hierfür ist eine Einzelfall- prüfung zwingend Voraussetzung.
Im SGB II ist bei unangemessenen Aufwendungen abschließend noch eine Wirtschaft- lichkeitsprüfung vorgeschrieben - § 22 Absatz 1 Satz 4 SGB II. Danach wird eine Sen- kung der Kosten (auch dann) nicht gefordert, wenn diese im Verhältnis zu den durch ei- nen Umzug entstehenden Kosten unwirtschaftlich wäre. Dies kann z.B. bei nur vorüber- gehendem Leistungsbezug der Fall sein – z.B. Rentenantrag wurde gestellt oder Unter- haltsansprüche bestehen in ausreichender Höhe.
IV. Geförderter sozialer Wohnungsbau
Bei Wohnungen mit Belegungs- und Mietpreisbindung wird, auch soweit die Kaltmiete über der Mietobergrenze liegt, weiterhin die tatsächliche Miete anerkannt.
V. Umzüge
Die Anzahl der Umzüge liegt beim Jobcenter in den vergangenen Jahren bei mindestens circa 600 pro Jahr. In 2016 bewilligte das Jobcenter in ca. 630 Fällen (2015: 563) die Kosten für einen Umzug. Hinzu kommen Umzüge, die ohne Bewilligung von Umzugskos- ten durchgeführt wurden, deren Anzahl jedoch statistisch nicht erfasst wird. Die Gründe für einen Umzug können sein:
Arbeitsaufnahme, i.d.R. außerhalb Stuttgarts
Bedarfsgemeinschaft (BG) vergrößert sich durch die Geburt eines Kindes
BG verkleinert sich, da ein Partner oder ein volljähriges Kind auszieht
Krankheit z.B. Asthma, Gehbehinderung - Umzug in eine EG-Wohnung -
ungünstige Wohnverhältnisse z.B. Schimmelbildung, Lärm, bauliche Mängel, sani- täre Anlagen
Auszug aus dem Elternhaus von U25-Jährigen, wenn das Jugendamt einen schwerwiegenden sozialen Grund bestätigt
rechtskräftiges Räumungsurteil
Mietobergrenze wird überschritten und Kostensenkung ist zumutbar.
In schätzungsweise nur einem Viertel der Fälle ist der Grund für einen Umzug eine unan- gemessen hohe Miete.
VI. Heizkosten
Auch die Heizkosten werden in tatsächlicher Höhe berücksichtigt, soweit diese angemes- sen sind. Die Prüfung der Angemessenheit der Heizkosten richtet sich - soweit vorhanden - nach einem aktuellen kommunalen Heizspiegel, andernfalls nach dem bundesweit gel- tenden Heizspiegel. Anhaltspunkt für unangemessen hohe Heizkosten ist die Überschrei- tung von Grenzwerten, die sich aus dem Heizspiegel ergeben. Der Grenzwert ergibt sich aus der abstrakt angemessenen Wohnfläche z.B. 45 m² für 1-Personen-Haushalt und aus den entsprechenden Werten des Heizspiegels der Spalte „zu hoch“ für den jeweiligen Energieträger – Öl, Erdgas, Fernwärme.
Bei Überschreitung des Grenzwertes ist im Einzelfall unter Berücksichtigung der persönli- chen Umstände zu prüfen, ob eine Senkung der Kosten zumutbar ist. Beachtenswerte Gründe, die gegen die Zumutbarkeit von Kostensenkungsmaßnahmen sprechen, können
Gründe sein, die auch einem Umzug entgegenstehen würden, wie z.B. Krankheit, Behin- derung, Pflegebedürftigkeit – vgl. III b).
VII. weitere Entwicklung
Das Verfahren zur Ermittlung der Angemessenheitsgrenzen wird zum einen regelmäßig durch die Rechtsprechung weiterentwickelt. Zum anderen hatte das Bundesministerium für Arbeit und Soziales 2015 aufgrund der unterschiedlichen Herangehensweisen der Grundsicherungsträger, die zu deutlich divergierenden Ergebnissen führen, das Institut für Wohnen und Umwelt in Darmstadt (IWU) beauftragt, ein Gutachten zu erstellen. Der Auftrag war, die Grundlagen für die Bemessung angemessener Kosten der Unterkunft und Heizung im SGB II und SGB XII zu erforschen und geeignete Verfahren für die Um- setzung vorzuschlagen. IWU hat im Januar das Ergebnis in einem Forschungsbericht vorgelegt. Es wird nun eine Bund-Länder-Arbeitsgruppe gebildet, die die weitere Vorge- hensweise abstimmen soll. Insoweit bleibt abzuwarten, inwieweit sich hieraus Präzisie- rungen für die künftige Ermittlung der Mietobergrenzen ergeben.
